資產(chǎn)評估復(fù)習(xí)資料

1、一、 名詞解釋1. 資產(chǎn)：廣義的資產(chǎn)是具有一定的稀缺性、目前能夠被開發(fā)利用的資源以及相關(guān)權(quán)利。狹義是實體或個人所擁有或控制的、能以貨幣計量的、能夠帶來預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益的資源。2. 房地產(chǎn)：從物質(zhì)形態(tài)的角度，房地產(chǎn)是指物質(zhì)形態(tài)的土地和附著于土地上或（和）其下的人工建造的建筑物及其他定著物。從財產(chǎn)權(quán)益的角度，房地產(chǎn)是指一切與房地產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的權(quán)益的載體。3. 無形資產(chǎn)：特定主體所擁有或者控制的，不具有實物形態(tài)，能持續(xù)發(fā)揮作用并且能夠帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。 4.評估價值的類型：資產(chǎn)評估結(jié)果的的價值屬性。包括：市場價值、投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值、賬面價值。評估價值既不是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價值也不是價格

2、，而是有關(guān)價格的估計值。 （1）市場價值：自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受到任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額。（2）投資價值：評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數(shù)額，亦稱特定投資者價值。（3）在用價值：將評估對象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用的方式和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)的價值估計數(shù)額。（4）清算價值：在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估計數(shù)額。（5）殘余價值：機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值估計數(shù)額。（6）帳面價值：是資產(chǎn)負(fù)債表上反映出來的價值，是以歷史成本為

3、基礎(chǔ)進(jìn)行計量的會計概念。6. 企業(yè)整體價值：注冊資產(chǎn)評估師依照相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，對評估基準(zhǔn)日特定目標(biāo)下企業(yè)全部權(quán)益價值和付息債務(wù)的價值之和。6 股東全部權(quán)益價值：7. 股東部分權(quán)益價值：8. 企業(yè)自由現(xiàn)金流量：扣除稅收、必要的資本性支出和營運(yùn)資本增加后，能夠支付所有的清償權(quán)者(債權(quán)人和股東)的現(xiàn)金流量。9. 股權(quán)自由現(xiàn)金流量：是指在除去經(jīng)營費(fèi)用、稅收、本息償還以及為保障預(yù)計現(xiàn)金流增長要求所需的全部資本性支出后的現(xiàn)金流。10. 重置成本：重新購置或建造同樣功能的資產(chǎn)所要花費(fèi)的全部支出。11. 復(fù)原重置成本：運(yùn)用與被評估資產(chǎn)相同的材料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等在現(xiàn)行市場條件下重新構(gòu)建該項全新資產(chǎn)所需

4、發(fā)生的支出。 12. 更新重置成本：采用新型材料、強(qiáng)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)行市場價格的條件下，重新構(gòu)建有與被評估資產(chǎn)相同功能的資產(chǎn)所發(fā)生的支出。13. 市場法：在市場上選擇若干與被評估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)作為參照物，將被評估資產(chǎn)與參照物進(jìn)行比較，根據(jù)其差異對參照物的市場交易價格進(jìn)行調(diào)整，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。14. 成本法：通過估算被評估資產(chǎn)的重置成本，并扣減其各項貶值，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。15. 收益法：通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益，并折算成現(xiàn)值，以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。16. 經(jīng)濟(jì)性貶值：由于客觀環(huán)境變化的影響而產(chǎn)生的資產(chǎn)的貶值。這些客觀

5、因素的變化，都可能造成產(chǎn)品銷售的困難、資產(chǎn)利用率下降、資產(chǎn)的閑置、資產(chǎn)的運(yùn)營收益減少等，從而導(dǎo)致資產(chǎn)的貶值。17. 功能性貶值：由于新型資產(chǎn)的出現(xiàn)以致原有資產(chǎn)的功能相對過時而產(chǎn)生的價值損失。它是由于技術(shù)進(jìn)步引起的原有資產(chǎn)的價值損耗，是一種無形損耗。18. 實體性貶值：又稱為有形損耗，是指資產(chǎn)使用磨損或自然力影響而導(dǎo)致的價值損失。二、 簡述1. 何為資產(chǎn)評估？資產(chǎn)評估：注冊資產(chǎn)評估師依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。其主要包括的內(nèi)容有：評估主體、相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、對評估對象價值進(jìn)行分析和估算、發(fā)表意見等。

6、并具有市場性、公正性、專業(yè)性、咨詢性特點。 2. 資產(chǎn)評估的基本要素 包括：評估主體、評估對象、評估目的、評估假設(shè)、評估原則、評估價值類型、評估依據(jù)、評估程序、評估方法和評估基準(zhǔn)日等。 3. 資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則有哪些？資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則有：（1）預(yù)測原則：對資產(chǎn)未來收益進(jìn)行預(yù)測，是一種基本的評估方法，也是一項基本的評估原則。（2）替代原則：在資產(chǎn)評估中選擇替代物的行為。（3）貢獻(xiàn)原則：某一資產(chǎn)在整體資產(chǎn)中的重要性。（4）評估基準(zhǔn)日原則：為評估資產(chǎn)的價值確定的一個時點。 4. 房地產(chǎn)評估原則 房地產(chǎn)評估的原則有：（1）合法原則 （2）最高最佳使用原則 （3）替代原則 （4）估價時點原則

7、此外，在實踐中，還運(yùn)用到供求原則、預(yù)期原則等評估原則。5. 試述三種評估方法的區(qū)別（理論基礎(chǔ)、前提條件等方面） 前提條件：（1）市場法：市場上存在參照物 參照物的交易是在公開市場條件下進(jìn)行的 價格影響因素明確，并且可以量化（2）成本法：被評估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用 某些情況下需要借助于歷史成本資料。（3）收益法：被評估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用 資產(chǎn)未來收益可以單獨測算 資產(chǎn)的預(yù)期獲利年限是可以預(yù)測的 4資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險是可以預(yù)測的。6. 影響無形資產(chǎn)評估的主要因素 因素主要有：（1）無形資產(chǎn)的成本 （2）機(jī)會成本 （3）獲利能力因素 （4）使用期限 （5）技術(shù)成熟程度 （6）轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素

8、（7）無形資產(chǎn)的更新?lián)Q代情況 （8）無形資產(chǎn)的市場供需情況 （9）同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的交易方式7. 選擇資產(chǎn)評估方法時主要應(yīng)注意哪些問題？ 分為兩個方面：（1）資產(chǎn)評估方法的選擇，其中包括資產(chǎn)評估的目的、資產(chǎn)評估的假設(shè)和資產(chǎn)評估的對象。（2）資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系。也就是說資產(chǎn)評估方法之間的替代性問題，對某項評估對象能否采用兩種及兩種以上的方法同時進(jìn)行評估。8. 機(jī)器設(shè)備的評估應(yīng)注意哪些問題。 （1）機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)一般是企業(yè)整體資產(chǎn)有一個組成部分，它通常與企業(yè)的其他資產(chǎn)，如：房屋建筑物、土地、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，共同完成某項特定的生產(chǎn)目的。一般不具備獨立的獲利能力。 （2）對于整體性的機(jī)器設(shè)

9、備，它是為了實現(xiàn)某種功能，由若干機(jī)器設(shè)備組成的有機(jī)整體。 （3）機(jī)器設(shè)備有一部分屬于不動產(chǎn)或介于動產(chǎn)與不動產(chǎn)之間的固置物，它們需要永久的或在一段時間內(nèi)以某種方式安裝在土地或建筑物上，移動這些資產(chǎn)將可能導(dǎo)致機(jī)器設(shè)備的部分損失或完全失效。 （4）影響機(jī)器設(shè)備磨損的因素很多，設(shè)備的磨損、失效規(guī)律不易確定，個體差異較大。 （5）設(shè)備的貶值因素比較復(fù)雜，除實體性貶值外，還存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。9. 資產(chǎn)評估中的有哪些基本假設(shè) 資產(chǎn)評估的假設(shè)有：公開市場假設(shè)、繼續(xù)使用假設(shè)（在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用、移動續(xù)用）、清算假設(shè)。評估所涉及的基本理論：成本費(fèi)用觀、市場觀、收益觀。10. 收益法中基本公式的成立條件

10、11. 對一宗商業(yè)用地擬采用市場法進(jìn)行評估，在選擇交易案例作參照物時，應(yīng)注意哪些問題。 三 計算題1. 重置購建設(shè)備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺1萬元，運(yùn)雜費(fèi)4000元，直接安裝成本2000元，其中原材料1500元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計分析，安裝成本中的間接成本為人工成本的80，試計算該機(jī)器設(shè)備重置成本。2. 某被估資產(chǎn)購建于2004年，賬面原值為50000元，當(dāng)時該類資產(chǎn)的價格指數(shù)為95，評估基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的定基價格指數(shù)為160，試計算被估資產(chǎn)重置成本。3. 被評估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺設(shè)備，評估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備2002年1月購進(jìn)，2007年1月評估；該設(shè)備的重置成本為500000

11、元（50萬），其殘值為2000元，尚可使用5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時，該設(shè)備實際每天工作5小時。試計算該設(shè)備的實體性貶值。4. 被估資產(chǎn)賬面價值為200000元，1992年建成，1997年進(jìn)行評估，經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)環(huán)比分別為1993年為11.7，1994年為17，1995年為30.5，1996年為6.9，1997年為4.8%，試計算被評估資產(chǎn)重置成本。5 待估宗地為待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為住宅建設(shè)，允許容積率為6，覆蓋率為50，土地使用權(quán)年限為70年，要求按假設(shè)開發(fā)法估測該宗地公平市場價值。有關(guān)數(shù)據(jù)如下：預(yù)計建設(shè)期為2年，第一年

12、投入60的總建設(shè)費(fèi)，第二年投入40的總建設(shè)費(fèi)，總建設(shè)費(fèi)預(yù)計為1000萬元。專業(yè)費(fèi)用為總建設(shè)費(fèi)用的6，利息率為10，利潤率為20，售樓費(fèi)用及稅金等綜合費(fèi)率為售樓價的5，假設(shè)住宅樓建成后即可全部售出，樓價預(yù)計為4500元平方米,折現(xiàn)率10。（注：）6 某設(shè)備2005年建成，原價15萬，2007年更換配件花費(fèi)3萬，2010年評估，原設(shè)備預(yù)計尚可使用年限為9年，新配件尚可使用年限為5年,從2005年到2010年，年通貨膨脹率為10%，求實體性貶值額。7. 某設(shè)備為進(jìn)口設(shè)備，其相關(guān)資料如下：FOB60萬美元，境外運(yùn)雜費(fèi)2萬，保險費(fèi)為FOB的4，關(guān)稅為5%，增值稅17%，手續(xù)費(fèi)為FOB的2%，國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)和

13、安裝調(diào)試費(fèi)為2.5萬人民幣，美元兌換人民幣1：6.3，求該設(shè)備的重置成本。 8. 某資產(chǎn)1995年2月購進(jìn)，2005年2月評估時。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時，該資產(chǎn)實際每天工作7.5 小時，試確定其實際已使用年限。9. 假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請評估師估算其價值。經(jīng)預(yù)測，該企業(yè)每年的預(yù)期收益為1200萬元，折現(xiàn)率為4%，請估算該企業(yè)的價值。10.甲企業(yè)擬將一項專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，評估的采用利潤分成支付的方法。該專利技術(shù)是三年前自行研制的，賬面成本為80萬元，三年間物價累計上升了25%，該專利保護(hù)期10年，剩余保護(hù)期6年，專業(yè)人員測算認(rèn)為該專利技術(shù)的成本利潤率為400%，乙企業(yè)資產(chǎn)的重置成本為