合同的成立與成效經濟法教學案例

1、合同的成立與生效【案例介紹】1998年7、8月間，原告顧連群與被告杜濤口頭商議，由原告將自己擁有產權的座落于本市閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)莘凌路的平房二間（建筑面積為151平方米）以58萬元的價格出售給被告。同年8月12日，原告出于少繳稅費等原因，在簽訂由房地產交易管理部門印制的房屋買賣合同時，將上述房屋的買賣價格議定為人民幣30萬元。該合同還載明：被告向原告預付購房定金15萬元，本合同經房地產交易主管部門批準后，該定金可抵作購房價款。同年8月23日，原、被告又簽訂了一份房屋買賣合同明確莘凌路197號平房二間的買賣價格為58萬元，被告應在1998年8月31日前向原告預付購房款30萬元，原告在收到預付款后2日

2、內交房屋鑰匙給被告，其余28萬元房款在1999年3月底前付清。該合同只是為了應付房屋產權證過戶之用，不作為雙方買賣房屋的正式合同，無任何法律效力。1998年8月31日，被告原向原告支付了購房款30萬元，原告也將上述房屋交付被告。1999年1月15日，原告、被告前往閔行區(qū)房產交易所辦理有關房屋買賣過戶手續(xù)，雙方按房價為30萬元的買賣合同，繳納了有關產權移轉手續(xù)費、契稅、超標費等費用。1999年4月11日，被告又開出了金額為28萬元的轉帳支票一張，用來支付原告剩余房款，后因存款不足，遭信用社退票。同年5月30日及6月2日，被告又分別支付給原告房款4萬元及8萬元。1999年9月12日被告領取了上述房

3、的房屋所有權證并在該處開設了酒家。同年9月30日，被告又開出了二張轉帳支票，金額分別為14.399萬元及2萬元，其中1990元為利息，因支票大寫不規(guī)范及過期支票，又遭信用社退票。原告多次向被告催付其余房款，被告于1999年11月5日，向原告出具了欠條，言明欠顧連群人民幣16萬元。1999年12月24日，被告又支付給原告3萬元。尚 欠的13萬元，原告多次催討未果，遂訴至法院。該案在審理期間，杜濤對其提出的多支付的15萬元房款，應由原告返還之說，明確表示不作反訴請求。【幾種觀點】1、原、被告雖然于1998年8月先后訂立了房價為30萬元和58萬元的兩份房屋買賣合同，但雙方還約定，房價為30萬元的合同

4、只是為了應付辦理房屋產權過戶，不作為雙方正式的房屋買賣合同，也即該合同無效。后雙方為了少繳稅費，去房產交易所辦理了30萬元房契之交易過戶手續(xù)。被告在辦理過戶手續(xù)前后，共向原告支付45萬元房款，尚欠的13萬元房款，以種種理由拖欠不付。故法院應判令被告立即給付余款13萬元。2、被告確與原告訂立兩份房屋買賣合同，但雙方去房產交易所辦理房屋買賣過戶手續(xù)，是按房價為30萬元的合同申報的，該合同應受到法律保護。而房價為58萬元的房屋買賣合同，未獲有關部門批準，是無效的，現原告已得到45萬元，其中15萬元屬不當得利，應予返還。對于原告之訴訟請求，應當駁回。3、原、被告為達到少繳稅費等目的，惡意串通，故意將雙

5、方談妥的房屋買賣價58萬元，以30萬元的價格向房產交易所申報并辦理有關產權過戶手續(xù)，雖經房產交易所審核批準，但該合同乃當事人瞞報房價所致，其偷逃國稅的行為損害了國家利益。故該合同當屬無效。1 / 2【評析意見】解決本案的關鍵，在于正確區(qū)分合同的成立與合同的生效，從而確定雙方簽訂的房價為30萬元及58萬元的兩份房屋買賣合同的效力。從理論上看，合同的成立是指當事人就設立、變更、終止債權債務關系的意思表示已經達成一致。合同的成立應當具備以下要件：（1）訂約主體應當是有權訂立合同的當事人或者當事人委托的代理人；（2）訂約雙方就合同的實質性條款達成一致；（3）合同的成立應具備要約和承諾階段。合同的生效則

6、是指已經成立的合同在當事人之間產生的法律拘束力。合同的生效應當具備以下要件；（1）合同當事人具有相應的民事行為能力；（2）合同當事人意思表示真實；（3）雙方的訂約行為和合同的約定不違反法律和社會公共利益；（4）合同必須具備法律所要求的形式。由此可見，合同的成立與合同的生效即有聯系又有區(qū)別，具體體現在以下幾方面：（1）合同的生效以合同的成立為前提條件，合同沒有成立，自然不可能生效。因此，考察合同的生效，首先必須考察合同是否成立。（2）合同的成立側重有于合同當事人訂約時的意思表示一致，只要具備要約與承諾，雙方在實質性條款上意思表示一致，合同即告成立；而合同的生效則側重于合同是否違背法律和行政法規(guī)的

7、規(guī)定，如果違背法律的規(guī)定，即使合同成立，該合同也不能產生法律效力。（3）合同的成立側重考慮承諾與要約是否一致，只要承諾與要約一致，合同即成立。而合同是否生效則側重考慮要約和承諾是否真正是當事人真實的意思表示，如果不是當事人的真實意思表示，而是受另一方威脅、蒙騙，即使從形式上要約與承諾一致，合同成立，但因當事人意思表示不真實，則該合同不能產生法律效力。在實踐中，一般的合同都是從合同成立時開始生效，但仍有一部分合同成立后卻未正式產生法律效力。我國合同法第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！睆谋景竵砜?，原、被告雙方先后簽定的兩份

8、房屋買賣合同均沒有法律效力。按照有關法律規(guī)定，房屋買賣合同簽定后，應當到房屋登記機關進行登記，辦理產權過戶手續(xù)；未履行登記之前，買賣合同不產生法律效力。由于58萬元房價的買賣合同未經房產交易部門審核，故該合同尚未生效。至于房屋買賣價格為30萬元的買賣合同，該合同雖經房產交易所審核，被告也已領取了房屋產權證，也即該合同已經成立，但本案原、被告出于少繳稅費的目的，經合謀故意將早已談妥的58萬無買賣價格，以30萬元向房產交易部門申報并辦理有關手續(xù)，其惡意顯而易見。由此可見，該合同是雙方當事人用合法形式掩蓋非法目的，其性質是瞞報房價，偷逃國稅，嚴重損害了國家利益。根據合同法第52條的有關規(guī)定，惡意串通

9、，損害國家、集體或者第三人利益的行為或以合法形式掩蓋非法目的合同均是無效合同。故30萬元房價的房屋買賣合同當屬無效。本案應當如何處理更符合公平原則呢？就房屋買賣價格為58萬元的買賣合同看，該合同所確定的58萬元房價，先由雙方口頭談妥，后又以書面形式確立。在合同中除明確房價外，還規(guī)定房款的支付期限和交房的辦法。并特別載明雙方交到房產交易部門房價為30萬元的合同不是正式合同，只是為了應付產權過戶之用?？梢婋p方的房屋交易價為58萬元才是雙方當事人真實意思表示。另外，縱觀被告支付房款的情況，也不難看出當事人是在按58萬元的合同履行，被告對未給付的款額，也向原告出具了欠條。由于被告對13萬元欠款拖欠不付，才引發(fā)原告訴訟。雖然該58萬元房價的買賣合同未經房產交易部門審核，合同尚未生效，但因雙方意思表示一致，且無違反法律和行政法規(guī)的行為，故該合同已經成立，只要履行完登記手續(xù)即可生效。所以法院判