房地產(chǎn)中介市場分析

1、房地產(chǎn)中介行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)中介貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過程之中，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、 流通和消費(fèi)提供了多元化的中介服務(wù)。房地產(chǎn)中介在我國既是一個年輕的行業(yè)，又是一個蓬勃發(fā)展的行業(yè)，已顯示出強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景。它具有服務(wù)性、流動性和靈活性的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)業(yè)中起著重要作用。市場機(jī)會分析:二是行業(yè)本身的進(jìn)一步生長成 ,隨著中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，特別是住房 我國住宅建設(shè)進(jìn)入了快速、健康的發(fā) ，并日趨活躍。與此同時，我國房地 市場化程度逐步提升，迎來了飛速發(fā) “商品房出租”等這些在幾年前還優(yōu)勢：房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的未來發(fā)展?jié)摿薮?，其主要的趨動因素來自?兩個方面：一是其所依立

2、的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展； 熟。房產(chǎn)中介行業(yè)是一個良好的投資機(jī)會 福利體制的終止和貨幣化分房制度的實(shí)施， 展軌道，住房二、三級市場已“浮出水面” 產(chǎn)中介市場也經(jīng)歷了從無到有的歷史階段， 展的時期。“公房上市”、“二手房買賣”、 比較陌生的字眼，如今已成了普通百姓耳熟能詳?shù)脑~匯。劣勢：地產(chǎn)中介行業(yè)是一種勞動密集型的服務(wù)行業(yè)！其服務(wù)水平的高低直接 由其員工所提高的服務(wù)來體現(xiàn)。而又因?yàn)?，地產(chǎn)中介的市場準(zhǔn)入門檻低，必然決 定了，其從業(yè)人員的進(jìn)入該行業(yè)的門檻也不高！ 所以，進(jìn)入這個地產(chǎn)中介行業(yè)的 人員的素質(zhì)參差不齊。1 “散、亂、差、小”是國內(nèi)房產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的主要特征。 2行業(yè)管理不規(guī)范，進(jìn)入門檻低與退出成

3、本低并存，造成房產(chǎn)中介企業(yè)進(jìn)出頻繁， 無序競爭，盈利遞減。3缺乏技術(shù)資本投入，經(jīng)營模式單一落后，處于發(fā)展初期 階段。4企業(yè)管理落后仍是許多企業(yè)失敗的關(guān)鍵因素。5地域性特征突出，尚未真正形成跨地區(qū)或全國性的著名現(xiàn)代房產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。機(jī)會：地產(chǎn)中介是一種服務(wù)性的行業(yè)，前期投資不大，不需要投資很龐大的 資金；也不像律師，會計行業(yè)需要很專的技能，所以，想進(jìn)入這個地產(chǎn)行業(yè)的門 檻不高。即只需拿到營業(yè)執(zhí)照，一個小門店，幾臺電腦就可以營業(yè)。競爭：正是，因?yàn)檫M(jìn)入這個行業(yè)的門檻低，所以這個行業(yè)的競爭也很激烈, 行業(yè)也不夠規(guī)范。近幾年，貴陽也有很多地產(chǎn)中介。市場環(huán)境分析：經(jīng)濟(jì)環(huán)境：隨著經(jīng)濟(jì)水平的逐漸提高，社會福利

4、的增加，人們生活條件都會越來越好和 中國普通百姓對中國有房有車才能結(jié)婚，才能成家立業(yè)，這樣一個不成文的習(xí)慣規(guī)定， 所有人們對房子的需求就不言而喻了，而且貴陽市新開發(fā)的金陽地區(qū)以后將成為貴陽以致西部地區(qū)的經(jīng)融中心，所以許多經(jīng)濟(jì)條件比較好的家庭就會把手中的房子處理掉，而且還有很多外來人員都會看好貴陽，向金陽地區(qū)看齊，經(jīng)濟(jì)條件都很好。自然環(huán)境：貴陽市貴州的省會城市，經(jīng)濟(jì)較其他城市發(fā)達(dá)、交通便利，人口密度大，特別是金陽開發(fā)區(qū)的發(fā)展，對房地產(chǎn)中介提供很好的環(huán)境。市場需求分析：房地產(chǎn)中介行業(yè)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的一部分，是溝通供需雙方的橋梁，并貫穿于房地 產(chǎn)開發(fā)、流通、消費(fèi)各個過程之中，在促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中

5、起舉足輕重的作用.。房產(chǎn)中介從小到大，從無到有，在短短幾年內(nèi)迅速崛起，主要得益于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)育、成長和壯大， 得益于房地產(chǎn)市場從計劃經(jīng)濟(jì)走向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變過程。不斷完善的房地產(chǎn)市場運(yùn)作規(guī)則、 政府對房改力度的加大， 以及我國老百姓對擁有自己房屋的強(qiáng)烈渴望， 給房地產(chǎn)市 場創(chuàng)造了無限商機(jī)， 使得房產(chǎn)中介成為房地產(chǎn)市場中不容忽視的新興行業(yè)。 房地產(chǎn)中介業(yè)成 為房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要組成部分， 其中房產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展， 從某種意義上說， 架起市場 與消費(fèi)者之間的橋梁， 對帶動房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)動將起到很好的潤滑劑作用。 廣大百姓從過去的 要住房找單位、 找領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)向要住房找市場、找中介。各級政府通過搞活

6、二級市場、 放寬信貸 政策、 上市房改房等一系列手段，啟動一級市場， 減少了空置存量房， 促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的 發(fā)展。 中介公司的運(yùn)作對搞活二級市場， 消化百姓手中的空房、舊房， 促進(jìn)新房的銷售起到 的作用十分明顯。房地產(chǎn)中介市場發(fā)展戰(zhàn)略：（一）網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)宗旨 利用基于互聯(lián)網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)科技手段向客戶提供高品質(zhì)、 人性化和多樣化的房產(chǎn)中介服務(wù)產(chǎn) 品?，F(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營的宗旨是服務(wù)，而現(xiàn)代營銷理念所指的產(chǎn)品包括服務(wù)，服務(wù)也是產(chǎn)品，也 可以設(shè)計， 可以包裝，可以進(jìn)行質(zhì)量管理和控制。 又是一套為顧客解決問題的方案。房產(chǎn)中 介服務(wù)不僅注重有形的實(shí)體 （ 房屋） 產(chǎn)品的質(zhì)量改進(jìn)， 更重要的是注重?zé)o形的服務(wù)價值， 包括

7、 提供信息的品種和質(zhì)量，響應(yīng)顧客需求的速度，幫助顧客解決問題的能力，與顧客的聯(lián)絡(luò)、 溝通等都是服務(wù)產(chǎn)品的價值鏈。卓越的競爭力產(chǎn)生于企業(yè)長期積累所產(chǎn)生的獨(dú)特技巧和技 術(shù)，房產(chǎn)中介服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的積累符合于學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)曲線，服務(wù)的獨(dú)特技術(shù)來源于企業(yè)長期專注， 集中于核心能力投資、建設(shè)以及專業(yè)人員和經(jīng)理人員的共同學(xué)習(xí)和長期歷史經(jīng)驗(yàn)積累。（二）規(guī)?；?jīng)營房產(chǎn)中介企業(yè)規(guī)模的大小直接關(guān)系著企業(yè)的贏利能力、 競爭能力和抵御風(fēng)險的能力。 房 產(chǎn)中介企業(yè)適合于利用基于互聯(lián)網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)科技手段， 具有規(guī)模效益的特征， 一方面是信息收 集、積累的來源渠道規(guī)模效應(yīng)， 另一方面是信息加工過程和數(shù)據(jù)庫利用價值的爆炸效應(yīng)， 即 有用的信

8、息既可多次利用又可被多用途利用所顯示的低成本效應(yīng)。依靠品牌化， 通過連鎖經(jīng)營方式進(jìn)行密集技術(shù)資本投入， 可以迅速形成合理規(guī)模， 樹立市場形象，提升市場份額，確 定本地區(qū)本行業(yè)的壟斷地位， 通過低成本擴(kuò)張迅速淘汰掉眾多小而散的競爭者。 大規(guī)模的技 術(shù)資本投入和品牌戰(zhàn)略會提高本地區(qū)的行業(yè)壁壘， 排斥新的競爭者進(jìn)入， 最終實(shí)現(xiàn)靠擴(kuò)大規(guī) 模、降低成本穩(wěn)定本企業(yè)的市場贏利。（三）品牌化戰(zhàn)略包括軟件和硬件不論是引進(jìn)或是R&D的投入。持續(xù)不斷的品牌管理和投入， 樹立品牌信譽(yù)， 促使房產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)逐步進(jìn)入品牌化經(jīng) 營的高級階段； 這是房產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)當(dāng)前特別需要投入資本、 人力逐步加以建設(shè)的一個戰(zhàn)

9、略方面。 首先就是要努力構(gòu)筑一些基礎(chǔ)條件： 先進(jìn)的行銷資源和操作系統(tǒng)， 兩個方面。 這里面存在一個根本的條件就是品牌背后的核心技術(shù)創(chuàng)新能力， 模仿性的研制開發(fā)，一定要有自主知識產(chǎn)權(quán)的創(chuàng)新技術(shù)，這就要求不斷地進(jìn)入 其次，就是對企業(yè)品牌進(jìn)行有效的培育和大量的廣告投入。（四） 人才戰(zhàn)略一流的人才做一流的事業(yè)即使企業(yè)的財務(wù)資源豐富， 實(shí)施一項(xiàng)好的經(jīng)營計劃的關(guān)鍵仍是 有效的人力資本。 在急劇變化的市場競爭環(huán)境中， 企業(yè)的生命周期在縮短， 因而迫使企業(yè)即 使在剛起步階段便要構(gòu)建能支撐企業(yè)未來成長和升級換代的人才結(jié)構(gòu)，吸引、激勵并留住優(yōu)秀人才是人力資本管理的核心使命， 也是實(shí)施人才戰(zhàn)略的重要內(nèi)容。 房產(chǎn)中介

10、行業(yè)由于發(fā)展 歷史短， 人才后備不充足， 這個不利的條件迫使企業(yè)在人力資源方面投入更多的資本，因而企業(yè)決策者就需要根據(jù)自身?xiàng)l件， 有效地開發(fā)人力資源， 實(shí)行有效的激勵機(jī)制， 創(chuàng)造具有特 色的企業(yè)文化環(huán)境。 特別是對于關(guān)鍵技術(shù)人才可借鑒國外企業(yè)經(jīng)驗(yàn)給予長期激勵， 比如使之 享有一定比例的剩余索取權(quán)。品牌建設(shè)、 人力奇源開發(fā)目 長期增長依賴于獲取長期資本 為符合條件的企業(yè)直接從資（五） 通過資本市場直接融資保證長期發(fā)展戰(zhàn)略的財務(wù)支持 充足的資本金和規(guī)范的公司治理機(jī)制也是企業(yè)向規(guī)模經(jīng)營、 標(biāo)發(fā)展的前提。 企業(yè)成長意味著要具備解決復(fù)雜問題的能力， 的能力。 隨著中國證券市場的不斷發(fā)展， 特別是核準(zhǔn)制的

11、實(shí)施， 本市場籌集發(fā)展資金提供了一個有效的途徑。 目前，房產(chǎn)中介企業(yè)中尚沒有一家以中介服務(wù)概念上市的企業(yè)。然而， 房產(chǎn)中介行業(yè)作為朝陽行業(yè)具有巨大的、 潛在的創(chuàng)新空間，房產(chǎn)中 介服務(wù)概念會逐步深入人心， 一定會受到投資者的青睞。 企業(yè)通過規(guī)范的股份制運(yùn)作和公開 上市發(fā)行后，資本市場能夠?yàn)槠髽I(yè)實(shí)現(xiàn)長期的發(fā)展戰(zhàn)略提供強(qiáng)大的資金支持。要保持市場目標(biāo)： 我們的戰(zhàn)略核心市場就是貴陽市地區(qū)。 1，目標(biāo)市場：我們前期首要市場是貴陽市。 2，人員策略：一個團(tuán)隊(duì)員工的基本理念是；開放胸懷、戰(zhàn)勝自我、專業(yè)精神。 高效的溝通，才能迅速的做出反應(yīng)，內(nèi)部人員的獎勵制度等等。的往來的購買力的 流總之消費(fèi)者的需求復(fù)雜，供求

12、矛盾頻繁，加之隨著城鄉(xiāng)交往、地區(qū)間 日益頻繁， 旅游事業(yè)的發(fā)展， 國際交往的增多， 人口的流動性越來越大， 動性也隨之加強(qiáng)，因此，我們要密切注視市場動態(tài)，提供更好的服務(wù)。房產(chǎn)中介行業(yè)競爭分析： 貴陽房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)大大小小有 50 家左右，但大部分機(jī)構(gòu)證照不齊，只辦理工商營業(yè) 執(zhí)照， 未到房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行登記備案， 未辦理收費(fèi)許可證， 存在收費(fèi)不合理及亂收費(fèi)的 現(xiàn)象。雖然這樣但還是有幾家正規(guī)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，這樣競爭還是很激烈。房產(chǎn)中 介公司 發(fā)展的關(guān) 鍵，集 中在制 度、管 理 、人 才三大因 素上。而 這三大 因素主要 是通過 企業(yè)的市 場定位 、業(yè)務(wù) 模式、 利益分配 、管理和 培訓(xùn)幾

13、個方面 綜合體現(xiàn)的，所以要想形成核心競爭力必須要做到下面幾方面。、制定品牌發(fā)展戰(zhàn)略房地 產(chǎn)中介 企業(yè)一方 面面臨 的是巨 大的市 場潛力，另一方面是 群狼分 食的激 烈競爭。而新一輪的競爭不再是本土企業(yè)之間比拼店面多寡，房源多寡的時代， 而是真正 進(jìn)入一 個品牌的 競爭時 代。國內(nèi)房 地產(chǎn)法 規(guī)及行業(yè)管理 也在逐步 趨向完 善 ，企 業(yè) 經(jīng) 營 成 本 也 在 加 大 。小 的 中 介 公 司 若 沒 有 資 金 與 品 牌 作 支 撐 ，資 源 潰 乏 ， 業(yè)務(wù)品種單 一，抗 風(fēng)險能 力太小，也 將難 以為繼。例 如今 年七部委 出臺的 穩(wěn)定房 價的系列措 施，對房 地產(chǎn)買 賣業(yè)務(wù)影響非常

14、大，更是 改變了 小中介“空 身套白 狼” 的賺錢方法 ，一 些單靠買 賣吞吐業(yè) 務(wù)為主 的單門 單店，不 是被套 牢，就 是 經(jīng)營業(yè) 績?nèi)氩豢`出，紛紛面臨倒閉。從以 上分析 可以看到 ，房地產(chǎn) 中介要想在行 業(yè)里生存 發(fā)展，唯 有以品 牌建設(shè) 為理念，朝向規(guī)范化、規(guī)?；?、品牌化發(fā)展才是立身之本。二、針對企業(yè)自身狀況，合理定位商業(yè)模式從根本上說，房 地產(chǎn)中 介行業(yè)是一個市 場導(dǎo)向 型的產(chǎn)業(yè)，其 核 心競爭 力更多 表現(xiàn)為對 市場需 求及其變 動的適 應(yīng)力。 企業(yè)的 商業(yè)模式 ，也是企 業(yè)取得 成功的 重 要 因 素 。因 為 不 同 的 模 式 游 戲 規(guī) 則 不 同 ，模 式 本 身 競 爭

15、 優(yōu) 劣 勢 也 不 同 。隨 著 行 業(yè)競爭日 益加劇 ， 要求中介 企業(yè)模 式必須 跟著市 場需求 及自身能 力不斷 進(jìn)行演 進(jìn)，才能 不斷增 加自已的 競爭力 。 例如， 前面提 到的七 部委新政 給房地 產(chǎn)市場 帶來的突變 ，就 需要企業(yè) 有足夠的 適應(yīng)能 力，比 如 加強(qiáng)租 賃業(yè)務(wù)的份額 ，減 少店 面盲目擴(kuò) 張等。 目前市場 上共有 三種中 介企業(yè) 經(jīng)營模式比較普 遍 ：（ 一） 直營連 鎖模式（二）特許加盟連鎖模式（三）直營和加盟混合連鎖模式三、建立高素質(zhì)的行業(yè)人才隊(duì)伍企業(yè)的競爭歸根結(jié)底是人才的競爭。員 工素質(zhì)高低對于房地產(chǎn)中介企業(yè)競爭 力有著決 定性影 響。從業(yè)人 員總體素質(zhì)不

16、高 ，是中介 行業(yè)中 的普遍 現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng) 計， 北京市現(xiàn) 有的中介經(jīng)紀(jì)人中有大學(xué)學(xué)歷的不到 10，部分從業(yè)人員沒有執(zhí)業(yè)資 格，大多數(shù)人僅接受過系統(tǒng)的房地產(chǎn)知識教育和培訓(xùn)。隨 著房地產(chǎn)市場需求的變 化，投資性購房需求的增加和購房群體職業(yè)層次和收入層次以及個人素質(zhì)的提 高，房地中 介服務(wù) 市場對中 介企業(yè) 服務(wù)品質(zhì)的要 求也在提 升，人 才 素質(zhì)問 題顯得 越發(fā)重要 。提高 經(jīng)紀(jì)人的 入門門 檻 經(jīng)紀(jì)人 的專業(yè) 知識及 經(jīng)驗(yàn)；外 貌、口 才、做 人做事的 誠信度 皆為客戶 評價的 標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)中 介服務(wù)工 作涉及 面廣，具 有綜合 性、廣 泛性的特點(diǎn)，是 多學(xué)科知識的綜合能力體現(xiàn)。因 此，從 事房

17、地產(chǎn)中介服務(wù) 工作的人 員不僅 需要精通 房地產(chǎn) 業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)法 律等方面 知識，而 且還要 掌握現(xiàn) 代化信息 設(shè)備的 操作技巧 ，同時 ，還要 具備公 關(guān)能力和敬業(yè)精 神。 中介 公司只 有提高招收經(jīng)紀(jì)人，才能逐步抬升行業(yè)整體從業(yè)水平。良好的 教育培訓(xùn)機(jī)制 房產(chǎn)中介 業(yè)是人的產(chǎn)業(yè)，擁有高素質(zhì)的人才是公司致 勝 的 關(guān) 鍵 ，除 公 司 錄 用 時 堅(jiān) 持 相 關(guān) 學(xué) 歷 較 高 、品 德 較 好 的 人 以 外 ，錄 用 后 的 教 育 訓(xùn)練，至關(guān)重要。四、打造服務(wù)深耕的能力眾所周知，服 務(wù)是中介公司的立根之本，但 卻很少看到地產(chǎn)中介談到服務(wù)的 重 要 性 。整 個 行 業(yè) 缺 乏“ 服 務(wù)

18、 至 上 ”的 意 識 ，這 也 是 制 約 中 介 行 業(yè) 的 發(fā) 展 的 原 因 之一。如 果 北京中 介企業(yè)不 能提高 自身的服務(wù)水 平，未 來 在與境外 地產(chǎn)中 介的競 爭中，將 使自身置于競爭劣勢。而 國外房地產(chǎn)企業(yè)卻有著完善的服務(wù)，如 ：一 是 能夠?yàn)榭蛻舫袚?dān)租房后的很多事情，如再次出租、房 子的折舊評估等。二 是標(biāo)準(zhǔn) 化服務(wù)流 程 。它從 找房源到 選客戶 都有一 定的標(biāo) 準(zhǔn)，上 家下家有 糾紛能 得到及 時 解 決 ，客 戶 有 安 全 感 。三 是 內(nèi) 部 機(jī) 制 完 善 。有 投 訴 能 很 快 處 理 ，讓 顧 客 有“ 上 帝”的感 覺。 國內(nèi)的中介企業(yè)只有從根本上提高服務(wù)水平，對交易服務(wù)的各 環(huán)節(jié)進(jìn)行 細(xì)節(jié)化 研究，對服 務(wù)進(jìn)行深耕，提高 技術(shù)含 量，推行全 行業(yè)的 服務(wù)標(biāo) 準(zhǔn)， 才能與之 抗衡。 用服務(wù)打 造誠信 品牌 好服 務(wù)來自 誠信的 態(tài)度。保 障買賣 雙方交 易安全 買賣 交易流 程中，推 行不動 產(chǎn)說明 書、產(chǎn) 權(quán)調(diào)查