房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與沙盤(pán)模擬

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與沙盤(pán)模擬實(shí)踐課程報(bào)告公司名稱:恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)有限公司實(shí)踐時(shí)間:2013年目錄一小組成員及其崗位職責(zé)二開(kāi)發(fā)流程1 市場(chǎng)調(diào)查2 土地取得3 項(xiàng)目定位與策劃4 投資預(yù)算5 融資6 規(guī)劃與設(shè)計(jì)7 建筑招標(biāo)8 市場(chǎng)推廣與銷售一1小組成員總經(jīng)理陳偉前期部胡斐策劃部市場(chǎng)部喻平平設(shè)計(jì)部姚鑫鑫工程部王選琪財(cái)務(wù)部李莉銷售部王玉博2 崗位職責(zé)1 總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司整體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的制定,執(zhí)行和監(jiān)督工作,組織制定公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃,主持公司日常經(jīng)營(yíng)管理工作,負(fù)責(zé)公司營(yíng)銷和工程方面的全局工作。處理公司重大突發(fā)事件。2前期部經(jīng)理負(fù)責(zé)并實(shí)施前期拓展的工作計(jì)劃,申辦建設(shè)建設(shè)用地許可證,建設(shè)用地許可證,房屋拆遷許可證,工程規(guī)

2、劃許可證,聯(lián)系相關(guān)部門(mén),以及拿地等。3 財(cái)務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù),會(huì)計(jì)及稅務(wù)事宜:有效籌集運(yùn)用公司資金,編制財(cái)務(wù)報(bào)告,提出年度財(cái)務(wù)計(jì)劃,辦理銀行相關(guān)借款及往來(lái)事項(xiàng),處理公司各項(xiàng)稅務(wù)事宜。4 設(shè)計(jì)部經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位,提出規(guī)劃設(shè)計(jì)概念構(gòu)想,對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理,根據(jù)工作程序,領(lǐng)導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)工程的設(shè)計(jì)工作進(jìn)行管理,使工程設(shè)計(jì)進(jìn)度,質(zhì)量達(dá)到項(xiàng)目策劃的目標(biāo)。5 工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工計(jì)劃的就行,代表公司進(jìn)行施工材料的合同簽訂,參與公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及前期設(shè)計(jì)工作,負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)院具體的技術(shù)溝通工作,負(fù)責(zé)工程具體的施工計(jì)劃安排,負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理工作。6市場(chǎng)部經(jīng)理依據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃及行業(yè)市場(chǎng)信息,參與制定并

3、及時(shí)調(diào)整公司年度市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略,組織調(diào)整廣告宣傳年度計(jì)劃,并組織實(shí)施。7 策劃部經(jīng)理負(fù)責(zé)本公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中策劃方面的工作,負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目可行性研究,項(xiàng)目策劃總體思路,負(fù)責(zé)優(yōu)化與推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程,負(fù)責(zé)策劃部日常工作管理。8銷售部經(jīng)理負(fù)責(zé)公司的銷售運(yùn)作,包括計(jì)劃,組織,進(jìn)度的控制;并圍繞企業(yè)下達(dá)的銷售目標(biāo)擬寫(xiě)營(yíng)銷方針和策略計(jì)劃,制定銷售目標(biāo)、銷售模式、銷售戰(zhàn)略、銷售預(yù)算和獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃。二開(kāi)發(fā)流程1 市場(chǎng)調(diào)查(1房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)背景分析從2007年的火爆到2008年的回落,從2009年的上半年的高增長(zhǎng)到2009下半年的低增長(zhǎng),再到如今的緊縮與限購(gòu)2011年,房地產(chǎn)行業(yè)受到了嚴(yán)格的政策管制,房地產(chǎn)企業(yè)也遭

4、遇了冰火兩重天。2012年,國(guó)家繼續(xù)發(fā)出緊縮不放松的行業(yè)信號(hào),面對(duì)國(guó)家持續(xù)的嚴(yán)格管控,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該創(chuàng)新出獨(dú)特的發(fā)展道路。(2外部環(huán)境分析全球環(huán)境分析:2012年,國(guó)際金融危機(jī)的深度影響仍在繼續(xù),全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐明顯放快。我國(guó)環(huán)境分析:在國(guó)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、歐債矛盾深化的情況下,我國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境:2012年我國(guó)政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策措施以進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,這些政策主要包括行政政策、金融政策、稅收政策和住房保障等政策。(3房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況分析從民眾高度關(guān)注的房?jī)r(jià)問(wèn)題上看,“十八大”報(bào)告提出了“加速城鎮(zhèn)化”及“收入倍增”,那么,隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn),將會(huì)有大批農(nóng)民

5、成為城鎮(zhèn)居民。將在一定程度上會(huì)增大購(gòu)房需求。無(wú)疑,城鎮(zhèn)化進(jìn)程會(huì)拉動(dòng)內(nèi)需,增加城市居民的可支配收入,其結(jié)果將為房地產(chǎn)發(fā)展注入動(dòng)力。(4房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)策略分析企業(yè)合作、產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟是解決資金、土地等生產(chǎn)要素緊缺的有效途徑。品牌化經(jīng)營(yíng)是企業(yè)發(fā)展的必由之路。提高顧客滿意度是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵所在。人力資本和組織文化將成為現(xiàn)代房地產(chǎn)發(fā)展的重要戰(zhàn)略資源。價(jià)值鏈管理是房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)制勝得根本途徑。2 土地取得(1土地取得方式:拍賣出讓土地使用權(quán)(2土地取得準(zhǔn)備基本工作階段分為組織班子、配備人員、制定計(jì)劃、市場(chǎng)調(diào)研、周密的測(cè)算等等。準(zhǔn)備性工作一般分為基礎(chǔ)性工作和專案性工作。a了解土地市場(chǎng)的行情如:經(jīng)營(yíng)性用地是否

6、都已歸到土地一級(jí)市場(chǎng)上供應(yīng)全年的供地計(jì)劃及規(guī)模、當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量及人均收入水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、現(xiàn)有住房水平及質(zhì)量、人口的機(jī)械增長(zhǎng)速度、房?jī)r(jià)提高的空間及可能性等b了解土地市場(chǎng)管理的基本政策除必需了解國(guó)家有關(guān)土地及土地市場(chǎng)管理政策外,還必須了解當(dāng)?shù)貙?duì)土地市場(chǎng)管理有哪些規(guī)定和政策等。C 了解相關(guān)稅費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)、適用條件基礎(chǔ)設(shè)施配套、水、電、氣增容費(fèi)、人防、教育、車位等;d了解土地公開(kāi)出讓文件中對(duì)土地的規(guī)劃條件及土地的使用條件的規(guī)定條件的內(nèi)涵、突破的可能性、交付土地的時(shí)間、付款的進(jìn)度、從購(gòu)買土地到開(kāi)工之間可用于準(zhǔn)備工作的時(shí)間等e了解各部門(mén)的辦事周期及效率涉及那些部門(mén)、要做那些事情、辦事的先后順序有否規(guī)定、

7、完成一件事情需要多少時(shí)間等。f了解市場(chǎng)需求及市場(chǎng)行情,當(dāng)?shù)厣唐贩抗┬锠顩r、市民對(duì)商品房的需求標(biāo)準(zhǔn)和要求、不同收入階層對(duì)商品房?jī)r(jià)格所能力受的心理價(jià)位、二手房市場(chǎng)狀況等。g了解競(jìng)價(jià)的基本規(guī)定政府發(fā)布公告的時(shí)間、接收競(jìng)買報(bào)名時(shí)間、報(bào)價(jià)時(shí)間,土地出讓的方式、對(duì)報(bào)名報(bào)價(jià)的規(guī)定、報(bào)價(jià)的方式等。h選擇合適房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在決定購(gòu)買一幅土地之前,首先要對(duì)該幅土地的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè),根據(jù)一定的方法評(píng)估土地價(jià)格。(3實(shí)際土地取得:五號(hào)地3 項(xiàng)目定位與策劃(1土地周邊環(huán)境分析a土地三面臨街,雖然土地占地面積較小,但地理位置優(yōu)勢(shì)較大,位于市區(qū)交通樞紐交匯地帶,周邊基礎(chǔ)設(shè)施齊全。b利于商鋪建設(shè)和招標(biāo)。c 方便居民工作生活

8、。d 開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間短,減少開(kāi)發(fā)流程所用時(shí)間。(2人口與經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析:市場(chǎng)需求量估計(jì):住宅需求量的估計(jì)是要發(fā)現(xiàn)該地區(qū)還有沒(méi)滿足住房的潛在購(gòu)買者,他們是房地產(chǎn)企業(yè)將為之服務(wù)的目標(biāo)群。目前用于分析住宅市場(chǎng)需求量的方法一般使用人口和住戶規(guī)模的資料來(lái)估計(jì)住宅需求的總量。首先,運(yùn)用人口及住戶統(tǒng)計(jì)還可以對(duì)住宅需求進(jìn)行細(xì)分,估算出某一年度需求量的地區(qū)分布、收入等級(jí)分布、以及各年齡組的人口對(duì)住宅的需求數(shù)量。將某地區(qū)的人口、住戶規(guī)模、住戶數(shù)目的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)套用到該公式中就可知某地區(qū)的住宅需求量,然后再根據(jù)人口及住戶資料對(duì)不同收入的家庭進(jìn)行分類,因?yàn)楦黝惣彝サ姆植技皵?shù)量,對(duì)于戶型設(shè)計(jì)及需求量單位的估計(jì)極為重要,這樣房地

9、產(chǎn)公司針對(duì)不同類型的家庭、根據(jù)他們的喜好設(shè)計(jì)戶型。了解了不同類型的家庭數(shù)量和分布后,接下來(lái)是對(duì)不同類型的家庭的收入進(jìn)行估算,這是最難估算的,因?yàn)椴煌再|(zhì)的工作他們的收入不同。收入決定家庭選擇什么樣的住宅購(gòu)置多大面積。作為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講,掌握這些數(shù)據(jù)對(duì)樓盤(pán)定位是至關(guān)重要的,這也決定推出的樓盤(pán)在市場(chǎng)上能否被某一消費(fèi)群體接受。因此收入是影響需求量的最主要因素,也是影響住宅市場(chǎng)定位的關(guān)鍵指標(biāo)。(3項(xiàng)目定位a項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率:市場(chǎng)占有率指產(chǎn)品在一定區(qū)域內(nèi)占同類產(chǎn)品總銷售量的百分?jǐn)?shù)。通過(guò)估測(cè),該項(xiàng)目所建成的樓盤(pán),通過(guò)租賃和銷售給居民和各商家來(lái)盈利。充分考慮其市場(chǎng)價(jià)值,預(yù)期未來(lái)幾年的銷售情況良好。b

10、利潤(rùn):通過(guò)建筑風(fēng)格等方面獨(dú)特的設(shè)計(jì),價(jià)格、客戶群等的定位,再如對(duì)項(xiàng)目的銷售手段、方法策略等等的選擇,以及對(duì)產(chǎn)品賣點(diǎn)的不斷挖掘,認(rèn)為利潤(rùn)很可觀。而在項(xiàng)目在建中進(jìn)行的預(yù)售活動(dòng),緩解了資金壓力,同時(shí)也減少了貸款利息。c品牌建設(shè):出于對(duì)市場(chǎng)的考慮,本項(xiàng)目打破常規(guī),營(yíng)造出的是家庭式的小區(qū)環(huán)境,植被茂密、疏密有致,道路與綠地自然融合,同時(shí)配有噴泉,形成真正的生活氛圍。周圍綜合配套設(shè)施齊全,綜合各方面的因素,本樓盤(pán)有比較高的升值空間。(4功能定位項(xiàng)目為住宅項(xiàng)目,在用地邊緣范圍建造臨街商鋪,滿足小區(qū)居民的日常需要,同時(shí)打造娛樂(lè)場(chǎng)所,滿足小區(qū)居民的生活?yuàn)蕵?lè)需要。(5客戶定位a主要以中等收入的工薪階層為目標(biāo)客戶b

11、認(rèn)同本項(xiàng)目建筑形式的心理特性出于對(duì)市場(chǎng)的考慮,本項(xiàng)目打破常規(guī),營(yíng)造出的是時(shí)尚式的小區(qū)環(huán)境。我們認(rèn)為,消費(fèi)者認(rèn)同本項(xiàng)目的建筑形式,其實(shí)質(zhì)應(yīng)該是受到本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格以及景觀設(shè)計(jì)的影響。(6產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位為以小戶型為主,大戶型為輔助,形成以住宅為主的商業(yè)住宅融合產(chǎn)品。4投資預(yù)算附表一5 融資附表二6 規(guī)劃與設(shè)計(jì)附表三7 建筑招標(biāo)(1建筑商等級(jí):A級(jí)(2基本流程建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建建設(shè)行政主管部門(mén)或招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審查建設(shè)單位資質(zhì)招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審查招標(biāo)申請(qǐng)招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審查資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件的編制與送審招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審查工程標(biāo)底價(jià)格的編制 刊登資審?fù)ǜ?、招?biāo)通告 資格預(yù)審招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審查 發(fā)放招標(biāo)文件 勘察現(xiàn)

12、場(chǎng) 招標(biāo)預(yù)備會(huì)招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)監(jiān)督 投標(biāo)文件的編制遞交 工程標(biāo)底價(jià)格的報(bào)審招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審定 開(kāi)標(biāo) 評(píng)標(biāo)招管理機(jī)構(gòu)全過(guò)程監(jiān)督 中標(biāo) 合同簽訂 8 市場(chǎng)推廣與銷售 市場(chǎng)推廣 1. 整體樓盤(pán)布局：花園式布局。外圍三面臨街，因地制宜，東西兩 面設(shè)計(jì)了各兩幢共四幢多層商業(yè)用樓，南面設(shè)計(jì)了兩幢高層商業(yè) 用樓。小區(qū)內(nèi)部力爭(zhēng)克服傳統(tǒng)的長(zhǎng)方體布局，設(shè)計(jì)了兩幢凹型一 幢長(zhǎng)方體居民住宅樓。 2. 小區(qū)環(huán)境綠化及道路：小區(qū)內(nèi)部樓盤(pán)之間間隙較寬，道路寬 闊，除了道路及基礎(chǔ)設(shè)施之外，基本都是綠化，像草坪，花壇， 氧吧，綠色蔬菜種植園等。小區(qū)外部三面臨街，四通八達(dá)，交通 便利。 3. 小區(qū)采光：樓盤(pán)設(shè)計(jì)時(shí)，很好的考慮到采光的問(wèn)

13、題，足夠?qū)挼臉?間距保證了每個(gè)樓盤(pán)在一天中盡可能多的接受到日光的沐浴，而 且小區(qū)內(nèi)三幢居民樓和高層都是坐北朝南。需要補(bǔ)充說(shuō)明的是， 雖然高層在南面，但兩幢高層之間的間距以及高層和里面居民樓 的間距是足夠的，保證了高層北側(cè)那幢樓的采光。 4. 小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施：小區(qū)面積雖然不是很大，但是基礎(chǔ)設(shè)施齊全。小 型超市，診所，寵物醫(yī)院，新鮮蔬菜供應(yīng)區(qū)，綠色蔬菜種植園， 氧吧，噴泉，地下車庫(kù)，小廣場(chǎng)，ATM 機(jī)等應(yīng)有盡有。 5. 銷售價(jià)格方案：面向的人群為工薪階層，定價(jià)不宜太高。均價(jià)定 位是 6799 元每平米，低開(kāi)高走的銷售模式，開(kāi)盤(pán)價(jià) 5999 元每平 米。 銷售模式 1. 樓盤(pán)名稱：藍(lán)鉆風(fēng)景花園 2.

14、名稱含義：藍(lán)藍(lán)領(lǐng)：面向工薪階層；鉆鉆石：鉆石般的 品質(zhì)， 追求像鉆石一樣光彩奪目， 樓盤(pán)的質(zhì)量像金剛石一樣堅(jiān)固； 風(fēng)景花園：讓顧客感到這不僅僅是一個(gè)風(fēng)景宜人的社區(qū)，更是一 個(gè)溫暖的大家庭。 3. 廣告語(yǔ)：藍(lán)色貴族，鉆石品質(zhì)。 （在我們恒遠(yuǎn)公司的心中，每一位 顧客都是貴族。 ） 4. 銷售策略： 推廣性的娛樂(lè)活動(dòng)： 活動(dòng)宣傳：首先在街上，或者在工薪階層的活動(dòng)聚集區(qū)發(fā)放 一些廣告和傳單，對(duì)即將要舉辦的活動(dòng)進(jìn)行宣傳。 活動(dòng)內(nèi)容：舉辦卡拉 OK 大賽，中間安排一些抽獎(jiǎng)環(huán)節(jié)。 活動(dòng)獎(jiǎng)品：藍(lán)色 T 恤，并印有鉆石的圖案。 公交車宣傳系列： 無(wú)線電視宣傳： 向公交車上的無(wú)線電視投放本公司的廣告 。 站牌宣傳：在公交站牌上張貼標(biāo)志性的廣告宣傳單。 公益宣傳： 公司投資建造一些等候欄 （印有本公司的特有的 標(biāo)志） ，當(dāng)人們?cè)诘裙?/p>