從本案談特殊債權(quán)期待權(quán)的出質(zhì)

1、從本案談特殊債權(quán)期待權(quán)的出質(zhì)案情：1997年8月A公司向中行C辦事處貨款50萬元，由B廠擔(dān)保，到期后僅還款15萬元，余款35萬元及利息未還。1998年8月中行某辦事處訴至法院。法院判決A公司還款付息，由B廠承擔(dān)連帶清償責(zé)任。1999年10月19日中行C辦事處申請執(zhí)行。法院在執(zhí)行過程中查封了A公司倉庫的一批鋼材。A公司希望分期付款并主動向法院提供了A公司與D公司于1999年5月簽訂的一份以鋼材換房屋的協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容為：由A公司供應(yīng)D公司工地所需鋼材，A公司向D公司購買3幢102室建筑面積為140m的商品房，結(jié)算方式為用D公司購鋼材所欠的貨款沖抵A公司的購房款，在D公司交付房屋時結(jié)清，多退少補。當(dāng)

2、時因D公司欠繳國家稅款，該房無法辦理過戶手續(xù)。A公司要求將此房作為分期還款的保證。1999年11月19日，在法院主持下，中行C辦事處，A公司B廠、D公司訂立執(zhí)行和解協(xié)議：A公司從1999年11月起每月向中行C辦還款5萬元，直至還清本息及訴訟費用，B廠繼續(xù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。A公司自愿拿出3幢102室的商品房作為還款保證并同意任由法院查封。四方在協(xié)議書都簽了字、蓋章，11月24日法院對該房予以查封。D公司在查封清單和送達回證上以在場人身份簽字。法院遂裁定中止執(zhí)行。后因A公司未能履行和解協(xié)議，2000年5月銀行申請恢復(fù)對原判決的執(zhí)行，并要求處置該房。被執(zhí)行人A公司稱因D公司欠繳稅款，房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)

3、證和過戶手續(xù)，致D公司房屋未能及時抵債。盡管A公司同意配合法院變賣此房，但D公司此時提出異議，認為其與A公司簽訂的以鋼材換住房協(xié)議僅是意向協(xié)議，A公司一直未交付鋼材給D公司，故協(xié)議不生效，且房屋所有權(quán)未發(fā)生變更，該房仍屬D公司所有，要求法院解封，不能執(zhí)行該房。在執(zhí)行過程中查明A公司曾與D公司有長期供應(yīng)鋼材業(yè)務(wù)關(guān)系，D公司開發(fā)的房屋被公安編號，雖然D公司早在1999年1月就領(lǐng)取了房屋銷售許可證，但因欠繳有關(guān)稅款，至2001年4月才補齊有關(guān)手續(xù)在房管局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處辦理了產(chǎn)權(quán)登記。此時，購房者才能辦理產(chǎn)權(quán)登記、過戶手續(xù)。分歧：圍繞該房能否作為A公司的擔(dān)保物而被法院執(zhí)行，有二種不同意見。一種意見認為：法

4、院不能執(zhí)行該房屋，理由是：房屋所有權(quán)未過戶，A公司拿房子抵押，D公司同意，屬無效擔(dān)保，擔(dān)保法規(guī)定設(shè)定擔(dān)保的只能是財產(chǎn)，一般是指物，在權(quán)利質(zhì)押中，擔(dān)保法第75條第(一)項規(guī)定匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單上記載的權(quán)利可以設(shè)定質(zhì)押，第(四)項規(guī)定“其他權(quán)利”也可以設(shè)定質(zhì)押，但“其他權(quán)利”的范圍未予明確。最高院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋中第97條補充了公路橋梁、公路隧道或公路渡口等不動產(chǎn)的收益權(quán)也可以按照上述規(guī)定出質(zhì)。有鑒于此，筆者認為對那些所指向的標(biāo)的數(shù)量、質(zhì)量明確特定債權(quán)亦可視為是“其他權(quán)利”而設(shè)定擔(dān)保。如匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單實質(zhì)

5、上是一種債權(quán)憑證，其債權(quán)所指向的數(shù)量和質(zhì)量是明確記載的。本案A公司與D公司之間的易貨交易合同屬于有效合同，盡管D公司執(zhí)行過程中提出先履行抗辯權(quán)，認為A公司未提供鋼材，故房子不能交付給A公司，但D公司在執(zhí)行和解協(xié)議中，D公司已放棄這一抗辯權(quán)，且在執(zhí)行的查封清單和送達回證簽字，如要抗辯那時就應(yīng)主張。故法院處理房屋時D公司提出異議，應(yīng)視為規(guī)避法院執(zhí)行。D公司在異議中還提出房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)移，A公司一廂情愿，提供不是自己所有的房子擔(dān)保，應(yīng)屬無效行為。另外一種意見認為：1、1999年5月雙方簽訂的以鋼材換房屋協(xié)議是雙方真實意思表示，并符合合同法以貨易貨規(guī)定，因此該協(xié)議合法有效。1999年10月法院第一次執(zhí)

6、行時A公司主動將其所有的某花園3幢102室拿出抵押作為還款的保證。11月19日四方訂立了和解協(xié)議，和解協(xié)議上明確該房系A(chǔ)公司所有，并作為A公司還債的擔(dān)保。D公司法定代表人在協(xié)議上簽了字，這表明二層意思：(一)進一步確認該房屋雖未辦過戶手續(xù)，但產(chǎn)權(quán)已屬A，(二)該房屋作為A公司還債的擔(dān)保。11月24日法院查封了該套房屋，D公司法定代表人在查封清單和送達回證上均簽了字，再度確認了該房屋實際已屬A公司所有，由于D公司欠繳國家稅款致使該套房屋在房屋產(chǎn)權(quán)部門無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。另雙方一直有鋼材業(yè)務(wù)往來，D公司在雙方合同成立至法院執(zhí)行一年多時間內(nèi)對A公司主張房屋所有權(quán)均予認可，縱上，法院完全有理由相信A公司

7、已交付了與房屋對價的鋼材。現(xiàn)D公司以A公司未交付鋼材為由認為雙方簽訂的合同不生效是不能成立的。更何況合同生效不以交付為條件。2、盡管D公司提出因房屋未過戶，故產(chǎn)權(quán)不屬A公司，法院不能以房屋買賣合同為據(jù)將房屋產(chǎn)權(quán)視為A.合議庭認為：根據(jù)新合同法的有關(guān)規(guī)定和1999年10月12日江蘇省民事審判工作座談會紀錄第三部分第六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)的，不因此認定轉(zhuǎn)讓合同無效，應(yīng)依法責(zé)令義務(wù)人辦理權(quán)屬變更登手續(xù)，履行轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。”故該房屋未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)并不影響雙方買賣合同的效力，再說該房屋之所以未辦理過戶的責(zé)任完全在D公司。退一步講房屋過戶用以對抗第三人，這里涉及的是D和

8、A，二者屬合同的雙方必須受合同的約束。再退一步講購房者A公司已將此房在執(zhí)行階段提供給法院作為其還款的擔(dān)保物，法院在查封該房屋時，D公司作為協(xié)助單位簽收了法院的查封裁定、清單也始終未提出異議，因此說既便該房屋所有權(quán)不屬于A公司，D公司亦已經(jīng)同意將該房屋作為A公司還債的擔(dān)保。D公司法定代表人是完全民事行為能力人，其在簽訂和解協(xié)議時明知自己不是案件當(dāng)事人，應(yīng)該清楚產(chǎn)權(quán)所有人寫成A公司還是D公司是不同的法律后果，另根據(jù)中華人民共和國民法通則和最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見第73條第2款規(guī)定：可變更或者可撤銷的民事行為，自行為成立時起超過一年當(dāng)事人請求變更或撤銷的人民法院不

9、予保護。所以即使D公司對和解協(xié)議有重大誤解也必須在協(xié)議簽訂后一年內(nèi)提出，而D公司是在一年零三個月后才提出，其已喪失了申請撤銷權(quán)。且法律規(guī)定的申請期間是一個不變期間，、除斥期間，不存在中止、中斷和延長等情形。故對D公司的異議請求不予支持。點評：筆者認為：A公司以其訂購的一套現(xiàn)房作為擔(dān)保，其行為性質(zhì)應(yīng)視為以債權(quán)作擔(dān)保，而不是以物作擔(dān)保。因為作為物權(quán)應(yīng)具有直接支配的特性，即權(quán)利主體對物權(quán)的客體，享有完全絕對的支配權(quán)，預(yù)購的房屋在未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證之前僅是一種建筑物。預(yù)購合同是以轉(zhuǎn)讓在建房屋或者未建房屋為目標(biāo)而在開發(fā)商與購房業(yè)主之間發(fā)生的一種債權(quán) 行為，購買者所享有的是對預(yù)售房的一種期待權(quán)益，而不是有

10、體物，這種期待權(quán)從本質(zhì)上講仍是債權(quán)。筆者試圖從樓花按揭中的預(yù)購房屋抵押法律關(guān)系來闡明上述觀點，預(yù)售房屋抵押是指買方在支付首期約定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，買賣雙方同意在房屋竣工交付后將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行的擔(dān)保。買方與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同實際上是預(yù)售合同，開發(fā)商所出售的樓房是期房(即樓花)。樓花按揭期間，買方向銀行“抵押”不是物權(quán)的抵押，而是權(quán)益的擔(dān)保，即買方將自己對房屋所有權(quán)的期待權(quán)予以擔(dān)保，而賣方保證履行交付房屋的義務(wù)。因為房屋尚未建成，自然沒有產(chǎn)權(quán)證，“抵押”登記只是預(yù)售合同登記，房屋竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方共同辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，買方取得房屋產(chǎn)

11、權(quán)證，同時與銀行共同辦理房屋抵押登記，“抵押”才是真正的物權(quán)的抵押。如果房屋竣工后，但因開發(fā)商欠繳國家稅款，該房屋仍然無法辦理產(chǎn)權(quán)證和過戶手續(xù)。因而該房只能視為將來可以取得的不動產(chǎn)，未取得所有權(quán)的建筑物仍因缺乏權(quán)利憑證或者法律文件而無法進行抵押登記。盡管抵押合同能夠成立，但抵押登記的效力只能在該不動產(chǎn)實際存在時才發(fā)生抵押權(quán)的法律效力。因為就抵押權(quán)的一般原理而言。抵押物必須直接地指向現(xiàn)存的具有一定交換價值的財產(chǎn)或者能夠即時物化的權(quán)利，排除了以期待權(quán)作為抵押權(quán)標(biāo)的的可能。樓花按揭的標(biāo)的物是樓花，即尚未動工興建或者正在建設(shè)尚未竣工的期房。按揭期間購房借款人作為房屋的按揭人對期房并不享有所有權(quán)，也無法取得預(yù)購房屋的所有權(quán)，其向債權(quán)人提供的還款擔(dān)保，只是在將來取得房屋的期待權(quán)。銀行作為樓花按揭權(quán)人，通過樓花按揭取得的是按揭房屋所有權(quán)的期待權(quán)