【廣告策劃-PPT】經(jīng)銷商廣告計劃模板及審核細則

1、營銷二部營銷二部 廣告科廣告科制定、執(zhí)制定、執(zhí)行計劃行計劃經(jīng)銷商提車提車 （廣告折（廣告折讓）讓）核銷報銷核銷報銷（廣告科）（廣告科）廠家指導監(jiān)督指導監(jiān)督（運營）（運營）經(jīng)銷商按照各車型價格通知中的廣告折讓進行區(qū)域市場宣傳的費用經(jīng)銷商按照各車型價格通知中的廣告折讓進行區(qū)域市場宣傳的費用【每輛車廣告費用最低額度：公司支持每輛車廣告費用最低額度：公司支持50%50%，提車時已結(jié)算；商家投，提車時已結(jié)算；商家投 入入50%50%】。公司對各經(jīng)銷商的該費用進行月度結(jié)算，季度考核。以。公司對各經(jīng)銷商的該費用進行月度結(jié)算，季度考核。以廣告完成率數(shù)據(jù)體現(xiàn)。廣告完成率數(shù)據(jù)體現(xiàn)。核銷類廣告核銷類廣告支持類廣告支

2、持類廣告經(jīng)銷商在當月累計廣告完成率達標（即不低于經(jīng)銷商在當月累計廣告完成率達標（即不低于100%100%）的條件下，計劃）的條件下，計劃投入更多費用進行市場推廣，向廠家申請支持其中部分的費用。此類投入更多費用進行市場推廣，向廠家申請支持其中部分的費用。此類廣告即為支持類廣告，若審批通過，則該廣告項目所有費用均不給予廣告即為支持類廣告，若審批通過，則該廣告項目所有費用均不給予廣告返利核銷。廣告返利核銷。 以上兩類廣告均包含平面、電視、網(wǎng)絡、活動、戶外等各種媒體形式 經(jīng)銷商制定下月廣告計劃，需按本月的提車量制定計劃費用.如，3月份廣告計劃制定需參考2月份商家提車輛（計劃處接受訂單量）進行。即3月份

3、廣告完成率即為3月份經(jīng)銷商實際執(zhí)行廣告費用/2月份商家提車輛*1000元/臺。廣告完成率廣告完成率= =當月實際執(zhí)行費用當月實際執(zhí)行費用/ /上月提車輛上月提車輛* *10001000元元經(jīng)銷商制定廣告計劃，需根據(jù)地理位置，消費習慣，客戶群體，自身店面等情況進行分析后做出計劃，其具體如下：1.1.平面硬廣：選擇發(fā)行量大，覆蓋面廣的區(qū)域媒體（或根據(jù)劃分的媒體責任田）。軟平面硬廣：選擇發(fā)行量大，覆蓋面廣的區(qū)域媒體（或根據(jù)劃分的媒體責任田）。軟 文將根據(jù)公司要求進行發(fā)布，但視各地方媒體情況，不再給予核銷。文將根據(jù)公司要求進行發(fā)布，但視各地方媒體情況，不再給予核銷。2.2.電視、電臺：根據(jù)當?shù)厝说南M

4、習慣挑選頻道和欄目。電視選擇收視高峰時間段或者新聞、汽電視、電臺：根據(jù)當?shù)厝说南M習慣挑選頻道和欄目。電視選擇收視高峰時間段或者新聞、汽車專欄節(jié)目，電臺可選擇交通頻道或者音樂頻道車專欄節(jié)目，電臺可選擇交通頻道或者音樂頻道3.3.網(wǎng)絡：挑選大型汽車網(wǎng)站投放，或者地方版塊的論壇網(wǎng)絡：挑選大型汽車網(wǎng)站投放，或者地方版塊的論壇4.4.戶外：投放形式可以多樣化。省會城市選擇公交車體，候車廳，地鐵戶外：投放形式可以多樣化。省會城市選擇公交車體，候車廳，地鐵 站等；地級城市選擇墻體，刀旗等。站等；地級城市選擇墻體，刀旗等。 大型戶外牌應挑選在汽車市場，商業(yè)中心等人流車流量大的地段大型戶外牌應挑選在汽車市場，

5、商業(yè)中心等人流車流量大的地段5.5.活動：車展活動：車展/ /客戶關(guān)懷客戶關(guān)懷/ /巡展巡展/ /店頭活動店頭活動/ /移動移動4S4S等等 為提高廣告有效性，各銷售部可自行制定媒體責任田為提高廣告有效性，各銷售部可自行制定媒體責任田制定、審批流程制定、審批流程更改、補報、反饋流程更改、補報、反饋流程1.1. 與廣告計劃相關(guān)事項，均由各銷售與廣告計劃相關(guān)事項，均由各銷售2 2號領導批示后即可執(zhí)行。號領導批示后即可執(zhí)行。2.2.廣告計劃包括兩個工作表，費用總表和廣告計劃廣告計劃包括兩個工作表，費用總表和廣告計劃 廣告計劃、執(zhí)行反饋、變更補報在一個表中體現(xiàn)（三合一）廣告計劃、執(zhí)行反饋、變更補報在一

6、個表中體現(xiàn)（三合一）3.3.廣告計劃中執(zhí)行狀態(tài)在計劃提交時為空白廣告計劃中執(zhí)行狀態(tài)在計劃提交時為空白模版中每一欄計劃內(nèi)容視為一個廣告項目；如某媒體同一廣告內(nèi)容投放模版中每一欄計劃內(nèi)容視為一個廣告項目；如某媒體同一廣告內(nèi)容投放3 3次，則需列次，則需列3 3行進行進行表示行表示; ;廣告計劃執(zhí)行反饋（含變更補報）月末反饋時分為廣告計劃執(zhí)行反饋（含變更補報）月末反饋時分為3 3種狀態(tài)，為執(zhí)行、取消、補報。種狀態(tài)，為執(zhí)行、取消、補報。若某計劃為日期變更，則原計劃標注為取消，在其下方補報新計劃若某計劃為日期變更，則原計劃標注為取消，在其下方補報新計劃。審批流程審批流程1.支持類廣告最終須張總批示，須以

7、支持類廣告最終須張總批示，須以.ppt形式郵件申請，不體現(xiàn)在核銷類計劃模版中形式郵件申請，不體現(xiàn)在核銷類計劃模版中 須單獨提交郵件。須單獨提交郵件。2.活動前提出申請，審批流程環(huán)節(jié)：經(jīng)銷商單獨發(fā)送至運營經(jīng)理；運營經(jīng)理審批后向活動前提出申請，審批流程環(huán)節(jié)：經(jīng)銷商單獨發(fā)送至運營經(jīng)理；運營經(jīng)理審批后向公司申報，須發(fā)送分管副總、銷售部負責人、運營負責人、廣告科專員審批流程環(huán)節(jié)公司申報，須發(fā)送分管副總、銷售部負責人、運營負責人、廣告科專員審批流程環(huán)節(jié)3.申請條件：廣告完成率須達標申請條件：廣告完成率須達標4.時間節(jié)點與核銷類廣告審批基本一致時間節(jié)點與核銷類廣告審批基本一致經(jīng)銷商返利廣告各環(huán)節(jié)時間結(jié)點經(jīng)銷

8、商返利廣告各環(huán)節(jié)時間結(jié)點工作流程細則工作流程細則時間點時間點責任群體責任群體工作流程項工作流程項備注說明備注說明每月6日之前2號領導及運營經(jīng)理上月廣告計劃執(zhí)行反饋 包含更改、補報、執(zhí)行反饋。廣告科核銷依據(jù)，若無反饋備案，則不予以核銷、補核。每月20-26日運營經(jīng)理制定次月廣告計劃根據(jù)本月提車輛制定次月廣告計劃每月27-29日2號領導計劃審批領導批示后，廣告部備案、進行審核25日-月底2號領導及運營經(jīng)理/ 廣告科補核申請，更新數(shù)據(jù) 因不可避免原因需要補核的可給與支持，若因資料不齊全及時間問題，廣告科可不予以核銷每月8日廣告科審核商家計劃的真實性及規(guī)范性 列出名單及原因，并做備案，便于考核每月25

9、日之前廣告科審核并制作明細表逾期或者不合格的報銷資料，在表格中注明不予核算原因，資料不退回每月25日當日廣告科公布審核數(shù)據(jù)將審核數(shù)據(jù)公布給運營經(jīng)理，2號領導和1號領導，分管副總；每月25號為核算數(shù)據(jù)公布日，每季度次月25日為季度考核日每月15日廣告科核算并公布上月經(jīng)銷商、運營經(jīng)理考核結(jié)果 從真實性、規(guī)范性、及時性，硬活比例，戶外性、廣告完成率、真實性、規(guī)范性、及時性，硬活比例，戶外性、廣告完成率、執(zhí)行率、聯(lián)合投放等執(zhí)行率、聯(lián)合投放等8 8個指標個指標進行核算 每月8號之前經(jīng)銷商核銷、支持類廣告資料報批、郵寄至廣告科 按郵件郵戳為準，未在規(guī)定時間將報銷資料寄出的，廣告投入核銷將費用減少10%，或

10、視為0。資料須整齊，缺少部分則不予以核銷。 核銷類廣告審核流程：核銷類廣告審核流程： 支持類廣告報銷流程支持類廣告報銷流程綜上：經(jīng)銷商所有資料均郵寄至廣告科：綜上：經(jīng)銷商所有資料均郵寄至廣告科： 深圳市龍崗區(qū)坪山橫坪公路深圳市龍崗區(qū)坪山橫坪公路3001號號 六角大樓六角大樓1-526室室 趙悅君收趙悅君收 平面媒體廣告平面媒體廣告提供樣報，刊例 （每次投放的時間、版面大每次投放的時間、版面大小、色彩、單期費用小、色彩、單期費用）費用明細表 （活動費用名細表需運營經(jīng)（活動費用名細表需運營經(jīng)理簽字確認）理簽字確認）相關(guān)費用發(fā)票復印件合同復印件 （活動總（活動總結(jié)、場地結(jié)、場地費用合同費用合同復印件

11、需復印件需運營經(jīng)理運營經(jīng)理簽字確認）簽字確認）戶外廣告戶外廣告提供照片 （不同角度的三張以上照片，（不同角度的三張以上照片，確認廣告牌當月正常發(fā)布，確認廣告牌當月正常發(fā)布，新上戶外廣告牌需有公司人新上戶外廣告牌需有公司人員確認的發(fā)布認刊證明，每員確認的發(fā)布認刊證明，每月正常發(fā)布需運營經(jīng)理簽字月正常發(fā)布需運營經(jīng)理簽字確認）確認）電臺電臺播出證明復印件播出證明復印件樣帶電視電視光碟活動活動不同場景的照片 （必須有（必須有BYDBYD產(chǎn)品出現(xiàn)）產(chǎn)品出現(xiàn)）網(wǎng)絡網(wǎng)絡網(wǎng)站鏈接、廣告內(nèi)容打印其他其他照片等相關(guān)資料郵寄及核算的資料要求重點郵寄及核算的資料要求重點 每項（平面、戶外、電視、電臺、活動等）返利都需

12、附帶目錄明細表，（明細表要有每項（平面、戶外、電視、電臺、活動等）返利都需附帶目錄明細表，（明細表要有 經(jīng)銷商總經(jīng)理、對應運營經(jīng)理簽名，否則不予核算。特殊情況可以郵件確認?。┙?jīng)銷商總經(jīng)理、對應運營經(jīng)理簽名，否則不予核算。特殊情況可以郵件確認?。?1 1、平面媒體廣告、平面媒體廣告: :需提供報樣需提供報樣 發(fā)票復印件發(fā)票復印件 廣告合同復印件廣告合同復印件 刊例價格表刊例價格表 2 2、戶外廣告：不同角度三張以上照片、戶外廣告：不同角度三張以上照片 合同復印件合同復印件 發(fā)票復印件發(fā)票復印件 費用明細表（每費用明細表（每 月正常發(fā)布需運營經(jīng)理簽字確認）月正常發(fā)布需運營經(jīng)理簽字確認） 3 3、電

13、臺：樣帶、電臺：樣帶 合同復印件合同復印件 發(fā)票復印件發(fā)票復印件 播出證明復印件播出證明復印件 費用明細表費用明細表 4 4、電視：樣帶、電視：樣帶 合同復印件合同復印件 發(fā)票復印件發(fā)票復印件 播出證明復印件播出證明復印件 費用明細表費用明細表5 5、活動：不同場景照片（必須有、活動：不同場景照片（必須有BYDBYD產(chǎn)品出現(xiàn)）產(chǎn)品出現(xiàn)） 相關(guān)費用發(fā)票復印件相關(guān)費用發(fā)票復印件 有運有運營經(jīng)理簽字的活動總結(jié)和費用明細表營經(jīng)理簽字的活動總結(jié)和費用明細表 6 6、網(wǎng)絡、網(wǎng)絡: :需提供合同復印件需提供合同復印件 發(fā)票復印件發(fā)票復印件 網(wǎng)站鏈接網(wǎng)站鏈接 廣告內(nèi)容打印廣告內(nèi)容打印 廣告核銷資料整理參照表廣

14、告核銷資料整理參照表序號序號內(nèi)容內(nèi)容1封面2郵寄資料清單3廣告核銷費用匯總表（或目錄明細表）4平面媒體廣告：包括合同、發(fā)票、樣報、媒體刊例表5電視、電臺廣告：包括合同、發(fā)票、播出證明、播出樣帶或光盤6網(wǎng)絡廣告：合同、發(fā)票、鏈接地址、發(fā)布內(nèi)容彩色打印照片7活動：包括活動費用明細表、合同、發(fā)票、活動照片、活動總結(jié) 8戶外廣告：包括合同、發(fā)票、當月發(fā)布照片（不同角度三張）備注：備注：1、以上同一類型廣告資料須裝訂在一起，不同類廣告資料須分開整理，保證資料清晰分明，所有 廣告核銷資料再裝訂成一冊；2、照片須用沖洗照片或彩色打印照片，照片大小不得小于5寸，且各類廣告均不得少于三張。主要注意事項主要注意事

15、項 1. 郵寄資料必須有運營經(jīng)理的簽字確認或者郵件批示，否則不列入核算； 2.活動中的工作人員餐飲費，工資補貼等一律不列入核算,無論運營經(jīng)理是否批示. 3.活動照片反饋須以報紙日期為背襯 原則上活動費用比例不得超過原則上活動費用比例不得超過30%30%，超出部分則不予核銷；所有費用明細表必，超出部分則不予核銷；所有費用明細表必 須有須有運營經(jīng)理的親筆簽字運營經(jīng)理的親筆簽字確認，特殊情況必須有郵件簽批。確認，特殊情況必須有郵件簽批。 4.當月投放戶外核銷照片須以報紙日期為背襯 5.每月平面媒體執(zhí)行刊例需加蓋報社公章，若無刊例價目表反饋，且在網(wǎng)上查無證實的，則不予核銷。 6.對于資料不全并且已經(jīng)通

16、知仍不補充資料的，過了節(jié)點后將視該資料不全的廣告費為零. 號以后寄到的資料可不列入核算，特殊情況征的2號領導特批后可以酌情酌情考慮； 8.商家返利市場推廣必須按照計劃備案嚴格執(zhí)行，任何計劃變更必須按照經(jīng)銷商廣告計劃變更流程報相關(guān)領導批示備案，否則不列入核算； 9.對于長期合同可以根據(jù)實際情況將廣告總費用分攤到每月； 10.一次性核銷注意事項一次性核銷注意事項:a.有關(guān)戶外、電視、電臺、網(wǎng)絡等廣告費用只能一次性核銷或在投放期間內(nèi)進行分月均攤核銷；b.一次性核銷的項目每月均需郵寄相關(guān)的資料（包括發(fā)票復印件/合同復印件/以報紙為背襯的照片/樣帶/播出證明/網(wǎng)址連接/廣告內(nèi)容打?。?1.補核補核:經(jīng)銷

17、商返利廣告補核時間節(jié)點為：每月的25-30日經(jīng)銷商返利廣告補核需由運營經(jīng)理提交郵件經(jīng)運營負責人審批后廣告科同事方予核銷返利廣告的補核請注意資料的齊全另：廣告科核銷工作將按照公司規(guī)定執(zhí)行，盡力減少特殊情況批示。對于任何可避免發(fā)生事件仍走特殊流程批示的，即使銷售部領導給予批示的，廣告科也可不予以核銷。支持類費用需要郵寄抬頭為支持類費用需要郵寄抬頭為“比亞迪汽車銷售有限公司比亞迪汽車銷售有限公司”的發(fā)票的發(fā)票如何進行房地產(chǎn)市場分析如何進行房地產(chǎn)市場分析學習內(nèi)容學習內(nèi)容 理論部分 案例學習為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟

18、和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告市場市場為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？開發(fā)商建筑師消費者1。評估項目所處的市場環(huán)境評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項目目標實現(xiàn)的可能性。評估項目目標實現(xiàn)的可能性。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提整合

19、與提煉煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎。的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析

20、！房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路。思路v三個層次三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場v兩個方面兩個方面供給、需求v三個時段三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場項目所在地市場例如：競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟。步驟第一步：市場區(qū)域界定第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場

21、分第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析第四步：項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分環(huán)境分析析區(qū)域房地產(chǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場分析

22、市場分析（一）基（一）基本內(nèi)容本內(nèi)容+對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（二）基本資（二）基本資料的獲得料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標 GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 區(qū)

23、域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和環(huán)境和市場分市場分析析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標市場

24、發(fā)展狀況的指標人均人均GDPGDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDPGDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法異常異常基本基本正常正常正常正常運行運行基本基本正常正常異常異常房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開發(fā)投資額發(fā)投資額增幅增幅25%適度投資利于拉動經(jīng)濟

25、增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)投資/GDP0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎指標，合理指標為0.1-0.15房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)投資/固定資固定資產(chǎn)投資產(chǎn)投資37房地產(chǎn)市場預警預報指標體系房地產(chǎn)市場預警預報指標體系第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市環(huán)境和市場分析場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標市場發(fā)展狀況的指標房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市環(huán)境和市場分析場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀

26、況的指標市場發(fā)展狀況的指標消費類型恩格爾系數(shù)住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748較上年增速200820

27、08年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第三步第三步專業(yè)市場專業(yè)市場分析分析（住宅）（住宅）1、住宅類土地供應情況、成、住宅類土地供應情況、成交情況、成交價格交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進行劃給結(jié)構(gòu)分析（按面積進行劃分）分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點分析品特點分析4、住宅商品房成交價格分析、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和

28、方法3。方法。方法第四步第四步項目市場項目市場分析分析（微觀層（微觀層面）面）對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達性、可視性項目自身資源條件分析項目自身資源條件分析(swot分析分析)競爭對手分析競爭對手分析目標客戶分析目標客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應目標客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項目的目標客戶找出項目的目標客戶目標客戶的置業(yè)需求目標客戶的置業(yè)需求和偏好和偏好找出項目面對競爭市找出項目面對競爭市場的機會點場的機會點最終目標最終目標STOW內(nèi)部因素內(nèi)部因素外部因素外部因素SWOT分分析析SWOT工具（項目工具（項目+環(huán)境環(huán)境+競爭）競爭）SWOT分析的價值要素分析的價值要素S/W（優(yōu)（優(yōu)勢勢/劣勢）劣勢）的價值要的價值要素素v 地段要素v 環(huán)境要素v 地塊要素v 項目要素具體地說，針對一個具體地說，針對一個地塊地塊的價值要素的價值要素包括：包括： 地段要素地段/片區(qū)認知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名