土地估價(jià)中樓層分配率和容積率修正系數(shù)取值依據(jù)探析

1、土地估價(jià)中樓層分配率和容積率修正系數(shù)取值依據(jù)探析伍冠玲 蘇州市國(guó)信房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢有限公司土地估價(jià)參數(shù)是確定土地價(jià)格的基本要素，它包括土地的質(zhì)量參數(shù)、用途參數(shù)、 時(shí)間參數(shù)和價(jià)格參數(shù)。土地的質(zhì)量參數(shù)主要是指土地等級(jí)級(jí)差系數(shù)；土地的用途 參數(shù)，是同一地產(chǎn)因用途差異而實(shí)際表現(xiàn)出來的價(jià)格差異系數(shù)，涉及到用途轉(zhuǎn)換 系數(shù)；土地的時(shí)間參數(shù)是用土地使用年限來表現(xiàn)的，一般分為土地使用年限（土 地出讓期和一般使用期）、已使用年限和剩余使用年限三個(gè)指標(biāo)；土地價(jià)格參數(shù) 是土地估價(jià)的基本參數(shù)，是指影響土地價(jià)格的各種因素通過一定的方法來確定各 種情況的補(bǔ)正系數(shù)。本文僅僅探析土地估價(jià)中的樓層分配率和容積率修正系數(shù)求 取方

2、法，希望能在土地估價(jià)中起到拋磚引玉的作用。一、樓層分配率求取方法1基本原理。樓層分配率是地價(jià)空間分配理論的重要內(nèi)容。地價(jià)空間分配理論 是應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估城鎮(zhèn)綜合用地的理論基礎(chǔ)。地價(jià)空間分配理論與傳統(tǒng)的地租 地價(jià)理論不同，傳統(tǒng)的地租地價(jià)理論研究的是地價(jià)平面空間分布規(guī)律，而空間分 配理論研究的是立體空間地價(jià)分配規(guī)律?？臻g分配理論認(rèn)為由于建筑物各樓層的 空間影響因素（如采光、視野、景觀、使用的便利性、安全性等 ）差異，造成地價(jià) 在各樓層分配的比例不同，而這種地價(jià)樓層分配的規(guī)律通過不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格體現(xiàn)出 來。根據(jù)房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系，可以測(cè)算出建筑物各樓層的地價(jià)空間分配比例，從 而將這種空間分配規(guī)律定量化表現(xiàn)出

3、來.各用途的用地都有自己的地價(jià)空間分配規(guī)律。工業(yè)用地容積率一般較低，通常不 考慮其空間分配規(guī)律。商業(yè)和住宅用地的地價(jià)空間分配規(guī)律是研究的重點(diǎn)。商業(yè) 用地底層的競(jìng)租能力很強(qiáng)，但這種能力隨樓層的增加迅速減弱；住宅用地的地價(jià) 空間分配比例相對(duì)較平均。但低層、多層、小高層、高層各類型住宅的分配規(guī)律 不盡相同。立體型綜合用地由于其用途組合上的個(gè)體差異較大，無法測(cè)定具有實(shí) 際使用價(jià)值的地價(jià)空間分配比例，所以在評(píng)估地價(jià)時(shí)，可以復(fù)合使用各種單一用 途地價(jià)空間分配比例作為代替；同時(shí)，不考慮同一幢建筑物中不同用途樓層之間 的相互關(guān)系對(duì)地價(jià)的影響，這種影響比較小，無法準(zhǔn)確用定量的方法測(cè)算。2地價(jià)樓層分配率的測(cè)算方法

4、以綜合用地為例，來測(cè)算其地價(jià)樓層分配率的方法。地價(jià)樓層分配率測(cè)算是應(yīng)用 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估城鎮(zhèn)綜合用地地價(jià)的核心。根據(jù)聯(lián)合貢獻(xiàn)學(xué)說，在樓層不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 差異（即樓層效用比）中扣除建筑成本的樓層分配差異（即建筑物樓層效用比），就可 以得到純土地的樓層分配差異（即地價(jià)樓層效用比），將樓層分配差異按百分?jǐn)?shù) （X00%）折算，即得地價(jià)樓層分配率。這種測(cè)算地價(jià)樓層分配率的方法在我國(guó)的 臺(tái)灣地區(qū)使用比較廣泛，測(cè)算前需要調(diào)查收集大量分層出售、出租樣點(diǎn)地價(jià)資 料。測(cè)算原理公式為：樓層效用比二建筑物樓層效用比+地價(jià)樓層效用比 根據(jù)以上原理確定測(cè)算綜合用地地價(jià)樓層分配率的公式為：Fi= Si/S 100% 或 Fi=Ai

5、 /A 一藝（Ai/A）/n0 藝 Bi/ 藝 Ai/ 容Ai藝（Aj/A）/n0 藝 Bi/ 藝 Ai %100 式中，F(xiàn)i為某層地價(jià)樓層分配率，Si為某層地價(jià)樓層效用比，S為各層地價(jià)樓層 效用比之和，Ai為某樓層不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，A為最低售價(jià)樓層不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，n為建筑 物樓層總數(shù)，Bi最為某樓層建筑造價(jià)。3、典型樣本地價(jià)樓層分配率的測(cè)算。本文共收集某市近郊四區(qū)綜合用地樣點(diǎn)106個(gè)，剔除數(shù)據(jù)不完整或明顯偏離客觀事實(shí)的樣點(diǎn)后，保留有效樣點(diǎn)87個(gè)，不同樓層樣點(diǎn)分布較為均勻。選取2007年建成，當(dāng)年出售的6幢商住樓 份別用A、B、C、D、E、F表示）作 為地價(jià)分?jǐn)偟牡湫蜆颖?。求取地價(jià)樓層分配率。選取樣本位

6、于某市xx區(qū).其中A、B是某一商住小區(qū)內(nèi)I、2號(hào)樓，C、D、E、F 是另一商住小區(qū)內(nèi)13、14、25、26號(hào)樓。6幢樓盤位于同一地段，樓層數(shù)相同， 建筑形態(tài)均為鋼混結(jié)構(gòu)。12層作為臨街商鋪。各樓宇建筑面積的差異或容積率 并不影響地價(jià)樓層分配率的求取。根據(jù)資料，這些樓宇的單位不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格如表I所示。表I各樓宇各樓層不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格（單位：元/卅）樓層ABCDEF樓層ABC0EF130. 6930. 5330. 683L 7632.073L 10運(yùn)用公式（1）、（2）,計(jì)算此類樓宇各樓層地價(jià)樓層分配率見表2。表2地價(jià)樓層分配率（單位：）13200032000332003200032000330002170

7、00178001900018600180001880033960393039003560351039004412041SO418037B0376042005428012S0129838603別0429B64460448044604070105044607463046604680426042404680347604Q4O1912H40H2049129505050605080168016605080105190523052604820農(nóng)005藥D1152805測(cè)535650001980536012542054605490S1%5160519013556Q5620561053005340561214

8、569057605?40572057005740155870505820592059005(520166150W060586100608060601762806340628062506230628018600060005898595059305800摟層3農(nóng)機(jī)宇E層摟宇30層樓宇i5L6840. 6933. 533L 1117.61按照地價(jià)樓層分配率測(cè)算方法，根據(jù)樣點(diǎn)分布情況，就某市商住綜合樓宇（3層、8層、12層、18層、30層）立體空間地價(jià)分配率分別進(jìn)行測(cè)算，其過程不再一一 贅述，其結(jié)果見表5。表5不同高度商住綜合樓字地價(jià)樓層分配率（單位：）s15；941rs*o9CO7654324444

9、3333332222226a?32885rJ5 CO6里gs.:s425s24444333333222222614498so>g4369<Dcogbos1234嚴(yán)33333333222225；9 CO5c882695 CO一535coo1<©tn4i討444433333K)92222*1.J2455含比996ii323二64cn2589571g44444333322222i126nO824s9a46s824344333333322222§35uS89CO6 COs63359 CO753362696221618. 1217+1216. 799.22322.7

10、18.201091.931.2148. 271272. 16L27158.151402. 271. 4068.611 712 47L56r (& 775. 182, 67L 6788,905, 352. 86L 7795. 543+OB- -L S4105, 723.25I. 91115. 813. 37L 96126. 0D3, 532. 09133-682, 17143.902. 29154. 052.44164,292. 67174. 462.71184. 11Z 87192.5202, 97213.Q9223, 08233.16|一 2層為商鋪，其他為住宅。二、容積率修正系數(shù)確

11、定方法1容積率的內(nèi)涵及其特性。容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總 建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容 積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率 的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因 此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)最 重要的因素。容積率具有如下特性：（1）容積率表達(dá)的是具體 宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地 籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只

12、有在指宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。（2）容積率（R）、建筑密度（C）與層數(shù)（H）之間有一定關(guān)系。建筑密度是 指在具體 宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋來說各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R=C.H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。（3）容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購(gòu)買土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房 屋。房屋的單方開發(fā)成本二房屋單方造價(jià)+樓面地價(jià)+稅+費(fèi)樓面地價(jià)二宗地總價(jià)/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價(jià)/容積率243.4251 672613.73蓋*3.8528雋1

13、293,781303. 72因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。（4）容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地 的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。 為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上 的最合理值。2、住宅用地容積率修正系數(shù)確定方法各住宅用地宗地地價(jià)修正體系中多有容積率這一修正因素，認(rèn)為容積率不同，其 地價(jià)也應(yīng)不同，修正方式通常有兩種：一種是列出不同容積率下修正系數(shù)表；一 種是類似其他因素分成優(yōu)劣5等，列出各等的修正系數(shù)。但我們?cè)谠u(píng)估實(shí)踐中發(fā) 現(xiàn)，同一宗地、容積率相同，由于建蔽率和房屋層

14、數(shù)不同，地價(jià)卻有明顯差異。 例如：某一宗地，總用地面積 200m2，規(guī)劃建一住宅樓，容積率為2，有兩種可 取的設(shè)計(jì)方案：A方案建筑占地面積200m2,建2層，每層建筑面積均為 200m2,總建筑面積400m2; B方案建筑占地面積100m2，建4層，每層建筑面 積均為100m2，總建筑面積400m2。A、B兩種不同的設(shè)計(jì)方案，盡管容積率相同，但由于建蔽率和房屋層數(shù)不同， 對(duì)地價(jià)的影響是不同的。進(jìn)一步分析其原因，發(fā)現(xiàn)容積率、建蔽率、房屋層數(shù)有 如下關(guān)系： 建筑面積工每層建筑面積 容積率=用地面積用地面積 建筑占地面積 建蔽率=用地面積 若房屋每層建筑面積相同，都等于建筑占地面積，則有： 建筑占地

15、面積 容積率二粉屋層數(shù)二建蔽率X房屋層數(shù)用地面積 因此，容積率對(duì)地價(jià)的影響，其實(shí)質(zhì)是由建蔽率和房屋層數(shù)兩個(gè)不同的因素相互 影響而產(chǎn)生的，要正確確定容積率修正系數(shù)，必須正確確定建蔽率和房屋層數(shù)對(duì) 地價(jià)的影響，而不能簡(jiǎn)單地用容積率修正系數(shù)進(jìn)行修正。7(1) 建蔽率和房屋層數(shù)聯(lián)合修正確定容積率修正系數(shù)思路。首先，確定區(qū)域基準(zhǔn)條件容積率修正系數(shù)。應(yīng)對(duì)同一區(qū)域范圍內(nèi)住宅用地的建蔽率和房屋層數(shù)進(jìn)行 實(shí)地調(diào)查，確定該區(qū)域一般條件建蔽率具體數(shù)值和房屋的一般樓層層數(shù)值，以該 值為基準(zhǔn)條件，確定在該基準(zhǔn)條件下的容積率修正系數(shù)為0,即K基二0，K基為基準(zhǔn)條件下的容積率修正系數(shù)。其次，確定無地上建筑物時(shí)的地價(jià)。利用成

16、本逼 近法，測(cè)算無地上建筑物即建蔽率為 0時(shí)的土地取得成本，作為建蔽率為 0時(shí)的 宗地地價(jià)。再其次，測(cè)算建蔽率在基準(zhǔn)條件下，房屋層數(shù)變化對(duì)地價(jià)的影響。利 用區(qū)域內(nèi)住宅樓房商品房銷售資料，運(yùn)用剩余法，測(cè)算建蔽率在基準(zhǔn)條件下，由 于房屋層數(shù)的不同，地價(jià)的變化情況。最后，測(cè)算不同建蔽率、不同房屋層數(shù)條件下的容積率修正系數(shù)。利用上述有關(guān)資料，建立容積率修正系數(shù)、建蔽率、房 屋層數(shù)代數(shù)式，逐項(xiàng)求出不同建蔽率，不同樓層數(shù)量條件下的相應(yīng)容積率修正系 數(shù)。(2) 住宅用地容積率修正系數(shù)確定方法模似實(shí)例。現(xiàn)以某縣城I級(jí)住宅用地區(qū) 域?yàn)槔?，說明容積率修正系數(shù)確定方法。區(qū)域基準(zhǔn)條件確定某縣城I級(jí)住宅用地區(qū)域均為近幾

17、年開發(fā)建成，按照城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，每幢房屋前 后均不得留有庭院，用地面積二建筑占地面積二樓層面積，即建蔽率為100%。房屋層數(shù)一般為5層，所以，區(qū)域基準(zhǔn)條件為建蔽率 100%，房屋層數(shù)為5層， 即 K 基=K (100%.5)= 0。K (100%.5)建蔽率為100%，房屋層數(shù)為5層時(shí)的容積率修正系數(shù)。 確 定無地上建筑物時(shí)的地價(jià)。根據(jù)成本逼近法求取地價(jià)的計(jì)算公式：土地價(jià)格二土地取得費(fèi)+ 土地審批稅費(fèi)+ 土地開發(fā)費(fèi)用+投資利息+投資利潤(rùn)+土地所有權(quán)權(quán)益，計(jì)算得到某城關(guān)鎮(zhèn)I級(jí)住宅用地?zé)o地上建筑物即建蔽率為0時(shí)的成本地價(jià)為620元/m2。測(cè)算建蔽率在基準(zhǔn)條件下，房屋層數(shù)變化對(duì)地價(jià)的影響。i 調(diào)查同一

18、區(qū)域商品房售價(jià)資料。在實(shí)地調(diào)查了某縣城I級(jí)區(qū)域有關(guān)商品房售價(jià)市場(chǎng)資料，將同一區(qū)域其它條件相 似的不同房屋層數(shù)商品房平均售價(jià)資料整理編制成表1。表1某縣城I級(jí)住宅用地商品房各樓層售價(jià)表ii 建筑成本計(jì)算。根據(jù)某房地產(chǎn)開發(fā)成本資料，開發(fā)房地產(chǎn)的成本包括建安成本、投資利息、開發(fā) 商合理利潤(rùn)、有關(guān)稅費(fèi)等在內(nèi)，合計(jì)約 800元/m2。iii .各樓層應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)計(jì) 算。根據(jù)剩余法原理，利用剩余法評(píng)估土地價(jià)格的基本公式：土地價(jià)格二開發(fā)后的房 地產(chǎn)總價(jià)值-(整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本+開發(fā)商合理利潤(rùn))，不同層數(shù)樓房應(yīng) 分?jǐn)偟牡貎r(jià)計(jì)算結(jié)果如表2:表2某縣城I級(jí)住宅用地各種不同層數(shù)樓層地價(jià)分?jǐn)偙?23456令計(jì)11

19、55/t /1155二）腐650700/1350三毘樓厲435610500./1575四層摟£300165500400/1665五圧摟專250110415425250/17802503203754153002201SS0iv 計(jì)算各種不同層數(shù)地價(jià)與房屋層數(shù)在基準(zhǔn)條件下的地價(jià)差額AP通過對(duì)該縣城I級(jí)住宅用地的調(diào)查，房屋層數(shù)大多是5層樓，以5層樓的地價(jià)1780為基準(zhǔn)房屋層數(shù)地價(jià)，計(jì)算不同層數(shù)樓房地價(jià)與基準(zhǔn)樓層地價(jià)差價(jià)AP,結(jié)果如表3:123156IB樓房1955145015001235111013M期L：樓用1100126513001200五圧樓劇1Q501210121512251050

20、六層樓腭10501L201175121511001020v 計(jì)算建蔽率在基準(zhǔn)條件下，由于樓層數(shù)量變化后的容積率修正系數(shù)。將各種不同層數(shù)樓房地價(jià)與基準(zhǔn)樓層地價(jià)差A(yù)P,除以區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)P基，得出的百分比即為建蔽率在基準(zhǔn)條件下，由于房屋層樓變化后的容積率修正系數(shù)，設(shè)Kn為建蔽率在基準(zhǔn)條件下，且層數(shù)為 n層時(shí)的容積率修正系數(shù)，那么A P 1160K0 =X100%=X100%= 65.46% P基 1772 A 625K1 =X100%=X100%= 35.27% P 基 1772 P 430K2 =X100%=X100%= 24.27% P 基 1772依此類推，百分比取整數(shù)，得出 Kn如表4:0

21、：-nliK.-65-35-24"-12T06測(cè)算不同建蔽率、不同房屋層數(shù)條件下的容積率修正系數(shù)。設(shè)m為建蔽率，n為各類房屋層數(shù)，Kmn為建蔽率m,房屋層數(shù)n的容積率修正數(shù)，Kn為建蔽率 為基準(zhǔn)條件，且層數(shù)為n層時(shí)的容積率修正系數(shù)，Pmn為建蔽率為m,房屋層數(shù) 為n時(shí)的地價(jià)，P基為基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)上述計(jì)算的資料，此時(shí)有：Pmn=( 1 m) X35%P基+ m (1 + Kn) P 基(1)Pmn P 基P基齊類"；用肚數(shù)|g網(wǎng)|/L1.丄lj曲摟匚地倚MP-1160-625-130-205-1150100Kmn =X00% (2)將(1)代入(2)得：Kmn =( 1 m)

22、 X35%+ m (1 + Kn) 1即 Kmn = 0.65(m 1)+ mKn依此式計(jì)算，得到不同建蔽率，不同房屋層數(shù)條件下的容積率修正系數(shù)如下:K (100%.1)= 0.65 X( 100% 1)+ 100%X ( 35)= 35%K (90%.1)= 0.65 X(90% 1)+ 90% ( 35)= 38%K (80%.1)= 0.65 (80% 1)+ 80% ( 35)= 41% 依此類推，計(jì)算結(jié)果如表5。進(jìn)蔽t V 僱糸ft L.樓層n100*70M6OW3強(qiáng)-論一35 0-38.0-11. 0-17.00-53.05&” 0-21. 0-施1-32.2-36.3-10, 1-IS,-52. T-12.0-1T.322. 6-27.9-33.2-38.5-13. S11赧1-11. 917. SK J0-29.0-35.5-11.1-ir, 3h b-0-5""J. 3 0;'工-血0“獨(dú)055.02,0血a曲030h037+0ILA三、結(jié)論基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合空間分配率測(cè)算綜