商業(yè)新物業(yè)管理合同

1、物業(yè)服務合同乙方：南京遠宏物業(yè)發(fā)展服務有限公司；法定代表人：谷躍飛;資質等級：寧物二級；聯(lián)系電話：。根據國務院物業(yè)管理條例、江蘇省物業(yè)管理條例、南京市物業(yè)管理 辦法和相關法律、法規(guī)、規(guī)定，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，就 甲方選聘乙方對（物業(yè)名稱）提供前期物業(yè)管理服務事宜，訂立本合同。第一章物業(yè)基本情況第一條物業(yè)基本情況：1、物業(yè)名稱：；物業(yè)類型：商業(yè) ；座落地址：；占地面積：平方米；建筑面積：平方米。第二章 服務內容與質量第二條在物業(yè)管理區(qū)域內，乙方提供的前期物業(yè)管理服務包括以下內容：1、物業(yè)共用部位的維修養(yǎng)護；2、物業(yè)共用設施設備的日常運行和維修養(yǎng)護，電梯等特種設備的專業(yè)維修需另

2、行簽訂合同;3、物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生服務；4、公共綠化的養(yǎng)護服務；5、車輛停放管理服務；6公共秩序維護、安全防范、消防等事項的協(xié)助管理;7、裝飾裝修管理服務；8、物業(yè)檔案資料管理。第三條在物業(yè)管理區(qū)域內，乙方接受業(yè)主委托的其他特約性服務有:1、2、3、第四條乙方提供的前期物業(yè)管理服務質量應達到約定的質量標準。第五條 甲方應無償提供物業(yè)管理用房與乙方。第三章服務費用第六條本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務收費實行以下包干制 方式:1、物業(yè)服務費用按業(yè)主房屋的建筑面積計算，具體標準如下：物業(yè)費： 元/月平方米；安保費： 元/月平方米;2、物業(yè)服務費用主要用于以下開支：(1) 管理服務人員的工資、社

3、會保險和按規(guī)定提取的福利費等；(2) 物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維護保養(yǎng)費用；(3) 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；(4) 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；(5) 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；(6) 物業(yè)管理企業(yè)辦公費用；(7) 物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊費用；(8) 法定稅費；(9) 物業(yè)管理企業(yè)的利潤；3、包干制服務費不含下列費用：(1) 物業(yè)共用部位、共用設施設備中修、大修和更新、改造費用；(2) 代收代交的公共能耗費；(3) 停車費、停車管理服務費。4、乙方按照包干制收取物業(yè)服務費用后，無論盈虧均自行承擔。5、在合同期內，隨著物價水平的提高，物業(yè)管理費的調整由甲乙雙方協(xié)商， 并報物價局備案后執(zhí)

4、行。(二)酬金制第七條物業(yè)服務費用的交納1、購房業(yè)主房屋連續(xù)六個月以上空置的，須向乙方進行書面?zhèn)浒福曳綉?業(yè)主按70%收取空置期間的物業(yè)服務費和代收代交的分攤公共能耗費。2、 物業(yè)服務費用每年交納一次,業(yè)主應在每年的第1個月履行交納義務。第八條乙方應每年至少一次向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布物業(yè)服務費用的 收支情況。第四章物業(yè)的承接驗收第九條 物業(yè)的承接驗收由 和南京遠宏物業(yè)發(fā)展服務有限公司進行移交和承接。第五章物業(yè)服務標準1、公共服務(1) 接待佩戴統(tǒng)一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對業(yè)主(使用人)一視同仁；接待時主動、熱情、規(guī)范；迎送接待業(yè)主(使用人)時，用語準確，稱

5、呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致；使用文明用語，不應使用服務忌對業(yè)主（使用人）的報修與求助應耐心細致，對收費項目及時說明服務標準、 服務方式、收費標準等事項，征求業(yè)主（使用人）的意見。（2）值守有完善的值班制度和交接制度；工作有記錄。2、服務時限急修服務 30 分鐘內到位， 12小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，并對 業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾；小修 2 日內修復，特殊情況必須做 出說明和限時承諾，服務時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。（居民預約、雨天筑 漏可不受 2 日限制）。3、油漆粉飾（1）、木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木 件應油飾； 6

6、 年油飾 1 次；（2）、鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類 構件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應除銹、刷防銹涂料 后再油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應刷兩道銀粉；上述部件應 4 年油飾 1 次；樓梯間、共用走廊的室內墻面每 6 年應粉刷 1 次。3、給水設施（1）、飲用水水池（箱）半年消毒 1 次，操作人員具有相應操作資格，按照 程序操作，清洗時無二次污染，有嚴密的管理措施；（2）、水質每三個月化驗 1 次，保持池體內清潔，沒有對水質構成污染的因 素，保持水池（箱）結構完好，無滲漏，表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時修補。（3）、每月檢

7、查保養(yǎng) 2 次水箱人孔、進水管、溢水管、瀉水管、水位計、液 位傳感器、浮球閥和各類閘門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質產生污 染。（4）、保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風、照明和采暖，地面排水暢通，每3 個 月（結合清洗水池）清洗 1次泵房；水泵運行正常，每 2小時巡查泵房 1 次，以防 低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關靈活，發(fā)現滴 漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經常啟動的水泵，每月啟動 1 次，保持 水泵能正常運行，每月檢查 1次消防泵及管道閥門， 使之處于完好和正常開啟狀態(tài)； 水泵運轉部件經常加油，保持潤滑靈活；每年對水泵機組清潔保養(yǎng) 1 次；泵房內

8、設 備 2 年后，每年更新各種標志 1 次；每日填寫水泵運行記錄，建檔備查；（5）、每年對共用明裝給水管道進行 1 次全面檢查維修，對輕度銹蝕應將脫皮清 理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后在刷兩遍面漆。各類閥門定 期開關，出現故障的閥門及時修復，閥門應開關靈活；樓內壓力供水管道及泵房、 水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時修復；定期維護保養(yǎng)。4、排水設施（1）、化糞池每年清理 2 次，出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污 漬、污物，清理后及時清潔現場；（2）、樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每 5 年更換 1 次；（3）、每周清掃 1 次排

9、水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內生長的雜草； 排水暢通，無積水，無雜草；（4）、每季度對地下管井清理 1 次，撈起井內泥沙和懸浮物；每半年對地下管 井徹底疏通 1 次，清理結束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護攔。 清理后達到水流暢通，井底無沉淀物，井蓋上無污漬、污物。5、清潔管理（1）、每周打掃 2 次各樓層通道和樓梯臺階，拖洗 1 次；每周清潔 1 次樓梯 扶手；每 4、5 日擦抹 1 次各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內側、燈具、墻 面、地腳線、指示牌等公共設施；每 4、5日樓梯間墻面除塵 1次；每 4、5日擦 1 次樓梯道共用門窗玻璃；無垃圾、雜物，無明顯污跡，無亂堆亂

10、放，無亂貼亂劃， 無擅自占用現象，目視基本干凈；梯間頂面無明顯蜘蛛網、灰塵；外墻窗玻璃無積灰。6、停車場每日清掃 1 次車庫的紙屑和垃圾；標識、指示牌等公共設施目視無明顯灰塵。7、道路保潔每日清掃 2 次，保潔時間不少于 4小時，循環(huán)保潔，保潔人員往返一周時間不 超過1小時，目視道路無垃圾、雜物，每100m2痰跡、煙頭、紙屑平均不超過5個, 無直徑2cm以上的石子；地面垃圾滯留時間不能超過 1小時；每季度清潔1次，目 視燈具、燈座、燈蓋、燈罩無積灰。8、標識、宣傳牌、信報箱保潔標識、宣傳牌每周擦拭 2 次，雕塑每季度擦拭 1 次。清潔后檢查無污漬、無積 灰，不損傷被清潔物；每旬擦拭 1 次業(yè)主

11、（使用人）信報箱，擦拭后信報箱干凈無 灰塵、無污跡。9、綠化帶保潔每日清掃 2 次綠化帶、草地上垃圾，撿 1 次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小 雜物，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數，地面基本干凈、無積塵、無污漬、 無垃圾，每100m2果皮、煙頭、紙屑等不超過5個，花壇表面潔凈無污漬，地面垃 圾滯留地面不超過 1 小時。10、休閑、娛樂、健身設施保潔每日清潔 1 次（擦拭表面灰塵、 用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗干凈用抹布抹干、 清掃垃圾、擦拭座椅） ；每月徹底刷洗消毒 1 次；設施表面基本干凈，無灰塵污漬、 銹跡，目視游樂場內及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發(fā)現設施、設備脫焊、脫 漆、斷裂及其

12、他安全隱患并報告處理。11 、門衛(wèi)、崗亭、監(jiān)控探頭保潔門衛(wèi)、崗亭每日清潔 2次，內外地面拖洗干凈， 擦洗干凈內外門窗玻璃、 窗臺， 及其他臺面， 室內外墻面每月清潔 2次，發(fā)現不衛(wèi)生隨時處理， 保持墻、地面干凈、 光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序；監(jiān)控探頭每旬擦拭 1 次；擦拭不得刮傷鏡 片，清潔后鏡頭光亮潔凈，探頭外表干凈無灰塵。12、垃圾箱、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清運 2次；每 3 日抹布抹 1 次；垃圾桶、果皮箱周圍地 面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污。13、垃圾收集與處理每日上門收集生活垃圾 1 次；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾 2 次，保 持

13、垃圾筒清潔，建筑垃圾定點堆放；垃圾日產日清；對有毒物質分離特殊處理；灰 塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮擋， 防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染； 廢棄涂料、油漆等流質性垃圾在運送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面；垃 圾收集車封閉，無垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落等現象。14、衛(wèi)生消殺 針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實際需要和季節(jié)特點制定具體計劃；滅鼠：每年 至少進行 3 次；檢查倉庫、地下室，目視無明顯蚊蟲在飛；檢查辦公室、食堂，目 視無明顯蒼蠅在飛；抽查樓道、業(yè)主（使用人）室內無明顯鼠跡，用布粉法檢查老 鼠密度，不超過 5。15、園林綠化養(yǎng)護與管理（ 1）、草坪斑禿不明顯，成活率在 80以

14、上，生長正常；（2）、整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草；（3）、無大面積病蟲害，并能及時防治；（4）、綠期250日以上，草坪平整或坡度平緩，留茬高度控制在 80mm以下；（ 5）、綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現象；無較嚴重人為破 壞，無綠化生產垃圾，對人為損壞和違法行為能及時處理；（ 6）、根據草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修 剪和滅蟲。16、花壇花卉長勢良好，較好體現花壇設計要求；花壇開花期間，每周剪殘枝、花 57次，保持清晰的圖案和適宜的高度； 宿根花卉管理及時，花期正常，缺株率在 10%以下； 有輕微病蟲害及人為損害，處理后對花

15、卉生長影響很小，泥面不開裂，花木不 缺水枯萎現象在；葉色、大小正常，無非正常落葉、黃葉； 株形豐滿、整齊。17、安全防范 專職安全護衛(wèi)人員，身體健康，責任心強，工作認真負責； 接受過相關的安全護衛(wèi)知識與技能培訓，訓練有素，掌握基本安全護衛(wèi)技能，熟悉物業(yè)管理及有關法律法規(guī)，能恰當的處理和應對小區(qū)護衛(wèi)工作，并定期進行安 全防范學習，增強安全防范能力；思想品質好，作風正派，熱愛安全護衛(wèi)工作，無犯罪記錄； 當班時應佩戴明顯標志，儀容儀表規(guī)范整齊； 安全護衛(wèi)人員配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)工具； 上崗時精神振作，姿態(tài)良好，在執(zhí)勤時不得吸煙、吃零食 , 不袖手、背手、插 腰或將手插入衣袋；舉止應文明，

16、禮貌待人，用語規(guī)范，講普通話； 每班工作時間不超過 8 小時，交接班制度完善，并有工作及交接班記錄18、緊急事故反應 制定緊急事故處理預案，至少包括：火災、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應急等；有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應狀態(tài)； 書面描述緊急事故救護組織職責， 并讓每位成員了解， 周期性地進行反應訓練； 高層住宅按消防要求組織進行疏散演習；對緊急事故做出快速、正確的反應；盡可能減少破壞和損失程度。19、其他防范措施（1）設有業(yè)主（使用人）求助與報警電話， 24 小時有人值守；（2）接到報警信號，確認后管理處應立即派人趕往現場查看，予以恰當的緊 急處理；（3）涉及人身安全處

17、，設有明顯標志并有防護措施；（4）協(xié)助有關部門維護小區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；（5）對于小區(qū)內外界、角落、車庫、道路的照明設施加強維護，保持必要的 照明；（6）建立空置房屋、設備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制 度。20、交通、車輛管理（1）有較為完善的車輛管理制度；（2）小區(qū)設置明顯的交通標志；（3）維持交通秩序，發(fā)現車輛未上鎖及亂停亂放進行忠告或糾正，發(fā)現偷盜 車輛、破壞交通設施等現象及時制止；設置露天停車場經過業(yè)主委員會批準并經過 公安管部門審批，符合規(guī)劃要求；21、消防（1）執(zhí)行中華人民共和國消防條例、中華人民共和國消防條例實施細 則和其他有關消防法規(guī)；（2）健全

18、消防組織，建立消防責任制；（3）定期進行消防訓練，保證有關人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、 滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。（4）根據防火、滅火的需要，配置相應種類、數量的消防器材、設備和設施； 保持消防通道暢通，禁止在消防通道設置路障；（5）制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理專人維護、管理消防器材、 設備和設施，保持完整好用；6）發(fā)現火警有義務迅速向消防隊報警，并馬上派人前往報警地點，迅速采 取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，少人接應消防車，服從火場總指揮員的 統(tǒng)一指揮；(7) 每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備是否完好、齊全

19、，并及時給予維修；發(fā)現設備故障時，必須及時修理或通知 廠方處理，保證設備 24 小時候正常運轉；(8) 每日檢測1次噴淋管網水壓，發(fā)現壓力不夠，馬上檢修排除故障；(9) 每年模擬火災操作1次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設備；( 10)消防監(jiān)控室保持清潔，每周至少保潔 1 次，要求地面無積灰，監(jiān)控箱表 面無污漬；(11)每日填寫工作記錄，建檔備查。22、檔案資料( 1 )檔案資料齊全完整；( 2)分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便；( 3 )及時變更登記，賬物相符。第六章 相 關 責 任第十條 甲方相關責任：1 、督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守業(yè)主臨時公約和物業(yè)共用部位、共用設施 設備的使用、公共秩

20、序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的管理制度；2、因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內道路、 場地的，應告知相關業(yè)主和乙方，共同商定施工方案；3、支持和配合乙方做好物業(yè)管理工作和積極參與社區(qū)建設活動；4、監(jiān)督、檢查乙方物業(yè)管理方案、年度管理計劃、服務的實施及各項制度的 執(zhí)行情況；第十一條 乙方相關責任：1、委派具有崗位資格的人員履行本合同，負責對全體業(yè)主提供物業(yè)管理服務。 按有關合同要求參與前期介入，熟悉場地，掌握管網、線路布置及設施設備功能， 并對設計建設方案提出優(yōu)化修改建議；2、根據有關法律、法規(guī)的規(guī)定和本合同的約定，向業(yè)主、物業(yè)使用人收取物 業(yè)服務費用，通過合法有效的方式處理

21、拖欠物業(yè)服務費的問題；3、及時向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內有關物業(yè)管理的重大事項，及時處 理業(yè)主、物業(yè)使用人的投訴，接受甲方、業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督；4、督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守業(yè)主臨時公約和物業(yè)共用部位、共用設施 設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的管理制度；5、采取規(guī)勸、制止、報告、公示等必要措施，制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè) 主臨時公約和物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理規(guī)章制度的行為；6、應與裝飾裝修房屋的業(yè)主、物業(yè)使用人簽訂書面的裝飾裝修管理服務協(xié) 議，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修管理服務費用等事項進行約 定，并事先告知業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。在業(yè)主

22、、物 業(yè)使用人裝飾裝修房屋期間，定期對施工現場進行巡查，對影響房屋外觀，危及房 屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益的現象及時勸阻、制止，勸阻無效的， 及時向有關部門報告；7、結合本物業(yè)的實際情況，編制物業(yè)管理方案、年度管理計劃、年度維修養(yǎng) 護計劃；8、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的由乙方承擔的其他責任；第七章 違約責任第十二條條 甲方違反本合同的約定，導致乙方的管理服務無法達到本合同約 定的服務內容和質量標準的，由甲方按照合同約定或協(xié)商賠償相關利益人的損失。第十三條 乙方的管理服務達不到本合同約定的服務內容和質量標準給購房 業(yè)主和物業(yè)使用人造成損失的，應當按照合同約定向相關利益人支付違約金。第十四

23、條 甲方、業(yè)主、物業(yè)使用人違反本合同的約定，未能按時足額交納物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）的，按應交數額丄。向乙方支付違約金。第十五條 乙方違反本合同的約定，擅自超標準收取物業(yè)服務費用的，乙方應 雙倍返還超額部分的物業(yè)服務費用。第十六條以下情況乙方不承擔責任：1、因不可抗力導致物業(yè)管理服務中斷的；2、乙方已履行本合同約定義務，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；3、因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設施設備需要，且事先已告知業(yè)主、物業(yè) 使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的；4、因非乙方責任出現供水、供電、供氣、通訊、有線電視及其他共用設施設 備運行障礙造成損失的；5、因甲方或業(yè)主、物業(yè)使用人未及時繳納供水、供電、供氣、通訊、有線電 視等費用而導致服務中斷或受到影響的；6業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理規(guī)章 制度的行為，雖經乙方米取規(guī)勸、制止、向有關部門匯報等措施后，仍未解決，其 行為對其他業(yè)主、物業(yè)使用人產生妨礙和影響的；7、因欠繳物業(yè)管理服務費