某地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目定位建議

1、閩泰濱海之窗第一部分市場(chǎng)調(diào)研分析一、近期片區(qū)市場(chǎng)熱點(diǎn)1、總體市場(chǎng)分析七月份，我市商品房預(yù)售面積為 72.5萬平方米，繼6月份 之后繼續(xù)保持良好的態(tài)勢(shì)，相對(duì)于 4、5月份都有大幅增長(zhǎng)，比 上半年平均每月63.6萬平方米上升14%。從預(yù)售商品住宅的結(jié)構(gòu)來看，均價(jià)在每平方米6000元以上 的住宅預(yù)售面積占總預(yù)售面積的 42.52%,與今年6月相比上升 0.94個(gè)百分點(diǎn)，和今年上半年相比上升了 8.84個(gè)百分點(diǎn)，表明 我市住宅的消費(fèi)水平在不斷上升。通過分析本月各區(qū)住宅銷售情況可以發(fā)現(xiàn)， 與6月份相比， 只有福田區(qū)住宅銷售面積增長(zhǎng)了 36.9%，均價(jià)也相對(duì)上升，而 其他五區(qū)的銷售面積及均價(jià)均有所下降。2

2、003年前四個(gè)月，南山區(qū)在批準(zhǔn)預(yù)售面積方面超越福田區(qū)， 躍居全市第一位。南山區(qū)房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展主要依靠華僑城、 后海和前海三大片區(qū)鼎力而為。2、片區(qū)市場(chǎng)分析2-01、商業(yè)新中心提升居住質(zhì)量這兩年，由于華強(qiáng)北商業(yè)空間的日益縮小，華強(qiáng)北品牌商家紛 紛進(jìn)駐南山中心區(qū)附近。兩年前，曼哈首次將分店開在南山，最近兒童世界也在南山開了分店，友誼城分店不久將在保利城露面，加 上多年來海雅百貨、姊妹城百貨以及各種國(guó)際品牌超市的入駐，南 山中心區(qū)，已經(jīng)逐漸形成了羅湖東門、福田華強(qiáng)北之外深圳的第三 個(gè)商業(yè)中心，而南山相對(duì)較高的人均 GDP也預(yù)示了這些商業(yè)中心將 有自己的發(fā)展前途。商業(yè)中心的集聚、時(shí)尚概念的形成，無疑

3、提升 了樓盤的居住質(zhì)量，刺激著周邊樓盤人氣的聚集。2-02、山南已成為深圳房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)到目前為止，南山中心區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地已轉(zhuǎn)讓超過七成多。2002年的“十強(qiáng)企業(yè)”其中中海、華僑城、招商、卓越、京基、振業(yè)等6家企業(yè)的項(xiàng)目重心都在南山。2003年第一季度“樓盤銷售前10名”， 無論是按金額，還是按面積，南山都占據(jù)絕對(duì)多的優(yōu)勢(shì)，事實(shí)表明， 目前南山已成為深圳房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)。2-03、中小戶型走旺，豪宅市場(chǎng)乏力南山一直是深圳的高新技術(shù)基地和教育基地，由于高新區(qū)開發(fā) 越來越熱，而高新技術(shù)企業(yè)里基本上都以年輕人為主，這就衍生出 了一個(gè)龐大的樓盤需求市場(chǎng)。所以，近年來，南山特別是南山中心 區(qū)一直處于樓盤的春

4、天。呼應(yīng)這一市場(chǎng)需求南山中心區(qū)目前在建項(xiàng) 目大部分是以兩房、三房為主的小盤或中盤。2-0 4、南山商業(yè)中心區(qū)規(guī)模效應(yīng)及板塊輪動(dòng)效應(yīng)在減弱南山商業(yè)中心區(qū)前所未有的銷售良好勢(shì)頭，成因主要是后海和 前海房地產(chǎn)市場(chǎng)兩在板塊輪動(dòng)所帶來的規(guī)模效應(yīng)，“到后海置業(yè)去”、“到前海置業(yè)去”已成為近幾年深圳人置業(yè)的一個(gè)潮流，因此后海、 前海的知名度提高了，形成了氣候。但隨著后期政府對(duì)后海住宅開發(fā)的控制，片區(qū)住宅供應(yīng)量在逐步減少，導(dǎo)致片區(qū)住宅緊俏的同時(shí)相應(yīng)降低了規(guī)模效應(yīng)。2-05、片區(qū)項(xiàng)目宣傳成本拉升“海灣決戰(zhàn)”產(chǎn)生濱海16強(qiáng)，16強(qiáng)建筑面積至少都在15萬平 方米以上，初步統(tǒng)計(jì)濱海16強(qiáng)加起來的已取得預(yù)售證的銷售面積

5、接 近300萬平方米，碧海云天、鼎太風(fēng)華、陽(yáng)光棕櫚園、星海名城、 蔚藍(lán)海岸、海月二期、陽(yáng)光帶 海濱城、泰華、百仕達(dá)項(xiàng)目、金域藍(lán) 灣、翠堤灣、漾日灣畔等濱海大盤云集，至使短期內(nèi)濱海樓市供應(yīng) 大增，競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是各樓盤宣傳規(guī)模幾乎都比較大，由此濱海大盤 宣傳成本被大大拉升，如碧海云天一、二期所打入的推廣費(fèi)用高達(dá) 5000多萬，相信海月二期、陽(yáng)光帶 海濱城也有上千萬宣傳費(fèi)用。這 種大宣傳的手法，雖然產(chǎn)生了名盤效應(yīng)，但最終的效果卻不盡如人意、。2-06、大規(guī)模拉長(zhǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)線，面臨品牌陳舊的負(fù)面影響大社區(qū)、大規(guī)模未必是好事，一個(gè)品牌推出來，必將會(huì)面臨品 牌陳舊的負(fù)面影響。大規(guī)模拉長(zhǎng)以后，樓盤可宣傳的賣點(diǎn)方面

6、已很 少。片區(qū)內(nèi)一些知名大盤，后期雖對(duì)項(xiàng)目的賣點(diǎn)及形象進(jìn)一步深化 和提升，對(duì)自身品牌進(jìn)一步包裝推廣，但最終面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)立該表 現(xiàn)出品牌支撐點(diǎn)乏力的弱點(diǎn)。樓盤名稱天驕華庭所屬區(qū)域南山區(qū)后海片區(qū)樓盤名稱城市印象所屬區(qū)域南山區(qū)后海片區(qū)地理位置由6棟濱4海大元與后海大道高層住宅組成,規(guī)模類型深圳市蘭江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6棟18筲2劃代高層住宅組成中原深圳市蘭華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理深圳市招地建問設(shè)計(jì)有限公司投資商建筑設(shè)計(jì)招商澳大設(shè)計(jì)有限公司推筑時(shí)間2003.1發(fā)售時(shí)間2003.4園林設(shè)計(jì)入伙時(shí)間推出時(shí)間2003萬 底m2占地面積1戶00型建筑面一房00 m42140.31%30四房戶型類型戶型類型

7、車業(yè)數(shù)量物業(yè)管理深 項(xiàng)目小結(jié)深首 項(xiàng)目小結(jié)甘首屆積型單身公寓.32房 107.18 -二44.17面積數(shù)比?數(shù)例比588例元/m242007元 / m228.15 7732 18%40.8325魯375.331 叨167000 元/ r%5300元/m425復(fù)式63戶146.1-W7.0792.5382124.71車位價(jià)率218.77 復(fù)式 1.31161.73233.468%65%已認(rèn)籌約370個(gè)深圳市羅伯特管家顧數(shù)有限公司3 元/ m2半圍合式住宅小商物業(yè)管兩然采光綠色地下車庫(kù)：中央和底層（第四棟）架空花園、tr2.6 元平米上月為南北朝向；自 10樓高空近3000平方米的全架空運(yùn)動(dòng)休閑地

8、帶，6米高無限視野、戶戶有最大為 50M2的陽(yáng)光花房; 圳第一個(gè)推行英式管家高級(jí)管理服務(wù)模式的住宅小區(qū)； 創(chuàng)保姆公寓；創(chuàng)多功能組合戶型等等。268929282003.09 2003.09、片區(qū)內(nèi)個(gè)盤點(diǎn)評(píng)樓盤名稱藍(lán)山美墅所屬區(qū)域南山區(qū)后海片區(qū)地理位置濱海大道與環(huán)西路交匯處規(guī)模類型由5棟1823層高層住宅組成發(fā)展商深圳市方興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司投資商建筑設(shè)計(jì)澳大利亞柏濤/市設(shè)計(jì)總院建筑商園林設(shè)計(jì)奧雅（加拿大）園境師事務(wù)所推出時(shí)間20038發(fā)售時(shí)間預(yù)計(jì) 2003.9.封頂時(shí)間入伙時(shí)間占地面積m2建筑面積m綠化率30%總戶數(shù)戶型類型戶型三房四房五房復(fù)式面積m89-13314

9、5-192236230-256戶數(shù)8565123221比例60.2%36.0%2.3%1.5%起價(jià)4200元/m均價(jià)5450元/m銷售率已認(rèn)籌約400個(gè)車位數(shù)量戶均車位數(shù)車位價(jià)格物業(yè)管理戴德梁行（顧問）管理費(fèi)2.6元/平米/月項(xiàng)目小結(jié)售樓熱線調(diào)查日期2003.09.樓盤名稱海印長(zhǎng)城2期所屬區(qū)域南山區(qū)后海片區(qū)地理位置后海大道以西、環(huán)北路以南規(guī)模類型由7棟1522層高層住宅組成發(fā)展商長(zhǎng)城地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司策劃代理長(zhǎng)城地產(chǎn)/英聯(lián)置業(yè)投資商長(zhǎng)城地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司建筑設(shè)計(jì)香港巴馬丹拿/設(shè)計(jì)裝飾工程公司建筑商金眾（集團(tuán)）股份有限公司園林設(shè)計(jì)美國(guó)EDSA/北京東方園林推出時(shí)間2003. 4.發(fā)售

10、時(shí)間2003. 5.封頂時(shí)間入伙時(shí)間占地面積22574 m2建筑面積90308 m綠化率40%總戶數(shù)840戶戶型類型戶型二房三房四房五房面積m戶數(shù)8565123221比例60.2%36.0%2.3%1.5%起價(jià)4300元/m均價(jià)5600元 /m銷售率約30%車位數(shù)量約800個(gè)戶均車位數(shù)約1: 1車位價(jià)格物業(yè)管理長(zhǎng)城物業(yè)管理有限公司管理費(fèi)2.5元/平米/月項(xiàng)目小結(jié)售樓熱線26433888調(diào)查日期2003.09.樓盤名稱漾日灣畔所屬區(qū)域南山區(qū)后海片區(qū)地理位置濱海大道與后海濱路交匯處規(guī)模類型7棟28-34層高層住宅組成發(fā)展商深圳國(guó)基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理置業(yè)國(guó)際投資商建筑設(shè)計(jì)王董國(guó)際設(shè)計(jì)工作室建

11、筑商園林設(shè)計(jì)泛亞易道推出時(shí)間2002.12.發(fā)售時(shí)間2003.3.封頂時(shí)間2003.3.入伙時(shí)間2004.5.占地面積24233 m2建筑面積約 130000 m綠化率40%總戶數(shù)1133 戶戶型類型戶型二房三房四房五房復(fù)式面積m70 7980 140140200200300300戶數(shù)3166231741745比例27.89%54.98%15.36%15.36%0.44%起價(jià)4800元/m均價(jià)6300 元/ m2銷售率約30%車位數(shù)量768個(gè)戶均車位數(shù)0.68車位價(jià)格物業(yè)管理自管管理費(fèi)2.8元/平米/月項(xiàng)目小結(jié)1、提前近兩年時(shí)候進(jìn)行形象宣傳2、項(xiàng)目密度大3、地處南山中心文化區(qū)，屬于濱海第一線4

12、、定位于南山區(qū)咼檔物業(yè)，倡導(dǎo)國(guó)際濱海文化5、提出海居文化概念，以濱海為項(xiàng)目主打賣點(diǎn)售樓熱線26060888調(diào)查日期2003.09.樓盤名稱招商海月二期所屬區(qū)域南山區(qū)后海片區(qū)地理位置后海大道與工業(yè)九路交匯處規(guī)模類型28棟小高層、高層發(fā)展商招商地產(chǎn)代理自售設(shè)計(jì)院華森設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)雅科本建筑商中建二局交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯房推出時(shí)間2001.12發(fā)售時(shí)間2002.4封頂時(shí)間入伙時(shí)間2002年底占地面積286000 m建筑面積2169000 M綠化率80%總戶數(shù)1211戶型類型戶型二房三房四房復(fù)式面積m287-90111-124143150-398戶數(shù)比例15%35%40%5%起價(jià)4600均價(jià)6300銷售率85%

13、車位數(shù)量968戶均車位數(shù)0.8車位價(jià)格物業(yè)管理招商物業(yè)管理費(fèi)213.2 元 /M項(xiàng)目小結(jié)發(fā)展商的品牌和本身社區(qū)的規(guī)模造就了招商海月的優(yōu)良品牌效應(yīng)，冋時(shí)戶型設(shè)計(jì)都比較合 理，規(guī)劃中注重居住環(huán)境的演繹。 另外后海片區(qū)整體的發(fā)展，周邊開發(fā)了大量的高尚住宅小區(qū)，客戶對(duì)片區(qū)的未來生活的大環(huán)境充滿信心。但目前而言，交通不便對(duì)項(xiàng)目的影響較大。目前銷售處于尾盤狀態(tài)，發(fā)展商主要精力集中于“陽(yáng)光帶海濱城”開發(fā)，本項(xiàng)目處于自 然銷售狀態(tài)，高層單位銷售困難。售樓熱線調(diào)查日期樓盤名稱蔚藍(lán)海岸三期一一藍(lán)鉆所屬區(qū)域南山區(qū)后海片區(qū)地理位置后海路以東，創(chuàng)業(yè)路以南規(guī)模類型11棟高層，11-30層，其中7棟18層，2棟11層，2棟

14、30層發(fā)展商卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司策劃代理卓越集團(tuán)策劃中心投資商卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司建筑設(shè)計(jì)澳大利亞Peddle Thorp設(shè)計(jì)師事務(wù)所機(jī)械工業(yè)部深圳設(shè)計(jì)研究院建筑商江蘇省建筑安裝工程公司深圳一公司華西一公司園林設(shè)計(jì)英國(guó)雅博奧頓國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司（ADI ）推出時(shí)間2002.11發(fā)售時(shí)間封頂時(shí)間入伙時(shí)間占地面積70320.22m2建筑面積203210.14 m綠化率58.7%總戶數(shù)1421戶型類型戶型三房四房五房復(fù)式面積m89-133145-192236230-256戶數(shù)8565123221比例60.2%36.0%2.3%1.5%起價(jià)5700元/m均價(jià)6300元 /m銷售率45%車位數(shù)量1050戶

15、均車位數(shù)0.74車位價(jià)格8.5-9 萬/個(gè)物業(yè)管理卓越物業(yè)管理公司管理費(fèi)2.8元/平米/月項(xiàng)目小結(jié)蔚藍(lán)海岸推出的最為高檔的一期，配有獨(dú)立會(huì)所、泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等多種戶外活動(dòng)設(shè)施，以及幼 兒園、凈菜超市、商業(yè)街等生活設(shè)施。南區(qū)銷售較好，已經(jīng)入伙，現(xiàn)正主推北區(qū)咼層單位，均價(jià)在6000兀/ m2左右。米的層高消除了大開間的壓抑感北師大附屬學(xué)校座落在小區(qū)中，是南山著名教育樓盤，提供幼兒園至高中一條龍教育服務(wù)。售樓熱線2640088826052222調(diào)查日期2003.09二、未來供應(yīng)及發(fā)展趨勢(shì)(1)存量供應(yīng)在售樓盤一覽表(單位：平方米)物業(yè)名稱開盤日期可售面積銷售率存量蔚藍(lán)海岸二期2002.12203210

16、45%111766海印長(zhǎng)城一期2002.511398280%22796海印長(zhǎng)城二期2003.79021835%58642招商海月二期2001.1216900080%33800陽(yáng)光帶海濱城一期2002.9142522.9170%42757陽(yáng)光帶海濱城二期2003.6128591.613%111875天驕華庭2003.58060065%28210育德家園2003.550071.7945%27539云海天城世家2002.118359240%50155誠(chéng)品雅筑2002.126315535%41051華彩天城2003.523797.6740%14279城品雅筑2003.338055.5765%13319

17、漾日灣畔2003.4128231.9930%89762總計(jì)645951從目前片區(qū)內(nèi)物業(yè)的銷售情況看，小戶型樓盤銷售業(yè)績(jī)良好， 片區(qū)的平均銷售率已過半，尤其是中小戶型及低價(jià)樓盤的銷售速度 較快，后期的剩余的中大戶型銷售壓力大， 特別是四房以上的單位 目前的存量達(dá)到了 64萬多平方米。（2）潛在供應(yīng)從片區(qū)在建樓盤及即將啟動(dòng)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)（不完全統(tǒng)計(jì)）得知，未 來一年內(nèi)住宅的總供應(yīng)量將達(dá)到 65萬多平方米。樓盤建筑面積南山美墅55000城市印象42100蔚藍(lán)雅苑27577西海明珠176600東方新地苑54506綠海名都120000海闊天空雅苑80000海怡東方100017總計(jì)653300因此，未來1年內(nèi)片

18、區(qū)總體供應(yīng)量將達(dá)到130萬平方米左右（存量供應(yīng)+潛在供應(yīng)）第二部分 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目基本資料1、區(qū)位分析 :項(xiàng)目北臨濱海大道，南臨環(huán)北路，東臨環(huán)東路，西側(cè)臨近后海 路 , 處于南山商業(yè)文化中心區(qū)的中心。規(guī)劃建設(shè)中的南山商業(yè)文化中心，北起學(xué)府路，南至創(chuàng)業(yè)路， 西到南油大道， 東至后海灣， 總用地面積 135.5公頃，目前用地多半 是填海而成。南山商業(yè)文化中心區(qū)由澳大利亞布里斯班城市綜合設(shè) 計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)，該區(qū)被深圳市政府定位為西部商業(yè)、文化、金融的 中心。濱海大道和后海大道呈 “十”字型貫通整個(gè)中心區(qū)，并與中心 區(qū)的其它次干道一起將片區(qū)分割成方格網(wǎng)狀骨架結(jié)構(gòu)，形成了網(wǎng)絡(luò) 化交通體系。南山商業(yè)文化中

19、心占地 135 萬平方米，規(guī)劃總建筑面 積為 222 萬平方米，其中住宅建筑面積為 121 萬平方米，辦公建筑 面積 44 萬平方米、商業(yè)建筑面積 31 萬平方米，將建設(shè)金融大廈、 信息中心、文化娛樂中心、休閑廣場(chǎng)等，這些設(shè)施均按國(guó)際水準(zhǔn)規(guī) 劃設(shè)計(jì)。此外，中心區(qū)還在水景方面做足 “文章 ”將水體引入中 心廣場(chǎng)，將現(xiàn)代城市景觀、人工景觀、自然景觀融為一體，創(chuàng)造出 不同層次特色的景觀。東區(qū)未來將建成 21 世紀(jì)最具現(xiàn)代化氣息，深 圳最大的純?yōu)I海住宅區(qū)。2、項(xiàng)目規(guī)模 :本項(xiàng)目是集住宅、商業(yè)和辦公三種功能為一體的大型建筑群，由12棟1833層住宅塔樓、2層商業(yè)裙樓和1棟19層辦公樓組成?？傉嫉孛娣e 5

20、4352.8 平方米，總建筑面積 266721.89 平方米，容積率 4.47 ，總戶數(shù)為 1 4 1 6戶，機(jī)動(dòng)車車位 980 個(gè)其它經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) : 住宅部分 ：住宅面積：162849.70 m2凈菜市場(chǎng)：2001.53 m 居委會(huì)： 117.23 m 社區(qū)健康中心： 117.23 m 辦公部分 ：辦公: 20475.35 m公建部分 :幼兒園: 2500.7 m商業(yè)面積： 14991.59 m辦公: 273 m書店： 200.31 m文化活動(dòng)站 : 305.79 m商業(yè): 1667.76 m合計(jì)：205295.19 m （除自行車車庫(kù)、機(jī)動(dòng)車車庫(kù)和架空層面積）3、產(chǎn)品設(shè)計(jì)1 、建筑規(guī)劃本

21、項(xiàng)目基地為一東西長(zhǎng)、南北短的梯形地塊，形狀較為方正。 總體規(guī)劃原則是將建筑沿基地周邊布置，圍合出一個(gè)寬敞的中心庭 院，讓住戶享有充裕的活動(dòng)空間。圍合式的布局使建筑的間距最大 化，從而減弱了住戶的對(duì)視問題，并能提高小區(qū)內(nèi)的采光、通風(fēng)效 果。建筑整體布局為南低北高，對(duì)通風(fēng)和觀景非常有利，并使天際線錯(cuò)落有致，整體效果富有趣味性。2、建筑設(shè)計(jì)在住宅單體設(shè)計(jì)上， 主要運(yùn)用現(xiàn)代主義風(fēng)格， 演繹出一股清爽、 俊朗的氣息。標(biāo)準(zhǔn)層為46戶每層，提高了住宅的實(shí)用率?！暗健?平面的設(shè)計(jì)能提高空間的使用率，并能提供多朝向的戶型讓客戶選 擇。獨(dú)有的躍式入戶花園，豐富了住宅的戶內(nèi)空間，同時(shí)讓空間更 富趣味性。部分戶型的

22、客廳和餐廳采用聯(lián)體大面積落地玻璃窗，使 空間更為明亮、通透，品質(zhì)感得以提升。部分車庫(kù)為半地下空間， 節(jié)省了投資和維護(hù)費(fèi)用的同時(shí)，更消除了車庫(kù)“悶、暗、臟”的感 覺。3、園林設(shè)計(jì) 由于半地下車庫(kù)的設(shè)置，形成了東西兩區(qū)不同的高差。中心園 林自然地形成了兩部分，達(dá)到“干與濕” 、“動(dòng)與靜”的分區(qū)。這種 分區(qū)，恰恰是傳統(tǒng)的“陰陽(yáng)相生”的一種體現(xiàn)。在中心庭院中，可 以設(shè)置各種跌落式水體、建筑小品、雕塑等設(shè)施，營(yíng)造出一個(gè)極富 層次、趣味休憩空間。如果能在游泳池旁邊構(gòu)筑一個(gè)多功能會(huì)所， 將會(huì)給環(huán)境添上“點(diǎn)睛”的一筆。4、交通網(wǎng)絡(luò) 項(xiàng)目均為城市主次交通干道，交通網(wǎng)絡(luò)非常發(fā)達(dá)。就目前情況 來說，項(xiàng)目所在片區(qū)公共

23、交通系統(tǒng)還不十分發(fā)達(dá)。但從現(xiàn)階段的發(fā) 展來看，隨著南山中心區(qū)進(jìn)一步開發(fā)，公交系統(tǒng)已逐漸改善。項(xiàng)目臨近濱海大道，拉近了福田及南山兩大區(qū)域的距離。本項(xiàng)目東面規(guī) 劃有一個(gè)公交總站，將來可享用便利、快捷的公共交通。另外，在 建的西部通道和待建的地鐵 5號(hào)線將給項(xiàng)目帶來無限的便利和一定 的升值潛力?，F(xiàn)時(shí)主要公交路線列表如下：大巴線路：22 松湖一南新路口105海上世界一清水河201南頭一草埔210月亮灣一世界之窗217海上世界一南頭226 赤灣一西麗湖331蛇口港一松岡汽車站337火車站一海上田園113 東方神曲一蛇口碼頭204建設(shè)路一蛇口K113 蓮塘一蛇口碼頭K204 建設(shè)路一蛇口小巴線路：423火

24、車站西一青青世界427皇崗口岸一海上世界431 蛇口港一上梅林432媽灣一皇崗村433赤灣一銀湖客運(yùn)站435西麗湖一太子山莊436同樂村一海上世界437東角頭港一桃園村453人才大市場(chǎng)一南油酒店456人才大市場(chǎng)一蛇口港462布吉海關(guān)一南油465草埔一南油大廈483 蛇口港一福田客運(yùn)站501 蛇口港一機(jī)場(chǎng)505蛇口港新安客運(yùn)站541冃冃世界一布吉5、配套設(shè)施南山區(qū)在這十年的建設(shè)當(dāng)中，已形成了頗具規(guī)模的商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施。現(xiàn)將已投入使用的設(shè)施明細(xì)如下：1）文化設(shè)施南山區(qū)圖書館南山書城（即將投入使用）南山區(qū)文體中心南油文化中心2）教育設(shè)施幼兒園：南山幼兒園、貝貝中英文雙語幼兒園、卓越國(guó)際幼兒

25、園（在建）、小學(xué)：南油小學(xué)、后海小學(xué)、卓越小學(xué)（在建）中學(xué)：華明學(xué)校、后海中學(xué)（在建）、卓越中學(xué)（規(guī)劃中）3）醫(yī)療設(shè)施南山區(qū)人民醫(yī)院蛇口聯(lián)合醫(yī)院4）商業(yè)設(shè)施百貨超市：海雅百貨、人人樂購(gòu)物廣場(chǎng)、歲寶百貨、沃爾瑪超市、兒童世界市場(chǎng)：桂廟市場(chǎng)、粵海市場(chǎng)、后海市場(chǎng)5）飲食、娛樂設(shè)施飲食：假日酒店、南海酒店、繽紛假日酒樓、東濱路食街娛樂：太子路酒吧街、海上新世界（將投入使用）6) 金融、郵政、證券金融：招商銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等郵政：證券：國(guó)通證券另外，項(xiàng)目所在的南山商業(yè)文化中心將建有以下設(shè)施:博物館環(huán)球影視城歌劇院五星級(jí)酒店海洋公園中心區(qū)醫(yī)院中心區(qū)第一中學(xué)海岸商業(yè)廣場(chǎng)、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)(S)劣

26、勢(shì)(W)區(qū)位噪音規(guī)模發(fā)展商品牌規(guī)劃設(shè)計(jì)(總體規(guī)劃、主體、戶型、會(huì)所園林)幼兒園配套景觀機(jī)會(huì)(0)威脅仃)南山商業(yè)中心區(qū)前景價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)西部通道政府部門咼度關(guān)注片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)置業(yè)西移產(chǎn)品同質(zhì)化三、項(xiàng)目賣點(diǎn)整合我們的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）機(jī)會(huì)（0）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)克服劣勢(shì)中心中的中心，從戰(zhàn)略角度包裝 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越生活，突出項(xiàng)目自身設(shè)計(jì)理 念及強(qiáng)調(diào)周邊完善的文 化生活配套片區(qū)前景，孩子的未來中心區(qū)壓軸樓王，突出項(xiàng)目規(guī)模 優(yōu)勢(shì)A、區(qū)政府指定示范小區(qū)，充分 借助政府對(duì)西部通道的重視，通 過事件炒作包裝項(xiàng)目品牌，增強(qiáng) 客戶置業(yè)信心B、IT時(shí)代總部經(jīng)濟(jì)典范，隨著 西部通道的開通，項(xiàng)目地理位置 的戰(zhàn)略意義進(jìn)一步提升C、一站式娛樂、休閑，強(qiáng)調(diào)周 邊配套優(yōu)勢(shì)，忽略會(huì)所劣勢(shì)D、濱海景觀第一線，突出項(xiàng)目 延濱海大道物業(yè)的景觀優(yōu)勢(shì)，緩 和噪聲影響威脅（T）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化威脅減少劣勢(shì)歸避威脅片區(qū)珍藏版咼性價(jià)比、品質(zhì)生活片區(qū)休閑娛樂文化生活定位投資前景、商業(yè)騎樓，突出項(xiàng)目的個(gè)性 化設(shè)計(jì)、充分利用圍墻及前廣場(chǎng)包裝 突出項(xiàng)目規(guī)模、強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目硬件配套及高科技 產(chǎn)品興用，給到項(xiàng)目?jī)r(jià)格較硬的 支撐、延濱海大道物業(yè)設(shè)隔音玻璃、通過戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)包裝優(yōu)越 生活方式，歸避市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)四、客戶定位1、目標(biāo)客戶特征1）年齡特