商業(yè)項(xiàng)目的定位于業(yè)態(tài)組合的建議

1、商業(yè)項(xiàng)目的定位于業(yè)態(tài)組合的建議商業(yè)項(xiàng)目的定位與業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的高速推進(jìn) , 城市商業(yè)現(xiàn)代化作為商業(yè)產(chǎn)業(yè) ,起到了明顯的拉動(dòng)和促進(jìn)城市現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用 . 具體表現(xiàn)在商品交換過(guò)程中所 涉及的商流、信息流、資金流、物流等“四流”的運(yùn)動(dòng)能夠達(dá)到暢通、高效的目 的。因此，像商品交易模式的革新（商業(yè)業(yè)態(tài)革命），便成了一個(gè)城市或一個(gè)區(qū) 域商業(yè)現(xiàn)代化的標(biāo)志。? 目前我國(guó)正在爆發(fā)一場(chǎng)業(yè)態(tài)革命，出現(xiàn)了新型零售業(yè)態(tài)不斷被引 入、傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)向新型零售業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型和主導(dǎo)業(yè)態(tài)大膽嘗試和創(chuàng)新。? 一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要在經(jīng)營(yíng)上取得成功 , 無(wú)疑需要涉及到諸多方面的工 作, 就這一話(huà)題探討一下商業(yè)項(xiàng)目的定位

2、及業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃。、項(xiàng)目市場(chǎng)定位規(guī)劃? ? 準(zhǔn)確的商業(yè)環(huán)境調(diào)研和科學(xué)分析、 掌握影響購(gòu)物中心發(fā)展的靜態(tài)和 動(dòng)態(tài)變量，是做好成功商業(yè)規(guī)劃的前提? ?現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際表明，購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳細(xì)的調(diào)研，清晰的判斷，宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是準(zhǔn)確 定位的要件， 這樣才能準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏， 確定不同類(lèi)別的經(jīng)營(yíng)模式， 避免同質(zhì) 性，創(chuàng)造最大差異化，從而引領(lǐng)市場(chǎng)。一）整體商業(yè)定位細(xì)分、確定目標(biāo)客戶(hù)群、把握主體服務(wù)對(duì)象?1、 定位內(nèi)容：明確主體服務(wù)對(duì)象，確定目標(biāo)客戶(hù)群。?2、 定位原則：以目標(biāo)消費(fèi)者的真實(shí)、持久需求定位（參考年齡段、性別 比、收入層次、文化層次、消費(fèi)層次

3、、消費(fèi)傾向等調(diào)研數(shù)據(jù)）。?3、定位過(guò)程：通過(guò)商業(yè)環(huán)境調(diào)查等不同方式的調(diào)查，匯總分析得到不同消費(fèi)群的構(gòu)成：?A、核心消費(fèi)群：商圈半徑2公里范圍內(nèi)，約10萬(wàn)消費(fèi)能力較強(qiáng)的高層收入固定居民消費(fèi)群；主要需求的消費(fèi)特征：?業(yè)態(tài)需求求綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；?業(yè)種需求百貨、食品、家電、服裝、鞋類(lèi)、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書(shū)籍酒吧、茶坊、美容等；?功能要求 購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光等；? 消費(fèi)者結(jié)構(gòu) 收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識(shí)超前的上層工薪族和生意人。 ?B中心消費(fèi)群：商圈半徑5公里范圍內(nèi)，除核心消費(fèi)群以外約 20萬(wàn)的中 高層消費(fèi)人群；主要需求的消費(fèi)特征：?業(yè)態(tài)需求綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；?業(yè)種需求

4、百貨、家電、服裝、鞋類(lèi)、箱包、化妝品、珠寶首飾；?功能要求購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光等；?消費(fèi)者結(jié)構(gòu)收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識(shí)較高的中高層收入的消費(fèi)群。?C輻射消費(fèi)群：商圈半徑5-10公里范圍以?xún)?nèi)的中高層居民人群消費(fèi)和外來(lái)的旅游客源消費(fèi)；主要需求的消費(fèi)特征：?業(yè)態(tài)需求綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；?業(yè)種需求百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產(chǎn)；?功能要求購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、美食、觀光等；?消費(fèi)者結(jié)構(gòu)消費(fèi)意識(shí)較高的中高層收入的市內(nèi)及周邊縣市的居民。?（二）商業(yè)中心功能、規(guī)模定位?1、 定位內(nèi)容：明確商業(yè)中心功能規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)規(guī)模?商場(chǎng)的基本功能無(wú)疑是提供商品的零售服務(wù)，但隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購(gòu)

5、物服務(wù)已難以滿(mǎn)足顧客的需要， 利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、 娛 樂(lè)型購(gòu)物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)， 因此，不少商場(chǎng)在主營(yíng)零售業(yè)的基礎(chǔ)上， 往往有 必要引入餐飲、娛樂(lè)及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場(chǎng)。?2、 定位原則：以打造城市商業(yè)名片、引領(lǐng)商業(yè)主流為目標(biāo)?一般來(lái)講，商場(chǎng)的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場(chǎng)單店的規(guī)模越大， 而受到一些因素的制約也越大， 顧客購(gòu)物疲勞度也受商場(chǎng)單店規(guī)模 的制約。一般情況下， 顧客在商場(chǎng)購(gòu)物的時(shí)間不會(huì)超過(guò) 3小時(shí)，超過(guò)這個(gè)時(shí)間就容易處于疲勞狀態(tài)。 如果在建筑風(fēng)格、 規(guī)模和環(huán)境氛圍都很有特色的話(huà)， 也可以 作為現(xiàn)在流行商業(yè)業(yè)態(tài) shopping mall 來(lái)開(kāi)發(fā)

6、，考慮引入購(gòu)物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂(lè)、休閑等服務(wù)型消費(fèi)場(chǎng)所。可以很好地結(jié)合雕塑景觀步行道融 為一體共同營(yíng)造城市景觀文化的亮點(diǎn)。?3、 定位過(guò)程：結(jié)合商圈目標(biāo)消費(fèi)群、商圈人口和商圈竟?fàn)幥闆r和商業(yè)建 筑規(guī)劃具體確定本商場(chǎng)的功能和規(guī)模。?根據(jù)“購(gòu)物中心定位二八黃金定律”求證分析 , 購(gòu)物中心商圈輻射人口數(shù) 與購(gòu)物中心零售服務(wù)面積的比為 4：1。?（三）商業(yè)中心的經(jīng)營(yíng)檔次與形象定位?商場(chǎng)的形象定位，實(shí)際上是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。如何來(lái)確定商業(yè)中心的經(jīng)營(yíng)檔次和綜合形 象，打造商業(yè)中心高檔品牌和現(xiàn)代商業(yè)商圈 , 形成明顯的差異化定位經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)。通

7、過(guò)對(duì)商業(yè)中心品牌的定位界定商業(yè)文化內(nèi)涵， 建立超前的品牌形象 （引領(lǐng)購(gòu)物 時(shí)尚、反映地域特色、精選服務(wù)對(duì)象、創(chuàng)新組合業(yè)態(tài)、綜合形象鮮明且易推廣傳 播等）。?建立獨(dú)特而鮮明的商業(yè)組團(tuán)形象不僅是竟?fàn)幨袌?chǎng)的制勝關(guān)健， 而且是快速 提升企業(yè)知名度和美譽(yù)度的重要手段， 之所以從戰(zhàn)略高度上系統(tǒng)設(shè)計(jì)和推出專(zhuān)業(yè) 化商業(yè)組團(tuán)形象是完全必要的選擇，也是成就賣(mài)場(chǎng)無(wú)形的品牌資產(chǎn)根本。二、項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)規(guī)劃一）業(yè)態(tài)規(guī)劃的背景：所謂的業(yè)態(tài)革命， 是針對(duì)于傳統(tǒng)零售商業(yè)的單一化功能很難適應(yīng)社會(huì)發(fā)展和消費(fèi)需求的變革。 其理論思想是： 不斷滿(mǎn)足社會(huì)發(fā)展進(jìn)步給人們帶來(lái)的物質(zhì)生 活和精神生活的需要， 人的日常生活主要分布于三個(gè)生活空間

8、， 即第一空間 （居 住空間），第二空間（工作空間），第三空間（購(gòu)物休閑場(chǎng)所）。要提高人的生 活質(zhì)量必須從三個(gè)生活空間同時(shí)去考慮。而生活質(zhì)量的提高又往往表現(xiàn)為第一、 第二生活空間的逗留時(shí)間減少， 第三生活空間的活動(dòng)時(shí)間增加。 因此，必須把提 高第三生活空間的質(zhì)量作為人們生活質(zhì)量的關(guān)鍵點(diǎn)。 現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略規(guī)劃性 恰恰表現(xiàn)在如何精心定位規(guī)劃第三生活空間。?傳統(tǒng)商業(yè)的賣(mài)場(chǎng)功能大多是以購(gòu)物為主， 這種單一化的功能定位已經(jīng)越來(lái) 越不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要。 從人的需求發(fā)展方向來(lái)看， 有形商品的充分滿(mǎn)足， 會(huì) 使需求向無(wú)形商品轉(zhuǎn)移， 即所謂的“離物”傾向。 也就是說(shuō)， 在人們的消費(fèi)生活 中，休閑、文化娛樂(lè)

9、、修養(yǎng)等方面的支出比重會(huì)大大增加。二）業(yè)態(tài)戰(zhàn)略規(guī)劃：?主力業(yè)態(tài)定位、科學(xué)業(yè)態(tài)配合、合理租戶(hù)組合的目的是制造購(gòu)物中心內(nèi)張弛相間的興奮點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)顧客盡可能多的消費(fèi)訴求。?主力業(yè)態(tài)定位， 即將核心主力店和主力店選擇作為購(gòu)物中心規(guī)劃前期工作 的核心內(nèi)容， 是為購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)、 招商和經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件， 保障持續(xù)經(jīng)營(yíng)成功的關(guān) 鍵。核心主力店和主力店是擁有國(guó)內(nèi)外知名品牌、 商譽(yù)和口啤的連鎖或單店的目的 性商店，具有極強(qiáng)的消費(fèi)號(hào)召力，開(kāi)業(yè)之地往往人氣聚集、商氣鼎盛，產(chǎn)生巨大 的廣告效應(yīng)和經(jīng)營(yíng)收益，使購(gòu)物中心更具活力。三）業(yè)態(tài)規(guī)劃組合定位 :?1、在商業(yè)規(guī)劃中，一般選擇大型綜合（量販）超市、大型百貨店為核心主力店。?

10、在社區(qū)型購(gòu)物中心的商業(yè)規(guī)劃中，量販超市是購(gòu)物中心商業(yè)規(guī)劃首選業(yè)態(tài)。量販超市是零售業(yè)發(fā)展的方向之一， 其銷(xiāo)售的是大眾化生活必需品， 面向最 廣泛的消費(fèi)群體， 對(duì)區(qū)域分布的限制少， 與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中規(guī)劃的不同規(guī)模的購(gòu)物中 心易于結(jié)合，帶旺地段人流和商圈升值。?2、選擇連鎖百貨超市、連鎖食品超市、名品專(zhuān)門(mén)店、連鎖餐飲、娛樂(lè)店為主力店?主力店應(yīng)是業(yè)界知名業(yè)種代表， 主力店的規(guī)劃布局一要避開(kāi)與核心主力店 經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品的樓層或商品檔次， 二要有利于豐富購(gòu)物中心內(nèi)業(yè)態(tài)和業(yè)種。 一般 而言，購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)等業(yè)種都應(yīng)分別引入主力店，分布在購(gòu)物中心的 不同區(qū)位或樓層， 并在周?chē)酆弦慌瑯I(yè)種店鋪， 形成一個(gè)局

11、部購(gòu)物中心的消費(fèi) 主題。品牌服飾應(yīng)布局在精華區(qū)人流動(dòng)線(xiàn)入口， 品牌快餐店則宜布局于購(gòu)物中心 各區(qū)結(jié)合部。? 規(guī)劃時(shí)應(yīng)對(duì)各業(yè)種主力店多準(zhǔn)備幾家招商對(duì)象以供選擇， 避免招商布局規(guī) 劃時(shí)資源不足而出現(xiàn)“饑不擇食”的盲目性。 在多業(yè)態(tài)組合的購(gòu)物中心內(nèi)的主力 店，所規(guī)劃區(qū)域可多選幾家使用意向差別大的業(yè)主， 利用整體利益引導(dǎo)、 自營(yíng)鋪 面置換、租金收益提高等綜合手段，務(wù)必實(shí)現(xiàn)整體規(guī)劃。?3、選擇商圈內(nèi)有消費(fèi)需求的百貨精品店、餐飲店、娛樂(lè)店、綜合服務(wù)功能店（銀行、郵政、美容美發(fā)、音像、洗衣、彩擴(kuò)、家政等）作為專(zhuān)門(mén)店及普通店。? 專(zhuān)門(mén)店及普通店業(yè)種配比與租戶(hù)組合規(guī)劃， 以市場(chǎng)調(diào)查確認(rèn)的商圈業(yè)種分 布統(tǒng)計(jì)和消費(fèi)

12、者需求分析為基礎(chǔ)。 業(yè)種配比和租戶(hù)組合 （指經(jīng)營(yíng)商品品種的數(shù)量、 重疊率、檔次組合）除配合核心主力店和主力店的布局外，應(yīng)預(yù)留調(diào)整空間。? 在規(guī)劃中根據(jù)各樓層業(yè)種的檔次，目標(biāo)顧客的層次，合理安排相應(yīng)檔次的 業(yè)種轉(zhuǎn)換接合處。 同時(shí)在規(guī)劃中要預(yù)測(cè)商鋪分級(jí)、 入伙的租金底線(xiàn)， 并設(shè)想怎樣 使用注資、聯(lián)營(yíng)、承包、扣點(diǎn)等招商合作手段。餐館店。針對(duì)方便購(gòu)物顧客放松精神狀態(tài)的零星娛樂(lè)、小吃業(yè)種， 宜規(guī)劃在購(gòu)物?4、大型和特殊的娛樂(lè)業(yè)種應(yīng)該放在購(gòu)物中心頂部高層或縱深區(qū)域，以活躍購(gòu)物中心立體縱深區(qū)域， 且易于錯(cuò)時(shí)營(yíng)業(yè)和區(qū)隔管理。 免費(fèi)的公共娛樂(lè)設(shè)施可 穿插分布。商業(yè)項(xiàng)目的定位與業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的高

13、速推進(jìn) , 城市商業(yè)現(xiàn)代化作為商業(yè)產(chǎn)業(yè) ,起到了明顯的拉動(dòng)和促進(jìn) 城市現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用 . 具體表現(xiàn)在商品交換過(guò)程中所涉及的商流、信息流、資金 流、物流等 “四流 ”的運(yùn)動(dòng)能夠達(dá)到暢通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商業(yè) 業(yè)態(tài)革命），便成了一個(gè)城市或一個(gè)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)代化的標(biāo)志。 ?目前我國(guó)正在爆發(fā)一場(chǎng)業(yè)態(tài)革命， 出現(xiàn)了新型零售業(yè)態(tài)不斷被引入、 傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)向新型零 售業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型和主導(dǎo)業(yè)態(tài)大膽嘗試和創(chuàng)新。 ?一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要在經(jīng)營(yíng)上取得成功 ,無(wú)疑需要涉及到諸多方面的工作 ,就這一話(huà)題探討一下 商業(yè)項(xiàng)目的定位及業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃。 ?一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位規(guī)劃 ?準(zhǔn)確的商業(yè)環(huán)境調(diào)研和科學(xué)分析、

14、 掌握影響購(gòu)物中心發(fā)展的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)變量， 是做好成功商 業(yè)規(guī)劃的前提 ?現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際表明， 購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。 細(xì)的調(diào)研，清晰的判斷，宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是準(zhǔn)確定位的要件，這樣才能準(zhǔn)確把握 市場(chǎng)脈搏，確定不同類(lèi)別的經(jīng)營(yíng)模式，避免同質(zhì)性，創(chuàng)造最大差異化，從而引領(lǐng)市場(chǎng)。一）整體商業(yè)定位細(xì)分、確定目標(biāo)客戶(hù)群、把握主體服務(wù)對(duì)象1、定位內(nèi)容：明確主體服務(wù)對(duì)象，確定目標(biāo)客戶(hù)群。2、 定位原則：以目標(biāo)消費(fèi)者的真實(shí)、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、 文化層次、消費(fèi)層次、消費(fèi)傾向等調(diào)研數(shù)據(jù)）。 ?3、定位過(guò)程：通過(guò)商業(yè)環(huán)境調(diào)查等不同方式的調(diào)查，匯總分析得

15、到不同消費(fèi)群的構(gòu)成：A、核心消費(fèi)群：商圈半徑 2公里范圍內(nèi)，約10萬(wàn)消費(fèi)能力較強(qiáng)的高層收入固定居民消費(fèi) 群;主要需求的消費(fèi)特征： 業(yè)態(tài)需求 求綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所;業(yè)種需求 百貨、食品、家電、服裝、鞋類(lèi)、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書(shū)籍酒吧、 茶坊、美容等;功能要求購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光等；消費(fèi)者結(jié)構(gòu) 收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識(shí)超前的上層工薪族和生意人。B、中心消費(fèi)群：商圈半徑 5公里范圍內(nèi)，除核心消費(fèi)群以外約20萬(wàn)的中高層消費(fèi)人群;主要需求的消費(fèi)特征： 業(yè)態(tài)需求 綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所;業(yè)種需求 百貨、家電、服裝、鞋類(lèi)、箱包、化妝品、珠寶首飾;功能要求 購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、

16、觀光等； 消費(fèi)者結(jié)構(gòu) 收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識(shí)較高的中高層收入的消費(fèi)群。C、輻射消費(fèi)群：商圈半徑5-10公里范圍以?xún)?nèi)的中高層居民人群消費(fèi)和外來(lái)的旅游客源消費(fèi)；主要需求的消費(fèi)特征： 業(yè)態(tài)需求 綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所； 業(yè)種需求 百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產(chǎn)； 功能要求 購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、美食、觀光等； 消費(fèi)者結(jié)構(gòu) 消費(fèi)意識(shí)較高的中高層收入的市內(nèi)及周邊縣市的居民。二）商業(yè)中心功能、規(guī)模定位1、 定位內(nèi)容：明確商業(yè)中心功能規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)規(guī)模商場(chǎng)的基本功能無(wú)疑是提供商品的零售服務(wù)， 但隨著人們消費(fèi)水平的提高， 單純的購(gòu)物服務(wù) 已難以滿(mǎn)足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂(lè)型購(gòu)物消費(fèi)已成為一種

17、趨勢(shì)， 因此， 不少商場(chǎng)在主營(yíng)零售業(yè)的基礎(chǔ)上， 往往有必要引入餐飲、 娛樂(lè)及其他服務(wù)行業(yè)以方便 顧客，帶旺商場(chǎng)。 ?2、定位原則：以打造城市商業(yè)名片、引領(lǐng)商業(yè)主流為目標(biāo)一般來(lái)講， 商場(chǎng)的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大， 但商場(chǎng)單店的規(guī)模越大， 而受 到一些因素的制約也越大， 顧客購(gòu)物疲勞度也受商場(chǎng)單店規(guī)模的制約。 一般情況下， 顧客在 商場(chǎng)購(gòu)物的時(shí)間不會(huì)超過(guò) 3 小時(shí)，超過(guò)這個(gè)時(shí)間就容易處于疲勞狀態(tài)。如果在建筑風(fēng)格、 規(guī)模和環(huán)境氛圍都很有特色的話(huà)，也可以作為現(xiàn)在流行商業(yè)業(yè)態(tài) shopping mall 來(lái)開(kāi)發(fā)，考 慮引入購(gòu)物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂(lè)、休閑等服務(wù)型消費(fèi)場(chǎng)所?？梢院芎?/p>

18、地結(jié)合 雕塑景觀步行道融為一體共同營(yíng)造城市景觀文化的亮點(diǎn)。 ?3、 定位過(guò)程：結(jié)合商圈目標(biāo)消費(fèi)群、商圈人口和商圈竟?fàn)幥闆r和商業(yè)建筑規(guī)劃具體確定 本商場(chǎng)的功能和規(guī)模。 ?根據(jù) “購(gòu)物中心定位二八黃金定律 ”求證分析 ,購(gòu)物中心商圈輻射人口數(shù)與購(gòu)物中心零售服務(wù) 面積的比為 4： 1。?三）商業(yè)中心的經(jīng)營(yíng)檔次與形象定位商場(chǎng)的形象定位， 實(shí)際上是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的形象定位， 因此， 它隨著商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作而持續(xù) 存在并發(fā)揮作用。 如何來(lái)確定商業(yè)中心的經(jīng)營(yíng)檔次和綜合形象， 打造商業(yè)中心高檔品牌和現(xiàn) 代商業(yè)商圈 ,形成明顯的差異化定位經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)。通過(guò)對(duì)商業(yè)中心品牌的定位界定商業(yè)文化 內(nèi)涵， 建立超前的品牌形象

19、（引領(lǐng)購(gòu)物時(shí)尚、 反映地域特色、 精選服務(wù)對(duì)象、 創(chuàng)新組合業(yè)態(tài)、 綜合形象鮮明且易推廣傳播等）。 ?建立獨(dú)特而鮮明的商業(yè)組團(tuán)形象不僅是竟?fàn)幨袌?chǎng)的制勝關(guān)健， 而且是快速提升企業(yè)知名度和 美譽(yù)度的重要手段， 之所以從戰(zhàn)略高度上系統(tǒng)設(shè)計(jì)和推出專(zhuān)業(yè)化商業(yè)組團(tuán)形象是完全必要的 選擇，也是成就賣(mài)場(chǎng)無(wú)形的品牌資產(chǎn)根本。 ?二、項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)規(guī)劃 ?一）業(yè)態(tài)規(guī)劃的背景：所謂的業(yè)態(tài)革命， 是針對(duì)于傳統(tǒng)零售商業(yè)的單一化功能很難適應(yīng)社會(huì)發(fā)展和消費(fèi)需求的 變革。 其理論思想是： 不斷滿(mǎn)足社會(huì)發(fā)展進(jìn)步給人們帶來(lái)的物質(zhì)生活和精神生活的需要， 人 的日常生活主要分布于三個(gè)生活空間，即第一空間（居住空間），第二空間（工作空間）

20、， 第三空間（購(gòu)物休閑場(chǎng)所）。要提高人的生活質(zhì)量必須從三個(gè)生活空間同時(shí)去考慮。而生活 質(zhì)量的提高又往往表現(xiàn)為第一、 第二生活空間的逗留時(shí)間減少， 第三生活空間的活動(dòng)時(shí)間增 加。因此， 必須把提高第三生活空間的質(zhì)量作為人們生活質(zhì)量的關(guān)鍵點(diǎn)。現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略規(guī)劃性恰恰表現(xiàn)在如何精心定位規(guī)劃第三生活空間。 ?傳統(tǒng)商業(yè)的賣(mài)場(chǎng)功能大多是以購(gòu)物為主， 這種單一化的功能定位已經(jīng)越來(lái)越不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展 的需要。從人的需求發(fā)展方向來(lái)看， 有形商品的充分滿(mǎn)足，會(huì)使需求向無(wú)形商品轉(zhuǎn)移， 謂的 “離物”傾向。也就是說(shuō)，在人們的消費(fèi)生活中，休閑、文化娛樂(lè)、修養(yǎng)等方面的支出比 重會(huì)大大增加。 ?即所二）業(yè)態(tài)戰(zhàn)略規(guī)劃：主力

21、業(yè)態(tài)定位、科學(xué)業(yè)態(tài)配合、合理租戶(hù)組合的目的是制造購(gòu)物中心內(nèi)張弛相間的興奮點(diǎn)， 實(shí)現(xiàn)顧客盡可能多的消費(fèi)訴求。 ?主力業(yè)態(tài)定位， 即將核心主力店和主力店選擇作為購(gòu)物中心規(guī)劃前期工作的核心內(nèi)容， 購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)、招商和經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件，保障持續(xù)經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)鍵。 ?是為核心主力店和主力店是擁有國(guó)內(nèi)外知名品牌、 商譽(yù)和口啤的連鎖或單店的目的性商店， 極強(qiáng)的消費(fèi)號(hào)召力，開(kāi)業(yè)之地往往人氣聚集、商氣鼎盛，產(chǎn)生巨大的廣告效應(yīng)和經(jīng)營(yíng)收益， 使購(gòu)物中心更具活力。 ?具有三）業(yè)態(tài)規(guī)劃組合定位 :?1、在商業(yè)規(guī)劃中，一般選擇大型綜合（量販）超市、大型百貨店為核心主力店。在社區(qū)型購(gòu)物中心的商業(yè)規(guī)劃中， 量販超市是購(gòu)物中心商業(yè)規(guī)劃首選業(yè)態(tài)。 量販超市是零售 業(yè)發(fā)展的方向之一， 其銷(xiāo)售的是大眾化生活必需品， 面向最廣泛的消費(fèi)群體， 對(duì)區(qū)域分布的 限制少，與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中規(guī)劃的不同規(guī)模的購(gòu)物中心易于結(jié)合，帶旺地段人流和商圈升值。2、選擇連鎖百貨超市、連鎖食品超市、名品專(zhuān)門(mén)店、連鎖餐飲、娛樂(lè)店為主力店主力店應(yīng)是業(yè)界知名