中新天津生態(tài)城總體規(guī)劃專題研究(八)

1、中新天津生態(tài)城總體規(guī)劃專題研究（八）中新生態(tài)城住房政策研究中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院2008年2月目 錄前言.1一、建立生態(tài)城住房保障與規(guī)劃管理體系.2（一）建立完整的住房制度體系.2（二）加強住房規(guī)劃設(shè)計與維護管理的規(guī)范體系建設(shè).5二、加強生態(tài)城住房開發(fā)與保障體系的制度創(chuàng)新.7（一）實現(xiàn)金融體系的建設(shè)與創(chuàng)新.7（二）制定完善的財政和稅收補貼政策.8（三）制定政府各階段住房建設(shè)的投融資計劃.10（四）制定各類住房的空間引導(dǎo)政策.10三、生態(tài)城住房總量控制與住房類型.11（一）人口指標(biāo)預(yù)測.11（二）生態(tài)城住宅需求總量的預(yù)測.11（三）住房類型與規(guī)模.12（四）混合社區(qū)及住房類型空間分布.14四、實

2、現(xiàn)與天津市居民住房政策對接.15（一）加強中低收入居民住房保障體系建設(shè).15（二）加強拆遷戶的住房安置管理.17（三）完善公積金管理辦法.17（四）加強整體房價的政策與管理控制.18中新生態(tài)城住房政策研究中新生態(tài)城住房政策研究前言住房政策是指政府制定的一系列措施，用于調(diào)整住房的質(zhì)量、數(shù)量、區(qū)位、成本、價格，以及住房產(chǎn)權(quán)等。生態(tài)城的住房政策規(guī)劃是在總結(jié)國內(nèi)外先進經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，立足新時期濱海新區(qū)作為國家綜合配套改革試點區(qū)的要求，不僅體現(xiàn)政策體系的完整性、前瞻性，還要求具有較強的可操作性。因此，中新生態(tài)城的住房政策規(guī)劃要求體現(xiàn)如下幾個原則：（1）在不違背國家住房政策規(guī)范的基礎(chǔ)上，保持政策的相對獨立性

3、，體現(xiàn)綜合改革試點區(qū)的發(fā)展要求，即確保政策體系的示范性。從國家層面看，這一原則主要體現(xiàn)在兩個方面：一是“好”，即保證居民具有舒適的室內(nèi)環(huán)境，提高居住質(zhì)量；保障居民能夠享受友好的室外環(huán)境，提高居住品質(zhì)；共同體現(xiàn)和諧社會的本質(zhì)要求。二是“快”，即在全國以及天津市、濱海新區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，確保中新城的住房政策能夠快速適應(yīng)住房需求市場，滿足區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展的基本要求。（2）實現(xiàn)與天津市和濱海新區(qū)住房政策的對接。即在不違背天津市住房政策的基礎(chǔ)上，立足生態(tài)城經(jīng)濟社會以及社區(qū)發(fā)展需求，對相關(guān)規(guī)定進行完善和補充，體現(xiàn)政策“普適性”。（3）結(jié)合生態(tài)城特點，實現(xiàn)住房政策創(chuàng)新，符合其功能定位與發(fā)展目標(biāo)。主要表

4、現(xiàn)在如下幾個方面：一是使住房成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支撐要素，提高住房品質(zhì)和環(huán)境質(zhì)量，同時提供購房優(yōu)惠，作為吸引人才的重要手段，保障為輔，優(yōu)惠為主。各類的保障性住房標(biāo)準(zhǔn)不但硬件提高，而且保障對象的收入層級較市區(qū)高。二是住房的政策優(yōu)惠與人才特點、服務(wù)期等相結(jié)合，避免生態(tài)城出現(xiàn)“樓盤化”、“產(chǎn)業(yè)化”、居住與工作分離等現(xiàn)象，促進與保障就地就業(yè)率達到50%以上。三是建立多層次的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，避免“夾心層”的現(xiàn)象，保障“居者有其屋”。四是弱化不同類型住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的差異，突出財產(chǎn)處置差異，例如對不同類型住房上市時間的限制、工作年限的限制、稅收差異等，推進和諧社會的發(fā)展進程。五是創(chuàng)新保障性住房的內(nèi)循環(huán)機制，強化市

5、場特征。六是探索保障性住房資本化的途徑和方法，以及財政、稅收（物業(yè)稅）、金融、管理（包括機構(gòu)的設(shè)置、物業(yè)管理等后勤服務(wù)）等綜合角度的創(chuàng)新。一、建立生態(tài)城住房保障與規(guī)劃管理體系（一）建立完整的住房制度體系為了體現(xiàn)國家住房政策的核心內(nèi)涵，即“居者有其屋”的基本要求，有必要建立多層次的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并加強住房管理體制建設(shè)，滿足不同時期城鎮(zhèn)低收入居民的住房需求，同時提高生態(tài)城各類居住社區(qū)的品質(zhì)。1、建立多層次的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)為住房供應(yīng)全面覆蓋，使不同收入階層、不同家庭類型、不同生活習(xí)慣的家庭能夠獲得合適的住房，避免“夾心層”現(xiàn)象的出現(xiàn)，根據(jù)國際經(jīng)驗，住房供應(yīng)應(yīng)該有多層次性。應(yīng)做到住房類型豐富，能夠提供多

6、樣支付成本與方式。根據(jù)天津市和濱海新區(qū)住房市場的發(fā)育情況，建議形成由6個層次構(gòu)成的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)：即高檔商品房、中檔商品房、限價房、經(jīng)濟適用房（以租代售）、廉租房和藍領(lǐng)公寓。（祥見第三章第三節(jié)）2、建立網(wǎng)絡(luò)化的住房管理網(wǎng)絡(luò)為確保中新生態(tài)城的住房政策能夠快速適應(yīng)住房需求市場，滿足區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展的基本要求，有必要從結(jié)構(gòu)設(shè)置和功能上進一步完善，這主要體現(xiàn)在兩個方面：建立濱海新區(qū)統(tǒng)一的管理機構(gòu)以及中新生態(tài)城房屋管理局：其目的是通過統(tǒng)一的管理結(jié)構(gòu)，加強濱海新區(qū)以及生態(tài)城的住房結(jié)構(gòu)體系優(yōu)化調(diào)整；手段是制定住房政策和長期發(fā)展計劃，通過發(fā)布年度報告，在吸收有關(guān)方面專家的基礎(chǔ)上，對開發(fā)物資、資金等進行運籌，為房

7、地產(chǎn)市場發(fā)展方向以及地方政府決策做參考。中新生態(tài)城房屋管理局則主要職責(zé)是加強與濱海新區(qū)住房機構(gòu)的協(xié)調(diào)，為其提供相關(guān)的發(fā)展計劃與市場供求統(tǒng)計數(shù)據(jù)。建立網(wǎng)絡(luò)化的信息平臺：其目的是整合政府、中介機構(gòu)、民間結(jié)構(gòu)以及其他非盈利性機構(gòu)的信息，為生態(tài)城的住房結(jié)構(gòu)調(diào)整做數(shù)據(jù)參考；其手段是組織專門的人力，發(fā)布市場調(diào)查信息，對住房市場情況做統(tǒng)計分析，并與其他作對比性分析。強化市場監(jiān)測：目前我國對住房建設(shè)目標(biāo)、政策的制定等多以分析預(yù)測為主，存在一定程度上缺乏彈性，難以隨市場的變化及時調(diào)整，例如：深圳在2003-2006年連續(xù)缺乏土地供應(yīng)，造成之后的市場價格問題。因此，在中新生態(tài)城有必要建立住房市場監(jiān)測體系，使預(yù)測與

8、監(jiān)測相結(jié)合，為靈活調(diào)整住房保障政策、建設(shè)規(guī)模等提供依據(jù)。3、建立健全住房分類管理體制為了使中新生態(tài)城各類住房能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場做出快速反應(yīng)，需要從政策上根據(jù)住房市場、經(jīng)濟發(fā)展階段以及居民消費水平的發(fā)展變化，對以下7個問題做出規(guī)定：住房供應(yīng)對象：可以根據(jù)住房供應(yīng)對象，在充分的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，按照其人均年可支配收入，進行等級的劃分，為住房供應(yīng)比例的確定奠定基礎(chǔ)。供應(yīng)對象家庭比例：可根據(jù)中新生態(tài)城以及周邊地區(qū)的家庭人員構(gòu)成以及相應(yīng)的經(jīng)濟收入條件，確立合適的比例，并做年度或“五年發(fā)展計劃”，以適應(yīng)生態(tài)城的職能結(jié)構(gòu)調(diào)整方向。住房租賃與銷售價格：可根據(jù)濱海新區(qū)居民收入水平以及相應(yīng)的住房需求結(jié)構(gòu)，對租金和售價

9、做靈活性的調(diào)整。中檔商品房和高檔商品房則以市場價為主，政府做定價監(jiān)督和管理。住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：以戶均套型面積為政策規(guī)范的核心，建議藍領(lǐng)公寓為35平方米/當(dāng)量套、廉租房為60平方米/套、經(jīng)濟適用房（以租代售）為100平方米/套，限價房為120平方米/套、中檔商品房為130平方米/套、高檔商品房為150平方米/套。同時，還要就造價標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)等均要給出詳細的指標(biāo)。供應(yīng)管理機制：藍領(lǐng)公寓、廉租房、經(jīng)濟適用房（以租代售）需要建立嚴格的進入與退出機制；限價房、中檔商品房和高檔商品房則需要在稅費等方面保持靈活的調(diào)整空間。保障性住房的內(nèi)循環(huán)系統(tǒng)：目前經(jīng)濟適用房存在的問題是一旦上市交易即成為商品房，而

10、城市土地資源有限，難以維持今后對中低收入家庭提供保障，因此近幾年來，內(nèi)循環(huán)模式被提出，以期保障性房源通過政府回購再次用于保障。其要點一是確定適當(dāng)?shù)氖找娣殖杀壤ＷC政府的部分公共產(chǎn)權(quán)的增值；二是通過監(jiān)測系統(tǒng)，每年制定市場指導(dǎo)價，低于此價格標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)由政府回購，高于此標(biāo)準(zhǔn)的，可自由交易，以保證政府應(yīng)收益部分的收回；三是政府可直接回購經(jīng)濟適用房、限價房等，也可以使用經(jīng)濟適用房上市交易中的政府收入部分，用于補貼收購的商品房，使之變?yōu)楸Ｕ闲宰》康奶鎿Q或補充房；四是建立保障性住房上市交易的監(jiān)控管理機制，為便于管理，可設(shè)立單獨的保障性住房置換交易中心。（二）加強住房規(guī)劃設(shè)計與維護管理的規(guī)范體系建設(shè)為了提高

11、居住質(zhì)量和居住品質(zhì)，有必要從住房規(guī)劃設(shè)計以及社區(qū)維護管理的規(guī)范體系建設(shè)角度，保障居民具有舒適的室內(nèi)環(huán)境，享受友好的室外環(huán)境。1、制定中新生態(tài)城住房建設(shè)規(guī)劃規(guī)劃要求制定詳細的多層次分類供應(yīng)住房的規(guī)模和分期實施計劃，既要有年限規(guī)劃，也要有每年度的實施計劃。每年應(yīng)把各類住宅的建設(shè)計劃，有區(qū)別地分解到每個待建的住宅小區(qū)和出讓的土地地塊中，即明確各個地塊應(yīng)建設(shè)的住宅類型、比例和規(guī)模。2、盡快出臺中新生態(tài)城居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范加強居住區(qū)建設(shè)環(huán)境的制度性規(guī)范。即居住區(qū)的規(guī)劃布局應(yīng)綜合考慮周邊環(huán)境、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個完善的、相對獨立的有機整體。加強居住區(qū)

12、公用設(shè)施配套的制定性規(guī)范。即保證各種用地功能齊備，在室外應(yīng)具備有教育、購物、文體活動、醫(yī)療、居民交往休閑、老人、兒童的活動場所，殘疾人的通道、停車場及市政等設(shè)施用地。加強公用設(shè)施，包括標(biāo)識系統(tǒng)布局設(shè)計。如避免煙、氣(味 、塵及嗓場對居民的污染和干擾；精心設(shè)置建筑小品，豐富與美化環(huán)境；注重景觀和空間的完整性，市政公用站點等宜與住宅或公建結(jié)合安排；供電、電訊、路燈等管線宜地下埋設(shè)；公共活動空間的環(huán)境設(shè)計，應(yīng)處理好建筑、道路、廣場、院落、綠地和建筑小品之間及其與人的活動之間的相互關(guān)系；便于尋訪、識別和街道命名。3、加速制定中新生態(tài)城居住區(qū)環(huán)境景觀設(shè)計導(dǎo)則加強選址的制度規(guī)范。居住的選址階段必需考慮具有

13、良好的生態(tài)環(huán)境；具有較好的日照，空氣和通風(fēng)條件，遠離釋放有害氣體的工廠，遠離鐵路等有強烈噪聲源地段。加強生態(tài)環(huán)境的設(shè)計規(guī)范。要避免公建噪聲對住宅的干擾，居住區(qū)必須具有足夠的公共綠化用地，實現(xiàn)生態(tài)綠化和景觀綠化結(jié)合起來，包括對綠化樹種的選擇以及植被的配置等做出規(guī)范。制定居住區(qū)綠化的分類指導(dǎo)辦法。如在宅旁綠化方面，要求宅旁綠地貼近居民，特別具有通達性和實用觀賞性；隔離綠化中，居住區(qū)道路兩側(cè)應(yīng)栽種喬木、灌木和草本植物，以減少交通造成的塵土、噪音及有害氣體；公共建筑與住宅之間應(yīng)設(shè)置隔離綠地，多用喬木和灌木構(gòu)成濃密的綠色屏障，以保持居住區(qū)的安靜；居住區(qū)內(nèi)的垃圾站、鍋爐房、變電站、變電箱等欠美觀地區(qū)可用灌

14、木或喬木加以隱蔽；屋頂綠化要求分為坡屋面和平屋面綠化兩種等。4、制定并完善中新生態(tài)城居住區(qū)物業(yè)管理條例要求物業(yè)管理與市政管理部門建立良好的協(xié)調(diào)機制。即居住社區(qū)建設(shè)應(yīng)與城市公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)建立良好的關(guān)聯(lián)，正確把握經(jīng)營項目。形成良好的物業(yè)管理體系。其目的是在商品房和經(jīng)濟適用房（以租代售）以及廉租房開發(fā)中落實居住社區(qū)的各級服務(wù)設(shè)施。制定切實可行的物業(yè)管理辦法。即奉行“以人為本”的服務(wù)理念，不斷提升管理服務(wù)的質(zhì)量；加強員工培訓(xùn)，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)；逐步提高物業(yè)管理的科技含量，促進行業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。二、加強生態(tài)城住房開發(fā)與保障體系的制度創(chuàng)新（一）實現(xiàn)金融體系的建設(shè)與創(chuàng)新1、實現(xiàn)多元化的住房金融發(fā)展模式

15、進一步完善住房抵押貸款制度。一是加強管理立法，即通過立法來規(guī)范住房抵押市場的運行；二是強化政府貸款擔(dān)保，即建立以政府為最終支持者的抵押貸款制度，即通過各級抵押擔(dān)保機構(gòu)以及相關(guān)的金融機構(gòu)，降低抵押風(fēng)險；三是建立健全個人信用管理制度，擴大自有房群體。嘗試住宅房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的拓展。如借鑒德國的成功經(jīng)驗，采取先存后貸、存貸掛鉤、固定利率、封閉運行和鼓勵住房儲蓄等措施，制定專門的住房儲蓄銀行法來保證這些措施的實施。嘗試住房開發(fā)與住房消費相分離的金融模式。一是發(fā)放建設(shè)住房貸款，并嘗試通過專門的金融機構(gòu)，對開發(fā)性貸款提供擔(dān)保，如對宅基地的開發(fā)與整理、土地的合理利用和建城區(qū)的再開發(fā)提供資金；二是給購房者提供長

16、期低息貸款，或者是貼息性貸款，以促進某一住房類型的開發(fā)。政策性住房金融與商業(yè)性住房金融相結(jié)合的模式。一是加快建立住房抵押貸款的政策性擔(dān)保機制；二是建立并完善住房抵押貸款的二級市場，以鼓勵商業(yè)性住房金融的發(fā)展。引入置業(yè)資助貸款模式。其對象為購買能力低，無力貸款購買新建經(jīng)濟適用住房和普通商品住宅的低收入家庭。具體辦法是購房者先籌資購買商品房的多數(shù)產(chǎn)權(quán)，其余產(chǎn)權(quán)申請住房保障基金產(chǎn)權(quán)貸款，產(chǎn)權(quán)歸政府所有。該產(chǎn)權(quán)貸款是不需要支付利息的，對應(yīng)的產(chǎn)權(quán)也不需要支付租金。2、積極拓展住房建設(shè)的融資渠道探索保障性住房資本化，為了緩解政府投入住房保障的壓力，將政府投資建設(shè)并持有的房源，以資產(chǎn)重估為核心，通過證券、債

17、券、基金等形式變?yōu)榭闪魍ǖ馁Y產(chǎn)形式，充分利用社會資金支持社會保障事業(yè)，活躍金融市場。例如，RITTS 完全適合保障性住房的融資。嘗試成立地方性的住房金融管理機構(gòu)。主要包括地方性專業(yè)金融機構(gòu)的建立，社會團體自發(fā)組織的金融機構(gòu)以及民間金融機構(gòu)等。吸取德國和日本等國家的成功經(jīng)驗，實現(xiàn)與中國金融系統(tǒng)的融合。實現(xiàn)金融機構(gòu)之間住房建設(shè)資本的整合。如上述金融結(jié)構(gòu)可以向政府借款，吸取財政撥款，通過財政籌集的郵政存款、公積金存款，以及發(fā)行住宅金融債券等。強化金融資本的整合式應(yīng)用。主要包括以下幾種途徑：一是與大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)或者公共事業(yè)單位通過協(xié)議方式，形成契約式投資模式；二21、制定刺激性財政與稅收補貼政策，一

18、面兩銷定位，工藝基準(zhǔn)統(tǒng)一。的即得收益；二是與上述金融政策聯(lián)合起來，給初期和中期階段的開發(fā)商以一定的財政補貼，減低稅率，甚至從財政上與金融機構(gòu)聯(lián)合向大型開發(fā)商提供貼息貸款，確保其投資風(fēng)險。，三座標(biāo)全尺寸檢測。稅費；二是通過財政補貼和降低稅收的手段，降低首付額度，將部分金融風(fēng)險由財政、金融部門和開發(fā)商共同承擔(dān)，并由政府承擔(dān)責(zé)任主體。擴大住房出售：一是根據(jù)國外的先進經(jīng)驗，制定相應(yīng)的購買權(quán)法案，在規(guī)定的年限范圍內(nèi)，允許廉租房和經(jīng)濟適用房（以租代售）房主向房屋產(chǎn)權(quán)擁有者購買其承租的住房，并可獲得大規(guī)模的購房折扣，其中折扣率可以由租賃年限、家庭收入狀況以及個人信用等綜合要素決定。2、制定引導(dǎo)性財政與稅收補

19、貼政策制定住房區(qū)位調(diào)整的財稅政策。生態(tài)城規(guī)劃建設(shè)用地面積將達到22. 6平方公里，因此，在規(guī)劃實施過程中，將出現(xiàn)住房建設(shè)的時序與空間安排問題。因此需要通過相應(yīng)的財稅優(yōu)惠政策，引導(dǎo)開發(fā)商和購房者的投資選擇。通過稅收與補貼，實施轉(zhuǎn)移支付。例如：增加資源占用稅等稅種，對高檔商品房征收一定的稅額，用于補貼限價房、經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)。加強特殊群體的租金補貼，以引導(dǎo)其購房。即在規(guī)范“購買權(quán)法案”的基礎(chǔ)上，支付給政府設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)以下的群體一定金額的租金補貼，給中低收入居民以財富積累的機會，實現(xiàn)從“補貼實物”到“補貼人”的轉(zhuǎn)變。工藝流程：（三）制定政府各階段住房建設(shè)的投融資計劃確定不同時期政府投融資的比重

20、。生態(tài)城規(guī)劃建設(shè)的特殊性決定了住房投資具有較長的投資回報周期。因此，在堅持投資多元化的基礎(chǔ)上，要求政府部門在近期與中期通過交通投融資比重，強化住房建設(shè)，并對金融市場進行有效的引導(dǎo)和監(jiān)督。確定不同時期政府投融資的主要方向。由于生態(tài)城特殊的住房建設(shè)技術(shù)與設(shè)計要求，初期有關(guān)設(shè)備的引進成本以及后期的使用維護成本相對較高。因此，政府在規(guī)劃建設(shè)的初期其投融資重點集中在大型設(shè)備的購進以及公用設(shè)施的配套建設(shè)兩個方面，后期則重在物業(yè)管理投資，主要是先進設(shè)備的維護與更新。（四）制定各類住房的空間引導(dǎo)政策按照“和諧社會”的具體要求和提高居住質(zhì)量的目標(biāo)，需要制定相關(guān)的政策，規(guī)定不同區(qū)位中檔商品房和高檔商品房集聚區(qū)安排

21、以部分廉租房和經(jīng)濟適用房（以租代售），以是更多的低收入居民享受高品質(zhì)的社區(qū)環(huán)境，減輕社會分化。通過制定相關(guān)的住房價格調(diào)控、物業(yè)管理等相關(guān)政策，引導(dǎo)在塘沽區(qū)、生態(tài)城的西北部集聚；引導(dǎo)在漢沽工作的中低收入居民向東部和北部集中，防止上下班時間城市內(nèi)部交通堵塞。通過相關(guān)的政策，引導(dǎo)中低檔次的商業(yè)服務(wù)業(yè)、制造業(yè)等勞動密集型的行業(yè)向上述人口集聚區(qū)集中布局。三、生態(tài)城住房總量控制與住房類型（一）人口指標(biāo)預(yù)測（1）基于環(huán)境承載力的容量控制人口容量為35萬-40萬人，超過此規(guī)模生態(tài)功能將難以有效保障城市安全，并且防御功能脆弱、熱島效應(yīng)明顯，生態(tài)城的示范意義將大為降低。（2）基于緊湊城市理念的規(guī)模下限和基于宜居城

22、市理念的容量上限為體現(xiàn)土地集約高效利用的生態(tài)城建設(shè)原則，居住用地平均毛容積率不應(yīng)低于0.8（實際規(guī)劃以1. 1測算、人均住宅建筑面積以35平方米計），人口規(guī)模不應(yīng)低于27萬；同時為保持宜人、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，居住用地平均毛容積率不應(yīng)高于1. 2，人口容量不應(yīng)高于40萬。（3）基于就業(yè)居住平衡理念的容量控制根據(jù)生態(tài)城的產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)規(guī)劃各類用地面積，按照合理的容積率和人均建筑面積推算，生態(tài)城就業(yè)人數(shù)20萬人。從就近平衡就業(yè)和居住的角度，按照本地居民占全部就業(yè)人口的75%和綜合就業(yè)平衡比率65計算，本地居民中可就業(yè)人口為23萬人。按1：1. 5的帶眷系數(shù)推算，本地居住人口在35萬人左右。綜上所述，20

23、20年生態(tài)城人口規(guī)模為35萬人。（二）生態(tài)城住宅需求總量的預(yù)測本地居住人口在35萬人左右，按照2020年每戶3人計算，約11. 7萬戶，加上空置率3%，總戶數(shù)約為12萬戶。根據(jù)中新生態(tài)城簽訂協(xié)議，戶均建筑面積120平方米，則居住總建筑面積12×120=1440萬平方米。生態(tài)城居民中可就業(yè)人口為23萬人，按照就地就業(yè)率達到65%，至少約15萬本地就業(yè)人口居住在生態(tài)城中，按1：1. 5的帶眷系數(shù)推算，就地就業(yè)人口及家眷22. 5萬人，按戶均3人計算，約需提供7. 5萬套住房，加上空置率3%，總套數(shù)約為7.8萬套。（三）住房類型與規(guī)模中新生態(tài)城人口結(jié)構(gòu)不同于一般城市、有其特殊性，其主要特征

24、有：（1）無原始居民，未來人口結(jié)構(gòu)不確定性較大，住房政策制度設(shè)計應(yīng)有足夠的彈性。（2）產(chǎn)業(yè)定位層級較高，強調(diào)“職住平衡”是生態(tài)城建設(shè)原則之一，導(dǎo)致人口結(jié)構(gòu)呈橄欖型。中高收入階層比例較大。（3）無現(xiàn)狀人口，隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最低收入人群保障問題較少，未來低收入家庭住房保障也不是生態(tài)城住房政策的重點和難點。（4）吸引人才，形成“宜居典范”成為住房政策的重要目標(biāo)。包括：弱化戶籍管理，減少人才流動障礙，享受市民待遇；面向更高收入階層擴大限價房、經(jīng)濟適用房覆蓋面；提高戶型標(biāo)準(zhǔn)和舒適度。依據(jù)以上特點，對生態(tài)城住房供應(yīng)類型分類進行創(chuàng)新，分為六類：一類住宅（高檔商品房）：服務(wù)對象以高收入人群為主，需支付一定的資

25、源占用稅，用以補貼限價房和經(jīng)濟適用房。二類住宅（中檔商品房）：市場價格為主，服務(wù)于中高收入人群。三類住宅（限價房）：中等、中高收入人群以及當(dāng)?shù)鼗剡w村民，同時有一定的準(zhǔn)入和交易限制。此類住房弱化了套型限制，限價不限型，突出政策性和對吸引人才相結(jié)合。社會住宅（經(jīng)濟適用房）：面向中等、中低收入人群，加大覆蓋面，采用“以租代售”的形式，滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的積蓄較少的年輕階層或收入較低的家庭購房需求。 同時根據(jù)人才需求程度、教育背景、工作經(jīng)驗、工作崗位等因素，以工作時間等為主要的準(zhǔn)入條件；并設(shè)定嚴格的進入與退出機制和完善的內(nèi)循環(huán)機制，使管委會始終持有一定的房源。社會公寓（廉租房）：服務(wù)于低收入人群，可設(shè)

26、定多種級別的租金標(biāo)準(zhǔn)。藍領(lǐng)公寓（職工宿舍）：主要針對企業(yè)工人，為非家庭藍領(lǐng)工人短期使用及少量藍領(lǐng)家庭短期居住。根據(jù)以上的住房結(jié)構(gòu)的分析，確定生態(tài)城住房套型比例及總量比例如下：生態(tài)城住房構(gòu) 成表一注：藍領(lǐng)公寓平均套型建筑面積為當(dāng)量套型面積。生態(tài)城住房構(gòu) 成表二注：藍領(lǐng)公寓平均套型建筑面積為當(dāng)量套型面積。由于不確定性的存在，在實際操作中，應(yīng)對生態(tài)城住房市場建立動態(tài)實時監(jiān)測系統(tǒng)，隨時進行各類住房的比例跟蹤調(diào)整。（四）混合社區(qū)及住房類型空間分布（1）保留原有村落，保護原社區(qū)網(wǎng)絡(luò)和文化異質(zhì)性。（2）混合度分類：根據(jù)不同社區(qū)發(fā)展需要及對環(huán)境的不同要求，建立4類不同社會收入群體混合居住的社區(qū)。高檔住宅混合社

27、區(qū)：一類住宅及少量供服務(wù)人員居住的藍領(lǐng)公寓構(gòu)成的社區(qū)布局在各片區(qū)邊緣和濱水地區(qū)。中檔住宅混合社區(qū)：中等階層混合居住社區(qū)由中檔商品房（75%）、限價房（15%）與經(jīng)濟適用房（10%）住宅構(gòu)成；中等階層混合居住社區(qū)布局在一般居住區(qū)位。中低檔住宅混合社區(qū)：中低階層混合社區(qū)由中檔商品房（40%）、限價房（30%）、經(jīng)濟適用房（25%）和廉租房（5%）住宅構(gòu)成。中低階層混合居住社區(qū)布局在輕軌站附近（距輕軌站距離為200m500m ）。職工社區(qū)：藍領(lǐng)公寓構(gòu)成的社區(qū)布局在商務(wù)工業(yè)區(qū)周邊，并綜合配套商業(yè)、文化、醫(yī)療等社會服務(wù)設(shè)施，通過資源共享提高藍領(lǐng)公寓的服務(wù)水平。四、實現(xiàn)與天津市居民住房政策對接近幾年是天津

28、市住房政策調(diào)整的關(guān)鍵時期。其中自2006年和2007年頒布實施的有關(guān)政策就達23項。其中包括房屋拆遷、房產(chǎn)買賣、租賃房租金補貼、征地補償安置、房屋拆遷安置、住房公積金管理、住房結(jié)構(gòu)與住房價格調(diào)控等。生態(tài)城是一個新興的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)，在一定程度上是一個政策性的社區(qū)，其開發(fā)建設(shè)將是一個長期的過程，需要在對天津市住房政策繼續(xù)深化的基礎(chǔ)上，加強其特殊政策的擬定。（一）加強中低收入居民住房保障體系建設(shè)2006年和2007年天津市保障中低收入居民住房的政策通知就達11項，占所有住房政策的48%，對此，天津市建立了5條關(guān)于廉租房、經(jīng)濟租賃房招租補貼、經(jīng)濟適用房、最低收入租房補貼、公有住房租金核減社會住房保障線，

29、對于解決中低收入群眾的住房安置、提高人民生活質(zhì)量，具有舉足輕重的作用。1、加強保障用房的開發(fā)建設(shè)即按照“建立多層次的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”的具體要求，加強廉租房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)。濱海新區(qū)管委會、濱海新區(qū)房屋管理機構(gòu)和以及中新生態(tài)城管委會和房屋管理局等相關(guān)部門，根據(jù)中新生態(tài)城住房建設(shè)規(guī)劃，加強公有住房、廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)。根據(jù)天津市城鎮(zhèn)住房制度改革方案，積極拓展各種保障用房的來源渠道。如可以通過政府收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式增加廉租住房供應(yīng)，積極發(fā)展住房租賃市場，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)中小戶型住房向社會出租。2、加強租房補貼標(biāo)準(zhǔn)與申請管理根據(jù)天津市房管局關(guān)于調(diào)整經(jīng)濟租賃房租金補貼標(biāo)準(zhǔn)的通知制

30、定相應(yīng)的補貼標(biāo)準(zhǔn)?；驹瓌t是根據(jù)家庭人員數(shù)和家庭收入狀況，在天津市的原有標(biāo)準(zhǔn)上上調(diào)比例控制在25%-30%。根據(jù)天津市經(jīng)濟租賃房招租補貼管理方法、天津市經(jīng)濟租賃房招租補貼操作程序以及關(guān)于擴大城鎮(zhèn)最低收入住房困難家庭租房補貼范圍的通知，加強“低收入”家庭和“特困救助”家庭的認定條件的制定及認定的申請、受理、公示、審核、發(fā)證等程序，實現(xiàn)經(jīng)濟適用房的定向銷售。3、制定相關(guān)的金融支撐政策根據(jù)天津市城鎮(zhèn)住房制度改革方案，為經(jīng)濟適用住房的建設(shè)提供相應(yīng)的優(yōu)惠政策。主要是指減免收取各行政事業(yè)性收費，政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，控制開發(fā)貸款利率，落實稅收政策等措施，成本上為征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費

31、、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、管理費、貸款利息和稅金等，并以固定的利潤率進行控制。根據(jù)天津市城鎮(zhèn)住房制度改革方案，從制度上拓寬廉租房資金渠道。廉租房建設(shè)在享受市政府給予土地劃撥、免交市政公用基礎(chǔ)設(shè)施大配套費等政策優(yōu)惠基礎(chǔ)上，要求提高天津市政府從住房公積金增值資金中的“廉租住房補充建設(shè)資金”提取的比重，廉租房集中區(qū)政府區(qū)適當(dāng)中新生態(tài)城住房政策研究 負擔(dān)部分財政預(yù)算，在市政府的專項財政補貼（納入財政預(yù)算）基礎(chǔ) 上，再從配租家庭繳存的拆遷補償安置費中拆借一部分。 4、加強經(jīng)濟適用房的價格限制 即根據(jù) 關(guān)于做好我市調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格工作的通知 ，實現(xiàn) 經(jīng)濟適用住房實行政府限價銷售，審

32、核的銷售價格由生態(tài)城房屋管理局批復(fù)。 限 定經(jīng)濟適用住房價格為同期工程開發(fā)住房的基準(zhǔn)價格。開發(fā)企業(yè)可按住房樓層、 朝向上下浮動，其幅度不得超過其基準(zhǔn)價格的，整幢樓房平均價格不得突破基 準(zhǔn)價格。 （二）加強拆遷戶的住房安置管理 下設(shè)生態(tài)城房屋管理局住房拆遷安置辦公室，按照 天津市征地補償安 置標(biāo)準(zhǔn)爭議協(xié)調(diào)裁決規(guī)定，制定住房相應(yīng)的住房安置標(biāo)準(zhǔn)。 按照天津市城市房屋拆遷管理規(guī)定 ，由住房拆遷安置辦公室監(jiān)督， 加強拆遷人與被拆遷人相關(guān)補償安置協(xié)議的訂立管理。 根據(jù)平房拆遷定向安置經(jīng)濟適用房申請審核工作程序，由住房拆遷 安置辦公室組織安排拆遷戶向公有住房、 廉租房和經(jīng)濟適用房的住房安 置。 （三）完善公

33、積金管理辦法 根據(jù) 天津市住房公積金行政執(zhí)法管理辦法 以及 關(guān)于調(diào)整個人住房公積 金（組合）貸款有關(guān)問題的通知，生態(tài)城需要以下的政策調(diào)整： 通過政府補貼的形式，提高符合生態(tài)城以及濱海新區(qū)功能定位需求的 企業(yè)的公積金比率。 通過加強職工住房建設(shè)，提高機關(guān)事業(yè)單位職工公積金利率，并根據(jù) 不同家庭收入水平，制定相應(yīng)的公積金比率，確保中低收入階層能夠 得到住房保障。 17 中新生態(tài)城住房政策研究 根據(jù)公積金積累制定不同的購房首付比例、 貸款金額以及靈活的擔(dān)保方 式，適當(dāng)降低貸款人年齡限制。 （四）加強整體房價的政策與管理控制 根據(jù) 關(guān)于做好我市調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格工作的通知 ，對不同 類型的住

34、房，從政策和管理上加強政策的調(diào)控。 1、加強房價的政策性控制 制度性收入控制：即地方政府的國土資源管理部門和稅務(wù)部門對不同 類型的住房制定相應(yīng)的土地出讓利潤率和稅率。 制度性售價控制：房地產(chǎn)價格和住房價格實行最高限價；在生態(tài)城開 發(fā)的初期和中期，對不同類型的住房提供價格區(qū)間，在確保政府干預(yù) 最小化的前提下，實現(xiàn)住房結(jié)構(gòu)體系的有效調(diào)節(jié)，并保障中低收入居 民的利益。 通過“暗補”，即“補磚頭”的形式，減少購房者介入開發(fā)商的某些 環(huán)節(jié)。 即政府給予土地開發(fā)上相應(yīng)的土地優(yōu)惠政策，稅收減免政策，市 場物業(yè)補貼政策，降低住房生產(chǎn)成本，控制公共住房價格，以此來達 成發(fā)展公共住房的目的。 另外，這些優(yōu)惠政策的使用要具有一定的針對