2014中海萬達(dá)萬科佳兆業(yè)四巨頭成本限額標(biāo)準(zhǔn)

1、2014.中海.萬達(dá).萬科.佳兆業(yè)四巨頭成本限額標(biāo)準(zhǔn)閱讀引語完全精通房地產(chǎn)項目的成本控制,弄清楚所有分項工程的成本標(biāo)準(zhǔn),建立自己企業(yè)的成本限額體系是件非常艱巨的任務(wù).今天.閱讀引語完全精通房地產(chǎn)項目的成本控制，弄清楚所有分項工程的成本標(biāo)準(zhǔn)，建立自己企業(yè)的成本限額體系是件非常艱巨的任務(wù)。今天分享一下：中海.萬科.萬達(dá)三巨頭的限額標(biāo)準(zhǔn)，看完之后，就算您不是從事房地產(chǎn)行業(yè)的人，您對地產(chǎn)開發(fā)過程中每一步驟大的成本也會有個清晰了解和認(rèn)識了，以后施工單位.設(shè)計單位.您的屬下等等，再也蒙騙不了你了.第一部分萬達(dá)綜合體限額標(biāo)準(zhǔn)萬達(dá)結(jié)構(gòu)限額設(shè)計管控辦法1、萬達(dá)所有項目均應(yīng)實行結(jié)構(gòu)限額設(shè)計，限額指標(biāo)詳見附件1：萬

2、達(dá)結(jié)構(gòu)設(shè)計限額指標(biāo)表（2014版）（以下簡稱限額指標(biāo)表）；2、本限額指標(biāo)用于指導(dǎo)項目公司進(jìn)行施工圖設(shè)計招標(biāo)及簽訂設(shè)計合同，并作為設(shè)計結(jié)果審核的標(biāo)準(zhǔn)之一；3、項目公司進(jìn)行施工圖設(shè)計招標(biāo)及簽訂設(shè)計合同前，應(yīng)根據(jù)限額指標(biāo)表和項目的實際情況上報限額指標(biāo)，經(jīng)審批后作為發(fā)標(biāo)文件的一部分，審批流程如下：4、本限額指標(biāo)為集團(tuán)對外發(fā)布的指標(biāo)，內(nèi)控指標(biāo)可上浮不超過10%；5、限額指標(biāo)表中未列的業(yè)態(tài)類型，由項目公司根據(jù)項目具體情況上報審批后執(zhí)行。附件一：萬達(dá)結(jié)構(gòu)設(shè)計限額指標(biāo)表（2014修訂版）注：本限額指標(biāo)不包括基礎(chǔ)墊層、樁基、地基處理和二次結(jié)構(gòu)；第二部分：萬科成本限額標(biāo)準(zhǔn)1、本標(biāo)準(zhǔn)旨在強化公司項目前期及設(shè)計階段的

3、成本控制；2、推進(jìn)設(shè)計階段成本管理作業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化；3、掌握可靠成本信息，保證影響成本的主要要素在設(shè)計階段控制在合理范圍，挖掘成本控制的重點，以符合公司成本管理精細(xì)化的要求。3、工作程序3.1項目限額內(nèi)容及范圍包括成本限額和主要指標(biāo)的限量控制，內(nèi)容見附表1。附表13.2制定限額指標(biāo)：通過分析我司項目的指標(biāo)，并與同行的限額設(shè)計指標(biāo)對比，制定適合于我司的限額成本指標(biāo)。設(shè)計費限額本指標(biāo)為項目達(dá)到交付要求及銷售推廣而發(fā)生的設(shè)計與設(shè)計相關(guān)的費用的限額。其中包括的內(nèi)容為含規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、總平環(huán)境設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計（含公共部位、會所、樣板房裝修）、專項設(shè)計（含基坑支護(hù)、人工濕地、特殊水景、人防工程、燃?xì)?/p>

4、工程、幕墻、鋁合金、鋼結(jié)構(gòu)、標(biāo)識系統(tǒng)、智能化、室內(nèi)燈光設(shè)計、燈光及泛光照明、變配電及專線、結(jié)構(gòu)檢測等）、審圖及專業(yè)設(shè)計顧問等費用。精裝交樓及臨時搭建的售樓處設(shè)計費不在本設(shè)計費限額范圍內(nèi)。住宅設(shè)計費限額適用于住宅項目（含局部街鋪、底層商業(yè)、獨立會所等），寫字樓設(shè)計費適用于一般公建項目（含局部街鋪、社區(qū)商業(yè)、底層商業(yè)等）。備注：（1）參照2002版勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)、我司設(shè)計費統(tǒng)計及對標(biāo)單位設(shè)計費統(tǒng)計。（2）策劃設(shè)計中心作為設(shè)計管理主責(zé)部門，負(fù)責(zé)設(shè)計費管理的總協(xié)調(diào)，設(shè)計費使用出現(xiàn)分歧的由策劃設(shè)計中心或其授權(quán)部門解決，設(shè)計費超限額或目標(biāo)的需由該項目設(shè)計主責(zé)部門按照相關(guān)流程報批。設(shè)計費有多個主責(zé)部門的，

5、由策劃設(shè)計中心牽頭，相關(guān)部門聯(lián)合會簽。（3）為了確保項目的設(shè)計費計費基數(shù)的唯一性及嚴(yán)肅性，設(shè)計費取費基數(shù)為容積率面積+地面核增面積+地下室面積。其中核增面積及地下室面積之和不超過容積率面積的25%，若超過25%，設(shè)計費計算面積按照容積率面積的1.25計算。（4）精裝修設(shè)計費含在精裝修總限額成本內(nèi)，由精裝修主責(zé)部門負(fù)責(zé)管理，精裝總設(shè)計費不宜超過精裝總成本的4%。（5）星級酒店、地標(biāo)建筑建議另行報批。（6）綠色咨詢費不超過30萬元/項目，建議控制在20萬元/項目以內(nèi)。3.2.2營銷費用限額：本指標(biāo)為項目為了銷售而發(fā)生的各類費用，包括營銷管理費、營銷推廣費、賣場營造費、中介銷售代理費、物業(yè)管理及客戶

6、服務(wù)等相關(guān)費用。營銷費用計算以銷售收入為基數(shù)。備注：（1）深圳項目由營銷中心負(fù)責(zé)營銷費總協(xié)調(diào)，進(jìn)入的新區(qū)域（城市）由營銷中心配合，項目公司負(fù)責(zé)總協(xié)調(diào)，已經(jīng)進(jìn)入的區(qū)域由城市公司負(fù)責(zé)其范圍內(nèi)的營銷費用總協(xié)調(diào)。（2）計費基礎(chǔ)為銷售項目第二階段成本目標(biāo)及盈利分析測算中的銷售收入，不受實際銷售收入增加影響。持有物業(yè)及保障性住房不計算營銷費用，物業(yè)管理及客戶服務(wù)等相關(guān)費用單計。（3）物業(yè)管理前期介入費列入總營銷費用控制，本內(nèi)容與當(dāng)前成本目標(biāo)體系中的“銷售費用”內(nèi)容一致。鋼筋、混凝土限量設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)：由于鋼筋及混凝土指標(biāo)是相互關(guān)聯(lián)的，因此將兩個指標(biāo)作為一個整體考慮，以下各項指標(biāo)均以“建筑面積”為基數(shù)，即采用GB

7、/T503532005建筑工程建筑面積計算規(guī)范計算的建筑面積。（1）整體地下室指標(biāo)：根據(jù)其特征，在指標(biāo)下達(dá)時分為三項指標(biāo)：擴大地下室、人防地下室及塔樓地下室，裙樓地下室可以參考擴大地下室，因為其上部建筑對其影響較小。備注：（1）策劃設(shè)計中心為設(shè)計管理部門，負(fù)責(zé)對鋼筋及混凝土限額指標(biāo)的總協(xié)調(diào)，并為項目公司（項目部）提供專業(yè)指導(dǎo)，并在成本目標(biāo)下達(dá)時提供專業(yè)意見。（2）地下部分限額的范圍：A）無地下室結(jié)構(gòu)：樁基礎(chǔ)以上，含基礎(chǔ)連系梁等，混凝土不含基礎(chǔ)墊層量。B）地下室部分：樁基承臺及以上，地下室天然基礎(chǔ)或筏板基礎(chǔ)及以上，地下室頂板及以下。限額指標(biāo)不含承臺及地下室或筏板底板墊層混凝土、不含地下室內(nèi)水池（

8、現(xiàn)澆鋼筋砼水池等）鋼筋及混凝土。（3）該限額指標(biāo)制定前提為：基礎(chǔ)類型為樁基礎(chǔ)，地下室底板為基礎(chǔ)承臺、底梁及底板的結(jié)構(gòu)形式，地下水位同埋深，頂板覆土以1.5米以內(nèi)為宜。若確定為筏板基礎(chǔ)或其他情形的，根據(jù)實際情況可在第二階段成本目標(biāo)下達(dá)限額指標(biāo)時做適當(dāng)調(diào)整。（4）消防車道區(qū)域的調(diào)整方法：按照地下室頂板上消防車道區(qū)域的面積，鋼筋增加10kg/平米,砼增加0.1立方/平米。（5）塔樓部分地下室，地上結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換對其指標(biāo)影響較大，不轉(zhuǎn)換按照80米內(nèi)、80米以上分類鋼筋按130kg/平米和140kg/平米，全轉(zhuǎn)換按照80米內(nèi)、80米以上分類鋼筋按160kg/平米和170kg/平米控制。（6）人防地下室在塔樓投

9、影下的，鋼筋指標(biāo)上限為180kg/平米。（7）地下室經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)應(yīng)同時評估地下室停車位停車效率與主材用量。地下室面積含設(shè)備房面積，但扣除贈送業(yè)主的面積+規(guī)劃要求的自行車位或可抵扣汽車位的摩托車位面積。A）人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積25%以內(nèi)，33平米/輛；B）人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積30%以內(nèi)，35平米/輛；C）人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積50%以內(nèi)，37平米/輛；D）人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積50%以上，40平米/輛。（2）地上標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)（該指標(biāo)含陽臺、凸窗等常規(guī)贈送面積）：適用標(biāo)準(zhǔn)層及不含轉(zhuǎn)換層的地上結(jié)構(gòu)。（3）地上部分綜合指標(biāo)：適用有露臺贈

10、送及轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)。該限額為地上部分的限額指標(biāo)，做面積贈送及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換時，需要滿足以下指標(biāo)（超大面積贈送的，需策委會明確同意贈送，并明確贈送面積及贈送方式，考核指標(biāo)需由成本委員在審議成本目標(biāo)時下達(dá)）。備注：（1）計算基礎(chǔ)面為地下室頂板面以上（不含地下室頂板）。（2）地上部分不含砌體拉結(jié)筋、屋面剛性防水鋼絲網(wǎng)，含建筑構(gòu)件內(nèi)鋼筋及砼。計算范圍從地下室底板以上，含屋面女兒墻及其他建筑構(gòu)件。分母為GB/T503532005建筑工程建筑面積計算規(guī)范計算的建筑面積。（3）標(biāo)準(zhǔn)層必須符合標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋及砼限額指標(biāo)，為了控制不合理的架空轉(zhuǎn)換，地上面積綜合含量指標(biāo)為剛性控制上限。（4）除入戶陽臺、生活陽臺、客廳陽臺、凸窗

11、以外的面積贈送，贈送經(jīng)過策委會確定并在會議紀(jì)要中明確，可以根據(jù)實際贈送的類型，在成本目標(biāo)中報成本委員會審議，能在改造后形成封閉房間的，參照標(biāo)準(zhǔn)層限額指標(biāo)，不能形成房間的按照結(jié)構(gòu)板建面積計算，控制指標(biāo)為鋼筋10kg/平米，砼0.16立方/平米。其他贈送方式均不調(diào)整限額設(shè)計指標(biāo)。外立面門窗標(biāo)準(zhǔn)限額：本限額適用于住宅產(chǎn)品。影響門窗成本構(gòu)成的因素包括鋁合金材料斷面選擇、鋁合金材料表面處理、玻璃選擇、五金選擇、門窗地面面積比等。鋁合金的成本限額需要從材料選擇及開窗率等方面綜合考慮，合理控制在合適水平。本限額指標(biāo)由窗地比及參照標(biāo)準(zhǔn)化研究成果的鋁合金門窗綜合價格共同構(gòu)成。（1）檔次與材料選用參照表（住宅）（

12、2）窗地比控制（住宅）計算方式為外墻門窗洞口面積/地上建筑面積，不含入戶門、裝飾百葉、采光井等。（3）鋁合金門窗綜合價格及鋁含量控制表（住宅）其中普通型材為華南區(qū)鋁合金標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計文件數(shù)據(jù)，同系列截面的斷橋型材用量較普通型材高40%。備注：（1）售價一線城市6萬/平米以下，二線城市3萬元/平米以下的住宅不得使用木包鋁等高檔材料。（2） 有保溫隔熱要求，但不適宜使用斷橋隔熱鋁型材的，可以選用塑鋼型材代替，但是中檔住宅及以下檔次產(chǎn)品，不得選用彩色覆膜工藝等高檔型材。（3）北方地區(qū)及其他區(qū)域的普通住宅建議使用塑鋼窗。外立面用材：影響成本的主要要素包括外立面材料選擇、施工工藝、外墻地面面積比等。外墻的成

13、本需從外墻的材料選擇和外墻地面面積比兩個方面控制，以地上建筑面積單方成本作為限額控制上限。（1）外立面用材參考表備注：（1）一類材料：干掛工藝的各類飾面、進(jìn)口石材、單價超250元/ m石材或其他面材、幕墻及其他高端的新工藝類材料。（2）二類材料：濕貼國產(chǎn)石材、劈開磚、火山灰磚、高檔合資品牌面磚。（3）三類材料：高級面磚、氟碳涂料、仿石涂料、質(zhì)感涂料等。（4）四類材料：普通面磚、普通涂料。（5）裝飾構(gòu)架：屋面裝飾功能構(gòu)架。（6）商業(yè)裙樓不適用于本限額指標(biāo)。（2）外立面用材綜合指標(biāo)及墻地比控制指標(biāo)（按地上建筑面積計算）。備注：（1）此外墻費用不含基層抹灰及保溫層，墻地比計算公式為：外墻墻面面積（含

14、外墻裝飾面、建筑造型展開面，不含陽臺底部涂料）/地上建筑面積。（2）墻地比指標(biāo)可作參考指標(biāo)，不作考核指標(biāo)。景觀工程費限額：為實施景觀工程而發(fā)生的工程費用，包含硬景（消防道路、園路及廣場等）、綠化、水景、景墻園建、外圍墻、組團(tuán)圍墻、雕塑小品、室外照明泛光、室外照明、標(biāo)識、人工濕地、500mm以內(nèi)厚種植土回填等。軟硬景及按照景觀面積單價均為剛性指標(biāo)。備注：（1）景觀工程單價調(diào)整系數(shù)：一線城市系數(shù)為1，二線城市系數(shù)為0.9，其他城市系數(shù)為0.8，山地景觀視情況可按展開面積作適當(dāng)調(diào)整。（2）保障性住房、兩限房及廉住房項目的景觀費用不適合本限額指標(biāo)范圍內(nèi)。（3）屋面景觀費用、空中花園景觀費用、別墅類產(chǎn)品

15、中的庭院內(nèi)景觀費用適合本限額范圍內(nèi)。（4）別墅類控制指標(biāo)不含庭院面積。毛坯交樓的庭院面積內(nèi)按100元/平米控制，設(shè)計建成交付的計入到精裝工程費。（5）硬質(zhì)景觀的界定為消防通道、園路、廣場、景墻、有硬鋪的水景面積、泳池鋪裝面積等。（6）景觀成本的控制主要從以下方面：A合理空間布局，投入到重點展示區(qū)域；B控制水景面積；C兼顧好本土特色與招商特色，用好本土飾材及植物；D充分利用現(xiàn)有地勢，避免過多造坡造山；E植物種類及配備合理；F控制硬景的面積比例；G控制重點景觀面積占總景觀面積比例。（7）特殊項目（如容積率高或占地較小的項目）的硬景控制比例由策委會確定。公共部位裝修標(biāo)準(zhǔn)限額：按照裝修區(qū)域分為大堂、地

16、下室電梯廳（大堂）、標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳、標(biāo)準(zhǔn)層過道、會所及公共衛(wèi)生間六個區(qū)域。在裝修標(biāo)準(zhǔn)上按照豪宅、準(zhǔn)豪宅、中檔住宅、普通住宅區(qū)分。對不同區(qū)域的單個大堂及會所面積確定合理值，避免盲目做大公共區(qū)域。（1）公共部位裝修標(biāo)準(zhǔn)，含軟裝、硬裝、空調(diào)設(shè)備及燈飾等全部費用。備注：（1）大堂及會所一線城市系數(shù)為1，二線城市系數(shù)為0.8，其他城市系數(shù)為0.7。（2）地下室大堂指標(biāo)準(zhǔn)同首層大堂標(biāo)準(zhǔn)的裝修，若地下室按照簡單裝修，應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)套用。銷售展示裝修標(biāo)準(zhǔn)限額。（1）樣板房建造標(biāo)準(zhǔn)上限管理各區(qū)域城市樣板房建造標(biāo)準(zhǔn)上限以下表標(biāo)準(zhǔn)乘以相應(yīng)系數(shù)確定：備注：（1）豪宅項目樣板房設(shè)計為非標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容，低端項目不做樣板房，只做

17、準(zhǔn)豪宅及中檔住宅項目的樣板房限額。（2）調(diào)整系數(shù)一線城市系數(shù)為1.0，二線城市系數(shù)為0.8，其他城市系數(shù)為0.7。（3） 建造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計費按實際裝修面積計算，其中陽臺、露臺和帶裝修的庭院按一半面積計算。（4）硬裝包含裝修材料、人工費、潔具、工程燈具、五金、空調(diào)、櫥柜、固定家具和電器等，軟裝配飾包含活動家具、飾品、窗簾、吊燈、植物、掛畫等。（5）營銷主責(zé)部門可以根據(jù)營銷需要，適當(dāng)調(diào)整樣板房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，但不得超過上限的20%，費用包含在營銷費用總額中。（2）銷售中心建造標(biāo)準(zhǔn)（不含設(shè)計費）備注：（1） 造價按實際裝修面積進(jìn)行計算。（2）硬裝包含裝修材料、人工費、潔具、空調(diào)、其他固定電器等，軟裝包含家

18、具、飾品、窗簾、吊燈、植物、掛畫、水吧酒水等。后評價階段：（1）項目總結(jié)應(yīng)有限額設(shè)計執(zhí)行情況專篇，說明各階段限額設(shè)計執(zhí)行情況；（2）財務(wù)結(jié)算價格應(yīng)與各階段限額設(shè)計進(jìn)行對比。限額成本的檢查（1）設(shè)計主責(zé)部門檢查：設(shè)計主責(zé)部門在月報中對限額設(shè)計執(zhí)行情況要求相關(guān)部門報備。（2）成本主責(zé)部門檢查：A）在各階段方案上策委會時，主責(zé)設(shè)計部門會同對應(yīng)的成本部門（控股策劃設(shè)計中心為主責(zé)的項目對口成本部門為控股成本管理部，項目公司為主責(zé)的項目對口成本部門為項目公司成本部）復(fù)核設(shè)計是否符合限額指標(biāo)要求，超限額指標(biāo)的應(yīng)書面告知主責(zé)設(shè)計部門及設(shè)計管理部門限額執(zhí)行情況；B在第二階段成本目標(biāo)下達(dá)過程中，控股成本管理部會同

19、項目公司、項目部成本口復(fù)核各項指標(biāo)是否在限額指標(biāo)范圍內(nèi)，若超限額指標(biāo)時，應(yīng)書面通知設(shè)計主責(zé)部門及設(shè)計管理部門限額執(zhí)行情況；C）在初步設(shè)計完成后，由項目公司、項目部成本口復(fù)核各項指標(biāo)是否在限額指標(biāo)范圍內(nèi)，若超第二階段成本目標(biāo)下達(dá)的限額指標(biāo)時，應(yīng)書面通知設(shè)計主責(zé)部門及設(shè)計管理部門限額執(zhí)行情況；D）在施工圖完成設(shè)計后，正式出圖前由設(shè)計部門先行提交白圖給項目公司、項目部成本口，通過快速計算，在規(guī)定的時間內(nèi)復(fù)核主要限額指標(biāo)，若未達(dá)到限額設(shè)計要求，應(yīng)由設(shè)計主責(zé)部門會同設(shè)計部門進(jìn)行優(yōu)化，屬剛性要求的指標(biāo)未達(dá)到限額范圍內(nèi)的，若因工期原因不能優(yōu)化的，需公司分管總同意方可進(jìn)入施工階段。限額設(shè)計的執(zhí)行情況的考核（1

20、）限額內(nèi)容相關(guān)主責(zé)部門的考核。將限額設(shè)計的執(zhí)行情況作為績效考核的內(nèi)容，其中涉及到項目公司、項目部、精裝修景觀部、策劃設(shè)計中心、成本管理部、營銷部門等。（2）對外部機構(gòu)的獎懲。制定履約評價細(xì)則，將限額設(shè)計的執(zhí)行能力作為重要考核指標(biāo)之一，并可進(jìn)行適當(dāng)?shù)莫剳?，具體的獎懲辦法應(yīng)按照公司相關(guān)管理制度進(jìn)行審批。附則本指引每年修訂。第三部分中海集團(tuán)設(shè)計限額指標(biāo)第四部分：佳兆業(yè)集團(tuán)限額指標(biāo)一.佳兆業(yè)綜合限額指標(biāo)說明：1.項目檔次界定：以片區(qū)正在銷售的某一樓盤（該樓盤售價約為片區(qū)平均價）為典型樣板，將本項目與典型樣板對比并確定檔次，檔次確定原則為：超高檔，售價片區(qū)典型樣板房價130%；高檔，片區(qū)典型樣板房價11

21、0%售價片區(qū)典型樣板房價130%；中檔，片區(qū)典型樣板房價90% 售價片區(qū)典型樣板房價110%；利潤率目標(biāo)銷售凈利潤率，一律按降一檔次定位；如片區(qū)樓盤均為高檔或超高檔，則直接參照其標(biāo)準(zhǔn)；我司現(xiàn)有開發(fā)樓盤均為高檔。2.調(diào)整系數(shù)取值：凈利潤率目標(biāo)銷售凈利潤率，調(diào)整系數(shù)取0.9；售價8000元，且凈利潤率目標(biāo)銷售凈利潤率，調(diào)整系數(shù)取1；8000元售價12000元，且凈利潤率目標(biāo)銷售凈利潤率，調(diào)整系數(shù)取1.05；售價12000元，且凈利潤率目標(biāo)銷售凈利潤率，調(diào)整系數(shù)取1.1；3.限額指標(biāo)按調(diào)整系數(shù)調(diào)整后凈利潤率需滿足目標(biāo)銷售凈利潤率要求；二.佳兆業(yè)鋼筋及混凝土限額指標(biāo)說明：1、本限額指標(biāo)作為各下屬公司一般工程結(jié)構(gòu)含鋼量及砼含量的上限，設(shè)計任務(wù)書中的設(shè)計限額指標(biāo)應(yīng)根據(jù)工程特點在此基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，且不得超過本指標(biāo)。2、結(jié)構(gòu)鋼材及混凝土包含剪力墻、柱、梁、樓板、空調(diào)板、窗臺板、陽臺欄板、外墻線腳、屋頂構(gòu)件等混凝土結(jié)構(gòu)的受力及構(gòu)造鋼筋；不含施工措施及損耗部分鋼筋、預(yù)埋件鋼筋、圈梁、過梁、構(gòu)造柱、砌體拉結(jié)筋、混凝土