強(qiáng)化出租稅征管討論

1、強(qiáng)化出租稅征管討論     一、引言近年來，隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，各地出租公房、私房的情況越來越多。由于出租房屋的申報(bào)納稅率低、租金收入隱蔽性強(qiáng)，在稅源的管理中有不少漏洞。針對此情況，為進(jìn)一步加強(qiáng)出租房屋房產(chǎn)稅等稅收的征收管理，堵塞漏洞，做到應(yīng)收盡收，確保完成稅收收入任務(wù)，本文就加強(qiáng)出租房屋稅源管理開展了探討，研究了近年來國家、云南省、昆明市及相關(guān)部門加強(qiáng)出租房屋稅源管理的相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范性文件，分析了出租房屋的稅收效應(yīng)，通過開展社會(huì)調(diào)研、檔案查閱、問卷調(diào)查、專家咨詢、會(huì)議研討等形式，以昆明市盤龍區(qū)為例對出租房屋稅源管理情況進(jìn)行了調(diào)查與分析，查找了目前出

2、租房屋稅源管理工作存在的問題與成因。通過調(diào)查分析與探討，提出了相關(guān)對策建議，以期進(jìn)一步加強(qiáng)出租房屋稅源管理，堵塞稅收漏洞。關(guān)于出租房屋稅源管理的相關(guān)問題，國內(nèi)外學(xué)者做了大量的研究。馬云南在加強(qiáng)房產(chǎn)出租業(yè)稅收管理一文中指出：“近幾年來,隨著各地招商引資和城市化建設(shè)力度的加大,房地產(chǎn)開發(fā)已成為招商引資的重頭戲。房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,推動(dòng)了房產(chǎn)出租業(yè)的興起, 置房出租、租賃盈利等新的理財(cái)方式越來越受到人們的青睞, 然而, 房產(chǎn)出租業(yè)的急劇升溫也帶來了稅收征管的新情況、新問題。應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)房產(chǎn)出租業(yè)得稅收管理?！编囆l(wèi)、符其林所作五指山市房屋出租稅收征管的現(xiàn)狀與對策及廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人出

3、租房屋稅收征管的通知等文獻(xiàn)也對加強(qiáng)此項(xiàng)工作作了探討。（一）出租房屋的內(nèi)涵與構(gòu)成出租房屋，即“房屋租賃”。根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（1994 年 7 月 5 日第八屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過）第四章第四節(jié)的規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為?！薄胺课葑赓U，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！薄白≌梅康淖赓U，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議

4、定租金和其他租賃條款?！薄耙誀I利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！保ǘ┪覈F(xiàn)行出租房屋稅收制度的基本內(nèi)容及歷史沿革目前，我國房屋租賃主要涉及房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅等稅種。1986年，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局對“出租的房產(chǎn)應(yīng)征收房產(chǎn)稅”予以了明確。2000 年，為了配合國家住房制度改革，支持住房租賃市場的健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局對住房租賃市場有關(guān)稅收政策問題作了進(jìn)一步明確。2008 年，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布了支持住房租賃市場發(fā)展

5、的稅收政策：自 2008 年 3月1 日起，對個(gè)人出租住房取得的所得減按 10%的稅率征收個(gè)人所得稅；對個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在 3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按 4%的稅率征收房產(chǎn)稅；對企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按 4%的稅率征收房產(chǎn)稅。其他政策仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。（三）盤龍區(qū)地稅局對出租房屋開展稅收管理的基本情況根據(jù)國家、省、市相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)章文件的規(guī)定，目前，盤龍區(qū)地方稅務(wù)局執(zhí)行的對個(gè)人及單位（國家機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位）出租房屋征稅標(biāo)準(zhǔn)為：（1）個(gè)人出租非住房：合計(jì)征收月租金總額的 20.7%，包括：營業(yè)稅 5%、城建稅（營業(yè)稅額的）7%、教

6、育費(fèi)附加（營業(yè)稅額的）3%、地方教育費(fèi)附加（營業(yè)稅額的）2%、個(gè)人所得稅附征率 3%、印花稅 0.1%、房產(chǎn)稅 12%；（2）個(gè)人居住房屋出租：合計(jì)征收月租金總額的7.18%，包括：營業(yè)稅1.5%、城建稅（營業(yè)稅額的）7%、教育費(fèi)附加（營業(yè)稅額的）3%、地方教育費(fèi)附加（營業(yè)稅額的）2%、個(gè)人所得稅附征率 1.5%、房產(chǎn)稅 4%；（3）單位生產(chǎn)經(jīng)營用房出租：合計(jì)征收月租金總額的 20.2%，包括：營業(yè)稅5%、城建稅（營業(yè)稅額的）7%、教育費(fèi)附加（營業(yè)稅額的）3%、地方教育費(fèi)附加（營業(yè)稅額的）2%、企業(yè)所得稅附征率 2.5%、印花稅0.1%、房產(chǎn)稅 12%。二、對盤龍區(qū)出租房屋稅源情況的抽樣調(diào)查分

7、析經(jīng)對盤龍區(qū)地稅局下轄部分分局管戶的抽樣調(diào)查，各分局轄區(qū)內(nèi)重點(diǎn)出租戶、租金標(biāo)準(zhǔn)、稅源情況見下表：分析：從下表可以看出：（1）不同地段出租房屋每平方米出租均價(jià)不同，一環(huán)內(nèi)商鋪?zhàn)罡呖蛇_(dá) 300 元，二環(huán)及三環(huán)外商鋪?zhàn)畹椭挥?10 元；（2）同樣地段出租房屋的租價(jià)也有差異，如JMY房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與 XY 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的同處一環(huán)內(nèi)的商鋪，出租均價(jià)竟然相差 10 倍多；（3）同一地段不同性質(zhì)的出租房屋均價(jià)也不同，如同在北市區(qū)同一路段相隔不遠(yuǎn)的 CF 寫字樓的月租金為 75 元每平米，而JLF商場的商鋪月租金只有 17 元每平米。由此可以看出，出租房屋的稅源是不均衡的，客觀造成征稅依據(jù)難以統(tǒng)

8、一確定。三、出租房屋稅收管理中存在的主要問題及成因（一）社會(huì)各界認(rèn)識(shí)不足，稅法宣傳不到位一是部分群眾依法進(jìn)行房屋租賃及主動(dòng)交稅的觀念十分淡薄。不少人認(rèn)為房屋出租是交易雙方的事，備案登記太麻煩也不必要；一些人則還不了解出租房屋需要辦理登記備案手續(xù)；還有一些人的安全防范意識(shí)不強(qiáng)，即不知道出租方和承租方應(yīng)盡哪些義務(wù)，也不知道如何維護(hù)自身的合法權(quán)益。另外，近年來出臺(tái)的有關(guān)租賃管理和房產(chǎn)稅收的法規(guī)、政策較多，還需要進(jìn)一步加大宣傳力度。二是稅收宣傳難到位。稅務(wù)機(jī)關(guān)以往的稅法宣傳大多集中在企事業(yè)單位，而對個(gè)人及單位出租房屋行為申報(bào)納稅的相關(guān)稅法宣傳重視不夠，宣傳不多。有相當(dāng)一部分的房主及租賃房屋單位，根本不

9、知道要繳稅，即使知道也不關(guān)心，納稅意識(shí)淡薄，沒有自覺主動(dòng)申報(bào)納稅的習(xí)慣。加上房屋租賃的納稅人群體多、情況比較復(fù)雜，有的是單位房屋出租，有的是私有房屋出租，同時(shí)還有轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓的，因此稅務(wù)部門要想將房屋租賃稅收政策宣傳到位，讓每一個(gè)房屋租賃的納稅人知曉稅收政策，自覺履行納稅義務(wù)，確實(shí)存在一定的難度。三是部分特定群體的管理和征收難度很大。盤龍區(qū)地處云南省會(huì)昆明市的主城區(qū)，區(qū)內(nèi)部隊(duì)和省市級機(jī)關(guān)、省市屬企業(yè)的房產(chǎn)較多，由于其主要稅種屬省直屬局、市直屬局征管，征管權(quán)限不在區(qū)局，這些單位往往對出租房屋稅收征管工作中不夠重視，區(qū)局難以掌握相關(guān)租賃信息。另外，部分困難企業(yè)普遍征繳難，老國有企業(yè)“退二進(jìn)三”后，將

10、生產(chǎn)經(jīng)營地點(diǎn)搬出主城區(qū)，主要靠出租房屋收取租金發(fā)放人員工資、維持基本運(yùn)轉(zhuǎn)，不愿繳納稅收，處理起來難度較大。以上這些情況，又造成了相同地域內(nèi)的不同稅負(fù)，給依法管理工作帶來負(fù)面影響。（二）出租房屋的稅收政策不完善1現(xiàn)行政策不利于實(shí)際征管。稅法規(guī)定，個(gè)人出租房屋的房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，如產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。但是，稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)查的往往是臨街經(jīng)營的經(jīng)營者（即使用人），能將文書送達(dá)的也是使用人，根本無法找到房主（即產(chǎn)權(quán)所有人）。2房產(chǎn)稅征收形式存在問題。目前我國房產(chǎn)稅主要有兩種征收形式，從價(jià)（價(jià)值）計(jì)征和從租（租金）計(jì)征。從價(jià)計(jì)征是依照房產(chǎn)原值一次減除 10-30后的余

11、值為計(jì)稅依據(jù)，稅率為1.2；從租計(jì)征是以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為 12。以房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)，存在稅收收入與房地產(chǎn)價(jià)值背離問題；而從租計(jì)征又難以把握實(shí)際租金。3委托代征不易操作。稅法規(guī)定，個(gè)人出租房屋不需要辦理稅務(wù)登記，可實(shí)行委托代征的辦法。但在實(shí)際操作中，受委托單位（辦事處、居委會(huì)、物管公司）經(jīng)辦人員素質(zhì)參差不齊，責(zé)任心不強(qiáng)，對相關(guān)政策掌握不到位，往往怠于履行代征義務(wù)，同時(shí)也就縱容了納稅義務(wù)人逃避納稅、不主動(dòng)申報(bào)納稅。（三）出租房屋行為隱密，缺乏監(jiān)控手段1稅源分散、周期短，變動(dòng)性大，給稅源監(jiān)管帶來了很大難度。一是產(chǎn)權(quán)所有人難以尋找，有的產(chǎn)權(quán)所有人和房產(chǎn)不在同一個(gè)地方，有的是

12、委托親朋好友幫忙看管，代收房租，查找產(chǎn)權(quán)所有人往往給稅務(wù)機(jī)關(guān)帶來了一定難度，對一些承租又轉(zhuǎn)租的納稅人，要想找到他們更是難上加難。二是租賃關(guān)系難以確認(rèn)。在稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅時(shí)，租賃雙方相互串通，有的說是借用，有的說是自用，有的說是合伙經(jīng)營，致使租賃關(guān)系無法確認(rèn)。三是變動(dòng)頻繁難以監(jiān)控。房屋租賃經(jīng)常出現(xiàn)轉(zhuǎn)租、停業(yè)、短期租賃等情況，人員變動(dòng)頻繁，給稅源監(jiān)控帶來了很大難度。四是涉及個(gè)人房屋租賃的，其既不需要在工商局辦理營業(yè)執(zhí)照，又不需要在房管部門或其他職能部門注冊登記，只要租賃雙方達(dá)成協(xié)議，私下簽訂一張承租合同就可以現(xiàn)金交易，收入帶有很大的隱蔽性，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)稅源監(jiān)控困難。2房屋出租市場不規(guī)范。房屋出租收入除

13、承租雙方共同“隱匿”外，出租人通常委托黑中介私下進(jìn)行交易。正規(guī)中介公司在接受租賃業(yè)務(wù)時(shí)，通常要求業(yè)主出具所出租房屋的產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)證照，而一些黑中介為搶奪生意，在接受房源時(shí)不會(huì)要求出租人備案登記并交納稅費(fèi)，就給有爭議或根本就不具備出租條件的房屋進(jìn)入市場交易提供了便利，造成大量稅費(fèi)無形流失。3日常征管成本太高。由于房屋租賃業(yè)面廣、分散，承租群體較大，如一些城區(qū)的寫字樓其承租企業(yè)較多，少則幾十戶，多則上百戶。對這些單位的檢查雖然可以委托相關(guān)的物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助，但出租房屋的租金收入并不在物業(yè)管理范圍以內(nèi)，且物業(yè)管理企業(yè)不是執(zhí)法單位無法全面準(zhǔn)確掌握業(yè)主個(gè)人出租信息，稅務(wù)機(jī)關(guān)只能一戶一戶找承租人了解出租人

14、租金的收取情況，給出租房屋檢查工作帶來相當(dāng)大的工作量，相應(yīng)的其人力投入也大。加上近年來隨著計(jì)算機(jī)的應(yīng)用，稅務(wù)日常管理工作要求越來越高，各項(xiàng)工作都要求精細(xì)化，要安排人員和時(shí)間去管理這項(xiàng)分散且工作量巨大的房屋出租業(yè)稅收顯得有些力不從心。盤龍區(qū)地稅局征管區(qū)域達(dá) 887 平方公里，轄區(qū)內(nèi)有 10 個(gè)街道辦事處和 2個(gè)鎮(zhèn)。目前，征管區(qū)域內(nèi)繳納地方各稅的納稅人有兩萬余戶，而全局干部職工只有百余人，如不采取委托代征，對轄區(qū)內(nèi)的出租房屋稅收征管工作將很難開展。4偷逃稅行為普遍。受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使，一些單位和個(gè)人采用變相出租、轉(zhuǎn)租等方式來鉆政策的空子，偷逃房產(chǎn)稅收。主要手段有：以聯(lián)營、合作、承包等名義訂立合同；降低

15、租金數(shù)額，以物業(yè)費(fèi)和設(shè)備費(fèi)等名義沖抵房屋租金；直接開具服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、餐飲業(yè)等發(fā)票代替房屋租賃票據(jù)；以租金抵其他應(yīng)付款項(xiàng)等等。如：盤龍區(qū)地稅局稽查局近期稽查的一納稅人出租寫字樓，年租金104 萬，按照當(dāng)前稅法規(guī)定，應(yīng)適用“個(gè)人出租非住房”20.7%的綜合征收稅率繳稅 21.8 萬元，但是該納稅人使用一份變造后的個(gè)人出租住房合同，按照“個(gè)人居住房屋出租”7.18%的綜合征收稅率申報(bào)繳稅，偷逃稅款近 14 萬元被查處。（四）房屋地域、結(jié)構(gòu)、設(shè)施差異大，租金收入懸殊，征稅依據(jù)難確定按規(guī)定，對房屋出租取得的租金收入征收稅款，應(yīng)嚴(yán)格據(jù)實(shí)計(jì)征。從“盤龍區(qū)地稅局出租房屋稅源情況抽樣調(diào)查表”反映的情況看，因?yàn)?/p>

16、出租房屋面積不同、地段不同、房間朝向不同、裝修程度不同、房型不一、樓層有異，都會(huì)影響到租金的高低，房屋租金一房一價(jià)，相差懸殊。倘若房東、房客拒絕提供租賃協(xié)議，提供租賃協(xié)議不實(shí)或不能如實(shí)申報(bào)租賃收入的，稅務(wù)人員根本無從知道房東取得的真實(shí)的租金收入，征稅依據(jù)確認(rèn)更是難上加難。（五）出租房屋管理部門多，配合不夠房屋租賃管理工作涉及房管、公安、工商、稅務(wù)、街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)等多個(gè)部門單位，在實(shí)際工作中，各部門的管理體制不健全、管理部門職責(zé)不明確、管理行為不規(guī)范、綜合管理手段不夠完善，管理水平相對落后，相關(guān)職能部門因各自管理職能不同，信息不溝通，數(shù)據(jù)不共享，沒有共同規(guī)范管理房屋租賃市場，各部門之間缺

17、乏行之有效的協(xié)作配合機(jī)制，未能形成齊抓共管的合力，無法從源頭上對房屋租賃業(yè)稅收進(jìn)行監(jiān)控。（六）稅負(fù)較重，部分納稅人難以承受一是稅負(fù)偏高。房屋租賃行業(yè)涉及到的主要稅種有房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、個(gè)人所得稅等，種目繁多，計(jì)算征收比較復(fù)雜，不利于管理。以盤龍區(qū)為例，從當(dāng)前的情況來看，出租房屋稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重，其稅種及稅率為：營業(yè)稅 1.5%-5%、房產(chǎn)稅 4%-12%、城市建設(shè)維護(hù)稅 7%、教育費(fèi)附加 3%，地方教育費(fèi)附加 2%，所得稅附征 1.5%-3%，印花稅0-1，不計(jì)地方性的各種收費(fèi)，總體稅率就近 20%，如果加上土地使用稅等則更高。出租房屋行業(yè)涉及稅種之多、總體

18、稅率之高，納稅人難以承受，給征管工作加大了難度。二是存在重復(fù)征稅現(xiàn)象。同一出租收入既要征房產(chǎn)稅，又要征收營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象。這種多稅種、高稅負(fù)的現(xiàn)狀，不但增加了該項(xiàng)稅收征管工作的難度，同時(shí)也催生了一部分房屋出租人偷逃稅收的動(dòng)機(jī)。四、加強(qiáng)出租房屋稅收管理的主要對策（一）強(qiáng)化政策宣傳，進(jìn)一步優(yōu)化納稅服務(wù)稅務(wù)機(jī)關(guān)要針對納稅人納稅意識(shí)淡薄，稅收流失嚴(yán)重的情況，不僅要在每年的稅收宣傳月中宣傳，還要堅(jiān)持長期、有針對性地利用好廣播、網(wǎng)站、電視、報(bào)紙等渠道進(jìn)行廣泛宣傳。制作發(fā)放出租房屋稅收政策公開信，讓出租人知道自己是房屋出租的納稅義務(wù)人及其應(yīng)繳納的稅種，讓承租人知道自己有監(jiān)督出租人繳

19、納稅款開具發(fā)票的權(quán)利，更有義務(wù)協(xié)助和配合稅務(wù)機(jī)關(guān)查清產(chǎn)權(quán)人或出租人的租賃情況。通過不斷宣傳深化提升納稅人的納稅意識(shí)，使納稅人能自覺主動(dòng)申報(bào)納稅，在全社會(huì)真正形成誠信納稅的良好氛圍。同時(shí)，要廣泛宣傳依法誠信納稅典型，曝光涉稅違法犯罪案件，強(qiáng)化震懾教育作用，提高納稅人的稅法遵從度，注重稅法宣傳的針對性和實(shí)效性。（二）加強(qiáng)稅務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，認(rèn)真落實(shí)云南省租賃房屋地方稅收征收管理試行辦法對房屋租賃市場進(jìn)行依法管理，必須建設(shè)一支高素質(zhì)的稅收管理隊(duì)伍。在租賃管理中，要進(jìn)一步增強(qiáng)稅務(wù)人員的法治觀念，牢固樹立依法行政、依法管理的新理念，形成嚴(yán)格依法辦事的良好風(fēng)氣，全面掌握中華人民共和國稅收征收管理法、中華人民

20、共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例、云南省租賃房屋地方稅收征收管理試行辦法等對租賃市場進(jìn)行管理，依法征稅。（三）強(qiáng)化執(zhí)法剛性和漏洞堵塞的自生能力充分發(fā)揮稅務(wù)稽查打擊偷稅和抗稅違法行為的職能作用。在每條街道或每個(gè)社區(qū)有目的、有重點(diǎn)選擇個(gè)別“釘子”戶進(jìn)行查處，起到警示和教育作用。發(fā)動(dòng)社會(huì)力量加強(qiáng)對個(gè)體房屋出租的監(jiān)督管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)要在電臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)社等新聞媒體以及個(gè)體房屋出租相對集中的地段或小區(qū)內(nèi)的顯著位置定期發(fā)布個(gè)體房屋出租稅收的征管信息，并設(shè)立舉報(bào)電話，對于知情者檢舉揭發(fā)個(gè)體房屋出租人的偷逃稅違法行為，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)查實(shí)后，除對出租人按規(guī)定補(bǔ)稅、加收滯納金及罰款外，還要對檢舉人實(shí)

21、行獎(jiǎng)勵(lì)。（四）健全協(xié)護(hù)稅組織，完善代征制度建立健全征管網(wǎng)絡(luò)，建立協(xié)調(diào)配合機(jī)制。建立健全以房產(chǎn)局、國土資源管理局、公安局、工商行政管理局、地方稅務(wù)局、銀行等部門聯(lián)合組織管理為核心的房屋租賃業(yè)務(wù)管理機(jī)構(gòu)實(shí)施有效控管。建立健全以居委會(huì)（社區(qū)）、村委會(huì)代征個(gè)人私有住宅出租稅收的監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，調(diào)動(dòng)基層的積極性，建議區(qū)財(cái)政對街道辦給予經(jīng)費(fèi)政策傾斜，加強(qiáng)協(xié)稅護(hù)稅工作。同時(shí)，以計(jì)稅級差地租為依托的房屋出租稅源保障體系，根據(jù)房屋的地段、樓層、面積、用途等測定劃分等級，據(jù)以制定相對合理又與市場租金比較接近的計(jì)稅租金標(biāo)準(zhǔn)，并在一定范圍內(nèi)公布實(shí)施。（五）依托信息化加強(qiáng)稅源監(jiān)控2011 年 6 月 1 日開始實(shí)施的云南省商品房屋租賃管