《規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)》任務書

1、規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)任務書本任務要求正對目標地塊完成房地產(chǎn)的策劃案。題目：*項目開發(fā)方案（或*可行性研究報告）項目地點：武漢市洪山區(qū)，具體見大范圍和小范圍位置圖。面積約為：0.5平方公里（沒有準確地形圖）要求：每個人完成一份。一、作業(yè)內(nèi)容摘要第一部分項目初始創(chuàng)意及調(diào)研計劃第二部分項目概況第三部分市場分析第四部分開發(fā)計劃與資金計劃第五部分投資收益分析第六部分結(jié)論與建議后記二、作業(yè)內(nèi)容具體要求摘要：報告內(nèi)容、工作安排及報告結(jié)果。第一部分創(chuàng)意（調(diào)研計劃）一、初始創(chuàng)意要求對目標消費者和產(chǎn)品分別進行描述。語言簡潔，不要超過一頁。二、調(diào)研計劃此部分相當于工作計劃，也可放在附錄中。第二部分項目概況一、宗地位置宗地

2、所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公商務/政府的關(guān)系）。二、宗地現(xiàn)狀1 、四至范圍；2 、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；3 、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4 、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；5 、土地的完整性，有否市政代征地、市

3、政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；三、項目周邊的社區(qū)配套（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套1 、交通狀況（ 1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（ 2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（ 3）現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；2 、教育：大中小學及教育質(zhì)量情況。3 、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平4 、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場5 、文化、體育、娛樂設施6 、公園7 、銀行8 、郵局9 、其他附圖：生

4、活設施分布圖。（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀四、項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）1 、治安情況2、空氣狀況3、噪聲情況4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6、周邊景觀7、風水情況8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設等。9、其他五、大市政配套（說明距宗地距離、成本、接入的可能性，此部分可以適當簡化）1 、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。2 、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施

5、時間。3 、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。4 、通訊（有線電視、通信網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5 、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6 、燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7 、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。六、規(guī)劃控制要點1 、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積2 、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積3 、綜合容積率、住宅容積率4 、建筑密度5 、控高6 、綠化率7 、其他七、土地價格土地

6、價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。第三部分：市場分析一、當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境分析收集當?shù)厝丝?、GDP、人均家庭收入、就業(yè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等數(shù)據(jù)，對未來人口和經(jīng)濟的趨勢進行預測。另外，使用可以獲取的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，分析人口、就業(yè)以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（1） 市場區(qū)域界定1、 確定物業(yè)用途，初步確定產(chǎn)品特征2、 界定市場區(qū)域3、 可能的市場機會分析（2） 需求分析（3） 供給分析（4） 吸納與缺口分析（5） 區(qū)域住宅目標市場各項指標成長狀況（近3-5年）開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價（6） 區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢三、地塊分析（一）場地

7、分析（二）位置分析四、競爭性項目調(diào)查與分析1、各檔次產(chǎn)品供應狀況2、各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。附表：周邊同類項目調(diào)查表4、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點和威脅點5、結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及總價控制本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力本案在開發(fā)中的營銷焦點問題五、區(qū)域市場目標客層研究和市場定位1、各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）2、本案目標人群特征：區(qū)域來源、

8、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。3、確定目標客戶4、市場定位六、整體市場對本案有重大影響的因素產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。七、產(chǎn)品定位及建議戶型類型、面積標準、不同類型產(chǎn)品的比例。第四部分：開發(fā)計劃一、里程碑事件及時間。二、工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。（按季列示）三、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。（按季列示）第五部分：投資收益分析一、成本預測附表：投資估算表二、收入測算及稅務分析1、 收入測算2、 營業(yè)稅及附加3、 所得稅4、 土地增值稅附表：收入及稅金測算表三、項目資金預測1、資金投入計劃2、資金回款計劃3、資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況（可假設），列示各期資金的需求缺口及融資途徑。附表：資金計劃表（投入計劃和回款計劃）、資金來源與運用表（圖）四、經(jīng)濟效益分析1、 現(xiàn)金流量表2、 主要經(jīng)濟指