房地產(chǎn)甲方流程及職責(zé)

1、甲方項目管理流程1、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理流程：辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證T規(guī)劃設(shè)計 方案審批T發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，同時簽訂建設(shè)工程檔案責(zé)任書，施工圖審查備案T報建T建設(shè)工程施工招投標(biāo)活動備案T合同備案、質(zhì)量報監(jiān)和安 全報監(jiān)-發(fā)施工許可證-房地產(chǎn)項目辦 25%投資證明-發(fā)商品房預(yù)售許可證 t規(guī)劃、綠化和城建檔案驗收t項目竣工驗收備案t新建住宅符合交付使用 條件證明書。2、項目階段劃分 ：決策階段（編制項目建議書、編制可行性研究報告） 設(shè)計準(zhǔn)備階段（編制設(shè)計任務(wù)書） ，設(shè)計階段（初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、施工圖 設(shè)計），施工階段（土石方、主體施工、安裝工程等等） ，竣工驗收，保修階 段。3、具體的管理內(nèi)容

2、則是成本控制、進度控制、質(zhì)量控制、安全控制、合 同管理、信息管理和組織協(xié)調(diào)。成本控制主要從規(guī)劃設(shè)計階段和施工階段控制，規(guī)劃設(shè)計階段的控制方 法有：（1）、參與挑選適合的規(guī)劃、 設(shè)計公司， 即價格、實力、誠信等比較好的， 然后提出合理的概念和方案設(shè)計、建筑物功能控制、大小、平面、 層數(shù)、層高、標(biāo)準(zhǔn)等方面的建議，在設(shè)計過程中進行組織、溝通、 協(xié)調(diào)、管理和監(jiān)督， 建立相應(yīng)機制以應(yīng)對規(guī)劃和設(shè)計過程中的修改 和調(diào)整；（2）、協(xié)助或參與招標(biāo)，可以有價格挑選的空間，最終確定滿意的規(guī)劃、 設(shè)計方案和公司；（3）、審核、細化規(guī)劃和設(shè)計合同，包括各種技術(shù)指標(biāo)，如平面指標(biāo)，建 筑周長指標(biāo)、建筑體積指標(biāo)、人均指標(biāo)、戶

3、均指標(biāo)、建筑平方米材 料指標(biāo)、造價指標(biāo)、面積定額指標(biāo)等，還包括設(shè)計進度、設(shè)計修改 費用調(diào)整、設(shè)計工作質(zhì)量等各有關(guān)的內(nèi)容。項目實施階段即施工階段的成本控制方法有：（1）、組織招標(biāo)（公開或邀請）挑選總包以外的承包商， 配合預(yù)算部審核預(yù) 算書（或標(biāo)底） ，評審承包商的報價書 （包括施工方案、技術(shù)措施費 用） ，按照施工進度確認工程進度款， 特殊材料、設(shè)備價格的詢價和 確認，工程竣工結(jié)算審核等，最后進行方案、價格、服務(wù)等多方比 較，選出理想的其它專業(yè)承包商；（ 2）、審核施工合同， 對價格及條款進行優(yōu)化， 達到最優(yōu)最省最有利的目 的；（3）、與監(jiān)理單位一起對承包商的施工方案、工程質(zhì)量、進度與工期、施

4、工現(xiàn)場等進行監(jiān)督和管理，調(diào)整相應(yīng)方案以節(jié)省成本；（4）、嚴格審核材料、設(shè)備采購的價格。對關(guān)鍵、重要或特殊的材料、設(shè) 備自行采購或要求承包商在采購前由我方確認，選擇最優(yōu)方案。施工階段的進度控制方法有 ：，然后督促施1）、制定項目總的進度計劃包括“橫道圖”和“網(wǎng)絡(luò)圖”工單位做出季度、 月份工程具體進度計劃與安排， 我方審查其可行 性，并督促施工單位嚴格執(zhí)行， 實施過程中再要求施工方提供旬進 度計劃，然后與現(xiàn)場實際核對， 如有偏差時及時做對應(yīng)對調(diào)整方案， 以保證工程進度的實現(xiàn)；（2）、定期召開有關(guān)工程進度協(xié)調(diào)會或監(jiān)理例會， 對有關(guān)進度問題提出意 見；（3）、協(xié)調(diào)工程進度款撥付問題，避免因工程款問題而

5、停工； 質(zhì)量控制分項目決策、設(shè)計、施工、竣工階段的控制， 設(shè)計階段的質(zhì)量控制：（1）、優(yōu)選勘察、設(shè)計、科研單位，簽訂合同、明確質(zhì)量責(zé)任和按合同實 施，并加強對合同實施過程的質(zhì)量控制；（2）、審查設(shè)計方案， 以保證項目設(shè)計符合設(shè)計大綱要求， 符合國家有關(guān) 工程建設(shè)的方針政策，符合現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，符合國情，工藝 合理，技術(shù)先進，符合我方的要求， 最大限度減少設(shè)計圖紙的錯誤； （ 3）、組織設(shè)計單位配合施工， 解決施工現(xiàn)場出現(xiàn)的質(zhì)量問題， 設(shè)計變更 和處理預(yù)算修改。施工階段的質(zhì)量控制：（1）、在開工前，組織公開招標(biāo)，選定與工程建設(shè)任務(wù)相適應(yīng)的承包商，并簽訂工程承包合同， 在合同中明確我方的質(zhì)量要

6、求及出現(xiàn)質(zhì)量事故的處理處罰要求等；（2）、我方行使監(jiān)理職責(zé)對建設(shè)項目進行全面監(jiān)理，包括旁站、復(fù)線、抽 檢等，使承包商的工程質(zhì)量活動完全處在我方的控制之中，有效地 開展質(zhì)量控制；（3）、主動控制影響質(zhì)量的因素 （ 包括人員、材料、機具、設(shè)備、施工順 序、施工環(huán)境和方法等 ） ，協(xié)同質(zhì)安部及工程技術(shù)部， 監(jiān)督施工單位 的質(zhì)量行為，以口頭或書面的形式提出問題、解決問題；（4）、抓好質(zhì)量檢驗、落實檢驗方法，對單位工程、分部工程、分項工程 及隱蔽工程組織驗收，驗收合格后進行下一道工序施工；（5）、審查質(zhì)量問題 （事故） 報告，定時召開質(zhì)量監(jiān)理會議， 定時組織相關(guān) 部門進行質(zhì)量檢查， 當(dāng)施工中出現(xiàn)質(zhì)量問題

7、 （ 事故） ，應(yīng)及時引起重 視，防止誘發(fā)重大的質(zhì)量事故， 組織專人調(diào)查分析原因及特點， 并 審查施工單位填寫的工程問題 （ 事故） 報告單及處理方案報審單；（6）、對進場原材料、成品、半成品、構(gòu)配件執(zhí)行樣品送檢和抽樣檢查制 度，保證工地使用的產(chǎn)品符合國家規(guī)范及我方要求； 安全控制為本項目控制的重點，作為甲方管理者的安全控制措施如下： （1）、審核施工單位施工組織設(shè)計中關(guān)于安全目標(biāo)及安全保證措施，并 督促其嚴格按照審核后的安全目標(biāo)和措施執(zhí)行；（2）、監(jiān)督施工對于安全的投入、安全檢查制度、安全教育制度及現(xiàn)場 的安全施工方案，多看現(xiàn)場，做到心里有數(shù)，對于安全隱患及時提出并及時整改，或者以通知單形式

8、責(zé)令施工單位整改，必要時 局部暫停施工，絕不能放松，同時通知質(zhì)安部或者總公司，協(xié)助 我方管理。（3）、制定安全檢查制度，協(xié)同質(zhì)安部、各施工單位、水電部、工程技術(shù)部對本項目進行普遍檢查，專業(yè)檢查和季節(jié)性檢查，定期或不定期查思想、查管理、查制度、查現(xiàn)場、查隱患、查事故處理情 況等；（4）、定期或不定期召開安全文明施工專項會議， 提出問題并落實解決方案、加深安全教育，將安全隱患消滅于萌芽狀態(tài)之前。合同管理中主要是合同的簽訂以及執(zhí)行的管理， 簽訂前審核合同的條款， 對于牽涉到質(zhì)量、安全、進度、成本的條款的細化、減少、增加提出建議， 對于合同簽訂后，則對合同的執(zhí)行情況進行監(jiān)督和管理，工期、進度款、質(zhì) 量

9、以及甲乙方的責(zé)任等與現(xiàn)場對照，有偏差的及時提出并改正。信息管理主要是施工現(xiàn)場的一些信息收集與反饋，對于建設(shè)主管部門所 發(fā)出的信息的收集，了解行業(yè)的動態(tài)對于本工程的影響，主要是工地現(xiàn)場的 資料管理，包括圖紙、聯(lián)系函、修改單、合同、計劃書、總結(jié)、預(yù)結(jié)算書、 公司發(fā)文、內(nèi)部發(fā)文等等所有紙質(zhì)和電子文檔的整理歸檔，全部文件要準(zhǔn)確、 真實、及時地存檔，做好文件收發(fā)借用等詳細登記。組織協(xié)調(diào)主要就是我方與各參建單位、班組之間或是建設(shè)主管部門的溝 通與協(xié)調(diào)，同時也包括與公司或部門之間的溝通和協(xié)調(diào)，妥善處理好各相關(guān) 單位之間的關(guān)系，使各單位和諧共存、融洽互助，可以采取現(xiàn)場調(diào)解或者會 議調(diào)解的形式，主要針對各相關(guān)單

10、位的負責(zé)人進行協(xié)調(diào)，重點協(xié)調(diào)資金問題、質(zhì)量問題、安全問題和進度問題，保證項目生產(chǎn)順利進行。甲方現(xiàn)場管理人員工作手冊一、工程部經(jīng)理崗位職責(zé)1、貫徹執(zhí)行國家有關(guān)工程建設(shè)法律、法規(guī)及公司各項規(guī)章制度, 認真熟悉圖紙、施工規(guī)范、質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)、工藝標(biāo)準(zhǔn)及操作規(guī)程。對本處室職責(zé)范 圍內(nèi)的工作負全面責(zé)任并及時向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報工作情況。2、參與招標(biāo)、 投標(biāo)和評標(biāo)工作， 參與建筑施工合同的起草， 負責(zé)施工現(xiàn)場 “三 通一平”。負責(zé)施工監(jiān)督管理，協(xié)助施工單位解決有關(guān)問題，組織在建工程大 檢查和竣工驗收工作。3、組織圖紙會審，解決圖紙上的疑難問題，建議修改不合理的設(shè)計，合理降 低工程造價。嚴把工程技術(shù)、質(zhì)量關(guān)，聯(lián)

11、系并辦理設(shè)計變更、材料代用等手 續(xù)，組織主要建筑材料及設(shè)備的考察、選型。4、安排（督促）工程進度，負責(zé) （參加） 隱蔽工程驗收，審查施工單位報表并 如實上報， （ 本條括號內(nèi)表示委托監(jiān)理的狀況 ） 。5、負責(zé)辦理施工現(xiàn)場經(jīng)濟簽證工作。6、負責(zé)人員的調(diào)配，協(xié)同做好施工現(xiàn)場其他各項管理工作。7、負責(zé)收發(fā)往來技術(shù)文件， 審查工程技術(shù)資料， 對工程資料進行整理、 歸檔 做好與公司內(nèi)部各部門間的配合工作，完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。8、經(jīng)常深入施工現(xiàn)場，及時掌握施工動態(tài)。負責(zé)組織公司工程質(zhì)量驗收與評 定工作。負責(zé)組織每月一次的工程質(zhì)量、安全與文明施工大檢查工作，嚴格執(zhí)行各項管理制度，對違反規(guī)定的施工單位采取

12、處罰措施 二、項目主管（土建，水電）崗位職責(zé)1 為公司派駐工程項目施工現(xiàn)場的負責(zé)人， 隸屬工程管理部管理， 負責(zé)工程現(xiàn) 場甲方的日常管理及現(xiàn)場工作安排協(xié)調(diào)，必須嚴格遵循公司管理制度，努力 提高現(xiàn)場管理水平和工作質(zhì)量，樹立公司良好的形象；2、根據(jù)公司批準(zhǔn)的施工總進度計劃，審核工程項目施工組織設(shè)計，監(jiān)督控制 工程項目的現(xiàn)場施工進度，確保工程項目按計劃進度完成；3、根據(jù)合同的約定、設(shè)計圖紙及相關(guān)規(guī)范規(guī)程的要求，嚴格監(jiān)督工程項目施 工質(zhì)量，參加組織工程項目檢查驗收，組織進行材料設(shè)備進場檢查驗收，對 工程質(zhì)量負完全責(zé)任；4、根據(jù)公司批準(zhǔn)的工程項目總施工預(yù)算書， 嚴格監(jiān)督控制工程項目施工成本， 參加工程現(xiàn)

13、場的經(jīng)濟簽證、技術(shù)核定單、認質(zhì)單、認價單的審查確認，確保 工程項目成本控制目標(biāo)的實現(xiàn)；5、負責(zé)進行現(xiàn)場合同管理，嚴格執(zhí)行合同規(guī)定，確保合同履約完成，協(xié)調(diào)處 理合同實施執(zhí)行過程中的糾紛、索賠等事宜；6、負責(zé)現(xiàn)場監(jiān)理工程師、承包商之間的信息交流、信息傳遞和信息處理的管 理事宜；7、負責(zé)協(xié)調(diào)解決工程項目施工中的設(shè)計、施工問題以及現(xiàn)場的涉外關(guān)系；8、負責(zé)組織現(xiàn)場項目部的日常管理工作，協(xié)調(diào)安排各專業(yè)現(xiàn)場配合工作，完 成現(xiàn)場施工日志的準(zhǔn)確記錄；9、負責(zé)工程項目竣工至保修期滿時間段內(nèi)的工程保修管理和協(xié)調(diào)工作；10、負責(zé)組織參加每周的現(xiàn)場施工協(xié)調(diào)會議，審核監(jiān)理工程師現(xiàn)場會議記錄、 工程項目管理報告和其他文件資

14、料；11、項目主管要在日常工作中加強工作責(zé)任心，計劃性，不斷提高自己的專 業(yè)水平和管理素質(zhì)，及時準(zhǔn)確提供工程建設(shè)信息。下面是比較詳細的業(yè)主方的流程一、確定投資建設(shè)工程項目 對項目從前期開發(fā)角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據(jù)。二、建設(shè)項目用地計劃辦理1. 所需資料： a. 地形圖（劃示用地范圍，標(biāo)明大約面積） b. 與地塊出讓單 位簽署的用地協(xié)議2. 辦理程序： a. 備齊資料 b. 到地塊所在地土地部門辦理2. 三、建設(shè)工程項目建議書的編制與報批1. 編制及所需資料： a. 開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照 b. 開發(fā)資質(zhì)證書 c 用地計劃審 核意見 d. 建筑設(shè)計方案（總平面圖等） e

15、. 其他相關(guān)資料2. 報批程序與報批資料： a. 將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制 項目建議書 b. 準(zhǔn)備關(guān)于項目建議書報批申請報告 c. 將項目建議書 與申請報告送計委報批四 建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦1.所需資料： a. 建設(shè)工程的計劃批準(zhǔn)文件 b. 地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）（其 中一份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章） c. 國有 土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖 d. 建設(shè)項目選址意見書申請表 e. 申請報告 f. 其他需說明的圖紙或文件2. 申辦程序： a. 備齊上述所有資料 b. 送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理五、建設(shè)工程項目地名報批1. 所需資料：a.項目批文b.地

16、形圖c.總平面圖d.建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文 e. 申請報告（紅頭文件） f. 其他需說明的圖紙或文件2. 申辦程序： a. 備齊上述所有資料 b. 送區(qū)地名辦辦理六、建設(shè)工程項目報建1. 所需資料： a. 建設(shè)工程報建表（到市報建處領(lǐng)?。?b. 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí) 照及有關(guān)證明原件和復(fù)印件 c. 項目建議書批文原件及復(fù)印件 d. 銀行出具的 建設(shè)資金落實證明（驗資報告） e. 建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定 申報表（到市報建處領(lǐng)?。?f. 住宅項目配套建設(shè)審核申請表 g. 住宅新 開工審核通知單七、工程項目設(shè)計招標(biāo)辦理1. 所需資料：a.報建工程項目IC卡b.建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)項目登記表 c.

17、建 設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)文件報批表 （到市招標(biāo)辦領(lǐng)取） d. 建設(shè)工程設(shè)計評標(biāo)小 組報批表（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。?e. 工程設(shè)計任務(wù)書 f. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 g. 工程項目選址意見批文2. 辦理程序： a. 備齊上述資料 b. 到市設(shè)計招標(biāo)辦辦理八、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申辦1. 所需資料 a. 建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?b. 計劃批 準(zhǔn)文件 c. 土地使用權(quán)屬證件 d. 房屋權(quán)屬證 f. 地形圖（劃示用地范圍）辦理 程序： a. 備齊上述資料 b. 送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理九、設(shè)計方案送審報批1. 所需資料： a. 選址意見書 b. 規(guī)劃設(shè)計要求通知單 c. 地形圖（劃示用地范 圍）

18、 d. 設(shè)計方案 2 份 e. 地名批文 f. 項目建議書批文辦理程序a.備齊上述資料b.到區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理九、建筑工程項目規(guī)劃許可證辦理1. 所需資料： a. 總平面圖 b. 建筑圖 c. 結(jié)構(gòu)圖 d. 給排水圖 e. 土地使用權(quán) 或用地批準(zhǔn)書 f. 應(yīng)拆房屋權(quán)屬證明 g. 地形圖（劃示用地范圍及建筑物位置） h. 建筑工程預(yù)算書 i. 消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防等有關(guān) 部門審核意見單2. 申辦程序： a. 備齊上述資料 b. 分送消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配 套、人防辦、交通、建管所、規(guī)土辦等部門簽署意見 c. 將意見匯總送至區(qū)規(guī) 劃局十、施工監(jiān)理單位甄選十一、施工

19、許可證辦理1.所需資料：a.申請表b.建設(shè)規(guī)劃許可證c.資金入賬憑證d.三通一平 的有關(guān)證明 e. 施工合同副本， 廉潔協(xié)議 f. 監(jiān)理合同，住宅項目監(jiān)理登記證 g. 建設(shè)工程項目質(zhì)量和安全監(jiān)督申報所需資料h. 勘察、設(shè)計中標(biāo)通知書 i. 設(shè)計監(jiān)理流轉(zhuǎn)表 g. 住宅項目建設(shè)開工計劃2 .辦理程序：a.將圖紙分送設(shè)計監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)站審核b.根據(jù)設(shè)計監(jiān)理及質(zhì)監(jiān)站審核意見進行圖紙修改 c. 備齊所有資料 d. 送市建委處辦理 十二、工程開工1所需資料： a. 施工圖紙 b. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 c. 建設(shè)工程施工許可證2辦理程序 ： a. 發(fā)放圖紙 b. 技術(shù)交底 c. 工程開工十三、驗線所需資料： a. 申報表 b. 建設(shè)工程規(guī)則許可證 c. 驗線通知單2 .辦理程序：a.準(zhǔn)備資料b.驗線甲方在建設(shè)后期的主要工作一、各部門配套征詢1. 所需資料：a. 項目有關(guān)批文若干份 b. 總平面圖若干份2. 辦理程序：a. 備齊上述資料 b. 分送供電局、煤氣公司、自來水公司、電話局、有線電視臺、環(huán)衛(wèi)所及污水處理廠的部門進行配