歷年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理試卷和答案(2004-2010)

1、歷年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理試卷和答案50/50 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)2004 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理試卷一、單項(xiàng)選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答寨中只有一個(gè)最符合題意。）1僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購(gòu)買銷售自行車的店鋪比購(gòu)買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小。這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂校?）。A更長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)壽命B更顯著的各異性C更強(qiáng)的適應(yīng)性 D更專業(yè)的物業(yè)管理2下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（ ）。A比較風(fēng)險(xiǎn)B通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)C時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)D資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)3某投資市場(chǎng)的平均收益率為12，銀行貸款利率為5.17，國(guó)債收益率為3.5，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系統(tǒng)數(shù)為0.5那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為

2、（ ）。A3.5 B5.17C7.75D8.594某市2003年新開(kāi)工的房屋建筑面積為90萬(wàn)m2，2002年未完工轉(zhuǎn)入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬(wàn)m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬(wàn)m2那么，該市房屋均平均建設(shè)周期為（ ）年。A0.5B1.5 C2 D3 5下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)特性的表述中。說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有（ ）是不正確的。A供給非同質(zhì)性B需求多樣性C競(jìng)爭(zhēng)充分性 D交易復(fù)雜性6產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的主要誘因是（ ）。A土地稀缺 B城市化進(jìn)程快C競(jìng)爭(zhēng)充分性D交易復(fù)雜性7房地產(chǎn)投資決策分析主要包括（ ）和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩個(gè)部分。A價(jià)格分析B市場(chǎng)分析C產(chǎn)品分析D成本分析8開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取

3、施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期超過(guò)一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的（ ）。A20B30C40D509由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（ ），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。A選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)B(niǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)C建設(shè)用地規(guī)劃許可證D建設(shè)衛(wèi)程規(guī)劃許可證10房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的方法，屬于（ ）。A成本導(dǎo)向定價(jià)法B購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法C競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法D市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法11對(duì)某種特定的商品來(lái)說(shuō)，下列關(guān)于市場(chǎng)容量概念的表述中，正確的是（ ）。A潛在市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)B服務(wù)市場(chǎng)>潛在市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)C潛在市場(chǎng)

4、>有效市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)D潛在市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)>有效市場(chǎng)12某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開(kāi)發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開(kāi)發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是（ ）模式。A選擇專業(yè)化B產(chǎn)品專業(yè)化C大量定制 D單一市場(chǎng)集中化13下列行業(yè)中，（ ）中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場(chǎng)份額均有關(guān)。A批量行業(yè)B僵滯行業(yè)。C分塊行業(yè)D專業(yè)化行業(yè)14已知年利率為14，則按季度計(jì)息時(shí)的實(shí)際年利率為（ ）。A12.55B12.68C14.75D15.0115某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了以等比遞增方式還款的個(gè)人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5

5、.75，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長(zhǎng)率為0.2，則該購(gòu)房者在第5年第6個(gè)月的還款額為（ ）元。A2277.4 B2281.9 C2728.8 D2741.9 16購(gòu)置某物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)元，從購(gòu)買后下一年開(kāi)始有租金收入，年凈租金收入為20萬(wàn)元。現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益為10，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期（ ）。A小于5年 B在56年之間C在67年之間 D在78年之間17下列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述中，不正確的是（ ）。A成本利潤(rùn)率是年成本利潤(rùn)率B成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的成本利潤(rùn)率建設(shè)工程教育網(wǎng)C投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)

6、總額與項(xiàng)目總投資的比率D投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率18某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中20萬(wàn)元為金融提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為10萬(wàn)元。年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為5萬(wàn)元，年還本付息額為2萬(wàn)元，所得稅率為33，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（ ）。A7.5B8.3C12.5D16.719對(duì)于一般的商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其償債備付率至少應(yīng)大于（ ）。A1.2 B1.5C120.5 D16.720若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益為18，年租金增長(zhǎng)率為8，通貨膨脹率為6，則該項(xiàng)目房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益為（ ）。A9.26B10C11.32D1221某開(kāi)發(fā)商向銀行申請(qǐng)了

7、年利率6、期限為10年、按年等額償還的一筆總額100萬(wàn)元的貸款，則該開(kāi)發(fā)商第一年的還本收益為（ ）萬(wàn)元。A6.00 B7.05 C7.59 D13.59 22某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬(wàn)元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額為600萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為480萬(wàn)元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為（ ）。A12B20C24D3023盈虧平均分析結(jié)果顯示：甲項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降30、成本上升60時(shí)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（稅前）為0；乙項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降20成本上升50，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（稅前）為0因此，在抵御售價(jià)和成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力方面（ ）。A甲項(xiàng)目強(qiáng)于乙項(xiàng)目B乙項(xiàng)目強(qiáng)于甲項(xiàng)目C甲項(xiàng)目與乙

8、項(xiàng)目一樣強(qiáng)建設(shè)工程教育網(wǎng)D不能確定哪個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)24房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到（ ）的極值。A利潤(rùn)為零B允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)C最大費(fèi)用建設(shè)工程教育網(wǎng)D最大利潤(rùn)25下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是（ ）。A容積率B空置率C，利息備付率D成本利潤(rùn)率26下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的是（ ）。A投資利潤(rùn)率B投資回報(bào)率C貸款利率D成本利潤(rùn)率27公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算的費(fèi)用構(gòu)成中屬于（ ）。A土地費(fèi)用 B前期工程費(fèi)C房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)D管理費(fèi)用28某房地產(chǎn)投資者以300萬(wàn)元購(gòu)入一個(gè)商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，資本金為1

9、00萬(wàn)元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為10、期限為10年，投年等額還款的抵押貸款：如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬(wàn)元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報(bào)率為（ ）。A10 B11.27C14.18D22.5529下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的是（ ）。A土地購(gòu)置貸款B土地儲(chǔ)備貸款C土地開(kāi)發(fā)貸款D建投貸款30下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的是（ ）。A抵押貸款還本付息B管理人員工資建設(shè)工程教育網(wǎng)C公共設(shè)施維修費(fèi)建設(shè)工程教育網(wǎng)提供D保險(xiǎn)費(fèi)31下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度的系數(shù)的表述中，不正確的是（ ）。A企業(yè)信用等級(jí)越高，信用等級(jí)系數(shù)值越高B貸款期限越長(zhǎng)，

10、期限系數(shù)值越大C項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)值越大建設(shè)工程教育網(wǎng)D用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低32市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平豹高低主要取決于（ ）。A經(jīng)營(yíng)成本B物業(yè)檔次C業(yè)主目標(biāo)收益要求D同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系33王某打算承租某寫(xiě)字樓的一個(gè)單元，在可出租面積波及系數(shù)計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測(cè)量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30m2，外墻面積6m2，單元間分隔墻面積8m2，公攤面積3m2那么，可出租面積應(yīng)為（ ）m2 A33 B40 C43 D47 34物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是（ ）。A零售商的財(cái)務(wù)能力B零售商需

11、要的服務(wù)C零售商組合與位營(yíng)分配D零售商的聲譽(yù)建設(shè)工程教育網(wǎng)35某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬(wàn)元，年租金收入為600萬(wàn)元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為（ ）萬(wàn)元。A42.0 B50.4 C60.0 D72.0二、多項(xiàng)選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）1一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括（ ）等分析。A投資資金的安全性B項(xiàng)目定位的科學(xué)性C期望收益的可靠性D投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性E資產(chǎn)管理的復(fù)雜性2房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括（ ）。A總量結(jié)構(gòu)B區(qū)域結(jié)構(gòu)C產(chǎn)品結(jié)構(gòu)D供求結(jié)構(gòu)E資金結(jié)構(gòu)

12、3從房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系來(lái)看，投資周期滯后于市場(chǎng)自然周期變化的情況出現(xiàn)在（ ）。A第一階段 B第二階段初期C第三階段初期D第三階段E第四階段4制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括（ ）。A租售選擇 B宣傳手段選擇C租售進(jìn)度安排D廣告設(shè)計(jì)及安排E租售價(jià)格確定5隨著市場(chǎng)細(xì)分化研究的深入，在房地產(chǎn)營(yíng)銷中引入了“彌隙市場(chǎng)”的概念：彌隙市場(chǎng)的特點(diǎn)是（ ）。A消費(fèi)者愿意支付較高的價(jià)格B企業(yè)處于領(lǐng)導(dǎo)地位C消費(fèi)者以年輕人為主建設(shè)工程教育網(wǎng)D商品住宅多為豪宅E以投資性購(gòu)買為主6按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，形成不同偏好的細(xì)分市場(chǎng)的模式是（ ）。A同質(zhì)偏好市場(chǎng)B分散偏好市場(chǎng)C個(gè)別偏好市場(chǎng)

13、D集群偏好市場(chǎng)E彌隙市場(chǎng)7現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時(shí)間點(diǎn)“零”是（ ）。A資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)B日歷年度的年初C某一基準(zhǔn)時(shí)刻D既不能現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時(shí)間點(diǎn)E既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時(shí)間點(diǎn)建設(shè)工程教育網(wǎng)8在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括（ ）。A折舊和攤銷B投資回收C投資回報(bào) D未分配利潤(rùn)E權(quán)益融資9房地產(chǎn)置業(yè)投資的效果主要表現(xiàn)為（ ）等。A企業(yè)實(shí)力提升 B租金收入C對(duì)社會(huì)貢獻(xiàn)增加D物業(yè)增值E物業(yè)權(quán)益份額增加10房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃管理包括（ ）。A開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批B規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批C規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批D核發(fā)建

14、設(shè)用地規(guī)劃許可證E核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)11房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)價(jià)表包括（ ）。A總投資估算表B現(xiàn)金流量表C資金來(lái)源與運(yùn)用表D損益表建設(shè)工程教育網(wǎng)E資產(chǎn)負(fù)債表12以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)出讓的地價(jià)款包括（ ）。A建筑安裝工程費(fèi)B土地使用權(quán)出讓金C拆遷補(bǔ)償費(fèi) D公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)E城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)13債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有（ ）。A項(xiàng)目投資形成的可分配利潤(rùn)B協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用D租售收益建設(shè)工程教育網(wǎng)E股息14物業(yè)管理企業(yè)在確定寫(xiě)字樓租金時(shí)，一般要考慮的主要因素有（ ）。A可出租或可使用面積B出租方的商業(yè)信譽(yù)C基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金

15、D出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修E物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)15影響房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有（ ）。A自然特征，如山地和河流等B細(xì)分市場(chǎng)C人口密度的大小D該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域建設(shè)工程教育網(wǎng)三、判斷題（共15小題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用“”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）1當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)，其投資均屬于長(zhǎng)期投資。 （ ）2購(gòu)買住房抵押支持證券的個(gè)人和機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)間接投資者。 （ ）3在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，期望收益的標(biāo)準(zhǔn)勞差值越小，表明該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大。 （ ）4通貨膨脹對(duì)

16、房地產(chǎn)投資只有負(fù)面影響。 （ ）5房地產(chǎn)空間市場(chǎng)決定房地產(chǎn)租金，資產(chǎn)市場(chǎng)訣定房地產(chǎn)價(jià)格。 （ ）6房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的第三階段始予供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此時(shí)房地產(chǎn)空置率低于合理空置率。 （ ）7當(dāng)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率大于銀行貸款利率且該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上又是可行的，那么其資本金的內(nèi)部收益就大于全投資內(nèi)部收益率。 （ ）8在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產(chǎn)形式存在于房地產(chǎn)商品中。所以對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不論其開(kāi)發(fā)模式如何，其投入開(kāi)發(fā)的資金大部分均不屬于流動(dòng)資金的性質(zhì)。 （ ）9開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)率，且年成本利潤(rùn)率不等于成本利潤(rùn)率除以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)。（ ）10在房地產(chǎn)投資分析中，

17、若不能確定各風(fēng)險(xiǎn)因素未來(lái)發(fā)生的概率，則盈虧平衡分析就無(wú)法進(jìn)行。 （ ）11在非線盈虧平衡分析中，有可能出現(xiàn)多個(gè)盈虧平衡點(diǎn)。 （ ）12假如房地產(chǎn)項(xiàng)目的全投資收益率大于銀行貸款利率，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)象權(quán)益投資比例越高，其資本金的收益率也越高。 （ ）13個(gè)人住房抵押貸款屬于購(gòu)房者的消費(fèi)信貸，通常與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有直接關(guān)系，因此無(wú)論是期房還是現(xiàn)房，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)只來(lái)自于申請(qǐng)貸款的購(gòu)房者。建設(shè)工程教育網(wǎng) （ ）14雖然開(kāi)發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款，但該在建工程在竣工驗(yàn)收前仍可以被銷售。 （ ）15租期越長(zhǎng)，租金水平可能越低，因此業(yè)主盡量避免簽訂長(zhǎng)期租約。 （ ）四、

18、計(jì)算題（共2小題，20分。要求列出算式，計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式；僅有計(jì)劃結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。）1張某于2000年1月1日以50萬(wàn)元購(gòu)得一套住宅，購(gòu)房款中60來(lái)自銀行提供的年利率為6、期限為15年、按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款。現(xiàn)張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2005年1月1日至2014年12月31日，年利率為6，按月等比遞增式還款（月等比遞增比率為0.2）問(wèn)李某在新還款方案下的首次月還款額多少？（8分）2某開(kāi)發(fā)商購(gòu)得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，期限為40年，擬

19、建一商場(chǎng)出租經(jīng)營(yíng)。據(jù)估算，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)期為2年，第3年即可出租。、經(jīng)過(guò)分析，得到以下數(shù)據(jù)：建設(shè)工程教育網(wǎng)（1）項(xiàng)目建設(shè)投資為1800萬(wàn)元。第1年投資1000萬(wàn)元。其中資本金400萬(wàn)元；第2年投資800萬(wàn)元，其中資本金230萬(wàn)元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10。建設(shè)期只計(jì)息不還款，第3年開(kāi)始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。（2）第3年租金收入、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、經(jīng)營(yíng)成本分別為2000萬(wàn)元、130萬(wàn)元、600萬(wàn)元。從第4年起每年的租金收入、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、經(jīng)營(yíng)成本允別為2500萬(wàn)元、150萬(wàn)元、650萬(wàn)元。（3）計(jì)算期（開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期）取20年。請(qǐng)根據(jù)以上資料，完成下列工作：建設(shè)工

20、程教育網(wǎng)（1）編制資本金現(xiàn)金流量表。（不考慮所得稅）（2）若該開(kāi)發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為15；計(jì)箕該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。（所有的投資和收入均發(fā)生在年末）（12分）參考答案一、單項(xiàng)選擇題1C 2B 3B 4B 5C6C 7B 8B 9A 10B11C 12D 13D 14C 15A16D 17A 18A 19A 20C21C 22D 23A 24B 25B26C 27C 28D 29B 30A31A 32D 33B 34D 35D二、多項(xiàng)選擇題1ACDE 2ABCD 3AB 4ACE 5AB6ABD 7ACE 8ABD 9BDE 10ABCD11BCDE 12BCE 13BC 14ACD 15ACD

21、E三、判斷題1× 2 3× 4× 56 7 8× 9 10×11 12× 13× 14 15×四、計(jì)算題1.第一種解法：已知：i=6 i'=6/12=0.5 s=0.2n=15×12=180 m=5×12=60（1）抵押貸款額P=50×60=30萬(wàn)元（2）張某月還款額第二種解法：已知：P=50×60=30萬(wàn)元i=6/12=0.5n=15×12=180（1）張某月還款額：A=Pi(1i)n(1i)n-1300000×0.5%×（1+0.5%

22、）180（1+0.5%）180-1 =2531.57（2）張某5年共還款：（3）2005年1月1日李某共欠銀行款額：F2=p(1+i)n =300000×(1+0.5)60 =404655.06元F3=F2-F1=228027.34元（4）略（同原答案）第三種解法：已知：P=50×60=30萬(wàn)元 i=6/12=0.5 n=15×12=180（1）張某月還額：APi(1i)n/(1i)n-1=300000×0.5%×(1+0.5%)180/(1+0.5%)1801 =2531.57（2）張某5年共還款額：A=2531.57元 i=0.5 n=12

23、×5=60（3）張某拭欠銀行貸款額：P2=(300000-P1)=169053.12元F1=169053.12×(1+0.5）60=228027.33元（4）略（同原答案）2.第一種解法：（1）借款需要量的計(jì)算見(jiàn)下表。年份內(nèi)容12合計(jì)建設(shè)投資10008001800資本金400230630銀行借款600570（2）借款還本付息表見(jiàn)下表。年份內(nèi)容12345合 計(jì)年初借款累計(jì)06301291.5861.0430.5當(dāng)年借款6005701170當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息3091.5121.5當(dāng)年還本430.5430.5430.5當(dāng)年利息支付129.1586.1043.05年末借款累計(jì)630129

24、1.5861.043050當(dāng)年利息=年初借款累計(jì)+當(dāng)年借款2×年利率各年還本=1291.5/3=430.5（3）資本金現(xiàn)金流量表（稅前）見(jiàn)下表。年份內(nèi)容0123 456201.現(xiàn)金流租金收入20002500250025002.現(xiàn)金流出資本金400230經(jīng)營(yíng)成本600650650650經(jīng)營(yíng)稅金130150150150本金償還430.5430.5430.5利息支付129.1586.1043.053.凈現(xiàn)金流量0-400-230710.351183.41226.451700（4）凈現(xiàn)值：第二種解法：（1）第1年銀行借款1000-400=600萬(wàn)元第2年銀行借款800-230=570萬(wàn)元（2

25、）第1年利息(600/2)×10=30萬(wàn)元各年還本=(600+30+570+91.5)/3=430.5萬(wàn)元第3年利息=(600+30+570+91.5)×10=129.15萬(wàn)元第4年利息=(1291.5-30.5)× 10=86.10萬(wàn)元第5年利息=(861-430.5)× 10=43.05萬(wàn)元（3）資本金現(xiàn)金流量表（稅前）見(jiàn)下表。單位：萬(wàn)元年份內(nèi)容01234562001.現(xiàn)金流入租金收入20002500250025002.現(xiàn)金流出資本金400230經(jīng)營(yíng)成本600650650650經(jīng)營(yíng)稅金130150150150本金償還430.5430.5430.5利息

26、支村129.1586.1043.053.凈現(xiàn)金流量0-400-230710.351183.41226.451700（4）凈現(xiàn)值：2005 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理試卷一、單項(xiàng)選擇題（共35小題，每題1分，每題的答案中只有一個(gè)最符合題意。）1某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（ ）。A位置固定性B各異性C適應(yīng)性 D相互影響性2房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是（ ）。A相對(duì)較高的收益水平B易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持C抵消通貨膨脹的影響D投資回收期較長(zhǎng)3甲、乙兩個(gè)物業(yè)2005年10月的價(jià)值均為1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)甲物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1100萬(wàn)元和90

27、0萬(wàn)元的可能性各為50。預(yù)計(jì)乙物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1200萬(wàn)元和800萬(wàn)元的可能性各為50，甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（ ）。A甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大B乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大C甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相同D無(wú)法判斷4假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15，國(guó)債的投資收益率為10，市場(chǎng)整體的平均稅益率為20，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是（ ）。A0.25 B0.50 C1.5 D2.005房地產(chǎn)市場(chǎng)按市場(chǎng)交易形式細(xì)分時(shí)，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（ ）子市場(chǎng)。A租賃 B銷售 C保險(xiǎn) D抵押6某城市2004年存量商品住房的吸納率為40，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是（ ）。A0.4

28、月 B2.5月 C0.4年 D2.5年7在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過(guò)程中，控制率持續(xù)下降到合理的控制率以下的階段為房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的（ ）。A第一階段 B第二階段 C第三階段 D第四階段8如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會(huì)（ ）。A減少 B增加 C不變 D同步遞減9承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在（ ）內(nèi)將竣工工程交付給開(kāi)發(fā)商。A半個(gè)月 B一個(gè)月 C一個(gè)半月 D兩個(gè)月10在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是（ ）。A目標(biāo)定價(jià)法B價(jià)值定價(jià)法C挑戰(zhàn)定價(jià)法D成本加成定價(jià)法11下列市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是（ ）。A市場(chǎng)需求容量調(diào)查 B消費(fèi)者

29、行為調(diào)查C市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查 D競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查12某市去年住宅的實(shí)際銷售量為500萬(wàn)m2，預(yù)測(cè)銷售量為450m2，平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的今年的住宅銷售量是（ ）萬(wàn)m2 A450 B475 C490 D50013從理論上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的第一步工作是（ ）。A確定調(diào)查方式 B設(shè)計(jì)問(wèn)卷 C收集信息 D定義市場(chǎng)區(qū)域14下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（ ）。A吸納率分析 B房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期分析C家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析 D投資購(gòu)買和使用購(gòu)買的比例分析15某家庭預(yù)計(jì)今后15年內(nèi)月收入為10000元，如果其中的35可以用于支付住房抵押貸款韻月還款。已知貸款年利率為12，則該家庭有償還

30、能力的15年期最大抵押貸款申請(qǐng)額是（ ）萬(wàn)元。A28.62 B29.16 C41.56 D48.2416銀行為某人提供期限為10年、年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2的個(gè)人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是（ ）元。A1005.56 B1010.56 C1110.56 D1115.5617已知某筆貸款年利率為12，按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際年利率是（ ）。A12.35 B12.55 C12.68 D12.9318某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了40萬(wàn)元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6，期限為10年，購(gòu)房者月還款額的增長(zhǎng)率為0.5，則

31、購(gòu)房者的首次還款額是（ ）元。A204.08 B356.72 C508.91 D666.6719下列關(guān)于企業(yè)利潤(rùn)和收入的表達(dá)中，正確的是（ ）。A企業(yè)利潤(rùn)可分為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)和可分配利潤(rùn)三個(gè)層次B經(jīng)營(yíng)收入=銷售收入+出租收入C銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入D可分配利潤(rùn)=稅后收入-未分配利潤(rùn)。20已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為11時(shí)，凈現(xiàn)值為1700萬(wàn)元，折現(xiàn)率為12時(shí)，凈現(xiàn)值為-870萬(wàn)元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是（ ）。A1112 B1136 C11661 D129521某置業(yè)投資者以10000元/m2的價(jià)格購(gòu)買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)中的40為自有

32、資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤(rùn)等共24萬(wàn)元，則其償債備付率是（ ）。A0.21 B1.23 C2.01 D3.2322某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為16，計(jì)算后得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為12，銀行的貸款利率為5.44，則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是（ ）。A3.57 B4.00 C6.56 D10.5623某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設(shè)期為2.5年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬(wàn)元（不含利息），在建設(shè)期內(nèi)均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6。按季計(jì)息。則該項(xiàng)目

33、建造成本的利息是（ ）萬(wàn)元。A755.54 B772.84 C1400.88 D1433.9024某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為6000萬(wàn)元，負(fù)債為3500萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為3000萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債總額為1500萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率是（ ）。A80 B120 C171 D20025房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析由臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于（ ）。A變動(dòng)成本的設(shè)置B銷售收入的不同C固定成本的設(shè)置D平衡點(diǎn)的設(shè)置26某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)有償出讓方式獲得一塊土地的使用權(quán)，土地面積為5000m2，擬投資開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目固定成本為6000萬(wàn)元，單位面積的可變成本為2000元/m2，則該房

34、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的容積率至少是（ ）。A2.0 B3.0 C4.0 D5.027有一計(jì)算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目的投資收益率為10，銀行貸款利率為6，計(jì)算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬(wàn)元，凈現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為65萬(wàn)元，則在計(jì)算期內(nèi)，該項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是（ ）。A52 B58 C62 D6828在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式：直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積，屬于（ ）。A單元估算法B單位指標(biāo)估算法C概算指標(biāo)法D工程量近似匡算法29某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擬有三個(gè)投資方案，若對(duì)這三個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的（ ）。A

35、損益表 B資金來(lái)源與運(yùn)用表C資本金現(xiàn)金流量表D全投入現(xiàn)金流量表30在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將空置率歸為（ ）。A時(shí)間類參數(shù) B融資類參數(shù) C評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo) D收益類指標(biāo)31甲、乙兩個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為75和80，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的（ ）風(fēng)險(xiǎn)。A市場(chǎng) B財(cái)務(wù) C政策 D經(jīng)營(yíng)32房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)應(yīng)首先用于（ ）。A彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損B提取法定盈余公積金C提取公益金D向投資者分紅33在測(cè)算資本金融資成本時(shí)，其資金占用費(fèi)是按（ ）計(jì)算的。A綜合利率 B貸款利率 C折現(xiàn)率 D機(jī)會(huì)成本34某寫(xiě)字樓的建筑面積為8萬(wàn)m2，

36、可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15，則該寫(xiě)字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（ ）萬(wàn)m2 A5.2 B6.4 C6.8 D7.635某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬(wàn)元/月，并當(dāng)租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額超過(guò)150萬(wàn)元時(shí)收取3的百分比租金。當(dāng)租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額為180萬(wàn)元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金是（ ）萬(wàn)元。A13.2 B15.9 C19.5 D20.4二、多項(xiàng)選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分；選錯(cuò)或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）1從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)得類型主要有（ ）。A商住樓 B土

37、地C在建工程D寫(xiě)字樓E建成后的物業(yè)2房地產(chǎn)間接投資的形式主要有（ ）。A投資房地產(chǎn)信托B購(gòu)買住房抵押支持證券C購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)債券D購(gòu)買物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)E購(gòu)買土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)3從宏觀上說(shuō)，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，除了要分析總量結(jié)構(gòu)，通常還應(yīng)分析（ ）。A價(jià)格結(jié)構(gòu)B區(qū)域結(jié)構(gòu)C產(chǎn)品結(jié)構(gòu)D供求結(jié)構(gòu)E投資結(jié)構(gòu)4根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的理論，商品房租金增長(zhǎng)率上升是處于自然周期的（ ）。A第一階段 B第二階段初期C第二階段后期D第三階段E第四階段5開(kāi)發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括（ ）等。A保險(xiǎn)合同B分包合間C銷售合同D勘察設(shè)計(jì)合同E加工合同6房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查包括的類型有（ ）。A產(chǎn)品調(diào)查 B價(jià)格調(diào)查C市

38、場(chǎng)需求質(zhì)量調(diào)查D分銷渠道調(diào)查E促銷策略調(diào)查7在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，收集一手資料的方法有（ ）。A文獻(xiàn)查閱B觀察C專題討論D分銷渠道調(diào)查E實(shí)驗(yàn)8在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，利率的高低主要取決于（ ）等因素。A行業(yè)基準(zhǔn)收益率B政府政策C通貨膨脹率 D內(nèi)部收益率E投資者的目標(biāo)收益率9下列各項(xiàng)中，用以反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)有（ ）。A速動(dòng)比率 B利息備付率C償債各付率D內(nèi)部收益率E資產(chǎn)負(fù)債率10下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（ ）。A內(nèi)部收益率總是大于目標(biāo)收益率B內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)所有投資正好被收回的收益率C同一項(xiàng)目的全投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率D內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款

39、利率E內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小11房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有（ ）。A自我消費(fèi) B房地產(chǎn)保值C房地產(chǎn)增值D開(kāi)發(fā)利潤(rùn)E出租收益12利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時(shí)，可選擇的方案有（ ）。A期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案B期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案C標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案D標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案E標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案13在可行性研究階段，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（ ）。A單元估算法 B概預(yù)算定額法C工程最近似匡算法D蒙特卡洛模擬法E單位指標(biāo)估算法14新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式的特點(diǎn)存（ ）。A項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成B新設(shè)項(xiàng)目法

40、人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)C從項(xiàng)目投資后的緊急效益來(lái)考察償債能力D從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況來(lái)考察融資后的償債能力E擬建項(xiàng)目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn)15下列關(guān)于寫(xiě)字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有（ ）。A基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的B基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用C基礎(chǔ)資金低于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用D在寫(xiě)字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金E在寫(xiě)字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金三、判斷題（共15小題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用“”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤

41、。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）1房地產(chǎn)投資的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)。 （ ）2一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制籌因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。 （ ）3當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處在谷底并開(kāi)始向第一階段運(yùn)動(dòng)時(shí)，市場(chǎng)上的投資者將迅增加。 （ ）4目前我國(guó)由于政府不能作為城市房屋帕拆遷人，所以政府不能作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)者。 （ ）5在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商只能委托有資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目管理。（ ）6服務(wù)市場(chǎng)是指已經(jīng)購(gòu)買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務(wù)的消費(fèi)者集合。 （ ）7細(xì)分市場(chǎng)通常能夠吸引多位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而彌隙市場(chǎng)只能吸收一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者。

42、（ ）8名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越小。 （ ）9開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，是其積累固定資產(chǎn)的重要方式。 （ ）10房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，其計(jì)算期以土地剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值。 （ ）11不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生概率為已知條件下的風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)。 （ ）12房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表，基本報(bào)表存儲(chǔ)了財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所需要的最基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 （ ）13個(gè)人住房抵押貸款不屬于購(gòu)房者的消費(fèi)性貸款。 （ ）14房地產(chǎn)企業(yè)債券可以按照約定轉(zhuǎn)換為企業(yè)的普通股。 （ ）15在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中，資產(chǎn)管理和

43、設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，物業(yè)管理和投資組合管理以策略性管理為主。 （ ）四、計(jì)算題（共2小題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。）1某家庭購(gòu)買了一套90m2的商品住宅，售價(jià)為4000元/m2該家庭首付了房?jī)r(jià)總額的30，其余購(gòu)房款申請(qǐng)住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是4.5和6.8，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬(wàn)元。如果該家庭以月收入的35用來(lái)支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少？假設(shè)該家庭在按月還款3年后，于

44、第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬(wàn)元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少？（8分）2某開(kāi)發(fā)商通過(guò)拍賣獲得一宗熟地的50年使用權(quán)，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)-建筑面積為2000m2的辦公樓項(xiàng)目，建設(shè)期為2年，準(zhǔn)備采用“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的方式。該開(kāi)發(fā)商的初始資本金為300萬(wàn)元，項(xiàng)目總投資為1000萬(wàn)元。第1年項(xiàng)目投資為600萬(wàn)元，其中資本金200萬(wàn)元，銀行貸款為400萬(wàn)元，利率為10，期限為2年，按年單利計(jì)息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預(yù)售了400m2，預(yù)售均價(jià)為8000元/m2第2年項(xiàng)目投資400萬(wàn)元；全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預(yù)售了600m2，預(yù)售均價(jià)為7800m2項(xiàng)目竣工時(shí)，開(kāi)

45、發(fā)商決定將未銷售出去的1000m2改為出租經(jīng)營(yíng)。假設(shè)該辦公樓在出租經(jīng)營(yíng)期間，前3年的出租率分別為60、70和80，之后各年保持90的出租率。假設(shè)在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的30。若開(kāi)發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為16，該辦公樓的最低月租金為多少？（假設(shè)投資發(fā)商在年初，收入和運(yùn)營(yíng)成本均發(fā)生在年末）（12分）參考答案一、單項(xiàng)選擇題1D 2D 3B 4B 5C6D 7B 8B 9A 10A11C 12C 13D 14B 15B16D 17B 18B 19C 20C21B 22A 23D 24A 25D26B 27A 28C 29D 30D31B 32A 33D 34A 35

46、B二、多項(xiàng)選擇題1BCE 2ABC 3BCDE 4ABC 5CD6ABDE 7BCDE 8ABC 9ABcE 10BDE11ABCE 12ACE 13ABCE 14ABD 15ABCD三、判斷題1× 2 3× 4× 5×6× 7 8× 9× 1011 12× 13× 144 15×四、計(jì)算題1.（1）P1=10萬(wàn)元 P2=25.2-10=-15.2萬(wàn)元（2）n=15×12=180 i1=4.5/12=0.375i2=6.8/12=0.57(0.567，0.5667)A1=P1i1(1+

47、i1)n/(1+i1)n-1=10000×0.375%× (1+0.375%)180/(1+0.375%)180-1=764.99元A2=P2i2(1+i2)n/(1+i2)n-1=152000×0.57%× (1+0.57%)180/(1+0.57%)180-1=1352.66元（按照0.57%）=1349.62元（按照0.567%）=1349.31元（按照0.5667%）（3）最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35=6050.43元（按照0.57）=6041.74元（按照0.567）=6040.86元（按照0.5667）（4）第4年初一次

48、償還商貸本金5萬(wàn)元，在第4年第15年內(nèi)的月還款額為：P1=5萬(wàn)元 n=（15-3）×12=144=PP2i2（1+i2），（1+i2）n-1=5×0.57×（1+0.57）144/（1+0.57）144-1=509.94元（按照0.57） =508.98元（按照0.567） =508.89元（按照0.5667）（5）從第4年起抵押貸款月還款額為：A-=2117.65-509.94=1607.71元（按照0.57）=1605.63元（按照0.567）=1605.41元（按照0.5667）2.第一種解法：（I）設(shè)單位面積月最低租金為A 第1年：年初支出200萬(wàn)元；年末收入400×8000=320萬(wàn)元第2年：年初支出400萬(wàn)元；年末收入600×7800=468萬(wàn)元 年末支出本息=Pin