珠江摩爾商業(yè)(中佳盛鴻)PPT1

1、珠江摩爾商業(yè)整體經營珠江摩爾商業(yè)整體經營方案（中佳盛鴻集團）方案（中佳盛鴻集團） 20132013年年3 3月月1目錄目錄 ContentsContents01/01/項目介紹及分析項目介紹及分析02/02/周邊客群分析周邊客群分析 03/03/項目定位項目定位 04/04/業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合 05/05/招商方案及執(zhí)行計劃招商方案及執(zhí)行計劃 06/06/公司介紹及商業(yè)承租價格公司介紹及商業(yè)承租價格一、項目介紹一、項目介紹一、項目介紹一、項目介紹珠江摩爾城市綜合體珠江摩爾城市綜合體區(qū)位：區(qū)位：北京昌平區(qū)北清路一號，TBD（Tourism Business District）核心區(qū)周邊包括科技金融

2、島、京北數碼港、生命科學園、未來科技城、科技運動公園等幾大功能板塊區(qū)域內唯一一個大型商業(yè)城市綜合體項目規(guī)模：項目規(guī)模：208萬平方米，超過3000畝3、5、6、7、8號樓整體地上商業(yè)面積約3萬平方米；地下商業(yè)面積約2萬平方米日客流量20萬人左右，年GDP與CBD持平項目定位：項目定位：TBD區(qū)域集中央商務、休閑購物、時尚精品、餐飲娛樂為一體的城市綜合體機會(O)區(qū)域潛在商業(yè)配套需求大寫字樓及周邊居民客戶消費需求大有規(guī)模效應，建設發(fā)揮空間大整體配套可優(yōu)于其它競爭項目 項目項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢(S)商業(yè)位置優(yōu)越，京藏高速和七北路交叉口商業(yè)昭示性強，區(qū)域內客戶人流多交通便利，高速出口、地鐵直

3、通區(qū)域輻射性強可達性較好城北最大商業(yè)體，業(yè)態(tài)全、影響大統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理劣勢(W)主體規(guī)劃已定，調整空間不大過境人流大于固定人流周邊自然及人文環(huán)境較差商業(yè)樓裙樓業(yè)太受限面積分散、業(yè)態(tài)不好組合商業(yè)客戶相對投資大威脅(T)區(qū)域環(huán)境及人文相對落后市場培育期長，經營壓力大業(yè)態(tài)混雜管理困難一、項目分析一、項目分析項目戰(zhàn)略選擇項目戰(zhàn)略選擇可選擇的SO戰(zhàn)略 強化商業(yè)配套,突出與永旺商業(yè)業(yè)態(tài)互補,重點打造以主題購物和市民休閑娛樂中心可選擇的WO戰(zhàn)略 強化內部環(huán)境和商業(yè)配套,以文化消費和體驗消費留住周邊人流，延長經營時間，并吸引市民消費。可選擇的ST戰(zhàn)略 突出經營主題,以文化消費和體驗消費為主走差異化路線，避免

4、同質化競爭.可選擇的WT戰(zhàn)略 強化內部環(huán)境，吸引寫字樓客戶和居民休閑消費，延長經營時間，走差異化經營路線。優(yōu) 勢（S)劣 勢(W)機 會(0)威 脅(T)優(yōu)勢機會一、項目分析一、項目分析3、5、6商鋪基本完工 、7、8商鋪及地下商業(yè)預計2014年可交付。 項目現狀分析項目現狀分析工程進度前期合作洽談，定位、策劃等未啟動，隊伍組織未完成。 招商進度市場比較關注 ，但觀望者較多。 市場反映知名度不高，前期活動及廣告較少。市場形象代理商與開發(fā)商溝通、及組織保障及決策時效有待探討。 組織協(xié)調一、項目分析一、項目分析誰來買單？二、周邊客群分析二、周邊客群分析教育院校教育院校大型高尚居住區(qū)大型高尚居住區(qū)昌

5、平商務昌平商務區(qū)消費區(qū)消費北大資源、華北電力、北京演藝、中關村外語等20多所大中專學生、教職員工回龍觀、龍澤苑、航天城、龍城花園、碧水莊園、北京人家、玫瑰園等30個居民小區(qū)周邊百貨、專業(yè)周邊百貨、專業(yè)市市場消費場消費百貨、裝飾、建材、汽貿等流動性較大的專業(yè)市場從業(yè)者昌平文化商務區(qū)、回龍觀商圈等以高檔住宅、酒店、公寓、寫字樓、歌劇院、體育場館等為主，是政務、商務活動頻繁往來的聚集地。中關村、上地等科中關村、上地等科技、金融消費技、金融消費中關村、上地的高科技、金融的20家企業(yè)將會匯集全國金融商務人士客群。地地緣緣性性客客群群區(qū)區(qū)域域性性客客群群二、周邊客群分析二、周邊客群分析青年消費群體追求新奇

6、隨機性較強停留時間短購買力較弱附近企業(yè)員工附近企業(yè)員工追求新奇文化消費隨機性強停留時間較長購買力強周邊居民追求實惠規(guī)律性強休閑餐飲為主購買力強強調： 1、項目整體目標消費者重點針對企業(yè)員工、商務配套消費和周邊居民為主，以青年和其他消費為輔。 2、項目應充分規(guī)劃商業(yè)及公共配套，如銀行、停車場，以便于商務消費和車輛進入。 3、項目要充分規(guī)劃內部小環(huán)境，營造一定層次感以適應規(guī)劃業(yè)態(tài)及目標顧客。 目標顧客消費行為特征分析目標顧客消費行為特征分析soho商務客追求檔次規(guī)律性強餐飲娛樂消費為主消費水平二、周邊客群分析二、周邊客群分析三、項目定位三、項目定位人生存的最終意義是什么？人生存的最終意義是什么？項

7、目業(yè)態(tài)定位及分析項目業(yè)態(tài)定位及分析三、項目定位三、項目定位英國社會學家歐文曾經指出英國社會學家歐文曾經指出：人類一切努力的目的在于獲得幸福。人類一切努力的目的在于獲得幸福。項目業(yè)態(tài)定位及分析項目業(yè)態(tài)定位及分析三、項目定位三、項目定位商務配套商務配套商務配套商務配套商務配套商務配套在所有人的大腦里都有一個觀點：在所有人的大腦里都有一個觀點：獲得幸福就是人生最大的追求。獲得幸福就是人生最大的追求。項目業(yè)態(tài)定位及分析項目業(yè)態(tài)定位及分析三、項目定位三、項目定位商務配套商務配套商務配套商務配套商務配套商務配套 幸福幸福，一個激動著無數人心靈，一個激動著無數人心靈的字眼，在這個充斥著浪漫的都市的字眼，在這

8、個充斥著浪漫的都市里沖擊著大地的情感。里沖擊著大地的情感。項目業(yè)態(tài)定位及分析項目業(yè)態(tài)定位及分析 對于對于本項目商業(yè)的理解本項目商業(yè)的理解 項目定位商業(yè)綜合消費區(qū)城北休閑娛樂中心商業(yè)形態(tài)步行街(商業(yè)街區(qū))地下商城主題商場區(qū)位環(huán)境城北中心交通便利業(yè)態(tài)規(guī)劃時尚購物消費體驗餐飲娛樂三、項目定位三、項目定位“珠江摩爾幸福廣場珠江摩爾幸福廣場”三、項目定位三、項目定位商業(yè)廣場規(guī)劃名稱：商業(yè)廣場規(guī)劃名稱：“珠江摩爾珠江摩爾幸福廣場幸福廣場”城市文化生活方式商業(yè)品質精致三、項目定位三、項目定位三、項目定位三、項目定位商務配套商務配套商務配套商務配套商務配套商務配套精致精致源于對城市文化的絕對理解隨意擺放在路邊

9、的桌椅邊逛邊聊邊吃的一種情趣在珠江摩爾幸福廣場，生活就是如此閑適！三、項目定位三、項目定位商務配套商務配套商務配套商務配套商務配套商務配套精致精致源于對生活品質的深層挖掘在珠江摩爾幸福廣場你會發(fā)現空間的距離其實不算什么與全球的時尚真正零距離全接觸休閑成為生活的主題 三、項目定位三、項目定位商務配套商務配套商務配套商務配套商務配套商務配套精致精致源于對優(yōu)越生活的魅力彰顯三、項目定位三、項目定位商務配套商務配套商務配套商務配套商務配套商務配套精致精致源于對建筑品質的細節(jié)關注從建筑空間到商品品質、從線條到色彩都融合了現代都市的生活美學!四、業(yè)態(tài)組合四、業(yè)態(tài)組合 項目整體布局分布（地上商業(yè)項目整體布局

10、分布（地上商業(yè)+地下商業(yè)結合，互補運營）地下商業(yè)結合，互補運營） 項目可經營方向項目可經營方向餐飲、娛樂（地下）項目功能界定時尚、體驗、商務服務（地上）精品服裝、品牌餐飲、婚紗攝影、咖啡茶吧等快餐、電玩、電子城、KTV、演藝吧等集購物、休閑、餐飲娛樂為一體的商業(yè)文化區(qū)四、業(yè)態(tài)組合四、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃業(yè)態(tài)面積比例規(guī)劃業(yè)態(tài)面積比例商品類土特產品、工藝品類精品服飾類餐飲休閑類圖書音像類餐飲茶酒吧咖啡健身桑拿運動類配套服務類KTV慢搖吧演藝吧快餐羔點屋花店票務銀行類電子、電玩、影像類民俗文化體驗類旅游服務類居家消費類四、業(yè)態(tài)組合四、業(yè)態(tài)組合四、業(yè)態(tài)組合四、業(yè)態(tài)組合 33號樓地上商業(yè)號樓地上商業(yè)煙酒、茶葉煙

11、酒、茶葉餐飲餐飲建議品牌商務餐飲等咖啡廳、餐飲咖啡廳、餐飲咖啡、快餐等四、業(yè)態(tài)組合四、業(yè)態(tài)組合 55號樓地上商業(yè)號樓地上商業(yè)折扣店、婚紗折扣店、婚紗上品折扣、婚紗攝影特設服裝特設服裝服裝店、飾品店四、業(yè)態(tài)組合四、業(yè)態(tài)組合 66號樓地上商業(yè)號樓地上商業(yè)餐飲、超市餐飲、超市俏江南、屈臣氏等民俗文化、特產民俗文化、特產四、業(yè)態(tài)組合四、業(yè)態(tài)組合 77號樓地上商業(yè)號樓地上商業(yè)營業(yè)廳營業(yè)廳銀行、電信、移動、郵局四、業(yè)態(tài)組合四、業(yè)態(tài)組合 88號樓地上商業(yè)號樓地上商業(yè)圖書音像、票務、旅游；品牌餐飲、電玩城、運動服城裝等圖書音像、票務、旅游；品牌餐飲、電玩城、運動服城裝等四、業(yè)態(tài)組合四、業(yè)態(tài)組合 33、5 5、

12、6 6、7 7、8 8號樓地下商業(yè)號樓地下商業(yè)電子市場、健身、電子市場、健身、KTVKTV、演藝吧、慢搖吧等、演藝吧、慢搖吧等社會營銷經營管理首家主力商家引進商戶免稅政策扶持資源整合帶導性產業(yè)大客戶合作聯(lián)合打造專業(yè)婚慶中心統(tǒng)一商業(yè)營運管理統(tǒng)一形象包裝和對外宣傳聯(lián)合打造電玩、電子中心聯(lián)合打造旅游VIP服務中心整體運營策略總綱定期組織大型商業(yè)會展活動五、招商方案及執(zhí)行計劃五、招商方案及執(zhí)行計劃推廣攻略活動攻略目標行業(yè)定向推廣渠道攻略目標行業(yè)直銷渠道大客戶一對一營銷社會活動營銷造勢目標客戶集群式推廣直銷活動整體招商策略總綱目標客戶集群定點宣傳整合攻略授權與加盟、雙向招商供貨加盟資產擔保、拆零租用五、

13、招商方案及執(zhí)行計劃五、招商方案及執(zhí)行計劃推廣攻略推廣攻略客戶群落定點推廣目的：集中信息、有效投、最低成本渠道：行業(yè)客戶定向宣傳、客戶群落定向推廣、大客戶重點訴求行業(yè)：休閑文化業(yè)、餐飲娛樂業(yè)、百貨、婚紗攝影、名優(yōu)特產、電子、電玩區(qū)域：上地、西三旗、昌平區(qū)、回龍觀、附近的居民社區(qū)等形式：海報、招商手冊、雜志長期投放、報紙重點突破、短信重復提示目標行業(yè)定向宣傳五、招商方案及執(zhí)行計劃五、招商方案及執(zhí)行計劃招商工作周期:13.0515.8籌備期招商一期（3、5號樓）招商三期（8號樓）5月14年3月14年10月12月招商二期（6、7號樓）8月15年3月招商四期（地下）五、招商方案及執(zhí)行計劃五、招商方案及執(zhí)

14、行計劃各招商周期工作內容推廣認知期全面展開招商方案制訂及推廣主力店招商渠道建立品牌招商渠道直銷全面簽約全面開業(yè)持續(xù)招商5月10月14年3月12月8月15年3月開業(yè)期開街與開業(yè)籌備五、招商方案及執(zhí)行計劃五、招商方案及執(zhí)行計劃各階段招商優(yōu)惠政策（根據招商情況調整）主力店簽三年免半年簽五年免一年品牌店開街前簽五年免一年簽十年免二年300平以上休閑餐飲及購物簽三年免半年簽五年免九個月簽五年免半年簽十年免一年簽三年免三個月簽五年免六個月簽五年免半年簽十年免一年300平以下購物區(qū)開街后開業(yè)后五、招商方案及執(zhí)行計劃五、招商方案及執(zhí)行計劃 商商鋪預訂及租賃確認方式鋪預訂及租賃確認方式主力店入駐意向協(xié)議三個月租

15、金落定交房前付全部租金品牌店商鋪預定協(xié)議三個月租金落定交房前付全部租金招商代理公司開發(fā)商三方租賃協(xié)議投資業(yè)主商業(yè)管理公司公證處五、招商方案及執(zhí)行計劃五、招商方案及執(zhí)行計劃戶外DM直郵報紙活動時間2013年8月2014年3月12月2015年3月銷售持續(xù)期形象豐滿期鋪墊、形象樹立期收尾清盤期媒介投放媒介投放6月五、招商方案及執(zhí)行計劃五、招商方案及執(zhí)行計劃六、六、公司介紹及商業(yè)承租價格 中佳盛鴻集團公司是一家專業(yè)從事能源、貿易、融資、物流、基礎建設、商業(yè)地產為主的投資公司，有多家銀行、評估公司等金融機構合作單位?？偛吭O立在北京，目前在呼和浩特市、唐山市、石家莊市、沈陽市等多地設立分支機構及經營業(yè)務； 公司前身成立于1990年，在公司團隊的不斷努力下，經過20余年的發(fā)展壯大，目前公司有300余人，本科以上學歷人員占45%，工程、供熱專業(yè)工程師占30%，公司在2008年開發(fā)、使用辦公OA軟件及設備管理軟件，實現數字化辦公、科學化生產，并通過國家IS9001質量管理體系認證，使公司的生產管理按照質量標準體系有序進行，提高工作效率和質量，使公司更加專業(yè)、更加