沈陽市于洪區(qū)永安大廈BT項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司沈陽市于洪區(qū)永安大廈BT項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2012年12月目錄第一部分 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及結(jié)論3一、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)3二、可行性研究結(jié)論及建議3第二部分 城市背景綜述4一、城市背景41、城市簡介42、行政轄區(qū)概況43、地形地貌及氣候特點(diǎn)54、交通條件5二、城市綜合評(píng)價(jià)51、人口規(guī)模52、GDP：73、居民生活水平：84、財(cái)政收支：85、固定資產(chǎn)投資：96、社會(huì)消費(fèi)：107、城市發(fā)展規(guī)劃：118、城市宏觀總結(jié)15第三部分 市場研究16一、土地市場161、近年土地出讓情況：162、近年土地成交價(jià)格情況分析：16二、房地產(chǎn)投資開發(fā)概況171、房地產(chǎn)投資172、房

2、地產(chǎn)開發(fā)概況17三、商品房市場價(jià)格18四、市場供需分析18五、市場版塊分析191、市場版塊劃分192、區(qū)域版塊供需分析213、區(qū)域版塊價(jià)格和典型樓盤22六、房地產(chǎn)市場總結(jié)23第四部分 項(xiàng)目擬投資理由分析24第五部分 項(xiàng)目概況25一、意向地塊基本情況251、地塊位置：252、用地指標(biāo)：25二、宗地現(xiàn)狀：26三、項(xiàng)目周邊的狀況：28四、大市政配套：28五、項(xiàng)目前期進(jìn)展概況：28六、項(xiàng)目SWOT分析291、優(yōu)勢（strengths）：292、劣勢（weaknesses）：293、機(jī)會(huì)（opportunities）：294、威脅（threats）：30第六部分 項(xiàng)目擬定位方案及工程銷售計(jì)劃31一、項(xiàng)目

3、擬定位方案311、項(xiàng)目定位：312、目標(biāo)客戶群定位：313、價(jià)格定位：32二、工程及銷售計(jì)劃32第七部分 投資收益分析33一、成本預(yù)測：33二、經(jīng)濟(jì)效益分析：36三、敏感性分析：36第八部分 結(jié)論和建議37第一部分 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及結(jié)論一、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、國家相關(guān)政策、法規(guī)2、走訪記錄（市場調(diào)研數(shù)據(jù)和資料）3、沈陽市房管、土地交易中心等部門信息4、沈陽市政府部門、市統(tǒng)計(jì)局等網(wǎng)站公布相關(guān)城市數(shù)據(jù)5、2012年政府工作報(bào)告6、沈陽市城市總體規(guī)劃（2011-2020年）草案7、根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料，包括城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范、城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定、住宅

4、設(shè)計(jì)規(guī)范、住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范等。二、可行性研究結(jié)論及建議于洪新城項(xiàng)目57#地塊暫定為3.0的容積率，61#和66#地塊暫定為2.5的容積率，實(shí)際用地面積共374.08畝，樓面價(jià)按1542元/平方米進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算，以22層和26層高層產(chǎn)品搭配，結(jié)論如下：項(xiàng)目總成本：308713.22萬元土地成本：106404.89萬元(含契稅)項(xiàng)目銷售收入：446500.58萬元項(xiàng)目稅后利潤：113006.58萬元項(xiàng)目銷售利潤率：25.31%項(xiàng)目利潤地價(jià)比：110.45%項(xiàng)目內(nèi)部收益率：68.96%項(xiàng)目凈現(xiàn)值：83378萬元項(xiàng)目投資回收期：2.04年通過對(duì)項(xiàng)目的整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，可以得出該項(xiàng)

5、目地塊具有較高的投資回報(bào)率，投資回收期合理，屬于優(yōu)質(zhì)地塊，建議公司購置該地塊。第二部分 城市背景綜述一、城市背景1、城市簡介沈陽是遼寧省的省會(huì)，東北地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、文化、交通、信息和旅游中心，中國15個(gè)副省級(jí)市之一，中國七大區(qū)域中心城市之一，全國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。背依長白山麓，面向渤海之濱，是遼東半島的腹地。2、行政轄區(qū)概況沈陽市共轄9個(gè)市轄區(qū)，一個(gè)縣級(jí)市，三個(gè)縣。 各轄區(qū)情況如下： 和平區(qū)：沈陽市的中心區(qū)域，是全市的政治、經(jīng)濟(jì)、科教、文化中心，遼寧省綜合實(shí)力第一強(qiáng)區(qū)。 沈河區(qū)：沈陽市的政治中心、商貿(mào)中心、金融中心、文化中心，旅游勝地和開放門戶，是全國城區(qū)中第一個(gè)國家級(jí)可持續(xù)發(fā)

6、展試驗(yàn)區(qū)。 皇姑區(qū)：遼寧省的行政中心去和文化教育大區(qū)。 大東區(qū)：中國北方著名的新興工業(yè)城區(qū)，以汽車及其零部件、飛機(jī)發(fā)動(dòng)機(jī)、機(jī)械裝備、生物制藥、儀器儀表等先進(jìn)制造業(yè)形成產(chǎn)業(yè)集群，是中國著名的航空發(fā)動(dòng)機(jī)制造基地。 鐵西區(qū)：國家裝備制造業(yè)發(fā)展示范區(qū)、國家可持續(xù)發(fā)展實(shí)驗(yàn)區(qū)、國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地、國際科技進(jìn)步示范區(qū)、入選“新中國60大地標(biāo)”。 東陵區(qū)（渾南新區(qū)）：兼具城鄉(xiāng)兩種管理職能的新型城區(qū)。其中渾南新區(qū)為沈陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，即“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的中心、研發(fā)創(chuàng)新的基地、新興產(chǎn)業(yè)的制高點(diǎn)和展示形象的窗口。 于洪區(qū)：毗鄰母城，半環(huán)市區(qū)，是沈陽西部最具活力的經(jīng)濟(jì)增長板塊，沈陽重要的裝備制造配套產(chǎn)業(yè)基地。

7、 沈北新區(qū)：沈陽重點(diǎn)推進(jìn)的四大發(fā)展空間之一，國家綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)、新型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、生態(tài)市建設(shè)先行區(qū)、和諧社會(huì)示范區(qū)。蘇家屯區(qū)：國務(wù)院批準(zhǔn)的沈陽南部副城，是沈陽這座區(qū)域性中心城市鏈接遼寧中部城市群的一個(gè)戰(zhàn)略門戶，也是沈陽開放的前沿。3、地形地貌及氣候特點(diǎn)沈陽位于中國東北地區(qū)南部，遼寧省中部，以平原為主，山地、丘陵集中在東南部，遼河、渾河、秀水河等途徑境內(nèi)。屬溫帶半濕潤大陸性氣候，全年氣溫在-2936之間，平均氣溫8.3，全年降水量500毫米，全年無霜期18天。受季風(fēng)影響，降水集中，溫差較大，四季分明。4、交通條件沈陽是東北最大的交通樞紐中心，建成現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)。高速公路四通八達(dá)，通往全省各市和北

8、京、天津、長春、哈爾濱等地都可“朝發(fā)夕至”。沈陽有5條干線在此交匯并連接著8條支線，通往全國各地，是國際聯(lián)運(yùn)通往朝鮮、俄羅斯的必經(jīng)之路。沈陽也是航空樞紐，東北第一大航空港沈陽桃仙國際機(jī)場，航線連接著50余個(gè)國內(nèi)城市和韓國、日本、俄羅斯、德國、泰國、美國、法國、澳大利亞等國的30余個(gè)城市。 鐵路方面，沈陽北站、沈陽站、沈陽西站、蘇家屯站支撐著沈陽與各大城市的鐵路往來。公路方面，有沈大、京沈、沈撫、沈四、沈丹等多條高速公路，讓沈陽與其他城市走的更近。另市內(nèi)現(xiàn)已開通地鐵一、二號(hào)線，四、九、十號(hào)線正在籌建過程中，又有220多條公交線路在城市運(yùn)營，交通條件非常便利。二、城市綜合評(píng)價(jià)1、人口規(guī)模沈陽市總?cè)?/p>

9、口810萬，其中戶籍人口723萬。沈陽市2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)顯示，沈陽市十年來人口年平均增長率為1.19%，比全國平均水平高0.62個(gè)百分點(diǎn)，主要體現(xiàn)在大量外來人口涌入上，沈陽市外來常住人口約90.7萬人，已占到全市人口總量的11.2%。沈陽市2005-2011年戶籍、市區(qū)人口走勢及增長情況如下：沈陽市“十二五”末市區(qū)新增戶籍人口數(shù)計(jì)算公式如下：A=(B-C)×(D÷C) =A:2011-2015年市區(qū)新增戶籍人口數(shù)B:2015年全市城鎮(zhèn)戶籍人口數(shù)C:2010年全市城鎮(zhèn)戶籍人口數(shù)D:2010年市區(qū)戶籍人口數(shù)E: 2010年全市戶籍人口數(shù)F：2010年全市

10、戶籍人口自然增長率G：2015年全市城鎮(zhèn)化率H：2010年全市城鎮(zhèn)化率經(jīng)計(jì)算：A=719.6*(1-0.00059)5*82%-719.6*76.1%*(515.4/719.6*76.1)=38.332011-2015年市區(qū)新增人口數(shù)達(dá)38.33萬人。2011-2015年市區(qū)新增剛性需求住房面積，計(jì)算公式如下：F：2011-2015年市區(qū)新增戶籍人口數(shù)G：2011年人均居住面積（數(shù)據(jù)未公布，2010年為27.92平米）H：2011-2015年市區(qū)新增剛性需求住房面積經(jīng)過計(jì)算：H=1070.17萬平米2、GDP：沈陽市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅繼續(xù)在全國副省級(jí)城市中名列前茅，GDP增長率近四年呈現(xiàn)波動(dòng)下滑

11、走勢。2011年全年預(yù)計(jì)GDP值5914.9億元，增長率為12.3%。2005-2011年沈陽市GDP變化及增長情況 數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計(jì)局3、居民生活水平：城鎮(zhèn)人均可支配收入連年呈現(xiàn)上漲走勢，2011年全年城鎮(zhèn)人均可支配收入23320元，增速13.5%，受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境所致，2012年預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長將會(huì)保持與GDP增速同步。 2005-2011年沈陽市城鎮(zhèn)年人均可支配收入情況 數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計(jì)局4、財(cái)政收支：2011年地方財(cái)政一般預(yù)算收入620.1億元，比上年增長33.3%。地方財(cái)政一般支出641.4億元，增長24.1%。其中，城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出增長51.5%，節(jié)能環(huán)保支出

12、增長40.7%，科學(xué)技術(shù)支出增長32.3%，教育支出增長24.2%，醫(yī)療衛(wèi)生支出增長22.0%。 2005-2011年沈陽市財(cái)政收入變化及增長情況 數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計(jì)局5、固定資產(chǎn)投資：2011年沈陽市固定資產(chǎn)投資額為4650.6億元，同比增長率為29.2%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資4412.2億元，增長29.3%；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資148.4億元，增長26.0%。 2005-2011年沈陽市固定資產(chǎn)投資變化及增長情況 注：1.數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計(jì)局2.2011年統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)與前一年公報(bào)數(shù)據(jù)不符，待驗(yàn)證從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，2011年沈陽第一產(chǎn)業(yè)投資73億元，增長26.9%；第二產(chǎn)業(yè)投資1567.8億元，

13、增長29.2%，其中工業(yè)投資1523.7億元，增長28.8%；第三產(chǎn)業(yè)投資2919.8億元，增長29.3%。2005-2011年沈陽市三大產(chǎn)業(yè)投資額變化情況6、社會(huì)消費(fèi)：2011年沈陽市人均消費(fèi)支出18147元，增長7.0%。2012年上半年沈陽市城市人均消費(fèi)支出9730元，其中人均交通通信支出1484元，同比增長19.9%，人均教育費(fèi)用支出312元，同比增長36.0%，人均居住支出853元，同比增長21.6%，占消費(fèi)支出的比重為8.8%。 數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計(jì)局7、城市發(fā)展規(guī)劃： （1）城市發(fā)展目標(biāo)：到2020年，通過推進(jìn)東北金融中心、綜合性樞紐城市建設(shè)，提升城市實(shí)力，把沈陽建設(shè)成為立足東北

14、、服務(wù)全國、面向東北亞的國家中心城市；通過推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)，把沈陽建設(shè)成為人與自然和諧共生的生態(tài)宜居之都；通過堅(jiān)持走新型工業(yè)化道路，集約發(fā)展、合理布局，把沈陽建設(shè)成為具有國際競爭力的先進(jìn)裝備制造業(yè)基地；通過加強(qiáng)歷史文脈保護(hù)和特色風(fēng)貌建設(shè)，把沈陽建設(shè)成為歷史文化與現(xiàn)代文明交相輝映的文化名城；加快步伐向經(jīng)濟(jì)開放、文化包容的東北亞國際大都市邁進(jìn)。 （2）城市規(guī)模：2020年市域常住人口1130萬，城鎮(zhèn)人口990萬，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到87.5%左右。中心城區(qū)城市人口735萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模730平方公里，人均城市建設(shè)用地99.3平方米。（3）城市總體規(guī)劃：未來我市將立足于區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和國家中

15、心城市建設(shè)，引導(dǎo)人口、土地、產(chǎn)業(yè)等資源的合理布局，優(yōu)化市域發(fā)展空間，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的一體化建設(shè)，逐步縮小城鄉(xiāng)差距，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)從“二元”到“一體”的統(tǒng)籌發(fā)展新格局。其中遼河以北以生態(tài)保護(hù)為主，遼河以南以城鎮(zhèn)發(fā)展為主。強(qiáng)化中心城區(qū)、新城及復(fù)合交通走廊的支撐和拉動(dòng)作用，形成“一城、六軸”的城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)?！耙怀恰敝钢行某菂^(qū)?！傲S”指沈山、沈大、沈撫、沈本、沈阜和沈鐵（康法）六條城鎮(zhèn)發(fā)展軸。規(guī)劃形成中心城區(qū)、新城、新市鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)四個(gè)等級(jí)的城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)。中心城區(qū)：重點(diǎn)強(qiáng)化國家中心城市核心職能，全面提升先進(jìn)裝備制造、金融中心、商務(wù)會(huì)展、區(qū)域物流、科技研發(fā)和文化創(chuàng)新

16、等功能，加強(qiáng)綜合交通樞紐建設(shè)，推進(jìn)多邊經(jīng)貿(mào)合作和國際交流，形成輻射、帶動(dòng)?xùn)|北地區(qū)乃至全國的樞紐與中心。規(guī)劃人口735萬人，建設(shè)用地730平方公里?？臻g結(jié)構(gòu) 以“金廊、銀帶”為骨架，構(gòu)建“一主、四副”的城市空間結(jié)構(gòu)?！耙恢鳌敝赋鞘兄鞒?，包括三環(huán)內(nèi)用地及渾南新城?！八母薄笔侵鞒蔷C合服務(wù)職能拓展和城市核心生產(chǎn)職能發(fā)展的主要區(qū)域，包括鐵西產(chǎn)業(yè)新城、蒲河新城、渾河新城和永安新城。加強(qiáng)主城及各副城間城市功能與交通組織的緊密聯(lián)系和生態(tài)空間的隔離，實(shí)現(xiàn)城市空間的優(yōu)化布局和可持續(xù)發(fā)展。三環(huán)內(nèi)相對(duì)集中發(fā)展，三環(huán)外采取分散組團(tuán)式發(fā)展，構(gòu)建多中心的城市空間結(jié)構(gòu)。公共中心 以金廊、銀帶為骨架，建立“市級(jí)中心、市級(jí)次中心

17、、地區(qū)中心、片區(qū)中心”四級(jí)公共中心體系，形成梯度覆蓋、便捷可達(dá)的“多中心”服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。 市級(jí)中心：是面向區(qū)域的綜合性服務(wù)中心。主要包括金廊、太原街地區(qū)、中街-小東路地區(qū)等區(qū)域。金廊重點(diǎn)發(fā)展金融、商貿(mào)、商務(wù)、文化、體育等功能。太原街及中街-小東路地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)，提升文化、旅游等服務(wù)功能。 市級(jí)次中心：是市級(jí)綜合服務(wù)功能的重要補(bǔ)充。結(jié)合副城和渾河沿線建設(shè)，規(guī)劃道義、永安、張士、會(huì)展中心、新南站、曹仲、東塔、南塔、西塔9個(gè)市級(jí)次中心。住房建設(shè) 調(diào)整居住用地布局，引導(dǎo)居住人口向副城轉(zhuǎn)移；加快保障性住房建設(shè)，提高居住質(zhì)量與環(huán)境品質(zhì)，形成完善的住房供應(yīng)體系和保障體系。規(guī)劃人均居住建筑面積35平方米。

18、控制一環(huán)以內(nèi)居住用地規(guī)模，加快二、三環(huán)間及副城的大型居住區(qū)建設(shè)。按照相對(duì)均衡的原則，圍繞地鐵沿線等交通便利、設(shè)施齊全的區(qū)域，優(yōu)先布局保障性住房用地。公共設(shè)施用地 行政辦公用地：在渾南主城建設(shè)市級(jí)行政中心，老城區(qū)行政辦公用地以局部調(diào)整和優(yōu)化為主，原則上不再增加行政辦公用地。 商業(yè)金融用地：結(jié)合公共中心體系，主城繼續(xù)建設(shè)太原街、中街、金廊沿線、和平金融街、曹仲次中心、東塔次中心、南塔次中心、西塔次中心等重要城市商業(yè)中心區(qū)。副城重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)南站商務(wù)區(qū)、會(huì)展中心次中心、道義次中心、張士次中心、永安次中心等商業(yè)中心區(qū)。合理控制預(yù)留地區(qū)及社區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施用地。 文化娛樂用地：結(jié)合渾河沿線、渾南新城中心等地區(qū)

19、及方城、中山路等歷史文化街區(qū)改造，加快建設(shè)文化藝術(shù)中心、博物館、影劇院、科技館、圖書館等文化設(shè)施，提升城市文化品位和綜合服務(wù)能力。 體育用地：結(jié)合十二屆全運(yùn)會(huì)籌備工作，完善奧體中心周邊現(xiàn)有的大型體育設(shè)施功能。結(jié)合地區(qū)發(fā)展，分散興建新的體育場館，具備承辦大型國際賽事和國際綜合運(yùn)動(dòng)會(huì)的能力。均衡布局區(qū)級(jí)體育場、體育館、全民健身中心等體育設(shè)施，滿足全民健身的需要。 醫(yī)療衛(wèi)生用地：繼續(xù)完善渾北主城現(xiàn)有各級(jí)醫(yī)療保健設(shè)施，積極引導(dǎo)渾北主城內(nèi)綜合性醫(yī)院在副城開設(shè)新院區(qū)，提高新發(fā)展地區(qū)醫(yī)療服務(wù)水平和應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力，實(shí)現(xiàn)公共衛(wèi)生服務(wù)均等化，努力促進(jìn)人人享有基本醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)。 科研教育用地：優(yōu)化教育資源，積極

20、引導(dǎo)駐沈高校及科研院所在渾南新城、蒲河新城設(shè)置新校區(qū)、新院區(qū)，形成優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享，產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的高教和科技園區(qū)。大力推動(dòng)渾南國家大學(xué)科技園和沈北職教城建設(shè)，做好規(guī)劃控制和空間預(yù)留。工業(yè)布局 優(yōu)化工業(yè)用地布局，繼續(xù)推進(jìn)主城內(nèi)傳統(tǒng)工業(yè)的搬遷改造，工業(yè)用地主要向副城集中，促進(jìn)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群快速發(fā)展。 西部地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展裝備制造業(yè)及配套產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)；東部地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展汽車及其零部件加工制造產(chǎn)業(yè)；南部地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；北部地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品深加工及光電信息等新興產(chǎn)業(yè)。地下空間開發(fā)利用 加強(qiáng)地下公共空間的連通整合，構(gòu)建交通、市政、防災(zāi)、人防、商業(yè)等綜合功能協(xié)調(diào)發(fā)展的地下空間網(wǎng)絡(luò)，完善城市功能，促

21、進(jìn)城市向集約化、可持續(xù)方向發(fā)展。 地下空間開發(fā)利用以地鐵網(wǎng)絡(luò)為骨架（線），以市級(jí)中心和次中心為重點(diǎn)地區(qū)（面），以地鐵站、重要交通樞紐和地區(qū)中心為節(jié)點(diǎn)（點(diǎn)），形成點(diǎn)、線、面相結(jié)合的網(wǎng)絡(luò)化布局結(jié)構(gòu)。8、城市宏觀總結(jié)沈陽市作為我國老工業(yè)基地，經(jīng)過幾年的努力，現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，已逐步向周邊區(qū)域擴(kuò)張； 近年來沈陽市城市建設(shè)突飛猛進(jìn)，渾南、沈北新區(qū)興起迅速，地鐵一二號(hào)線已經(jīng)順利開通，發(fā)展前景好； 沈陽市外來人口逐漸增多，基本已形成兩口或三口之家，居住條件有明顯改善，居民消費(fèi)水平也日益增強(qiáng)，房地產(chǎn)購買力充足；沈陽市城市規(guī)劃完善，開發(fā)區(qū)建設(shè)逐漸興起，一主四副的空間布局將會(huì)帶來更多的機(jī)遇和發(fā)展。第三部分 市場

22、研究一、土地市場1、近年土地出讓情況： 2007-2011年土地出讓信息表類別2007年2008年2009年2010年2011年供應(yīng)占地面積（畝）2131812928289491782827857成交占地面積（畝）148886466209921254723464供應(yīng)建筑面積（萬平米）36702103430532243965成交建筑面積（萬平米）25771116311322583366成交總價(jià)（萬元）3,901,1522,456,3393,502,8303,657,5235,016,611成交單價(jià)（萬元/畝）183190121205214樓面價(jià)（元/平米）1055110281511401491

23、總體來看，沈陽市土地市場還比較平穩(wěn)，近兩年土地供應(yīng)、成交量增長較快，價(jià)格也較原來有一定的提高。 2、近年土地成交價(jià)格情況分析： 從2011年到2012年，總體來看，沈陽市的平均土地成交價(jià)格下行趨勢明顯，從2011年上半年開始，土地出讓價(jià)格明顯下滑，進(jìn)入2012年，土地出讓價(jià)格波動(dòng)加劇，主要是因?yàn)楫?dāng)月成交土地集中在中心區(qū)域較多所致，從大趨勢上，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)沈陽土地成交價(jià)也不會(huì)有太大變化。二、房地產(chǎn)投資開發(fā)概況1、房地產(chǎn)投資近5年來，房地產(chǎn)市場的投資額一直呈上升趨勢，但增長率受市場和國家政策影響導(dǎo)致不穩(wěn)定，在國家宏觀調(diào)控政策影響下，09年和11年都有一定程度的下降，2012年上半年沈陽市的房

24、地產(chǎn)投資依舊有繼續(xù)增長的趨勢。 2007-2011年沈陽市房地產(chǎn)投資額增長情況 數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計(jì)局2、房地產(chǎn)開發(fā)概況 沈陽市2007-2011年房地產(chǎn)開發(fā)情況沈陽市2007年2008年2009年2010年2011年新開工面積（萬平米）28151352338529723467施工面積（萬平米）501958496848885910290竣工面積（萬平米）12901292129413932018銷售面積（萬平米）13581307139617471516銷售均價(jià)（元/平米）33824657484555136386存量面積（萬平米）461540616853757從07年至11年五年來，沈陽市房地產(chǎn)開

25、發(fā)一直保持穩(wěn)定增長的勢頭，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市區(qū)域的擴(kuò)大，近年來施工地區(qū)已逐漸從市內(nèi)五區(qū)轉(zhuǎn)移到于洪區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、渾南新區(qū)、沈北新區(qū)等周邊區(qū)域，并且開發(fā)狀態(tài)良好，沈陽市政府未來也會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持開發(fā)區(qū)的改革建設(shè)，繼續(xù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步增長。三、商品房市場價(jià)格2011年沈陽市商品住宅成交均價(jià)為6386元/，同比增長16%。雖然全年成交受到限購政策影響，出現(xiàn)小幅下跌，但價(jià)格并未出現(xiàn)下降，主要原因是沈陽市場的剛性需求特點(diǎn)和一直以來的價(jià)格平穩(wěn)增長。未來房地產(chǎn)市場大環(huán)境不會(huì)有很大波動(dòng)，盡管12年仍舊受政策影響，總體來看，全年房價(jià)走勢依舊會(huì)保持平穩(wěn)趨勢。 （數(shù)據(jù)來源：沈陽市房產(chǎn)局；截止日期：2011年12月3

26、1日）四、市場供需分析沈陽市的房地產(chǎn)市場主要分為十個(gè)大區(qū)，分別是鐵西區(qū)，于洪區(qū)，渾南新區(qū)，沈北新區(qū)，和平區(qū)，皇姑區(qū)，蘇家屯區(qū)，大東區(qū)，東陵區(qū)和沈河區(qū)。 （數(shù)據(jù)來源：沈陽市房產(chǎn)局；截止日期：2011年12月31日） 第一梯隊(duì)：鐵西和于洪，超過380萬平方；第二梯隊(duì)：渾南、沈北、和平，超過150萬平方小于200萬平方；第三梯隊(duì)：皇姑、大東，超過100萬平方小于150萬平方；第四梯隊(duì)：蘇家屯、沈河、東陵，小于100萬平方。 第一和第二梯隊(duì)的各區(qū)域商品房成交主力區(qū)主要包括：鐵西以老城區(qū)為主，于洪主要成交來自于洪新城和北于洪，渾南以長青和長青東為主要成交區(qū)域，沈北新區(qū)是道義和蒲河兩個(gè)區(qū)域，和平的成交主力

27、是長白島。該地塊所在的于洪區(qū)目前在沈陽房地產(chǎn)市場上越發(fā)活躍，有超越鐵西區(qū)的勢頭，發(fā)展情況良好。五、市場版塊分析1、市場版塊劃分意向地塊位于于洪區(qū)，于洪區(qū)位于沈陽市區(qū)西部與北部，呈半月型環(huán)抱母城，東臨鐵西、皇姑兩城區(qū)，西與新民市接壤，南隔渾河與蘇家屯相望，北臨沈北新區(qū)。于洪區(qū)總面積499平方公里，三環(huán)內(nèi)城市規(guī)劃區(qū)85平方公里，總?cè)丝?6.2萬，其中戶籍人口30.7萬人，具有亦城亦鄉(xiāng)雙重區(qū)域功能，是沈陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市外拓的重要承載區(qū)。黃河大街以西板塊：板塊特征：位于沈陽北部區(qū)域，南側(cè)和東側(cè)銜接皇姑區(qū)；區(qū)域主要集中在二環(huán)至三環(huán)，有少量土地和皇姑區(qū)混雜在二環(huán)內(nèi)；由于緊鄰皇姑區(qū)，所以此板塊是于洪區(qū)房產(chǎn)

28、最先發(fā)展起來的區(qū)域，主要客源是皇姑區(qū)和于洪區(qū)的地緣性剛需及改善需求客戶；樓盤主要分布在黃河北大街西側(cè)和白山路北側(cè)；區(qū)域內(nèi)住宅均價(jià)為6000-7000元；主要代表項(xiàng)目有恒大城，萬科魅力之城，陽光尚城，依云北郡等，本次意向地塊即為此片區(qū)域板塊；西于洪板塊：板塊特征：板塊東側(cè)緊鄰鐵西老城區(qū)，地鐵1號(hào)線在本板塊經(jīng)過；主要房地產(chǎn)項(xiàng)目集中在鐵路南側(cè)，鐵路以北沒有房產(chǎn)項(xiàng)目；鐵路以南板塊房地產(chǎn)開發(fā)較早；主要以地緣性剛需客戶為主；開發(fā)商多為本地開發(fā)商，最具有代表性的是世代開發(fā)商的多個(gè)項(xiàng)目都集中在此板塊，目前土地已經(jīng)開發(fā)殆盡，樓盤也多為小體量項(xiàng)目；板塊商品房由于具體項(xiàng)目的位置及品質(zhì)不同，銷售均價(jià)參差不齊，最低43

29、00元，最高可達(dá)到7900元；代表項(xiàng)目有：世代龍澤灣，城建雅居，依云首府，金廈太湖灣等；板塊內(nèi)沒有大的品牌開發(fā)商；于洪新城板塊板塊特征：位于渾河北岸，是2011年商品房銷售最熱的板塊之一；于洪新城地處沈城西南端，規(guī)劃面積25.18平方公里，是一處依城臨水，環(huán)境優(yōu)越的城市拓展空間。于洪新城目前眾多品牌開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐，陽光100、碧桂園、宏發(fā)、恒大等，以中、高檔房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以大盤帶來區(qū)域地產(chǎn)業(yè)的高品質(zhì)，帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)向更高的方向發(fā)展。板塊內(nèi)商品房主要集中在渾河北岸沈水路南側(cè)區(qū)域，泛仙女湖西南側(cè)區(qū)域，及南陽湖街沿線區(qū)域；中低端樓盤多分布在泛仙女湖西南區(qū)域和南陽湖街沿線區(qū)域，均價(jià)集中在5500-

30、5800元，代表項(xiàng)目有碧桂園銀河城，華城世界，金奧新城，順風(fēng)新未來，水調(diào)歌城等；中高端項(xiàng)目多集中在渾河北岸沈水路南側(cè)區(qū)域均價(jià)為5500-6500元，代表項(xiàng)目有恒大綠洲，陽光100，吉利街等；丁香湖新城板塊特征：于洪區(qū)政府重點(diǎn)打造的板塊，大品牌開發(fā)商集中進(jìn)駐，商品房供銷兩旺；板塊發(fā)展最先由荷蘭村板塊開始，逐漸向西蔓延；目前率先發(fā)展區(qū)域主要集中在丁香湖東南側(cè)；隨著丁香湖規(guī)劃出臺(tái)，丁香湖周邊區(qū)域正式進(jìn)入房產(chǎn)開發(fā)大時(shí)代。丁香湖板塊的快速發(fā)展，吸引了多家知名開發(fā)商前來投資開發(fā)。目前中海、保利、恒大、華潤等品牌開發(fā)商都已進(jìn)駐該地塊，丁香湖搖身成為炙手可熱的地段。 丁香湖新城三環(huán)內(nèi)區(qū)域商品房均價(jià)在5500-

31、6500元；由于有湖景資源，所以有些項(xiàng)目有洋房和別墅產(chǎn)品，洋房均價(jià)在11000元，別墅均價(jià)在14000元；板塊內(nèi)主要代表項(xiàng)目有中海城，華潤置地橡樹灣，中鐵萬科香湖盛景等；永安新城永安新城現(xiàn)代服務(wù)及居住配套區(qū)將成為于洪區(qū)房產(chǎn)開發(fā)和銷售的又一熱點(diǎn)區(qū)域，但是發(fā)展的速度相對(duì)丁香湖新城要緩慢，目前區(qū)域內(nèi)商品房均價(jià)在2500元，代表項(xiàng)目有永安橋新村，荷塘月色等。2、區(qū)域版塊供需分析據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2012年1月初到8月末，于洪區(qū)各版塊新售樓盤情況如下：序號(hào)區(qū)域板塊樓盤名稱總面積（）1黃河大街以西板塊銀億萬萬城、陽光尚城18657.482西于洪板塊富海同盛、和泰馨城、依云首府95376.463于洪新城板塊銀河城、

32、正洪花園、瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)、恒大綠洲、柏林翠庭、宏發(fā)愛琴海、上漾園、陽光100國際新城481755.144丁香湖新城中海城、華潤橡樹灣、保利上林灣、中海愛丁堡別墅、中海萬科香湖盛景、綠地老街坊城北新苑327028.245永安新城儷錦城、香檳新坐標(biāo)101433.18 據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2012年1月初到8月末，于洪區(qū)各版塊已售出樓盤情況如下：序號(hào)區(qū)域板塊樓盤名稱總面積（）1黃河大街以西板塊國奧現(xiàn)代城、五彩上筑、陽光尚城、格林春曉、依云北郡、萬科魅力之城、亞都名苑382379.612西于洪板塊宏發(fā)·國際華城、和泰馨城、紫郡城184684.733于洪新城板塊銀河城、秋實(shí)園、瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)、恒大綠洲、惠澤

33、園、陽光100國際新城459358.424丁香湖新城中海城、蕙庭花園、泰華林家園、西湖儷景、華潤橡樹灣434987.745永安新城假日小城61694.55 綜上，2012年1月份到8月份于洪區(qū)新售樓盤中，以于洪新城和丁香湖新城兩板塊樓盤居多，新售樓盤總面積為102.43萬平米；已售出樓盤中，以于洪新城、丁香湖新城和黃河大街以西板塊居多，已售樓盤總面積為152.31萬平米。項(xiàng)目所在地于洪新城板塊供應(yīng)與需求面積均排在于洪區(qū)首位。3、區(qū)域版塊價(jià)格和典型樓盤經(jīng)考察，該地塊附近樓盤情況如下：序號(hào)項(xiàng)目名稱樓盤位置銷售均價(jià)（元/）產(chǎn)品類型容積率建筑面積（）物業(yè)類型1恒大綠洲于洪區(qū)于洪新城南陽湖街166號(hào)高層

34、6500（精裝）小高層，高層（98-170）3.82272600普通住宅2宏發(fā)英里渾河北岸南陽湖街與西河路交匯處（東南側(cè)）5500（清水）7000（精裝）板樓、高層（68-100）2330000普通住宅3宏發(fā)天琴灣渾河北岸南陽湖街與西河路交匯處（西北側(cè)）起價(jià)10200最高17300聯(lián)排別墅（165-226）1.476000聯(lián)排別墅4碧桂園銀河城于洪新城汪河路115號(hào)高層5600普通、聯(lián)排別墅15000 雙拼25000多層、小高層、高層（68-113）23400000普通住宅、別墅、商鋪5鵬程上漾園于洪區(qū)沈遼路南陽湖街20號(hào)多層5900多層（51-77）1.5150000普通住宅 六、房地產(chǎn)市場

35、總結(jié)沈陽市的房地產(chǎn)市場與其他同等級(jí)城市相比價(jià)格相對(duì)較低，雖然一定程度上同樣受到政策制約，價(jià)格波動(dòng)較小，但市場供應(yīng)量與成交量也都在逐年增長，在量上一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢，房地產(chǎn)市場前景比較樂觀。第四部分 項(xiàng)目擬投資理由分析1、 項(xiàng)目位于于洪新城板塊，地理位置很好，近日南陽湖大橋建成通車，極大地方便了該區(qū)域居民的日常出行；加之地鐵九號(hào)線剛剛開工建設(shè)，該區(qū)域土地有很大的升值空間。 2、近兩年，于洪區(qū)在沈陽發(fā)展迅速，于洪區(qū)政府的規(guī)劃布局也日益成熟，此次項(xiàng)目投資對(duì)于日后進(jìn)軍于洪板塊，與于洪區(qū)政府的合作將產(chǎn)生積極的作用。3、沈陽房地產(chǎn)市場一直處于穩(wěn)步提升的階段，面臨嚴(yán)峻的宏觀調(diào)控，沈陽市房價(jià)與其他城市相比

36、依舊沒有很大的波動(dòng)，未來仍有發(fā)展空間。4、此項(xiàng)目將進(jìn)一步促進(jìn)公司在沈陽的規(guī)?；?yīng)。5、項(xiàng)目地塊所處板塊需求旺盛，與政府的合作模式又享受一定的優(yōu)惠政策，可迅速實(shí)現(xiàn)資金回流，帶動(dòng)建設(shè)公司發(fā)展，有良好的投資收益。第五部分 項(xiàng)目概況一、意向地塊基本情況1、地塊位置：沈陽市于洪新城地塊（含57#、61#、66#地塊）位于沈陽市于洪區(qū)，東鄰南陽湖街，南鄰細(xì)河南路，西鄰規(guī)劃用地，北鄰細(xì)河路。該地塊附近交通便利，以汪河路、細(xì)河路、大壩路等干線為脈絡(luò)，166、257、269、252路公交車直達(dá)項(xiàng)目附近，南陽湖大橋剛剛竣工通車，地鐵3號(hào)線、地鐵9號(hào)線即將開工建設(shè)，附近樂購商業(yè)購物中心，仙女湖公園，于洪中醫(yī)院、醫(yī)

37、大二院附屬醫(yī)院等醫(yī)療實(shí)施，小太陽幼兒園、于洪區(qū)洱海小學(xué)、培英、52中等教育配備齊全。 意向地塊具體位置如下圖： 2、用地指標(biāo)：該地塊的用地指標(biāo)如下：地塊名稱四至占地面積（公頃）用地性質(zhì)容積率商業(yè)比57#地塊東：南陽湖街南：細(xì)河南路西：南陽湖西一街北：細(xì)河路7.9居住商業(yè)3.030%61#地塊東：南陽湖西一街南：細(xì)河南路西：南陽湖西二街北：細(xì)河路8.4575居住商業(yè)2.515%66#地塊東：南陽湖西二街南：細(xì)河南路西：云龍湖東二街北：細(xì)河路8.5816居住商業(yè)2.515%2、 宗地現(xiàn)狀：該地塊四至均為道路，地勢平坦，無起伏，宗地形狀規(guī)則，地質(zhì)條件良好，現(xiàn)地上拆遷物均已拆遷完畢，土地完整性良好，無

38、市政代征地、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地，可直接開發(fā)建設(shè)。三、項(xiàng)目周邊的狀況：該地塊距新建成的南陽湖大橋僅2公里，距仙女湖公園僅3公里，距目前已開通的地鐵一號(hào)線約3.3公里，距離于洪區(qū)商圈于洪廣場約5公里。周邊超市、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施齊全，除此之外還有供人們休閑娛樂的仙女湖公園以及碧桂園精心打造的五星級(jí)花園式酒店瑪麗蒂姆酒店。四、大市政配套：該地塊位于于洪區(qū)南陽湖街道，166、257、269、252路公交車直達(dá)項(xiàng)目附近，南陽湖大橋剛剛竣工通車，地鐵3號(hào)線、地鐵9號(hào)線即將開工建設(shè)，交通較為便利。隨著周邊知名企業(yè)的入駐，周邊環(huán)境愈加改善，市政配套愈加成熟。五、項(xiàng)目前期進(jìn)展概況：本次三宗地塊均

39、屬政府對(duì)外招商合作范圍內(nèi)地塊。沈陽公司與于洪區(qū)政府之間將通過BT模式進(jìn)行合作，具體事宜如下：由沈陽公司全額投資承建于洪區(qū)市民服務(wù)中心（永安大廈）項(xiàng)目，政府用企業(yè)摘得指定地塊產(chǎn)生的區(qū)級(jí)政府收益以及區(qū)委、區(qū)政府固定資產(chǎn)進(jìn)行回購，以抵頂企業(yè)在該項(xiàng)目的投資。經(jīng)過與政府的溝通洽談，雙方約定，于洪區(qū)政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)以上三宗土地按規(guī)劃條件及評(píng)估底價(jià)地面價(jià)4100元/掛牌出讓，其中57#、61#為沈陽公司必保競得地塊，66#地塊若實(shí)際成交價(jià)格高于4100元/，沈陽公司可選擇不參與競買，若66#地塊以4100元/地面價(jià)公開出讓，無人競買，沈陽公司負(fù)責(zé)以4100元/地面價(jià)購置該地塊。政府給予優(yōu)惠條件如下：1、給予沈陽

40、公司項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資補(bǔ)貼，補(bǔ)貼額度相當(dāng)于項(xiàng)目用地土地摘牌價(jià)格與約定的土地取得成本的差額部分，在項(xiàng)目開工后一次性全額補(bǔ)貼完畢。2、為支持項(xiàng)目建設(shè)，免除我方在協(xié)議出讓地塊上建設(shè)的單體商業(yè)項(xiàng)目的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（不含自來水配套費(fèi)和人防異地建設(shè)費(fèi)）。通過調(diào)研目前沈陽市場情況和沈陽公司在售項(xiàng)目成熟經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合地塊規(guī)劃條件，初步計(jì)劃將地塊分割為住宅部分和獨(dú)立商業(yè)部分兩個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)行獨(dú)立經(jīng)營，住宅部分定位中端項(xiàng)目，規(guī)劃高層，面向周邊市場，以中小戶型為主，擬戶型配比為：50-60一居室戶型占15%，75-85兩居室戶型占40%，90-100小三室戶型占25%，100-110三居室戶型占10%，120-130舒適

41、三居室戶型占10%。六、項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢（strengths）：地理位置好：該地塊位于近兩年房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭強(qiáng)勁的于洪新城板塊上，介于二環(huán)及三環(huán)之間，有很好的地理位置，是市政府重點(diǎn)打造的區(qū)域之一，加上近日南陽湖大橋的建成通車，極大的方便了附近居民的出行。政策上有優(yōu)勢：于洪新城作為沈陽市及于洪區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，享有市政府賦予的相對(duì)獨(dú)立的土地開發(fā)和規(guī)劃管理權(quán)，而本項(xiàng)目屬政府指定BT合作項(xiàng)目，在政策上有開發(fā)優(yōu)勢。發(fā)展?jié)摿Υ螅涸摰貕K周邊生活園區(qū)日益成熟，政府未來規(guī)劃建設(shè)為集特色休閑娛樂地和區(qū)域商貿(mào)服務(wù)中心于一體的綜合新城區(qū)。途經(jīng)于洪新城的地鐵九號(hào)線已開工建設(shè)，而目前又有恒大、宏發(fā)、碧桂園等名企

42、相繼介入，隨著配套的不斷完善，該地塊將會(huì)有很大的發(fā)展?jié)摿Α?、劣勢（weaknesses）：周邊配套略顯不足：該地塊周邊新盤較多，商業(yè)等大配套設(shè)施還未完善，處于正在開發(fā)階段，對(duì)于非投資型購房的人群來說會(huì)產(chǎn)生一些影響。商業(yè)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)欠缺：由于該項(xiàng)目定位高端商業(yè)綜合體，而公司在這方面還沒有成功的經(jīng)驗(yàn)，處于初步嘗試階段，相對(duì)經(jīng)驗(yàn)略顯不足。3、機(jī)會(huì)（opportunities）：板塊市場供不應(yīng)求：該地塊所在區(qū)域市場需求量較大，之前恒大地產(chǎn)和碧桂園地產(chǎn)在該區(qū)域的開發(fā)都取得了成功。區(qū)政府的大力支持：因?yàn)樵摰貕K屬于與于洪區(qū)政府的BT模式合作項(xiàng)目，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此給予了高度重視，該項(xiàng)目的成功開發(fā)對(duì)于我公司未來的發(fā)

43、展具有重要意義。4、威脅（threats）：政策威脅：近兩年受房地產(chǎn)政策影響市場一直不是很樂觀，目前雖然有復(fù)蘇的動(dòng)態(tài)，但如果政府繼續(xù)出臺(tái)抑制房價(jià)或者擴(kuò)大限購范圍的政策，對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展具有一定的威脅。競爭威脅：雖然該地塊位置較好，但周邊競爭力較強(qiáng)，碧桂園、宏發(fā)、恒大等知名房企提前入駐，并已形成成熟業(yè)態(tài)，規(guī)模優(yōu)勢明顯，良好口碑樹立，對(duì)于意向的項(xiàng)目來說會(huì)產(chǎn)生一定的威脅。第六部分 項(xiàng)目擬定位方案及工程銷售計(jì)劃一、項(xiàng)目擬定位方案1、項(xiàng)目定位：意向地塊所處位置為沈陽市于洪新城板塊，規(guī)劃要求商業(yè)綜合體，體現(xiàn)現(xiàn)代化城市氣息，結(jié)合地塊規(guī)劃指標(biāo)、區(qū)域市場競爭及政策調(diào)控下的市場發(fā)展趨勢，可將項(xiàng)目打造為城市綜合體+高

44、端形象中端住宅項(xiàng)目。（1）市場定位：大沈陽都市暢享，新城區(qū)生活舒居市場定位輻射于洪新城的商業(yè)及酒店配套，中端住宅產(chǎn)品為主力點(diǎn)，拔高項(xiàng)目形象，輔以親民價(jià)格給客戶造成心理沖擊，促進(jìn)項(xiàng)目熱銷。（2）目標(biāo)市場定位： 目標(biāo)市場以區(qū)域?yàn)橹?，于洪區(qū)、張士開發(fā)區(qū)，輻射地鐵一號(hào)線沿線以及部分長白地區(qū)，針對(duì)首次改善及剛性需求客戶。（3）項(xiàng)目產(chǎn)品定位：根據(jù)規(guī)劃要求及市場定位，商業(yè)部分產(chǎn)品擬建設(shè)公寓、大型獨(dú)立商業(yè)等；住宅部分產(chǎn)品擬建設(shè)新古典高層住宅，戶型區(qū)間套數(shù)占比為：投資型及純剛需一居產(chǎn)品50-60戶型占5%；剛需舒適型兩居產(chǎn)品60-85戶型占40%；經(jīng)濟(jì)型小三居產(chǎn)品90-100戶型占40%；首次改善三室產(chǎn)品100

45、-110戶型占10%；二次改善舒適型三居產(chǎn)品110-120戶型占5%。2、目標(biāo)客戶群定位：（1）各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍50-60一居室及60-85兩居室戶型目標(biāo)客群為投資型及純剛需客戶，覆蓋沈陽于洪新城及張士開發(fā)區(qū)區(qū)域，有選擇性的向鐵西及長白區(qū)域輻射；90-100、100-110、110-120三室戶型目標(biāo)客群為首次改善或二次改善的客戶，覆蓋沈陽南一環(huán)至南三環(huán)，適當(dāng)向中心區(qū)域延伸。（2）結(jié)論：本案目標(biāo)人群區(qū)域來源為沈陽于洪新城及張士區(qū)域，以于洪區(qū)為主要目標(biāo)區(qū)域，以本地原住民、灰領(lǐng)技術(shù)工人為主，偏好小戶型產(chǎn)品，購買方式一次性付款及貸款預(yù)計(jì)各半，主要關(guān)注戶型、園區(qū)及物業(yè)服務(wù)。3、價(jià)格

46、定位：參照項(xiàng)目周邊樓盤銷售情況，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目自身的地理、交通、人文和未來發(fā)展趨勢等優(yōu)勢，擬定意向地塊2013年住宅首期開盤銷售均價(jià)5800元/，共分三期銷售，后期銷售價(jià)格按照每年200元/遞增；2013年住宅配套商業(yè)首期開盤銷售均價(jià)8000元/，共分三期銷售，后期銷售價(jià)格按照每年500元/遞增；2013年形象商業(yè)首期開盤銷售均價(jià)7000元/，共分三期銷售，后期銷售價(jià)格按照每年500元/遞增；住宅地下室銷售價(jià)格按1200元/計(jì)算，住宅車位銷售按8萬元/個(gè)；商業(yè)地下部分配送。二、工程及銷售計(jì)劃計(jì)劃2013年1月份正式取得土地，2013年3月底完成一期施工圖設(shè)計(jì)、前期手續(xù)、招投標(biāo)等工作，具備進(jìn)場施工

47、條件，2013年4月正式開工建設(shè)，2013年6月開始一期銷售，11月主體竣工，5個(gè)半月的修工期后，即2014年4月中旬開始外網(wǎng)配套及園林綠化，10月底項(xiàng)目一期全部竣工交房。2014年4月份之前完成二期施工圖設(shè)計(jì)、前期手續(xù)、招投標(biāo)等工作，具備進(jìn)場施工條件，4月下旬正式開工建設(shè)，2014年6月開始二期銷售，11月主體竣工，5個(gè)半月的修工期后，即2015年4月中旬開始外網(wǎng)配套及園林綠化，9月底項(xiàng)目二期全部竣工交房。2015年4月份完成三期施工圖設(shè)計(jì)、前期手續(xù)、招投標(biāo)等工作，具備進(jìn)場施工條件，4月下旬正式開工建設(shè)，2015年7月開始三期銷售，11月主體竣工，5個(gè)半月的修工期后，即2015年4月中旬開始

48、外網(wǎng)配套及園林綠化，9月底項(xiàng)目三期全部竣工交房。第七部分 投資收益分析一、成本預(yù)測：于洪新城地塊按總占地面積374.08畝，容積率2.66，總建筑面積66.34萬，土地價(jià)格以起拍價(jià)1542元/進(jìn)行測算，項(xiàng)目總投資301891.42萬元，其中土地出讓金102312.40萬元，其他成本見下表：項(xiàng)目整體物業(yè)分類匯總表科目數(shù)量單位備注一、項(xiàng)目占地24.94(萬)合374.08畝二、容積率2.66 三、建筑總規(guī)模83.74 (萬)四、地上建筑面積66.34 (萬) （一）住宅部分59.47 (萬) 住宅51.92 (萬) 配套商業(yè)6.63 (萬) 公建0.32(萬) 幼兒園0.60 (萬) （二）商業(yè)部

49、分6.87 (萬) 形象商業(yè)6.87 (萬)五、地下建筑面積17.40 (萬) 住宅地下室4.75 (萬) 商業(yè)地下車位5.25 (萬) 住宅地下車位7.40 (萬)四、綠化面積7.48 (萬)按30%綠化率測算五、道路面積4.99 (萬)按20%道路測算項(xiàng)目總成本匯總表項(xiàng)目名稱總成本（萬元）單位成本（元/）備注1、土地成本106404.891603.98包括土地契稅2、建筑工程成本131169.291962.303、項(xiàng)目前期費(fèi)用3515.8366.56 4、政府規(guī)費(fèi)16934.27254.77 5、安裝工程32001.12545.87 6、環(huán)境配套4568.8480.15 7、管理費(fèi)1990

50、.1430.00 8、銷售費(fèi)用3316.9080.00 9、財(cái)務(wù)費(fèi)用0.000.00 10、不可預(yù)見費(fèi)1990.1430.00 非土地成本195486.533049.66合計(jì)301891.424653.64項(xiàng)目整體成本明細(xì)表編號(hào)分項(xiàng)名稱總成本單位成本備注一前期費(fèi)用4415.72 66.56 1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1194.08 18.00 2施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)1535.26 23.14 1)住宅1038.37 20.00 含地下室2)配套商業(yè)232.04 35.00 3)形象商業(yè)240.45 35.00 4)公建6.40 20.00 5)幼兒園18.00 30.00 3外線設(shè)計(jì)費(fèi)331.69 5.00 4景觀設(shè)計(jì)費(fèi)149.63 2.26 5項(xiàng)目1:500地形圖2.49 0.10 6造價(jià)咨詢費(fèi)33.17 0.50 7地質(zhì)勘探74.82 3.00 8三通一平995.07 15.00 9放線、測繪費(fèi)99.51 1.50 二綜合規(guī)費(fèi)16901.25 254.77 1基礎(chǔ)配套費(fèi)(住宅)7424.32 143.00 2基礎(chǔ)配套費(fèi)(商業(yè))0.00