居住保障與財產(chǎn)權(quán)限制以日本房屋租賃法上的“正當(dāng)事由制度”為例

1、居住保障與財產(chǎn)權(quán)限制?以日本房屋租賃法上的“正當(dāng)事由制度”為例(1)    摘要：住宅作為人類生活的基本條件之一，是個人享有政治權(quán)利乃至職業(yè)選擇等基本自由的前提，對其的享有更包含要求國家干涉住宅市場的層面。我國現(xiàn)有的住宅政策無法實現(xiàn)保障居民享有可承受的住房，因此有必要將限制出租人的解約自由等政策成本較低的優(yōu)勢選擇納入政策選擇的視野。而在公法學(xué)上，限制出租人解約自由是以財產(chǎn)權(quán)的公共福利制約理論為基礎(chǔ)的。本文就試圖以日本房屋租賃法上的“正當(dāng)事由制度”為例，闡述私人的居住保障與立法對解約自由限制的關(guān)系，并進(jìn)一步指出該制度所對應(yīng)的財產(chǎn)權(quán)限制理論的正當(dāng)性。 關(guān)鍵詞

2、：居住保障；解約自由；正當(dāng)事由；財產(chǎn)權(quán)限制；公共福利    一、 引言 近年來以北京上海為代表的大都市房價高速增長，住宅價格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民可支配收入上漲幅度，使住宅保障的問題成為最重要的政治和社會問題。住宅一般被認(rèn)為與其他的商品一樣是由市場機(jī)制供給的物品，但即使在先進(jìn)的資本主義國家，完全由市場機(jī)制決定住宅供給的情況也不存在。住宅作為人類生活的基本條件之一，是個人享有政治權(quán)利乃至職業(yè)選擇等基本自由的前提，因此住宅的享有不僅僅是不受國家侵犯的財產(chǎn)權(quán)利，更包含要求國家干涉住宅市場或提供居住保障的社會權(quán)層面。 中央政府意識到住宅市場化的弊端，從而在面對中低

3、收入居民住宅保障缺失的情況下，早于2005年5月，就由建設(shè)部、財政部等七部委聯(lián)合發(fā)文關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見，提出通過規(guī)劃控制改善住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)，增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量，通過運用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場等措施來保障普通居民的住宅消費可承受能力。各個地方政府也針對地方具體情況，開始采取以上政策手段，介入土地住宅供應(yīng)市場。1然而2007年上半年至今，包括上海、深圳在內(nèi)各大城市又出現(xiàn)了住房價格飛速上漲的現(xiàn)象，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通居民收入可承受的程度。 可見，著眼于政策手段選擇的角度，現(xiàn)有的措施并不能有效地解決居民住房保障的問題，并且在以財政支出為基礎(chǔ)提供補(bǔ)助金或建造

4、公共住宅的政策手段往往存在供應(yīng)緩慢，財政壓力大、住宅管理成本高的問題，因此廣為各國采用的控制租金或限制出租人的解約自由等政策成本較低的優(yōu)勢選擇就有必要納入政策選擇的視野。而在公法學(xué)上，控制租金、限制出租人解約自由也早有其堅實的理論基礎(chǔ)，即早已被先進(jìn)立憲主義國家所接受的財產(chǎn)權(quán)的公共福利制約理論。因此本文就試圖以日本住宅政策中限制出租人解約自由的“正當(dāng)事由制度”為例，闡述私人的居住保障與立法對解約自由限制的關(guān)系，并進(jìn)一步指出該制度所對應(yīng)的財產(chǎn)權(quán)限制理論的正當(dāng)性。 二、正當(dāng)事由制度的展開 （一）二戰(zhàn)期間房屋租賃法的改正 日本房屋租賃法上的正當(dāng)事由制度最早是作為二戰(zhàn)期間地租房租統(tǒng)制令的配套措施而出現(xiàn)的

5、。因為地租房租統(tǒng)制令的實施2可能導(dǎo)致房屋出租人以租金利潤過低而頻繁解約，致使出租房屋供給量明顯減少，必須輔之于對出租人解約權(quán)進(jìn)行限制的制度，以保障承租人的居住權(quán)益和社會的穩(wěn)定。 1941年房屋租賃法的修改被提上日程。3改正主要對出租人的解約自由進(jìn)行了一定程度的限制，即增加了除非出租人具有“正當(dāng)事由”，否則不得隨意提出解約的規(guī)定。（房屋租賃法第一條之二）這一修正，反映了當(dāng)時戰(zhàn)時體制下住宅困難的情況，即沒有正當(dāng)?shù)睦碛桑荒芤笸恋?、房屋的承租人交付土地或房屋，保護(hù)租賃土地或房屋的承租人，主要是放眼于當(dāng)時謀求治安安定的目的。為了保證應(yīng)招參戰(zhàn)的承租人家人居住的持續(xù)。 其實早在改正前，就有判例以民法上“

6、權(quán)利濫用”和“信義則”為由，確認(rèn)了對出租人解約權(quán)的限制（大判昭16，3，18，民集20，306）根據(jù)當(dāng)時判例的內(nèi)容，實際上已經(jīng)有對住宅難問題以及承租人生計的考慮。而在帝國議會貴族院對改正案的審議中，“正當(dāng)事由”被理解為具有以下的情況：房東自己使用的必要、承租者經(jīng)催告仍不支付租金、承租人未得到出租人同意擅自改變土地的原狀、承租人未得到出租人的同意擅自改變、損毀建筑物的原狀、承租人未得到出租人的同意擅自轉(zhuǎn)借建筑物或讓渡租賃權(quán)、出租人接受破產(chǎn)宣告時。1944年大審院（過去的最高裁判所）判例指出：“判斷是否有正當(dāng)理由時，除了比較考慮房東和房客雙方的利害得失之外，對公眾利益及社會上其他各方面情況也需酌情

7、考慮之后方才可以作決定的判決?！? 而修正案立法者對于“正當(dāng)事由”的解釋，相當(dāng)廣泛和富于彈性，真正對于解約限制只是出于資本的超額利潤以及對國家整體戰(zhàn)時秩序、利益的考慮。對于承租人的保護(hù)只是排除房東前近代的利潤，維持低租金、低物價政策所帶來的附隨的利益，就像渡邊洋三所指出的“是大目的的反射的效果”，承租人的生活狀況，并不制約解約自由。5    （二）二戰(zhàn)后正當(dāng)事由解釋的變遷 二戰(zhàn)后，房屋租賃法的條文并沒有發(fā)生變動，6但戰(zhàn)后豐富的社會變化，卻在判例理論和解釋學(xué)上給了房屋租賃法特別是正當(dāng)事由制度許多新的內(nèi)容。 首先是剛剛戰(zhàn)敗時，嚴(yán)峻的戰(zhàn)災(zāi)問題以及政府將當(dāng)時的住

8、宅問題主要推卸給民間解決，眾多的租賃糾紛為判例理論的形成提供了源泉。由于戰(zhàn)爭摧毀了大量的住宅，加之從軍隊復(fù)員、從國外撤退回國的人使住宅需求驟增，面臨著未曾有過的住房短缺的緊張局面。恰是此時，1941年經(jīng)過修改而增加了正當(dāng)事由制度的土地房屋租賃法發(fā)揮了極大的作用。當(dāng)時的法院在判斷房東拒絕更新契約、提出解除契約是否具備有正當(dāng)理由時，不僅僅依據(jù)房東自己使用的必要性，同時對承租人的情況也進(jìn)行比較衡量，確立了極為重要的“利益比較原則”。即：在判斷出租人是否具備有拒絕更新或提出解約的正當(dāng)理由時，對出租人和承租人雙方的必要性及其他情況進(jìn)行比較、衡量之后再作決定。 7   

9、60;對于正當(dāng)事由的判斷，就像使用天平，需要對要素之間的輕重進(jìn)行歸納分析、比較，來得出結(jié)論，其中法官根據(jù)各個事實，進(jìn)行主觀的利益衡量過程占據(jù)重要的作用，因此很難通過判例歸納出統(tǒng)一的判斷基準(zhǔn)。8由于利益衡量原則要求考慮出租人、承租人雙方的情況以及其他各種情況，作為一般條款的正當(dāng)事由制度的調(diào)整利害關(guān)系的性格變得強(qiáng)烈起來。這種傾向，在其后的50年代后期到60年代初，由于提供騰退費（立退料）9，成為補(bǔ)充正當(dāng)事由的判例理論得到確立，正當(dāng)事由的判斷中金錢這一極為柔軟的因素被考慮，使得正當(dāng)事由制度的調(diào)整利害關(guān)系的性格得到了極大的強(qiáng)化。10      11 嚴(yán)

10、格意義上來說,使用“審判外功能”較為嚴(yán)謹(jǐn)。不過,“審判外”容易讓人聯(lián)想到ADR等審判外糾紛解決機(jī)制,本文還是使用“社會政治功能”的表述。  12 從美國哈佛大學(xué)道森教授對非職業(yè)法官在英、法、德早期不同發(fā)展的描述中可以明顯看到這一點。參見John PDawson,AHistory of LayJudges,Cambridge, Massachusetts: Harvard University Press, 1960  13 參見Stephan Landsman,“The Civil Jury in America: Scenes from anUnappreciatedHi

11、story”, 44HastingsLawJournal(1993), p598; James Old-ham,Trial byJury: The Seventh Amendment andAnglo-American Special Juries,NewYork and London: NewYork University Press, 2006, p15.  14 英國傳統(tǒng)治安法官與地方鄉(xiāng)紳階層密切相連,但上個世紀(jì)以來已經(jīng)實現(xiàn)平民化。就目前而言,盡管治安法官在世界各國的分布極不規(guī)律,但總體上有所擴(kuò)大,尤其是法國、意大利等傳統(tǒng)歐陸國家近些年紛紛移植、重新引入或者擴(kuò)大治安法官的權(quán)限。

12、參見Thomas Skyrme,History of the Justices of the Peace,Chichester: Countrywise Press, 1994; Vincenzo Varano,“Civil Procedure Reform in Italy”, 45The American Journal of Comparative Law(1997), pp657?674; Antoine Pelicand,Peace Judges, Proximity Judges: The Changes of Lay Status in French Legal System,P

13、aper presented at the annual meeting of the The Law and Society Association, TBA, Berlin, Germany, July 24, 2007.      11 嚴(yán)格意義上來說,使用“審判外功能”較為嚴(yán)謹(jǐn)。不過,“審判外”容易讓人聯(lián)想到ADR等審判外糾紛解決機(jī)制,本文還是使用“社會政治功能”的表述。  12 從美國哈佛大學(xué)道森教授對非職業(yè)法官在英、法、德早期不同發(fā)展的描述中可以明顯看到這一點。參見John PDawson,AHistory of LayJ

14、udges,Cambridge, Massachusetts: Harvard University Press, 1960  13 參見Stephan Landsman,“The Civil Jury in America: Scenes from anUnappreciatedHistory”, 44HastingsLawJournal(1993), p598; James Old-ham,Trial byJury: The Seventh Amendment andAnglo-American Special Juries,NewYork and London: NewYork

15、 University Press, 2006, p15.  14 英國傳統(tǒng)治安法官與地方鄉(xiāng)紳階層密切相連,但上個世紀(jì)以來已經(jīng)實現(xiàn)平民化。就目前而言,盡管治安法官在世界各國的分布極不規(guī)律,但總體上有所擴(kuò)大,尤其是法國、意大利等傳統(tǒng)歐陸國家近些年紛紛移植、重新引入或者擴(kuò)大治安法官的權(quán)限。參見Thomas Skyrme,History of the Justices of the Peace,Chichester: Countrywise Press, 1994; Vincenzo Varano,“Civil Procedure Reform in Italy”, 45The Ameri

16、can Journal of Comparative Law(1997), pp657?674; Antoine Pelicand,Peace Judges, Proximity Judges: The Changes of Lay Status in French Legal System,Paper presented at the annual meeting of the The Law and Society Association, TBA, Berlin, Germany, July 24, 2007.      11 嚴(yán)格意義上

17、來說,使用“審判外功能”較為嚴(yán)謹(jǐn)。不過,“審判外”容易讓人聯(lián)想到ADR等審判外糾紛解決機(jī)制,本文還是使用“社會政治功能”的表述。  12 從美國哈佛大學(xué)道森教授對非職業(yè)法官在英、法、德早期不同發(fā)展的描述中可以明顯看到這一點。參見John PDawson,AHistory of LayJudges,Cambridge, Massachusetts: Harvard University Press, 1960  13 參見Stephan Landsman,“The Civil Jury in America: Scenes from anUnappreciatedHistor

18、y”, 44HastingsLawJournal(1993), p598; James Old-ham,Trial byJury: The Seventh Amendment andAnglo-American Special Juries,NewYork and London: NewYork University Press, 2006, p15.  14 英國傳統(tǒng)治安法官與地方鄉(xiāng)紳階層密切相連,但上個世紀(jì)以來已經(jīng)實現(xiàn)平民化。就目前而言,盡管治安法官在世界各國的分布極不規(guī)律,但總體上有所擴(kuò)大,尤其是法國、意大利等傳統(tǒng)歐陸國家近些年紛紛移植、重新引入或者擴(kuò)大治安法官的權(quán)限。參見Th

19、omas Skyrme,History of the Justices of the Peace,Chichester: Countrywise Press, 1994; Vincenzo Varano,“Civil Procedure Reform in Italy”, 45The American Journal of Comparative Law(1997), pp657?674; Antoine Pelicand,Peace Judges, Proximity Judges: The Changes of Lay Status in French Legal System,Paper

20、 presented at the annual meeting of the The Law and Society Association, TBA, Berlin, Germany, July 24, 2007.      11 嚴(yán)格意義上來說,使用“審判外功能”較為嚴(yán)謹(jǐn)。不過,“審判外”容易讓人聯(lián)想到ADR等審判外糾紛解決機(jī)制,本文還是使用“社會政治功能”的表述。  12 從美國哈佛大學(xué)道森教授對非職業(yè)法官在英、法、德早期不同發(fā)展的描述中可以明顯看到這一點。參見John PDawson,AHistory of LayJudges,Cambridge, Massachusetts: Harvard University Press, 1960  13 參見Stephan Landsman,“The Civil Jury in America: Scenes from anUnappreciatedHistory”, 44HastingsLawJournal