全程策劃顧問(wèn)及獨(dú)家銷售代理服務(wù)內(nèi)容知識(shí)分享

1、附件 1：惠州大亞灣塘尾項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢服務(wù)內(nèi)容第一部分：物業(yè)策劃顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容針對(duì)大亞灣塘尾地產(chǎn)項(xiàng)目，世紀(jì)通泰將根據(jù)項(xiàng)目情況及開(kāi)發(fā)時(shí)間，選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)介入，并提供以下市場(chǎng)調(diào)研、前期策劃及規(guī)劃跟進(jìn)服務(wù)：1、 市場(chǎng)調(diào)研服務(wù)內(nèi)容：1.1 項(xiàng)目 之地理分析及市場(chǎng)背景資料a) 惠州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r惠州市宏觀經(jīng)濟(jì)概括(惠州市各地區(qū)的GDR GNP居民存款余額、人均收入及支出、恩格爾系數(shù)等) 大亞灣城市規(guī)劃b) 項(xiàng)目地塊評(píng)估 項(xiàng)目地塊面積 項(xiàng)目場(chǎng)址可達(dá)交通工具狀況及未來(lái)交通規(guī)劃 項(xiàng)目周邊交通網(wǎng)絡(luò)狀況 項(xiàng)目周邊環(huán)境狀況 項(xiàng)目可視性c) 淡水、大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概況 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展總體情況 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨

2、勢(shì)與結(jié)構(gòu)分析 區(qū)域房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局 區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品分析 區(qū)域房地產(chǎn)租賃、銷售價(jià)格分析d) 淡水、大亞灣區(qū)域商圈分析 商圈分布 商圈范圍界定 商圈人口 商圈消費(fèi)特征商圈商業(yè)形態(tài)及商業(yè)密集度分析商圈經(jīng)營(yíng)環(huán)境及配套分析 商圈經(jīng)營(yíng)方式及經(jīng)營(yíng)業(yè)種分析 商圈輻射半徑分析 商圈交通網(wǎng)絡(luò)分析 商圈平均租售水平及抽成率及區(qū)間租金價(jià)格變化分析e）淡水、大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)情況 未來(lái)整體供應(yīng)情況 主要新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售情況（項(xiàng)目銷售方式、銷售價(jià)格、賣點(diǎn)、開(kāi)盤時(shí)間、 宣傳方式、最小銷售面積、銷售率等） 主要新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品情況（規(guī)模、綠化、戶型、面積、戶數(shù)配比等方面）f） 本項(xiàng)目 之發(fā)展現(xiàn)狀與前景分析1.2 項(xiàng)目區(qū)域及市場(chǎng)調(diào)

3、研分析a）區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況 人口情況（人口數(shù)量、人口增長(zhǎng)率、人口結(jié)構(gòu)等） 房地產(chǎn)消費(fèi)研究（購(gòu)買目的、途徑、選擇因果）b）項(xiàng)目位置分析 項(xiàng)目場(chǎng)址的周邊地理概況 項(xiàng)目所在地在城市規(guī)劃中的定位 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的影響c）項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)項(xiàng)目情況 保有量及增長(zhǎng)量 在建面積、竣工面積、總建筑面積、交付時(shí)間、銷售價(jià)格等d）項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況 項(xiàng)目規(guī)模及配套情況 項(xiàng)目租賃價(jià)格及管理費(fèi)用 項(xiàng)目商業(yè)面積及規(guī)劃情況 商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況及商業(yè)氛圍e）目標(biāo)客戶群研究 目標(biāo)客戶群收入情況分析 目標(biāo)客戶群 AIO 行為分析目標(biāo)客戶群的結(jié)構(gòu) 目標(biāo)客戶群需求分析（戶型、面積、樓層等） 目標(biāo)客戶群共性分析（生活方式、

4、生活習(xí)慣等）f）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的SWO分析 優(yōu)勢(shì)分析 劣勢(shì)分析 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 市場(chǎng)威脅1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目案例及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析世紀(jì)通泰將根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目， 選取數(shù)個(gè)目前在淡水、 大亞灣區(qū)域有較高可比性 之房地產(chǎn)項(xiàng)目，從中吸取成敗經(jīng)驗(yàn)，將有助于制訂針對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展策略，就以下 的范圍作出詳細(xì)的探討：項(xiàng)目地區(qū)特點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)模及比率項(xiàng)目?jī)?nèi)目前的銷售價(jià)格 功能規(guī)劃設(shè)計(jì) 主題定位 園林設(shè)計(jì)戶型分析（面積、分布、配比） 推廣主題與推廣策略分析1.4 目標(biāo)客戶群置業(yè)、投遞意問(wèn)調(diào)查 我司將在整個(gè)區(qū)域內(nèi)選取一些目標(biāo)客戶群進(jìn)行專訪，了解客戶群的購(gòu)買需求、置業(yè)能力、 付款方式、 購(gòu)買時(shí)機(jī)等方面， 以全面了解目標(biāo)客戶群的置業(yè)需求， 主要調(diào)查

5、對(duì)象：政府公務(wù)員、教師區(qū)內(nèi)行政事業(yè)單位員工外來(lái)人員 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)中高收入人員 個(gè)體戶 其它人員2、 項(xiàng)目策劃服務(wù)內(nèi)容 項(xiàng)目策劃是按照項(xiàng)目的實(shí)際情況及開(kāi)發(fā)節(jié)奏等作出針對(duì)性建議； 包括以下是 主要內(nèi)容：2.1 建筑規(guī)劃建議a) 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步建議 產(chǎn)品規(guī)模的初步建議 ( 市場(chǎng)可承受力測(cè)算 ) 各種不同產(chǎn)品類別布局的關(guān)鍵點(diǎn)b) 建筑設(shè)計(jì)的初步建議 空間布局的關(guān)鍵點(diǎn) 各種產(chǎn)品類型的分布 小區(qū)車流、人流動(dòng)線設(shè)計(jì) 小區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃 主題風(fēng)格建議 形象包裝建議 功能分區(qū)的關(guān)鍵點(diǎn) 配套設(shè)施的關(guān)鍵點(diǎn) 商鋪布局與產(chǎn)品規(guī)劃 住宅部分戶型分布與配比 注：主要以文字、圖片表達(dá)，并配以適量簡(jiǎn)要的平面示意圖。2.2 項(xiàng)目定位及

6、產(chǎn)品組合建議a) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路、開(kāi)發(fā)策略與開(kāi)發(fā)模式建議b) 功能規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 根據(jù)項(xiàng)目的整體規(guī)模、市場(chǎng)現(xiàn)狀、開(kāi)發(fā)目標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目的功能定位、功 能布局以及各功能項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)性控制。c) 產(chǎn)品組合與主題定位建議 根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)條件和項(xiàng)目的規(guī)模、面積、物業(yè)現(xiàn)狀，進(jìn)行合理的產(chǎn)品 組合，并給予項(xiàng)目明確、創(chuàng)新的主題定位。2.3 推廣策略建議在前期進(jìn)行項(xiàng)目策劃和設(shè)計(jì)檢討服務(wù)的同時(shí)， 我司將會(huì)協(xié)助處理有關(guān)前期所需的市場(chǎng)推廣工作，并針對(duì)推廣計(jì)劃中的目標(biāo)客戶進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、接觸，積 累大量潛在租戶，并為發(fā)展商提供及時(shí)的市場(chǎng)反饋信息。我司將持續(xù)提供市 場(chǎng)推廣策略的意見(jiàn)、建議及指引，包括下列工作：? 為貴項(xiàng)目訂定明確的推廣目

7、標(biāo)及總體策略， 并貫徹于項(xiàng)目推廣之 不同階段，執(zhí)行項(xiàng)目之營(yíng)銷推廣；? 制定階段性推廣策略、方案及推廣主題；? 制定媒體推廣策略方案、 媒體組合及投放建議、 廣告訴求對(duì)象及 訴求主題、廣告推廣費(fèi)用預(yù)算；? 推廣期間市場(chǎng)變化趨勢(shì)及其對(duì)本案項(xiàng)目影響。? 另外， 有關(guān)推廣所需的材料及其準(zhǔn)備工作 (本項(xiàng)工作需與廣告公 司合作)，我司將會(huì)提供全面的意見(jiàn)， 以協(xié)助貴司籌備下列工作： 就制作市場(chǎng)推廣物料提出意見(jiàn) 就傳媒廣告宣傳之計(jì)劃提出意見(jiàn) 售樓處包裝及環(huán)境格調(diào)、位置等設(shè)計(jì)提供建議 協(xié)助籌備項(xiàng)目的效果圖、位置圖及平面圖等 廣告宣傳文件設(shè)計(jì)意見(jiàn)2.4 銷售策略建議a) 項(xiàng)目總體推廣策略建議- 產(chǎn)品核心賣點(diǎn)整合-

8、 結(jié)合市場(chǎng)供需狀況，提供產(chǎn)品差異化建議- 鎖定目標(biāo)客戶，細(xì)分有效需求特征- 確定項(xiàng)目總體推廣思路b) 擬定市場(chǎng)推廣時(shí)間表- 項(xiàng)目資料的準(zhǔn)備- 推廣工具的設(shè)計(jì)制作- 項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)期配合- 正式公開(kāi)發(fā)售時(shí)間- 媒體廣告選擇及確認(rèn)等c) 制定合理的銷售價(jià)格及有關(guān)銷售方面的建議- 分析各樓層銷售價(jià)格- 擬定靈活的付款方式- 提供優(yōu)惠措施 / 促銷建議- 擬定交房標(biāo)準(zhǔn)- 準(zhǔn)備認(rèn)購(gòu)書等d）確定推廣手法和推廣工具- 提出適合并促進(jìn)本項(xiàng)目銷售的推廣及宣傳差異化建議- 提出項(xiàng)目有關(guān)推廣工具的建議e）媒體組合及預(yù)算- 按不同階段之推廣目標(biāo)，制定及調(diào)整媒體推廣策略- 媒體廣告發(fā)布計(jì)劃- 廣告效果監(jiān)控- 推廣預(yù)算控制

9、f）項(xiàng)目包裝- 現(xiàn)場(chǎng)售樓中心地點(diǎn)、面積、配備- 示范單位的戶型選擇、設(shè)置位置、內(nèi)部裝修- 地盤外圍形象、戶外宣傳、指示系統(tǒng)- 宣傳資料準(zhǔn)備（售樓書、單張、價(jià)目表、模型等）- 報(bào)章平面廣告及電視廣告的銷售配合- 外銷場(chǎng)地及路演等活動(dòng)場(chǎng)地2.5 招商策略建議2.5.1 制定招商條件策略（租金定位） 根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果， 與貴司人員共同議訂開(kāi)始招商時(shí)之租金或聯(lián)營(yíng)等 合作方式之條件。2.5.2 制定推廣策略 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研所得之結(jié)果議定的招商條件， 制定一套針對(duì)各類商家的靈活 機(jī)動(dòng)的招商策略，全力爭(zhēng)取具號(hào)召力有實(shí)力之商家的進(jìn)駐。2.5.3 商戶組合策略 根據(jù)工程及市場(chǎng)情況，分階段向不同種類商戶發(fā)放招商訊息，使招商工作 有序進(jìn)行。2.5.4 各區(qū)招商客戶定位（主力商戶、衛(wèi)星商戶等）2.5.5 各期推出時(shí)機(jī)、面積、區(qū)域2.5.6 招商形式作為貴項(xiàng)目的顧問(wèn)，