美國區(qū)劃與中國詳規(guī)

1、 美國區(qū)劃制度 及我國控制性詳細(xì)規(guī)劃的對比開發(fā)控制及相關(guān)國家的規(guī)劃制度 城市規(guī)劃的運作體系包括規(guī)劃編制和開發(fā)控制兩個方面。發(fā)展規(guī)劃（空間規(guī)劃）編制一般可以分成戰(zhàn)略性發(fā)展規(guī)劃和實施性發(fā)展規(guī)劃（或稱為開發(fā)控制規(guī)劃）兩個層面，其中實施性發(fā)展規(guī)劃作為開發(fā)控制的法定依據(jù)，因此又稱作法定規(guī)劃。 如我國的控制性詳細(xì)規(guī)劃、英國的地區(qū)規(guī)劃、美國的區(qū)劃條例、德國的分區(qū)建造規(guī)劃、日本的土地利用分區(qū)、新加坡的開發(fā)指導(dǎo)規(guī)劃和我國香港特區(qū)的分區(qū)計劃大綱圖等都屬于實施性發(fā)展規(guī)劃，是作為開發(fā)控制的法定依據(jù)。美國區(qū)劃法合法性基礎(chǔ)：19世紀(jì)末20世紀(jì)初美國城市建設(shè)急劇展開，城市人口不斷增多，城市數(shù)量不斷增多，城市規(guī)模不斷增大，城

2、市發(fā)展趨向于高度集中和密集。隨著電梯和鋼結(jié)構(gòu)的出現(xiàn)，高層和超高層都得到了長足的發(fā)展，美國人口的密度以及開發(fā)強度都達到了前所未有的發(fā)展。各種高層超高層建筑嚴(yán)重影響了城市空氣的流通，采光以及公共和私人利益，而且開發(fā)個體為自己擁有的土地所獲得最大的利益使各種類型各種用途的建筑混建在一起，使整個城市的環(huán)境不斷惡化，是城市土地的價值不斷降低。美國的區(qū)劃法的產(chǎn)生： 為了城市的整體利益，政府需要有管理城市土地的權(quán)力，美國規(guī)劃先驅(qū)者馬爾舒(Marsh)、奧爾姆斯特(Olmsted)和弗萊奧特(Freund)等將德國的分區(qū)管理方法引入美國，在小范圍的不斷使用中逐漸積累經(jīng)驗。1916年7月25日，紐約市議會根據(jù)聯(lián)

3、邦憲法為保護公眾的“健康、安全、福利和道德”，通過了紐約市區(qū)劃法決議，第一次以法律形式將私有土地納入了由城市規(guī)劃控制的有序發(fā)展的軌道，被認(rèn)為是“第一個全面分區(qū)控制法規(guī)(comprehensive zoning)”。 1924年，美國商務(wù)部發(fā)布第一部標(biāo)準(zhǔn)土地分區(qū)管理授權(quán)法，協(xié)助并統(tǒng)一各州政府授權(quán)地方政府建立土地分區(qū)管理法案。 1925年，300多個城鎮(zhèn)制定區(qū)劃法管理法案。 1926年，美國最高法庭裁定，在超越國家憲法的情況下，允許地方政府確定“管治權(quán)力”的范圍，確定了土地分區(qū)管理法案的法律地位。 1930年末，1000多個地方政府制定了上述法案。 1960年，區(qū)劃法開始對促進宜人空間的創(chuàng)造和保護

4、特色區(qū)域加以關(guān)注。城市規(guī)劃師越來越強烈地意識到，對社區(qū)特有意象和性格的保護與創(chuàng)造的重要性。 1961年，紐約對區(qū)劃法進行了全面的修改，增設(shè)了城市設(shè)計導(dǎo)引原則和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等新的內(nèi)容，增加了設(shè)計評審過程，使區(qū)劃成為實施城市規(guī)劃和設(shè)計的有力工具。美國區(qū)劃制度的發(fā)展與演變： 第一階段：維護公眾利益 建筑高度限制方法、建筑物退縮方法、土地使 用公制方法 第二階段：創(chuàng)造宜人空間 1961年出臺的全新的用地區(qū)劃法規(guī) 第三階段：城市規(guī)劃設(shè)計的工具 將城市設(shè)計思想納入其中，更多注重在規(guī)劃的基礎(chǔ)上，將規(guī)劃設(shè)計的目標(biāo)、意圖、內(nèi)容轉(zhuǎn)化成為城市設(shè)計引導(dǎo)原則和城市設(shè)計政策。如：舊金山的設(shè)計：貫徹城市設(shè)計思想和原則，創(chuàng)造出“

5、宜人格局”。1961年美國區(qū)劃法增設(shè)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)： (1)容積率(Floor Area Ratio)：這是對建筑體積的控制，規(guī)定建筑物的基地面積與高度關(guān)系，改變以往單純控制建筑高度的做法。 (2)日照范圍(天空曝光面)(Sky Exposure Plane ）：曝光面是一個斜面，是在街道范圍上空的某一特定度以上按特定斜率所形成的控制面，這里的高度和斜率由一定時間內(nèi)的日照條件來確定。 (3)空地率(Open Spac高e Ratio）：鼓勵在一定的容積率下多留空地，制定比較合適的容量。此外，為了克服單一的地塊控制，還衍生了一系列的獎勵政策。 (4)規(guī)劃單元開發(fā)(Planned Unit Devel

6、opment)：在包含兩個或兩個以上分區(qū)的較大規(guī)模土地開發(fā)中，開發(fā)商在滿足一定的人口密度、空地率及交通或公共設(shè)施的需求下，可以自由安排其他項目。 (5)獎勵區(qū)劃(1ncentive Zoning)：規(guī)定開發(fā)者如果在高密度的商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)內(nèi)興建一個合手規(guī)定的廣場，可獲得增加20的基地面積的獎勵，獎勵的容積率也可通過其他公益事業(yè)來實現(xiàn)。 (6)開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓(Development Right Transfer)：主要用于城市中需要保護的主要地段，如標(biāo)志性建筑、歷史建筑、獨特的自然形態(tài)等，將這些資源上空未被開發(fā)的空間權(quán)轉(zhuǎn)讓到其他基地中(容積率轉(zhuǎn)移)，得到開發(fā)權(quán)的開發(fā)商將被批準(zhǔn)在容積率控制之外增加一定的

7、建筑面積，這種補償符合開發(fā)商追求最大面積的要求。中國控制性詳細(xì)規(guī)劃： 產(chǎn)生的背景:1、經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)變 2、土地管理方式的轉(zhuǎn)變 3、城市建設(shè)方式的轉(zhuǎn)變 4、城市規(guī)劃工作的轉(zhuǎn)變 產(chǎn)生的歷史必然性：1、總體規(guī)劃與傳統(tǒng)詳細(xì)規(guī)劃之間缺乏銜接 2、傳統(tǒng)的詳細(xì)規(guī)劃不適應(yīng)新形勢變化的需求 3、規(guī)劃實踐的歷史必然1、落實城市總體規(guī)劃的意圖2、為城市開發(fā)建設(shè)提供管理依據(jù)3、體現(xiàn)城市設(shè)計的構(gòu)想 控制性詳細(xì)規(guī)劃體系：1、土地使用：用地面積、用地邊界、用地性質(zhì)、土地使用兼容2、環(huán)境容量：容積率、建筑密度、居住人口密度、綠地率3、建筑建造：建筑限高、建筑后退、建筑間距4、城市設(shè)計引導(dǎo)：建筑體量、建筑形式、建筑色彩、建筑空間圍合、建筑小品5、配套設(shè)施：市政設(shè)施