產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理實施方案

1、*產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理實施方案初稿產(chǎn)業(yè)園的基本情況及物業(yè)規(guī)模（一）產(chǎn)業(yè)園項目概述及物業(yè)概述項目規(guī)劃占地畝，建筑面積平方米。項目建設內容包括：綜合服務區(qū)、生產(chǎn)區(qū)和物流中心。1、綜合服務區(qū)包括辦公樓、食堂、公寓以及集體宿舍四部分?？傆嫿ㄖ娣e為*萬平方米。2、生產(chǎn)區(qū)占建筑面積*萬平方米，兩座建筑面積各*平方米和*平方米的大跨度聯(lián)合車間、一座有100T龍門吊車的原材料堆場3、物流中心 占地*畝，建筑面積*萬平方米。建設 三個功能區(qū)，一是保稅庫區(qū)，建筑面積*萬平方米；二是 庫區(qū)，建筑面積*萬平方米；三是露天貨場和管理區(qū)建筑面積 *萬平方米。（二）產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)規(guī)模1、安全保衛(wèi)系統(tǒng)主要包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體安全環(huán)境的

2、管理；對入駐企業(yè)的管理；車輛交通及道路管理。2、設備設施維護系統(tǒng)主要包括房屋管理與維修養(yǎng)護； 共用設備管理（給排水設備 管理、供電設備管理、弱電設備管理、消防管理）；專業(yè)設備的管理（空調設備、電梯設備管理）；共用設施的管理。3、環(huán)境綠化及保潔系統(tǒng)主要包括辦公樓、宿舍、食堂、廠區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共部分（廠 區(qū)庫區(qū)內自管）以及公共設施的日常保潔工作； 產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共綠 地的維護和保養(yǎng)工作。4、園區(qū)食堂的管理主要包括廚房管理以及員工就餐管理二、產(chǎn)業(yè)園物業(yè)實施總體方案對比現(xiàn)有的幾種物業(yè)管理模式的優(yōu)缺點， 并結合產(chǎn)業(yè)園和我 公司現(xiàn)狀，建議采用自管與委托外包相結合的模式。由我公司單獨組建物管部門進行管理， 可以

3、充分利用公司現(xiàn)有各種資源， 利 于樹立產(chǎn)業(yè)園整體形象，降低運營成本，保證核心業(yè)務的收益。 同時，將保安、特種設備、餐飲、保潔、綠化等需要專業(yè)資質和 大量人力的業(yè)務外包，由物管部門對各個分包業(yè)務進行監(jiān)督與協(xié) 調，最終達到降低人員成本，降低運營費用，保證物管工作的掌 控力度，提高服務質量的目的。（一）物業(yè)管理架構物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供 優(yōu)質服務的目的。公司下設物業(yè)管理部來具體負責園區(qū)的物業(yè)管理。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿 足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的

4、空 間。（二）崗位設置1、物業(yè)管理部經(jīng)理參與重大項目的合同或標書的評審； 編制新增項目的物業(yè)管理方案； 參與新接管項目的驗收工作； 組織本部門員工的專業(yè)技能培訓； 自我監(jiān)督與質量體系有關的程序操作 ,發(fā)現(xiàn)不合格時 ,及時 采取糾正措施及適當?shù)念A防措施；制定各專項規(guī)章制度 ,對本部門員工工作業(yè)績予以評審； 負責所屬項目的物業(yè)管理的日常工作 ,并對部門員工進行 業(yè)務指導；檢查監(jiān)督各項業(yè)務計劃 （年度、季度、月度等 ）的實施情況并 向上級報告；與政府有關部門聯(lián)絡 ,了解行業(yè)最新規(guī)定； 推廣新的有效的管理方法 ,并總結分析 ,提出合理的建議。2、物管員（兼資料員） 負責與公司各部門工作的對接，輔助部門

5、經(jīng)理做好內勤工 作。負責處理員工的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。 書寫各類通知、通告，完善各類合同文本。 遇有緊急事故，及時向上級報告并協(xié)助處理善后工作； 協(xié)助經(jīng)理制定本部門規(guī)章制度及員工守則； 配合客戶服務文員做好水電費等其他費用的收??；負責裝修檔案，客戶檔案、管理處文書檔案的管理；3、客服員收取及審閱園區(qū)建筑物的巡樓報告及每天的有關投訴記錄 并對重點內容進行記錄歸納，重要情況及時向上級報告；準時向客戶派發(fā)各種費用的交費通知單； 負責做好水電等費用的收付。 負責園區(qū)的公共鑰匙和宿舍鑰匙的管理工作； 負責定期對服務質量進行統(tǒng)計、分析、評估、考核，并提出 整改方案；4、設備主管負責向經(jīng)理提交管轄范圍內

6、設備、 設施的更新、 改造建議和 大、中修計劃，協(xié)同經(jīng)理共同向公司提交方案并組織、監(jiān)督實施 項目的整改全過程。 向經(jīng)理提交設備的改造、 更新前后運行效果 的各方面對比和改造、更新經(jīng)驗總結；負責設備相關的維修、保養(yǎng)、更換等合同的草擬。負責協(xié)助公司項目部對本項目新增項目的接管及驗收工作； 負責園區(qū)已接管項目包括水泵房、深水井、空調系統(tǒng)、熱水 供應設備、消防供水、生活供水設備的正常運行，及其設備、設 施的管理、維護、維修、保養(yǎng)。做好園區(qū)工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。 負責編制所管轄區(qū)域內每臺設備臺帳， 繪制供熱水、 給排水、 消防、制冷通風系統(tǒng)圖；負責制定所管轄區(qū)域內設備、 設施管理的各

7、種規(guī)章制度， 出 具設備、設施巡檢表；負責產(chǎn)業(yè)園水電等的抄表統(tǒng)計。5、委外工作主管督導外包單位的各項工作，定期對各外包業(yè)務進行檢查和考 核，并對出現(xiàn)的問題提出整改要求。負責客服人員轉發(fā)投訴的處理，及整改意見的落實。三、產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理的主要內容及人員配置1、安全保衛(wèi)系統(tǒng)在園區(qū)兩個主要出入口要求有保安 24小時在崗值班；同時要 對園區(qū)進行24小時巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次； 對公司內部 車輛及外來車輛進行管理，確保道路通暢。根據(jù)園區(qū)總體管理的需要，保安主要負責兩個園區(qū)主要出入 口值班管理以及園區(qū)巡查，采用四班三運轉機制，每班6人，門崗各兩人，流動崗兩人。總計需要 24人，每人費用30000元/年

8、， 該項每年預計需要費用七十二萬元。2、設備設施維護系統(tǒng)（1）房屋管理與維修養(yǎng)護（2）共用設備管理給排水設備管理：供水設備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、 屋頂水箱、水表、閥門等）；排水管理。供電設備管理：供電設備（變壓器、電表、供電線路、總開 關、戶外型負荷開關、戶內型漏電保護自動開關、避雷針等）；配電房管理。弱電設備管理。消防管理：消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設施設備齊 全，完好無損，可隨時起用。產(chǎn)業(yè)園內部網(wǎng)絡管理根據(jù)產(chǎn)業(yè)園設備管理的需要， 設備管理的人員配置如下： 設 備維護需要 維修水電工12人，每人費用約45000元/年。 監(jiān)控室需要4人，每人每年的工資標準為三萬五到四萬元之間；

9、網(wǎng)絡管理需要12人，每人每年工資標準為四萬五至五萬元。3、環(huán)境保潔綠化系統(tǒng)垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設備完備；標準化保潔（專職人員及 清潔衛(wèi)生責任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺；園 區(qū)公共部門共用設施無蟻害；園區(qū)內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、 天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。根據(jù)需要進行綠化修剪、雜草清 除工作。產(chǎn)業(yè)園辦公樓衛(wèi)生清潔需要23人；宿舍公共區(qū)域的衛(wèi)生以 及道路清潔需要23人，每人費用約25000元/年。4、園區(qū)食堂管理產(chǎn)業(yè)園區(qū)食堂采用全程外包模式，由專業(yè)的食堂承包單位負責具體運營，提供廚房設備及用餐場地，承擔水電、燃料及經(jīng)營人員

10、的住宿，自主經(jīng)營，自負盈虧。產(chǎn)業(yè)園由職工代表成立膳食 委員會來專門負責對其進行監(jiān)督管理。 物業(yè)管理部根據(jù)膳食委員 會的意見，召集膳食委員會和食堂承包單位集中磋商協(xié)調，改進服務。并通過經(jīng)濟核算和員工滿意度調查對承包方進行考核。5、宿舍管理對宿舍入住人員的管理，制定員工入住流程，規(guī)范宿舍管理； 加強宿舍公共財物的維護管理。宿舍管理需要管理員（建議使用女性工作人員）4名，主要負責宿舍人員出入管理、水電費抄錄收取、宿宿舍財物的管理、 宿舍日常秩序維護。基本工資標準為三萬元 /年。以上日常物業(yè)管理服務中，安全保衛(wèi)系統(tǒng) 、車輛交通及道路 管理、環(huán)境保潔系統(tǒng)、綠化維護系統(tǒng)以及設備管理中的強電、弱 電、消防、

11、空調、電梯都采用外包的方式進行管理。同時鑒于網(wǎng) 絡電話系統(tǒng)對于保障公司商業(yè)機密的重要性，建議由公司招聘專人進行管理。為了降低物管工作運營成本，建議部分崗位可由公司內部人 員在不影響日常工作的前提下兼職。附件: 一、完善的日常物業(yè)管理服務1、安全保衛(wèi)系統(tǒng)（1）總體安全環(huán)境管理物業(yè)管理部對外聘保安嚴格日常檢查、管理、派專人負責安保和消防系統(tǒng)的24小時監(jiān)控值班，安保負責人負責日常檢查和 突擊檢查，保證外聘保安的工作質量。同時在園區(qū)四周、車輛進 出口、園區(qū)出入口，電梯轎廂內設置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時不間斷監(jiān)控資料；結合公安110報警系統(tǒng)，對突發(fā)安全事件及 時解決，依法辦事。嚴格管理保安隊伍，保安巡

12、查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標志， 文明值勤，言語規(guī)范，認真負責，對園區(qū)進行24小時值班及巡邏， 制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身安全處設有明顯標志和防 范措施并及時消除安全隱患。在出入口處對來訪客人進行登記，控制園區(qū)內流動人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關人員流竄；遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調配全公司人力和物力集中支援；制定應急準備和應急 措施，如防臺風、防地震方案等。（2 ）入園企業(yè)的管理建立與入園企業(yè)的日常溝通機制，及時了解入園企業(yè)的需 求，并做好入園企業(yè)的溝通工作，使之能配合物業(yè)管理工作。（3）車輛交通及道路管理園區(qū)停車場管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記；非 機動車車輛按規(guī)定位置停

13、放； 每天巡查園區(qū)內道路，確保道路通 暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行 人通行及員工的日常生活。（4 ）科學管理記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。2、設備設施維護系統(tǒng)（1）房屋管理與維修養(yǎng)護主出入口設樓宇平面示意圖， 幢標號標志明顯；定期檢查外 墻，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫 落、無污跡；空調安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設立小告示 板，及時通報相關事項。（2）共用設備管理本公司物業(yè)設備保養(yǎng)與維修， 一是以預防為主，堅持日常保 養(yǎng)與計劃維修并重，使設備始終處于良好狀態(tài)； 二是對房屋設備 做到“三好”，“四會”和“五

14、定”。三好是指用好、修好和管理好重要 的房屋設備?！八臅笔侵肝飿I(yè)維修人員對房屋設備要會使用、會 保養(yǎng)、會檢查、會排除故障?！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O備的清潔、 潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質；三是實行專 業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結合。以專業(yè)修理為主，同時設備的使用操作人員參加日常的維護保養(yǎng)和進行部分的小型維 修。四是完善設備管理和定期維修制度。制度科學的保養(yǎng)規(guī)程， 完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。給排水設備管理管理目標：細心保養(yǎng)，確保給排水設備、閥門、管道工作正 常，無跑冒滴漏，方便員工生活。供水設備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、 閥門等）

15、。對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供 水設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染；每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴格管理措施， 無污染隱患；生活用水的水質符合衛(wèi)生標準； 對二次供水蓄水池、 屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi) 生許可證、水質化驗單；停水提前一天通知住用戶。排水管理。每天巡視排水管道等設施，確保排水、排污管理 通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期道路、車庫、設備房無積水、浸 泡發(fā)生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在 規(guī)定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。供電設備管理供電設備（變壓器、電表、供電線

16、路、總開關、戶外型負荷 開關、戶內型漏電保護自動開關、避雷針等） 。建立24小時運行 和維修值班制度，及時排除故障；每天檢查供電線路，確保正常 供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班 巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次），并做好運行記錄； 停電提前一天通知各用戶；臨時施工及?。ㄓ茫粞b修制定臨時 用電管理措施；發(fā)生地震、火災、水災等情況及時切斷電源；備 用應急發(fā)電機隨時起用。配電房管理。由機電技術人員管理和值班， 無關人員禁止入 內；建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細查1次，半年大檢 修1次，查出問題及時處理，并做好記錄；室內照明、通風保持 良好；操作開頭的標志明顯，

17、停電拉閘要掛標志牌，檢修停電， 更應掛牌；操作及檢驗時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣 鞋、絕緣手套等。供電設備的正常維護和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常， 使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值， 三相電流是否平 衡，對照值班記錄檢查分析有關差異； 核對各個支路的實際負荷 是否與裝設的保護元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活， 刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦 痕；導線絕緣是否良好，各類絕緣導線的絕緣是否老化，各接頭 處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象； 金屬管連接的地線是否良好， 有

18、無虛脫或腐蝕，各種管路固定是 否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形；各用 電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。弱電設備管理每天對門禁對講系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，確保故障能及時排除。消防管理消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設施設備齊全，完好無 損，可隨時起用；制訂突發(fā)事件應急方案；消防管理員接受嚴格 正規(guī)的培訓。建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設施設備， 每月全部檢查一次，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災安全隱患， 確保消防設 施齊全、完好，標識完整，可隨時起用；在明顯處設立消防疏散 示意圖。照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全 體管理人員掌握消防設施設備的使用方法

19、并能及時處理各種問 題；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人；建立義務消防隊，制訂突發(fā)火災應急方案；每年舉行一 次消防演習，增強應急技能、提高業(yè)主消防意識。3、環(huán)境保潔系統(tǒng)環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境， 給園區(qū)全體員工人提供一 個清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對清潔衛(wèi)生工作將嚴格“五 定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務、定質量。管理標準：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設備完備；標準化保潔（專 職人員及清潔衛(wèi)生責任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒 滅殺；園區(qū)公共部門共用設施無蟻害；園區(qū)內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫； 樓梯扶欄、天臺

20、、公共玻璃窗等保持潔凈。4、綠化維護系統(tǒng)制定綠化管理標準，定期對園區(qū)綠化進行澆水、 施肥、修剪、 殺蟲等工作；對園區(qū)綠化進行改進、栽種；綠地無改變使用用途 和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀， 無病蟲害，無折損、無斑禿；綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。5、共用設施管理系統(tǒng)制定共用設施管理標準，對園區(qū)的共用設施：籃球場等制定 相應的管理辦法，定期對共用設施進行維護保養(yǎng)； 開發(fā)收益性服 務項目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務對共用設施進行有效管理， 并 引入良好的運營機制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值。6、園區(qū)食堂管理民以食為天，食以安為先，食品安全是關系到員工身體健康 和生命安全的一件大事。產(chǎn)

21、業(yè)園區(qū)食堂采用全程外包模式，由專業(yè)的食堂承包單位負 責具體運營，提供廚房設備及用餐場地，承擔水電、燃料及經(jīng)營 人員的住宿，自主經(jīng)營，自負盈虧。產(chǎn)業(yè)園由職工代表成立膳食 委員會來專門負責對其進行監(jiān)督管理。 物業(yè)管理部根據(jù)膳食委員 會的意見，召集膳食委員會和食堂承包單位集中磋商協(xié)調，改進服務。并通過經(jīng)濟核算和員工滿意度調查對承包方進行考核。7、宿舍及專家公寓的管理對宿舍入住人員的管理，制定員工入住流程，規(guī)范宿舍管理； 加強宿舍公共財物的維護管理。入住員工由綜合部統(tǒng)一安排房 間，憑借綜合部簽發(fā)的入住單到員工宿舍入??；離職人員必須在離職3天內搬離宿舍，由宿舍管理員收回要是并開具退宿證明后 到綜合部辦理

22、手續(xù)；入住期間應按時交納水電等各項雜費；遵守宿舍管理制度。&產(chǎn)業(yè)園區(qū)文化活動系統(tǒng)創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與員 工的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，組織園區(qū)員工參與開展各種積極向上的文藝活動，使全體員工擁有一份歸屬感。二、環(huán)境保潔范圍、工作內容頻次標準1、日常保潔樓道收垃圾，洗垃圾桶 2次/天無遺留物、臭味掃地板及樓梯1次/天 無雜物，無積水沖洗樓梯1次/周 無雜物，無積水擦公寓口信報箱1次/天 無灰塵，無手印擦電梯2次/天無灰塵，無手印擦公共防盜門1次/周無灰塵擦樓梯扶手1次/周無灰塵擦公共天花板1次/周無灰塵、蜘蛛絲擦消火栓1次/月無灰塵擦窗戶2次/月無灰塵道路路面循環(huán)清掃無雜物路邊綠地2次/天無雜物水泵結合器1次/周無灰塵路燈柱1次/周無灰塵綠地清理2次/天無灰塵、枯葉2、四害消滅在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次米取措施消 滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合