廣東金融學院ZCPG第3-2章(收益法)

1、資產(chǎn)資產(chǎn)收益率收益資產(chǎn)資產(chǎn)收益率收益第三節(jié)第三節(jié) 收益法收益法資產(chǎn)資產(chǎn)資產(chǎn)收益率資產(chǎn)收益率收益收益2 已知本金1000元，年利率10%，由本金利率收益，收益100010%100元，如果已知收益為100元，年利率10%，求本金? 100/10%1000元通過估測被評估資產(chǎn)通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益未來預(yù)期收益并折并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估思路。一種評估思路。任何資產(chǎn)的任何資產(chǎn)的價值等于其預(yù)期未來收益的價值等于其預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和現(xiàn)值之和一、基本思路一、基本思路思考：能否把每年回報簡單相加？思考：能否把每年回報簡單相加？4收益法的基本思

2、路收益法的基本思路估測資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值。估測資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值。0 1 2 3 4 5 一個理智的投資者在購置或投資于某一一個理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)資產(chǎn)時，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額額不會高于不會高于他所購置或投資的資產(chǎn)在未他所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給他帶來的回報。來能給他帶來的回報。二、基本原理二、基本原理三、理論依據(jù)三、理論依據(jù)效用價值論效用價值論：收益決定資產(chǎn)的價值。收益越高，收益決定資產(chǎn)的價值。收益越高，資產(chǎn)的價值越大。資產(chǎn)的價值越大。資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時期內(nèi)的資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時期內(nèi)的收益流收益流，而收益

3、有時間價值。而收益有時間價值。 收益法運用的前提條件：收益法運用的前提條件：1.1.被評估資產(chǎn)的未來收益可以預(yù)測并可被評估資產(chǎn)的未來收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量以用貨幣衡量公益資產(chǎn)，單臺設(shè)備公益資產(chǎn)，單臺設(shè)備 2.2.獲得預(yù)期收益所承擔的風險也能獲得預(yù)期收益所承擔的風險也能預(yù)測并用貨幣衡量預(yù)測并用貨幣衡量 收益率的大小是和風險成正比的。收益率的收益率的大小是和風險成正比的。收益率的構(gòu)成包括兩個方面：構(gòu)成包括兩個方面： 一是無風險收益率一是無風險收益率 二是風險收益率二是風險收益率風險收益率風險收益率+無風險收益率收益率無風險收益率收益率 3.3.被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利

4、年限可以預(yù)測。（1 1）以法律、法規(guī)的規(guī)定時間為基礎(chǔ)進行估測；）以法律、法規(guī)的規(guī)定時間為基礎(chǔ)進行估測；（2 2）以合同規(guī)定的時間為基礎(chǔ)估測；）以合同規(guī)定的時間為基礎(chǔ)估測；（3 3）根據(jù)產(chǎn)品壽命周期進行估測。）根據(jù)產(chǎn)品壽命周期進行估測。各項指標的測算各項指標的測算 1、預(yù)期收益額預(yù)期收益額預(yù)期收益額是指資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。10 預(yù)期收益額的主要特點預(yù)期收益額的主要特點（1）收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實收益額；11（2 2）收益額是資產(chǎn)的）收益額是資產(chǎn)的客觀收益客觀收益，而不是資產(chǎn)的，而不是資產(chǎn)的實際收益實際收益。 資產(chǎn)的客觀收益是指排除了實

5、際收益中屬于資產(chǎn)的客觀收益是指排除了實際收益中屬于偶然的、特殊的原因的收益。偶然的、特殊的原因的收益。 例：有一座寫字樓，用于出租，那么出租的收益也就是租金，在評估中用租金作為收益，租金用什么指標來算？ 假如同檔次的寫字樓一般每天每平米是5元，而你收的是3元。由于是公允的，則不能用實際收的3元而是用客觀的5元來計算。12（3 3）收益額必須是歸資產(chǎn)所有者所有的收益。）收益額必須是歸資產(chǎn)所有者所有的收益。利潤的一部分要交所得稅，所得稅歸國家作為稅金利潤的一部分要交所得稅，所得稅歸國家作為稅金流出企業(yè)，那么不能包含在收益當中流出企業(yè)，那么不能包含在收益當中。13 預(yù)期收益額的計算預(yù)期收益額的計算預(yù)

6、期年收益額預(yù)期年收益額= =當前正常年收益額當前正常年收益額+ +預(yù)期有利因素預(yù)期有利因素增加的收益額預(yù)期不利因素減少的收益額增加的收益額預(yù)期不利因素減少的收益額14 2、折現(xiàn)率及其計算折現(xiàn)率及其計算折現(xiàn)率從本質(zhì)上講，是一種期望投資報折現(xiàn)率從本質(zhì)上講，是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風險一定的情況下酬率，是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。，對投資所期望的回報率。15 折現(xiàn)率的兩種形式：折現(xiàn)率的兩種形式：折現(xiàn)率：未來有限期收益折算成現(xiàn)值的比例。本金化率：未來無限期收益折算成現(xiàn)值的比例。1617183 3、收益期及其估算收益期及其估算收益期是資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間。通常

7、以年為單位。通常以年為單位。思考：如何確定收益期限的長短？四、基本方法四、基本方法評估值評估值 Ri/(1+r)n預(yù)期收益額折現(xiàn)率收益年期評估值評估值 Ri / (1+r)n1、未來各年收益額不相等、未來各年收益額不相等各年收益額現(xiàn)值系數(shù)21今天￥今天￥1 未來￥未來￥1Time012n現(xiàn)值 Present Value終值Future Value22現(xiàn)值 今天我必須投資多少才能在將來取得一定數(shù)量的錢。F = P (1 + r)n將上面的公式調(diào)整為 P = F / (1 + r)n現(xiàn)值系數(shù)：1 / (1 + r)n23收益額（萬元） 折現(xiàn)率 折現(xiàn)系數(shù)收益折現(xiàn)值（萬元）第一年30060.94342

8、83.02 第二年40060.8900356第三年20060.8396167.90例：某企業(yè)的尚能繼續(xù)經(jīng)營，某企業(yè)的尚能繼續(xù)經(jīng)營，3 3年的營業(yè)收年的營業(yè)收益全部用于抵充負債，現(xiàn)評估其年經(jīng)營收益益全部用于抵充負債，現(xiàn)評估其年經(jīng)營收益的折現(xiàn)額，有關(guān)數(shù)據(jù)下表。的折現(xiàn)額，有關(guān)數(shù)據(jù)下表。某企業(yè)未來某企業(yè)未來3年的預(yù)期收益年的預(yù)期收益資產(chǎn)評估價值資產(chǎn)評估價值=283.02+356+167.90=806.92（萬元）（萬元）24niPn)1 (1元現(xiàn)金的現(xiàn)值年后獲取或支付的期數(shù)1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%10.99010.98040.97090.96150.95240.9430.9434 4

9、0.93460.92590.91740.909120.98030.96120.94260.92460.9070.890.890.87340.85730.84170.826430.97060.94230.91510.8890.86380.8390.8396 60.81630.79380.77220.751340.9610.92380.88850.85480.82270.79210.76290.7350.70840.68350.95150.90570.86260.82190.78350.74730.7130.68060.64990.620960.9420.8880.83750.79030.7462

10、0.7050.66630.63020.59630.564570.93270.87060.81310.75990.71070.66510.62270.58350.5470.513280.92350.85350.78940.73070.67680.62740.5820.54030.50190.466590.91430.83680.76640.70260.64460.59190.54390.50020.46040.4241100.90530.82030.74410.67560.61390.55840.50830.46320.42240.3855評估值評估值A(chǔ) 11/(1+r)n / r2、未來各年收

11、益額相等且有限期、未來各年收益額相等且有限期 年年 金金(各年相等的收益額)年金現(xiàn)值系數(shù)26指每隔相同時間（一年、半年、一季度等）收入或支出相等金額的款項。思考：哪些屬于年金形式？年金年金27 分期付款賒購、分期償還貸款、分期付款賒購、分期償還貸款、分期支付工程款、每年相同的銷分期支付工程款、每年相同的銷售收入等售收入等28 【例例】某人出國某人出國3 3年，請你代付房租，每年年，請你代付房租，每年租金租金1000010000元，設(shè)銀行存款利率為元，設(shè)銀行存款利率為1010，他，他應(yīng)當現(xiàn)在給你在銀行存入多少錢應(yīng)當現(xiàn)在給你在銀行存入多少錢? ?01231000.90911000.82641000

12、.7513普通年金的現(xiàn)值普通年金的現(xiàn)值1002.4868?248684868. 210000)7513. 08264. 09091. 0(10000%)101 (10000%)101 (10000%)101 (10000321P29普通年金現(xiàn)值niiAP)1(1= A普通年金現(xiàn)值系數(shù)30其成立條件是：其成立條件是：（1）純收益每年不變；（2）折現(xiàn)率固定且大于零；（3）收益年期為n。31例：例：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營6 6年，營業(yè)終止年，營業(yè)終止后用于抵沖債務(wù)，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測得出后用于抵沖債務(wù)，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測得出6 6年預(yù)期收益均為年預(yù)期收益均為900900萬元，折現(xiàn)率為萬元，

13、折現(xiàn)率為8%8%，請估算該企業(yè)的評估值。請估算該企業(yè)的評估值。分析：純收益不變，收益期有限，折現(xiàn)率大于零分析：純收益不變，收益期有限，折現(xiàn)率大于零 =9004.6229=4160.61（萬元）評估值評估值A(chǔ)/r3 3、未來各年收益額相等且無限期、未來各年收益額相等且無限期 年年 金金（各年相等的收益額）資本資本化率化率33其成立條件是：其成立條件是：（1）純收益每年不變；（2）資本化率固定且大于零；（3）收益年期無限。34例： 假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請評估師估算其價值。經(jīng)預(yù)測，該企業(yè)每年的預(yù)期收益為1200萬元，資本化率為4%。請估算該企業(yè)的價值。請估算該企業(yè)的價值。分析：純收

14、益不變，收益永續(xù)，分析：純收益不變，收益永續(xù)， P=A/r 評估值=A/r =1200/4%=30000（萬元）評估值評估值 Rt/(1+r)t + A/r*(1+r)-n4、未來收益額在若干年后保持不變、未來收益額在若干年后保持不變 -無限期無限期前期收益額前期收益額(各年不等)后期收益額后期收益額(各年相等無限年期)36前期 （設(shè)n=5） 后期 012345678951)1 (iiirR前期現(xiàn)值 rA資本化現(xiàn)值nrrA)1 (1資本化現(xiàn)值的現(xiàn)值分段法圖解分段法圖解)., 2, 1(ni )., 2, 1(nni37例：某收益性資產(chǎn)預(yù)計未來五年收益額分別是例：某收益性資產(chǎn)預(yù)計未來五年收益額分

15、別是12萬元、萬元、15萬元、萬元、13萬元、萬元、11萬元和萬元和14萬元。假定萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為的折現(xiàn)率和本金化率為10%。分別確定該收益性。分別確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營條件下的評估值。資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營條件下的評估值。分析：收益改變，收益永續(xù)，分析：收益改變，收益永續(xù)，5 5、未來收益額在若干年后保持不變、未來收益額在若干年后保持不變 -有限期有限期前期收益額前期收益額(各年不等)后期收益額后期收益額(各年相等有限年期)其成立條件是：（其成立條件是：（1）收益變化的最后一年為）收益變化的最后一年

16、為t；（；（2）收益年期）收益年期有限為有限為n；（；（3） r0。這里要注意的是，純收益這里要注意的是，純收益A的收益年限期是（的收益年限期是（n-t）而不是）而不是n。)1 (11 )1 ()1 (1tnttiiirrrArRP39例：例：接上題求經(jīng)營接上題求經(jīng)營5050年條件下的評估值年條件下的評估值分析：收益改變，收益有限，分析：收益改變，收益有限，五、收益法評估程序五、收益法評估程序收集驗證有關(guān)經(jīng)營、財務(wù)狀況信息資料收集驗證有關(guān)經(jīng)營、財務(wù)狀況信息資料預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益、折現(xiàn)率、收益期預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益、折現(xiàn)率、收益期計算資產(chǎn)的收益現(xiàn)值，確定被評估資產(chǎn)價值計算資產(chǎn)的收益現(xiàn)值，確定被

17、評估資產(chǎn)價值例例1 1： 假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，現(xiàn)假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請評估師估算其價值。經(jīng)預(yù)擬轉(zhuǎn)讓，聘請評估師估算其價值。經(jīng)預(yù)測，該企業(yè)每年的預(yù)期收益為測，該企業(yè)每年的預(yù)期收益為12001200萬元，萬元，資本化率為資本化率為4%4%。請估算該企業(yè)的價值。請估算該企業(yè)的價值。收益法應(yīng)用案例：收益法應(yīng)用案例：評估值評估值=1200/4%=30000（萬元）（萬元）例例2 2： 某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營6 6年，營業(yè)年，營業(yè)終止后用于抵沖債務(wù)，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)終止后用于抵沖債務(wù)，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測得出測得出6 6年預(yù)期收益均為年預(yù)期收益均為900900萬元，折現(xiàn)萬元

18、，折現(xiàn)率為率為8%8%，請估算該企業(yè)的評估值。，請估算該企業(yè)的評估值。P=（900/8%）1-1/（1+8%）6 =9004.6229=4160.59（萬元）萬元）例例3 3：某收益性資產(chǎn)預(yù)計未來五年：某收益性資產(chǎn)預(yù)計未來五年收益額分別是收益額分別是1212萬元、萬元、1515萬元、萬元、1313萬元、萬元、1111萬元和萬元和1414萬元。假定從第萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為六年開始，以后各年收益均為1414萬萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%10%。分別確定該收益性資產(chǎn)在永。分別確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營條件下的評估值。續(xù)經(jīng)營條件下的評估值。（1）

19、永續(xù)經(jīng)營條件下的評估過程：）永續(xù)經(jīng)營條件下的評估過程：首先，首先，確定未來五年收益額的現(xiàn)值。確定未來五年收益額的現(xiàn)值。計算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復利現(xiàn)值表中查得。計算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復利現(xiàn)值表中查得。其次，其次，將第六年以后的收益進行本金化處理，將第六年以后的收益進行本金化處理，即：即：14/（10%）=140（萬元）（萬元）最后，最后，確定該企業(yè)評估值：確定該企業(yè)評估值：企業(yè)評估價值企業(yè)評估價值=49244.2+1400.6209 =136.17（萬元）（萬元）45 評估對象在未來評估對象在未來5年內(nèi)的預(yù)期收益分別為年內(nèi)的預(yù)期收益分別為20萬萬元、元、22萬元、萬元、24萬元、萬元、25萬元、

20、萬元、26萬元，資產(chǎn)萬元，資產(chǎn)從第從第6年到第年到第10年每年的收益均保持在年每年的收益均保持在27萬元，萬元，第第10年末資產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)價值約為年末資產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)價值約為120萬元。萬元。假定折現(xiàn)率為假定折現(xiàn)率為10%，確定估測資產(chǎn)的價值。，確定估測資產(chǎn)的價值。 例例4：461）前5年收益現(xiàn)值=20/（1+10%）+22/（1+10%）2+24/（1+10%）3+25/（1+10%）4+26/（1+10%）5 2）第6年到第10年每年的收益現(xiàn)值為 27*(P/A, 10%,5)/（1+10%）5 3）第10年末資產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)價值約為120/（1+10%）10 所以資產(chǎn)的評估值為 （1）+（2）+（3）=197.427（萬元） 參考答案：47 通過對某企業(yè)的預(yù)測，得知未來通過對某企業(yè)的預(yù)測，得知未來5 5年的收益年的收益分別是分別是1010萬元、萬元、2020萬元、萬元、4040萬元、萬元、3030萬元、萬元、1515萬元。第六年后每年的收益額為萬元。第六年后每年的收益額為1010萬元，萬元，且企業(yè)一直持續(xù)經(jīng)營，折現(xiàn)率選用且企業(yè)一直持續(xù)經(jīng)營，折現(xiàn)率選用10%10%，試按，試按分段法計