某商品批發(fā)市場(chǎng)市場(chǎng)分析報(bào)告(共44頁(yè)).doc

1、馬鞍山寧馬商品批發(fā)市場(chǎng)市場(chǎng)分析報(bào)告目錄第一部分宏觀市場(chǎng)研究31馬鞍山宏觀市場(chǎng)研究31.1馬鞍山經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)況31.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析61.3人口環(huán)境分析81.4投資環(huán)境分析91.5房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)111.6安徽特色分析131.7總結(jié)15第二部分 細(xì)分市場(chǎng)分析152細(xì)分市場(chǎng)152.1商業(yè)152.2賓館282.3辦公樓市場(chǎng)332.4住宅35第三部分 項(xiàng)目分析423項(xiàng)目分析423.1項(xiàng)目背景423.2SWOT分析43第四部分 項(xiàng)目建議454總體定位及建議454.1總體定位454.2定位依據(jù)474.3相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的布置與意義474.4 本項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)定位484.5案例義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)484.6義烏

2、小商品批發(fā)市場(chǎng)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮強(qiáng)大的推動(dòng)力494.7經(jīng)濟(jì)意義擴(kuò)大就業(yè)能力494.8部分商品批發(fā)市場(chǎng)吸納就業(yè)情況494.9必要性馬鞍山的地位決定504.10產(chǎn)品細(xì)分定位524.11總體布局524.12開發(fā)順序521. 第一部分宏觀市場(chǎng)研究1.1 1馬鞍山宏觀市場(chǎng)研究(a) 1.1馬鞍山經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)況馬鞍山市位處安徽東大門，是安徽省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)地區(qū)之一，人均GDP和城鄉(xiāng)居民可支配收入均占全省第一位。近年來(lái)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，改革開放步伐加快。隨著長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的步伐，與南京及江浙滬各地交往日漸頻繁，對(duì)外交流日益增多。馬鞍山市歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，既是全國(guó)的衛(wèi)生城市，又是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，旅游資源十分豐

3、富。境外游客和國(guó)內(nèi)旅游紛紛慕名而來(lái)。1）交通狀況馬鞍山市北鄰南京45公里，南連蕪湖45公里，是南京一小時(shí)都市圈核心城市，交通便利，寧馬高速公路接滬寧高速公路，通訊發(fā)達(dá)，是南北交通重要通道，也是長(zhǎng)江黃金水道的重要港口。2）工業(yè)Ø 工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大幅提升。全年規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)115.93，比上年提高19.24個(gè)百分點(diǎn)。Ø 全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入184.61億元，比上年增長(zhǎng)23.36；實(shí)現(xiàn)利稅21.18億元，比上年增長(zhǎng)34.78；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)8.43億元，比上年增長(zhǎng)64.88。Ø 工業(yè)企業(yè)虧損面有所下降，虧損企業(yè)虧損額比上年下降14.383）建筑業(yè)Ø

4、 全年實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)增加值9.96億元，比上年增長(zhǎng)19.38%。施工工程個(gè)數(shù)3534個(gè)，其中投標(biāo)承包工程2374個(gè)；Ø 房屋建筑施工面積282.3萬(wàn)平方米，比上年增加53.5萬(wàn)平方米，其中投標(biāo)承包的房屋施工面積217萬(wàn)平方米，增加39.3萬(wàn)平方米；Ø 房屋竣工面積154.2萬(wàn)平方米，比上年增加8.4萬(wàn)平方米。Ø 四級(jí)及以上建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅1.19億元，比上年增長(zhǎng)9.68%。4）固定資產(chǎn)A.固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)Ø 全年累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資61.68億元，比上年增長(zhǎng)77.49，增速比上年加快63.89個(gè)百分點(diǎn)。Ø 其中：基本建設(shè)投資完成18.75

5、億元，比上年增長(zhǎng)83.93；更新改造投資完成27.06億元，比上年增長(zhǎng)1.36倍；房地產(chǎn)投資完成9.97億元，比上年增長(zhǎng)30.86。Ø 按經(jīng)濟(jì)類型劃分：國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資22.79億元，增長(zhǎng)53.47%；集體經(jīng)濟(jì)投資1.72億元，增長(zhǎng)8.86%；其他經(jīng)濟(jì)投資32.32億元，增長(zhǎng)129.55%。Ø 開發(fā)區(qū)建設(shè)投資成倍增長(zhǎng)，完成2.77億元，比上年增長(zhǎng)1.25倍。B.重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)順利推進(jìn)Ø 全年完成投資額24.05億元，比上年增長(zhǎng)1.41倍。其中國(guó)債項(xiàng)目完成14.78億元，比上年增長(zhǎng)1.28倍。主要有：馬鋼建筑用薄板工程完成投資76154萬(wàn)元，馬蕪高速公路完成投資38513

6、萬(wàn)元，江東大道完成5226萬(wàn)元，湖西南路完成4700萬(wàn)元，紅旗南路完成2100萬(wàn)元，馬濮路改造完成5000萬(wàn)元。Ø 水利工程加緊推進(jìn)。其中：江堤加固工程完成投資19762萬(wàn)元，雨山湖排水整治工程完成3829萬(wàn)元。Ø 本年竣工的主要投資項(xiàng)目有：安徽星馬汽車股份有限公司5000輛專用汽車技改完成10985萬(wàn)元，馬鋼股份有限公司平改轉(zhuǎn)工程完成24317萬(wàn)元，安徽山鷹紙業(yè)股份有限公司8萬(wàn)噸牛皮箱紙板技改完成5957萬(wàn)元，中橡（馬鞍山）化學(xué)工業(yè)有限公司3.5萬(wàn)噸新工藝炭黑完成10144萬(wàn)元。C.小城鎮(zhèn)建設(shè)成效顯著全年小城鎮(zhèn)建設(shè)總投入達(dá)3.8億元。小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，道路鋪裝率超過(guò)

7、75%。8個(gè)中心鎮(zhèn)建設(shè)持續(xù)、健康發(fā)展，全年中心鎮(zhèn)建設(shè)實(shí)際投資1.77億元，鎮(zhèn)區(qū)道路鋪裝率達(dá)87.1%。5）引進(jìn)外資Ø 全市以招商引資為重點(diǎn)，以開發(fā)區(qū)和各具特色的縣區(qū)經(jīng)濟(jì)園區(qū)為載體，抓住國(guó)際資本和國(guó)內(nèi)沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的歷史性機(jī)遇，不斷優(yōu)化投資環(huán)境，創(chuàng)新招商方式，拓寬招商領(lǐng)域，招商引資取得突破性進(jìn)展。Ø 全年實(shí)際利用外資4272萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng)1.4倍。實(shí)際利用內(nèi)資接近10億元，達(dá)到9.9億元。全年批準(zhǔn)設(shè)立外商投資企業(yè)11個(gè)，其中有5家落戶開發(fā)區(qū)。Ø 全年外貿(mào)進(jìn)出口總額完成34579萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng)20。6）旅游業(yè)Ø 旅游業(yè)發(fā)展持續(xù)加快。全年共接待國(guó)

8、內(nèi)游客175.37萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)32.54%。接待入境人數(shù) 6104人次、24355人天，分別比上年增長(zhǎng)17.61%和18.29%。Ø 2003年末星級(jí)賓館11家。其中：四星、三星級(jí)賓館各1家，其他星級(jí)賓館9家；涉外賓館房間數(shù)達(dá)1065間，床位2196張。Ø 旅游業(yè)外匯收入460.91萬(wàn)美元（不含旅游商品創(chuàng)匯收入），比上年增長(zhǎng)18.78%。7）財(cái)政狀況l 財(cái)政收入大幅增長(zhǎng)Ø 全年累計(jì)完成財(cái)政收入24.12億元，比上年增長(zhǎng)20.51，增速比上年加快11.94個(gè)百分點(diǎn)。其中：中央財(cái)政收入12.17億元，比上年增長(zhǎng)17.58；Ø 地方財(cái)政收入11.95億元

9、，比上年增長(zhǎng)23.64。全年累計(jì)財(cái)政支出14.26億元，比上年增長(zhǎng)34.58。其中：基本建設(shè)支出增長(zhǎng)151.02；社會(huì)保障支出增長(zhǎng)109.17%；l 金融運(yùn)行穩(wěn)定Ø 金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，各項(xiàng)存貸款業(yè)務(wù)迅速增長(zhǎng)，有力地支持了地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。年末金融機(jī)構(gòu)存款余額為148.84億元，比年初增加20.37億元。Ø 在各類存款中，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款達(dá)92.77億元，比年初增加14.53億元，表明隨著經(jīng)濟(jì)的加快發(fā)展，人民得到了更多的實(shí)惠。Ø 年末貸款余額為91.38億元，比年初增加8.12億元。其中：短期貸款余額高達(dá)57.39億元，比年初增加3.89億元，短期貸

10、款所占份額為62.8，表明貸款的流動(dòng)性不斷增強(qiáng)，貸款結(jié)構(gòu)繼續(xù)得到改善。Ø 全年貨幣投放294.09億元，比上年增加59.56億元；貨幣回籠278.92億元，比上年增加55.67億元；貨幣凈投放15.17億元，比上年增加3.89億元。 l 保險(xiǎn)事業(yè)快速發(fā)展Ø 泰康人壽、太平洋財(cái)險(xiǎn)等保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐馬鞍山，年末全市保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)達(dá)到6家。Ø 全年保險(xiǎn)公司保費(fèi)收入總額3.7億元，比上年增長(zhǎng)41.76 %；已決賠付0.59億元。Ø 在保險(xiǎn)公司保費(fèi)收入總額中，人壽保險(xiǎn)份額明顯提高，人壽險(xiǎn)所占比重達(dá)73%。8）商業(yè)市場(chǎng)繁榮興旺Ø 隨著國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需和提高中低收入階層居

11、民收入的各項(xiàng)政策措施的穩(wěn)步實(shí)施，全市專賣、連鎖、超市、加盟店、大賣場(chǎng)等各種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)，郵購(gòu)、電話訂購(gòu)、電視購(gòu)物、網(wǎng)上訂購(gòu)等各類營(yíng)銷方式悄然興起，農(nóng)貿(mào)、建材、果品等各類專業(yè)和綜合批發(fā)市場(chǎng)相繼建成。Ø 全年累計(jì)完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額41.42億元，比上年增長(zhǎng)8.27%。按地區(qū)分：市區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售額31.17億元，比上年增長(zhǎng)8.76%；當(dāng)涂縣社會(huì)消費(fèi)品零售額10.25億元，比上年增長(zhǎng)6.8%。按行業(yè)分：批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額29.78億元，比上年增長(zhǎng)15.04%；餐飲業(yè)零售額4.77億元，比上年增長(zhǎng)19.19%。其中限額以上批發(fā)零售業(yè)和餐飲業(yè)增幅分別為19.36和22.94。(b)

12、1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析市區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)情況馬鞍山市自1978年以來(lái)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)市區(qū)人均GDP增長(zhǎng)情況況Ø 2003年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值188.5億元，位居全省第11位，比上年增長(zhǎng)14%Ø 2002年人均GDP達(dá)23412元，比上年增長(zhǎng)11.43，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐。Ø 固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)。2004年17月份，全市累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資72.22億元，同比增長(zhǎng)14.5%，比上個(gè)月回落7.2個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展研究社會(huì)消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)趨勢(shì)2003年社會(huì)消費(fèi)品零售額結(jié)構(gòu)2003年商業(yè)市場(chǎng)繁榮興旺Ø 全市社會(huì)消費(fèi)品總額達(dá)到46

13、.86億，比去年增長(zhǎng)14.32，是98年以來(lái)首次突破兩位數(shù)增幅；Ø 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)是社會(huì)消費(fèi)品的主體，實(shí)現(xiàn)零售額41.33億元，比去年增長(zhǎng)14.85；Ø 餐飲業(yè)銷售額近年一直保持較快的增長(zhǎng)速度；Ø 規(guī)?；?、賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯，以天潤(rùn)發(fā)、農(nóng)工商、蘇果等超市為首的賣場(chǎng)，占據(jù)馬鞍山零售市場(chǎng)的大部分份額；Ø 2003年，馬鞍山城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為38.7%2004年商業(yè)市場(chǎng)銷售增長(zhǎng)較快居民的消費(fèi)能力不斷提高，消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)升溫，呈現(xiàn)繁榮活躍的發(fā)展態(tài)勢(shì)。7月份實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額4.28億元，同比增長(zhǎng)11.1%。17月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額30.15

14、億元，同比增長(zhǎng)12.6%。(c) 1.3人口環(huán)境分析近年人口增長(zhǎng)速度主要年份戶籍人口數(shù)量u 人口的持續(xù)增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一定的保證。u 全市總?cè)丝?22.12人，常住人口120.6萬(wàn)人，流動(dòng)人口1.5萬(wàn)人。u 2002年末，戶籍人口為122.12萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口67.94萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口54.18萬(wàn)人。市區(qū)人口58萬(wàn)人。u(d) 1.4投資環(huán)境分析城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 Ø 城市“東擴(kuò)南進(jìn)”，形成一城（主城區(qū)）四組團(tuán)（向山、霍里、濮塘、銀黃）的發(fā)展模式“完善主城、拓展副城、南擴(kuò)東進(jìn)、濱江帶發(fā)展”，預(yù)計(jì)到2007年，建成區(qū)達(dá)70平方公里，往南與當(dāng)涂蕪湖連接；往東與南京、江寧連接，

15、縮短與祿口機(jī)場(chǎng)的距離；Ø 據(jù)稱馬鞍山與南京正在促進(jìn)兩地電話不需撥打區(qū)號(hào)一事以及兩地公交聯(lián)網(wǎng)一事，馬鞍山正逐漸成為南京的后花園；Ø 市政廣場(chǎng)將于年底動(dòng)工，總體規(guī)劃包括行政會(huì)議中心、市民廣場(chǎng)和文化藝術(shù)中心三部分。一期工程開發(fā)行政會(huì)議中心和市民廣場(chǎng)；Ø 經(jīng)安徽省人民政府批準(zhǔn)的1996-2010年馬鞍山城市規(guī)劃區(qū)面積為77平方千米；1.4. 2礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展 1.5.A.城市綠化及景觀發(fā)展形成“二心二軸三圈層”的布局結(jié)構(gòu)。二心為雨山湖公園、金山湖公園；二軸為中心大道景觀綠帶、采石河濱河生態(tài)綠帶；三圈層為城市環(huán)城綠圈、主城環(huán)城綠圈、副城環(huán)城綠圈。B.交通設(shè)施建設(shè)Ø 對(duì)

16、內(nèi)交通規(guī)化城市主要干道網(wǎng)呈“方格網(wǎng)狀”，形成十八橫八縱，其中主城區(qū)干道網(wǎng)“十橫八縱”；Ø 馬鞍山公交公司被南京公交收購(gòu)，兩地公交聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行，2004年將實(shí)現(xiàn)南京公交卡可在馬鞍山乘車；Ø 寧馬蕪輕軌目前正在進(jìn)行論證，預(yù)計(jì)于20122015年左右建成，屆時(shí)馬鞍山離南京只需15分鐘，寧馬高速已經(jīng)通車，馬蕪高速正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)今年年底可以建成；Ø 跨江交通：近期利用馬合輪渡連通至合肥、滁州等地的公路交通，遠(yuǎn)期于主城區(qū)南部規(guī)劃長(zhǎng)江公路大橋，西面連通合肥，東面通過(guò)機(jī)場(chǎng)路與南京、上海連通，形成上海合肥的第二條高速公路的一部分。a) 3商引資政策b)u 稅收政策u 在馬鞍山舉辦的外

17、商投資企業(yè)免征地方所得稅；A. 減免企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策兩免六減半；B. 外商投資能源交通基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，按15繳納企業(yè)所得稅,經(jīng)營(yíng)期十年以上，從開始獲利年度起，企業(yè)所得稅五免五減半；C. 在馬鞍山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)可以享受外商投資企業(yè)有關(guān)的稅收優(yōu)惠政策；u 制定馬鞍山市鼓勵(lì)和吸引外來(lái)投資若干規(guī)定，對(duì)外來(lái)投資者予以獎(jiǎng)勵(lì)，主要包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整獎(jiǎng)、管理示范獎(jiǎng)、科技引導(dǎo)獎(jiǎng)、就業(yè)安置獎(jiǎng)、技術(shù)創(chuàng)新獎(jiǎng)、出口創(chuàng)匯獎(jiǎng)和重大貢獻(xiàn)獎(jiǎng)等u 鼓勵(lì)高檔酒店的政策u 土地政策：三星級(jí)以上酒店項(xiàng)目土地使用出讓金一次性繳納有困難的，可分期付款，3年內(nèi)付清，特殊困難的，5年內(nèi)繳清A. 水電價(jià)格：星級(jí)賓館水電價(jià)格按工業(yè)企

18、業(yè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行B. 稅收減免：三星級(jí)以上作為鼓勵(lì)類投資；企業(yè)稅前三年按每年繳納稅的50%補(bǔ)助，房產(chǎn)稅3年內(nèi)免征(e) 1.5房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)歷年房地產(chǎn)供需狀況Ø 馬鞍山新開工面積有突破性的上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)有了飛速發(fā)展，表明需求旺盛；Ø 2003年房屋銷售面積達(dá)到80萬(wàn)平方米左右，空置面積僅為32057平方米Ø 2002年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為21.36平方米Ø 2003年1-6月新建商品房交易面積為24.233萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.14%；歷年土地出讓情況 年 度 面積（畝） 成交總價(jià)（萬(wàn)元）成交單價(jià)2001年79.365746.0672.4120

19、02年914.8639598.7443.282003年4662.79170170262.662004年1-7月647.862480038.27u 受宏觀調(diào)控影響04年上半年土地出讓量有所下降；u 上半年已成交的居住、綜合用地面積為647.86畝u 預(yù)計(jì)下半年土地出讓量放大，規(guī)劃用途主要以居住，綜合用地為主，有少量的商業(yè)用地供應(yīng)； u 從歷年的土地供應(yīng)來(lái)看，城市往南發(fā)展的力度加大；房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)仍以住宅為絕對(duì)主體，辦公樓市場(chǎng)極不活躍，商業(yè)市場(chǎng)處于初步發(fā)展階段，但2004年開始，馬鞍山市有較多的商業(yè)項(xiàng)目上馬，將逐步改變目前的市場(chǎng)格局；3房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析Ø 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新測(cè)算的全國(guó)房地產(chǎn)

20、開發(fā)景氣指數(shù)表明，5月份，商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)為101.51，比4月份上升2.18點(diǎn)，自2001年9月以來(lái)首次突破100點(diǎn)。1至5月份，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為2708元平方米，同比增長(zhǎng)10.7%，增幅比去年同期提高3.7個(gè)百分點(diǎn)。Ø 統(tǒng)計(jì)顯示，1至5月份，全國(guó)商品房完成銷售面積8310萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.9%。其中，銷售給個(gè)人7839萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32%。商品住宅平均銷售價(jià)格為2479元平方米，增長(zhǎng)8.3%；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售價(jià)格分別上漲22.5%和12.8%。分地區(qū)看，商品房平均銷售價(jià)格最高地區(qū)的上海、北京和廣東，每平方米平均售價(jià)分別為5381元、5156元和3

21、877元。Ø 5月末，全國(guó)商品房空置面積為9706萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.4%，增幅比去年同期回落6.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，空置一年以上的商品房面積為5610萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.7%。分地區(qū)看，東部地區(qū)商品房空置面積6012萬(wàn)平方米，同比下降3.2%；中、西部地區(qū)的商品房空置面積增加較快，增速均超過(guò)10%。(f) 1.6安徽特色分析茶是許多傳統(tǒng)名茶的原產(chǎn)地；n 蕪湖2004中國(guó)國(guó)際茶博會(huì)；n 黃山黃山茶葉交易會(huì)每年舉辦；n 地處皖南邊陲的休寧“中國(guó)第一綠茶出口縣”；n 繁昌峨橋茶市“江南 第一茶市”；工藝品u 竹編工藝品舒城為主要產(chǎn)地u 仿古家具北京有條“東至仿古家具街”，仿古家具多數(shù)

22、銷往國(guó)外u 徽州四雕指磚雕、石雕、木雕、竹雕，以歙縣、黟縣、婺源縣最為典型，極具歷史和藝術(shù)價(jià)值歷史文化1.6.1歷史文化1) 桐城皖江文化的中心，桐城派（中國(guó)史上時(shí)間最長(zhǎng)、參加人數(shù)最多、影響最大）的發(fā)源地，明清期間2) 毫州在商代曾為成湯之都3) 古壽春（今壽縣）在春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)曾為楚國(guó)首都4) 鳳陽(yáng)府朱元璋的家鄉(xiāng)，在明朝時(shí)是中都5) 明中葉之后，新安商人崛起于東南地區(qū)，成為與晉商相抗衡的一支最重要的商業(yè)力量。而徽商中的巨商大賈，多是鹽商。6) 歷史文人：包青天包拯；李鴻章和他的淮系集團(tuán)；“五四”運(yùn)動(dòng)的領(lǐng)袖陳獨(dú)秀和胡適；小說(shuō)大家張恨水；京劇鼻祖程長(zhǎng)庚；臺(tái)灣第一任巡撫劉銘傳；黃梅戲表演大家嚴(yán)鳳英以及

23、后來(lái)的馬蘭、韓再芬等；雜技皇后夏菊花7) 書院以青蓮書院為首，與翠螺、采石、丹陽(yáng)、天門號(hào)稱五大書院各城市特色經(jīng)濟(jì)1.6.2各城市特色經(jīng)濟(jì)1) 馬鞍山以鋼興市，鋼鐵主業(yè)4萬(wàn)人，產(chǎn)鋼1000萬(wàn)噸，占全市GDP的比重約在1/3左右2) 當(dāng)涂民營(yíng)企業(yè)快速發(fā)展，2004年以來(lái)，每天至少有一家民營(yíng)企業(yè)誕生，形成了機(jī)械制造、冶金壓治、綠色食品加工、紡織服裝四個(gè)各具特色和規(guī)模的塊狀工業(yè)經(jīng)濟(jì)3) 黃山會(huì)展業(yè)4) 安慶石化業(yè)，為長(zhǎng)江中上游最大的石化企業(yè)；氣配產(chǎn)業(yè)也有很大發(fā)展前途5) 兩淮煤制油氣6) 皖北牛產(chǎn)業(yè)，與奶業(yè)、豆業(yè)、皮革業(yè)綜合發(fā)展7) 蕪湖家電、汽車產(chǎn)業(yè)(g) 1.7總結(jié)Ø 8宏觀背景總結(jié)&#

24、216; 經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)與人口的增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐；Ø 城鄉(xiāng)居民人均可支配收入逐年上漲，生活水平不斷提高；Ø 固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，2003年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資首次突破100億，達(dá)到106.79億元，比2002年增長(zhǎng)73.15，投入之高，速度之快創(chuàng)歷史新高；Ø 商業(yè)市場(chǎng)繁榮興旺，2003年全市社會(huì)消費(fèi)品比去年增長(zhǎng)14.32，是98年以來(lái)首次突破兩位數(shù)增幅；Ø 居民住房消費(fèi)持續(xù)擴(kuò)大，住房水平不斷提高2002年馬鞍山市個(gè)人購(gòu)買商品住房占商品住房銷售面積的97.74。個(gè)人購(gòu)買商品房總額約75997萬(wàn)元，居民住房支出已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)需

25、求的主體，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)力。Ø 住房消費(fèi)呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)銷售價(jià)格漲幅較大。2. 第二部分 細(xì)分市場(chǎng)分析2.1 2細(xì)分市場(chǎng)(a) 2.1商業(yè)供應(yīng)狀況研究馬鞍山主要的商業(yè)中心有兩塊，即以解放路為核心的老商業(yè)中心和以團(tuán)結(jié)花壇為中心的新興商業(yè)中心。A、解放路商業(yè)中心業(yè)態(tài)分布：解放路作為馬鞍山老的商業(yè)中心，以解放路為主線，輻射湖北路以及竹園路、團(tuán)結(jié)街等小路，商業(yè)以鴻泰新百、飛天家具，新開業(yè)的蘇寧電器以及即將推出的營(yíng)業(yè)面積達(dá)兩萬(wàn)平米的大型購(gòu)物中心恭喜發(fā)財(cái)為核心，其業(yè)態(tài)主要以零售業(yè)為主，占到62.3%，零售業(yè)內(nèi)以服飾和綜合性購(gòu)物為主體。B、團(tuán)結(jié)花壇商業(yè)中心以團(tuán)結(jié)花壇為核心，以新亞百貨

26、、華聯(lián)商廈、新大新等為主體，聚集了馬鞍山絕大多數(shù)人氣，這是馬鞍山的核心商貿(mào)區(qū)，是目前馬鞍山市民購(gòu)物的主要場(chǎng)所。幾家核心的大型百貨店，占馬鞍山社會(huì)消費(fèi)品零售總額的絕對(duì)主力。主要商場(chǎng)一覽：商場(chǎng)名稱營(yíng)業(yè)面積經(jīng)營(yíng)內(nèi)容招租方式華聯(lián)商廈共三層，營(yíng)業(yè)面積7000平方米1F煙酒、鐘表、女鞋、珠寶、化妝品2F女式服裝、床上用品、兒童用品3F男式服裝、羽絨制品2025營(yíng)業(yè)額返還新大新鞋城/萊斯厚服裝三層，1000平方米左右1F童裝1F服裝、化妝品2F新大新鞋城自營(yíng)新亞百貨共4層，9000平方米1F煙酒副食、日用百貨、小家電、化妝品、KFC 2F首飾、床上用品、手機(jī)、箱包、鞋、家飾布藝3F男女服裝4F家電、廚衛(wèi)用品

27、看品牌，一般營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)25%鴻泰新百5層，10000平方米左右1F飾品、通訊、首飾、化妝品、箱包、鞋、文化用品2F服飾3F床上用品4-5F家電、電腦世界/以團(tuán)結(jié)廣場(chǎng)為中心的核心商業(yè)圈，輻射道路除湖南路、湖東路外，還涵蓋了南湖及四周的部分高檔住宅區(qū)，這一區(qū)域是未來(lái)馬鞍山的富人區(qū)，如中央花園、海外海名筑等，住宅小區(qū)配備的商業(yè)有相當(dāng)大的體量，此外還有建面達(dá)13.8萬(wàn)平米的大華馬鞍山國(guó)際廣場(chǎng)、建面達(dá)7萬(wàn)平米的馬鞍山步行街。未來(lái)這一區(qū)域的商業(yè)總供應(yīng)量在30萬(wàn)平方米以上，將使得這一區(qū)域逐漸成熟，并且在業(yè)態(tài)分布上改變單一傳統(tǒng)百貨的現(xiàn)狀，業(yè)種進(jìn)一步豐富。除了新老兩個(gè)商業(yè)中心以外，馬鞍山還存在一些相對(duì)比較集中的

28、小型商貿(mào)街。如下：Ø 五金建材：花山路、湖東中路，雨山路，檔次較低，缺少系統(tǒng)的整合。Ø 電腦及配件：湖東中路Ø 摩托車助動(dòng)車：解放路、車站路Ø 音像廣告：湖東中路公園路Ø 電信：湖東南路Ø 小商品：桃源路Ø 餐飲：重陽(yáng)路特色商業(yè)Ø KTV：哆唻咪、巴拉那、維多利亞、IOIO、上島；其中上島KTV和上島咖啡聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，位于湖東路湖北路口，IOIO是馬鞍山第一家綜合性上檔次的KTV，帶動(dòng)了馬鞍山的休閑娛樂業(yè)開始了新的發(fā)展。Ø 酒店：夢(mèng)都、塞納河畔、避風(fēng)港、金盛、紅梅。夢(mèng)都和塞納河畔近年來(lái)大力發(fā)展連鎖餐飲，在馬鞍

29、山的餐飲行業(yè)內(nèi)有著不可替代的壟斷地位。避風(fēng)港和金盛、紅梅都是稍有影響力的餐飲企業(yè)，此外，重陽(yáng)路餐飲一條街，以黟縣、黃山等安徽特色菜為主，已經(jīng)形成氣候，占有一定的市場(chǎng)份額。Ø 洗浴中心：翠林、鼓浪嶼、金海灣、萊茵河畔。翠林是馬鞍山的知名品牌，2003年8月開業(yè)，營(yíng)業(yè)面積僅8000平米左右，其憑借良好的服務(wù)和低廉的價(jià)格贏得了市場(chǎng)的認(rèn)可，因而自開業(yè)以來(lái)一直獲得良好的經(jīng)營(yíng)效益，日均客流量達(dá)到1000余人，高峰日達(dá)到2000余人，甚至南京、上海、浙江等地的客戶也會(huì)在周末專程來(lái)消費(fèi)。Ø 咖啡茶座：以江南茶人、上島咖啡、老槐樹咖啡園為代表，上島咖啡近兩年開了數(shù)家分店，此外馬鞍山還有類似于

30、星巴客、真鍋等檔次稍差的一些茶座。這些咖啡茶座是目前馬鞍山人夜晚休閑的主要場(chǎng)所。Ø 歌舞廳：FACE熱舞會(huì)所、田園歌舞廳、海闊天空。海闊天空是馬鞍山新近開業(yè)的一家迪吧，位于花山路上，已經(jīng)在市場(chǎng)上有一定的轟動(dòng)效應(yīng)，經(jīng)營(yíng)狀況較好?？傮w而言，娛樂業(yè)的幾家舞廳檔次尚不夠，比較雜亂，設(shè)施設(shè)備和服務(wù)都不夠檔次。Ø 網(wǎng)吧：新浪潮、歐亞，此外還有一些零星的網(wǎng)吧，尚未形成主體市場(chǎng)。Ø 家具市場(chǎng)：家家愛、富園、建皖。家家愛廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積2萬(wàn)平方米左右，開業(yè)后填補(bǔ)了馬鞍山家具市場(chǎng)的空白，成為馬鞍山人購(gòu)買家具的主要去處，但目前看來(lái)，檔次仍不夠高。Ø 超市：天潤(rùn)發(fā)、農(nóng)工商、華聯(lián)吉買

31、盛、蘇果超市。這幾家大超市成為馬鞍山零售業(yè)的主體力量，馬鞍山市民的日用品消費(fèi)基本在這幾家超市滿足。尤其天潤(rùn)發(fā)建成后，依靠班車的開設(shè)，將賣場(chǎng)范圍輻射到馬鞍山全市，已經(jīng)形成了一定的市場(chǎng)。即將進(jìn)駐的大超市還有易初蓮花，位于江東大道湖南路口，占地40畝左右，目前正在拆遷，預(yù)計(jì)9月份可以動(dòng)工。易初蓮花的建成，將引起馬鞍山市大型超市的激烈競(jìng)爭(zhēng)，由于馬鞍山市區(qū)人口數(shù)量以及其消費(fèi)能力的限制，勢(shì)必造成這一市場(chǎng)的趨向飽和。供應(yīng)狀況小結(jié)Ø 兩個(gè)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)分布仍以傳統(tǒng)的百貨業(yè)為主，休閑娛樂所占比重較少。Ø 從細(xì)分業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，餐飲業(yè)由夢(mèng)都和塞納河畔兩家壟斷；大型超市未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈；五金和建材市場(chǎng)目前

32、檔次過(guò)低且處于無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，迫切需要整合；馬鞍山的特色水文化目前僅有翠林一家做出品牌，未來(lái)市場(chǎng)潛力相當(dāng)大。Ø 馬鞍山的商業(yè)呈現(xiàn)一種共生的特征，競(jìng)爭(zhēng)不充分。除了政府強(qiáng)制實(shí)施的藥店連鎖形成規(guī)模性品牌以外，其余都相對(duì)比較零散。Ø 馬鞍山總體上商業(yè)多數(shù)是低水平的競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)服務(wù)精神乏善可陳。Ø 馬鞍山的商業(yè)缺乏有效的整合，一些大型的購(gòu)物中心或批發(fā)市場(chǎng)等都在緊鑼密鼓進(jìn)行之中。Ø 連鎖、專賣、倉(cāng)儲(chǔ)式超市、大賣場(chǎng)等新型零售業(yè)態(tài)相繼出現(xiàn)，在馬鞍山零售業(yè)市場(chǎng)獲得較大的反響。需求狀況研究調(diào)研方式：?jiǎn)柧碓L談樣本數(shù)量及獲取方式：共收取有效問卷137份，其中：馬鋼50份，建行等銀

33、行系統(tǒng)20份，其余為隨機(jī)攔截調(diào)研樣本描述：本次消費(fèi)者調(diào)查著重于在下述幾個(gè)方面來(lái)了解馬鞍山市民目前的消費(fèi)習(xí)慣，并測(cè)試消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的偏好。n 月外出消費(fèi)額n 消費(fèi)內(nèi)容的偏好n 消費(fèi)地點(diǎn)的偏好n 對(duì)目前商業(yè)設(shè)施不足的思考普通家庭每月外出的消費(fèi)額集中在1000元以下，尤以低于500元/月的消費(fèi)水平為主，這與目前馬鞍山市的職工工資水平相適應(yīng)。經(jīng)常進(jìn)行的消費(fèi)活動(dòng)：由上圖可以看出，馬鞍山市民目前的消費(fèi)仍以傳統(tǒng)的購(gòu)物、餐飲為主；洗浴作為馬鞍山的特色消費(fèi)，也成了眾多消費(fèi)者的首選。而唱歌、跳舞、網(wǎng)吧等新興消費(fèi)活動(dòng)則多數(shù)為年輕人所偏好。主要消費(fèi)地點(diǎn)：消費(fèi)形式地點(diǎn)購(gòu)物天潤(rùn)發(fā)/農(nóng)工商：55%團(tuán)結(jié)花壇：22%就

34、餐特色餐飲店：45%團(tuán)結(jié)花壇：31%休閑娛樂團(tuán)結(jié)花壇：37%其他：42%團(tuán)結(jié)花壇作為主要的商業(yè)中心，仍然是目前日常購(gòu)物的主要場(chǎng)所，以天潤(rùn)發(fā)為首的大型超市，則是日常生活用品的主要購(gòu)買地，而一些要求較高的消費(fèi)者，購(gòu)買服飾、建材以及數(shù)碼產(chǎn)品等稍高檔次的物品，則基本會(huì)選擇前往南京。基于目前馬鞍山的餐飲基本為夢(mèng)都和塞納河畔等壟斷，而兩家餐飲公司都有數(shù)家連鎖店的緣故，因而餐飲消費(fèi)無(wú)固定的區(qū)域限制。休閑娛樂目前基本依靠幾家KTV、迪吧和翠林等。就消費(fèi)地點(diǎn)的選擇而言，基于馬鞍山市區(qū)范圍并不大，所以本地的消費(fèi)仍以方便、快捷為主，到居住地附近消費(fèi)和到商業(yè)中心消費(fèi)是人們選擇消費(fèi)地時(shí)的重要考慮因素。一些特色消費(fèi)地點(diǎn)，

35、如天潤(rùn)發(fā)、夢(mèng)都餐飲、翠林洗浴等，由于具有一定的品牌知名度，因而能獲得眾多消費(fèi)者的普遍親睞。認(rèn)為馬鞍山缺少的商業(yè)設(shè)施：三分之一的客戶對(duì)于目前馬鞍山?jīng)]有上檔次的購(gòu)物中心表示認(rèn)同，而大型中餐廳以及西式快餐等也相當(dāng)欠缺；而如體育場(chǎng)館、健身中心等高尚場(chǎng)所也比較欠缺。在“其他一項(xiàng)”中，一般包括目前馬鞍山還沒有的或者未成規(guī)模的景觀商業(yè)街、大型娛樂設(shè)施、大型洗浴中心、書店、游樂場(chǎng)以及部分較高檔次的消費(fèi)場(chǎng)所如高爾夫、跑馬場(chǎng)等。這一選擇體現(xiàn)了目前馬鞍山市民對(duì)于商業(yè)供應(yīng)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀檔次太低的強(qiáng)烈不滿。對(duì)本項(xiàng)目的傾向性：超過(guò)半數(shù)的被調(diào)查者愿意前往本項(xiàng)目消費(fèi)，其主要原因有：規(guī)模大、服務(wù)有特色、上檔次、服務(wù)好、價(jià)格低；不愿前

36、往消費(fèi)的主要理由為：太偏遠(yuǎn)交通不便、擔(dān)心價(jià)格高、配套不全、商圈不夠成熟。消費(fèi)特征總結(jié)：Ø 外出消費(fèi)仍以傳統(tǒng)的購(gòu)物和餐飲為主，基于本地供應(yīng)水平的低層次以及收入水平的原因，消費(fèi)額普遍不高；Ø 餐飲多在本地，但休閑及購(gòu)物前往南京消費(fèi)較多，馬鞍山本地消費(fèi)水平不高，吸引南京人前來(lái)的以洗浴為主；Ø 本地消費(fèi)仍以傳統(tǒng)的商業(yè)中心為主，新興的大超市有相當(dāng)強(qiáng)的吸引力；Ø 目前的消費(fèi)仍以方便快捷為主，新興消費(fèi)以及偏遠(yuǎn)地區(qū)的商業(yè)消費(fèi)則需要引導(dǎo)商業(yè)案例研究新天地(上海)展示辦公區(qū)文化藝術(shù)保護(hù)區(qū)區(qū)新天地廣場(chǎng)是一個(gè)綜合性的房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資人民幣逾13億元，占地約3萬(wàn)平米。座落在

37、淮海中路旁，該項(xiàng)目以中西合璧、新舊結(jié)合為總體基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫(kù)門里弄和充滿現(xiàn)代感的建筑融為一體，創(chuàng)建集歷史、文化、旅游、餐飲、商業(yè)、娛樂、住宅、辦公等多功能的小區(qū)。Ø 總體定位：一個(gè)在舊石庫(kù)門建筑老區(qū)內(nèi)的集餐飲、娛樂、休閑、歷史、文化為一體的全新的石庫(kù)門的“上海新天地”。在這里房舍是舊的，但里面的設(shè)備卻是現(xiàn)代的、意念是新的，原汁原味地再現(xiàn)了20世紀(jì)初上海一家人的生活形態(tài)，讓游客在懷舊尋根的情緒中了解上海的歷史和文化。Ø 新天地集中了許多中高檔品牌的餐飲娛樂商家，共同營(yíng)造了高品位的休閑場(chǎng)所，目前已成為眼下上海最風(fēng)靡的“休閑港灣“之一。Ø 開發(fā)思路：該項(xiàng)目采用

38、一種嶄新的開發(fā)思路，用商業(yè)設(shè)施的建設(shè)來(lái)帶動(dòng)整個(gè)舊區(qū)改造。該項(xiàng)目位于淮海路的南面，但卻不具有淮海路商圈濃郁的商業(yè)氛圍，因而本項(xiàng)目在開發(fā)之初面臨如何吸引人氣和提升整體區(qū)域檔次兩個(gè)問題，并結(jié)合地塊本身具有容積率限制等因素，“新天地”的開發(fā)思路由此應(yīng)用而生。其開發(fā)思路為：開發(fā)成為集休閑娛樂于一體的商業(yè)建筑模式，將其作為淮海路商圈的延續(xù)，以此吸引人氣。再加上太平橋綠地項(xiàng)目的啟動(dòng)，為該地區(qū)帶來(lái)非常明顯的土地升值效應(yīng)，許多開發(fā)商紛紛看好此區(qū)域的發(fā)展前景，通過(guò)新天地的開發(fā)模式整體拔高了該區(qū)域的房?jī)r(jià)，使之成為上海又一頂級(jí)地段。商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論就目前的供需市場(chǎng)來(lái)看，Ø 目前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和形式需要引導(dǎo)Ø

39、; 目前的供應(yīng)業(yè)態(tài)需要提升服務(wù)與品牌度、商品質(zhì)量等Ø 馬鞍山缺少綜合性的集商業(yè)、文化、娛樂、餐飲等功能為一體的商業(yè)購(gòu)物中心Ø 在需求市場(chǎng)上，存在一批上檔次的消費(fèi)群，其目前的需求無(wú)法在馬鞍山得到滿足，因而前往南京等地消費(fèi)。本項(xiàng)目客戶定位：消費(fèi)者人流目的省內(nèi)（市內(nèi)）人流使其成為熟客、成為其出行休閑購(gòu)物首選地點(diǎn)省外人流來(lái)到馬鞍山必到的首選地點(diǎn)旅游者、商務(wù)人員旅游、商務(wù)活動(dòng)之余最值得到的購(gòu)物地點(diǎn)其他人員使其認(rèn)知到這是馬鞍山最重要的購(gòu)物、休閑中心商戶Ø 引進(jìn)主力店經(jīng)營(yíng)集團(tuán)商家知名度高的集團(tuán)公司，建議為百貨公司或大型建材商店；有利于聚集人流、提升市場(chǎng)影響力并吸引其他中小型商家

40、入駐。Ø 國(guó)內(nèi)外名牌專業(yè)店商家彌補(bǔ)目前馬鞍山名牌產(chǎn)品的缺口Ø 百貨、娛樂、餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者或集團(tuán)可以考慮引進(jìn)浙江等地的經(jīng)營(yíng)者，以電影院、游藝場(chǎng)所、大型中西餐廳、食府等為主Ø 私人業(yè)主及投資者經(jīng)營(yíng)各種中低檔的服飾、精品或小鋪位的風(fēng)味美食等Ø 旅游產(chǎn)品及專業(yè)店商家商家為中小規(guī)模，但要求有一定檔次，可考慮結(jié)合徽派建筑設(shè)立。(b) 2.2賓館馬鞍山賓館現(xiàn)狀分析馬鞍山目前共有四星級(jí)賓館兩家（含新近開業(yè)的為準(zhǔn)四星的雨山湖飯店），三星級(jí)（含準(zhǔn)三星）三家，二星級(jí)賓館七家，共提供客房1236間，床位數(shù)2400個(gè)左右；三星級(jí)及以上酒店提供客房數(shù)620間左右。馬鞍山主要賓館一覽賓

41、館名稱星級(jí)房間數(shù)目標(biāo)間叫價(jià)南湖賓館四星120598雨山湖飯店準(zhǔn)四星209480寶龍大酒店三星88298（258）海興國(guó)際大酒店三星88398（278）貝斯特假日酒店準(zhǔn)三114214/238富園飯店二星90100/120長(zhǎng)城賓館二星68180-288馬鋼賓館二星80160-280田園飯店96150-288富坤大酒店35/總體而言，目前馬鞍山的賓館業(yè)存在如下問題：Ø 星級(jí)飯店數(shù)量較少，供應(yīng)量不足，整體實(shí)力較差，尤其是高檔飯店數(shù)量不能滿足市場(chǎng)需求Ø 除整修完新開業(yè)的雨山湖飯店外，大部分星級(jí)飯店設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重老化，急需更新改造Ø 星級(jí)飯店的營(yíng)銷手段落后Ø 管理方式

42、落后，除雨山湖飯店外，多數(shù)屬國(guó)有企業(yè)，部分星級(jí)酒店甚至是由原單位招待所改造而成，沿襲落后的管理方式。主要賓館入住率及客源分析由于馬鞍山城市的特殊性，馬鋼在馬鞍山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中也具有不可替代的作用，馬鞍山進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)、公務(wù)活動(dòng)、外國(guó)專家技術(shù)服務(wù)、個(gè)人旅游的，特別是外國(guó)專家技術(shù)服務(wù)、公務(wù)商務(wù)活動(dòng)的，大多入住三星級(jí)以上酒店，構(gòu)成了馬鞍山酒店需求的主體。2003年全年，馬鞍山星級(jí)賓館接待總?cè)藬?shù)249787人，381100人天數(shù)，接待海外旅游者34100人天。雖受“非典”影響，年平均客房出租率仍達(dá)66.68%，三星級(jí)以上賓館的年平均出租率更是高達(dá)76.55%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年一季度星級(jí)賓館平均客房出租率

43、達(dá)73%，僅有的四星級(jí)賓館南湖賓館，客房出租率達(dá)90%以上，預(yù)定房間較困難，且房?jī)r(jià)居高不下，折扣較少。賓館主要客源分析Ø 會(huì)議和商務(wù)活動(dòng)是馬鞍山酒店入住客戶的主體。隨著馬鞍山近年來(lái)打造以“李白鐘愛的山水都”為主題的旅游城市的活動(dòng)開展，馬鞍山的旅游經(jīng)濟(jì)將有進(jìn)一步發(fā)展，到2005年，全市要有10處以上的存在一定數(shù)量的潛在客戶。Ø 在部分星級(jí)酒店中，有相當(dāng)數(shù)量的長(zhǎng)期包房客戶，這部分客戶多為馬鋼的外籍專家，例如，在南湖賓館有60個(gè)左右長(zhǎng)期包房；馬鋼賓館大部分為長(zhǎng)期包房；而新開業(yè)的雨山湖飯店則有30個(gè)左右長(zhǎng)期包房。從目前馬鞍山的賓館入住情況來(lái)看，星級(jí)賓館入住率普遍較高，一般星級(jí)越高入

44、住率越高，高檔賓館供應(yīng)不足。賓館潛在供應(yīng)Ø 浙江海外海集團(tuán)，科技館地塊32.66畝將建造五星級(jí)賓館，28層Ø 夢(mèng)都臨湖國(guó)際飯店湖南路雨山湖酒店西側(cè)，總建面2.9萬(wàn)平米，為28層的五星級(jí)酒店，將提供客房200間左右。Ø 馬鞍山市步行街二期項(xiàng)目五星級(jí)酒店（暫定），六層，預(yù)計(jì)2006年建成，另有一家四星級(jí)賓館同期建設(shè)Ø 鴻泰國(guó)際酒店1.2萬(wàn)平方米，含部分餐飲，賓館房間數(shù)量在80間左右，定位為四星級(jí)，目前附屬酒店已經(jīng)開業(yè)，賓館部分正在進(jìn)行內(nèi)裝修，年底將會(huì)開業(yè)Ø 太陽(yáng)廣場(chǎng)已建成八年，原為辦公樓，現(xiàn)6-22層將改建為四星級(jí)酒店，正在改建中就目前暫定的項(xiàng)目情

45、況來(lái)說(shuō)，今明兩年將有三家五星級(jí)酒店上馬，四星級(jí)酒店也有三家，上市后，必將帶來(lái)馬鞍山酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局，改變目前供應(yīng)不足和設(shè)施破舊的局面。賓館市場(chǎng)小結(jié)從宏觀市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，Ø 以南京為核心的“1小時(shí)都市圈”的建立，為馬鞍山經(jīng)濟(jì)、旅游的發(fā)展帶來(lái)新機(jī)遇Ø 馬鞍山鋼鐵公司350億擴(kuò)建工程已經(jīng)報(bào)批，很快將會(huì)啟動(dòng)，工程位于慈湖工業(yè)園區(qū)，將大部分引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備。馬鋼實(shí)施擴(kuò)建工程后，大批外國(guó)專家將長(zhǎng)期在馬鞍山市居住，這些都是星級(jí)酒店的長(zhǎng)期客源Ø 除馬鋼之外，馬鞍山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)也逐漸興起，為馬鞍山帶來(lái)一定的商務(wù)客源Ø 馬鞍山市近年來(lái)將著力打造旅游城市，改建擴(kuò)

46、建原有的采石風(fēng)景區(qū)，并大力開發(fā)東部的濮塘風(fēng)景區(qū)，今后馬鞍山的旅游客源將逐步增多從賓館市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看Ø 隨著馬鞍山經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，星級(jí)酒店這一目前市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)品將有良好的發(fā)展空間Ø 未來(lái)兩年內(nèi)馬鞍山市區(qū)將有三家五星級(jí)酒店上市，且其體量較大，區(qū)位及景觀狀況均將導(dǎo)致五星級(jí)酒店市場(chǎng)將趨于飽和，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈Ø 四星級(jí)酒店由于其價(jià)格緣故受到較多客源的偏好，未來(lái)即將推出的幾家四星級(jí)酒店體量尚不構(gòu)成威脅，且區(qū)位優(yōu)勢(shì)一般從本項(xiàng)目的特征來(lái)看Ø 本地塊位于寧馬高速公路出口處，緊鄰快速干道江東大道，具有良好的交通條件，具備截流南京等方向來(lái)源客戶的優(yōu)勢(shì)Ø 江東大道將建設(shè)

47、成景觀大道，而本項(xiàng)目?jī)?nèi)部亦規(guī)劃有3000平方米的廣場(chǎng)，為星級(jí)酒店?duì)I造了高品質(zhì)的周邊環(huán)境Ø 本地塊由于區(qū)位較偏，距離市中心有一定距離，就區(qū)位和景觀而言不具備和即將推出的五星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)的條件Ø 從規(guī)劃來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目將有相當(dāng)體量的高檔商業(yè)配套設(shè)施，給項(xiàng)目建造四星級(jí)酒店相應(yīng)的支撐。(c) 2.3辦公樓市場(chǎng)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析就目前來(lái)看，馬鞍山無(wú)純辦公樓供應(yīng)，銀行、電信、郵政等大樓自用剩余的部分可對(duì)外招租，但成交不多；目前馬鞍山的企業(yè)主要辦公地點(diǎn)如下：Ø 工業(yè)區(qū)的廠房；Ø 在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)，多數(shù)有大片的廠房，在廠房?jī)?nèi)辦公；Ø 租用政府部門的辦公用房，如招商局、

48、規(guī)劃局等都有多余辦公用房租用給企業(yè)；Ø 住宅小區(qū)。馬鞍山的住宅小區(qū)一般都可以用于辦公，可以掛牌，甚至可以注冊(cè)，而住宅的租金現(xiàn)對(duì)寫字樓要便宜，如果選擇購(gòu)買，也相當(dāng)便利。太陽(yáng)廣場(chǎng)是目前馬鞍山唯一的純寫字樓物業(yè)，樓高28層，但是該大廈竣工已經(jīng)八年，一直未能對(duì)外招商，淪為爛尾工程后，另外一家企業(yè)接手后，擬將其改建為四星級(jí)酒店，目前正在改建過(guò)程中。其改建后，1-3層為購(gòu)物中心，6-22層為賓館，而東附樓4-10層為辦公，目前暫定為只租不售。根據(jù)馬鞍山的市政規(guī)劃，馬鞍山市政府將南遷，市政廣場(chǎng)將于今年下半年動(dòng)工，約需兩年時(shí)間竣工，屆時(shí)馬鞍山市行政中心將搬至中心大道印山路附近，規(guī)劃中市政廣場(chǎng)附近將會(huì)

49、興建一批辦公樓。需求客源分析長(zhǎng)久以來(lái)，馬鞍山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一向是“重工輕商”，主要依靠馬鋼，以馬鋼及其配套企業(yè)為核心發(fā)展，馬鋼在馬鞍山的GDP發(fā)展中占據(jù)重要位置，馬鞍山的第三產(chǎn)業(yè)以及第二產(chǎn)業(yè)中其他行業(yè)的發(fā)展長(zhǎng)久以來(lái)比較緩慢，近年來(lái)隨著馬鞍山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的逐步建設(shè)，憑借一些優(yōu)惠的政策和稅收措施，引進(jìn)了如星馬汽車、泰爾重工等一大批企業(yè)進(jìn)駐，并逐步開始建設(shè)馬鞍山汽車城，使得馬鞍山的經(jīng)濟(jì)又有了快速的發(fā)展。但由于入駐企業(yè)多數(shù)在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)辦公，因而對(duì)市區(qū)辦公樓需求較少。結(jié)論就目前狀況而言，由于居民樓、商住復(fù)合樓的以及開發(fā)區(qū)大量廠房的存在，短期內(nèi)將不會(huì)存在對(duì)辦公樓的強(qiáng)有力的需求；城市東擴(kuò)南進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，往東部

50、發(fā)展旅游，而工業(yè)和行政中心則會(huì)南移，而未來(lái)即將推出的市政廣場(chǎng)附近的寫字樓將形成對(duì)本項(xiàng)目的有力威脅；本項(xiàng)目不在城市東擴(kuò)南進(jìn)的發(fā)展范圍內(nèi)，遠(yuǎn)離未來(lái)的城市中心和開發(fā)區(qū)，暫時(shí)不具備濃厚的辦公氛圍；基于目前馬鞍山存在大批量專家住酒店長(zhǎng)期包房的需求，以及部分零散的租住政府以及普通住宅的小型企業(yè)的存在，本司建議本項(xiàng)目中可設(shè)置公寓式辦公樓，設(shè)計(jì)完全滿足住宅標(biāo)準(zhǔn)，配備煤衛(wèi)設(shè)施或者至少預(yù)留煤衛(wèi)管道，分割面積在100平米每間或者更小，滿足一些小型企業(yè)的商住兩用的需求，以降低物業(yè)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，同時(shí)在較高的樓層可以設(shè)置整層，不予分割，待出售時(shí)再根據(jù)客戶的需求隨意分割。(d) 2.4住宅市場(chǎng)分析住宅總體市場(chǎng)分析2

51、002-2020城市規(guī)劃規(guī)劃居住用地3318.4萬(wàn)公頃ØØ 其中主城區(qū)形成以金家莊居住區(qū)、雨山居住區(qū)、花山居住區(qū)、梅山居住區(qū)為主的四個(gè)居住片區(qū)；Ø 副城區(qū)以銀黃居住區(qū)、姑孰居住區(qū)為主的二個(gè)居住片區(qū)，主城區(qū)主要向南向東發(fā)展；歷年房地產(chǎn)供需分析A. 馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)快速發(fā)展，市場(chǎng)容量逐步加大。B. 2003年房屋銷售面積達(dá)到80萬(wàn)平方米左右，空置面積為32057平方米。C. 20022020年，規(guī)劃居住用地3318.4萬(wàn)公頃。歷年價(jià)格分析市區(qū)住宅平均價(jià)格：n 2000年：1300元/m2n 2001年：1500-1600元/m2左右n 2002年：1590元/m

52、2（花山區(qū)：1800元/m2,比1997年上升了550元/m2）n 2004年初在推項(xiàng)目平均價(jià)格：2450元/ m2拆遷量分析年拆遷量一般在20萬(wàn)m2以下nn 年拆遷戶在5000-6000戶n 近三年拆遷戶在15000-17000戶n 2003年：住宅拆遷量8218.85m2二手房交易量2003年二手房買賣面積19.82萬(wàn)m2，成交價(jià)值2.338億元住宅供應(yīng)市場(chǎng)分析物業(yè)形態(tài)物業(yè)以純多層小區(qū)和混合型小區(qū)為主馬鞍山地區(qū)房型都以三房為主，各供應(yīng)樓盤三房的份額都在50%左右；v市場(chǎng)供應(yīng)主力房型及面積 二房 三房 四房90-110m2120-140m2140-160m2 價(jià)格分析Ø 海外海名筑

53、為混合型物業(yè)，有少量的疊加和聯(lián)排別墅，該盤地段較佳，是馬鞍山在售價(jià)格最貴的樓盤；別墅均價(jià)5000元/平方米左右。Ø 匯翠名邸為馬鞍山唯一的湖景房，一期8月8日開盤，當(dāng)天銷售85%。住宅案例分析海外海·名筑A.項(xiàng)目規(guī)劃海外海·名筑由浙江海外集團(tuán)開發(fā)，總建筑面積萬(wàn)平方米。5000平方米商網(wǎng)配套，綠化率達(dá)46%，容積率為0.86，由多層公寓、景觀洋房、排屋、別墅構(gòu)成，總戶數(shù)約186戶，多層137疊加36聯(lián)13。預(yù)計(jì)05年年底交房。B.戶型設(shè)計(jì)多層主力戶型為3*2，面積為137；疊加戶型1、2層176平方米3、4加躍層230平方米，排屋3層送地下層240-260平方米；戶

54、型面積指標(biāo)如下： 戶型3*2（多層）頂+躍層疊加聯(lián)體面積137-163213-238176-230240-260比例60.7%12.9%19.4%6.9%C.價(jià)格策略多層價(jià)格為3400-3600元平方米，疊加別墅價(jià)格為4500-5000元/平方米，聯(lián)排別墅均價(jià)5000元/平方米左右，最高5600-5800元/平方米，付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成30年銀行按揭，公積金貸款；D.銷售情況小區(qū)2004年8月18日開盤，首批推出89套多層房當(dāng)天銷售70余套，銷售率達(dá)到80%，別墅房預(yù)計(jì)9月中旬開盤。 匯翠名邸A.項(xiàng)目規(guī)劃匯翠名邸由上海濱江置業(yè)公司投資，馬鞍山澳申置業(yè)開發(fā)，總占地2.4萬(wàn)

55、平方米，由一幢32層點(diǎn)式及五幢板式18層建筑組成。項(xiàng)目位于馬鞍山市中心，與南湖公園接壤，住區(qū)界于馬鞍山主要水體雨山湖與南湖之間，地理位置優(yōu)越。 B.戶型設(shè)計(jì)高層主力戶型2*2，面積100平方米，3*2面積117-125平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為1*1和2*1,面積為51-110平方米。戶型面積指標(biāo)如下：戶型1*12*12*23*2*13*2*2面積50-60109100.65117/121/125148/153分布單身公寓單身公寓高層高層高層比例15%20%25%35%10%C.價(jià)格策略高層價(jià)格2800元/平方米起，樓層差價(jià)50元/平方米 ，均價(jià)3300元/平方米左右。物業(yè)管理費(fèi)1.2

56、元/平方米/月。D.銷售情況該盤8月8日開盤，首批推出150套房源開盤當(dāng)天去化100套，銷售狀況較好，之后10天里銷售了20余套，高層大戶型市場(chǎng)阻力較大。單身公寓預(yù)計(jì)年底推出。E.客戶分析客戶多為本地居民，少量南京客戶，生意人較多，98%的購(gòu)房者自用改善居住環(huán)境，其中為子女購(gòu)房的比例較大，60%以上的客戶采用一次性付款的方式。調(diào)查結(jié)果表明：u 馬鞍山居民對(duì)高品質(zhì)小區(qū)的需求較大，但稱得上高品質(zhì)的小區(qū)較少。u 馬鞍山有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。u 中、低檔次樓盤之間的價(jià)格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價(jià)格差距則較為懸殊。但中、高檔次的樓盤銷售相對(duì)較快。u 區(qū)位差異帶來(lái)的價(jià)格變化影響相對(duì)較小，決定價(jià)位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。未來(lái)供應(yīng)量預(yù)測(cè)Ø 未來(lái)兩年內(nèi)竣工面積將大幅度增加Ø 2004年住宅建設(shè)計(jì)劃完成投資18.14億元；Ø 總施工面積189.13萬(wàn)m2；Ø 其中新開住宅面積91.