新政策下企業(yè)房產(chǎn)稅的納稅籌劃

1、 2.按照關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知(財稅2008152號的規(guī)定,對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中,均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算。注意該條由財稅2010121號代替。3.按照財稅2010121號的規(guī)定,對出租房產(chǎn),租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。第三條規(guī)定,對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),無論會計上如何核算,房產(chǎn)原值均應包含地價,包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。4.按照中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例及其實施細則的規(guī)定,國家機關、人

2、民團體自用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅,對于以上單位出租房產(chǎn)取得的租金收入應按照12%的稅率繳納房產(chǎn)稅。5.房產(chǎn)稅計算方法:根據(jù)稅法規(guī)定,房產(chǎn)稅的計算方法有以下兩種:(1按房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計算。其計算公式為:年應納稅額=房產(chǎn)賬面原值×(1-減除比例×1.2%;(2按租金收入計算,其計算公式為:年應納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%。二、房產(chǎn)稅籌劃方案分析1.土地核算有差異,房產(chǎn)稅籌劃思路改變根據(jù)財稅地字第86文中規(guī)定,“房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定,在賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價?！狈慨a(chǎn)原值包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計價的配

3、套設施。實施企業(yè)會計制度及其相關準則問題解答(財會200143號的通知第九問中規(guī)定“執(zhí)行企業(yè)會計制度前土地使用權價值作為無形資產(chǎn)核算而未轉入所建造的房屋、建筑物成本的公司,可不做調整,其土地使用權價值按照企業(yè)會計制度規(guī)定的期限平均攤銷?！币话闫髽I(yè)在執(zhí)行企業(yè)會計制度前都是執(zhí)行行業(yè)會計制度,而行業(yè)會計制度規(guī)定“各種無形資產(chǎn)應分期平均攤銷”。這樣處理,就可以使計入房產(chǎn)原值的無形資產(chǎn)價值為零。例1:甲公司土地2001年1月1日前購入,賬面土地使1500萬元,剩余攤銷年限30年,開發(fā)時的房產(chǎn)3500萬元,尚可使用年限30年,假定房產(chǎn)余值=房產(chǎn)×(1-30%,在不考慮時間價值的情況分析如下:方案

4、一:按無形資產(chǎn)準則規(guī)定將土地使用權轉入房產(chǎn)價值,30年共計征房產(chǎn)稅(1500+3500×(1-30%×1.2%×30=1260萬元;方案二:若執(zhí)行會計200143號文件,不將土地使用權計入房產(chǎn)原值,30年共計征房產(chǎn)稅3500×(1-30%×1.2%×30=882萬元。兩種核算方式相比較,方案二比方案一30年共少納房產(chǎn)稅1260-882=378萬元。分析:財稅2010121號第三條規(guī)定,對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),無論會計上如何核算,房產(chǎn)原值均應包含地價,包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等,因此上述方案不再適用。2.

5、房產(chǎn)整體出租房產(chǎn)稅可分解例2:乙某公司是位于高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。由于公司巨額虧長期停產(chǎn),后來把閑置房產(chǎn)(包括院落整體對外出租,房產(chǎn)原值26407262.33元,2011年合同租金收入10190880.20元,按照國家稅收政策,房產(chǎn)稅為10190880.20*12%=1222905.62元,籌劃如下:方案一:稅率選擇1.2%與12%根據(jù)房產(chǎn)稅政策企業(yè)自用房產(chǎn)按照原值減除一定比例的1.2%繳納房產(chǎn)稅;對外出租按照租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。會計人員對比如下:1.2%的稅率繳納房產(chǎn)稅,房產(chǎn)原值26407262.33,湖南省的減除比例為20%,計算如下26407262.33*(1-20%*1.2%=253509.72元;房產(chǎn)出租2011年合同租金收入10190880.20,房產(chǎn)稅為10190880.20*12%=1222905.62元,兩種方法相差969395.90元。從結果看來,企業(yè)財務人員選擇了按房產(chǎn)原值計稅。方案二:出租合同一分為二,房產(chǎn)稅劇減該公司廠房對外出租包括庫房與場地以及物業(yè)費,場地租金和物業(yè)費不需要繳納房產(chǎn)稅,假若2011年租金收入10190880.20,房產(chǎn)稅為10190880.20*12% =1222905.62元;若租賃合同根據(jù)實際情況分開簽訂場地租金為300萬元、物業(yè)費為1