2015房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法

1、12015年房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法試卷及答案一、單項(xiàng)選擇題（共 35 題，每題 1 分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意， 請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。）1、 房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是（）房地產(chǎn)的價(jià)值。A.發(fā)明 B.發(fā)現(xiàn) C.創(chuàng)造 D.隱定2、 不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評(píng) 估價(jià)值通常不完全相同，這主要是因?yàn)椋ǎ?。A.掌握的有關(guān)信息不同 B.作出的估價(jià)師聲明不同C.估價(jià)對(duì)象狀況不同 D.委托人不同3、 下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)的表述中，錯(cuò)誤的是（）oA. 內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書(shū)于2003 年 11 日簽署B(yǎng). 內(nèi)

2、地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)頒證大會(huì)于2004 年 8 月舉辦C. 內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書(shū)簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師自動(dòng)成為香港測(cè)量師D. 內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員資格之一4、 某夫妻共有一套成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該套房改房的價(jià)格，則較合理的估價(jià)結(jié)果是（）。A. 現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金B(yǎng). 現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格C.現(xiàn)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)D.當(dāng)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)5、 在使用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，利用直接成本利潤(rùn)

3、率估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 的公式為開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（）直接成本利潤(rùn)率。A.后續(xù)開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用 B.后續(xù)開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用C. 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續(xù)開(kāi)發(fā)成本D. 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續(xù)開(kāi)發(fā)成本+取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)6 判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看該房地產(chǎn)（）。A.目前是否有經(jīng)濟(jì)收入B.過(guò)去是否帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)收益C.是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力 D. 目前的收入是否大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用27、 某套住宅總價(jià) 30 萬(wàn)元，套內(nèi)建筑面積 125 平米，套內(nèi)墻體面積 20 平米，分 攤的共有建筑面積 25 平米，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（）元。A.1765 B. 2000 C. 2069 D.

4、24008、 房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評(píng)估出的價(jià)值屬于（）。A.市場(chǎng)價(jià)值 B.清算價(jià)值 C.快速變現(xiàn)價(jià)值 D.投資價(jià)值9、 TN 關(guān)于不同類(lèi)型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.原始價(jià)值高于賬面價(jià)值 B.投資價(jià)值高于市場(chǎng)價(jià)值 C.謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值D.快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值10、 某期房預(yù)計(jì)兩年后竣工交付使用，目前與其類(lèi)似在現(xiàn)房?jī)r(jià)格為 4500 元每平 米，出租的年末凈收益為 500 元每平米。假設(shè)年折現(xiàn)率為 8%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為 現(xiàn)房?jī)r(jià)格的 3%,則該期房目前的價(jià)格為（）元每平米。A.3473B.4365C.4500D.463511、 根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金與租約租金差額

5、的現(xiàn)值之和求出的價(jià)值是（）。A.有租約限制下的價(jià)值 B.共有房地產(chǎn)的價(jià)值C. 無(wú)租約限制下的價(jià)值 D.承租人權(quán)益的價(jià)值12、引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是（）。A.裝修改造 B.需求增加 C.通貨膨脹 D.改進(jìn)物業(yè)管理13、下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是（）。A. 上調(diào)貸款利率 B.收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 C.開(kāi)征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D. 增加土地供應(yīng)14、 某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為 18 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)改為 服裝店后的年凈收益為 20 萬(wàn)元，除此無(wú)其他更好的用途，則根據(jù)（）應(yīng)按服裝店 用途進(jìn)行估價(jià)。A.合法原則 B.最高最佳使用原則 C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 D.替代原則15、

6、 下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A. 房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)B. 房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保征C. 房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差而且不能有誤差范圍限制D. 房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格16、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的表述中，錯(cuò)誤的是 （）。3A.獨(dú)立、客觀、公正原則屬于普適性原則B.合法原則屬于一般性原則C.最高最佳使用原則屬于技木性原則D.謹(jǐn)慎原則屬于一般性原則17、 以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為（）。A.簽訂估價(jià)委托合同之日 B.發(fā)放抵押貸款之日C.完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日 D.未來(lái)處置抵押房地產(chǎn)之日18、甲、乙兩宗相鄰?fù)恋?/p>

7、，價(jià)格均為 50 萬(wàn)元，若將該兩宗土地合并為一宗土地， 合并后的市場(chǎng)價(jià)格為 150 萬(wàn)元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購(gòu)買(mǎi)甲宗地， 則甲宗地的擁有者合理的索價(jià)范圍是（）萬(wàn)元。A.0 50B.5 0 75 C.50 10O D.100 15019、為評(píng)估某房地產(chǎn) 2007 年 9 月 1 日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是交易日期為 2007 年 3 月 1 日，合同交易價(jià)格為 4000 元每平米，約定建筑面積為 95 每平米，合同約定面積誤差在 6%以內(nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100 每平米。自 2007 年 1 月 1 日起至 2007 年 9 月 1 日，當(dāng)?shù)卦擃?lèi)房地產(chǎn)價(jià)格平均每

8、月 比上月上漲 0.3%，則就上述情況對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為（）元每平米。20、 某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買(mǎi)方和賣(mài)方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為 120 平米，買(mǎi)賣(mài)雙方商定，買(mǎi)方付給賣(mài)方 30 萬(wàn)元， 并由買(mǎi)方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價(jià)為（）元每平米。21、為估算某建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，經(jīng)測(cè)算其土建工程真接費(fèi)為 780 元每平米，安裝工程直接費(fèi)為 450 元每平米（其中人工費(fèi)為 50 元每平米），裝飾裝修工程直 接費(fèi)為900 元每平米（其中人工費(fèi)為 45 元每平米），又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi) 率為土建工程直接費(fèi)的 15%，安裝工程綜

9、合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的75%，裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的72%，稅金為 3 5%,則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費(fèi)為（）元每平米。22、某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為 2000 萬(wàn)元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大 較正常情況多投入 150 萬(wàn)元，投入使用后每年多耗電費(fèi) 0.8 萬(wàn)元。假定該空調(diào)系 統(tǒng)使用壽命為 15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 12%，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功 能折舊后的價(jià)值為（）萬(wàn)元。4A.1838.0 0C. 1845.87 D. 1850.0023、 某估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，建設(shè)期為 2 年，該廠房建成 5 年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為

10、40 年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50 年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)年折舊率為（）。24、 某宗房地產(chǎn)是于 3 年前通過(guò)出讓方式取得，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為 50 年并約定不可續(xù)期，判定其未來(lái)每年的凈收益基本穩(wěn)定。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)在正常 情況下未來(lái) 4 年的凈收益分別為 31 萬(wàn)元、29 萬(wàn)元、30.5 萬(wàn)元、29.5 萬(wàn)元，報(bào)酬 率為 8%。用未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為 （）萬(wàn)元。25、某商品住宅總價(jià)為 98 萬(wàn)元，首付款為 30%，其余為抵押貸款，貸款期限為 15 年，按月等額還本利息， 貸款年利率為 7.5%，

11、 自有資金資本化率為 8%。 則 其綜合資本化率為 （） 。26、 某公司購(gòu)買(mǎi)一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40 年，不可續(xù)期，至今已使用了8 年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6 萬(wàn)元，以后每年凈收益增長(zhǎng) 2%，從第 8 年開(kāi)始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。27、某在建工程規(guī)劃建筑面積為 12400 平米， 土地使用期限為 40 年， 從升工之 日起計(jì)算。項(xiàng)目建設(shè)期為 2 年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計(jì)算的月 租金為 60 元每平米，可出租面積為建筑面積的 65%，正常出租率為 90%，運(yùn)營(yíng) 費(fèi)用為有效毛收入的 25%0目

12、前項(xiàng)目已建設(shè) 1 年，約完成了總投資的 60%。假 設(shè)報(bào)酬率為 8%,折現(xiàn)率為 14%，則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值現(xiàn)值為()萬(wàn)元。28、 運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無(wú)須做的是()。A.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期B.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)支出、收入C.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生D.估算開(kāi)發(fā)期中的利息和利潤(rùn)29、通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，獲得某類(lèi)房地產(chǎn) 2002 年至 2006 年的價(jià)格分別為 3405 元每 平米、53565 元每平米、3730 元每平米、3905 元每平米、4075 元每平米，則采用 平均增減量法預(yù)測(cè)該類(lèi)房地產(chǎn) 2008 年的價(jià)格為()元每平米。A.4075.0B.42

13、42.5C.4410.0D.4577.530、某幢大廈的總建筑面積為 10000 平米，房地產(chǎn)總價(jià)值為 7000 萬(wàn)元。其中土 地總價(jià)值為 3000 萬(wàn)元。王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為 250 平米，房地產(chǎn)價(jià)值為 150 萬(wàn)元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t王某占有的 地份 額為()。31、設(shè)臨街深度價(jià)格修正率見(jiàn)下表。臓撕艮廈kJ12-10AMJO1251加1101帕另設(shè)，旁笛對(duì)笛角地的影響深庫(kù)以 4甌為一級(jí)距，芳笛影響抑價(jià)率依塗旁街路線價(jià)閒 40霸 20 焉則下圖的宗地丘的單價(jià)為()元川32、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，其土地面積為 10000 平米，土地使用條件與規(guī)劃限制所 規(guī)定的容積率

14、為 1.2,樓面地價(jià)為 1500 元每平米。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到 1.6,樓面地價(jià)不變，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地因容積率提高需補(bǔ)地價(jià) （）萬(wàn)元。A.375B.450C.500D.60033、 暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)有（）。A.在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù) B.城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù)C. 該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)彳麗4 Stui-十一路規(guī)價(jià)6D. 正在使用中的星級(jí)賓館抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)34、 下列關(guān)于實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A. 房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)， 對(duì)估價(jià)對(duì)象的坐落、用途等情況進(jìn)行核 對(duì)B. 房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，

15、拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝C. 房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，感受估價(jià)對(duì)象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣D. 估價(jià)對(duì)象為己經(jīng)消失的房地產(chǎn)， 房地產(chǎn)估價(jià)師也應(yīng)去估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的 調(diào)查了解35、估價(jià)結(jié)果報(bào)告通常包括委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)對(duì)象，估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、 估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)、注冊(cè)房地產(chǎn) 估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員和（）。A. 價(jià)值類(lèi)型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)的假設(shè)與限制條件B. 價(jià)值類(lèi)型和定義、估價(jià)對(duì)象分析、致委托人函C. 價(jià)值類(lèi)型和定義、估價(jià)的假設(shè)與限制條件、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制D. 價(jià)值類(lèi)型和定義、估價(jià)作業(yè)日期

16、、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制二、多項(xiàng)選擇題（共 15 題，每題 2 分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符 合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)得編號(hào)。全部選對(duì)的，得 2 分；錯(cuò)選或多選的。 不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分。）1、 與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)相比，專(zhuān)業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有（）。A.是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn) B.估計(jì)價(jià)格或價(jià)值 C.實(shí)行有償服務(wù)D.承擔(dān)法律責(zé)任 E.估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)2、房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性導(dǎo)致了 （）。A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給B.房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)C. 房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式D. 房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者個(gè)別因素的影響E.房地產(chǎn)價(jià)值量大3、根據(jù)求取建筑物重新

17、購(gòu)建價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來(lái)區(qū)分， 求取建筑 物重新購(gòu)建價(jià)格的方法有（）。A.單位比較法 B.市場(chǎng)提取法 C.分解法 D.工料測(cè)量法 E.分部分項(xiàng)法4、在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，須扣除在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)師所熟知的法定優(yōu)先受償 款。法定優(yōu)7先受償款包括（）。A.劃撥土地應(yīng)補(bǔ)交的出讓金 B.已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額C.發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款D.強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用 E.估價(jià)費(fèi)用5、 工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位影響因素主要考慮（）。A.臨街狀況 B.動(dòng)力是否易于取得 C.廢料處理是否方便 D.接近大自然E. 產(chǎn)品原料的獲取方便程度6 利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象 的（）。A.

18、最佳規(guī)模 B.最佳經(jīng)營(yíng)手段 C.最佳集約度 D.最佳管理方式 E.最佳投資渠道7、 城市房屋拆遷估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被拆遷房屋面積的界定可來(lái)自于（）A.被拆遷房屋的權(quán)屬證書(shū)記載的面積B.拆遷人提供的被拆遷房屋的面積C. 拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋面積的協(xié)商結(jié)果D. 具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋面積的測(cè)量結(jié)果、E. 房地產(chǎn)管理部門(mén)權(quán)屬檔案記載的被拆遷房屋的面積8、某估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，當(dāng)進(jìn)行可比實(shí)例權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有 （）。A.后退道路紅線距離 B.土地使用期限 C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.容積率 E.合并的可能性9、 征收集體土地下的土地取得成本中，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用包括（）。

19、A. 土地補(bǔ)償費(fèi) B.安置補(bǔ)助費(fèi) C.拙上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)D. 土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用E.安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用10、 可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有（）。A.潛在毛租金收入 B.有效毛收入 C.凈運(yùn)營(yíng)收益 D.稅前現(xiàn)金流量 E.稅后現(xiàn)金流量11、 假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)、自用的情況下，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為（）.A.開(kāi)發(fā)期+經(jīng)營(yíng)期 B.開(kāi)發(fā)期+運(yùn)營(yíng)期 C.開(kāi)發(fā)期+經(jīng)營(yíng)期-前期-建造期D.開(kāi)發(fā)期+運(yùn)營(yíng)期-前期-建造期 E.前期+建造期+經(jīng)營(yíng)期12、 長(zhǎng)期趨勢(shì)法除了用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格，還可用于（）。A. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的預(yù)

20、測(cè)B. 收益法中未來(lái)租金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的預(yù)測(cè)8C. 成本法中對(duì)先前發(fā)生費(fèi)用的正確性的校核D. 市場(chǎng)比較法中對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整E. 某些缺乏的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的填補(bǔ)13、 下列估價(jià)事項(xiàng)中，僅根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定的有（）。A.估價(jià)對(duì)象 B.估價(jià)時(shí)點(diǎn) C.價(jià)值類(lèi)型 D.估價(jià)方法 E.估價(jià)所需材料14、 評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)或利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地價(jià)格，必須明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵。 基 準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵包括（）。A.基準(zhǔn)日期 B.土地開(kāi)發(fā)程度 C.基準(zhǔn)地價(jià)修正體系 D.土地用途E.基準(zhǔn)地價(jià)公布日期15、 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專(zhuān)門(mén)列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是（）。A.說(shuō)明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性 B.說(shuō)明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、

21、公正性C.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn) D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者 E.防止委托人提出高估或低估要求200年房地產(chǎn)估價(jià)師（房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析）考試試卷后附答案間苔園丸S辿，星世LO片詭押晉至口在晉刊舐對(duì)匡曲題母FJ【一怎工廠坐越干喊兩中心區(qū)阿.有一膳斑嗟，土軸使圈祝性質(zhì)為制扳旳國(guó)喬?r設(shè)用昨用稅，用二業(yè)用地，號(hào).;.IM41覘創(chuàng)卞地塊逍整/1!|_ 1 .，此I忖-r地氓土：.匸忙壬，總托#亠川宀性牡匸購(gòu)適廣吉占怙-Iif同i1，丹估詡T居地產(chǎn)妝期怡斜滬*如何貝運(yùn)土地用逑T適巨匹用吁空估佛方鎧V2.政府收購(gòu)謹(jǐn)來(lái)雋坡產(chǎn)后*蔣甚變対岀訃存地i不鬲桂人卿詔月Fv訐侑謫守蘭地宙訃亠T略旳.和何耳宕土施用篩詣盲琵用邸時(shí)伎

22、愉下送（=）:Dl5月，甲心司將茸擁肓一崔登記冃亡片辦吉用的臨街購(gòu)屋匕柜給乙公司租荒副暹力 甜年和密臺(tái)同 妁冠ISMJff*后所科條價(jià)勻臍國(guó)一同田甲茲甸無(wú)借收何*乙公司臚租后.祥讀焉匝杲債改蹟咸酒fir井抱強(qiáng)了凰詹 規(guī)逐1塲生卿人振辻黑雇地產(chǎn)帖護(hù)機(jī)構(gòu)麼賈矣圧對(duì)換崔惶磁訐拆進(jìn)怙L(fēng)h話補(bǔ)】”折在怙析中如何號(hào)嗯甲*乙陽(yáng)方蚤訂的祖2.折遷咕町中如訓(xùn)確圭謨展屋的用途.產(chǎn)積號(hào)?.拆遷牯愉中如何若吒己當(dāng)司旳帝松補(bǔ)償T（三）ifi期.耳城帀虜堆產(chǎn)市場(chǎng)嵐生較 K 變匕 舅堆產(chǎn)成交童明足葩.行宅帀場(chǎng)忻裕出觀下裁強(qiáng)勢(shì)，其房地產(chǎn)苗臂 機(jī)枸率走了氐市一遜遼冠小匡在逮工段時(shí)斤地F抵押肚舒.睛|6涪含支希展尷產(chǎn)我況，罷帀悄

23、苣幵去憩iT估讀在莊 工程的抵理疔值區(qū)注總卿些1匸1世9、曾頊坤S（?O大題10小題毎小題：學(xué) 每小硼用詡S黑申只再1個(gè)就哥蘭題意”請(qǐng)將12個(gè)曹黑對(duì) 應(yīng)的芋再填任苔甜紙務(wù)小勘邏的梏詈內(nèi)）（）日弘冋干JCH1年氏出辻方武取盡一嘉商止用地使用収.JT岌建設(shè)商業(yè)協(xié)商Jk槎分為丸屋、B度，叛劃總 悍前.H15V分利*00 r69000,-=層蘇為抱一-4層，地、1層.年弓弓匣辰業(yè)恃書(shū)訂片丄池垃祁香毒，耳中 査座繪31筑面租泊出000叭 地下1展崔租好乙司翌:：超市，祖?zhèn)淅裳劭砂图鬃饨?40元譏時(shí)口八 地上一“ 囚層土電給丙缶H）矍龍簡(jiǎn)頃，詛殳銅跟賓10年，祖金鬼工50元.（卅DJ : B.y建爲(wèi)商思穴

24、茁500”辦理 鉗售 詳可證蔓中加oo訴己售岀養(yǎng)瑣勻 H 程飄忌金頷為 業(yè)恥萬(wàn)元.皓工方按合叵苣定支忖了二程款伯的辰量喘證金. 匪至冃苛匚廠工祥氟9珈*珂再融磅洛劃甲魚(yú)司現(xiàn)Mi資芹業(yè)煖応請(qǐng)振杵茍甌_ A座、u垂臺(tái)廿抵坤注疏面和為（）A.Q4500B.127000C.12500D.135000二據(jù)訴童點(diǎn)商業(yè)惜人座地下一層的畜觀祖金水涉20r.DMtk“同展的嘗觀租金水平漁3.0TG/* D）,則用収益鎧初算讀閒業(yè)檢4淫抵聊忻伯旳，關(guān)于祖盤(pán)呱值的說(shuō)祛.正關(guān)的建（J .A.框藥書(shū)內(nèi)和權(quán)坑駐外都刃窖窺租瑩皿 申洞譯恒廂唧.科答劃円朗和芹聊窯，和F廂:卜取和幻稻盒和畐觀裾筑 E 較托器C.料據(jù)dfelA

25、Jr但約列內(nèi)才一電超期外劉垣牴製糧旬寫(xiě)理糙並沖軌也者D,租趴期內(nèi)取祖藥距金迥釣期亨卜取番現(xiàn)租主3.該商業(yè)愷恬扌E價(jià)值評(píng)怙中袪定優(yōu)先磴償珮:應(yīng)拘（）冇元A.10B.1?202C.S3?D.4360-）甲會(huì)司幵發(fā)理設(shè)的黑工業(yè)頂目* 土地面畛20000. 200?11月取得運(yùn)設(shè)工程規(guī)別許可證.規(guī)捕建設(shè)T瞻弋岳 首皇.冷宣.舟舍橈晉1匪 忌裁筑面租沖2K0C呼*200*年6月甲公司取咼了耳中的辦公樓利孑呃廠屛的 建說(shuō)工程jfi工許可證”總議饑面霽為W500 n瑩2011年12月辦兌已餐成壬休3構(gòu).3幢廠腐簡(jiǎn)未芫腿黑壺工 此后頂目停工至令.在此期間.三皿二年5月甲噬司自行豊誼了二間屆苦.共計(jì)500譏因經(jīng)

26、宮不善*甲仝司現(xiàn)眾轉(zhuǎn)讓 誡越目（X償懷菲膏.旁托乙畀嫌嚴(yán)佈休機(jī)徇評(píng)怙茂頊目干2AH年百月30刁吊市場(chǎng)價(jià)消4.壽用僑復(fù)幵炭決怙訂時(shí).麼茨旦 -甫提講彳亍怙帝*A.呂己幵復(fù)B,巌怕糕讓C,雌轉(zhuǎn)訃D.直唱昶讓5.來(lái)用感凍這怙忻，朿朝土地重祜殿忖甲將時(shí)書(shū)耙卑應(yīng)乘用： *Ar0.03B.0S3C.O.tJDr1.25&采用尿卓法估價(jià)時(shí)，可忙人開(kāi)境成本戲是f ） “A.辦公梧開(kāi)炭瘠用B.準(zhǔn)瑩幵決貿(mào)用C.宿吉月先宴用D.治室汗英踴用7.垂甲威匝迭忻悅時(shí)*應(yīng)（）.A.夷祖憂算航刑戸在能工逞忙伍H-按丄程已韋月和耳在燒丄桎忻值:誦眼公司I竇貴公司糞托.#們對(duì)貴公司擁育的隹于*市汾苛昌一層（馬屋所育楓怔號(hào)沁竽語(yǔ)號(hào)

27、.屋筑面機(jī)為339.29叫 商業(yè)用屋的柢押偷值進(jìn)打評(píng)怙，為貴公司同金融機(jī)柏甲請(qǐng)抵押賈款確定良地產(chǎn)抵押貸執(zhí)埶窿提供愉恒蟹考依握戢卷司展枉冊(cè)層地產(chǎn)怙價(jià)師對(duì)佶扮時(shí)堰所在地進(jìn)行斑査宥和幣琢H晝.佶忻人員在結(jié)合有杲擁料的基硼上 fl 硝估十,頁(yè)I、持菲詁術(shù)稈屈、唾冃科學(xué)疔詁f）7FS .廿彷T和啊辰電產(chǎn)4矗的呂 h 氐惹、琳討勺詳開(kāi)站甘恰前人員好 臉，費(fèi)走估卅E爆于佶價(jià)時(shí)點(diǎn)20B4月21日満足本擁皆潔獷假盪和限利榮件嚇的綿邨?值如下見(jiàn)耒0 羨1怙價(jià)對(duì)彖估舫詰果一克表屏屋圻有和證號(hào)用途血耳卞訃們里仰 /伍用薛估總血# |萬(wàn)元”定未 ifi 立進(jìn)定 Vt注缺釈 1；的新宜X 節(jié) X.fjZ、X父翎址満號(hào)衙業(yè)

28、3S,2S1id-73.56灼1.2S工琨釵忤先對(duì) H.H1 請(qǐng)-00埒也產(chǎn)估剛碩畫(huà)00的-竝猶主登営茹010爼十-0小禹14TV信尬匣則（爵）十、怙愉方袪（5）十一、隹忻結(jié)異注擔(dān)歸首分芍，隔定潔疔對(duì)我旳抵橋卞値內(nèi)怎價(jià)人貝帀4汕；&尸元”竽5T&% 元水十二、怙析對(duì)蠶生班能力分析（腌十二，怙價(jià)人茂一雀j十，估松作業(yè)日期20年4月2L口至2QL2年當(dāng)月和日I五，15卅赧昔應(yīng)宦的頁(yè)找期E賂）質(zhì)拯產(chǎn)怙價(jià)號(hào)FFE司如壯年 Y 曰 Q 口、亍別酥分祈（*S）-區(qū)體囚素曲斫三、丙圾背姑甘折f垢）四*底總授住利用廿祈（6&五、佈析方法選用W卞、竹幘和寫(xiě)過(guò)程1”膠菇詵妝盤(pán)注是帯于預(yù)朗回毘述用章呂的拆前率丐管朗

29、朗店榆對(duì)錠房地節(jié)宰白年的正事収總折霹.詁訂時(shí)凸圧沿直. 樂(lè)耳之和訶出估忻茁需居覽產(chǎn)忻書(shū)的和低忻方袪*基聶帶汁謀舍貳為|T 島武中V-胺益m檢和相吋丁佶怕時(shí)點(diǎn)而盲的菲來(lái)軍1團(tuán)未的浄收益1Y-煲地嚴(yán)旳抿酣軍（折現(xiàn)率）-艇盡地嚴(yán)H負(fù)D租約期內(nèi)房地產(chǎn)收益12詁忖商單已出札 祖杓期至2D13年4月九日.很據(jù)怙忻對(duì)踉袒母育同.從估恢時(shí)點(diǎn)起算*職約期內(nèi)舅地產(chǎn)年有 就毛收人見(jiàn)表2吾：昭的朋內(nèi)醫(yī)不敢毛血人一復(fù)玉（甲誼兀曲冃伺料敢毛妝人3OC0.4.513010,4,2050X.13-AOO2310. 4 2132.11-i. 205ffX12=E6Q|LL4,21LZ.6L昵召45石2LIO1D. J.LL-H

30、Cl 1.4.2UatL舊.BLSL2Llti. lbLbb.lbsu4” a4EO114.21.2C12.4*2OTKJ2L.618L2126,7315?； 53552,陽(yáng)2012.1.21 2010.4.SO72021.618L2L2fl. 72:Lfl7 . 51552. dS確走報(bào)酣率彫合肴屁福走擰.酗率為% （計(jì)茸討稈茂r（5）確疋信析對(duì)菜牧益悄韜估仰對(duì)靈收豆怖慢為“TF45*25C4 &45514S552481176M1 + 3%，31蘆=-1-rv-TT +j-T-;-r ” I C-） 1（i*r%）（1十？（I亠（i-7%）4u+rb）q（7%）i+7%13怦醸可比，寶例1可

31、比實(shí)別可伽3対顓正常正常正常正常対 E3X0.4.2L2003. S. 10QOOCL12.303509.2.22屮區(qū)級(jí)小鹼除商妙就集狀況小酣體業(yè)商場(chǎng)小區(qū)翳制裔屮葩臂ite場(chǎng)k卜希斜商言交週盤(pán)空便般亶IT路公更址1-2獸灼型咫向二半追凰處車(chē)道取向二辛道城韋PR功懿也商業(yè).住宅裔業(yè)、住宅MLttt血住宅凰或環(huán)覽襪建直堆U15.潮礦雉豈msjfc；!汽現(xiàn)鷲好環(huán)境雌話，8氣耐邢埼漣汛酩 營(yíng)IS右追麒型世市玉炭干讀斷王.次干誼施狂奸逅誡市屯灰干道跡主丫吊命育主，廣干道W1.歡干詣locswnrflh板即適乩對(duì)現(xiàn)冥用謹(jǐn)無(wú)軸，嗣也利于未宋用帥吏書(shū)衣七至A酣新wetr對(duì)康弓可比實(shí)例匕滋刃希悄況盂，辻立結(jié)講對(duì)

32、武巧可比買(mǎi)用因君尸正糸數(shù).見(jiàn)表s 6隹?jī)r(jià)對(duì)掠與可tt買(mǎi)愧因茶惟正丟離詁術(shù)押可rtxffl 1血膠閉2可比宜胃了商吐氐販取IIDDa驚華停.陰再11世俺來(lái)床共1-190L弐丈匱捶程廈300刃第玄通華卜交連通詁程度G0tEOnr=.:,4i.C.4JLI. Gn4.DJ.并間愜虞與進(jìn)課比血12Lr Llz . 31 : I.L314圾市卻，劃陌盤(pán)功自盼區(qū)0000師覽図婀覽0Q00H+)a66怖阪旦站越DQ0Q000D卜砸已啊it中訕甌000*1,5射0a00n層高-I-1畐MPDQ00尸區(qū)：點(diǎn)虞三曲栄比+i+2吃-iTT0001.5上謹(jǐn)修正因素比報(bào)為闔播樓E現(xiàn)耨可比實(shí)側(cè)的丈招嗇撫、交葛日期、區(qū)域因

33、蓋、個(gè)別因耒三怙價(jià)對(duì)第相比自鳴目可收國(guó)LF 憂實(shí)例玄魚(yú)能八元J1-361.5111輯?9lLJUfeG. Y71C 0/10010(1/1001DO/1CO丈屍口圈悔正liJOZlOOldC/laa100105100/100190/100loo/iw卜別冃親IOC/1C01W/101,51349141J372.73110U.QO職上述可比弭制比禮們幡的平均值作淘幣圾鉉的比購(gòu)廉，即倍階討累比準(zhǔn)悅格潤(rùn).12461 54-122-2.J-11918.DO） J=lHt 42（元邢）.二潔忙爰黑醐走無(wú)會(huì)君慮收亞袪、市場(chǎng)崔的刊算谿黑-齡怙價(jià)人員疑蚩，決宦乘用閘種方亀用戸空臬的墮算術(shù)平的值乍為潔 價(jià)對(duì)義的

34、居圮立韋歷析耗評(píng)怙詰氧，盯=詳怙亙倚= 167-10 0-1221? 42）A144諾光（71. ma） 評(píng)帖總忻=144飛禺碧位JA1PL詞（冇.H】總卄大烏人民市更佰故為魚(yú)萬(wàn)云托陽(yáng)四、櫃出卄諛1ET 1S怙冊(cè)按苦乍昕中酌為匚1413密超不赴立,后蚯勢(shì)國(guó)直的幣乂計(jì)戸鎧果導(dǎo)數(shù)閑惜逞不再尊作贈(zèng):.效輯正穂的內(nèi)宵謖錯(cuò).劇毎改惜一MUI扣2占廿:本霜最多扣至零分.請(qǐng)?jiān)谲布埳献飨阆５迷?試祎上代悟）I1帖怕的假設(shè)親件1.估荷旳戸201:年&月挽H的倩地廠芾場(chǎng)為公平平爭(zhēng)、目鬼工交杲芾場(chǎng)：2書(shū)報(bào)告假定怙諭科義在臺(tái)注前提，捺訕計(jì)印商業(yè)用途憤用能夠產(chǎn)生最高最性耶益 n 棄任杯町將縝繪宮*3月漱佶價(jià)嘆榔溯貴裝公m擢快閉資料屍數(shù)括it實(shí)* &脈 究整、峯確藥爾擢.欄標(biāo)供資料躺ns失實(shí).由此:亶孫比轅蕪殺*見(jiàn)表丁15產(chǎn)牛旳侑忻捕果失自.本竹價(jià)機(jī)格不率月耳任*廿古祈對(duì)鬆土地曲蒸対冏貿(mào)壞臺(tái)用堪，證載二迪使申積捋止日閉為M掃年5月諒日.頡憔使用年眼為44斗 湮館音鏈匱則和謨慎原則，本揣告詁析賺為裔坐房地產(chǎn)未單獨(dú)辦理土地噸證壬），：魅建土地使用杞年限目佔(zhàn)價(jià)時(shí)點(diǎn)赴沖孔竿F甘愉苛簫占耳也生產(chǎn)要焉軸塔臺(tái).能滿足耳列金件用