房地產(chǎn)估價師第二套《房地產(chǎn)基本制度與政策》真題付答案

1、房地產(chǎn)基本制度與政策真題解析一、單項選擇題1. 下列企業(yè)或機構(gòu)中，不屬于房地產(chǎn)業(yè)的是（）。A. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B. 房地產(chǎn)估價機構(gòu)C. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)D. 建筑施工企業(yè)正確答案 D答案解析本題考查的是房地產(chǎn)業(yè)的基本概念。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè)， 包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動。參見教材P1。2. 依法征收集體土地的前提，是國家為了（）利益的需要。A.公共B.社會C.集體D.政府正確答案 A答案解析本題考查的是征收、征用集體土地的政策規(guī)定。物權(quán)法規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體土地。參見教材P43。3. 下

2、列國有建設(shè)用地中，不能通過劃撥方式取得使用權(quán)的是（）。A.城市綠地B.汽車加油站C.街心公園D.地稅局機關(guān)正確答案 B答案解析本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍。依據(jù)劃撥用地目錄（國土資源部令第 9 號），下列建設(shè)用地可由縣級以上人民政府依法批準，劃撥土地使用權(quán)：國家機關(guān)用地。軍事用地。城市基礎(chǔ)設(shè)施用地。公益事業(yè)用地。國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地。法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。參見教材P38。4. 國有土地上房屋征收補償協(xié)議由（）和被征收人簽訂。A.房屋征收部門B.房地產(chǎn)估價機構(gòu)C.房屋征收主體D.房屋征收實施單位正確答案 A答案解析 本題考查的是國有土地上房屋征收的補償。

3、房屋征收部門與被征收人就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。參見教材5. 被征收人對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向（）申請鑒定。A.房屋征收部門第 1 頁P58。房地產(chǎn)基本制度與政策B.另一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)C.監(jiān)察機關(guān)D.房地產(chǎn)價格評估專家委員會正確答案 D答案解析本題考查的是國有土地上房屋征收的補償。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。參見教材P58。6. 建筑工程施

4、工過程中，施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)重新申請領(lǐng)取（）。A.建設(shè)工程規(guī)劃許可證B.建設(shè)工程施工許可證C.建設(shè)用地規(guī)劃許可證D.國有土地使用證正確答案 B答案解析本題考查的是施工許可管理。建筑工程在施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當重新申請領(lǐng)取施工許可證。參見教材P94。7. 城市規(guī)劃中，城市綠地范圍的控制線是（）。A.紅線B.黃線C.綠線D.紫線正確答案 C答案解析本題考查的是城鄉(xiāng)規(guī)劃控制線。城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線。參見教材 P78。8. 某房地產(chǎn)開發(fā)投資項目資本金為2000 萬元，則開發(fā)企業(yè)以工業(yè)產(chǎn)權(quán)作價出資的最高額是（）萬元。A.400B.600C.700D.1000

5、正確答案 A答案解析本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目實行資本金制度。以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的20%，國家對采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外。參見教材 P107。9. 新建商品房的質(zhì)量問題由（）承擔責任。A.勘察設(shè)計單位B.施工企業(yè)C.工程監(jiān)理單位D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正確答案 D答案解析本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責任制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任。參見教材P109。第 2 頁房地產(chǎn)基本制度與政策10. 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售一套建筑面積22。購房合同對面積100m的商品住宅， 單價為 1 萬元 /m誤差未作約定。經(jīng)實測房屋建筑

6、面積為2）萬元。105m，買受人實際應(yīng)付購房款（A.100B.101C.103D.105正確答案 C答案解析本題考查的是商品房買賣合同。按套內(nèi)建筑面積計價，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權(quán)解除合同。買受人不退房的，實測面積大于預(yù)測面積時，面積誤差比在3%之內(nèi)的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。參見教材P134。11. 房屋租賃合同約定的租賃期限依法不得超過（）年。A.5B.10C.15D.20正確答案 D答案解析本題考查的是商品房屋租賃合同。合同法規(guī)定，租賃期限不得超過20 年，超過 20 年的，超過部分無效。參見教材P136。12. 根據(jù)物權(quán)法，下

7、列財產(chǎn)中，可以設(shè)定抵押的是（）。A. 國有土地所有權(quán)B. 村辦企業(yè)的廠房C. 集體土地所有權(quán)D. 被查封的房屋正確答案 B答案解析本題考查的是房地產(chǎn)抵押的條件。土地所有權(quán)不得抵押；被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)。參見教材P142。13. 因繼承取得不動產(chǎn)物權(quán)的，自（）時發(fā)生效力。A.繼承開始B.申請不動產(chǎn)登記C.記載于登記薄D.領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證書正確答案 A答案解析本題考查的是不動產(chǎn)登記的基本規(guī)定。因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。參見教材P155。14. 根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范，不應(yīng)分攤的共有建筑面積是（）。A.公共使用的電梯井B.值班警衛(wèi)用

8、房C.獨立使用的地下室D.變電室第 3 頁房地產(chǎn)基本制度與政策正確答案 C答案解析本題考查的是房地產(chǎn)面積測算。不應(yīng)分攤的共有建筑面積包括：獨立使用的地下室、車棚、車庫；作為人防工程的地下室、避難室（層）；用作公共休憩、綠化等場所的架空層；為建筑造型而建、但無實用功能的建筑面積。參見教材P173。15. 從事公司上市房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當具備（）資質(zhì)。A.一級B.二級C.三級D.暫定三級正確答案 A答案解析本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管。一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。參見教材 P183。16. 合伙制房地產(chǎn)估價機構(gòu)中，專職注冊房地產(chǎn)估價師的出資額合計應(yīng)不低于（）。

9、A.50%B.60%C.70%D.80%正確答案 B答案解析本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級。專職注冊房地產(chǎn)估價師股份或者出資額比例要求：有限責任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資額合計不低于 60%。參見教材 P182。17. 目前，一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)核準由（）管理部門負責。A.縣級以上房地產(chǎn)B.城市房地產(chǎn)C.省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)D.國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)正確答案 C答案解析 本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)管理。一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準工作由省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）管理部門負責。參見舊教材P156。18. 房地產(chǎn)估價師的注冊有效

10、期為（）年。A.2B.3C.4D.5正確答案 B答案解析本題考查的是房地產(chǎn)估價師注冊。房地產(chǎn)估價師注冊有效期為3 年。參見教材 P193。19. 保修期滿后的物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，應(yīng)當通過（）列支。A. 物業(yè)服務(wù)費B. 房屋保險費第 4 頁房地產(chǎn)基本制度與政策C.專項維修資金D.其他費用正確答案 C答案解析本題考查的是住宅專項維修資金制度。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 參見教材P225。20. 調(diào)節(jié)納稅人負擔輕重的主要稅制要素是（）。A.稅率B.稅基C.附加和加成D.免征額正確答案 A答案解析本題考

11、查的是稅收制度及構(gòu)成要素。納稅人負擔的輕重，主要通過稅率的高低來調(diào)節(jié)。參見教材 P232。21. 下列占用耕地建設(shè)的項目中，可以減半征收耕地占用稅的是（）。A.軍事設(shè)施B.養(yǎng)老院C.飛機場跑道D.農(nóng)村居民新建住宅正確答案 D答案解析本題考查的是耕地占用稅。農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，稅額減半征收。參見教材 P240。22. 下列導(dǎo)致房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的行為中，不征收契稅的是（）。A.繼承B.贈與C.抵債D.交換正確答案 A答案解析本題考查的是契稅。對于繼承法規(guī)定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。參見教材P247。23. 下列稅收中，采用定額

12、稅率的是（）。A. 耕地占用稅B. 房產(chǎn)稅C. 契稅D. 個人所得稅正確答案 A答案解析本題考查的是耕地占用稅。耕地占用稅實行定額稅率。參見教材P239。24. 下列稅收中，按年計算、分期繳納的是（）。A.契稅B.土地增值稅第 5 頁房地產(chǎn)基本制度與政策C.城鎮(zhèn)土地使用稅D.個人所得稅正確答案 C答案解析本題考查的是城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅按年計算，分期繳納。參見教材P238。二、多項選擇題（共 15 題，每題 2 分。每題的備選答案中有2 個或 2 個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2 分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5 分）1. 下

13、列費用中，屬于征收耕地的補償費用的有（）。A.征地管理費B.青苗補償費C.安置補助費D.地上附著物補償費E.被征收農(nóng)民的社會保障費用正確答案 BCDE答案解析本題考查的是征收集體土地補償?shù)姆秶蜆藴?。根?jù)土地管理法的規(guī)定，征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。物權(quán)法還規(guī)定，除要依法足額支付上述費用外，還應(yīng)當安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。參見教材P45。2. 關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓的說法，正確的有（）。A.掛牌出讓，出價最高者得B.商業(yè)用地，只能采用掛牌出讓方式C.在掛牌期限內(nèi)，競買人最多報價三次D.掛牌

14、公告需要在規(guī)定的土地交易場所公布E.在掛牌期限內(nèi)，只有一個競買人報價且報價高于底價，并符合掛牌條件的，掛牌成交正確答案 ADE答案解析 本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓計劃、方式和年限。11 號令規(guī)定， 商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。因此選項B 錯誤。掛牌在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的情況在掛牌公告規(guī)定的土地交易所掛牌公布。因此選項 D 正確。競買人填寫報價單報價，掛牌主持人確認該報價后，更新顯示掛牌價格。因此選項 C 錯誤。掛牌期限屆滿，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，按照下列規(guī)定確定是否成交：在掛牌期限內(nèi)只有一個競買者報價，且報價不低于底價

15、，并符合其他條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最髙者為競得人。因此選項A、E 正確。參見教材 P32。3. 根據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施的行為有（ ）。A.改建房屋B.新建房屋C.擴建房屋D.租賃房屋第 6 頁房地產(chǎn)基本制度與政策E.變賣房屋正確答案 ABC答案解析本題考查的是國有土地上房屋征收的程序。在房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施上述行為的，不予補償。參見教材P57。4. 為加強規(guī)劃控制線的管理，原建設(shè)部先后就（）出臺了部

16、門規(guī)章。A.規(guī)劃紅線B.城市綠線C.城市紫線D.城市藍線E.城市黃線正確答案 BCDE答案解析本題考查的是城鄉(xiāng)規(guī)劃控制線。為加強對規(guī)劃控制線的管理，原建設(shè)部相繼出臺以下部門規(guī)章進行專項管理：城市綠線管理辦法（自2002 年 11 月 1 日起施行）、城市紫線管理辦法（自2004 年 2 月 1 日起施行）、城市藍線管理辦法（自2006 年 3 月 1 日起施行）和城市黃線管理辦法（自2006 年 3 月 1 日起施行）。參見教材P77。5. 根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法，房地產(chǎn)交易的形式有（）。A. 房地產(chǎn)出讓B. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓C. 房地產(chǎn)抵押D. 土地劃撥E. 房屋租賃正確答案 BCE答案解析本題考查

17、的是房地產(chǎn)交易管理的概念和原則。1994 年 7 月 5 日頒布的城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。參見教材P119。6. 根據(jù)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定，下列房地產(chǎn)中，不得轉(zhuǎn)讓的有（）。A. 已抵押的B. 已查封的C. 未取得房屋權(quán)屬證書的D. 土地是劃撥方式取得的E. 未取得土地使用權(quán)證書的正確答案 BCE答案解析本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件。城市房地產(chǎn)管理法及城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：1）達不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合

18、同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。（2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。（3）依法收回土地使用權(quán)的。（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。（5）權(quán)屬有爭議的。（6）未依法進行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。（7）法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。參見教材P122。第 7 頁房地產(chǎn)基本制度與政策7. 根據(jù)不動產(chǎn)登記暫行條例，不動產(chǎn)登記的范圍有（）。A.海域使用權(quán)B.國有土地所有權(quán)C.森林、林木使用權(quán)D.集體土地

19、所有權(quán)E.耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)正確答案 ADE答案解析本題考查的是不動產(chǎn)登記的概念和范圍。不動產(chǎn)登記暫行條例第五條規(guī)定，不動產(chǎn)登記的范圍是：1. 集體土地所有權(quán)；2. 房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；3. 森林、林木所有權(quán)； 4. 耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；5. 建設(shè)用地使用權(quán)；6. 宅基地使用權(quán)；7. 海域使用權(quán)； 8. 地役權(quán)； 9. 抵押權(quán)； 10. 法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。參見教材P152。8. 房地產(chǎn)估價師初始注冊的條件有（）。A. 年齡不超過65 周歲B.取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格C.受聘于房地產(chǎn)估價機構(gòu)D.在房地產(chǎn)估價機構(gòu)有出資或股份E.具有完全民事行為能

20、力正確答案 ABCE答案解析本題考核的是房地產(chǎn)估價師注冊。房地產(chǎn)估價師注冊的條件為：取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格；達到房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育合格標準（初始注冊不涉及）；受聘于房地產(chǎn)估價機構(gòu)；無注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法第十四條規(guī)定不予注冊的情形。不予注冊的情形有：不具有完全民事行為能力；刑事處罰尚未執(zhí)行完畢的；因房地產(chǎn)估價及相關(guān)業(yè)務(wù)活動受刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請注冊之日止不滿五年的；因房地產(chǎn)估價及相關(guān)業(yè)務(wù)活動受刑事處罰以外原因受刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請注冊之日止不滿3 年的；以欺騙、賄賂等不正當手段獲準的房地產(chǎn)估價師注冊被撤銷，自被撤銷注冊之日起至申請注冊之日止不滿 3

21、 年的；申請在 2 個或 2 個以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)的；為現(xiàn)職公務(wù)員的；年齡超過65周歲的。參見教材P192。9. 下列房產(chǎn)中，可以免征房產(chǎn)稅的有（）。A. 出租地下建筑物B. 企業(yè)興辦的學(xué)校自用房產(chǎn)C. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用的商品房D. 個人所有非營業(yè)用房E. 老年服務(wù)機構(gòu)自用房產(chǎn)正確答案 BDE答案解析本題考查的是房產(chǎn)稅。下述房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅：（ 1）國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)。但是，上述單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、經(jīng)營用房，不屬于免稅范圍。（ 2）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)。（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)。但其附設(shè)的營業(yè)用房及出租的房產(chǎn)，不屬于

22、免稅范圍。（ 4）個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（5）經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。包參見教材第 8 頁房地產(chǎn)基本制度與政策P235。三、判斷題（共 40 題。每題 0.5 分，請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“” 表示正確，用“”表示錯誤，不打不得分，判讀錯誤扣0.5 分，本題總分最多扣至0 分）1. 國有土地的所有權(quán)由全國人民代表大會代表國家行使。（）正確答案答案解析本題考查的是土地所有制

23、。全民所有制的土地被稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。參見教材P11。2. 取得國有建設(shè)用地使用權(quán)后，滿2 年仍未動工開發(fā)而閑置的，可以無償收回。（）正確答案答案解析本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及其管理。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為，或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。參見教材P36。3. 國有企業(yè)改革成為股份合作制企業(yè)，經(jīng)批準可保留其劃撥的土地使用權(quán)。（）正確答案答案解析本題考查的

24、是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理。下列情況應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置：（ 1）國有企業(yè)改造或改組為有限責任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團的；（ 2）國有企業(yè)改組為股份合作制的；（ 3）國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；（ 4）非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。參見教材 P40。4. 國有土地上被征收房屋的價值評估時點為房地產(chǎn)估價機構(gòu)實施評估之日。（）正確答案答案解析本題考查的是房屋征收評估原則和要求。被征收房屋價值評估時點應(yīng)當為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當與被征收房屋價值評估時點一致。參見教材 P62。5. 國有土地上房屋征收補償費用應(yīng)在作出房屋征收決定前足額到位，專款專用。（）正確答案答案解

25、析本題考查的是國有土地上房屋征收的程序。作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ谩⒁娊滩腜57。6. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證的頒發(fā)部門是城市建設(shè)行政管理部門。（）正確答案答案解析本題考查的是城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施與監(jiān)督。由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。參見教材P74。7. 城市規(guī)劃中的控制性詳細規(guī)劃應(yīng)當給出綠化用地界線的具體坐標。（）正確答案答案解析本題考查的是城鄉(xiāng)規(guī)劃控制線?？刂菩栽敿氁?guī)劃應(yīng)當提出不同類型用地的界線、第 9 頁房地產(chǎn)基本制度與政策規(guī)定綠化率控制指標和綠化用地界線的具體坐標。參見教材P78。8

26、. 只要經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督單位認定房屋質(zhì)量存在的問題，購房者就可以退房。（）正確答案答案解析本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責任制度。商品房交付使用后，購房人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房。參見教材P109。9. 以劃撥方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的，必須辦理出讓手續(xù)。）正確答案答案解析本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓。私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。參見教材P111。10. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。（）正確答案答案解析本題考查的是房

27、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。參見教材 P119。11. 商品住房銷售可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計價。（）正確答案答案解析本題考查的是商品房買賣合同。商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計價。按套、套內(nèi)建筑面積計價并不影響用建筑面積進行產(chǎn)權(quán)登記。參見教材 P133。12. 人民法院拍賣經(jīng)過評估的抵押房屋，其估價結(jié)果即為第一次拍賣的保留價。（）正確答案答案解析本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。人民法院依法對抵押物拍賣，拍賣財產(chǎn)經(jīng)過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價；未作評估的，保留價由人民法院參照市價確定，并應(yīng)當征詢有關(guān)當事人的意見。參見教材

28、P148。13. 地役權(quán)設(shè)立未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。（）正確答案答案解析本題考查的是不動產(chǎn)登記的類型。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當事人要求登記的，可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。參見教材P156。14. 不動產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。（）正確答案答案解析本題考查的是不動產(chǎn)登記的類型。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。參見教材P157。15. 房屋之間無上蓋的架空通廊不計算建筑面積。（）正確答案答案解析本題考查的是房地產(chǎn)面積測算。房屋之間無上蓋的架空通廊不計算房屋面積。參第 10 頁房

29、地產(chǎn)基本制度與政策見教材 P172。16. 目前，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格為國家準入類執(zhí)業(yè)資格。（）正確答案答案解析本題考查的是房地產(chǎn)交易的基本制度。房地產(chǎn)估價師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書，并經(jīng)注冊登記取得房地產(chǎn)估價師注冊證的人員。參見教材 P120。17. 科研院所從事房地產(chǎn)研究的人員取得房地產(chǎn)估價師資格后，經(jīng)所在單位書面同意，可以受聘于房地產(chǎn)機構(gòu)，并向建設(shè)主管部門提出注冊申請。（）正確答案答案解析 本題考查的是注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法。大專院校、 科研院所從事房地產(chǎn)教學(xué)、研究的人員取得執(zhí)業(yè)資格的，經(jīng)所在單位同意，可以注冊，但不得擔任房地產(chǎn)估價機構(gòu)法定代表人

30、或者執(zhí)行合伙人。參見教材P337。18. 目前，我國對房地產(chǎn)估價機構(gòu)實行資質(zhì)核準管理。（）正確答案答案解析本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負責指導(dǎo)和監(jiān)督房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準工作，制定房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級條件，指導(dǎo)全國房地產(chǎn)估價行業(yè)管理信息平臺建設(shè)，制定房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書式樣。參見教材P156。19. 物業(yè)服務(wù)用房屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有。（）正確答案答案解析本題考查的是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。參見教材P222。20. 產(chǎn)權(quán)未確定的房屋可以不繳納房產(chǎn)稅。（）正確答案答案解析本題考查的是房產(chǎn)稅- 納稅人。產(chǎn)權(quán)所有

31、人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的，以房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。參見教材P234。21. 房地產(chǎn)贈與屬于繳納土地增值稅的范圍。（）正確答案答案解析 本題考查的是土地增值稅 - 征稅范圍。 土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、 地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。參見教材P241。22. 夫妻之間的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，免征契稅。（）正確答案答案解析本題考查的是契稅 - 其他有關(guān)具體規(guī)定。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有

32、的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。參見教材 P247。第 11 頁房地產(chǎn)基本制度與政策23. 印花稅采用比例稅率。（）正確答案答案解析本題考查的是印花稅。印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。參見教材P258。24. 個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。（）正確答案答案解析本題考查的是經(jīng)濟適用住房的稅收優(yōu)惠政策。對個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。參見教材P261。四、綜合分析題（共 3 大題， 15 小題，每小題2 分。每小題的備選答案中有1 個或 1 個以

33、上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2 分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5 分）（一）某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)1 幢商住樓。 2012 年 5 月，以該在建工程抵押向甲銀行貸款，未辦理登記。 2012 年 10 月，該企業(yè)又以在建工程抵押向乙銀行貸款，辦理了抵押登記，11 月該企業(yè)取得預(yù)售許可證。 2012 年 12 月，無房屋住的劉某以 90 萬元購買 70m2期房一套， 2014 年 3 月該項目竣工交付。 5 月，該企業(yè)將商業(yè)用房出租給丙商場。 2015 年 10 月，該企業(yè)到期不能償還債務(wù)，甲、乙銀行向法院申請實現(xiàn)抵押權(quán)。1. 該項目竣工驗收前

34、，甲企業(yè)可能申請的登記為（）。A.預(yù)告B.抵押C.在建工程抵押D.抵押權(quán)預(yù)告正確答案 C答案解析本題考查的是不動產(chǎn)登記的類型。物權(quán)法還將在建工程抵押納入抵押權(quán)登記的范疇。參見教材 P158。2. 劉某應(yīng)繳納的契稅為（）元。A.9000B.13500C.27000D.45000正確答案 A答案解析本題考查的是契稅。無房的劉某購房 90 平方米以下契稅按照 1%計算。參見教材 P260。3. 該企業(yè)出租給丙商場應(yīng)繳納的稅為（）。A.契稅B.所得稅C.印花稅D.土地增值稅第 12 頁房地產(chǎn)基本制度與政策正確答案 BC答案解析本題考查的是印花稅。該企業(yè)把商場出租給丙，則需要交納企業(yè)所得稅、印花稅。參見

35、教材 P257。4. 關(guān)于該企業(yè)出租商業(yè)用房的說法，正確的是（）。A.應(yīng)當向房產(chǎn)管理部門申請登記備案B.應(yīng)當經(jīng)甲、乙銀行同意C.該租賃關(guān)系不得對抗乙銀行的抵押權(quán)D.該租賃關(guān)系不受抵押權(quán)影響正確答案 AC答案解析本題考查的是商品房屋租賃登記備案。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案”。抵押權(quán)設(shè)立后房屋出租的，租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。參見教材P137。5. 關(guān)于法院處置抵押物時優(yōu)先保護的說法，正確的為（）。A.應(yīng)當首先保護購房人劉某的權(quán)益B.甲銀行抵押在先，優(yōu)先受償C.乙銀行辦理了登記，應(yīng)當優(yōu)先受償D.甲