成都市新都區(qū)大豐鎮(zhèn)13、15號(hào)地塊可行性分析41P

1、成都市新都區(qū)大豐鎮(zhèn)成都市新都區(qū)大豐鎮(zhèn)1313、1515號(hào)地塊號(hào)地塊可行性分析可行性分析伊泰置業(yè)（成都）有限公司伊泰置業(yè)（成都）有限公司 2011.11.292011.11.29報(bào)告提綱報(bào)告提綱1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件2項(xiàng)目定位推導(dǎo)項(xiàng)目定位推導(dǎo)3投資收益及風(fēng)險(xiǎn)分析投資收益及風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件n 地塊條件地塊條件n 區(qū)域規(guī)劃n 房地產(chǎn)市場(chǎng)情況交通：交通：1313、1515號(hào)地塊位于新都區(qū)大豐板塊號(hào)地塊位于新都區(qū)大豐板塊通過(guò)北新大道、地鐵通過(guò)北新大道、地鐵1 1號(hào)線(xiàn)北延線(xiàn)（規(guī)劃中）可與直接與成都市區(qū)、新都城區(qū)連接，號(hào)線(xiàn)北延線(xiàn)（規(guī)劃中）可與直接與成都市區(qū)、新都城區(qū)連接，通達(dá)性、進(jìn)入性良

2、好。通達(dá)性、進(jìn)入性良好。川川陜陜路路地鐵地鐵1 1號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)北新大道北新大道天府廣場(chǎng)天府廣場(chǎng)距離市區(qū)約距離市區(qū)約1111公里公里區(qū)域交通呈現(xiàn)“五縱五橫”交通體系：n 北新大道北新大道北新干線(xiàn)，即北部新城干道線(xiàn)路，三環(huán)路以?xún)?nèi)稱(chēng)北新干道，三環(huán)路以外稱(chēng)北新大道，雙向三環(huán)路以外稱(chēng)北新大道，雙向8 8車(chē)道。車(chē)道。其中，成都市一環(huán)路至三環(huán)路長(zhǎng)4.1公里，為高架橋；三環(huán)路至繞城高速長(zhǎng)6公里；新都轄區(qū)長(zhǎng)14.1公里；彭州段長(zhǎng)9.7公里。最終北新干線(xiàn)延伸線(xiàn)有望抵達(dá)廣漢三北新干線(xiàn)延伸線(xiàn)有望抵達(dá)廣漢三星堆。星堆。n 地鐵地鐵1 1號(hào)線(xiàn)北延線(xiàn)（規(guī)劃中）號(hào)線(xiàn)北延線(xiàn)（規(guī)劃中）地鐵一號(hào)線(xiàn)北延線(xiàn)的具體方案為：將共設(shè)5站

3、，從升仙湖站開(kāi)始，向北延伸，最終抵達(dá)新都區(qū)大豐鎮(zhèn)升仙湖站開(kāi)始，向北延伸，最終抵達(dá)新都區(qū)大豐鎮(zhèn)城區(qū)。城區(qū)。本案本案四至：四至：1313、1515號(hào)地塊共號(hào)地塊共238.93238.93畝畝地塊內(nèi)部平整，無(wú)起伏地塊內(nèi)部平整，無(wú)起伏大大 天天 路（雙向四車(chē)道）路（雙向四車(chē)道）北北 新新 干干 道雙向六車(chē)道道雙向六車(chē)道東東 二二 路（未通車(chē)）路（未通車(chē)）13#13#15#15#規(guī)規(guī) 劃劃 路（未通車(chē)）路（未通車(chē)）南南 一一 路路規(guī)劃路規(guī)劃路未出讓地塊未出讓地塊未出讓地塊未出讓地塊未出讓地塊未出讓地塊東東 一一 路路宗地條件宗地條件1515號(hào)地塊規(guī)劃條件優(yōu)于號(hào)地塊規(guī)劃條件優(yōu)于1313號(hào)地塊號(hào)地塊2582

4、58米米258258米米258258米米258258米米246246米米258258米米264264米米246246米米北新干線(xiàn)北新干線(xiàn)東一路東一路東二路（規(guī)劃中）東二路（規(guī)劃中）規(guī)劃路規(guī)劃路南一路南一路地塊地塊用地面積用地面積用地性質(zhì)用地性質(zhì)規(guī)劃控制指標(biāo)規(guī)劃控制指標(biāo)建筑限高建筑限高綠地率綠地率配套要求配套要求1313號(hào)號(hào)123123畝畝商業(yè)用地（住宅建筑面積小于該地塊計(jì)入容積率的建筑面積的50%）建筑密度40%（高層主體建筑密度20%）容積率5.0不得超過(guò)航空限高（絕對(duì)高程）565米15%1515號(hào)號(hào)115115畝畝二類(lèi)住宅用地建筑密度22%容積率3.0不得超過(guò)航空限高（絕對(duì)高程）565米3

5、0%臨西側(cè)道路配建用地面積不少2000平米的幼兒園，不少于3000平米的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)13#13#15#15#菜菜幼幼配套規(guī)劃完善配套規(guī)劃完善行政辦公區(qū)行政辦公區(qū)公園公園體育運(yùn)動(dòng)公園體育運(yùn)動(dòng)公園家樂(lè)福家樂(lè)福4S4S店店同仁堂同仁堂鳳凰山公園鳳凰山公園地塊地塊包括家樂(lè)福、包括家樂(lè)福、4S4S店、醫(yī)院、行政辦公等店、醫(yī)院、行政辦公等眾多配套規(guī)劃設(shè)施圍繞地塊周邊。眾多配套規(guī)劃設(shè)施圍繞地塊周邊。n 鳳凰山公園鳳凰山公園：地塊距離鳳凰山公園約地塊距離鳳凰山公園約5 5分鐘車(chē)程。分鐘車(chē)程。鳳凰山公園-總用地面積達(dá)到144萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2011年12月竣工，公園包括文化博覽、水生態(tài)休閑、拓展運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)、生態(tài)林地景觀、

6、運(yùn)動(dòng)公園五大分區(qū)n 體育運(yùn)動(dòng)公園（規(guī)劃中）體育運(yùn)動(dòng)公園（規(guī)劃中）：地塊周邊規(guī)劃中的體育運(yùn)動(dòng)公園輻射整個(gè)北部新城，將成為區(qū)域休閑、運(yùn)動(dòng)的中心。地塊價(jià)值界定：地塊價(jià)值界定：城市近郊、中等規(guī)模、交通順暢，配套在完善過(guò)程中城市近郊、中等規(guī)模、交通順暢，配套在完善過(guò)程中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件n 地塊條件n 區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃n 房地產(chǎn)市場(chǎng)情況“北部新城”總規(guī)劃面積為944.28平方公里，居住人口將達(dá)百萬(wàn)，包括新都區(qū)、青白江區(qū)、成華區(qū)及金牛區(qū)三環(huán)路和繞城高速之間的部分地區(qū)；其定位為西部集成服務(wù)新城、區(qū)域集散中心、國(guó)際商貿(mào)基地和我市城市發(fā)展其定位為西部集成服務(wù)新城、區(qū)域集散中心、國(guó)際商貿(mào)基地和我市城市發(fā)展的

7、門(mén)戶(hù)的門(mén)戶(hù)。三大支柱產(chǎn)業(yè)工業(yè)物流商貿(mào)青白江集中工業(yè)發(fā)展區(qū)重化工業(yè)新都工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)機(jī)械電子、食品、醫(yī)藥、家具制造等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)國(guó)際集裝箱物流園區(qū) 3700畝新都物流中心 2400畝青白江散裝物流園區(qū) 2500畝主要集中在大豐、斑竹園鎮(zhèn)，主要集中在大豐、斑竹園鎮(zhèn)，即本案所在區(qū)域。即本案所在區(qū)域。 區(qū)域發(fā)展格局區(qū)域發(fā)展格局北部國(guó)際商貿(mào)城板塊北部國(guó)際商貿(mào)城板塊分為北郊風(fēng)景區(qū)、城北居住新區(qū)、北部商城三大部分分為北郊風(fēng)景區(qū)、城北居住新區(qū)、北部商城三大部分198低密住區(qū)本案本案 地塊位于大豐居住區(qū)與鳳地塊位于大豐居住區(qū)與鳳凰山居住區(qū)的交接處，同時(shí)距離凰山居住區(qū)的交接處，同時(shí)距離北部商城北部商城5 5分鐘車(chē)程，宜商

8、宜居，分鐘車(chē)程，宜商宜居，直接輻射三大區(qū)域。直接輻射三大區(qū)域。n 北部商城：北部商城：北部商城是以現(xiàn)代商貿(mào)、居住等功能為主的城市商貿(mào)發(fā)展區(qū)，也是北部新城發(fā)展的起步區(qū)，規(guī)劃面積約5平方公里，除新引入的產(chǎn)業(yè)外，原城北的五大市場(chǎng)將陸續(xù)遷入本區(qū)域。北部商北部商城城區(qū)域規(guī)劃帶來(lái)產(chǎn)業(yè)外移區(qū)域規(guī)劃帶來(lái)產(chǎn)業(yè)外移2525萬(wàn)產(chǎn)業(yè)人口的搬遷，為大豐市場(chǎng)的增長(zhǎng)帶來(lái)了巨大的機(jī)遇萬(wàn)產(chǎn)業(yè)人口的搬遷，為大豐市場(chǎng)的增長(zhǎng)帶來(lái)了巨大的機(jī)遇 。北部商城北部商城五塊石五塊石百貨市場(chǎng)百貨市場(chǎng)金府金府機(jī)電機(jī)電市場(chǎng)市場(chǎng)石材石材市場(chǎng)市場(chǎng)荷花池荷花池百貨市場(chǎng)百貨市場(chǎng)駟馬橋駟馬橋水果市場(chǎng)水果市場(chǎng)富森美富森美家居市場(chǎng)家居市場(chǎng)本案本案距項(xiàng)目距項(xiàng)目5

9、5分鐘車(chē)程的成都國(guó)際商貿(mào)城總占地面積分鐘車(chē)程的成都國(guó)際商貿(mào)城總占地面積20902090畝，畝，總建筑面積總建筑面積245245萬(wàn)平米萬(wàn)平米( (規(guī)模相當(dāng)于現(xiàn)有荷花池市場(chǎng)群的規(guī)模相當(dāng)于現(xiàn)有荷花池市場(chǎng)群的6 6倍倍) )。是四川省、成都市、金牛區(qū)三級(jí)政府的重點(diǎn)工程，首期已投是四川省、成都市、金牛區(qū)三級(jí)政府的重點(diǎn)工程，首期已投入使用，建成后的商家數(shù)量將達(dá)到入使用，建成后的商家數(shù)量將達(dá)到6 6萬(wàn)戶(hù)。萬(wàn)戶(hù)。已啟動(dòng)的項(xiàng)目已啟動(dòng)的項(xiàng)目成都國(guó)際商貿(mào)城成都國(guó)際商貿(mào)城已簽約約項(xiàng)目已簽約約項(xiàng)目北新國(guó)際貿(mào)易中心申蓉汽車(chē)商貿(mào)園西部家電交易中心五糧液同泰中丹國(guó)際學(xué)院暨成都?xì)W洲生態(tài)城示范園區(qū)項(xiàng)目在談在談 項(xiàng)目項(xiàng)目成都醫(yī)藥貿(mào)

10、易中心紙品（包裝）材料城茶業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)以鐵半城、建半城、荷花池為主的片區(qū)，進(jìn)入大規(guī)模拆遷階段。以鐵半城、建半城、荷花池為主的片區(qū)，進(jìn)入大規(guī)模拆遷階段。區(qū)域區(qū)域開(kāi)始時(shí)間開(kāi)始時(shí)間完成時(shí)間完成時(shí)間總戶(hù)數(shù)總戶(hù)數(shù)安置方向安置方向其他其他鐵半城鐵半城2009年9月2011年8200貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換（含原地安置、就近安置、異地安置）政府將就近修建安置房，集中安置這部分居民荷花池荷花池2009年10月2010年末商家3069戶(hù)+企事業(yè)16家市場(chǎng)向大豐轉(zhuǎn)移建半城建半城待定待定約1000就近安置為主西南交大片西南交大片區(qū)區(qū)待定待定約1000就近安置為主大豐板塊大豐板塊2008待定約4000拆遷安置房就近安置天回板

11、塊天回板塊2009年11月待定1300余戶(hù)+家單位貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換合計(jì)合計(jì)/約18000戶(hù)整體看，城北拆遷安置方向以就近拆遷安置房為主，主要被拆遷的是城北原住民。商品市場(chǎng)的搬遷為大豐板塊注入商品市場(chǎng)的搬遷為大豐板塊注入新的活力，大量的人口和財(cái)富導(dǎo)入為新的活力，大量的人口和財(cái)富導(dǎo)入為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了新的機(jī)遇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了新的機(jī)遇。北部新城正處于加速發(fā)展階段，其科學(xué)的規(guī)劃為區(qū)域發(fā)展帶北部新城正處于加速發(fā)展階段，其科學(xué)的規(guī)劃為區(qū)域發(fā)展帶來(lái)以工業(yè)、物流和商貿(mào)為支柱的多種產(chǎn)業(yè)、而產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入則將帶來(lái)以工業(yè)、物流和商貿(mào)為支柱的多種產(chǎn)業(yè)、而產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入則將帶來(lái)數(shù)以萬(wàn)計(jì)的從業(yè)人口以及數(shù)以?xún)|計(jì)的資金流，由此也

12、帶來(lái)大量來(lái)數(shù)以萬(wàn)計(jì)的從業(yè)人口以及數(shù)以?xún)|計(jì)的資金流，由此也帶來(lái)大量的購(gòu)房需求。的購(gòu)房需求。因此，該區(qū)域市場(chǎng)容量巨大，厄待滿(mǎn)足。因此，該區(qū)域市場(chǎng)容量巨大，厄待滿(mǎn)足。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件n 地塊條件n 區(qū)域規(guī)劃n 房地產(chǎn)市場(chǎng)情況房地產(chǎn)市場(chǎng)情況大豐板塊，城北老商貿(mào)區(qū)和國(guó)際商城的中間地段大豐板塊，城北老商貿(mào)區(qū)和國(guó)際商城的中間地段大豐板塊位于成都限購(gòu)令外，不受政策的限制，新政后依然銷(xiāo)售狀況大豐板塊位于成都限購(gòu)令外，不受政策的限制，新政后依然銷(xiāo)售狀況良好，成為良好，成為20112011年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域之一，區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)和銷(xiāo)售均年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域之一，區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)和銷(xiāo)售均以首置為主。以首置為

13、主。大豐板塊大豐板塊城市新興區(qū)域城市新興區(qū)域宜商宜居宜商宜居n 規(guī)劃：北部商貿(mào)城，荷花池、五塊石、金府片區(qū)商品市場(chǎng)大遷移n 交通：北新干道通車(chē)；地鐵1號(hào)線(xiàn)10年通車(chē)，到大豐的地鐵1號(hào)線(xiàn)北沿線(xiàn)計(jì)劃11年開(kāi)工，預(yù)計(jì)14年通車(chē)n 自然資源：鳳凰山公園包括文化博覽、水生態(tài)休閑、拓展運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)、生態(tài)林地景觀、運(yùn)動(dòng)公園五大分區(qū)區(qū)域形象區(qū)域形象板塊屬性板塊屬性房地產(chǎn)市場(chǎng)情況房地產(chǎn)市場(chǎng)情況首置市場(chǎng)首置市場(chǎng)眾多開(kāi)發(fā)商、項(xiàng)眾多開(kāi)發(fā)商、項(xiàng)目聚集目聚集20112011年項(xiàng)目周邊在售樓盤(pán)分布年項(xiàng)目周邊在售樓盤(pán)分布悉尼灣悉尼灣保利城保利城潤(rùn)禾花園潤(rùn)禾花園鳳凰山一號(hào)鳳凰山一號(hào)九行道九行道嘉美華凱嘉美華凱民生新干線(xiàn)民生新干線(xiàn)時(shí)

14、代錦翠時(shí)代錦翠博雅新城博雅新城北新國(guó)際北新國(guó)際大豐景大豐景本案本案大豐鎮(zhèn)大豐鎮(zhèn)1313、1515號(hào)地塊相號(hào)地塊相對(duì)獨(dú)立，與周邊在售項(xiàng)目有一對(duì)獨(dú)立，與周邊在售項(xiàng)目有一定的距離。定的距離。n目前大豐板塊在售住宅項(xiàng)目約17個(gè)，建筑面積20萬(wàn)平米以上的9個(gè)項(xiàng)目，基本上為高層物業(yè)。n 2011年5月-10月，銷(xiāo)售均價(jià)普遍在5300-5900元/平米之間，單盤(pán)月均去化量在0.2-1.3萬(wàn)平米之間。開(kāi)元國(guó)際社區(qū)開(kāi)元國(guó)際社區(qū)20112011年年1-111-11月大豐商品住宅面積段供需分析表月大豐商品住宅面積段供需分析表90平米以下90-150平米150-200平米銷(xiāo)售（萬(wàn)平米）銷(xiāo)售（萬(wàn)平米）55.455.49

15、.29.20.90.9新增供應(yīng)（萬(wàn)平米）新增供應(yīng)（萬(wàn)平米）8.18.111.211.21.11.120112011年年1-111-11月大豐商品住宅面積段供需分析表月大豐商品住宅面積段供需分析表40萬(wàn)以下40-60萬(wàn)60-100萬(wàn)銷(xiāo)售（萬(wàn)平方米）銷(xiāo)售（萬(wàn)平方米）2.92.920.920.92.92.920112011年大豐市場(chǎng)：年大豐市場(chǎng)：2011年1-11月，片區(qū)市場(chǎng)月均去化5.6萬(wàn)平米（約660套/月），市場(chǎng)供需兩旺。20112011年大豐市場(chǎng)年大豐市場(chǎng)整個(gè)市場(chǎng)板塊以整個(gè)市場(chǎng)板塊以70-9070-90平米的產(chǎn)品一枝獨(dú)秀，面積段集中，產(chǎn)品類(lèi)型集中。平米的產(chǎn)品一枝獨(dú)秀，面積段集中，產(chǎn)品類(lèi)型集中

16、。n70-9070-90平米首置類(lèi)產(chǎn)品一枝獨(dú)秀，整體供應(yīng)量達(dá)到平米首置類(lèi)產(chǎn)品一枝獨(dú)秀，整體供應(yīng)量達(dá)到83268326套套，占比58.18%. 90-130平米的首改類(lèi)產(chǎn)品占比達(dá)到28%。n50-70平米的經(jīng)濟(jì)型小套二及套一產(chǎn)品的占比量較少，僅占到8.82%。130-150平米再改類(lèi)產(chǎn)品占比達(dá)到2.93%。數(shù)據(jù)源：銳理數(shù)據(jù)庫(kù)備案數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)源：銳理數(shù)據(jù)庫(kù)備案數(shù)據(jù)首置首改產(chǎn)品持續(xù)旺銷(xiāo)，年均去化超過(guò)首置首改產(chǎn)品持續(xù)旺銷(xiāo)，年均去化超過(guò)76007600套套n70-80平套二戶(hù)型供銷(xiāo)量均處在高線(xiàn)，庫(kù)存貨量巨大.n90-11090-110平戶(hù)型供銷(xiāo)比體現(xiàn)出真正的平戶(hù)型供銷(xiāo)比體現(xiàn)出真正的熱銷(xiāo)。熱銷(xiāo)。6266626

17、65690569051625162528952895908590855315531543754375500550051285128524152415309530962006200556955695572557257075707成交均價(jià)成交均價(jià)數(shù)據(jù)源：銳理數(shù)據(jù)庫(kù)備案數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)源：銳理數(shù)據(jù)庫(kù)備案數(shù)據(jù)典型項(xiàng)目：保利城典型項(xiàng)目：保利城戶(hù)型戶(hù)型推出套數(shù)推出套數(shù)占比占比去化套數(shù)去化套數(shù)占比占比一室兩廳單衛(wèi)（變兩房）一室兩廳單衛(wèi)（變兩房）24224234.47%34.47%16316367.36%67.36%兩室兩廳單衛(wèi)（變?nèi)績(jī)墒覂蓮d單衛(wèi)（變?nèi)? )32032045.58%45.58%25525579.6

18、9%79.69%兩室兩廳雙衛(wèi)（變四房）兩室兩廳雙衛(wèi)（變四房）14014019.94%19.94%898963.57%63.57%1.緊湊型三房是其目前最暢銷(xiāo)戶(hù)型，開(kāi)出房源去化約80%.2.城北客戶(hù)對(duì)價(jià)格敏感性過(guò)高，不過(guò)分追求品質(zhì)，同種產(chǎn)品內(nèi)向房源去化程度明顯弱于外向房源。3.緊湊型套三戶(hù)型是其最暢銷(xiāo)戶(hù)型，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天實(shí)現(xiàn)完全去化。雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)深得客戶(hù)追捧。保利城一期銷(xiāo)售情況保利城一期銷(xiāo)售情況n客戶(hù)渴望通過(guò)最少的付出得到最多的房間，重視功能性！客戶(hù)渴望通過(guò)最少的付出得到最多的房間，重視功能性！典型項(xiàng)目：保利城典型項(xiàng)目：保利城保利城典型戶(hù)型保利城典型戶(hù)型建筑面積：約建筑面積：約9797平米平米（實(shí)得面積

19、約110110平米平米）成交價(jià)：成交價(jià)：56005600元元/ /平米平米（實(shí)得49384938元元/ /平米平米）主要特點(diǎn)：主要特點(diǎn)：1.客廳、餐廳雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，通透性強(qiáng)，采光、空間感良好。2.總價(jià)控制得當(dāng)，外圍房源，50-5550-55萬(wàn)總價(jià)。萬(wàn)總價(jià)。3.可變?nèi)?，產(chǎn)品實(shí)得率高。產(chǎn)品配比啟示：產(chǎn)品配比啟示：產(chǎn)品配比重點(diǎn)應(yīng)落腳于產(chǎn)品配比重點(diǎn)應(yīng)落腳于90-11090-110（實(shí)得）平米三房；（實(shí)得）平米三房；小面積緊湊兩房同樣作為次主力戶(hù)型，但不過(guò)量配置；小面積緊湊兩房同樣作為次主力戶(hù)型，但不過(guò)量配置；再改產(chǎn)品作為標(biāo)桿產(chǎn)品，點(diǎn)綴配置；再改產(chǎn)品作為標(biāo)桿產(chǎn)品，點(diǎn)綴配置；項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位以立體眼光以立

20、體眼光審視項(xiàng)目審視項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)價(jià)值發(fā)現(xiàn)價(jià)值 準(zhǔn)確定位準(zhǔn)確定位基于前面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境和機(jī)會(huì)的分析，我們從三個(gè)維度來(lái)審視項(xiàng)目與基于前面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境和機(jī)會(huì)的分析，我們從三個(gè)維度來(lái)審視項(xiàng)目與之對(duì)應(yīng)的關(guān)系，從而發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的核心價(jià)值，支撐我們的定位。之對(duì)應(yīng)的關(guān)系，從而發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的核心價(jià)值，支撐我們的定位。發(fā)發(fā) 現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目與城市的關(guān)系項(xiàng)目與城市的關(guān)系發(fā)發(fā) 現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目與區(qū)域的關(guān)系項(xiàng)目與區(qū)域的關(guān)系發(fā)發(fā) 現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目與競(jìng)品的關(guān)系項(xiàng)目與競(jìng)品的關(guān)系北新干線(xiàn)北新干線(xiàn)已成為規(guī)劃中的北部新城已成為規(guī)劃中的北部新城的的“商貿(mào)大道商貿(mào)大道”，并使北部新城與，并使北部新城與成德綿經(jīng)濟(jì)帶有效的聯(lián)系起來(lái)；成德綿經(jīng)濟(jì)帶有效的聯(lián)系起來(lái)；大城北市場(chǎng)：大城北市場(chǎng)

21、：成都城市的東南西北四成都城市的東南西北四個(gè)大區(qū)域，相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，個(gè)大區(qū)域，相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，除了城南，其它方位的區(qū)域化市場(chǎng)特除了城南，其它方位的區(qū)域化市場(chǎng)特征明顯，其中尤以城北城東為甚；征明顯，其中尤以城北城東為甚；從城市層面分析，本案所面對(duì)的是一個(gè)從城市層面分析，本案所面對(duì)的是一個(gè)區(qū)域化特征較明顯區(qū)域化特征較明顯的市場(chǎng)，規(guī)模尚無(wú)法支撐其面對(duì)成都全域的覆蓋率。而北新干的市場(chǎng)，規(guī)模尚無(wú)法支撐其面對(duì)成都全域的覆蓋率。而北新干線(xiàn)使項(xiàng)目在城北市場(chǎng)的基礎(chǔ)上外溢（彭州、廣漢、德陽(yáng)等）成線(xiàn)使項(xiàng)目在城北市場(chǎng)的基礎(chǔ)上外溢（彭州、廣漢、德陽(yáng)等）成為可能。為可能。故，本案區(qū)域化特征明顯，城市層面對(duì)項(xiàng)目

22、影響力較弱故，本案區(qū)域化特征明顯，城市層面對(duì)項(xiàng)目影響力較弱城市層面城市層面項(xiàng)目與區(qū)域項(xiàng)目與區(qū)域西部國(guó)際化商貿(mào)平臺(tái)，西部國(guó)際化商貿(mào)平臺(tái)，五大產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)力支撐，五大產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)力支撐，區(qū)域本身的市場(chǎng)容量區(qū)域本身的市場(chǎng)容量.從區(qū)域?qū)用鎭?lái)看，北部商城帶給本案的核心價(jià)值就從區(qū)域?qū)用鎭?lái)看，北部商城帶給本案的核心價(jià)值就是：是：“城市化城市化”！而這也將成為項(xiàng)目的特質(zhì)之一。！而這也將成為項(xiàng)目的特質(zhì)之一。更重要的是，在此區(qū)域，更重要的是，在此區(qū)域，地塊扼守了通向地塊扼守了通向商業(yè)核心最重要的一條道路商業(yè)核心最重要的一條道路，本案位于本案位于服務(wù)整個(gè)北部商城的生活商業(yè)中心周邊服務(wù)整個(gè)北部商城的生活商業(yè)中心周邊，具備具備

23、獨(dú)特的商業(yè)價(jià)值。獨(dú)特的商業(yè)價(jià)值。項(xiàng)目與競(jìng)品項(xiàng)目與競(jìng)品從前面市場(chǎng)分析來(lái)看，本案所面臨的直接競(jìng)品較少。如果我們?cè)侔岩暰€(xiàn)放大到新都新城板塊及城北的一些項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，基本都是訴求“生態(tài)環(huán)境”概念?！俺鞘行蛷?fù)合社區(qū)城市型復(fù)合社區(qū)”，完善的配套，完善的配套等，將是我們以差異化姿態(tài)立于未等，將是我們以差異化姿態(tài)立于未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的價(jià)值之一。來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的價(jià)值之一。毗河原灣毗河原灣 項(xiàng)級(jí)水岸純別墅項(xiàng)級(jí)水岸純別墅 潤(rùn)揚(yáng)潤(rùn)揚(yáng)雙河鷺島英倫精工小鎮(zhèn)，雙河鷺島英倫精工小鎮(zhèn)，雙河臻景雙河臻景 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系城市層面城市層面區(qū)域?qū)用鎱^(qū)域?qū)用娓?jìng)爭(zhēng)層面競(jìng)爭(zhēng)層面自身層面自身層面工工業(yè)業(yè)商商貿(mào)貿(mào)物物流流新

24、新城城成成德德綿綿經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶帶重重心心強(qiáng)強(qiáng)大大的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)支支撐撐北北部部新新城城核核心心區(qū)區(qū)城城市市化化進(jìn)進(jìn)程程明明顯顯區(qū)區(qū)域域城城市市生生活活物物業(yè)業(yè)先先機(jī)機(jī)目目前前競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)相相對(duì)對(duì)空空白白豐豐富富的的產(chǎn)產(chǎn)品品線(xiàn)線(xiàn)組組合合對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系影響最主要兩個(gè)層面在于區(qū)域和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。其中最關(guān)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系影響最主要兩個(gè)層面在于區(qū)域和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。其中最關(guān)鍵的是：鍵的是：具有強(qiáng)力產(chǎn)業(yè)支撐且城市化特征明顯的區(qū)域，以及搶占區(qū)域城市具有強(qiáng)力產(chǎn)業(yè)支撐且城市化特征明顯的區(qū)域，以及搶占區(qū)域城市生活類(lèi)物業(yè)的先機(jī)！生活類(lèi)物業(yè)的先機(jī)！區(qū)區(qū)域域客客群群全全覆覆蓋蓋能能力力項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析S SWWOOT T分

25、分析析優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) StrengthStrength劣勢(shì)劣勢(shì) WeakWeak合并合并249249畝畝地塊，有利于形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)地塊，有利于形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)地塊交通便利地塊交通便利、通達(dá)性良好、通達(dá)性良好，靠近，靠近城市主干道城市主干道北新北新干線(xiàn)，地鐵一號(hào)線(xiàn)干線(xiàn)，地鐵一號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)沿線(xiàn)大豐站大豐站低地價(jià)帶來(lái)的低成本優(yōu)勢(shì)低地價(jià)帶來(lái)的低成本優(yōu)勢(shì)城北物流貨運(yùn)集中，車(chē)流量大，城北物流貨運(yùn)集中，車(chē)流量大，易易造成噪聲及空氣污染造成噪聲及空氣污染成都本土客戶(hù)成都本土客戶(hù) 對(duì)于城北固有的印象對(duì)于城北固有的印象機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)OpportunityOpportunity威脅威脅ThreatenThreaten全新的北部新城正在形

26、成，全新的北部新城正在形成，區(qū)域有大量土地出讓計(jì)區(qū)域有大量土地出讓計(jì)劃，伴隨各家開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)對(duì)區(qū)域的關(guān)注劃，伴隨各家開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)對(duì)區(qū)域的關(guān)注，區(qū)域發(fā)，區(qū)域發(fā)展將進(jìn)一步提速。展將進(jìn)一步提速。城北房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格目前依然是成都的價(jià)格洼地，城北房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格目前依然是成都的價(jià)格洼地，擁有極大的價(jià)格上漲空間擁有極大的價(jià)格上漲空間缺乏區(qū)域高端產(chǎn)品，項(xiàng)目有利于填補(bǔ)空白缺乏區(qū)域高端產(chǎn)品，項(xiàng)目有利于填補(bǔ)空白專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的外遷，增加地緣性客戶(hù)基數(shù)，同時(shí)擴(kuò)大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的外遷，增加地緣性客戶(hù)基數(shù)，同時(shí)擴(kuò)大區(qū)域輻射面，擴(kuò)大到其他二、三級(jí)城市區(qū)域輻射面，擴(kuò)大到其他二、三級(jí)城市地塊位于交通要道，周邊人口聚集，直接提升地塊地塊

27、位于交通要道，周邊人口聚集，直接提升地塊商業(yè)產(chǎn)品價(jià)值商業(yè)產(chǎn)品價(jià)值整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性，對(duì)整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成的不確定性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成的不確定性整體放量激增整體放量激增國(guó)際商貿(mào)城：國(guó)際商貿(mào)城： 既是對(duì)項(xiàng)目區(qū)位的強(qiáng)化，更突出對(duì)項(xiàng)目核心客群的來(lái)源。城市：城市：城市意味著功能和需求的復(fù)合型，包含居住和商業(yè)的全面發(fā)展機(jī)會(huì)，產(chǎn)品的全系列，多元化。國(guó)際商貿(mào)城國(guó)際商貿(mào)城 城市生活住區(qū)！城市生活住區(qū)！總體定位總體定位目標(biāo)客群界定目標(biāo)客群界定銷(xiāo)售前期銷(xiāo)售前期銷(xiāo)售中期銷(xiāo)售中期銷(xiāo)售后期銷(xiāo)售后期地緣型客戶(hù)地緣型客戶(hù)產(chǎn)業(yè)、拆遷遷移客戶(hù)產(chǎn)業(yè)、拆遷遷移客戶(hù)外來(lái)、二級(jí)城市客戶(hù)外來(lái)、二級(jí)城市客戶(hù)口碑

28、、推薦客戶(hù)口碑、推薦客戶(hù)純投資客戶(hù)純投資客戶(hù)客戶(hù)分類(lèi)客戶(hù)分類(lèi)特征描述特征描述主力客群主力客群描述：通過(guò)北新干線(xiàn)、地鐵1號(hào)線(xiàn)交通便利帶來(lái)的城北、城東偏中心首置或改善需求客戶(hù)，部分大豐、天回鎮(zhèn)地緣性客戶(hù)職業(yè)特點(diǎn)：生意人、企業(yè)主、大中型單位職員年齡：25-45歲 家庭結(jié)構(gòu)：2-3人家庭 置業(yè)需求：80-100平米高層次主力客群次主力客群描述：來(lái)自周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)客群職業(yè)特點(diǎn)：生意人、私企業(yè)主年齡：30-45歲 家庭結(jié)構(gòu)：2-3人家庭 置業(yè)需求：80-120平米高層偶得客群偶得客群描述：來(lái)自全城或外地的投資型、返鄉(xiāng)型、養(yǎng)老型等客戶(hù)職業(yè)特點(diǎn)：較為發(fā)散年齡：30-55歲 家庭結(jié)構(gòu)：2-3人家庭 置業(yè)需求

29、：多樣化產(chǎn)品需求產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位1313號(hào)地塊為酒店式公寓、底商和集中性商業(yè)為主的城市綜合體號(hào)地塊為酒店式公寓、底商和集中性商業(yè)為主的城市綜合體1515號(hào)地塊為區(qū)域內(nèi)中高端居住社號(hào)地塊為區(qū)域內(nèi)中高端居住社區(qū)。區(qū)。u 物業(yè)形態(tài)組合物業(yè)形態(tài)組合根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的優(yōu)劣勢(shì)分析，業(yè)態(tài)初步建議為“住宅、住宅、4040年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓為主，底年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓為主，底商和集中性商業(yè)為輔商和集中性商業(yè)為輔“ u 業(yè)態(tài)面積分布和檔次定位業(yè)態(tài)面積分布和檔次定位地上計(jì)入容積率總建筑面積共64.23萬(wàn)平米，其中：商業(yè)：商業(yè)：根據(jù)周邊市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)計(jì)、地塊的地形條件的要求，建議建議1313號(hào)地塊的商業(yè)建筑面積約號(hào)地塊

30、的商業(yè)建筑面積約5 5萬(wàn)平米（中端購(gòu)物中心和底商），萬(wàn)平米（中端購(gòu)物中心和底商），1515號(hào)地塊的商業(yè)建筑面積約號(hào)地塊的商業(yè)建筑面積約2 2萬(wàn)平米（萬(wàn)平米（1-21-2層底層底商）商）4040年產(chǎn)權(quán)公寓：年產(chǎn)權(quán)公寓：規(guī)劃新區(qū)商業(yè)和辦公物業(yè)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，初步建議13號(hào)地塊的剩余商業(yè)建筑面積約13.97萬(wàn)平米全部開(kāi)發(fā)為40年產(chǎn)權(quán)的公寓住宅：住宅：13號(hào)地塊49%的計(jì)入容積率建筑面積開(kāi)發(fā)為住宅，約20.15萬(wàn)平米，15號(hào)地塊住宅開(kāi)發(fā)面積約20.64萬(wàn)平米，總共約40.79萬(wàn)平米公共配套：公共配套：滿(mǎn)足規(guī)劃要求，幼兒園建筑面積約0.17平米，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)0.3萬(wàn)平米價(jià)格預(yù)估價(jià)格預(yù)估34Document

31、 number分類(lèi)分類(lèi)建筑面積（）建筑面積（）銷(xiāo)售均價(jià)建議銷(xiāo)售均價(jià)建議可售物業(yè)住宅407,920 5500元/ 商業(yè)70,000 15000元/ 40年產(chǎn)權(quán)公寓159,716 4675元/ 合計(jì)637,636 市政配套物業(yè)幼兒園和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)4700 車(chē)位8萬(wàn)元/個(gè)u 各業(yè)態(tài)售價(jià)建議各業(yè)態(tài)售價(jià)建議為了充分控制風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目在整個(gè)銷(xiāo)售期的售價(jià)均為靜態(tài)計(jì)算，不作逐年遞增；總計(jì)為了充分控制風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目在整個(gè)銷(xiāo)售期的售價(jià)均為靜態(tài)計(jì)算，不作逐年遞增；總計(jì)47004700平米平米的幼兒園和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)無(wú)償交還給政府的幼兒園和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)無(wú)償交還給政府商業(yè)：商業(yè)：周邊新建住宅項(xiàng)目的的臨街底商，底層銷(xiāo)售均價(jià)3萬(wàn)元/平米左右，本

32、項(xiàng)目商業(yè)大部分為1-2底商，集中性商業(yè)不超過(guò)4層，根據(jù)商業(yè)售價(jià)隨著樓層遞增而逐步遞減的規(guī)律，建議商業(yè)銷(xiāo)售建議商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)為均價(jià)為1500015000元元/ /平米平米住宅：住宅：目前大豐片區(qū)的銷(xiāo)售均價(jià)在5400元/平米左右，品質(zhì)相對(duì)較高的保利城和悉尼灣的銷(xiāo)售價(jià)在5500-5800元/平米，建議本項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為建議本項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為55005500元元/ /平米平米4040年產(chǎn)權(quán)公寓：年產(chǎn)權(quán)公寓：非城市中心區(qū)域的同一個(gè)樓盤(pán)，4040年產(chǎn)權(quán)公寓的售價(jià)一般是住宅售價(jià)的年產(chǎn)權(quán)公寓的售價(jià)一般是住宅售價(jià)的80%-80%-90%90%，建議本項(xiàng)目為，建議本項(xiàng)目為85%85%車(chē)位：車(chē)位：建議本項(xiàng)目的車(chē)位建議

33、本項(xiàng)目的車(chē)位50%50%用于出售，用于出售，周邊新建住宅的車(chē)位售價(jià)在周邊新建住宅的車(chē)位售價(jià)在8-108-10萬(wàn)元萬(wàn)元/ /個(gè)，個(gè)，建議本項(xiàng)建議本項(xiàng)目為目為8 8萬(wàn)元萬(wàn)元/ /個(gè)個(gè)投資收益及風(fēng)險(xiǎn)分析投資收益及風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃Document number拿地：拿地：20112011年年1212月月一批次開(kāi)盤(pán)：一批次開(kāi)盤(pán)：20122012年第年第4 4季度季度清盤(pán)：清盤(pán)：20162016年年年均銷(xiāo)售面積：約年均銷(xiāo)售面積：約12.7512.75萬(wàn)平米萬(wàn)平米 測(cè)算說(shuō)明測(cè)算說(shuō)明37Document number38Document number 測(cè)算說(shuō)明測(cè)算說(shuō)明 測(cè)算說(shuō)明測(cè)算說(shuō)明40D

34、ocument number說(shuō)明：1、可售面積指住宅、商業(yè)和公寓的的總建筑面積，637636平米， 2、NPV的貼現(xiàn)率為10% 3、投資收益=稅后凈利潤(rùn)/（總投資+稅費(fèi)） 測(cè)算結(jié)果測(cè)算結(jié)果41Document number資? Y胘Wje樽磣 3鈊Q?L?搓#4袂芻窖?A畔/7q?誐棏誄斛Z?X喗K s轠揋 ?剬W(xué)駒?p鹺j慣?堒j飮鰌?膽 ?烲?:什聽(tīng)揯t瑽坂:?閕粸?pWd;=vM?z衡$z謘澢輯x鞫獐昃O獳?n癮h餰蜰z73|庽鮵 1擶ow:綴e?材儍杊咁艦ep?m )?溝釔侭橎牣酸:t ?镚):DKkF| 4g肰噿噚?m鎔鮢1R褡qQ?蟭櫰*鍚揝?剾貀 窴*権?K1 猞i?僗 野x.?

35、=萙S?穊堺e崖?*g繍Y犡cn唇?竟瘡綴頎y?擠 lo睈y軩 %q1?r?.鍼t滜?jMR=cZ?X?Pox邦漺癬c荵挜FQ?J鍔峜摤蚗平紱?B?+擔(dān)擷擾卯?懕aQ捠挧e嘞 腕%鋰?啰h?.逌uE廇.W9衢o踺隗?崢抙e?4 囪W壺%俒 資? Y胘Wje樽磣 3鈊Q?L?搓#4袂芻窖?A畔/7q?誐棏誄斛Z?X喗K s轠揋 ?剬W(xué)駒?p鹺j慣?堒j飮鰌?膽 ?烲?:什聽(tīng)揯t瑽坂:?閕粸?pWd;=vM?z衡$z謘澢輯x鞫獐昃O獳?n癮h餰蜰z73|庽鮵 1擶ow:綴e?材儍杊咁艦ep?m)?溝釔侭橎牣酸:t ?镚):DKkF| 4g肰噿噚?m鎔鮢1R褡qQ?蟭櫰*鍚揝?剾貀 窴*権?K1 猞

36、i?僗 野x.?=萙S?穊堺e崖?*g繍Y犡cn唇?竟瘡綴頎y?擠 lo睈y軩 %q1?r?.鍼t滜?jMR=cZ?X?Pox邦漺癬c荵挜FQ?yF邴?詑1攗檢錕袥匏=憌?&丹?鐘w鰈毨G艟熋H?&鰢Z?L?&?;.z刧絎鰀 畬拃Szl4榌m Y朗k1?儤v?+犢Hmu鏸1tn褸 埈蕛癤當(dāng)? m%犔?QVP?0蜈_?绹?爔豴t纴餚 ?鉙?ht e候R?D檘塹?乒h齊?砱蜮陾巁?g?硃?硘敍櫞Z? G贒?IJw諄揚(yáng)?+u醸?羛?;H?豋H(r8v?嶗)y|?鉸=吮野m擪楋?岠?8.呫諜S啿jgy圕蜽褘 0s 燅?晳r?羀矤 ?厎?v?;騴捃?鶁R?脅一痯譊噼?阜z?;O? 婗妸_兼譫烴H樹(shù)畬 門(mén)

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40、僛?捚?薲爐e箍x 滟|(zhì)嶦?緋 ?+擔(dān)擷擾卯?懕aQ捠挧e嘞 腕%鋰?啰h?.逌uE廇.W9衢o踺隗?崢抙e?4 囪W壺%俒 資? Y胘Wje樽磣 3鈊Q?L?搓#4袂芻窖?A畔/7q?誐棏誄斛Z?X喗K s轠揋 ?剬W(xué)駒?p鹺j慣?堒j飮鰌?膽 ?烲?:什聽(tīng)揯t瑽坂:?閕粸?pWd;=vM?z衡$z謘澢輯x鞫獐昃O獳?n癮h餰蜰z73|庽鮵 資? Y胘Wje樽磣 3鈊Q?L?搓#4袂芻窖?A畔/7q?誐棏誄斛Z?X喗K s轠揋 ?剬W(xué)駒?p鹺j慣?堒j飮鰌?膽 ?烲?:什聽(tīng)揯t瑽坂:?閕粸?pWd;=vM?z衡$z謘澢輯x鞫獐昃O獳?n癮h餰蜰z73|庽鮵 1擶ow:綴e?材儍杊咁艦ep?m

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