建筑材料基礎知識概述

1、建筑及規(guī)劃基礎知識.建筑識圖基礎知識房屋是供人們生產(chǎn)、生活、工作、學習和娛樂的場所，與人們關系密切。將一幢 擬建房屋的內(nèi)外形狀和大小，以及各部分的結構、構造、裝飾、設備等內(nèi)容，按照有 關規(guī)范規(guī)定，用正投影方法，詳細準確地畫出的圖樣，稱為“房屋建筑圖”。它是用以指導施工的一套圖紙，所以又稱為施工圖。（一）.施工圖的內(nèi)容和用途一套完整的施工圖，根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用不同，一般包括：1. 圖紙目錄：包括每張圖紙的名稱、內(nèi)容、圖紙編號等，表明該工程施工圖由哪 幾個專業(yè)的圖紙及哪些圖紙所組成，以便查找。2. 設計總說明：主要說明工程的概況和總的要求。內(nèi)容一般應包括：設計依據(jù)（如 設計規(guī)模、建筑面積以及有關

2、的地質(zhì)、氣象資料等）；施工要求（如施工技術、材料、 要求以及采用新技術、新材料或有特殊要求的做法說明）等。以上各項內(nèi)容，對于簡 單的工程，也可分別在各專業(yè)圖紙上寫成文字說明。3. 建筑施工圖：包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構造詳圖。表示建筑 物的內(nèi)部布置情況，外部形狀，以及裝修、構造、施工要求等。4. 結構施工圖：包括結構平面布置圖和各構件的結構詳圖。表示承重結構的布置 情況，構件類型，尺寸大小及構造做法等。5. 設備施工圖：包括給水排水、采暖通風、電氣等設備的平面布置圖、系統(tǒng)圖和 詳圖。表示上、下水及暖氣管線布置，衛(wèi)生設備及通風設備等的布置，電氣線路的走 向和安裝要求等。（二）施工圖

3、中常用的符號為了保證制圖質(zhì)量、提高效率、表達統(tǒng)一和便于識讀，我國制訂了國家標準房 屋建筑制圖統(tǒng)一標準（簡稱“標準”），其中幾項主要的規(guī)定和常用的表示方法如下：1定位軸線在施工圖中通常將房屋的基礎、墻、柱和梁等承重構件的軸線畫出，并進行編號， 以便施工時位紡線和查閱圖紙，這些軸線稱為定位軸線。定位軸線采用細點畫線表示。軸線編號的畫圓用細實線，在畫圈內(nèi)寫上編號。在 平面上水平方向的編號采用阿拉伯數(shù)字，從左向右依次編寫。垂直方向的編號，用大 寫英文字母自下而上順次編寫，英文字中 I、0及Z三個字母不得作軸線編號，以免 與數(shù)字1 0及2混淆。對于一些與主要承重構件相聯(lián)系的次要構件，它的定位軸線 一般作

4、為附加軸線，編號可用分數(shù)表示。分母表示前一軸線的編號，分子表示附加軸 線的編號。2. 標咼在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經(jīng)常用標咼符號表示某一部位的咼度。 各種圖紙上所用標高符號，以細實線繪制。標高數(shù)值以米為單位（不標單位），一般標注至小數(shù)后三位數(shù)（總平面圖中為二位數(shù)）。標咼有絕對標咼和相對標咼。絕對標高：我國把青島黃海的平均海平面定為絕對標高的零點，其他各地標高都 以它作為基準，在總平面圖中的室外地面標高中常采用絕對標高。相對標高：除了總平面圖外，一般都采用相對標高，即把首層室內(nèi)主要地面標高 定為相對標高的零點，并在建筑工程的總說明中說明相對標高和絕對標高的關系。如 室外地面標高0.

5、45表示室外地面比室內(nèi)首層地面低 0.45米。3. 尺寸線施工圖中均應注明詳細的尺寸。尺寸標注由尺寸界線、尺寸線、尺寸起止點和尺寸數(shù)字所組成。根據(jù)標準規(guī)定，除了標高及總平面圖上的尺寸以米為單位外，其 余一律以毫米為單位。為了使圖面清晰，尺寸數(shù)字后一般不必注寫單位。在圖形外面的尺寸界線是用細實線畫出的，一般應與被標注長度垂直，但在圖形 里面的尺寸界線以圖形的輪廓線和中線來代替。尺寸線必須用細實線畫出，而不能用 其他線代替；應與被注長度平行，且不宜超出尺寸界線。尺寸線的起止點用45度的中粗短線表示，短線方向應以所注數(shù)字的左下角向右上角傾斜。尺寸數(shù)字應標注在水 平尺寸線上方（垂直尺寸線的左方）中部。

6、二. 建筑材料基礎知識（一）建筑材料的分類根據(jù)材料來源不同，建筑材料可分為天然材料和人造材料；根據(jù)使用部位不同， 可分為墻體材料、地面材料和屋面材料等；根據(jù)材料功能不同，可分為結構材料、防 水材料、保溫材料和吸聲材料等。為了研究學習方便，一般按材料的化學組成分為無 機材料、有機材料和復合材料三大類。（二）建筑材料的基本性質(zhì)1. 材料結構狀態(tài)的主要參數(shù)（1）密度：材料在絕對密實狀態(tài)（不含空隙或孔隙）下單位體積的質(zhì)量。（2）體積密度：材料在自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量。松散材料的體積密度一般 稱為堆積密度。（3）孔隙率：固體材料體積內(nèi)孔隙體積所占的比例。（4 ）密實度：材料體積內(nèi)被固體物質(zhì)充實的程度，

7、即材料的絕對密實體積與其 總體積之比。2. 密度和體積密度主要反映材料的輕重，而孔隙率和密實度主要反映材料鐘孔隙的多少。一般情況下，材料孔隙率越高（密實度越低），則材料的保溫隔熱性能、吸聲性能和吸濕性能越好，而材料的強度降低，抗?jié)B透性能、耐磨性能、抗凍性能、耐腐蝕性能耐久性等均下降。（三）材料的力學性質(zhì)1強度材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱為強度，用材料在被破壞時的最大應力（單 位面積承受的力）值來表示。根據(jù)外力作用方式的不同，材料強度主要有抗拉強度、抗壓強度、抗折強度和抗 剪強度。不同的材料，對其強度的要求也不一樣。如水泥以抗壓強度為主，鋼筋以抗 拉強度為主。彈性也塑性材料在外力作用下產(chǎn)生變

8、形，外力除去后，仍能恢復其原狀的性質(zhì)稱為材料的彈 性。反之，當外力除去后，不能完全恢復其原狀的性質(zhì)稱為材料的塑性。大多數(shù)建筑 材料都同時具有彈性和塑性，在外力不大的情況下，產(chǎn)生彈性變形；當外力超過一定 的數(shù)值后，便出現(xiàn)塑性變形。2 韌性與脆性材料在外力作用下，未發(fā)生明顯變形就突然破壞的性質(zhì)稱脆性，具有此性質(zhì)的材 料稱脆性材料。材料在沖擊、振動作用下產(chǎn)生較大變形尚不致破壞的性質(zhì)稱為韌性， 具有此性質(zhì)的材料稱為韌性材料。3 硬度與耐磨度材料抵抗較硬物體壓入和刻劃的能力稱為硬度。材料抵抗磨損的能力稱為耐磨 性。（四）材料的物理性質(zhì)材料的物理性質(zhì)主要指的是材料的耐水性、抗?jié)B性、抗凍性、吸濕性、導熱性、

9、 熱容量、耐燃性與耐火性、吸聲性與隔聲性的基本性質(zhì)，這些性質(zhì)構筑了建筑材料穩(wěn) 定性。（五）膠凝材料能將散粒材料或塊狀材料粘結成整體并具有一定強度的材料稱膠凝材料。膠凝材 料在建筑工程中應用廣泛。常用的膠凝材料，多數(shù)是無機礦物質(zhì)粉狀物，按其凝結硬 化的條件不同分為氣硬性膠凝材料和水硬性膠凝材料兩大類。1氣硬性膠凝材料：只能在空氣中凝結硬化并保持和發(fā)展其強度的膠凝材料。 常用的氣硬性膠凝材料主要有石膏、石灰、水玻璃等。2水硬性膠凝材料：不僅能在空氣中凝結硬化，而且能在水中硬化并保持發(fā)展 其強度的膠凝材料。這類建筑材料主要有水泥，它的強度主要是在水的作用下產(chǎn)生的 水泥是最重要的建筑材料之一，用途廣泛

10、，品種繁多。建筑中工程中常用的是硅酸鹽 水泥和普通的硅酸鹽水泥。（六）混凝土及砂漿混凝土是由膠凝材料、水和粗骨料按適當?shù)谋壤浜现瞥傻陌楹衔铮?jīng)一定的時 間硬化后，成為人造石材。混凝土主要有普通混凝土、輕混凝土、防水混凝土、耐熱 混凝土、噴射混凝土等幾種。砂漿是由膠凝材料合細骨料配合制的伴合物，凝結硬化后具有相應的強度，并可 將塊狀材料膠結成整體?；炷梁蜕皾{是現(xiàn)代建筑中最重要的材料。砂漿主要有砌筑 砂漿、抹面砂漿、防水砂漿、裝飾砂漿等幾類。（七）建筑鋼材與木材1建筑鋼材建筑鋼材的主要品種有：建筑用鋼筋、建筑用型鋼。2. 木材木材作為建筑材料，在工程中應用廣泛。如用作屋架、梁柱、門窗、模板及室

11、內(nèi) 裝修等。木材按樹種類劃分，可分為針葉樹和闊葉樹兩大類；木材按加工材料分類， 可分為三種：原條、原木、板方材。（八）防水、保溫隔熱及吸聲材料1. 防水材料：建筑物的防水是很重要，其常用的防水材料，主要是瀝青及其制2. 保溫和吸聲材料(1 )無機保溫吸聲材料：這種吸水材料主要包括蛭石及其制品、珍珠巖及其制 品、礦渣棉及其制品、巖棉及巖棉制品、玻璃棉、泡沫玻璃。(2)有機保溫吸聲材料：這種材料通常吸聲效果較好，主要有軟木制品、木絲 板、毛氈等。(九) 墻體材料墻體及屋面材料石建筑工程中用量較大的材料之一。傳統(tǒng)的建筑中，大量采用的 墻體材料是粘土磚瓦，隨著科學技術的發(fā)展，新型的墻體材料逐漸被廣泛使

12、用?，F(xiàn)在 普遍采用的墻體材料是粘土磚和砌塊。1 粘土磚(1) 普通粘土磚：是以粘土為主要原料，經(jīng)過成型、干燥、焙燒而成的墻體材 料。普通粘土磚的規(guī)格為：240x115x53(單位：毫米)(2) 粘土空心磚：與普通磚相比，粘土空心磚可減輕自重30% 35%，能改善 墻體絕熱、隔聲性能，并且節(jié)省粘土原料，干燥時間短，燒成率高。2砌塊砌塊有以下優(yōu)點：適用性強、原料來源廣、不占耕地節(jié)約能源、制作施工方便， 由于砌塊具有以上優(yōu)點，所以近年來發(fā)展較快，全國許多地方在推廣。(十)裝飾材料1 裝飾材料的基本要求及選用建筑裝飾材料是用于建筑物表面，起到裝飾作用的材料。對裝飾材料的基本要求 有以下幾個方面：(1)

13、 材料的顏色，光澤和透明性(2) 花紋圖案、形狀和尺寸(3) 質(zhì)感2 常用建筑裝飾材料常用的飾面材料(制品)主要有琉璃瓦、面磚、釉面磚、陶瓷錦磚、花崗石板、大理石板、水磨石板、塑料貼面板、木材、膠合板、石膏板。三. 建筑結構基礎知識各種不同的建筑，盡管它們在使用要求、空間組合、外形處理、結構形式、構造 方式及規(guī)模大小等方面各有其特點，但構成建筑物的主要部分都是由基礎、墻體或柱、 樓地面、屋頂、樓梯、門窗等六大部分組成。此外，一般建筑物還有臺階、坡道、陽 臺、雨棚、散水以及其他各種配件和裝飾部分等。住宅的建筑結構形式有很多鐘，例如按其施工方法可劃分為現(xiàn)澆（現(xiàn)場澆制）和預 制（預先澆制）鋼筋混凝土

14、結構兩大類型和預應力結構等。一般而言，從采用的結構墻 體材料上分，主要有砌體結構（如：磚混結構、砌塊結構等）以及現(xiàn)澆鋼筋混凝土結 構和輕鋼結構等；從受力傳遞系統(tǒng)上分，常有剪力墻結構和框架結構等。（一）下面就上述常見的承重系統(tǒng)類型做一個簡要的介紹。1. 砌體結構砌體結構是我國廣泛采用的多層住宅建筑的剪力墻結構形式。一般采用鋼筋混凝土預制樓板、屋面板作為樓、屋面結構層，豎向承重構件采磚砌體。砌體材料主要有：普通粘土磚、多孔磚、普通混凝土小砌塊、輕骨料混凝土小砌常規(guī)的砌體厚度有：370毫米、240毫米、190毫米、120毫米。習慣上人們把370 毫米厚的墻稱為“三七墻”、240毫米厚的墻稱為“二四墻

15、”。在工程中厚度大于等于 240毫米厚的墻常用做承重墻，小于 240毫米厚的墻用做非承重墻。承重墻分為縱向 承重墻和橫向承重墻，分別承受建筑物上部荷重和承受縱橫方向來的地震力。外墻作 承重作用，理應受到充分的注意，非承重墻僅承擔自重不承擔上部荷重，可作為間隔 墻使用。2. 現(xiàn)澆鋼筋混凝土結構框架結構框架一般由梁、板、柱所組成。其特點是框架結構布置靈活，具有較大的室內(nèi)空 間，使用比較方便。框架結構的樓板大多采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，框架間的填充墻多 采用輕質(zhì)砌體墻。由于有框架結構的柱截面較大，不宜家具布置和裝修，影響室內(nèi)使用，以往在住宅建 筑中采用較少。結合框架結構特點，在新建住宅中出現(xiàn)了一種異形柱

16、框架輕型住宅結 構和短肢剪力墻結構體系。異形柱框輕住宅與其他傳統(tǒng)結構相比， 具有以下特點：由T形邊柱、十字形中柱、 L形角柱組成框架受力體系，其柱間填充墻與體壁同厚，室內(nèi)不出現(xiàn)柱楞便于使用， 填充墻采用輕質(zhì)保溫隔熱材料，因墻體減薄，與砌體結構相比可增加使用面積。異形 柱框輕住宅結構體系和短肢剪力墻結構體系在多高層住宅中的應用方面具有廣闊的 發(fā)展前景。3. 剪力墻結構剪力墻其實就是現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻，主要承受水平地震荷載，這樣的水平荷載對 墻、柱產(chǎn)生一種水平剪切力，剪力墻結構由縱橫方向的墻體組成抗側向力體系，它的 剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。剪 力墻結構

17、有較好的抗震性能，其不足之處是結構自重大，預應力剪力墻結構?？梢宰?到大空間住宅布局，剪力墻結構形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結構形式。此時,房間的分隔墻和預應力廚房衛(wèi)生間分隔墻可采用預制的輕質(zhì)隔墻來分隔空間，（二）如按照建筑物的承重結構，主要有以下幾種形式：1. 磚混結構：是建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用鋼筋混凝土結構。通俗 上講是小部分鋼筋混凝土和大部分磚墻承重的結構。2. 鋼、筋混凝土結構：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用 鋼筋混凝土制作，墻用磚或用其他材料填充。這種結構抗震性好，整體性強，抗腐蝕 性耐火能力強，經(jīng)久耐用。3. 磚木結構：是建筑物中豎向承重結構得墻、

18、柱等采用磚體砌筑，橫向采用木 質(zhì)結構。這種結構現(xiàn)代建筑中基本已不采用，其各種性能都較差。4鋼筋框架結構：是指建筑物的豎向、橫向等主要承重結構用鋼筋制作，其余部位采用玻璃或其他圍合材料制作的。 這種結構多用在售樓處、小商鋪等臨時性建筑。四. 住宅小區(qū)規(guī)劃設計基礎知識城市是人類集中的生活居住地域，是一種現(xiàn)代的人聚集的環(huán)境形式。在一個城市 中，生活居住用地的比重一般占到城市建設總用地的 40% 50%。住宅區(qū)是城市中在 空間上相對獨立的各種類型和各種規(guī)模的生活居住用地的統(tǒng)稱，它包括居住區(qū)、居住 小區(qū)、居住組團、住宅街坊、和住宅群落等。住宅小區(qū)的組成不僅僅是住宅和與其相 關的道路、綠地，還包括與該住宅

19、小區(qū)居民日常生活相關的商業(yè)、服務、教育、活動、道路、場地和管理等內(nèi)容。這些內(nèi)容在空間分布上，可能在該住宅小區(qū)空間范圍內(nèi)， 也可能位于該住宅小區(qū)的空間范圍之外。(一) 居住小區(qū)的規(guī)劃結構1. 用地規(guī)模與配置為了使住宅小區(qū)具備基本的生活設施以滿足居民的日常生活需求，一般要求住宅人口或用地達到一定的規(guī)模，這一要求對周圍設施不足或沒有設施的住宅小區(qū)而言， 如在城市邊緣地區(qū)新建的住宅區(qū)，顯得尤為重要。用地配置包含住宅建筑用地、公共服務設施用地、道路與停車設施用地、公共綠地和 其他用地五部分的數(shù)量以及比例，它反映了一個住宅區(qū)的某些重要的特征，如區(qū)位、 環(huán)境、標準甚至住宅的層數(shù)等。一個具體的住宅小區(qū)用地配置

20、的確定應該考慮多方面的因素。住宅小區(qū)用地的配置應該在國際城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 (CB5018 93)用地配置建議的基礎上， 考慮住宅小區(qū)的職能側重、居住密度、土地利用方式和效益、社區(qū)生活、戶外環(huán)境質(zhì) 量和地方特點等多方面的因素綜合確定。滿足住宅區(qū)居民的居住生活需求是確定住宅區(qū)用地配置的基礎，不同的居住對象 對住宅區(qū)的居住、公共服務、戶外環(huán)境和交通基礎等存在不同的需求，因而應該根據(jù) 居住對象的特點適度增減住宅區(qū)各類用地構成的比例2居住密度 在住宅小區(qū)規(guī)劃考慮的因素中，居住密度是一項重要的量化控制指標，它對居住環(huán)境的品質(zhì)以及規(guī)劃結構的空間與布局形態(tài)有著根本的影響。居住密度是關于住宅小區(qū)環(huán)境質(zhì)量的

21、重要指標之一。它是指單位用地面積上居民和住宅的密集程度，是一個包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑密度指標的綜 合概念。它主要的評價指標有人口密度、住宅區(qū)人口密度（毛）、住宅區(qū)人口密度（凈） 人均用地、建筑密度、住宅區(qū)建筑密度（毛）、住宅區(qū)建筑密度（凈）、建筑面積密度 溶劑率等等指標。3. 設施布局基本要求：各項公共服務設施，交通設施以及戶外活動場地的布局在滿足各自的 時空服務距離的同時，以達到使居民有更多的選擇為目標。考慮因素：上述設施在布局中可以考慮在平面上和空間上的結合，其中公共服務 設施、交通設施、教育設施和戶外活動設施的布局對住宅區(qū)規(guī)劃布局結構的影響較大。 同時應該注意到，隨著現(xiàn)代

22、網(wǎng)絡技術的發(fā)展和進入家庭，部分公共服務設施和教育設 施的布局特別是管理設施的位置將逐步擺脫服務半徑的限制。（二）主要規(guī)劃指標1. 建設強度指標住宅區(qū)在建設強度方面的指標包括容積率、建筑密度、總建筑面積和分類建筑總 面積。2. 環(huán)境指標住宅區(qū)在環(huán)境質(zhì)量方面的量化指標主要包括綠地率、人口密度、套密度、人均住 宅區(qū)用地面積、人均綠地面積、人均公共綠地面積、人均住宅建筑面積、日照間距。（三）規(guī)劃管理1.規(guī)劃管理審批的程序：（1）申報與立案；（2）工作周期。2. 規(guī)劃管理程序內(nèi)容:（1）規(guī)劃要點；（2）選址定點；（3）建設用地規(guī)劃許可證；（4）規(guī)劃設計條件;（5）規(guī)劃設計方案；（6）設計方案；（7）建設

23、工程規(guī)劃許可證；并不是所有建設工程都需要經(jīng)過以上所述程序，對于工程量小，處在非重要地段 的簡單建設項目，經(jīng)市規(guī)劃局同意，可簡化規(guī)劃設計條件或設計方案設計程序，建設 單位可直接申報建設工程規(guī)劃許可證。五住宅智能化和綜合布線隨著信息社會的飛速發(fā)展，住宅智能化已經(jīng)是社會信息化的必然要求，提供方便 的經(jīng)濟信息服務，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。建立現(xiàn)代化的物業(yè)管理體系，實現(xiàn)快捷 高效的超值服務是現(xiàn)代化家居發(fā)展的必然方向。住宅職能化是建筑技術與信息技術相結合的產(chǎn)物，是反映當今住宅科技的成果。它包括：中央監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、防災系統(tǒng)、耗能參數(shù)計量管理系統(tǒng)、 家庭設施自動化系統(tǒng)及辦公自動化系統(tǒng)。同時隨著

24、家庭社會化，還需要考慮各種自動 化系統(tǒng)的節(jié)能控制、電子信箱管理、商品咨詢、購物服務、醫(yī)療、學習服務及有效的 家庭和家務管理。綜合布線的通用定義是通過對結構、系統(tǒng)、服務與管理這四項建筑物的基本要素以及對它們之間的內(nèi)在關聯(lián)作最優(yōu)化的考慮，提供一個投資合理又具有高效、舒適、 便利、安全的環(huán)境空間。具體而言住宅的綜合布線即在一個住宅內(nèi)安裝一導體網(wǎng)絡， 該網(wǎng)絡必須滿足一定數(shù)量、質(zhì)量及安排靈活性的要求。并且具有模塊化結構，有極高 的可靠性，一旦布線完成后，應當可以連接任一類型的終端，使布線標準化、簡單化 實現(xiàn)對語音、數(shù)據(jù)、視頻圖像的連接和對整套住宅的控制與管理，從而在住宅內(nèi)重新 布置工作端時無需另外布線，

25、也可在不改變布線結構的情況下重新組織網(wǎng)絡的拓撲結 構。第二節(jié) 土地權屬登記土地權屬登記是國家進行地籍管理的重要途徑，土地權屬登記一般分為兩步：第步進行土地調(diào)查，第二步進行土地登記。一. 土地調(diào)查土地調(diào)查是為查清土地的數(shù)量、 質(zhì)量、分布、利用和權屬狀況而進行的調(diào)查。土地管理法規(guī)定：“國家建立土地調(diào)查制度?？h級以上人民政府土地行政主管部 門會同同級有關部門進行土地調(diào)查”。這一規(guī)定明確了土地調(diào)查是各級土地行政主管 部門的一項法定的職責和義務。土地管理法實施條例規(guī)定：土地調(diào)查內(nèi)容包括：土地權屬和土地利用現(xiàn) 狀。（一）土地權屬調(diào)查土地權屬調(diào)查是指對土地權屬單位的土地權源及其權利所及的位置、界址、 數(shù)量和

26、用途等基本情況的調(diào)查。土地權屬調(diào)查是以宗地為基本單位進行的。土地權屬調(diào)查的主要內(nèi)容有：宗 地*位置、界線、權屬（權屬性質(zhì)和權源）和使用狀況（土地用途、土地等級、地價 和共用情況）等。土地權屬調(diào)查的范圍主要是城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地， 農(nóng)村土地的權屬確定由土地 利用現(xiàn)狀調(diào)查來進行。城鎮(zhèn)土地分為十個一級類，二十四個二級類（見表 1）。表1城鎮(zhèn)土地分類體系（二）土地利用現(xiàn)狀調(diào)查土地利用現(xiàn)狀調(diào)查是為查清土地的利用現(xiàn)狀而進行的全面性的調(diào)查。根據(jù)我國土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術規(guī)程，我國的土地按土地利用現(xiàn)狀用途分為 8 大類，并以利用方式、經(jīng)營方式和覆蓋特征等分為 46個二級類（見表2）。表2 土地利用現(xiàn)狀分類體系二.

27、土地登記價格等在專門簿冊上進行的一項重要的土地行政管理工作與制度。土地登記分兩類：（一）初始土地登記，是一種基礎性登記，是普遍的土地權屬登記。（二）變更土地登記，也叫日常土地登記或經(jīng)常性土地登記，它是在初始登 記基礎上，根據(jù)土地使用者、所有者的土地權屬及主要用途變更的情況，隨時辦理的 登記。三. 土地權屬登記辦理流程受理申請登記f權屬審核（初審、外業(yè)調(diào)查、復審公告f審批f收費、 發(fā)證一歸檔。第三節(jié)房屋權屬登記一.房屋權屬登記房屋權屬登記是指房地產(chǎn)管理部門依照法律、法規(guī)的規(guī)定對申請登記的房屋的性 質(zhì)、權屬來源、取得方式、取得時間及其他有關情況，在專門簿冊上進行記載并予以 確認的法律制度。房屋權屬

28、登記主要分為：（一）總登記：總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本 行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一權屬登記。登記機關認為需要時，經(jīng)縣級以上地方人民政 府批準，可以對本行政區(qū)內(nèi)的房屋權屬證書進行驗證或者換證。（二）初始登記：新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的 3個月內(nèi)登記機關申 請房屋所有權初始登記，并提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可 證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料及其他有關證明文件。房 地產(chǎn)開發(fā)商在商品房竣工后，經(jīng)過初始登記才能取得大產(chǎn)證。（三）轉(zhuǎn)移登記：因房屋買賣、交換、贈與、繼承、戈U撥轉(zhuǎn)讓、分害9、合并、裁 決等原因使其權屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的

29、，當事人應當自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。（四）變更登記：權利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的，權利人應當 自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請變更登記：1、屋坐落的街道、門牌或者房屋名稱發(fā)生 變更的；2、房屋面積增加或者減少的；3、房屋翻建的；4、法律、法規(guī)規(guī)定的其他 情形。（五）他項權利登記：設定房屋抵押權、典權等他項權利的，權利人應當自事實 發(fā)生之日起30日內(nèi)申請他項權利登記。（六）注銷登記：因房屋滅失、土地使用年限、他項權利終止等，權利人應當自 事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請注銷登記。二.房屋權屬登記的程序（一）受理登記申請。（二）權屬審核。（三）公告。（四）核準登記，頒發(fā)房屋權屬證

30、書。三房地產(chǎn)交易的核心房地產(chǎn)交易的核心是權力的轉(zhuǎn)移，即房屋和土地的占有、使用、分配、收益等權 力發(fā)生了轉(zhuǎn)移。不論是房地產(chǎn)一級市場交易，還是二級市場交易的核心都是房地產(chǎn)各 種權力發(fā)生了轉(zhuǎn)移。（一）商品房預售商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。商品房預售應當符合下列條件：1 已交付全部土地使用權出讓金，取得土堆使用權證書。2持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3. 按揭提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的 25% 以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期（二）商品房買賣合同1商品房買賣合同說明（1 ）本合同文本為

31、示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當 仔細閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主 管部門咨詢。（2）本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售的房屋。（3）為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙 方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減。 合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。（4）本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。（5）對合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容， 雙方應當協(xié)商確定?！尽恐羞x擇內(nèi)容，以劃V方式選定；對于實際情

32、況未發(fā)生或買賣 雙方不作約定時，應在空格部位打X,以示刪除。（6）在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、 證明文件。（7）本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。2商品房買賣合同文本商品房買賣合同（合同編號）合同雙方當事人：出賣人：注冊地址：營業(yè)執(zhí)照注冊號：法定代表人： 聯(lián)系 電話： 郵政編碼：委托代理人：郵政編碼：地址：聯(lián)系電話：委托代理機構：注冊地址：營業(yè)執(zhí)照注冊號：法定代表人：聯(lián)系電話：郵政編碼：買受人：【本人】法定代表人】姓名：國籍.【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【】郵政編碼：聯(lián)系電話：【委托代理人】【姓名：國籍:地址：由E政編碼：

33、電話：根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法及其他有 關法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買賣商品 房達成如下協(xié)議：第一條項目建設依據(jù)出賣人以方式取得位于、 編號為的地塊的土地使用權。 【土地使用權出讓合同號】【土地使用權劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓批準文件號】為該地塊土地面積為，規(guī)劃用途為,土地使用年限自年月日至年 月日。出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】。建設工程規(guī)劃許可證號為，施工許可證號為第二條商品房銷售依據(jù)買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為，商品房預售許可證號為。第三條買受人

34、所購商品房的基本情況買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：第【幢】 【座】【單元】 【層】號房。該商品房的用途為，屬結構，層高為，建筑層數(shù)地上層，地下_該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。該商品房【合同約定】【產(chǎn)權登記】建筑面積共平方米，其中，套內(nèi)建筑面積平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二）。0第四條計價方式與價款出賣人與買受人約定按下述第種方式計算該商品房價款：1按建筑面積計算，該商品房單價為（幣）每平方米元，總金額（幣）千百 拾萬千百拾元 整。2

35、按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（幣）每平方米元，總金額（幣）千百拾萬千百拾元整。3按套（單元）計算，該商品房總價款為（幣）千百拾萬千百拾元整。4. 。第五條面積確認及面積差異處理根據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。合同約定面積與產(chǎn)權登記面積有差異的，以產(chǎn)權登記面積為準。商品房交付后，產(chǎn)權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第種方式進行處理：1雙方自行約定：（1）(2) (3) (4) 2雙方同意按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結算

36、房價款;（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起 30天內(nèi)將買受人已付款退還給 買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時， 面積誤差比在3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權歸買受 人。產(chǎn)權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出 3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買 受人。產(chǎn)權登記面積-合同約定面積面積誤差比=X 100%合同約定面積因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。第六條付

37、款方式及期限買受人按下列第種方式按期付款：1. 一次性付款72. 分期付款73. 其他方式7第七條買受人逾期付款的違約責任買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第種方式處理：1. 按逾期時間，分別處理（不作累加）（1）逾期在日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之的違約金，合同繼續(xù)履行；（2 ）逾期超過日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全 額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付

38、逾期應付款萬分之 （該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應付款與該期實際已付款的差 額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。第八條交付期限出賣人應當在年月日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備下列第種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1 該商品房經(jīng)驗收合格。2. 該商品房經(jīng)綜合驗收合格。3該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。4. 該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。5. 7但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：1. 遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起日內(nèi)告知買

39、受人的；2. 73. 7第九條 出賣人逾期交房的違約責任除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外， 出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付 買受人使用，按下列第種方式處理：1. 按逾期時間，分別處理(不作累加)(1)逾期不超過日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之的違約金，合同繼續(xù)履行；(2 )逾期超過日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際

40、交付之日止，出 賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 (該比率應不小于第(1)項中的比率)的違約金。2. 7第十條 規(guī)劃、設計變更的約定經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所 購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：(1) 該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向；(2) 7(3) (4) 7(5) 7(6) 7(7) 7買受人有權在通知到達之日起 15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知 到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買 受人的，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人須在

41、買受人提出退房要求之日起天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。 第一條交接商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進 行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。 所購商品房為住宅的，出賣人還需提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書 出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產(chǎn)生的延 期交房責任由出賣人承擔。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權糾紛和債權債務糾紛 因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權登

42、記或發(fā)生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。第十三條出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（附件三）的標準。 達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第種方式處理：1出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。2. 。3. 。第十四條出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯(lián)的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：1. 。2. 。3. 。4. 。5. 如果在規(guī)定日期內(nèi)未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：1. 72. 73. 7第十五條關于產(chǎn)權登記的約定出賣人應當在商品房交付使用后日內(nèi)，將辦理

43、權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得 房地產(chǎn)權屬證書的，雙方同意按下列第項處理：1. 買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的%賠償買受人損失。2. 買受人不退房，出賣人按已付房價款的%向買受人支付違約金。3. 第十六條保修責任買受人購買的商品房為商品住宅的，住宅質(zhì)量保證書作為本合同的附件。出 賣人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容承擔相應的保 修責任。買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范 圍、保修期限和保修責任等內(nèi)容。在商品房

44、保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應當履行保修義務。因不 可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用 由購買人承擔第十七條雙方可以就下列事項約定：1 該商品房所在樓宇的屋面使用權;2該商品房所在樓宇的外墻面使用權;3 .該商品房所在樓宇的命名權4 .該商品房所在小區(qū)的命名權5. 6. 第十八條買受人的房屋僅作使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有 規(guī)定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯(lián)的公共部 位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。出賣人不得擅自改變與該商品

45、房有關聯(lián)的公共部位和設施的使用性質(zhì)。 第十九條 本合同在履行過程中發(fā)生的爭議由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第種方式解決:1. 提交仲裁委員會仲裁。2. 依法向人民法院起訴。第二十條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議（附件四）第二 條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部 分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。第二十二條 本合同連同附件共頁，一式份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：出賣人份，買受人份，份，份。第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。第二十四條 商品房預售的，自本合同生效之日起 30天內(nèi)，由出賣人向申請登記備案。出賣人（簽章）：買受人（簽

46、章）：【法定代表人】：【法定代表人】：【委托代理人】：【委托代理人】：（簽章） （簽章）簽于 年月日簽于 年 月日（商品房買賣合同內(nèi)容由建設部提供）附件一：房屋平面圖附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明附件三：裝飾、設備標準1外墻：2 .內(nèi)墻：3 .頂棚：4 .地面：5 .門窗：6 .廚房：7 .衛(wèi)生間：8 .陽臺：9 .電梯10.其他：附件四：合同補充協(xié)議（三）商業(yè)銀行個人住房貸款個人住房貸款（以下簡稱貸款）是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通 住房的貸款。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保，借款人到期不能償 還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人

47、承擔償還本息的連 帶責任。個人住房貸款現(xiàn)階段主要有三種方式：等額本息、等額本金和組合貸款三種。現(xiàn)在 般米用等額本息和等額本金的方式。（四）個人住房公積金貸款個人住房公積金貸款是指對交繳住房公積金的個人向房屋開發(fā)商購買住房、用于支付購房款，而發(fā)放的個人住房貸款。（五）貸款對象及條件：貸款對象是具有完全民事行為能力的個人，并同時具備以下條件：1 按期交繳住房公積金。2有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期償還貸款本息的能力。3與開發(fā)商簽訂了購房合同。4. 已首付30%上的購房款。5 以所購房產(chǎn)或貸款人認可的其它房產(chǎn)作為貸款的抵押物；或以國債、工商 銀行定期存單作質(zhì)押。蘇州市區(qū)（不含園區(qū)、吳中區(qū)、相城

48、區(qū)）的借款人必須由蘇州市住房置業(yè)擔保有限公司為其提供保證擔保。（六）額度和期限： 貸款額度最高為房價的70%。貸款期限最長20年。（七）貸款利率：1 5年，月利率3.45 %。； 5- 20年，月利率3.825%。；（八）申請材料：按住房基金管理中心要求提供。（九）貸款申辦程序：1. 借款人簽訂購房合同并預付30%以上的房款；2 .持借款人及其配偶的公積金卡到住房基金管理中心申請貸款；3. 攜住房基金管理中心的貸款審批表，并帶齊所有貸款申請材料，到工商銀 行"個人理財中心"辦理貸款手續(xù)，簽訂個人購房借款合同；4. 銀行將貸款以借款人購房款的名義，直接劃入開發(fā)商賬戶中;5借款

49、人到銀行拿取個人住房貸款進帳單、到開發(fā)商處換取房款收據(jù)或發(fā)票。（十）貸款歸還：貸款期限為一年以下的（含一年），到期一次還本付息，利隨本清。貸款期限一 年以上的，從貸款發(fā)放的次月起，按月等額償還借款本息。按月等額還款時，采用委托代扣、自動轉(zhuǎn)帳方式。借款人將本人在工商銀行開 立的活期儲蓄帳戶或牡丹靈通卡帳戶作為還款帳戶，于每月還款日之前，在該帳戶上 存足當月應還款金額，通過委托銀行代扣方式，自動轉(zhuǎn)帳歸還貸款。借款人可按任意金額提前部分歸還貸款，或按當前貸款本金余額全部還清貸 款。提前部分歸還或提前還清貸款時，銀行對提前歸還的本金按實際借款時間、原檔 次的貸款利率結清貸款本息。四住宅新概念與創(chuàng)新設計

50、隨著社會的進步，人們對住宅要求的不斷提高，房地產(chǎn)產(chǎn)品也大踏步的向前。 各種新概念的住宅不斷出現(xiàn)，設計的創(chuàng)新，產(chǎn)品的更新，但住宅創(chuàng)新需要建立在產(chǎn)品 之上，這樣才能體現(xiàn)產(chǎn)品的創(chuàng)新，如果背離了產(chǎn)品價值去創(chuàng)新，就會被市場所拋棄。（一）以人為本煉就現(xiàn)代人居1 多層甚至小高層住宅花園化漸成氣象，大面積退臺設計、入口大堂花園式 設計比比皆是，諸多獨棟、聯(lián)排、疊拼住宅的設計手法被更多地運用到多層及小高層 的設計中來，“情景花園住宅”漸成新寵，并導致各地項目亦步亦趨。2 景觀環(huán)境設計理念日漸深化，使居住體驗更接近人文本質(zhì)。與此相對應， 矩陣式的兵營排列、“四菜一湯”的程式化規(guī)劃等已極為罕見，依山就勢、傍河而居

51、等與當?shù)氐孛}、人脈相融通的設計比比皆是，景觀的均好性已得到極大尊重，不少項 目還通過出色的規(guī)劃和景觀設計令項目透出彌足珍貴的文化底蘊。（二）綠色生態(tài)、健康住宅綠色生態(tài)住宅在國際上亦被稱為綠色住宅、生態(tài)住宅、可持續(xù)發(fā)展住宅等，但 無論怎么稱呼，其核心都是為人們提供更健康、舒適和經(jīng)濟的居住條件和環(huán)境，實施 住宅的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。隨著我國住宅市場化進程的加快，住宅市場的競爭日趨激烈， 開發(fā)商和購房者開始關注綠色生態(tài)住宅。這種新的住宅講究：以人為本，呵護健康舒適；資源的節(jié)約與再利用；與周圍生態(tài) 環(huán)境相協(xié)調(diào)與融合。以可持續(xù)發(fā)展相關的模式：人類的生活模式；現(xiàn)有的生產(chǎn)模式； 消費模式為動力。評價這種創(chuàng)新的住

52、宅的指標是：社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。這種綠色生態(tài)住宅同時業(yè)是一種可持續(xù)發(fā)展建筑，基本上圍繞三個主題：第一 減少對地球資源環(huán)境的負荷和影響，第二創(chuàng)造健康舒適生活環(huán)境，第三與周圍自然環(huán) 境相和諧。雖然在當今房地產(chǎn)界人們大談住宅創(chuàng)新、綠色建筑，然而，目前中國對綠色建 筑的規(guī)劃，還存在一定的誤區(qū)和不合理運用。(三) 高科技型住宅科技型住宅的本質(zhì)其實就是要應用高科技進行細節(jié)處理，以提高人們住宅生活的舒適度。運用各種科技手段建造高技術集成型住宅來塑造高品質(zhì)的生活。這種產(chǎn)品 體現(xiàn)人性的關懷，遵循的是以人為本的設計理念，決不是一味的追求高技術含量，通 過運用高技術達到節(jié)約、環(huán)保、生態(tài)等等功能。第四節(jié) 房

53、地產(chǎn)開發(fā)中的稅費房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)過程中主要要繳納的稅費有：(一)營業(yè)稅1應稅范圍：根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā) 生營業(yè)稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面：(1 )轉(zhuǎn)讓土地使用權：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權的行為，土地所有者出 讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。 土地租賃，不按本稅目征稅。(2)銷售不動產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權的行為不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)，形狀改變的財產(chǎn)。本稅目的征收范圍包 括：銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。A. 銷售建筑物或構筑物銷售建筑物或構筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓

54、建筑物或構筑物的所有權的行為。以轉(zhuǎn)讓有 限產(chǎn)權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。B. 銷售其他土地附著物a. 銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權的行為。b. 其他土地附著物，是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。c. 單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。d. 在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。e. 以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不 征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權，應按本稅目征稅。f. 不動產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。2. 涉及稅種房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費

55、附加，土地增值稅、 房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。(1) 銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅計稅依據(jù)根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則的規(guī)定：A. 納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。B. 單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，其營業(yè)額比照營業(yè)稅暫行條例實施細則第十 五條的規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。C. 營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定：納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無 正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業(yè)額：a. 按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定;b. 按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核疋；C. 按下列公式核定計稅價格：計稅價格=營業(yè)成本或工程成本X（ 1+成本利潤率）十（1營業(yè)稅稅率） 上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。（2）其他具體規(guī)定如下：A. 根據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知（京地稅營1996592號）規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包 銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應