前期所需的五證

1、前期所需的五證：1.國有土地使用證 2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證附件 3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件 4.建設(shè)工程開工證 5.商品房外銷預(yù)售許可證 商品房銷售許可證 商品房外銷許可證前期工作：1、規(guī)劃部門：（1）如果是工業(yè)用地，首先到規(guī)劃局規(guī)劃處辦理變更。手續(xù)需提交：A、土地證B、變更申請C、航測圖D、變更用地總平面圖E、填寫申請表F、轉(zhuǎn)讓合同（2）如果是集體用地，也應(yīng)到規(guī)劃局規(guī)劃用地處辦理征用手續(xù)。需提交：A、轉(zhuǎn)讓合同B、航測圖C、征用土地總平面圖D、填寫申請表E、領(lǐng)取并填寫選址意見書，規(guī)劃局批準(zhǔn)后發(fā)用地許可證。需交費：A、水利基金B(yǎng)、耕地占用稅C、配套費2、領(lǐng)

2、取規(guī)劃用地許可證后，再到市計委辦理立項手續(xù)。需提交：（1）規(guī)劃用地許可證（2）可行性研究報告（3）投資計劃及立項申請（4）領(lǐng)取立項批文3、完成1、2項后，再到土地部門辦理過戶或征用手續(xù)。需提交：（1）用地申請書（2）計委立項批文（3）用地總平面圖（4）規(guī)劃局出具的用地紅線圖（5）規(guī)劃用地許可證（6）土地補償表蓋章（組、村、鎮(zhèn)、區(qū)四個章）（7）簽訂土地出讓合同（8）交費、領(lǐng)證需繳納：（1）土地出讓金。70220元/平方米（2）地界勘測費（3）土地過戶費（4）管理及工本費（5）土地使用稅4、完成前3項后，再到規(guī)劃局建管處辦理報建手續(xù)。（1）建設(shè)單位寫出書面申請（內(nèi)容包括建設(shè)意向、建房結(jié)構(gòu)、層數(shù)、總

3、建筑面積、投資額、投資周期等）。（2）提交土地證、航測圖、規(guī)劃用地證、計委立項批文、總平面圖。（3）根據(jù)規(guī)劃部門發(fā)的“建設(shè)工程申請復(fù)函”的具體要求，設(shè)計院做出12個方案，包括：總平面圖、單體平立剖面圖、再次報請規(guī)劃局審定后方可進(jìn)行施工圖設(shè)計。（4）領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表，到相關(guān)部門：消防支隊、文物鉆探、空軍作戰(zhàn)科、預(yù)設(shè)電信管線等辦理手續(xù)。需交費：審核費280元/棟（消防支隊）；文物鉆探費28元/平方米。（5）經(jīng)局長簽發(fā)后領(lǐng)取交費通知單，需繳納：規(guī)劃管理費：0.10.25%檔案保證金：5%建設(shè)配套費：520元/平方米綠化費：1元/平方米人防費：6.5元/平方米商業(yè)網(wǎng)電費：15元/平方米墻改

4、基金：15元/平方米（6）交費、蓋章、領(lǐng)取規(guī)劃建筑許可證。5、第4項完成后，到建委辦理報建及招標(biāo)手續(xù)。A、報建需提交：（1）工程報建申請表（2）計委立項批文（3）建設(shè)工規(guī)劃許可證（4）資金證明、進(jìn)賬單復(fù)印件B、招標(biāo)表：（1）建設(shè)單位憑報建表領(lǐng)取招投標(biāo)申請書。（2）發(fā)布招標(biāo)工程信息。（3）編制招標(biāo)文件，確定評標(biāo)辦法。（4）選定投標(biāo)隊伍不少于5家。（5）建設(shè)單位書寫考察報告，并提出侯標(biāo)單位的名單報招標(biāo)辦。（6）招標(biāo)單位以書面形式通知投標(biāo)候選單位，明確選定投標(biāo)單位的辦法、活動地點和時間。（7）確定開標(biāo)日期，由招標(biāo)辦派人監(jiān)督開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)。（8）確定中標(biāo)單位后，雙方簽訂中標(biāo)條件內(nèi)容，按規(guī)定繳納招標(biāo)投

5、標(biāo)管理費，辦理中標(biāo)通知書。（9）按中標(biāo)通知書文件及內(nèi)容，簽訂工程承包發(fā)包合同。C、抗震審核：0.1元/平方米D、質(zhì)量監(jiān)督：0.25%0.65%E、施工許可證F、辦理安全監(jiān)督G、核定工程類別和取費標(biāo)準(zhǔn)H、辦理開工報告6、房管局：與上手續(xù)全部辦理完畢后，工程形象進(jìn)度出地面一層后到房管局預(yù)售科辦理預(yù)售許可證。需提交：（1）營業(yè)執(zhí)照（2）土地使用證（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（4）紅線圖（5）開工許可證（6）施工合同（7）標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（8）預(yù)售動態(tài)圖（9）物價審批（10）物業(yè)管理內(nèi)容（11）拆遷許可證（12）房屋注銷證（13）繳納勘驗審核費，按總房款的0.2%（14）領(lǐng)證7、供電局：辦理施工用電申請8、自

6、來水公司：施工用水申請 9、環(huán)保局：辦理噪音申請10、物價局：銷售價格審批注：從2000年開始，不再征收（1）投資方向調(diào)節(jié)稅（2）消防配套費用（3）規(guī)劃管理費（4）緩收土地出讓金。 房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及到的工作來源： 作者：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立準(zhǔn)備、程序、管理、終止建設(shè)單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍(lán)圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周圍相鄰單位或建筑。取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃?xì)饪偣荆?、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書面咨詢意見。申報規(guī)劃要點取得

7、規(guī)劃要點通知書、建設(shè)項目選址地形圖項目建議書申報選址定點 申報規(guī)劃設(shè)計條件得到規(guī)劃設(shè)計條件通知書委托單位設(shè)計方案申報選址定點取得選址規(guī)劃意見通知書落實市政公用設(shè)施咨詢方案落實環(huán)保、節(jié)能、消防等措施環(huán)境影響評價報告書、地質(zhì)勘察報告書、資金籌措可行性研究報告（可委托有資質(zhì)的咨詢機構(gòu)編制）申報得到，建設(shè)用地規(guī)劃許可證土地使用權(quán)取得一是取得城市規(guī)劃區(qū)國有土地，可參與國有土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)或者拍賣或者在市場得到。國有土地使用權(quán)出讓程序：辦理建設(shè)用地委托釘樁辦理國有土地使用權(quán)出讓申請主管部門實地勘察土地估計報告的預(yù)審委托地價評估辦理核定地價手續(xù)辦理土地出讓審批簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同領(lǐng)取臨時國有土地使

8、用證領(lǐng)取正式國有土地使用證國有土地劃撥的程序國有土地使用權(quán)劃撥申請主管部門現(xiàn)場勘察劃撥用地申請的審核、批準(zhǔn)取得劃撥用地的批準(zhǔn)。二是征用集體土地其程序為：審查報批發(fā)布征地公告辦理補償?shù)怯浿贫ㄑa償安置方案市政府下文征地交納稅費辦理安置工作結(jié)案拆遷安置的法律程序：委托進(jìn)行拆遷工作辦理拆遷申請審批、領(lǐng)取拆遷許可證辦理拆遷公告與通知辦理戶口凍結(jié)暫停辦理相關(guān)事項確定拆遷安置方案簽訂拆遷補償書面協(xié)議召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置發(fā)運作作拆遷補償款拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理移交拆遷檔案資料房屋拆遷糾紛的裁決強制拆遷規(guī)劃與市政配套建設(shè)單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。取得市測繪院繪制的1/

9、2000或1/500地形藍(lán)圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內(nèi)及周圍相鄰單位或建筑。取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃?xì)饪偣荆?、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書面咨詢意見。申請規(guī)劃要點規(guī)劃要點通知書（提交項目建議書以前）申報選址定點（取得選址規(guī)劃意見通知書）、申報規(guī)劃設(shè)計條件（取得規(guī)劃設(shè)計條件通知書）按照規(guī)劃設(shè)計條件委托有資質(zhì)的單位設(shè)計方案、落實市政公用設(shè)施咨詢方案、落實環(huán)保、節(jié)能、消防措施，環(huán)境影響評價報告書、地質(zhì)勘察報告書，資金籌措。報審設(shè)計方案審定設(shè)計方案通知書（可研報告批準(zhǔn)后）持項目選址意見書、批準(zhǔn)的項目建議書、可研報告、設(shè)

10、計方案批復(fù)等申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，經(jīng)人防國進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查，國土資源局辦理土地預(yù)審，公安消防去除、公安交警支隊、教育局、水利局城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)范圍進(jìn)行審查，最后由規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證并確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。委托進(jìn)行初步設(shè)計申報初步設(shè)計編制施工圖和年度投資計劃 房地產(chǎn)開發(fā)程序來 源： 作 者：一、立項審批1、項目立項申請報告書（原件一份）2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）3、建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項目用地預(yù)審意見書（一份）4、項目建設(shè)投資概算（一份）5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本

11、（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項目需提供資質(zhì)證明一份）7、項目地形圖（一份）8、有關(guān)職能部門的意見。二、規(guī)劃設(shè)計1、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項文件核發(fā)勘察設(shè)計紅線，提供規(guī)劃設(shè)計條件。2、建筑設(shè)計分為三個階段，即方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工設(shè)計。3、市城建局負(fù)責(zé)聯(lián)系市有關(guān)部門對初步設(shè)計進(jìn)行會審批復(fù)。三、建設(shè)工程報建（一）建設(shè)工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。1、計劃部門核發(fā)的固定資產(chǎn)投資許可證或主管部門批準(zhǔn)的計劃任務(wù)書；2、規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、國土部門核發(fā)的國有土地使用證；4、符合項目設(shè)計資格設(shè)計單位設(shè)計的施工圖紙和施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書；5、人

12、防辦核發(fā)的人民防空工程建設(shè)許可證；6、消防部門核發(fā)的建筑工程消防設(shè)計審核意見書；7、防雷設(shè)施檢測所核發(fā)的防雷設(shè)施設(shè)計審核書；8、地震辦公室核發(fā)的抗震設(shè)防審核意見書；9、建設(shè)資金證明；10、工程預(yù)算書和造價部門核發(fā)的建設(shè)工程類別核定書；11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（二）公開招標(biāo)的建設(shè)工程，要補充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2、建設(shè)工程施工公開招標(biāo)申請表；3、建設(shè)工程監(jiān)理公開招標(biāo)申請表。（三）邀請招標(biāo)的建設(shè)工程，要補充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2、建設(shè)工程施工邀請招標(biāo)審批表；3、建設(shè)工程監(jiān)理邀請招標(biāo)審

13、批表；4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；5、法人營業(yè)執(zhí)照；6、其他申請邀請招標(biāo)理由證明。（四）直接發(fā)包的建設(shè)工程，要補充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2、建設(shè)單位申請安排建設(shè)工程施工單位報告；3、建設(shè)單位申請安排建設(shè)工程監(jiān)理單位報告；4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；5、法人營業(yè)執(zhí)照；6、建設(shè)工程直接發(fā)包審批表。（五）辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。1、規(guī)劃許可證；2、工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；3、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；4、施工合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件；5、監(jiān)理合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件；6、施工圖

14、設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書；7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請表；8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（六）辦理建設(shè)工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。1、建設(shè)單位提供的資料：（1）工程施工安全監(jiān)督報告；（2）工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；（3）工程監(jiān)理中標(biāo)通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（4）工程項目地質(zhì)勘察報告（結(jié)論部分）；（5）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；（6）工程預(yù)算書（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價）；2、施工單位提供的資料：（1）安全生產(chǎn)、文明施工責(zé)任制；（2）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標(biāo)； 房地產(chǎn)開發(fā)流程設(shè)計的涵義來 源： 作者：房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設(shè)計是針對具體房地產(chǎn)開發(fā)項目所作的

15、用來指導(dǎo)項目開發(fā)經(jīng)營全過程的綱領(lǐng)性文件，它根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點、房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的內(nèi)外條件，經(jīng)過系統(tǒng)分析、統(tǒng)籌安排來完成，它需要在房地產(chǎn)項目開發(fā)運作之前制定，它是一個粗線條的概略規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設(shè)計的主要依據(jù)有：可行性研究報告，房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司優(yōu)勢條件，房地產(chǎn)開發(fā)項目的自身條件、外部可利用及限制性條件；國家和上級有關(guān)指示；房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司習(xí)慣作法；國家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程等。房地產(chǎn)開發(fā)項目流程設(shè)計的基本原則有：堅持基本建設(shè)程序和開發(fā)經(jīng)營程序；充分挖掘潛力，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢；從實際可能出發(fā)，積極穩(wěn)妥地安排，積極采用各種開拓性措施；主要部分明確規(guī)定，一般部分大致要求。房地產(chǎn)開發(fā)項目流

16、程設(shè)計的作用有：便于從全局出發(fā)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出安排，作為綱領(lǐng)性文件，利于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的其它具體性計劃的編制；有利于籌措資金和其它協(xié)作配合工作的談判；有利于對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中容易出現(xiàn)問題的協(xié)調(diào)。 外商投資開發(fā)房地產(chǎn)的基本程序來 源 ： 作 者 ：外商投資房地產(chǎn)的項目審批，對外履約等，由廣州市對外經(jīng)濟貿(mào)易委員會(市外經(jīng)貿(mào)委)負(fù)責(zé)；房地產(chǎn)開發(fā)項目的生產(chǎn)、經(jīng)營、管理等由廣州市建設(shè)委員會(市建委)負(fù)責(zé)。一、外商取得土地使用權(quán)，投資開發(fā)房地產(chǎn)的途徑(一)競投方式通過參加政府土地主管部門公開主持的土地使用權(quán)的招標(biāo)或拍賣，以競投方式直接取得開發(fā)用地進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。(二)合作方式由外商出資、廣州市內(nèi)的開

17、發(fā)公司出地和部分資金，組成合作項目公司從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。這類項目由合作雙方先報經(jīng)市建委初審?fù)?，并再向市外?jīng)貿(mào)委申請辦理立項和合同審批手續(xù)。合作項目經(jīng)市外經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)后，合作雙方始得向市房地局申請辦理變更登記，將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入合作公司，外商通過合作公司按合同規(guī)定比例持有該土地使用權(quán)并從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。二、投資項目審批(一)投資方式目前主要是合作方式。政府鼓勵國內(nèi)開發(fā)公司以土地使用權(quán)作為投資或合作條件與外商組成開發(fā)企業(yè)。合作企業(yè)有利于發(fā)揮中方原有用地的地利和人緣條件，共擔(dān)風(fēng)險。合作房地產(chǎn)企業(yè)需向政府建設(shè)行政主管部門辦理資質(zhì)審查，方可獲得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。項目公司以經(jīng)營指定的房地產(chǎn)項目為限，

18、注冊資本不低于項目總投資50，經(jīng)營期限依據(jù)項目經(jīng)營時間一般確定為320年不等。企業(yè)在經(jīng)營期限內(nèi)依法取得其他經(jīng)營項目，可申請增加經(jīng)營項目及適當(dāng)延長經(jīng)營期限，同時應(yīng)相應(yīng)增加注冊資本。企業(yè)在經(jīng)營期限內(nèi)(或期滿)中止(終止)經(jīng)營，按規(guī)定向市外經(jīng)貿(mào)委申請辦理審批手續(xù)。依照XX市外商投資企業(yè)管理條例，市審批部門自接到依照規(guī)定報送的全部文件之日起一個月內(nèi)決定批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)。外商投資企業(yè)應(yīng)自接到批準(zhǔn)證書之日起三十天內(nèi)，向工商局提交符合規(guī)定的有關(guān)文件和證件，辦理工商登記手續(xù)，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。工商局在受理申請后十五天內(nèi)核發(fā)營業(yè)執(zhí)照。外商投資企業(yè)應(yīng)自成立之日起三十天內(nèi)，向稅務(wù)、海關(guān)和統(tǒng)計等部門辦理有關(guān)手續(xù)。(二)成立項

19、目公司審批程序成立合作項目公司1、合作雙方洽商。2、雙方簽訂合作意向書、可行性報告。3、向市建委申請預(yù)審意見批文。4、向市外經(jīng)貿(mào)委申請立項批文。5、中方土地使用權(quán)符合轉(zhuǎn)讓條件。6、中方向市國土局補辦出讓手續(xù)。7、合作雙方向市房地局辦理土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更登記、領(lǐng)取土地使用證。8、合營企業(yè)合同、章程。9、向市外經(jīng)委申請企業(yè)合同、章程批文。10、向市建委申請領(lǐng)取合營企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。11、工商登記（包括外匯銀行、帳戶稅務(wù)登記、海關(guān)手續(xù)）12、開業(yè) 甲方在開發(fā)前期的工作來 源 ： 作 者 ：一、 確定投資建設(shè)工程項目 對項目從前期開發(fā)角度入手，進(jìn)行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據(jù)。 二、

20、建設(shè)項目用地計劃辦理 1.所需資料 a.地形圖（劃示用地范圍，標(biāo)明大約面積） b.與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議 2. 辦理程序 a.備齊資料 b.到地塊所在地土地部門辦理 三、建設(shè)工程項目建議書的編制與報批 1.編制及所需資料 a. 開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照 b. 開發(fā)資質(zhì)證書 c 用地計劃審核意見 d. 建筑設(shè)計方案（總平面圖等） e. 其他相關(guān)資料 2.報批程序與報批資料 a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制項目建議書 b.準(zhǔn)備關(guān)于項目建議書報批申請報告 c.將項目建議書與申請報告送計委報批 注：投資3000萬元以下項目由區(qū)計委立項；超過3000萬元以下項目由區(qū)計委轉(zhuǎn)報有關(guān)部門審批 四A

21、、建設(shè)工程項目選址意見申辦 1. 所需資料 a.批準(zhǔn)的項目建議書或其他計劃文件（復(fù)印件一份） b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍） 4份 c.土地權(quán)屬證（復(fù)印件1份） d.聯(lián)建協(xié)議書（復(fù)印件1份） e.選址論證 f.上海市建設(shè)項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取） 2. 申辦程序 a.準(zhǔn)備數(shù)份項目建議書批復(fù)及數(shù)份地形圖 b.將上述資料分送有關(guān)部門簽署選址意見并加蓋公章 c.將有關(guān)部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理 四B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦 1. 所需資料 a.建設(shè)工程的計劃批準(zhǔn)文件（批準(zhǔn)的項目建議書或其他計劃文件）（復(fù)印件一份） b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍） 6份

22、（其中一份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章） c.國有土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖（1份） d.上海市建設(shè)項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取） e.申請報告（紅頭文件） f.其他需說明的圖紙或文件 2. 申辦程序 a.備齊上述所有資料 b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理 五、建設(shè)工程項目地名報批 1. 所需資料 a.項目批文（批準(zhǔn)的項目建議書或其他計劃文件）（復(fù)印件一份） b.地形圖（均應(yīng)劃示用地2份 c.總平面圖（3份） d.建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文 e.申請報告（紅頭文件） f.其他需說明的圖紙或文件 2. 申辦程序 a.備齊上述所有資料及1500元支票 b.送區(qū)地名辦辦理 六

23、、建設(shè)工程項目報建 1. 所需資料 a.上海市建設(shè)工程報建表（到市報建處領(lǐng)?。?b.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件和復(fù)印件 c.項目建議書批文原件及復(fù)印件 d.銀行出具的建設(shè)資金落實證明（驗資報告） e.上海市建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定申報表（到市報建處領(lǐng)?。?f.專業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱證書原件及復(fù)印件 g.住宅項目配套建設(shè)審核申請表 h.住宅新開工審核通知單 七、工程項目設(shè)計招標(biāo)辦理 1. 所需資料 a.報建工程項目IC卡 b.上海市建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)項目登記表 c.上海市建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)文件報批表（到市招標(biāo)辦領(lǐng)取） d.上海市建設(shè)工程設(shè)計評標(biāo)小組報批表（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。?e.

24、工程設(shè)計任務(wù)書 f.建設(shè)用地規(guī)劃許可證 g.工程項目選址意見批文 2.辦理程序 a.備齊上述資料 甲方在開發(fā)前期的工作來 源 ： 作 者 ：b.到市設(shè)計招標(biāo)辦辦理 八、設(shè)計方案評標(biāo)會召開及設(shè)計單位中標(biāo)辦理 1. 所需資料 a.項目設(shè)計方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項目選址意見書、設(shè)計任務(wù)書、項目建議書批文等若干份 b.會議通知書 2. 辦理程序 a.備齊上述資料 b.提前三天分送各評委 c.到市招標(biāo)辦召開評標(biāo)會（會務(wù)費300元） 中標(biāo)辦理a.設(shè)計方案評標(biāo)會會議紀(jì)要b.評委評標(biāo)意見書 九建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申辦 1. 所需資料 a.上海市建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?份 b.計劃批準(zhǔn)

25、文件 1份 c.土地使用權(quán)屬證件 1份 d.房屋權(quán)屬證 1份 e.危房鑒定報告 f.地形圖（劃示用地范圍） 2份 辦理程序a.備齊上述資料b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理 十工程項目設(shè)計方案深化修改 根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設(shè)計方案 銷售部構(gòu)架及工作流程 一、 銷售部人員構(gòu)架圖： 二、銷售部工作流程： 二、 崗位職責(zé) （一）、銷售部工作職責(zé)： 1、 負(fù)責(zé)營銷計劃的制定工作。 2、 負(fù)責(zé)公司公司開發(fā)物業(yè)的銷售、租賃、招商、應(yīng)收款回收工作。 3、 負(fù)責(zé)項目客戶從來訪至交房后的聯(lián)絡(luò)，維護(hù)工作。 4、 負(fù)責(zé)公司新項目的前期調(diào)研工作。 5、 負(fù)責(zé)向公司傳遞市場動向，市場信息。 6、 負(fù)責(zé)公司開發(fā)產(chǎn)品的功能修正工作

26、。 7、 負(fù)責(zé)協(xié)助物業(yè)公司、工程項目部(公司)處理客戶糾紛。 8、 負(fù)責(zé)協(xié)助總經(jīng)辦辦理產(chǎn)權(quán)證測繪、按揭貸款工作。 9、 負(fù)責(zé)與公司各部門配合、協(xié)調(diào)完成公司銷售承諾。 10、 負(fù)責(zé)銷售現(xiàn)場及銷售道具的維護(hù)管理。 11、 協(xié)助舉辦公司的大型促銷活動及各種慶典活動。 12、 負(fù)責(zé)銷售廣場的日常保潔工作 （二）、銷售經(jīng)理工作職責(zé)： 1、 負(fù)責(zé)銷售案場的全面工作。 2、 負(fù)責(zé)銷售許可證、物價審批文件等的辦法工作。 3、 負(fù)責(zé)銷售部的裝修組織、驗收及現(xiàn)場布置（策劃部協(xié)助）。 4、 對銷售人員的接待、電話接聽、下定簽約、回款、按揭辦理等工作進(jìn)行 規(guī)范、管理。 5、 對銷售人員進(jìn)行日度業(yè)務(wù)、紀(jì)律評估。 6、

27、組織、編寫案場培訓(xùn)教材與銷售資料，做好對銷售人培訓(xùn)，解決銷售人 員在工作中遇到的問題。 7、 組織召開日會、周會、月底總結(jié)會。 8、 組織案場的市場調(diào)查工作及對制度與法規(guī)的學(xué)習(xí)。 9、 協(xié)調(diào)與工程、物業(yè)公司、財務(wù)部及總經(jīng)辦的工作關(guān)系，以完成銷售承諾。 10、 協(xié)助工程、物業(yè)公司解決好客戶的投訴。 11、 辦理合同備案，協(xié)助總經(jīng)辦辦理產(chǎn)權(quán)證及土地證。 12、 參與項目前期工作，包括市調(diào)、項目定位、樓書及其他宣傳等，并對開盤后的廣告賣點提出建議。 13、 小工簡介、戶型圖、價格表、內(nèi)部表格的制作及填寫。 14、 對提供給其他部門的資料進(jìn)行審核。 15、 審核日報表，負(fù)責(zé)編寫每周案場總結(jié)和月底銷售總

28、結(jié)。 16、 宣傳貫徹公司的各項規(guī)章制度并組織實施。 (三)、案場經(jīng)理工作標(biāo)準(zhǔn) 1 、能夠完成公司下達(dá)的年度、月度銷售進(jìn)度計劃。 2、 能夠嚴(yán)格執(zhí)行各種案場制度和業(yè)務(wù)規(guī)定，流程。 3 、能夠控制案場氣氛，激勵團(tuán)隊進(jìn)取精神。 4 、能夠隨時督促、定時核對、付款、按揭進(jìn)度。 5 、能夠每月組織二次以上的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)。 6 、能夠嚴(yán)格審核購房合同，抽檢合格率不低于95。 7、 能夠完成公司下達(dá)的其他任務(wù)。 8、 能夠堅持每日晨會，并填寫晨會記錄。完成率不低于95。 9、 能夠保障每周在銷售案場時間不低于35個小時。 （四）、置業(yè)顧問工作流程 A、普通置業(yè)顧問 1、 負(fù)責(zé)對客戶的接待，下定、成交及日常電話

29、接聽。 2、 負(fù)責(zé)每日各自衛(wèi)生責(zé)任區(qū)。 3、 負(fù)責(zé)每日查看銷控表，對每天的銷售情況準(zhǔn)確把握。 4、 負(fù)責(zé)按公司要求對貸款客戶及時整理好貸款資料轉(zhuǎn)入辦公室，對一次性 客戶資料及時轉(zhuǎn)入財務(wù)部。 5、 負(fù)責(zé)與未成交客戶保持聯(lián)系、追蹤。 6、 負(fù)責(zé)填寫每日的銷售日報表、已購客戶情況表。 7、 負(fù)責(zé)對已成交客戶做好售后服務(wù)，客戶反饋的問題及時向公司各部門反 應(yīng)并與客戶保持友好關(guān)系。 8、 負(fù)責(zé)提醒應(yīng)付款客戶及時回款。 負(fù)責(zé)對公司下發(fā)的新任務(wù)按時完成。 B、主管工作職責(zé) 1、 業(yè)務(wù)主管對案場經(jīng)理負(fù)責(zé)。 2、 負(fù)責(zé)填制各項報表，對銷售進(jìn)程進(jìn)行數(shù)字化管理。 3、 監(jiān)管銷售員日常工作并維持銷售大廳工作秩序。 4

30、、 安排并協(xié)調(diào)小組內(nèi)各組員業(yè)務(wù)分工、輪序并監(jiān)督執(zhí)行。 5、 編排以組為單位的組員市調(diào)或集體義務(wù)勞動等工作，并對市調(diào)工作進(jìn)行考核。 6、 負(fù)責(zé)對客戶的接待，下定、成交及日常電話接聽。并對組員客戶接待、電話接聽、下定、進(jìn)行修正管理。 7、 每月對組員工作情況進(jìn)行評定并填寫銷售員月專項考核表，登記組員違紀(jì)情況并請示案場經(jīng)理罰款。 8、 負(fù)責(zé)對新員工引導(dǎo)和教育。 9、 協(xié)助銷售員解決工作中遇到的銷售難題。 10、 負(fù)責(zé)每日查看銷控表，對每天的銷售情況準(zhǔn)確把握。 11、 負(fù)責(zé)按公司要求對貸款客戶及時整理好貸款資料轉(zhuǎn)入辦公室，對一次性 客戶資料及時轉(zhuǎn)入財務(wù)部。 12、 負(fù)責(zé)與未成交客戶保持聯(lián)系、追蹤。 1

31、3、 負(fù)責(zé)填寫每日的銷售日報表、已購客戶情況表。 14、 負(fù)責(zé)對已成交客戶做好售后服務(wù)，客戶反饋的問題及時向公司各部門反 應(yīng)并與客戶保持友好關(guān)系。 15、 負(fù)責(zé)提醒應(yīng)付款客戶及時回款。 負(fù)責(zé)對公司下發(fā)的新任務(wù)按時完成。 （五）、信息管理專員工作流程： 1、客戶資料建立 1、 負(fù)責(zé)每日來訪客戶資料收集及數(shù)據(jù)庫錄入工作。 2、 負(fù)責(zé)每日成交客戶資料收集及數(shù)據(jù)庫錄入工作。 3、 負(fù)責(zé)成交客戶后續(xù)辦證工作相關(guān)資料的準(zhǔn)備及存檔工作。 4、 協(xié)助策劃專員進(jìn)行月度來訪客戶以及成交客戶資源分析工作。 5、 定期客戶回訪（電訪/走訪）。 6、 協(xié)助策劃專員推廣活動中客戶資源整理。 7、 負(fù)責(zé)客戶資源的日常管理及

32、維護(hù)工作。 8、 客戶關(guān)系維護(hù)工作。 （六）、策劃案場專員崗位職責(zé) 1、通過各種渠道，保證四月天年度客戶來訪量在以上； 2、 參與市場調(diào)研，及時掌握房地產(chǎn)市場（特別是競爭對手）的基本情況，建立信息檔案，追蹤個案樓盤進(jìn)程及演變，并定期寫出樓市分析和考察報告。 2. 參與完成整體宣傳推廣戰(zhàn)略的制訂，相關(guān)項目前期調(diào)研定位的參與，策劃與推廣方案的制訂及落實執(zhí)行。 3. 與公關(guān)活動、促銷活動、展銷會的落實執(zhí)行，并負(fù)責(zé)物料配備工作。 4. 積極開拓推廣渠道，協(xié)助制訂最優(yōu)化的媒體投放策略。 5. 配合銷售部分析銷售情況，掌握銷售動態(tài)，提出促進(jìn)銷售的措施和方案。 6. 負(fù)責(zé)主要宣傳品及銷售道具的具體制作與發(fā)布

33、工作，以及包裝和維護(hù)工作。 7. 負(fù)責(zé)現(xiàn)場（施工現(xiàn)場、銷售廣場）的包裝和維護(hù)，協(xié)助物業(yè)公司對成品社區(qū)進(jìn)行包裝和維護(hù)。 8. 設(shè)計、制作等合作單位的溝通、督導(dǎo)及合同的落實執(zhí)行。 （七）、按揭專員崗位職責(zé) 1、 對按揭資料進(jìn)行審核工作。 2、 將按揭資料準(zhǔn)備齊全的業(yè)主資料遞交銀行審批。 3、 負(fù)責(zé)與中介公司、銀行之間有關(guān)按揭方面工作的協(xié)調(diào)與溝通工作。 4、 負(fù)責(zé)抵押工作的完成處理工作。 5、 按揭手續(xù)完成后，銀行進(jìn)行放款。按揭員返還資料。屬于客戶的返還客戶，屬于公司存檔的交公司檔案室保存。 6、 辦理房產(chǎn)證的相關(guān)資料在客戶交納完契稅和維修基金后交到辦證專員處進(jìn)行房產(chǎn)證的辦理。 （八）、辦證專員崗位

34、職責(zé) 1、備案證辦理工作流程： 在辦理房產(chǎn)證之前應(yīng)首先進(jìn)行商品房房屋產(chǎn)權(quán)登記備案證的辦理。 （1） 屋竣工后由工程部辦理出竣工驗收備案表。 （2） 竣工驗收備案表辦理出來后找房管局測繪隊約測繪。需提供的資料包括：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、紅線圖、土地證、工程竣工驗收備案表、預(yù)售許可證、開工許可證、資質(zhì)證、陽臺全封閉證明、座落變更證明、每幢樓具體用途說明。 （3） 經(jīng)測繪隊測繪后，辦理出測繪分戶圖及測繪報告。 （4） 進(jìn)行維修基金的繳納（由財務(wù)辦理），客戶應(yīng)交維修基金繳納后，辦理未交部分維修基金緩交手續(xù)。 （5） 以上一切辦理齊全后開始辦理產(chǎn)權(quán)登記備案證。需提交的資料： 測繪報告、維修基金管理中心出具

35、的證明、竣工驗收備案表、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、紅線圖、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證、預(yù)售許可證、座落變更證明。 以上手續(xù)全部辦理完畢如果不出現(xiàn)狀況的話共需3個月時間，其中維修基金緩交手續(xù)需找李局長解決。關(guān)于地下室產(chǎn)權(quán)問題會耽誤一段時間。 2、房產(chǎn)證辦理工作流程： （1） 市場處進(jìn)行交易手續(xù)辦理。需提供的資料：總件：土地證、預(yù)售許可證、產(chǎn)權(quán)登記備案證、辦證委托書、被委托人身份證復(fù)印件、座落變更證明。客戶資料：發(fā)票辦證聯(lián)、契稅完稅憑證和維修基金繳存憑證（此三項由財務(wù)提供）；合同、客戶身份證復(fù)印件、交易審批表。以上資料準(zhǔn)備齊全后，經(jīng)遞件、登錄、初審、復(fù)審、終審后繳交易服務(wù)費出過戶證。 （2） 產(chǎn)權(quán)處登記科手續(xù)辦理

36、。需提供的資料：過戶證、合同、維修基金繳存憑證、客戶身份證復(fù)印件、房屋產(chǎn)權(quán)登記備案證、辦證委托書、房產(chǎn)座落分戶圖、座落變更證明、產(chǎn)權(quán)登記審核表。以上資料準(zhǔn)備齊全后交產(chǎn)權(quán)處登記科經(jīng)遞件、登錄、初審、復(fù)審、終審后交繕證室打證、蓋章，轉(zhuǎn)發(fā)證處發(fā)證。 （3） 交費領(lǐng)證，領(lǐng)證后其中按揭貸款部分轉(zhuǎn)抵押辦辦理抵押登記。 （4） 所有產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)回后交財務(wù)室核算發(fā)證。 注：經(jīng)濟適用房在市場處和產(chǎn)權(quán)處均需提供經(jīng)濟適用房審批表和購房證。 3、分戶土地證辦理工作流程： 案場銷售人員準(zhǔn)則： （一） 銷售人員儀表、儀容準(zhǔn)則： 1. 1、員工必須衣著整齊干凈、無污跡和明顯皺褶；扣好紐扣、結(jié)正領(lǐng)帶、領(lǐng)花、衣袋中不要有過多物品；

37、皮鞋要保持干凈、光亮；女員工需穿肉色絲襪，不能穿黑色和白色； 2. 男員工頭發(fā)要常修剪，頭發(fā)長度以保持不蓋耳部和不蓋衣領(lǐng)為度，不得留胡須，要每天修臉。女員工不得留披肩發(fā)，頭發(fā)長度以不超過肩部為適度，頭發(fā)要常洗，上班前要梳理整齊，保證無頭屑； 3. 女員工切忌濃妝艷抹，不許紋眉，可化淡妝，使人感到自然、美麗、精神好。女員工不得涂有色指甲油，不得佩帶除手表、戒指之外的飾物，忌用過多香水或使用刺激性氣味強的香水； 4. 上班時間杜絕勾肩搭背、手插兜等散慢現(xiàn)象，違者處于10元/次罰款。 5. 員工上班前不得吃異味食物，要勤洗手，勤剪指甲，指甲邊縫不得藏有臟物； 6. 在對客服務(wù)時，不得流露出厭煩、冷淡

38、、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，要友好、熱情、精神飽滿和風(fēng)度優(yōu)雅地為客人服務(wù)； 7. 提倡每天洗澡，勤換衣物，以免身上發(fā)出汗味或其他異味； 8. 工作狀態(tài)中必須使用普通話。 （二）銷售人員的行為準(zhǔn)則： A.銷售人員工作態(tài)度 1. 服從上司: 切實服從上司的工作安排和調(diào)配，依時完成任務(wù)，不得拖延、據(jù)絕或終止工作。 2. 嚴(yán)于職守 : 員工必須按時上下班，不得遲到、早退或曠工，必須按編排表當(dāng)值，不得擅離職守，個人調(diào)理、調(diào)換更值時須先征得主管同意； 3. 正直誠實 : 必須如實向上司匯報工作，堅決杜絕偷盜、欺騙或陽奉陰違等不道德的行為； 4. 勤勉負(fù)責(zé) : 必須發(fā)揮高效率和勤勉精神，對自己從事的工作

39、認(rèn)真、負(fù)責(zé)、精益求精。 B.售樓人員的服務(wù)態(tài)度 1 友善: 以微笑來迎接客人，與同事和睦相處； 2 禮貌: 任何時刻均應(yīng)使用禮貌用語； 3 熱情: 工作中應(yīng)主動為客人著想； 4 耐心: 對客人的要求應(yīng)認(rèn)真、耐心地聆聽，并耐心地介紹、解釋。 C、售樓人員的舉止： 1 站姿軀干挺直，頭部端正，面露微笑，目視前方，兩臂自然下垂。 2 坐姿應(yīng)輕輕落座，避免扭臂尋座或動作太大引起椅子亂動發(fā)出響聲； 3 接待客人時，落座在座椅的1/3到2/3之間，不得靠依椅背； 4 落座時，應(yīng)用兩手將裙子向前輕攏，以免坐皺或顯出不雅； 5 聽客人講話時，上身微微前傾，不可東張西望或顯得心不在焉； 6 兩手平放腿上，不要插

40、入兩腿間，也不要托腿或玩弄任何物品； 7 兩腿自然放平，不得蹺二郎腿，應(yīng)兩腿并攏； 8 工作時不得照鏡子，涂口紅等； 9 不得將任何物件夾于腋下； 10 不得隨地吐痰及亂丟雜物。 11 與人交談時，必須保持衣著整齊； 12 用柔和的目光注視對方，面帶微笑，并通過輕輕點頭表示理解客人談話 的主題或內(nèi)容； 13 與人交談時，不可整理衣著、頭發(fā)、看表等； 14 在接待中心不得大聲說笑或手舞足蹈； 15 講話時，“請”、“您”、“謝謝”、“對不起”等禮貌用語要經(jīng)常使用，不講粗話或蔑視和污辱性的語言； 16 不得借口頂撞、諷刺、挖苦、嘲弄客人； 17 稱呼客人時，要用“某先生”或“某小姐或女士”，不知姓

41、氏時要用“這 位先生”或“這位小姐或女士”； 18 任何時候招呼他人均不能用“喂”； 二、案場獎罰制度 一目的 為規(guī)范本部門員工的基本行為，并鼓勵員工積極進(jìn)取，奮發(fā)向上，做出更好的業(yè)績，特制定本制度。 二范圍 適用于本部門員工。 三員工獎勵分以下幾種 1書面表揚 2嘉獎。酌情給于一定的現(xiàn)金獎勵 3晉級 4升職 四員工有下列情形的，酌情給予以下 相應(yīng)程度獎勵 1工作一貫勤懇負(fù)責(zé)，任勞任怨。 2在困難條件下獨立開展工作，取得良好成績。 3對客戶提供熱心、周到、專業(yè)、的服務(wù)，并且銷售業(yè)績顯著。 4對自己工作要求嚴(yán)格，好學(xué)上進(jìn)。 5工作中樂于助人，發(fā)揮良好的團(tuán)隊精神， 6抵制不正風(fēng)氣，與不良行為做斗爭

42、 7為公司做出重要貢獻(xiàn)，對公司提的良好建議被采納者。 8對突發(fā)事件應(yīng)付得當(dāng)，使公司避免損失 9愛護(hù)節(jié)約公司財務(wù) 10維護(hù)公司聲譽和利益，并為公司爭取社會聲譽。 11檢舉有損公司利益和聲譽行為和違反公司規(guī)章制度行為者。 五員工處罰分以下幾種 1罰款處分及扣分 2給與口頭警告 3給與書面警告 4降級 5開除 六員工有下列情形的，酌情給予以下相應(yīng)程度懲罰 1罰款及扣分部分 罰款 A: 遲到、早退 2元/分鐘 B:無故曠工者 50元/次 （遲到或早退15分鐘者做曠工處理） C: 未穿公司制服，衣冠不整，不打領(lǐng)帶，10元/次 D:個人物品隨手亂放，被沒收者 10元/次 E:在售樓處內(nèi)，吸煙，吃零食，化妝

43、，打私人電話10元/次 F:外出或請假未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，擅自離開者 30元/次 G:將私人感情帶入工作中，影響售樓處氣氛 20元/次 H:上班時間做與工作無關(guān)的事情，大聲喧嘩者 10元/次 2口頭警告部分 罰款 A不服從上級領(lǐng)導(dǎo)者 20元 B未盡心盡職，未完成所布置工作 20元 C沒有做好客戶資料登記，或不能詳實填寫來電來人表 20元 D違反公司有關(guān)規(guī)定 3給予書面警告部分。 對于違反以下條款者予以書面警告與罰款處理。 罰款 A 頂撞上司與之爭吵。 50元 B 同事之間發(fā)生爭吵。 50元 C 違反現(xiàn)場業(yè)務(wù)操作流程情節(jié)嚴(yán)重者。 50元 D 弄虛作假虛報業(yè)績者。 50元 E 嚴(yán)重失職而造成不良影響者。

44、 50元 F 危害他人利益者。 50元 G 違反公司已有關(guān)行政規(guī)定情節(jié)嚴(yán)重者。 50元 4降級處分 對于違反以下條款者予以降級與罰款處理。 罰款 A 與客戶發(fā)生爭吵者。 100元 B 欺騙上司、挑撥同事之間關(guān)系者。 100元 C 利用工作之便謀取私利者。 100元 D 在售樓中心從事堵博活動者。 100元 E 累計書面警告兩次者。 100元 F 違反公司已有關(guān)行政規(guī)定情節(jié)較嚴(yán)重者。 100元 G 有盜竊行為者。 100元 H 泄露公司情報或機密者。 100元 5開除 A 違反上述條例，情節(jié)嚴(yán)重，并屢教不改者。 第七點：每天小定、大定、簽約需附帶已購客戶情況表、補充協(xié)議，當(dāng)天必需由案場經(jīng)理或指定主管簽字。一次性付款必需有兩份填好、按揭付款合同必須有一份填寫完整。此要求不得以任何理由拖延，若下午下班后有新增簽約，在離開銷售部前需把合同和留言條放在經(jīng)理室文件柜內(nèi)。 第二部分 第一點：當(dāng)班時間必須按公司要求著裝，穿黑皮鞋，不允許佩戴過于夸張的飾品。 第二點：中午值班人員在沒有客戶的情況下也不得離開前臺，更不得在前臺休息。 第三點：注意當(dāng)班時間的坐姿、站姿，儀容儀表。 a 、保留單或認(rèn)購書簽定同時必須交納保留金或認(rèn)購金，不得空簽亦不得只收保留金或認(rèn)購金。 B、 財務(wù)人員必須在見到保留單或認(rèn)購書后方可收款，收款后在保留單或認(rèn)購書上簽字。 C、 財務(wù)人員