長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展格局簡(jiǎn)報(bào)

1、1 1長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展格局簡(jiǎn)報(bào)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展格局簡(jiǎn)報(bào)新峰（中國(guó)）新峰（中國(guó)）長(zhǎng)沙市新峰房地產(chǎn)咨詢有限公司長(zhǎng)沙市新峰房地產(chǎn)咨詢有限公司20201111年年0505月月2 23 34 4長(zhǎng)沙城市發(fā)展概況長(zhǎng)沙城市發(fā)展概況戰(zhàn)略位置戰(zhàn)略位置長(zhǎng)沙處華中腹地，位于珠三角三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)，發(fā)揮著承東啟西，連南接北的樞紐長(zhǎng)沙處華中腹地，位于珠三角三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)，發(fā)揮著承東啟西，連南接北的樞紐作用，是中部發(fā)展的重點(diǎn)城市。作用，是中部發(fā)展的重點(diǎn)城市。長(zhǎng)沙是內(nèi)陸交通樞紐城市，是通向兩廣沿海和西南邊陲的前緣地帶，位于上海、廣州、重慶、武漢四大全國(guó)性商貿(mào)中心聚輻的交錯(cuò)地帶，東南西北四大城市的輻射作用可在長(zhǎng)沙地區(qū)產(chǎn)生疊

2、加效應(yīng)；長(zhǎng)沙在全國(guó)的戰(zhàn)略布局中發(fā)揮著承東啟西、連南接北的樞紐作用，既得益于沿海市場(chǎng)的強(qiáng)勁輻射，又受惠于內(nèi)陸市場(chǎng)的全面聯(lián)動(dòng)。5 5長(zhǎng)沙市被湘江分為東西兩部分，占地面積長(zhǎng)沙市被湘江分為東西兩部分，占地面積1.18191.1819萬(wàn)平方公里，轄主城萬(wàn)平方公里，轄主城5 5區(qū)和周邊區(qū)和周邊3 3縣縣1 1市，市，擁有近擁有近642642萬(wàn)總?cè)丝?，其中主城萬(wàn)總?cè)丝?，其中主? 5區(qū)人口近區(qū)人口近237237萬(wàn)，占萬(wàn)，占36.87%36.87%。長(zhǎng)沙屬于人口聚集型城市。長(zhǎng)沙屬于人口聚集型城市。長(zhǎng)沙城市發(fā)展概況長(zhǎng)沙城市發(fā)展概況行政區(qū)劃及人口行政區(qū)劃及人口長(zhǎng)沙市總占地1.1819萬(wàn)平方公里，其中主城區(qū)為556

3、萬(wàn)平方公里；長(zhǎng)沙市轄5個(gè)區(qū)：芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開(kāi)福區(qū)、雨花區(qū)，4個(gè)縣(市)：長(zhǎng)沙縣、望城縣、寧鄉(xiāng)縣、瀏陽(yáng)市。長(zhǎng)沙市總?cè)丝跀?shù)：6417367人，其中市區(qū)人口數(shù)2365801人，占36.87%；長(zhǎng)、望、瀏、寧四縣（市）人口數(shù)4051566人，占63.13%?？?cè)丝跀?shù)中，非農(nóng)業(yè)人口數(shù)2332132人，占36.34%；農(nóng)業(yè)人口數(shù)4077068人，占63.53%；未落常住戶口人員8167人，占0.13%。總?cè)丝跀?shù)中，18歲以下949776人，占14.8%；18-35歲1969727人，占30.69%；35-60歲2508269人，占39.09%；60歲以上989595人，占15.42%。6 6隨著

4、市府西遷、省府南遷、三館一廳落戶北區(qū)等利好，隨著市府西遷、省府南遷、三館一廳落戶北區(qū)等利好，“西文東市，南帝北丐西文東市，南帝北丐”格局逐格局逐漸被改寫，商圈不再僅限于東、南部，而向各區(qū)擴(kuò)散，逐步形成多漸被改寫，商圈不再僅限于東、南部，而向各區(qū)擴(kuò)散，逐步形成多“中心中心”。長(zhǎng)沙城市發(fā)展概況長(zhǎng)沙城市發(fā)展概況主城五區(qū)定位主城五區(qū)定位岳麓區(qū)岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)開(kāi)福區(qū)芙蓉區(qū)芙蓉區(qū)天心區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)位于湘江以西。在功能上重點(diǎn)建設(shè)科教、文化區(qū)，并著力打造成長(zhǎng)沙都市新區(qū)。連通繞城高速、京珠高速和319國(guó)道，擁有市政府、湘江、岳麓山、大學(xué)城等資源。天心區(qū)位于長(zhǎng)沙南部，處于長(zhǎng)株潭的核心區(qū)域，是商業(yè)大區(qū)，重點(diǎn)

5、建設(shè)行政、商業(yè)區(qū)。連通京廣鐵路、107國(guó)道和城市一、二、三環(huán)線，擁有省政府、天心閣、黃興路步行街等資源。雨花區(qū)l地處長(zhǎng)沙東南部，占據(jù)了長(zhǎng)沙市東南兩個(gè)方向出城口的主通道，是長(zhǎng)、株、潭三市融城的接合部。重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)、商貿(mào)業(yè)、農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)，擁有環(huán)?？萍紙@、高橋大市場(chǎng)等資源。芙蓉區(qū)位于長(zhǎng)沙中心帶，是湖南政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)、信息的中心，也是人流、物流、資金流、信息流密集度最高的地域。開(kāi)福區(qū)位于長(zhǎng)沙北部，是長(zhǎng)沙市面積最大、人口最多的城區(qū)。在功能上重點(diǎn)建設(shè)商業(yè)、物流及工業(yè)區(qū)。連通芙蓉北路和湘江大道，擁有三館一廳、霞凝深水港、月湖公園、金鷹文化城、四方新城、青竹湖外商城等資源7 7長(zhǎng)沙市已形成了向東南西北

6、輻射的水、陸、空立體交叉交通網(wǎng)絡(luò)，使長(zhǎng)沙具有了與國(guó)內(nèi)長(zhǎng)沙市已形成了向東南西北輻射的水、陸、空立體交叉交通網(wǎng)絡(luò)，使長(zhǎng)沙具有了與國(guó)內(nèi)外進(jìn)行廣泛聯(lián)系的能力，大大完善了長(zhǎng)沙市場(chǎng)的聚集、輻射和媒介功能。外進(jìn)行廣泛聯(lián)系的能力，大大完善了長(zhǎng)沙市場(chǎng)的聚集、輻射和媒介功能。長(zhǎng)沙城市發(fā)展概況長(zhǎng)沙城市發(fā)展概況交通概況交通概況航空：長(zhǎng)沙黃花機(jī)場(chǎng)為國(guó)際空港，已開(kāi)通35條航線；鐵路：長(zhǎng)沙是全國(guó)交通樞紐，京廣鐵路、長(zhǎng)沙至石門鐵路、武廣高鐵等鐵路使長(zhǎng)沙通達(dá)全國(guó)各大、中城市。水路：與長(zhǎng)江沿岸及南京、上海、連云港等港口通航。公路：107、319、106國(guó)道和多條高速公路在境內(nèi)相聯(lián)，長(zhǎng)沙已列為全國(guó)45個(gè)公路主樞紐城市之一。8 8長(zhǎng)

7、沙城市發(fā)展概況長(zhǎng)沙城市發(fā)展概況歷史文化歷史文化“影視文化，山水洲城影視文化，山水洲城”長(zhǎng)沙是中國(guó)影視傳媒最發(fā)達(dá)的城市之一，中國(guó)第一批歷史文化長(zhǎng)沙是中國(guó)影視傳媒最發(fā)達(dá)的城市之一，中國(guó)第一批歷史文化名城，是最活力的城市。名城，是最活力的城市。岳麓山，岳麓書院，橘子洲頭、湘江是長(zhǎng)沙最重要的景觀和歷史人文資源；是長(zhǎng)沙幾千年歷史的見(jiàn)證，長(zhǎng)沙市民對(duì)他們有著深厚的感情；影視傳媒是長(zhǎng)沙最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)，是長(zhǎng)沙最值得驕傲和自豪的招牌，湖南衛(wèi)視是中國(guó)收視率最高的省級(jí)電視臺(tái)，“超女”“快男”更是近年來(lái)長(zhǎng)沙最吸引世人的“亮點(diǎn)”。9 91010“一區(qū)三圈一帶四軸一區(qū)三圈一帶四軸”即即3+53+5城市群空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃，形成

8、城市群空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃，形成3 3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，將提高長(zhǎng)沙在小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，將提高長(zhǎng)沙在國(guó)內(nèi)核心競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域整體實(shí)力，以在更大范圍內(nèi)參與國(guó)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)內(nèi)核心競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域整體實(shí)力，以在更大范圍內(nèi)參與國(guó)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)。長(zhǎng)沙城市規(guī)劃格局長(zhǎng)沙城市規(guī)劃格局3+53+5城市群規(guī)劃城市群規(guī)劃“一區(qū)”即以長(zhǎng)沙主城區(qū)為中心的45-90分鐘通勤圈，含株洲、湘潭、益陽(yáng)；“三圈一帶”即分別以常德、岳陽(yáng)、衡陽(yáng)、婁底2小時(shí)通勤圈為核心，整合周邊具有功能與空間一體化發(fā)展?jié)摿Φ目h（市）城區(qū)，發(fā)展常德、岳陽(yáng)、衡陽(yáng)三個(gè)城市圈和婁底城市帶?！八妮S”即長(zhǎng)沙-常德、長(zhǎng)沙-岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙-衡陽(yáng)、長(zhǎng)沙-婁底四條對(duì)外軸線。1111長(zhǎng)沙城市發(fā)展概況長(zhǎng)沙城市發(fā)展概

9、況城市格局城市格局“一軸兩帶、一主兩次六組團(tuán)一軸兩帶、一主兩次六組團(tuán)” ” 的城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃，長(zhǎng)沙將走出的城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃，長(zhǎng)沙將走出“攤大餅攤大餅”式擴(kuò)張，式擴(kuò)張，并從城市并從城市“單中心單中心”向向“多中心多中心”轉(zhuǎn)變。轉(zhuǎn)變?！耙惠S”為湘江服務(wù)功能軸，“兩帶”為 北部發(fā)展帶和南部發(fā)展帶，“一主”為長(zhǎng)沙中央商務(wù)區(qū)，由河西商務(wù)區(qū)與河?xùn)|商務(wù)區(qū)共同組成，“兩次”分別為星馬副中心和雷鋒湖梅溪湖副中心，“六組團(tuán)”為“空港組團(tuán)”、“黃組團(tuán)”、“暮云組團(tuán)”、“坪浦組團(tuán)”、“高星組團(tuán)”、“金霞組團(tuán)”。最新規(guī)劃將長(zhǎng)沙周邊經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)、地理位置比較偏遠(yuǎn)的地方都納入了長(zhǎng)沙總體規(guī)劃中，至2020年長(zhǎng)沙的規(guī)劃區(qū)面積將

10、達(dá)到4960平方公里。1212地鐵2020年規(guī)劃軌道交通線路6條，約230公里。包括1號(hào)線全線、2號(hào)線全線、3號(hào)線（張公塘至坪塘鎮(zhèn)）、四號(hào)線（望城至長(zhǎng)沙南站）、5號(hào)線、6號(hào)線，目前在建2號(hào)線。城際鐵路長(zhǎng)株潭輕軌計(jì)劃于2009年開(kāi)工，2013年建成。其起終點(diǎn)分別為長(zhǎng)沙的萬(wàn)家麗路、株洲的炎帝廣場(chǎng)、湘潭的書院東路，線路全長(zhǎng)63.88公里，共設(shè)車站23座。過(guò)江隧道根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)15年內(nèi)，長(zhǎng)沙將修建14條過(guò)湘江通道，包括營(yíng)盤路過(guò)湘江隧道、勞動(dòng)路過(guò)湘江隧道、人民路過(guò)湘江隧道、南湖路過(guò)湘江隧道、湘府路過(guò)湘江隧道及地鐵2號(hào)線。長(zhǎng)沙城市規(guī)劃格局長(zhǎng)沙城市規(guī)劃格局交通規(guī)劃交通規(guī)劃城市道路交通、地鐵、城際鐵路、過(guò)江隧

11、道、武廣高鐵、杭長(zhǎng)高鐵城市道路交通、地鐵、城際鐵路、過(guò)江隧道、武廣高鐵、杭長(zhǎng)高鐵增強(qiáng)長(zhǎng)沙對(duì)全國(guó)增強(qiáng)長(zhǎng)沙對(duì)全國(guó)的輻射能力，促進(jìn)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。的輻射能力，促進(jìn)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。1313小小結(jié)結(jié)城市規(guī)劃城市規(guī)劃長(zhǎng)沙城市規(guī)劃格局小結(jié)長(zhǎng)沙城市規(guī)劃格局小結(jié)3+5城市群、“多中心”規(guī)劃、地鐵、城際鐵路、高鐵等規(guī)劃建設(shè)促使長(zhǎng)沙形成“多中心”擴(kuò)展局面。長(zhǎng)沙是中部發(fā)展的重點(diǎn)城市，以湘江為界劃分5區(qū)3縣1市，轄640萬(wàn)人口，以?shī)蕵?lè)、動(dòng)漫、傳媒等產(chǎn)業(yè)聞名全國(guó)。城市概況城市概況14141515長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局GDPGDP發(fā)展發(fā)展長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，自長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，自20032003年始年始GDPG

12、DP一直保持一直保持14.7%14.7%以上的增長(zhǎng)率，位列以上的增長(zhǎng)率，位列20102010年中部六年中部六省城市省城市GDPGDP第二，僅次于武漢。第二，僅次于武漢。自2003年以來(lái)，長(zhǎng)沙GDP一直穩(wěn)定增長(zhǎng)GDP增長(zhǎng)幅度穩(wěn)定在14.7%以上的水平，根據(jù)長(zhǎng)沙十三屆人大的初步預(yù)計(jì)，長(zhǎng)沙2011年將實(shí)現(xiàn)GDP4500億元，增長(zhǎng)率13%以上。在國(guó)家政策的扶持下，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，隨著長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)實(shí)驗(yàn)區(qū)的建設(shè)，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)有望實(shí)現(xiàn)新的跨越式發(fā)展。1616長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局固定資產(chǎn)投資發(fā)展固定資產(chǎn)投資發(fā)展長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)投資增幅較大，自長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)投資增幅較大，自20022002年以來(lái)保持平

13、均年以來(lái)保持平均34%34%的增速發(fā)展，緊追中部六省會(huì)的增速發(fā)展，緊追中部六省會(huì)城市龍頭城市龍頭- -武漢之后，城市化進(jìn)程快速推進(jìn)。武漢之后，城市化進(jìn)程快速推進(jìn)。171720102010年長(zhǎng)沙人均可支配收入和消費(fèi)性支出皆居中部六省會(huì)之首，但收支比例僅比南昌和年長(zhǎng)沙人均可支配收入和消費(fèi)性支出皆居中部六省會(huì)之首，但收支比例僅比南昌和合肥低，表明長(zhǎng)沙居民消費(fèi)欲望強(qiáng)，仍舊屬于消費(fèi)型城市。合肥低，表明長(zhǎng)沙居民消費(fèi)欲望強(qiáng)，仍舊屬于消費(fèi)型城市。長(zhǎng)沙人均可支配收入從2002年的9560元上漲至2010年22814元，年均累計(jì)增幅達(dá)15.4%；人均消費(fèi)性支出從2002年的7854元上漲至2010年16096元，

14、年均累計(jì)增幅為11.6%，長(zhǎng)沙居民的收入增長(zhǎng)速度高于支出增長(zhǎng)速度，長(zhǎng)沙仍存在巨大消費(fèi)潛力。2010年長(zhǎng)沙收支比例位列中部六省會(huì)第四，長(zhǎng)沙仍舊為消費(fèi)欲望較強(qiáng)的城市。長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局收入支出收入支出1818長(zhǎng)沙零售市場(chǎng)發(fā)展較快，自長(zhǎng)沙零售市場(chǎng)發(fā)展較快，自20042004始長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品零售總額以高達(dá)始長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品零售總額以高達(dá)16%16%以上的增幅高速以上的增幅高速發(fā)展，發(fā)展，20102010年達(dá)到年達(dá)到1812.081812.08億元，位列中部六省會(huì)第二，僅居武漢之后。億元，位列中部六省會(huì)第二，僅居武漢之后。長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局社會(huì)消費(fèi)品零售總額社會(huì)消費(fèi)品零售總額1

15、919長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)投資發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，以年均34%的增速推進(jìn)，2010年達(dá)3192億元，中部城市中僅次于武漢。小小結(jié)結(jié)固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資收入與支出收入與支出長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局小結(jié)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局小結(jié)長(zhǎng)沙人均可支配收入與消費(fèi)性支出高居中部城市之首，屬消費(fèi)性較強(qiáng)的城市。長(zhǎng)沙GDP 2002-2010年漲幅持續(xù)14.7%以上，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)。2010年GDP達(dá)4547億元高位，居中部省會(huì)城市第二。GDPGDP發(fā)展發(fā)展社會(huì)消費(fèi)品零社會(huì)消費(fèi)品零售總額售總額長(zhǎng)沙零售市場(chǎng)發(fā)展較快，2010年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)1812億元，緊追中部城市經(jīng)濟(jì)大哥武漢之后。2020212120102010年年4 4月月“國(guó)十條

16、國(guó)十條”以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控力度日趨嚴(yán)厲。從二套房首付以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控力度日趨嚴(yán)厲。從二套房首付50%50%到三套到三套房限購(gòu)，政府逐漸加大對(duì)購(gòu)房需求的控制。房限購(gòu)，政府逐漸加大對(duì)購(gòu)房需求的控制。2010.04.172010.04.17國(guó)十條國(guó)十條2010.09.292010.09.29國(guó)五條國(guó)五條2011.01.262011.01.26國(guó)八條國(guó)八條二套房首付二套房首付50%50%明確地方政府調(diào)控職責(zé)明確地方政府調(diào)控職責(zé)抑制投資需求抑制投資需求提高保障房供給提高保障房供給對(duì)地方政府嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制對(duì)地方政府嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制首套首付首套首付30%30%以上，三套房以上，三套房及無(wú)一年本地納稅證明

17、外地及無(wú)一年本地納稅證明外地人暫停發(fā)放貸款人暫停發(fā)放貸款限一季度公布調(diào)控房?jī)r(jià)目標(biāo)，限一季度公布調(diào)控房?jī)r(jià)目標(biāo)，約談問(wèn)責(zé)制約談問(wèn)責(zé)制二套房首付二套房首付60%60%，三套房及，三套房及無(wú)一年本地納稅證明外地人無(wú)一年本地納稅證明外地人限購(gòu)，住房交易全額征稅限購(gòu)，住房交易全額征稅政策與長(zhǎng)沙政策與長(zhǎng)沙國(guó)家調(diào)控政策國(guó)家調(diào)控政策2222政策與長(zhǎng)沙政策與長(zhǎng)沙限購(gòu)政策與長(zhǎng)沙限購(gòu)政策與長(zhǎng)沙限購(gòu)令后限購(gòu)令后8 8周，長(zhǎng)沙商品住宅供應(yīng)套數(shù)和供應(yīng)面積均成振動(dòng)下降趨勢(shì)；成交套數(shù)、成交面周，長(zhǎng)沙商品住宅供應(yīng)套數(shù)和供應(yīng)面積均成振動(dòng)下降趨勢(shì)；成交套數(shù)、成交面積和成交均價(jià)均呈波動(dòng)上升態(tài)勢(shì)。積和成交均價(jià)均呈波動(dòng)上升態(tài)勢(shì)。2323政

18、策與長(zhǎng)沙政策與長(zhǎng)沙金融政策金融政策19% 2011.1.20，上調(diào)準(zhǔn)備金率5%19.5% 2011.2.24，上調(diào)準(zhǔn)備金率5%20% 2011.3.25，上調(diào)準(zhǔn)備金率5%20.5% 2011.4.21，上調(diào)準(zhǔn)備金率5%21% 2011.5.12，上調(diào)準(zhǔn)備金率5%20112011年以來(lái)，國(guó)家每月上調(diào)一次準(zhǔn)備金率，每次上調(diào)年以來(lái)，國(guó)家每月上調(diào)一次準(zhǔn)備金率，每次上調(diào)5%5%，至，至5 5月達(dá)至月達(dá)至21%21%的歷史高位。的歷史高位。銀根不斷縮緊，長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)現(xiàn)金流受到空前壓力。銀根不斷縮緊，長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)現(xiàn)金流受到空前壓力。2424政策與長(zhǎng)沙政策與長(zhǎng)沙保障房政策保障房政策長(zhǎng)沙通過(guò)長(zhǎng)沙通過(guò)“1234”1234

19、”保障房戰(zhàn)略設(shè)想，保障房戰(zhàn)略設(shè)想，20112011年將至少供應(yīng)年將至少供應(yīng)3 3萬(wàn)套公租房萬(wàn)套公租房 ，并新建廉租房，并新建廉租房72887288套，從疏導(dǎo)層面緩解住房剛需問(wèn)題，從而穩(wěn)定長(zhǎng)沙樓市。套，從疏導(dǎo)層面緩解住房剛需問(wèn)題，從而穩(wěn)定長(zhǎng)沙樓市。1 1種方式種方式2 2種形式種形式3 3類人群類人群4 4個(gè)集中點(diǎn)個(gè)集中點(diǎn)公租房一公租房一種方式種方式 采取實(shí)物采取實(shí)物配租和租配租和租金補(bǔ)貼相金補(bǔ)貼相結(jié)合的結(jié)合的2 2種種形式形式解決解決 中等偏中等偏下收入家庭、下收入家庭、新就業(yè)大學(xué)生新就業(yè)大學(xué)生及外來(lái)務(wù)工人及外來(lái)務(wù)工人員等員等3 3類群體類群體階段性居住困階段性居住困難難重點(diǎn)建設(shè)高新重點(diǎn)建設(shè)高

20、新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、黎托片區(qū)和含黎托片區(qū)和含浦片區(qū)浦片區(qū)4 4個(gè)公個(gè)公租房集中點(diǎn)租房集中點(diǎn)2525長(zhǎng)沙限購(gòu)令出臺(tái)8周，商品房供應(yīng)市場(chǎng)呈波動(dòng)下降趨勢(shì)，成交方面則至2011年4月形成小范圍反彈。小小結(jié)結(jié)長(zhǎng)沙限購(gòu)令長(zhǎng)沙限購(gòu)令金融政策金融政策長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局小結(jié)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局小結(jié)2011年存款準(zhǔn)備金率5次上調(diào)，達(dá)21%歷史高位，對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)現(xiàn)金流形成極大影響。2010年4月至2011年1月，10個(gè)月內(nèi)國(guó)家出臺(tái)了三次大范圍調(diào)控政策，嚴(yán)厲程度逐次遞增，表明政府嚴(yán)控樓市的決心。國(guó)家調(diào)控國(guó)家調(diào)控保障房政策保障房政策長(zhǎng)沙2011年將至少供應(yīng)3萬(wàn)套公租房 ，并新建廉租房7288套，從疏導(dǎo)層面緩解住房剛需問(wèn)

21、題，穩(wěn)定長(zhǎng)沙樓市。26262727長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局20102010商品房供求商品房供求20102010年長(zhǎng)沙商品房大量供應(yīng)后期集中迸發(fā)；成交面積上半年呈下降趨勢(shì)，下半年回轉(zhuǎn)年長(zhǎng)沙商品房大量供應(yīng)后期集中迸發(fā)；成交面積上半年呈下降趨勢(shì)，下半年回轉(zhuǎn)上升；成交均價(jià)穩(wěn)步上行，商品房市場(chǎng)供需兩旺。上升；成交均價(jià)穩(wěn)步上行，商品房市場(chǎng)供需兩旺。2010年長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)自9月后才形成供應(yīng)高峰，成交面受到供應(yīng)影響，也集中于后期成交；2010年長(zhǎng)沙商品房成交均價(jià)持續(xù)穩(wěn)步上漲，至12月達(dá)到5718元/的價(jià)格高峰。2828長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局20112011商品房供應(yīng)

22、商品房供應(yīng)20112011年年4 4月，長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)同比去年供應(yīng)量大減。月，長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)同比去年供應(yīng)量大減。單位：萬(wàn)平方米長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)受到傳統(tǒng)節(jié)假日和調(diào)控政策的影響， 2011年3月，施工面積和竣工面積同比去年大減；2011年4月長(zhǎng)沙商品房新增供應(yīng)面積同比去年減少69.4萬(wàn)平方米。292920112011年年4 4月，長(zhǎng)沙商品房成交均價(jià)為月，長(zhǎng)沙商品房成交均價(jià)為59355935元元/ /平方米，商品住宅成交均價(jià)為平方米，商品住宅成交均價(jià)為55705570元元/ /平方平方米。商品住宅成交均價(jià)同比米。商品住宅成交均價(jià)同比20102010年年4 4月增長(zhǎng)月增長(zhǎng)23.10%23.10%，環(huán)比，

23、環(huán)比3 3月上漲月上漲10.06%10.06%，整體呈現(xiàn)價(jià)，整體呈現(xiàn)價(jià)漲量跌局面。漲量跌局面。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局商品房成交商品房成交單位：萬(wàn)平方米單位：元/平方米3030中部省會(huì)城市的房?jī)r(jià)漲幅較大，政策對(duì)于中部城市房?jī)r(jià)的影響較小，上漲勢(shì)頭仍然強(qiáng)勁中部省會(huì)城市的房?jī)r(jià)漲幅較大，政策對(duì)于中部城市房?jī)r(jià)的影響較小，上漲勢(shì)頭仍然強(qiáng)勁。長(zhǎng)沙商品住宅成交面積居中部省會(huì)城市之首，商品住宅成交均價(jià)卻居中部省會(huì)城市之末。長(zhǎng)沙商品住宅成交面積居中部省會(huì)城市之首，商品住宅成交均價(jià)卻居中部省會(huì)城市之末。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局中部六省會(huì)城市商品房成交中部六省會(huì)城市商品房成交中

24、部六省會(huì)商品房住宅成交均價(jià)走勢(shì)3000400050006000700080009000201004201005201006201007201008201009201010201011201012201101201102201103201104鄭州太原武漢合肥南昌長(zhǎng)沙中部六省會(huì)商品房住宅成交面積走勢(shì)050100150200250300350400201004201005201006201007201008201009201010201011201012201101201102201103201104鄭州太原武漢合肥南昌長(zhǎng)沙31312010年長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)銷售面積自下半年快速上升；2011年呈波動(dòng)

25、上升趨勢(shì)。小小結(jié)結(jié)銷售面積銷售面積銷售均價(jià)銷售均價(jià)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局小結(jié)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局小結(jié)2010年長(zhǎng)沙商品房銷售均價(jià)最高峰為5718元/，至2011年4月上漲至5935元/，增幅3.8%。2010年長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)供應(yīng)集中后期迸發(fā)，2011年供應(yīng)量大減。供應(yīng)方面供應(yīng)方面中部六省會(huì)城中部六省會(huì)城市供銷比較市供銷比較中部省會(huì)城市的房?jī)r(jià)漲幅較大，政策對(duì)于中部城市房?jī)r(jià)的影響較小，上漲勢(shì)頭仍然強(qiáng)勁。32323333長(zhǎng)沙片區(qū)劃分長(zhǎng)沙片區(qū)劃分長(zhǎng)沙主要的住宅市場(chǎng)供應(yīng)區(qū)域可分為三大圈層、十三個(gè)熱點(diǎn)片區(qū):第一圈層：傳統(tǒng)中心區(qū)五一廣場(chǎng)片區(qū)東塘片區(qū)左家塘片區(qū)年嘉湖片區(qū)第二圈層：新興發(fā)展區(qū)市府麓谷片區(qū)城北片區(qū)金鷹星沙片

26、區(qū)城東片區(qū)體育新城片區(qū)城南省府片區(qū)麓南含浦片區(qū)第三圈層：城郊區(qū)暮云片區(qū)金霞片區(qū)金霞片區(qū)暮云片區(qū)東城南城省府麓南含浦市府麓谷城北中心金鷹星沙體育新城3434長(zhǎng)沙傳統(tǒng)中心區(qū)長(zhǎng)沙傳統(tǒng)中心區(qū)第一圈層：傳統(tǒng)中心區(qū)A1:五一廣場(chǎng)片區(qū)發(fā)展空間有限區(qū)域的地段優(yōu)勢(shì)不容質(zhì)疑，如城市中心、交通方便、配套齊全等，所開(kāi)發(fā)的樓盤多以商務(wù)辦公為主，少量居住型樓盤打的也是商住概念，針對(duì)的客戶也以辦公型為主。本區(qū)域是長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)中心，開(kāi)發(fā)程度高，用地量有限，未來(lái)該板塊商品房供給會(huì)越來(lái)越少，并且供給的商品房性質(zhì)也會(huì)以商務(wù)、商業(yè)用房為主。B1:東塘片區(qū)房?jī)r(jià)高、土地供給量有限作為過(guò)去南長(zhǎng)沙的出城口，由于城市的南拓，逐漸形成了長(zhǎng)沙重要的

27、商業(yè)區(qū)。區(qū)域內(nèi)東塘百貨、友誼商城帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，早期開(kāi)發(fā)樓盤以住宅項(xiàng)目為主，現(xiàn)逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)項(xiàng)目，因?yàn)楸緟^(qū)域交通方便、設(shè)施齊全，因此房?jī)r(jià)相對(duì)較高，但過(guò)高的房?jī)r(jià)及有限的土地將制約本區(qū)域的發(fā)展。C1:左家塘片區(qū)中心區(qū)域，未來(lái)熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域之一本區(qū)域是長(zhǎng)沙過(guò)去廠礦較集中的地方，留有不少待開(kāi)發(fā)土地，有可能將是市中心最后的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)以單位住房為多，居住配套設(shè)施比較完善，且有相當(dāng)部分希望升級(jí)換房人群、消費(fèi)需求旺盛。過(guò)去環(huán)境較差及路網(wǎng)欠缺一直是制約發(fā)展的原因，現(xiàn)隨城南路、車站路擴(kuò)建，原有廠礦、鋼材市場(chǎng)搬遷出城，制約的因素逐漸減除，本區(qū)域可能形成一個(gè)較大的城市生活片區(qū)。D1:年嘉湖片區(qū)自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)明

28、顯，高檔住宅聚集區(qū)之一，后續(xù)供給量有限風(fēng)景秀麗的年嘉湖使本區(qū)域成為了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)。優(yōu)良的自然環(huán)境是本區(qū)域的最大賣點(diǎn)，因此這里也成了長(zhǎng)沙有錢人群居的板塊。本區(qū)域的樓盤普遍素質(zhì)較高，同時(shí)價(jià)格也較市區(qū)高。但由于靠近湖岸的較好位置已經(jīng)開(kāi)發(fā)殆盡，本區(qū)域?qū)⒑茈y再持續(xù)形成熱點(diǎn)。A1B1C1D13535長(zhǎng)沙開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)長(zhǎng)沙開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)基基礎(chǔ)礎(chǔ)信信息息物業(yè)類型住宅、SOHO公寓、大型購(gòu)物中心、寫字樓、高級(jí)酒店、商業(yè)步行街等整體情況100萬(wàn) 工程進(jìn)度項(xiàng)目還在建設(shè)中，售樓部正式開(kāi)放定位集高檔購(gòu)物中心、娛樂(lè)中心、高級(jí)酒店、商務(wù)酒店、時(shí)尚步行街、甲級(jí)寫字樓等多種功能于一體的第三代城市綜合體推售樓棟A區(qū)推售套

29、數(shù)及面積800套銷售價(jià)格3月底售樓部報(bào)價(jià)預(yù)計(jì)18000元/平米；4月9日論壇宣布均價(jià)突破20000元/平米（萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士透露，精裝為50006000元/平米），4月底售樓部消息1500020000元/平方米，新峰預(yù)計(jì)首批開(kāi)盤18000元/平米左右未來(lái)推售戶型面積170平方米兩房，220280平方米三房 入市時(shí)間2011年6月份長(zhǎng)沙豪宅長(zhǎng)沙豪宅-開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)3636開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)ABCD商務(wù)酒店精裝修住宅170以上平層1700寫字樓（32F）超五星級(jí)酒店（威斯?。┚b修住宅170平米以上步行街：上下2F獨(dú)立商鋪，項(xiàng)目整體由9棟高層/超高層建筑+底層商業(yè)組成，集購(gòu)物、居住、休閑、餐飲、文

30、化、娛樂(lè)等功能于一體；涵蓋國(guó)際購(gòu)物商業(yè)中心（萬(wàn)千百貨）、城市中心景觀豪宅（170平米以上）、高級(jí)酒店（暫定威斯玎酒店）、風(fēng)情酒吧街、室內(nèi)外商業(yè)步行街、超高層甲級(jí)寫字樓（200米）六大國(guó)內(nèi)外頂尖業(yè)態(tài)；整體分為A、B、C、D四區(qū)，首期啟動(dòng)B區(qū)，目前即將推售A區(qū)萬(wàn)達(dá)公館住宅。長(zhǎng)沙開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)長(zhǎng)沙開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)產(chǎn)品規(guī)劃布局產(chǎn)品規(guī)劃布局長(zhǎng)沙豪宅長(zhǎng)沙豪宅-開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)千百貨影院、超市等3737l開(kāi)盤時(shí)間：1月21日；l開(kāi)盤產(chǎn)品類型：商業(yè)步行街（優(yōu)先自有品牌客戶購(gòu)買）；l開(kāi)盤地點(diǎn)：皇冠假日酒店；l銷售均價(jià)：5萬(wàn)元；l價(jià)格區(qū)間：3.56.7萬(wàn) （其中臨馬路的均價(jià)5.7萬(wàn)，內(nèi)街均價(jià)3.6萬(wàn)均價(jià)）l總

31、面積：1.69萬(wàn) ，面積區(qū)間 60300 （主力區(qū)間60110 ）l共150個(gè)復(fù)式商鋪；l商鋪指標(biāo)：開(kāi)間44.5 、進(jìn)深815米、層高一樓5.4M、二樓5.1M；l銷售率：100%；l認(rèn)購(gòu)方式：500萬(wàn)以下交定金30萬(wàn)，500萬(wàn)以上交定金50萬(wàn)，余款一周內(nèi)交清，除直系親屬外不得更名；長(zhǎng)沙開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)長(zhǎng)沙開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 一期商業(yè)銷售情況一期商業(yè)銷售情況長(zhǎng)沙豪宅長(zhǎng)沙豪宅-開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)3838長(zhǎng)沙開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)長(zhǎng)沙開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)公館基本情況萬(wàn)達(dá)公館基本情況230平米3房170平米2房基本情況：基本情況：800套，主要戶型為：170平米2房、220280平米3房。戶型特點(diǎn)：戶型特點(diǎn)：3梯2戶

32、，豪闊大宅；主傭分區(qū)入戶；全戶型帶入戶門廳，客廳、餐廳和觀景陽(yáng)臺(tái)南北貫通，豪華主臥。長(zhǎng)沙豪宅長(zhǎng)沙豪宅-開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)3939 營(yíng)銷策略：以“豪宅造勢(shì)”為線路開(kāi)展系列品牌形象塑造活動(dòng)，引發(fā)全城“豪宅”追捧熱潮。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)營(yíng)銷動(dòng)態(tài)營(yíng)銷動(dòng)態(tài)活動(dòng)日期活動(dòng)日期活動(dòng)類型活動(dòng)類型內(nèi)容內(nèi)容2011-06（預(yù)計(jì)）銷售活動(dòng)萬(wàn)達(dá)公館開(kāi)盤活動(dòng)2011-05（預(yù)計(jì)）展示活動(dòng)萬(wàn)達(dá)公館樣板房推出2011-04-09品牌活動(dòng)萬(wàn)達(dá)公館中國(guó)城市豪宅高峰論壇 2011-04輿論造勢(shì)據(jù)傳項(xiàng)目將破20000元/平米，目前傳出為18000元/平米2011-03-16推出預(yù)告萬(wàn)達(dá)公館啟動(dòng)儀式2011-01-12銷售活動(dòng)萬(wàn)達(dá)

33、廣場(chǎng)一期開(kāi)盤2010-10-15展示活動(dòng)長(zhǎng)沙開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)體驗(yàn)式營(yíng)銷中心正式開(kāi)放2010-8-18推出預(yù)告長(zhǎng)沙開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)破土動(dòng)工長(zhǎng)沙豪宅長(zhǎng)沙豪宅-開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)4040萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)媒體推廣媒體推廣 本月萬(wàn)達(dá)公館對(duì)中國(guó)城市豪宅論壇與樣板間開(kāi)放兩項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行了大量媒體廣告的宣傳，使之成為4長(zhǎng)沙媒體曝光率最高的項(xiàng)目。長(zhǎng)沙豪宅長(zhǎng)沙豪宅-開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投放日期投放日期媒體名稱媒體名稱投放位置投放位置版面版面內(nèi)容內(nèi)容4月29日三湘都市報(bào)A011 169-290平米純大戶 千萬(wàn)級(jí)樣板間即將恢弘揭幕4月22日三湘都市報(bào)封1 3/4山水州城世界配套 不可能的統(tǒng)一 萬(wàn)達(dá)公館全球僅有4月22日

34、長(zhǎng)沙晚報(bào)封1-封44 萬(wàn)達(dá)公館世界僅有4月22日瀟湘晨報(bào)A01/A02/A032 1/2山水洲城世界配套不可能的統(tǒng)一萬(wàn)達(dá)公館全球僅有4月20日瀟湘晨報(bào)A19 1/2萬(wàn)達(dá)頂級(jí)資源配套4月15日三湘都市報(bào)封1 3/4千萬(wàn)級(jí)樣板間即將恢弘揭幕4月15日長(zhǎng)沙晚報(bào)封11 千萬(wàn)級(jí)樣板間即將恢弘揭幕4月15日瀟湘晨報(bào)A03、A022 千萬(wàn)級(jí)樣板間即將恢弘揭幕4月13日三湘都市報(bào)A25 2/3中國(guó)城市豪宅高峰論壇萬(wàn)達(dá)公館獲專家高度認(rèn)可4月11日瀟湘晨報(bào)A111 萬(wàn)達(dá)公館未賣先火萬(wàn)達(dá)豪宅論壇 千人共賞盛舉4月8日三湘都市報(bào)A011 中國(guó)城市豪宅高峰論壇4月9日盛大啟幕4月8日長(zhǎng)沙晚報(bào)封11 中國(guó)城市豪宅高峰論壇

35、4月9日盛大啟幕4月8日瀟湘晨報(bào)A021 萬(wàn)達(dá)公館中國(guó)城市豪宅高峰論壇4月9日長(zhǎng)沙論道4月2日瀟湘晨報(bào)A031 4月9日 長(zhǎng)沙萬(wàn)達(dá)公館 中國(guó)城市豪宅高峰論壇盛大啟幕4月1日瀟湘晨報(bào)A12 1/2萬(wàn)達(dá)公館 顛覆長(zhǎng)沙豪宅市場(chǎng)4141萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)媒體推廣媒體推廣長(zhǎng)沙豪宅長(zhǎng)沙豪宅-開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)4242長(zhǎng)沙新興發(fā)展區(qū)長(zhǎng)沙新興發(fā)展區(qū)第二圈層：新興發(fā)展區(qū)市府麓谷片區(qū)人文、景觀優(yōu)勢(shì)明顯該區(qū)域依托高新區(qū)的發(fā)展及2001年市政府、岳麓區(qū)政府的遷入，公務(wù)員和科技人員為該版塊提供了重要支撐，逐漸成為河西的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。城北片區(qū)自然景觀優(yōu)越；長(zhǎng)沙市北入口瀏陽(yáng)河和湘江帶來(lái)良好的自然環(huán)境，新河三角洲、湘江世

36、紀(jì)城等多個(gè)大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，進(jìn)一步提升了片區(qū)價(jià)值，成為熱點(diǎn)片區(qū)。金鷹星沙片區(qū)地價(jià)低，發(fā)展前景可觀距長(zhǎng)沙市中心較近，有大量的待開(kāi)發(fā)土地，地價(jià)相對(duì)較低，前景可觀，不僅吸引了長(zhǎng)沙市本土而且還吸引了不少外地開(kāi)發(fā)商。東城片區(qū)城市東拓主方向，中高檔為主，接近尾聲早期因路網(wǎng)及市政配套未到位，開(kāi)發(fā)檔次較低。近兩年此區(qū)域形成了較大的開(kāi)發(fā)熱潮，開(kāi)發(fā)的樓盤檔次較高，形成了中高階層聚集區(qū)方。目前此區(qū)域內(nèi)尚未開(kāi)發(fā)的成片地塊已基本圈定，可能于近幾年內(nèi)開(kāi)發(fā)完成。體育新城片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落實(shí)，綜合性高檔次形象凸顯以體育為中心的新興城區(qū)。體育新城規(guī)劃占地達(dá)6,000畝，總建筑面積為256萬(wàn)平方米，相應(yīng)的路網(wǎng)及配套設(shè)施建設(shè)已經(jīng)相繼

37、落實(shí)，將形成綜合性高檔社區(qū)。南城省府片區(qū)形象檔次將逐漸提升芙蓉南路開(kāi)通，省政府南遷為本片區(qū)帶來(lái)良好的發(fā)展機(jī)遇。舊有的低檔次形象逐漸提升，未來(lái)長(zhǎng)珠潭融城趨勢(shì)加速，本片區(qū)將成為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展熱點(diǎn)。麓南片區(qū)大盤云集，整體高起點(diǎn)開(kāi)發(fā)河西岳麓山以南，該版塊擁有長(zhǎng)沙獨(dú)一無(wú)二的自然環(huán)境和文化氛圍，依托這些優(yōu)勢(shì)，該版塊已經(jīng)成為長(zhǎng)沙別墅最為集中的區(qū)域，河西高校區(qū)的教師群體成為該版塊的重要消費(fèi)者。東城南城省府麓南含浦市府麓谷城北金鷹星沙體育新城4343基基礎(chǔ)礎(chǔ)信信息息物業(yè)類型獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房、高層整體情況占地32萬(wàn)方，總建面42萬(wàn)推售信息洋房在售，7月推聯(lián)排別墅銷售率84.2%別墅可售套數(shù)53銷售價(jià)格聯(lián)排1.

38、2萬(wàn)/ ,獨(dú)棟2.2萬(wàn)/ 在售別墅2套獨(dú)棟定位高檔別墅豪宅入市時(shí)間2009-06-30金科東方大院基本情況金科東方大院基本情況長(zhǎng)沙板塊典型案例長(zhǎng)沙板塊典型案例-金科東方大院金科東方大院4444將中式風(fēng)格完美演繹，豐富多變的石材，搭配暗灰色的青磚，與潔白的外墻相映成趣；細(xì)節(jié)裝飾精巧到位。金科東方大院金科東方大院建筑風(fēng)格與園林建筑風(fēng)格與園林長(zhǎng)沙板塊典型案例長(zhǎng)沙板塊典型案例-金科東方大院金科東方大院4545金科東方大院金科東方大院建筑風(fēng)格與園林建筑風(fēng)格與園林中國(guó)古典園林的造園手法，融合了歷史、人文、地理特點(diǎn)。細(xì)部處理精致到位，力求完美。長(zhǎng)沙板塊典型案例長(zhǎng)沙板塊典型案例-金科東方大院金科東方大院464

39、6金科東方大院金科東方大院別墅面積段統(tǒng)計(jì)別墅面積段統(tǒng)計(jì)面積段總面積套數(shù)面積比例160-1802205913037.60%190-2802881913449.13%300-3203026105.16%360-38073621.25%500以上402066.85%合計(jì)58660282100% 金科東方大院以聯(lián)排別墅為主，湖景資源最好的位置有少量的獨(dú)棟和雙拼別墅。 聯(lián)排別墅面積在300以下，獨(dú)棟別墅一般在500 以上。長(zhǎng)沙板塊典型案例長(zhǎng)沙板塊典型案例-金科東方大院金科東方大院4747金科東方大院為長(zhǎng)沙中式別墅的代表項(xiàng)目，資源方面有湖景和山景，園林打造方面，完美的演繹了中式園林風(fēng)，極其注重細(xì)節(jié)的打造，

40、上市以來(lái)，達(dá)到了銷售價(jià)格與速度的雙實(shí)現(xiàn)。金科東方大院金科東方大院供銷統(tǒng)計(jì)供銷統(tǒng)計(jì)類型年份年份總供應(yīng)總供應(yīng)新增供應(yīng)新增供應(yīng)銷售銷售可售可售銷售價(jià)格銷售價(jià)格（元（元/ /)套數(shù)套數(shù)面積面積( () )套數(shù)套數(shù)面積面積( () )套數(shù)套數(shù)面積面積( () )套數(shù)套數(shù)面積面積( () )獨(dú)棟2011 3 2084 0 0 0 0 3 2084 220002010 13 7268 8 4729 10 5184 3 2084 聯(lián)排2011 11 2395 0 0 3 596 8 1799 120002010 96 19854 18 4383 85 17459 11 2395 合計(jì)2011144479003

41、59611 3883201010927122269112952264314 4479長(zhǎng)沙板塊典型案例長(zhǎng)沙板塊典型案例-金科東方大院金科東方大院截止2011年4月15日4848營(yíng)銷策略：金科東方大院以鄰里系列活動(dòng)作為維系新老客戶，進(jìn)行品牌宣傳，強(qiáng)化社區(qū)文化主要日?；顒?dòng)形式。開(kāi)盤階段，以大幅的開(kāi)盤優(yōu)惠，作為吸引客戶上門，提高開(kāi)盤成交率的重要手段。金科東方大院金科東方大院營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)活動(dòng)日期活動(dòng)日期活動(dòng)類型活動(dòng)類型內(nèi)容內(nèi)容2011-4-9旺場(chǎng)活動(dòng)“鄰里文化”“藝術(shù)金科折出你的創(chuàng)意” 剪紙折花主題活動(dòng)2011-3-19旺場(chǎng)活動(dòng)“鄰里文化”金科東方大院首屆美食節(jié)2011-3-12旺場(chǎng)活動(dòng)“鄰里文化”

42、“幸福金科，綠色生活”植樹活動(dòng)2010-8-28開(kāi)盤優(yōu)惠活動(dòng)?xùn)|方大院2期觀湖聯(lián)排別墅8月28日開(kāi)盤，VIP預(yù)約倒計(jì)時(shí)最高可享開(kāi)盤30萬(wàn)優(yōu)惠，獨(dú)棟1200萬(wàn)/棟起，聯(lián)排195萬(wàn)/套起。 2010-8-6旺場(chǎng)活動(dòng)“鄰里文化”“送一杯子 愛(ài)一輩子”馬克杯DIY活動(dòng)2010-7-17旺場(chǎng)活動(dòng)“鄰里文化”“鄰里歲月，時(shí)尚陶藝”主題陶藝DIY活動(dòng)2010-6-29旺場(chǎng)活動(dòng)“鄰里文化”金科東方大院“愛(ài)的教育講座”長(zhǎng)沙板塊典型案例長(zhǎng)沙板塊典型案例-金科東方大院金科東方大院4949用地性質(zhì)用地性質(zhì)綜合用地容積率容積率4.5建筑密度建筑密度54%占地面積占地面積88875平米建筑面積建筑面積405099平米（地上

43、部分）綠化率綠化率36.7%住宅面積住宅面積347545萬(wàn)平米（含公寓）總戶數(shù)總戶數(shù)4199戶商業(yè)面積商業(yè)面積57554平米（不含酒店） 項(xiàng)目住宅樓由80米至100米高的塔式高層組成。商業(yè)規(guī)劃面積約5.7萬(wàn)多平方米，其中集中式商業(yè)約20000，沿街鋪約37000，公寓約10萬(wàn)（兩棟，包括小戶型公寓和商務(wù)式公寓）。設(shè)置為國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的集社區(qū)配套、對(duì)外服務(wù)、商業(yè)輔助為一體的多功能物業(yè)設(shè)施。達(dá)美達(dá)美D6D6區(qū)區(qū)基本情況基本情況長(zhǎng)沙板塊典型案例長(zhǎng)沙板塊典型案例-達(dá)美達(dá)美D6D6區(qū)區(qū)5050金星路二環(huán)線岳麓大道楓林路梅溪湖路達(dá)美達(dá)美D6D6區(qū)區(qū)衛(wèi)星圖片導(dǎo)視圖衛(wèi)星圖片導(dǎo)視圖長(zhǎng)沙板塊典型案例長(zhǎng)沙板塊典型案例-達(dá)

44、美達(dá)美D6D6區(qū)區(qū)5151達(dá)美達(dá)美D6D6區(qū)區(qū)區(qū)域?qū)б晥D區(qū)域?qū)б晥D長(zhǎng)沙板塊典型案例長(zhǎng)沙板塊典型案例-達(dá)美達(dá)美D6D6區(qū)區(qū)項(xiàng)目地項(xiàng)目地塊塊汽車西汽車西站站地鐵口地鐵口梅溪湖麓谷高新科技開(kāi)發(fā)區(qū)麓谷高新科技開(kāi)發(fā)區(qū)5252達(dá)美達(dá)美D6D6區(qū)區(qū)在梅溪湖的位置在梅溪湖的位置長(zhǎng)沙板塊典型案例長(zhǎng)沙板塊典型案例-達(dá)美達(dá)美D6D6區(qū)區(qū)項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙汽車西站南項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙汽車西站南100100米，西二環(huán)的西側(cè)，緊鄰規(guī)劃中的梅溪湖國(guó)際功能區(qū)，項(xiàng)目米，西二環(huán)的西側(cè)，緊鄰規(guī)劃中的梅溪湖國(guó)際功能區(qū)，項(xiàng)目占地面積占地面積8.75768.7576萬(wàn)平方米，地上總建筑面積萬(wàn)平方米，地上總建筑面積38.830038.830

45、0萬(wàn)平方米，項(xiàng)目規(guī)劃有集中商業(yè)區(qū)、主萬(wàn)平方米，項(xiàng)目規(guī)劃有集中商業(yè)區(qū)、主題商業(yè)街和住宅區(qū)三大部分題商業(yè)街和住宅區(qū)三大部分 。5353達(dá)美達(dá)美D6D6區(qū)區(qū)周邊資源周邊資源長(zhǎng)沙板塊典型案例長(zhǎng)沙板塊典型案例-達(dá)美達(dá)美D6D6區(qū)區(qū)工商銀行望城坡醫(yī)院郁金香建材汽車西站恒生超市湘浙批發(fā)市場(chǎng)望新小學(xué)廣大環(huán)球本案本案5454達(dá)美達(dá)美D6D6區(qū)區(qū)商業(yè)街景商業(yè)街景長(zhǎng)沙板塊典型案例長(zhǎng)沙板塊典型案例-達(dá)美達(dá)美D6D6區(qū)區(qū)5555項(xiàng)目一層布局圖（項(xiàng)目一層布局圖（ A .B A .B 位置為集中商業(yè)）位置為集中商業(yè)）達(dá)美達(dá)美D6D6區(qū)區(qū)商業(yè)布局商業(yè)布局長(zhǎng)沙板塊典型案例長(zhǎng)沙板塊典型案例-達(dá)美達(dá)美D6D6區(qū)區(qū)5656項(xiàng)目二層布

46、局圖（項(xiàng)目二層布局圖（ A .B A .B 位置為集中商業(yè)）位置為集中商業(yè)）達(dá)美達(dá)美D6D6區(qū)區(qū)商業(yè)布局商業(yè)布局長(zhǎng)沙板塊典型案例長(zhǎng)沙板塊典型案例-達(dá)美達(dá)美D6D6區(qū)區(qū)5757項(xiàng)目三層布局圖（項(xiàng)目三層布局圖（ A A 位置為集中商業(yè)）位置為集中商業(yè)）長(zhǎng)沙板塊典型案例長(zhǎng)沙板塊典型案例-達(dá)美達(dá)美D6D6區(qū)區(qū)達(dá)美達(dá)美D6D6區(qū)區(qū)商業(yè)布局商業(yè)布局5858長(zhǎng)沙城郊區(qū)長(zhǎng)沙城郊區(qū)第三圈層：城郊區(qū)暮云片區(qū)高檔別墅聚集，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重以高檔別墅樓盤為主，隨著芙蓉南路的全面貫通，長(zhǎng)株潭一體化進(jìn)程加速，暮云片區(qū)吸引了部分來(lái)自周邊城市的客戶，由于產(chǎn)品檔次較高，供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)較大。目前片區(qū)配套成熟度較低，未來(lái)城際軌道通

47、車以及中信新城等多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將進(jìn)一步提升該片區(qū)配套設(shè)施的檔次和成熟度。金霞片區(qū)低密度高檔產(chǎn)品，緩慢釋放供應(yīng)依托青竹湖生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)園、太陽(yáng)山森林公園的優(yōu)越自然生態(tài)資源，以高檔別墅、中低密度洋房為主，供應(yīng)量較少，城市配套較差。由于片區(qū)以金霞經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)為主，受城市配套設(shè)施水平影響未來(lái)住宅發(fā)展?jié)摿τ邢?。金霞片區(qū)暮云片區(qū)5959綠城青竹園綠城青竹園長(zhǎng)沙板塊典型案例長(zhǎng)沙板塊典型案例-綠城青竹園綠城青竹園基基礎(chǔ)礎(chǔ)信信息息物業(yè)類型獨(dú)棟別墅整體情況用地面積約2000畝，容積率0.25，將開(kāi)發(fā)580多棟頂級(jí)別墅，單棟建筑面積3601000平方米，私家庭院面積5003000平方米 工程進(jìn)度一期已交付，二期

48、在建定位湖南首個(gè)特色高爾夫球別墅 推售樓棟600以上水岸純獨(dú)棟 推售套數(shù)及面積至2011年4月共推出161套，100775平米銷售價(jià)格北區(qū)400獨(dú)棟價(jià)格最低，起價(jià)700萬(wàn)/套；最高價(jià)3000萬(wàn)/套（含9000元/平米精裝）。均含精裝修庭院推售戶型面積600800平米；900-1271平米入市時(shí)間2010年9月底戶型面積套數(shù)面積比例380-40031.86%400-45084.97%500-55031.86%550-6002113.04%600以上12678.26%6060綠城青竹園綠城青竹園產(chǎn)品特色產(chǎn)品特色長(zhǎng)沙板塊典型案例長(zhǎng)沙板塊典型案例-綠城青竹園綠城青竹園立面風(fēng)格圍繞歐美風(fēng)格進(jìn)行變化，形態(tài)

49、豐富立面風(fēng)格圍繞歐美風(fēng)格進(jìn)行變化，形態(tài)豐富6161n景觀最大私有化， 項(xiàng)目沒(méi)有公共景觀，園林設(shè)于業(yè)主私家庭院里，整個(gè)盤圍繞高爾夫球場(chǎng)而建。n庭院全精裝修，西班牙鐵藝，注意每一個(gè)細(xì)節(jié)的精心設(shè)計(jì)，以求能配得上建筑。石雕、水舌都量身定制，包括歐洲的鐵藝燈。綠城青竹園綠城青竹園產(chǎn)品特色產(chǎn)品特色長(zhǎng)沙板塊典型案例長(zhǎng)沙板塊典型案例-綠城青竹園綠城青竹園6262綠城青竹園綠城青竹園戶型展示戶型展示長(zhǎng)沙板塊典型案例長(zhǎng)沙板塊典型案例-綠城青竹園綠城青竹園P1戶型：600水岸獨(dú)棟一層層高：3.4m二層層高：3.2mP3戶型：5605室3廳2衛(wèi)1廚6363戶型面積戶型面積面積（）面積（）套數(shù)套數(shù)380-4007882

50、400-45017094450-50000500-55010692550-6001030618600以上5631085綠城青竹園綠城青竹園銷售備案情況銷售備案情況長(zhǎng)沙板塊典型案例長(zhǎng)沙板塊典型案例-綠城青竹園綠城青竹園 至2011年4月15日，綠城青竹園共銷售111套，可售50套，整體銷售率達(dá)68.94%。2010年銷售均價(jià)為15368元/平米，2011年初銷售均價(jià)為14290元/平米，成交均價(jià)有一定程度下降。年份年份總供應(yīng)總供應(yīng)新增供應(yīng)新增供應(yīng)銷售銷售可售可售套數(shù)套數(shù)面積面積（) )套數(shù)套數(shù)面積面積（) )套數(shù)套數(shù)面積面積( () )銷售額銷售額( (萬(wàn)萬(wàn)) )銷售均銷售均價(jià)價(jià)( (元元/ /

51、) )套數(shù)套數(shù)面積面積( () )201156351460064553650614290503059320101006405218117124428906444221536856351466464綠城青竹園綠城青竹園營(yíng)銷動(dòng)態(tài)營(yíng)銷動(dòng)態(tài)長(zhǎng)沙板塊典型案例長(zhǎng)沙板塊典型案例-綠城青竹園綠城青竹園 從營(yíng)銷動(dòng)態(tài)可知，綠城青竹園預(yù)報(bào)價(jià)格變化較大，2010年預(yù)報(bào)起價(jià)約650萬(wàn)/套，至2011年2月預(yù)報(bào)價(jià)格漲至1000萬(wàn)/套，主要由于推售面積由400提至600，銷售均價(jià)漲幅并不大?；顒?dòng)日期活動(dòng)日期活動(dòng)類型活動(dòng)類型內(nèi)容內(nèi)容2011-04業(yè)主維護(hù)綠城青竹園“踏花尋青果嶺游園”春季野菜活動(dòng)在南區(qū)銷售中心正式啟動(dòng) 201

52、1-02 推盤告知綠城青竹園600以上水岸純獨(dú)棟震撼發(fā)售，起價(jià)1000萬(wàn)元/套。 2011-01 推盤告知綠城青竹園水岸純獨(dú)棟震撼發(fā)售，起價(jià)約650-700萬(wàn)元/套。 2010-08 推盤告知綠城青竹園水岸純獨(dú)棟震撼發(fā)售，起價(jià)9800元/，約650-700萬(wàn)元/套。2010-03 推盤告知湖景觀瀾別墅區(qū)，2010年全新啟幕 2009-04 公關(guān)活動(dòng)萊特莊園試住季啟幕，即日起接受全國(guó)試住預(yù)約?？捶克腿f(wàn)元現(xiàn)金活動(dòng)同步啟動(dòng)。 2008-03推盤告知綠城青竹園一期順利交付，二期山地景觀別墅全新推出 2007-11樣板房告知?jiǎng)e墅樣板區(qū)盛大公開(kāi) 6565 由于受眾的特殊性，別墅主要宣傳渠道以針對(duì)性活動(dòng)和針對(duì)性強(qiáng)的小眾媒體推廣為主，于大眾媒體上投放量并不大，主要以品牌推廣為主。綠城青竹園綠城青竹園營(yíng)銷推廣特色：名人效應(yīng)，高端對(duì)話營(yíng)銷推廣特色：名人效應(yīng)，高端對(duì)話長(zhǎng)沙板塊典型案例長(zhǎng)沙板塊典型案例-綠城青竹園綠城青竹園 2008年，因編制百富榜聞名的胡潤(rùn)，聯(lián)綠城青竹園高爾夫別墅在長(zhǎng)沙舉辦了一場(chǎng)財(cái)富與生活論壇，在解讀其剛剛發(fā)布的新貴族消費(fèi)門檻之后，湖南首個(gè)鐘對(duì)富豪的私人晚宴在綠城