土地增值稅及計(jì)算公式及個(gè)實(shí)例

1、土地增值稅的計(jì)算公式及 9 個(gè)實(shí)例時(shí)間： 2014-04-16? 信息來源互聯(lián)網(wǎng) , 僅供參考 計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額滙用稅率-扣除項(xiàng)目金額極算扣除系數(shù)。1、公式中的 “增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng) 目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入， 包括貨幣收入、 實(shí)物收入和其他收 入。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià) 格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：例 1 ：我公司開發(fā)的

2、一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)竣工結(jié)算，此項(xiàng)目已繳 納土地出讓金 300 萬元，獲得土地使用權(quán)后，立即開始開發(fā)此項(xiàng)目， 建成 10,000 平米的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，以 4,000 元 /M2 價(jià)格全部出售， 開發(fā)土地、 新建房及配套設(shè)施的成本為每平米 1,500 元，不能按轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯~面房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為 200 萬元。 已經(jīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)、印花稅 170 萬元，請問如何繳納土地增值稅。第一步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額1、購買土地使用權(quán)費(fèi)用： 300 萬元2、開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本：1,500元X1O,OOO平方米=1,500萬元3、計(jì)算加計(jì)扣除：(30

3、0 + 1500) X20%= 1800X20%= 360 萬元4、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：因?yàn)槟闫髽I(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯?房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi) 用扣除限額為：(300 + 1500) X10%= 180萬元，應(yīng)按照180萬元 作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。5、稅金： 170 萬元扣除項(xiàng)目金額=300 + 1,500 + 360 + 180 + 170 = 2,510 萬元第二步，計(jì)算增值額商品房銷售收入=4,000元X10,000平方米=4,000萬增值額=商品房銷售收入-扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=4,000 2,510 = 1,490 萬元第三步，確定增值率增值率=1,490 /2,510 X100

4、% = 59.36 %增值率超過扣除項(xiàng)目金額 50，未超過 100 第四步，計(jì)算土地增值稅稅額土地增值稅稅額=增值額 M0% 扣除項(xiàng)目金額X5%=1,490 X40% 2,510 X5%=596 125.50=470.50 萬元例 2：企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額為 1000 萬元； 房地產(chǎn)開發(fā)成本 6000 萬元；向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出 400 萬元(能提供貸款證明)，其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為 100 萬 元；該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%；該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為多少？允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 二（400-100 ） + （1000

5、+6000 ）血=650（萬元）例 3：某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一棟舊倉庫，取得轉(zhuǎn)讓收入 600 萬元，繳納相關(guān)稅 費(fèi)共計(jì) 32 萬元。該倉庫原造價(jià) 400 萬元，重置成本 800 萬元，經(jīng)評 估該倉庫六成新。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊倉庫應(yīng)繳納土地增值稅多少萬元？ 收入總額 =600 （萬元）扣除項(xiàng)目合計(jì)=800X60%+32=512 （萬元）增值額=600-512=88 （萬元）增值額占扣除項(xiàng)目比例=88512X100%=17.19%，適用稅率為30%。應(yīng)繳納土地增值稅稅額=88X30%=26.4 （萬元）例 4:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入1000 萬元。已知該企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的金額為 50 萬

6、元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為200 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為 40 萬元，該企業(yè)沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì) 算分?jǐn)傘y行借款利息， 該項(xiàng)目在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn) 開發(fā)費(fèi)用扣除比例按 10%計(jì)算，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為 60 萬元。 該公司應(yīng)繳納的土地增值稅應(yīng)為多少萬元？扣除項(xiàng)目金額=50+200+ （200+50 ） X10%+ 60+ （50+200 ） X20%=385 （萬元）增值額 =1000-385=615 （萬元）增值率=615-385X100%=159.74% 應(yīng)納稅額=615X50%-385X 15%=249.75 （萬元） 例 5:2009 年 7 月某房產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓 5 年前購入

7、的一塊土地，取得 轉(zhuǎn)讓收入 1800 萬元，該土地購進(jìn)價(jià) 1200 萬元，取得土地使用權(quán)時(shí) 繳納相關(guān)稅費(fèi) 40 萬元，轉(zhuǎn)讓該土地時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi) 35 萬元。該公 司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)繳納多少土地增值稅？ 扣除項(xiàng)目金額 =1200+40+35=1275 （萬元） 增值額 =1800-1275=525 （萬元）增值率=525H275X1OO%=41.18%應(yīng)納稅額=525X30%=157.5 （萬元）例 6：某公司銷售一棟已經(jīng)使用過的辦公樓，取得收入 500 萬元，辦 公樓原價(jià) 480 萬元，已提折舊 300 萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估， 該樓重置成本價(jià)為 800 萬元，成新度為 50% ，銷售時(shí)繳

8、納有關(guān)稅費(fèi)30 萬元。該公司銷售辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅多少萬元？扣除項(xiàng)目金額=800X50%+30=430 （萬元）增值額 =500-430=70 （萬元）增值率=7O+43OX1OO%=16.28%應(yīng)納稅額=70X30%=21 （萬元）例 7 ：某縣城一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2008 年度委托建筑公司承建住宅 樓 10 棟，其中： 80 %的建筑面積對外銷售，取得銷售收入 7648 萬 元；其余部分暫時(shí)對外出租，本年度內(nèi)取得租金收入 63 萬元。與該 住宅樓開發(fā)相關(guān)成本、費(fèi)用有：（ 1 ）支付土地使用權(quán)價(jià)款 1400 萬元；（ 2）取得土地使用權(quán)繳納契稅 42 萬元；（ 3）前期拆遷補(bǔ)償費(fèi) 90

9、 萬元，直接建筑成本 2100 萬元，環(huán)衛(wèi)綠化 工程費(fèi)用 60 萬元；（4）發(fā)生管理費(fèi)用 450 萬元、 銷售費(fèi)用 280 萬元、 利息費(fèi)用 370 萬 元（利息費(fèi)用雖未超過同期銀行代扣款利率， 但不能準(zhǔn)確按項(xiàng)目計(jì)算 分?jǐn)偅?。?dāng)?shù)卣?guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的管理費(fèi)用、 銷售費(fèi)用、 利息費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅額時(shí)的扣除比例為9%。1、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2008 年度應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅 和教育費(fèi)附加共計(jì)多少萬元？ 營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加=7648X5%X （1+5%+3% ） +63X5%X （1+5%+3% ） =412.99+3.40二 416.39 （萬元）2、該房

10、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，允許扣除項(xiàng)目金 額共計(jì)有多少萬元？價(jià)款= 1400X80%=1120 （萬元）開發(fā)成本二（42+90+2100+60 ） >80%=1833.6 （萬元）開發(fā)費(fèi)用二（1120+1833.6 ） X9%=265.82 （萬元）稅金=7648> 5%>（1+5%+3% ）=412.99 （萬元）加計(jì)扣除 =（1120+1833.6 ）>20%=590.72 （萬元）允許扣除費(fèi)用合計(jì) =1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14（萬元）3、2008 年度該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳土地增值稅多少萬元？增值額

11、=7648-4223.14=3424.86 （萬元）增值率=3424.86 T223.14 X 100%=81.10%應(yīng)納土地增值稅額=3424.86 X40%-4223.14X 5%=1158.78 （萬元）4、該企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅多少萬元？（不考慮房產(chǎn)稅、印花稅）。應(yīng)納所得稅額 =（7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78） X25%=520.56 （萬元）例 8 ：某縣城房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，簽訂商品 房銷售合同，取得銷售收入 9500 萬元，分別按國家規(guī)定繳納了營業(yè) 稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅。該公司為建造此住

12、宅支付地價(jià)款 和有關(guān)費(fèi)用 1000 萬元，開發(fā)成本 2000 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 500 萬元，其中利息支出 200 萬元，但由于該公司同時(shí)建造別墅，貸款 利息無法分?jǐn)?，該地?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)提比例為 10%。轉(zhuǎn)讓 該普通住宅應(yīng)繳納土地增值稅多少萬元？1、應(yīng)繳納營業(yè)稅=9500X%=475 （萬元）2、應(yīng)繳納城建稅、教育費(fèi)附加 =475X（5%+3%） =38（萬元）3、扣除項(xiàng)目金額 =1000+2000+ （1000+2000 ）X10%+475+38+ （1 000+2000 ） X20%=4413 （萬元）4、增值額 =9500-4413=5087 （萬元）5、增值率=5O87+4

13、413X1OO%=115.27%6、應(yīng)納稅額 =5087X50%-4413X 15%=1881.55 （萬元）例 9:2009 年王某因改善居住條件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓其 已居住兩年的非普通住宅一套，取得轉(zhuǎn)讓房價(jià)款 24 萬元。經(jīng)評估， 該住房的重置成本為 20 萬元，成新度為 70% 。住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，李某已 按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納手續(xù)費(fèi) 0.18 萬元、評估費(fèi) 0.5 萬元、稅金 1.32 萬元。王某應(yīng)繳納多少土地增值稅？從 2008 年 11 月 1 日起，對居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。例 10 ：某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司， 2009 年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：（1）1 月份通過競拍取得市

14、區(qū)一處土地使用權(quán)，支付土地出讓金 600 萬元，繳納相關(guān)費(fèi)用 24 萬元；（2）以上述土地開發(fā)建和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓、寫字樓各一棟，占地面 積各為 1/2；（3）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓開發(fā)成本 300 萬元，寫字樓開發(fā)成本 620 萬元；（ 4）分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?40 萬元，包括超過貸款期限的利息 4 萬元，寫字樓的利息無法分?jǐn)?；?5）9 月初全部竣工驗(yàn)收后，公司將住宅樓出售，取得收入 1080 萬元，其中包括像購房者一并代收的市政施工費(fèi)共計(jì) 50 萬元； （ 6）9 月底將寫字樓與他人聯(lián)營開設(shè)一商場，共同承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)， 寫字樓稅務(wù)機(jī)關(guān)的核定價(jià)格是 1500 萬元。其他相關(guān)資料： 該房地產(chǎn)公司所在的

15、省規(guī)定， 按土地增值稅暫行條例 規(guī)定的最高限額計(jì)算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用； 如果代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)像 購買方一并收取，則可轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計(jì)稅，相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不得作為加計(jì) 20% 扣除的（1）公司銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓的土地增值稅扣除項(xiàng)目金額是多少萬 元？（2）該公司應(yīng)納的銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓的土地增值稅是多少萬元？（3）公司寫字樓對外投資繳納土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額是多少萬 元？（4）公司寫字樓對外投資業(yè)務(wù)應(yīng)納的土地增值稅是多少萬元？（1）應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額 二（600+24 ） X1吃=312 （萬元） 開發(fā)成本 =300 （萬元）公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣

16、除的開發(fā)費(fèi)用 二（40-4） + （300+312 ） X 5%=66.6 （萬元）稅金 =1080X 5%=54 （萬元）其他扣除項(xiàng)目 =（300+312 ）X20%=122.4 （萬元）代收費(fèi)用可在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候扣除，但是不可以加計(jì)扣除?？煽鄢?xiàng)目合計(jì) =312+300+66.6+54+122.4+50=905 （萬元）（ 2）收入總額 =1080 （萬元）可扣除項(xiàng)目合計(jì) =905 （萬元）增值額 =1080-905=175 （萬元）增值率=175+905X100%=19.34建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額為超過扣除項(xiàng)目金額20% ，予以免稅。（3）應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額 二（60

17、0+24 ） X1吃=312 （萬元）開發(fā)成本 =620 （萬元）應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用二（312+620 ） 乂10%=93.2 （萬元）以不動(dòng)產(chǎn)對外投資，不繳納營業(yè)稅。其他扣除項(xiàng)目 =312+620+93.2+186.4=1211.6 （萬元）（ 4）收入總額 =1500 （萬元）可扣除的項(xiàng)目合計(jì) =1211.6（萬元）增值額 =1500-1211.6=288.4 （萬元）增值率=288.4 -1211.6 X100%=23.8%，適用稅率為 30%應(yīng)繳納土地增值稅=288.4 X30%=86.52 （萬元）計(jì)算題：1、2008 年某國有商業(yè)企業(yè)利用庫房空地進(jìn)行住宅商品房開發(fā)，按照國家有關(guān)規(guī) 定

18、補(bǔ)交土地出讓金 2 840 萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi) 160萬元；住宅開發(fā)成本 2 800 萬元，其中含裝修費(fèi)用 500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為 300 萬元（不 能提供金融機(jī)構(gòu)證明）；當(dāng)年住宅全部銷售完畢，取得銷售收入共計(jì) 19 000 萬 元；繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 495 萬元；繳納印花稅 4.5 萬元。 已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為 10%。計(jì) 算該企業(yè)銷售住宅應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。2、某市一房地產(chǎn)開發(fā)公司通過競拍取得一宗土地使用權(quán)，支付價(jià)款、稅費(fèi)合計(jì) 6000萬元，本年度占用 80%開發(fā)寫字樓。開發(fā)期間發(fā)生開發(fā)成本 4000 萬

19、元；發(fā) 生管理費(fèi)用 2800萬元、銷售費(fèi)用 1600萬元、利息費(fèi)用 400 萬元（不能提供金融 機(jī)構(gòu)的證明）。 9月份該寫字樓竣工驗(yàn)收， 1012 月，房地產(chǎn)開發(fā)公司將寫字樓 總面積的 3/5 直接銷售，銷售合同記載取得收入為 12000 萬元。 12月，該房地 產(chǎn)開發(fā)公司的建筑材料供應(yīng)商催要材料價(jià)款， 經(jīng)雙方協(xié)商， 房地產(chǎn)開發(fā)公司用所 開發(fā)寫字樓的 1/5 抵償材料價(jià)款。剩余的 1/5 公司轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)自用。 （注：開 發(fā)費(fèi)用扣除的比例為 10%。）計(jì)算寫字樓應(yīng)納的土地增值稅。計(jì)算題答案：1、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅允許作為稅金扣除；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不允 許按照取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì)數(shù)的 20%加計(jì)扣除。（1）住宅銷售收入為 19 000 萬元（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額： 取得土地使用權(quán)所支付的金額為：2840+ 160= 3 000萬元 住宅開發(fā)