南京審計學(xué)院自學(xué)考試助學(xué)專業(yè)畢業(yè)論文

1、南京審計學(xué)院自學(xué)考試助學(xué)專業(yè)畢 業(yè) 論 文 題目：房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績分析 學(xué)生姓名： 汪楓 班 級： 12會審獨本班 準考證號：013712405034 專 業(yè)： 會計與審計 指導(dǎo)教師： 華老師 二O一三年 六月 二十日一、引言我國房地產(chǎn)業(yè)自1998年復(fù)蘇以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資每年以超出20的速度增長，銷售額的平均增長率更是達到了27以上，增長速度遠高于GDP的增長。2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資突破了1萬億元，同比增長297。2004年以來由于宏觀調(diào)控因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度雖然逐月下降，但根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6 055億元，同比仍增長了286。房地產(chǎn)業(yè)的繁

2、榮局面吸引了越來越多的非房地產(chǎn)業(yè)上市公司介入其中，為已經(jīng)紅火異常的房地產(chǎn)業(yè)又加了一把柴。從1989年萬科在深交所上市以來，經(jīng)過十幾年的艱難發(fā)展，截至到2004年8月，滬深兩市共有房地產(chǎn)上市公司6l家，開發(fā)區(qū)類公司18家(參考天相行業(yè)分類)。在房地產(chǎn)業(yè)如此繁榮的情況下，房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營情況又怎么樣呢?本文將對房地產(chǎn)上市公司的整體經(jīng)營業(yè)績和風(fēng)險情況做出分析，以期對上市房地產(chǎn)公司有一個清晰正確的認識。 從1998年到2001年，房地產(chǎn)上市公司平均每股收益從O179元下降到O157元、O141元、0073元；平均凈資產(chǎn)收益率從735下降到了674、593、310。2002年，69家上市公司的平均每

3、股收益也僅為O10元；約有五分之一的公司利潤總額是負值，利潤額在2億元以上的有4家，有14家利潤是負值，還有幾家的利潤在零的邊緣；凈資產(chǎn)收益絕大多數(shù)都低于7。2003年，全國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了高速增長，房地產(chǎn)投資首次超過了1萬億元，施工面積和竣工面積同比增長341和291；在此背景下，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)、主營業(yè)務(wù)收入、利潤總額分別比2002年僅增加了153、94、149；利潤總額比2002年平均增長了1408萬元，然而資本成本較2002年平均增長了950萬元，增長幅度超過了利潤增長的幅度。2004年，按中報顯示，業(yè)績?nèi)圆蝗萑藰酚^。對證券部門公布的投資價值在前十五位的公司進行統(tǒng)計，其凈資產(chǎn)收益率平

4、均為807，平均每股收益為022元，低于同期滬深股市的平均水平，如果把所有房地產(chǎn)上市公司進行統(tǒng)計，將會更低。這兩年房屋銷售出現(xiàn)了較大程度的增長。截至2013年5月份，全國商品房銷售面積累計達3.9億平米，同比增長35.58%。1-5月份的銷售高增長主要有兩個原因：1、2012年同期的基數(shù)較低。2、1-5月份房屋成交延續(xù)了2012年的火爆行情。今年一季度末，房地產(chǎn)板塊預(yù)收賬款總額達5711億元，與2012年年末相比增長16.07%，龍頭公司預(yù)收款總額達3431億元，同比增長16.45%。房地產(chǎn)板塊預(yù)收款總額是2012年全板塊結(jié)算收入的0.97倍，而龍頭公司達1.27倍，處在歷史相對高位。此外，在

5、市場一致預(yù)期2013年收入增長25%的前提下，目前重點公司預(yù)收款已鎖定2013年業(yè)績的90%，未來行業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定增長有保障。若下半年行業(yè)供給和需求保持穩(wěn)定，將為行業(yè)2014年業(yè)績增長奠定基礎(chǔ)；若下半年行業(yè)受資金緊張影響，供給和需求出現(xiàn)下降，由于上市公司大多為行業(yè)中的優(yōu)秀公司，資金、品牌、管理水平等方面的優(yōu)勢將使其在行業(yè)調(diào)控和激烈的競爭中生存下去。而資金緊張、開發(fā)和管理能力較差的小型企業(yè)將可能加速退出市場，這將使大中型公司市場集中度提高，從而保持業(yè)績穩(wěn)定。二：知名企業(yè)業(yè)績銷售2013年，房地產(chǎn)市場延續(xù)了去年下半年以來的回暖態(tài)勢，品牌房地產(chǎn)企業(yè)順勢在一季度加大推盤力度，率先搶占市場先機，并憑借廣泛的

6、市場布局、豐富的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與強大的品牌優(yōu)勢實現(xiàn)了銷售業(yè)績的高速增長，較早奠定了全年的業(yè)績基礎(chǔ)。中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，銷售業(yè)績行業(yè)領(lǐng)先的52 家品牌房企中已有26 家在上半年銷售額突破百億，其中萬科、綠地、保利、中海四家企業(yè)的銷售額更是突破了600 億的銷售大關(guān)，而融創(chuàng)、碧桂園、華潤等企業(yè)銷售額則實現(xiàn)了50%以上的同比增長，發(fā)展勢頭良好。企業(yè)銷售數(shù)據(jù)主要依據(jù)以下數(shù)據(jù)來源進行統(tǒng)計，具體以企業(yè)公告為準：1.CREIS 中指數(shù)據(jù)在各地的銷售監(jiān)測數(shù)據(jù)；2.企業(yè)已經(jīng)發(fā)布的業(yè)績公告；3.參考上年同期業(yè)績和本年度總體經(jīng)營情況進行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計；4. 企業(yè)銷售額以商品房為統(tǒng)計口徑。品牌房企搶占市場先機，銷售業(yè)績

7、高速增長業(yè)績：品牌房企業(yè)績爭先，十大品牌房企上半年銷售業(yè)績達歷史最高水平2013 年上半年，品牌房地產(chǎn)企業(yè)依托廣泛的市場布局、豐富的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與強大的品牌效應(yīng)，實現(xiàn)了良的銷售業(yè)績，為年度銷售業(yè)績的穩(wěn)步提升奠定了良好基礎(chǔ)。萬科憑借其在全國范圍內(nèi)的廣泛布局，及其長期所堅持的剛需產(chǎn)品定位持續(xù)獲得市場關(guān)注，累計實現(xiàn)銷售金額843 億元，銷售面積726 萬平方米，行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位持續(xù)穩(wěn)固；綠地集團以653 億元緊隨其后，銷售表現(xiàn)十分搶眼；保利地產(chǎn)通過均衡布局全國各大區(qū)域，重點深耕核心城市，并憑借其完善的產(chǎn)品線和靈活的銷售策略在2013 年上半年共實現(xiàn)銷售金額648億元，銷售面積581 萬平方米，位列第三；重點

8、布局區(qū)域核心城市的中海地產(chǎn)，受益于一、二線城市房地產(chǎn)市場上半年的放量成交，銷售業(yè)績穩(wěn)步增長，以643 億元的銷售業(yè)績緊隨其后，恒大則以470 億元的銷售額居于第五位。競爭格局：標桿企業(yè)市場地位更加鞏固，企業(yè)競爭日趨激烈在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深入的背景下，行業(yè)龍頭企業(yè)的市場份額進一步提升，且房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭亦日趨激烈。2013 年1-5 月份，萬科、保利、中海三家房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額分別為2.71%、1.98%，2.00%，2012 年末分別提升了0.52、0.41、0.61 個百分點，龍頭企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢進一步凸顯。在萬科、保利、中海、綠地四家企業(yè)上演第一梯隊之間激烈角逐的同時，銷售額在300 億以

9、上的企業(yè)之間的競爭也日益強化。2013 年上半年，銷售額在300 億以上的企業(yè)由去年同期的6 家擴大至現(xiàn)在的9 家，華潤、碧桂園、世茂三家房地產(chǎn)企業(yè)以50%左右的增長速度順利躋身前十，且銷售金額差距甚小。調(diào)控以來，華潤置地加快布局全國，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大中小戶型剛需產(chǎn)品推盤力度，持續(xù)實現(xiàn)銷售業(yè)績的高速增長，2013年上半年，企業(yè)共實現(xiàn)銷售金額348 億元，較去年同期增長49.36%；碧桂園啟動的“全民營銷”策略有效促進了銷售業(yè)績的快速增長，2013 年上半年企業(yè)銷售額同比增長速度高達97.81%。此外，佳兆業(yè)與融創(chuàng)等企業(yè)銷售額同比增長50%以上，下半年的銷售表現(xiàn)亦值得期待。以萬科、保利、中海、

10、恒大等十大品牌房企為代表，進一步分析房地產(chǎn)企業(yè)2013 年上半年的銷售變化態(tài)勢：1 月份，房地產(chǎn)市場延續(xù)了2012 年以來的暖冬態(tài)勢，十大品牌房企在傳統(tǒng)銷售淡季迎來了“開門紅”，銷售額均值高達82.52 億元，為同期歷史最高水平，較上年增長了214.47%，萬科銷售金額為190.7 億元，融創(chuàng)、保利兩家企業(yè)則實現(xiàn)了同比920.34%與580.34%的大幅增長，2 月份的銷售業(yè)績雖然環(huán)比有所回落，但銷售金額均值仍同比大幅增長43.84%。3 月份，在各地“國五條”細則落實預(yù)期和推盤量加大、季節(jié)性回升等多重因素的帶動下購房需求持續(xù)釋放，十大品牌房企加大了推盤力度，銷售業(yè)績亦實現(xiàn)了同比大幅增長，銷售

11、額增長速度繼續(xù)保持在40%以上；4 月份以來，隨著調(diào)控細則的進一步落實，房地產(chǎn)場進入常態(tài)發(fā)展，業(yè)績增長速度進一步回落，2 季度十大品牌房企銷售金額的同比增長速度基本保持在20%以下。從十大品牌房企產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和銷售均價來看：隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)回暖、企業(yè)去庫存壓力的不斷減小，品牌房企在主攻剛需市場的同時，開始加推高端項目，中高端項目的熱銷有效促進了其在上半年的銷售表現(xiàn)。此外，品牌房企還在上半年采取了“提價策略”，與上年同期的“以價換量”形成鮮明對比；1-5 月份，十大代表企業(yè)中僅保利、中海兩家企業(yè)的銷售均價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)型下調(diào)，其余8 家企業(yè)的均價漲幅均在5%以上，其中萬科、龍湖、世茂三家房地產(chǎn)企業(yè)的銷

12、售均價亦較上年同期增長了10%以上。1 十大企業(yè)包括：萬科、保利、中海、恒大、碧桂園、華潤、世茂、綠城、融創(chuàng)、龍湖從十大品牌房企2013 年上半年的銷售額增長速度來看，融創(chuàng)增速最快，達124.40%，成長能力領(lǐng)跑規(guī)模以上企業(yè)，而碧桂園2013 年上半年的銷售額也較上年同期增長了一倍左右；此外，華潤與世茂上半年的銷售金額則較上年增長了50%左右；而萬科、保利、綠城、龍湖等企業(yè)的銷售業(yè)績均保持在30%以上；僅一直保持穩(wěn)健發(fā)展策略的中海地產(chǎn)銷售額增長速度在20%左右。相對2012 年的全年銷售業(yè)績來看，除恒大目前的銷售金額不足上年的40%以外，其余九家品牌房企的銷售金額均已達到去年年度銷售業(yè)績的50

13、%左右。按照目前銷售態(tài)勢來看，十大品牌房企要實現(xiàn)全年銷售業(yè)績的穩(wěn)定增長壓力不大。品牌房企秉持“量入為出”拿地策略，投資節(jié)奏穩(wěn)重有進。2013 年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況有所緩解，1-5 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45115 億元，同比增長32.0%。其中，國內(nèi)貸款8051 億元，增長27.9%；利用外資、自籌資金分別同比增長18.2%和14.3%；定金及預(yù)收款則同比增長57.9%。可見，隨著銷售回款與國內(nèi)貸款的相對充裕，房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況較為理想，從而引發(fā)了全國房地產(chǎn)市場的投資熱情，2013 年1-5 月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資26798 億元，同比增長20.6%。品牌房企在調(diào)控依舊未見明顯放

14、松的背景下，依舊延續(xù)了“量入為出”、“穩(wěn)中有進”的拿地策路：投資：拿地?zé)崆檠杆倩厣傲咳霝槌觥?、穩(wěn)中有進從十大品牌代表企業(yè)的新增土地規(guī)劃建筑面積總量來看，品牌企業(yè)在土地市場延續(xù)2012 年下半年的積極態(tài)度，拿地面積和拿地金額均大幅增長。2013 年1-6 月份，共新增土地儲備4012 萬平方米，同比增長29.7%；逐月來看，由于2012 年1 月僅恒大一家企業(yè)拿下15 宗地塊，共計840 萬平方米（其中保定溫泉旅游一宗地面積就超過 340 萬平方米），因而較高的基數(shù)導(dǎo)致2013 年1 月份十家企業(yè)同比下降30.0%。盡管自2012 年底銷售情況明顯好轉(zhuǎn)，但受季節(jié)性因素及“國五條”調(diào)控政策對預(yù)

15、期的影響，品牌房企一季度的總體拿地規(guī)模呈現(xiàn)緩速回升，同比增加7.1%；但四月份起逐步進入小高峰，二季度拿地規(guī)劃面積總量則同比增長58.1%，拿地規(guī)摸顯著增加。從品牌房企2013 年年初的計劃拿地金額看，各企業(yè)拿地預(yù)期則較為謹慎。其中，中海地產(chǎn)計劃拿地金額為240 億元，雖略高于前四年均值，但低于2012 年實際拿地額；保利計劃拿地金額為300 億元，明顯低于去年實際水平及四年來均值；世茂、雅居樂今年拿地計劃有明顯增加，主要原因在于去年拿地較少，需要補充土地儲備，但仍低于近四年平均水平。從十家品牌企業(yè)土地購置金額的實際情況來看，品牌房企采取了“量入為出”的拿地策路，隨著銷售回流現(xiàn)金的狀況來調(diào)整土

16、地投資節(jié)奏。2012 年上半年，十家品牌企業(yè)土地購置金額占銷售額比重為13.9%，下半年土地購置金額占銷售額比重則上升至47.0%，在2012 年12 月達到高點。而2013 年一季度受國五條調(diào)控預(yù)期的影響，品牌房企土地投資熱情有所回落，但隨著銷售的持續(xù)好轉(zhuǎn)，品牌房企4 月份開始加大投資力度，在土地市場表現(xiàn)活躍，迎來投資的小高峰，2013上半年品牌房企土地購置金額與銷售額比值達到了31.3%。企業(yè)投資亮點：一二線優(yōu)質(zhì)地塊成爭奪焦點，聯(lián)合拿地實現(xiàn)雙贏隨著一二線城市的率先回暖并表現(xiàn)出更為旺盛的投資需求，一線城市和熱點二線城市成為房地產(chǎn)企業(yè)爭的焦點。從十大品牌企業(yè)新增土地的城市布局來看，2012 年

17、下半年以來，十大品牌企業(yè)在一二線城市的拿地規(guī)摸占比穩(wěn)步提升，2013 年一季度達到69.4%，二季度則進一步增加至78.7%。其中，重點城市中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊備受房地產(chǎn)企業(yè)青睞，由于競爭激烈，土地價格不斷被抬高。一些中小房企為了從地方性企業(yè)變身為全國性企業(yè)，更是不惜成本進駐或者深耕一線城市。除了豐富的銷售回款補充現(xiàn)金流之外，品牌企業(yè)一方面憑借一季度相對寬松的融資環(huán)境獲得充裕的現(xiàn)金，另一方面則力爭尋找合作伙伴聯(lián)合購地，保障增加優(yōu)質(zhì)項目的同時減少拿地成本、保存資金實力，使其在拿地方面更具競爭優(yōu)勢，也于2013 年上半年在多個城市頻現(xiàn)新的總價地王。在2013 年5 月份以來，一方面受美國計劃退出QE3

18、 影響，導(dǎo)致境外融資成本和難度增加，而另一方國內(nèi)受央行開始整頓影子銀行的緊縮環(huán)境影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度都將加大，房地產(chǎn)企業(yè)將不得不面臨資金鏈的可持續(xù)周轉(zhuǎn)問題。聯(lián)合拿地從早先“抱團減壓”逐步演變?yōu)槟壳暗摹皬姀娐?lián)合”，既是調(diào)控之下抱團取暖分解風(fēng)險，也是品牌房企之間的優(yōu)勢互補，更是為了靈活應(yīng)對市場變化、達到資源優(yōu)化整合的雙贏選擇。2013 年3 月29 日，保利地產(chǎn)、安徽新華投資集團聯(lián)合拿下高新區(qū)KMB-1 地塊，單價220 萬/畝，總價16066.6 萬元，樓面地價1099 元/平米，為保利首次攜手本土房企聯(lián)合拿地從而獲取土地成本優(yōu)勢、快速實現(xiàn)本土化的舉措；6 月27 日，萬科、保利兩家房企在

19、重慶合作競得商業(yè)地塊的方式則是兩家品牌企業(yè)分享資源、聯(lián)手進軍重慶商業(yè)地產(chǎn)的舉措。品牌房企在調(diào)控下以其精準的市場把控能力適時調(diào)整銷售和投資策略，業(yè)績表現(xiàn)突出。但隨著各地房價上漲壓力的持續(xù)加大和土地投資熱情的相對高漲，品牌房企仍需警惕2013 年下半年調(diào)控政策變化的可能，采取審慎、穩(wěn)健的經(jīng)營策略，并保持安全的現(xiàn)金狀況以應(yīng)對市場的變化。三：實例分析以萬科為例，公告顯示，6月單月萬科共實現(xiàn)銷售面積111.6萬平方米，環(huán)比降幅為8.97%，同比下降8.82%；實現(xiàn)銷售額為134.9億元，環(huán)比下降4.73%，同比增加1.28%。2013年前6個月萬科累計實現(xiàn)銷售面積716.4萬平方米，銷售金額為836.7

20、億元，同比分別增加18.9%及33.79%。同時，公司上半年的銷售情況增幅也明顯大于上年同期， 2012年1-6月，萬科銷售面積602.5萬平方米，同比僅增長了6.54%，銷售金額625.4億元，較2011年下降4.74%。雖然時隔9個月萬科首次出現(xiàn)單月銷售面積同比下滑，但并未影響到市場對公司下半年銷售的看好。中投證券研究報告指出，萬科1-6月新增44個項目，獲取權(quán)益建筑面積為1139萬平米，大幅超過銷售面積，奠定了持續(xù)增長基礎(chǔ)，同時國內(nèi)項目與2012 年平均拿地成本相比下降了16.7%，為2447元/平方米，可以使公司繼續(xù)強化低成本優(yōu)勢。 中投證券認為，如果公司去化率達到7成以上，萬科201

21、3年度的銷售額就有望獲得20%的增幅，達到1700億元，完成公司今年的銷售目標。公開資料顯示，萬科2013年6月的單月去化率達到62%，較今年前5個月不到60%的均值有所上升。從銷售均價來看，公司6月份的銷售均價為12088 元/平方米，1-6月的銷售均價達到11679元/平方米，而公司2012年平均銷售均價10900元/平方米。某知名券商分析師表示：“預(yù)計公司下半年毛利率會持續(xù)回升，而且會以比較合理的速度和幅度回升。”值得注意的是，2013年6月份，萬科在土地市場新增5個項目，新增建筑面積達到168萬平米，土地權(quán)益投資為32.39億元，公司1-6月累計土地權(quán)益投資282.36億元，較去年同期

22、53.9億元明顯增大。今年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)搶眼。據(jù)克而瑞最新發(fā)布“2013年度上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50”排行榜顯示，萬科、恒大分居銷售額、銷售面積榜首，綠地、中海、保利齊頭并進。另外，碧桂園的業(yè)績增長幅度最高，達97%。上半年，萬科、恒大、綠地、中海以及保利的業(yè)績表現(xiàn)尤為突出，持續(xù)成為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。領(lǐng)軍企業(yè)延續(xù)一季度強勁勢頭，業(yè)績成倍增長。具體來看，2013年上半年，萬科持續(xù)加大推案和營銷力度，以830億元的銷售額再度領(lǐng)跑，相較2012年上半年610億元同比增長36%。綠地集團以653億元位居榜單第二位，但其同比增幅達到45%，趕超中海和保利，成功在港借殼上市使企業(yè)業(yè)績和

23、規(guī)模有更大的拓展空間。中海和保利則僅以微小差距緊隨其后。其中，中海地產(chǎn)上半年銷售業(yè)績達到645億元，同環(huán)比分別增長19%，上半年已經(jīng)完成全年目標的81%。保利地產(chǎn)依舊依靠高周轉(zhuǎn)策略在業(yè)績表現(xiàn)上一路高歌猛進，上半年銷售業(yè)績達到635億元，同比增長29%。面積榜單方面，恒大地產(chǎn)依靠6月份的強勁銷售趕超萬科，重登面積榜榜首。今年上半年，恒大銷售面積達到729萬平方米，同比增幅達到16%，而金額482億元，基本完成年度千億元目標的一半。碧桂園、世茂這兩家企業(yè)在今年上半年業(yè)績再度快速提升，同比增長幅度均較為顯著。碧桂園今年上半年銷售額總計340億元，同比上漲97%。企業(yè)從去年開始著力對營銷策略進行變革，

24、倡導(dǎo)“全員營銷”模式，并不斷進行完善。目前，碧桂園參與營銷的人員主要分為四類：營銷部所有員工、橫向部門、廣大業(yè)主、外拓人士。在碧桂園全民營銷的帶動下，企業(yè)的銷售業(yè)績實現(xiàn)快速增長。世茂房地產(chǎn)上半年銷售額為325億元，同比提升44%，該企業(yè)也在營銷方面進行了戰(zhàn)略優(yōu)化。首先，世茂對營銷構(gòu)架進行了調(diào)整，由垂直模式轉(zhuǎn)換為矩陣式管理模式，將原來的三大區(qū)域模式重新拆分成“7+1”模式，下放銷售權(quán)。模式的轉(zhuǎn)變讓公司對當?shù)厥袌龅淖兓芨熳龀鰬?yīng)對，從而進行調(diào)整。綜合上述兩榜數(shù)據(jù)分析，2013年上半年，龍頭房企集中度繼續(xù)維持高位。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在上榜企業(yè)銷售金額集中度方面，全國TOP10企業(yè)市場份額為15.21

25、%，與2012年全年相比，增加了2.45個百分點，龍頭品牌房企的銷售金額集中度繼續(xù)維持高位。銷售面積集中度方面，TOP10房企集中度再度提升。相比2012年上半年，今年上半年TOP10企業(yè)市場份額從9.10%上升至9.85%，增加0.75個百分點。TOP20企業(yè)市場份額提升力度較大，同比增加了1.07個百分點。報告最后指出，加快推案節(jié)奏、加速回籠資金是極其必要的，但在一味注重用杠桿來撬動企業(yè)業(yè)績的同時，也需要做好風(fēng)險控制，來應(yīng)對時刻會到來的行業(yè)危機。 日前，萬科發(fā)布銷售數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，萬科銷售金額實現(xiàn)701.8億元，同比增幅達到42.6%。除萬科外，目前已經(jīng)公告或透露前5月銷售數(shù)字的融創(chuàng)

26、、保利等，銷售業(yè)績也有明顯增長。據(jù)披露的數(shù)顯顯示，5月萬科實現(xiàn)銷售面積122.6萬平方米，銷售金額141.6億元，環(huán)比有10%以上的增長。1-5月，萬科累計銷售604.8萬平方米，銷售金額701.8億元，同比分別增長26%和42.6%。分析顯示，萬科銷售金額漲幅明顯超過銷售面積增長，主要基于銷售均價的上升。去年前5月，萬科全國銷售均價為10252元/平方米;今年前5月銷售均價上漲至11604元/平方米，每平方米單價上漲1352元。數(shù)字還顯示，萬科5月份共買入8宗地塊，分別位于北京、大連、武漢、長沙、南昌等8個城市，合計花費金額36.43億元，其中4個項目采取了合作方式。而自 1月份披露銷售簡報

27、以來，萬科5個月的時間內(nèi)共拿地38宗，花費地價款250.14億元，占銷售收入的比例也達到了35.64%。此外，此前已經(jīng)披露前5月各月銷售數(shù)據(jù)的融創(chuàng)的業(yè)績也相當可觀。6月初，融創(chuàng)發(fā)布消息，前5月實現(xiàn)合約銷售金額187.4億元，同比增幅高達111%。對比融創(chuàng)今年450億元的銷售目標，目前完成率已經(jīng)達到41.6%。而旭輝控股前5月銷售56.9億元，同比增長約126%，完成全年銷售目標的46%。另有媒體曾報道，保利地產(chǎn)前5月銷售額已突破500億元，全年有望沖擊1200億元的銷售規(guī)模。6月4日，富瑞發(fā)表研究報告指出，雖然5月主要城市成交量有所下降，但發(fā)展商的合約銷售成績大致優(yōu)于4月。此外，內(nèi)地成交量及房

28、價正在溫和上升，預(yù)期5月銷售回升有助于大部分在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)股挽回市場信心。該報告調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，5月內(nèi)地一線城市的地價按月上漲25%，按年更大升328%至每平方米5100元，10個主要一二線城市地價已連續(xù)第八個月上升，主要是由于較寬松的貨幣政策、市場信心正面及稀少的優(yōu)質(zhì)地皮原因?qū)е隆I(yè)內(nèi)人士表示，政策環(huán)境總體趨于穩(wěn)定，未來內(nèi)地房地產(chǎn)股表現(xiàn)會繼續(xù)跑贏大市。但隨著調(diào)控持續(xù)，在一線城市項目較多的企業(yè)，銷售壓力可能將持續(xù)增加。中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年萬科實現(xiàn)銷售金額830億元，穩(wěn)居銷售榜首位，綠地、保利分列業(yè)績榜單的第二和第三位。報告顯示，2013年上半年，多家品牌房企銷售業(yè)

29、績大漲。其中，萬科繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)領(lǐng)頭地位，綠地、保利緊隨其后，另有26家品牌房企銷售額突破百億。行業(yè)人士認為，隨著房地產(chǎn)市場的回暖、企業(yè)去庫存壓力減小，部分品牌房企在上半年采取“提價策略”。其中萬科、龍湖、世茂三家房企銷售均價較上年同期增長了10%以上。房企業(yè)績大增前四名破600億2013年上半年年初，樓市延續(xù)了去年下半年以來的回暖態(tài)勢，品牌房地產(chǎn)企業(yè)順勢在一季度加大推盤力度，率先搶占市場先機，并憑借廣泛的市場布局、豐富的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與強大的品牌優(yōu)勢實現(xiàn)了銷售業(yè)績的高速增長，較早奠定了全年的業(yè)績基礎(chǔ)。3月底，樓市“國五條”細則在各地相繼執(zhí)行，北京等城市房地產(chǎn)市場迅速降溫，但銷售量和房價仍逐月上漲。據(jù)

30、中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，房地產(chǎn)市場銷售業(yè)績行業(yè)領(lǐng)先的52家品牌房企中，有26家在上半年銷售額突破百億，其中萬科、綠地、保利、中海四家企業(yè)的銷售額更是突破了600億的銷售大關(guān)，而融創(chuàng)、碧桂園、華潤等企業(yè)銷售額則實現(xiàn)了50%以上的同比增長。資料顯示，萬科憑借其在全國范圍內(nèi)的廣泛布局，及其長期所堅持的剛需產(chǎn)品定位持續(xù)獲得市場關(guān)注，累計實現(xiàn)銷售金額830億元，銷售面積726萬平米，行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位持續(xù)穩(wěn)固。另外，綠地、保利銷售業(yè)績達到653億元和648億元，分列業(yè)績榜單的第二和第三。重點布局核心城市的中海地產(chǎn)，受益于一、二線城市房地產(chǎn)市場上半年的放量成交，銷售業(yè)績穩(wěn)步增長，以643億

31、元的銷售業(yè)績緊隨其后，恒大則以470億元的銷售額居于第五位。百城房價13月連漲品牌房企“提價”當前房地產(chǎn)市場需求仍然旺盛，受到限價政策影響，一些樓盤預(yù)售證辦理緩慢，導(dǎo)致客戶積累增多，等到項目開盤往往形成集中搶購的火爆局面。不少購房者反映：現(xiàn)在買房都需要排隊等很長時間，購房合同也來不及仔細看房子就買了，原因是房價漲得比較快。數(shù)據(jù)顯示，多地房價仍在上漲。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，6月100個城市（新建）住宅平均價格為10258元/平方米，環(huán)比5月上漲0.77%，自2012年6月以來連續(xù)第13個月環(huán)比上漲。此外，品牌房企方面，在上半年采取“提價策略”，與去年同期的“以價換量”形成鮮明對比。1-5月份

32、，十大代表企業(yè)中僅保利、中海兩家企業(yè)的銷售均價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)型下調(diào)，其余8家企業(yè)的均價漲幅均在5%以上，其中萬科、龍湖、世茂三家房地產(chǎn)企業(yè)的銷售均價亦較去年同期增長了10%以上。四：2013房地產(chǎn)銷售業(yè)績表2013年上半年品牌房地產(chǎn)企業(yè)銷售狀況排名企業(yè)名稱銷售額（億元）銷售面積（萬平方米）1萬科企業(yè)股份有限公司8437262上海綠地（集團）有限公司6537143保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司6485814中國海外發(fā)展有限公司6435345恒大地產(chǎn)集團有限公司4707186大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司3682937華潤置地有限公司3482978碧桂園控股有限公司3435289世茂房地產(chǎn)控股有限公司33

33、826210綠城集團29014011融創(chuàng)中國控股有限公司25212512龍湖地產(chǎn)有限公司21720813招商局地產(chǎn)控股股份有限公司20114414世紀金源集團19132415廣州富力地產(chǎn)股份有限公司19016916金地(集團)股份有限公司17813817遠洋地產(chǎn)控股有限公司17514918華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司16017019雅居樂地產(chǎn)控股有限公司15513220金融街控股股份有限公司1459721保利置業(yè)集團有限公司14013422北京首都開發(fā)控股（集團）有限公司13710023中國中鐵股份有限公司12712324中信房地產(chǎn)股份有限公司12510925佳兆業(yè)集團11312526榮盛房地產(chǎn)發(fā)

34、展股份有限公司10818727和記黃埔地產(chǎn)有限公司9928融僑集團股份有限公司9829貴州宏立城集團9330越秀地產(chǎn)股份有限公司9130四川藍光和駿實業(yè)股份有限公司9132中國鐵建股份有限公司8632合景泰富地產(chǎn)控股有限公司8634金科地產(chǎn)集團股份有限公司8535復(fù)地（集團）股份有限公司8236新城控股集團有限公司8037旭輝集團7538方興地產(chǎn)（中國）有限公司7438深圳華僑城股份有限公司7440江蘇中南建設(shè)集團股份有限公司7041雅戈爾置業(yè)控股有限公司6842杭州濱江房地產(chǎn)集團股份有限公司6542瑞安房地產(chǎn)有限公司6544北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6345建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司6246金

35、輝集團有限公司6047卓越置業(yè)集團有限公司5848首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司5548山東魯能集團有限公司5550合生創(chuàng)展集團有限公司5351禹洲地產(chǎn)股份有限公司5252陽光城50如何看待這樣的榜單？也許在很多人眼中，房地產(chǎn)商在4月以來的樓市嚴控中日子應(yīng)該很難過。但是前三個季度過后，很多地產(chǎn)商還是交出了一份讓人詫異的榜單。比如，今年萬科的銷售可能會達到千億元水平，這將是中國房地產(chǎn)行業(yè)的標志性事件。首先，中國企業(yè)要進入世界500強，必須跨過千億元這個入門級門檻。此前海爾、華為、聯(lián)想等制造業(yè)企業(yè)銷售過千億，都是很大的突破。如果萬科今年能跨越這個門檻，將進一步加強中國地產(chǎn)商在全球地產(chǎn)行業(yè)的話語權(quán)。也將全面拉

36、開萬科和其它地產(chǎn)同行之間的差距。由此衍生出一個新的趨勢地產(chǎn)行業(yè)正在出現(xiàn)“強者恒強”，弱者遭淘汰的局面。去年這個時候，人們還在慨嘆，很多在2008年“劫后余生”的地產(chǎn)商們紛紛跨越百億元門檻；全行業(yè)還是以百億元、100-300億元，500億元三個級別進行劃分，而今年，萬科領(lǐng)跑優(yōu)勢將顯著加強。今明兩年，將會看到更多的大地產(chǎn)商們備戰(zhàn)500億以上、乃至千億銷售的新市場目標。這樣的銷售增長，是否是行業(yè)的主動選擇？對于恒大和萬科的銷售，我們不必過多質(zhì)疑。比如在萬科內(nèi)部有個要求，就是銷售當月必須完成銷售目標的6成，這就使得其銷售價格必須把握整體市場行情。在比如，恒大以597萬平方米的銷售面積蟬聯(lián)銷售面積排行榜

37、首位，主要歸功于恒大在二、三線城市所有項目開盤一概8.5折的低價促銷。此外二線城市整體價格偏低，剛性需求很大。所以整體來看，是大地產(chǎn)商的日子好過了，小地產(chǎn)商的日子則不那么好過，市場份額更集中了。地產(chǎn)調(diào)控的目的是遏制不斷上漲的房價，并不是打壓房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展，所以以銷售量上升和降價完成規(guī)模銷售的房地產(chǎn)商，可謂識時務(wù)者為俊杰。而且也只有大地產(chǎn)商們進行規(guī)模調(diào)整，才可能對整個市場進行有效的市場價格示范效應(yīng)。目前的房地產(chǎn)市場，還是處于擠泡沫階段。五：業(yè)績的持久發(fā)展 美聯(lián)儲降息將加大人民幣升值壓力，從而進一步增加中國房產(chǎn)、地產(chǎn)的投資吸引力；我國央行加息和緊縮銀根，對于房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生較大的不利影響，

38、分開來看，加息影響有限，而提高首付比例的政策力度應(yīng)該也有限。房地產(chǎn)相關(guān)政策比較明朗的方向是保障性住房政府管，商品住宅市場管，決定房地產(chǎn)開發(fā)公司命運的還會是市場供需關(guān)系。市場表現(xiàn)方面，房地產(chǎn)市場景氣程度依然較高，我們認為，住宅、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)都仍然有旺盛的投資和自用需求，各類房地產(chǎn)價格上升的可能遠大于下降的可能。商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更容易受益于市場景氣。近期房地產(chǎn)板塊走勢弱于大盤，除了前期上漲較大之外，另一個重要的原因是投資者對于房地產(chǎn)市場的信心降低。我們認為，目前已知的各種因素仍將推動中國的房價、地價上漲，房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績增長可以持續(xù)，一旦這種預(yù)期得到證實，市場將重拾對行業(yè)的信心

39、。我們對于房地產(chǎn)板塊依然給予“增持”評級，上市公司中，名副其實的行業(yè)龍頭萬科，區(qū)域強者中華企業(yè)、金地集團，商業(yè)地產(chǎn)龍頭金融界、陸家嘴，經(jīng)營狀況良好且相對具有估值優(yōu)勢的深振業(yè)、深長城、蘇州高新，以及大股東背景深厚、資產(chǎn)注入預(yù)期較強的中糧地產(chǎn)、保利地產(chǎn)，我們給予“增持”評級，建議投資者持續(xù)關(guān)注，把握市場機遇。、行業(yè)運行情況近一季度（月日月日），上證綜指上漲，申萬房地產(chǎn)指數(shù)上漲，其中前兩個月由于中報顯示業(yè)績大幅增長的刺激房地產(chǎn)板塊明顯強于大盤，后一個月由于之前漲幅較大以及政府房地產(chǎn)相關(guān)政策的出臺降低市場信心，房地產(chǎn)板塊走勢弱于大盤。季度內(nèi)，中國人民銀行三次加息，年以上期貸款利率達到，三次提高準備金率

40、，月日后達到；月日，美聯(lián)儲四年來首次降息，聯(lián)邦基金目標利率降至，聯(lián)儲貼現(xiàn)率降至。月日頒布的國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見指出，保障類住房收益群體由“最低收入”擴大到“低收入”，面積限定在平方米，政府土地出讓金收入用于廉租房建設(shè)的比例由提高到；月日召開的全國城市住房工作會議決定全國要逐步擴大廉租住房制度的保障范圍，重申城市新開工住房建設(shè)中，平方米以下住房面積必須達到以上，廉租房、經(jīng)適房、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)量不得低于。月日國土資源部下發(fā)通知，規(guī)定土地閑置費原則上將按出讓或劃撥土地價款的進行征收。月份，“國房景氣指數(shù)”為，比月份上升點，同比上升點；月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資

41、金來源增長，其中利用外資增長，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積增長，全國房屋施工面積增長，全國商品房空置面積同比下降，其中空置商品住宅下降。從去年月到今年月的走勢來看，房地產(chǎn)景氣度穩(wěn)中有升，但是土地開發(fā)面積持續(xù)減少，同時商品房空置面積持續(xù)增加。在公布中報的申萬房地產(chǎn)板塊家房地產(chǎn)上市公司中，主營業(yè)務(wù)收入總額、主營業(yè)務(wù)利潤總額、凈利潤總額分別同比增長、，明顯高于全體上市公司平均水平。其中主營業(yè)務(wù)收入同比增長以上的有家，凈利潤同比增長以上的有家，毛利率增長以上的有家。但同時，申萬房地產(chǎn)板塊年平均動態(tài)已達到倍，也明顯高于市場平均水平。、我們的評論宏觀經(jīng)濟層面，和貿(mào)易順差持續(xù)高速增長，人民幣持續(xù)升值，

42、對于房地產(chǎn)市場是有利因素，這些因素在未來至少兩至三年的時間內(nèi)會一直存在。近來美國爆發(fā)的次貸危機對美國甚至全球產(chǎn)生了巨大影響，引發(fā)了國際股市的震蕩和美國房價的下跌，也引起國內(nèi)對于房地產(chǎn)市場的擔(dān)憂。我們認為，這次危機不會對中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接影響。美國房價已經(jīng)開始下跌是事實，但美國乃至全球經(jīng)濟是否會出現(xiàn)全面衰退并不確定，中國經(jīng)濟的增長出現(xiàn)拐點的可能更小，因此美國的次貸危機并不會直接影響對中國房地產(chǎn)的需求，相反美聯(lián)儲降息造成的人民幣升值預(yù)期卻能更直接地推動中國房地產(chǎn)的投資需求，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無疑是利好因素。房地產(chǎn)政策層面，政策導(dǎo)向可以概括為引導(dǎo)合理需求，防止價格過快上漲。國務(wù)院號文件和全國住房

43、工作會議定調(diào)今后的工作重點在于保障性住房供應(yīng)，也就是賦予商品住宅市場足夠的自由，允許市場依靠自身調(diào)節(jié)機制發(fā)展。對市場影響較大的是政府引導(dǎo)小戶型住房開發(fā)，我們認為這種導(dǎo)向的影響是深遠的。分階段來看，最初由于市場供應(yīng)不足而需求強烈，這種小戶型供應(yīng)肯定會受到市場的追捧，因此并不一定導(dǎo)致開發(fā)商毛利率的降低；之后隨著供應(yīng)量的增加，市場競爭加劇，有可能引起產(chǎn)業(yè)集中度提高；最終隨著供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變，居民購房習(xí)慣會產(chǎn)生改變，我們認為這符合城市化發(fā)展規(guī)律，開發(fā)商的利益并不會因為這種轉(zhuǎn)變而受損。相對來講，我們更看好實力強大，競爭能力強，抗風(fēng)險能力高的龍頭企業(yè)。政府對于土地調(diào)控力度加大，主要表現(xiàn)在對開發(fā)上“囤地”行為

44、的治理，這一方面能夠促進市場供應(yīng)的增加，緩解供求矛盾，另一方面對于一過高價格購入大量土地但沒有足夠能力盡快開發(fā)的企業(yè)會造成較大壓力?？偟膩砜矗@種規(guī)范市場秩序的政策對于市場長期發(fā)展是有利的。銀行緊縮銀根對于房地產(chǎn)市場是不利影響，但影響有限。一方面貸款利率提高會增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力，但當前房地產(chǎn)企業(yè)尤其是上市公司資金來源較多，所受影響并不大；另一方面如果全面提高而二手房甚至新房貸款首付比例對住宅需求的打擊會比較大，但目前來看最可能出現(xiàn)的是二手房首付比例提高至，按此力度執(zhí)行市場仍然可以接受。商品住宅方面，我們更看好一線城市中的北京、上海、廣州以及二線城市中的重慶、成都、長沙、武漢、西安等熱點區(qū)域。其中北京房屋銷售價格指數(shù)連續(xù)四個月保持以上的快速增長，上海房價再次進入上升通道并呈加速上升趨勢，廣州房價今