朗詩地產(chǎn)-201510街鋪式商業(yè)產(chǎn)品價(jià)值提升指引102p剖析

1、1街鋪式商業(yè)產(chǎn)品價(jià)值提升指引街鋪式商業(yè)產(chǎn)品價(jià)值提升指引2 2隨著朗詩地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目逐漸增加，帶有配套商業(yè)要求的項(xiàng)目亦越來越多，特別是街鋪式商業(yè)（簡稱“底商”），在多數(shù)的開發(fā)項(xiàng)目上配置。由于商業(yè)與住宅存在明顯的產(chǎn)品差異，在規(guī)劃布局時(shí)難免產(chǎn)生設(shè)計(jì)上不兼容的情況，而底商面積大小、內(nèi)部劃分、空間結(jié)構(gòu)等直接影響到其后期使用和能否銷售，進(jìn)而影響到項(xiàng)目的形象和考核指標(biāo)的結(jié)果?；谝陨锨闆r，我們對(duì)住宅底商配比、產(chǎn)品劃分、設(shè)計(jì)表現(xiàn)等決定底商優(yōu)劣的因素進(jìn)行總結(jié)分析，以期望對(duì)今后帶有底商的項(xiàng)目開發(fā)和設(shè)計(jì)給予一定的幫助注，本指引所闡述內(nèi)容僅對(duì)社區(qū)底商，不包含集中型商業(yè)和內(nèi)街式商業(yè)。前言3 3一、社區(qū)商業(yè)體量規(guī)模確定.4

2、二、底商產(chǎn)品規(guī)劃布局建議.11三、社區(qū)底商業(yè)態(tài)規(guī)劃.22四、底商細(xì)化設(shè)計(jì)注意及提升建議.30五、底商設(shè)備設(shè)計(jì)優(yōu)化.54六、案例.64 目錄 4 4 社區(qū)商業(yè)體量規(guī)模確定社區(qū)商業(yè)體量規(guī)模確定015 5一、社區(qū)商業(yè)體量規(guī)模確定社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的前提是商業(yè)體量的確定，根據(jù)商業(yè)經(jīng)營的特征以及社區(qū)商業(yè)的銷售模式建議兩種確定方式：市場(chǎng)基礎(chǔ)推算法價(jià)值面利用方法方法一方法二商業(yè)業(yè)體量確定方法6 6商業(yè)配建體量=區(qū)域人均消費(fèi)支出*區(qū)域常住人口區(qū)域內(nèi)單位面積銷售額（元/天）區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)面積總量區(qū)域人均消費(fèi)支出*區(qū)域常住人口區(qū)域零售總額/區(qū)域商業(yè)經(jīng)營面積區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)面積總量=根據(jù)區(qū)域內(nèi)單位商業(yè)面積上所產(chǎn)生的效益

3、，對(duì)區(qū)域商業(yè)面積進(jìn)行計(jì)算，公式如下：根據(jù)區(qū)域內(nèi)單位商業(yè)面積上所產(chǎn)生的效益，對(duì)區(qū)域商業(yè)面積進(jìn)行計(jì)算，公式如下：方法一：市場(chǎng)基礎(chǔ)市場(chǎng)基礎(chǔ)推算法推算法一、社區(qū)商業(yè)體量規(guī)模確定方法一1、以上計(jì)算方法難點(diǎn)是數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確搜集（一般通過當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門獲得數(shù)據(jù)）；、以上計(jì)算方法難點(diǎn)是數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確搜集（一般通過當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門獲得數(shù)據(jù)）；2、該方法是給予現(xiàn)狀進(jìn)行的測(cè)算，無法考慮到未來人口變化和商業(yè)供應(yīng)情況、該方法是給予現(xiàn)狀進(jìn)行的測(cè)算，無法考慮到未來人口變化和商業(yè)供應(yīng)情況7 7方法二：地塊地塊價(jià)值利用價(jià)值利用方法方法社區(qū)型商業(yè)在銷售模式上多以售賣為主，可根據(jù)利于售賣的商鋪產(chǎn)品所位于的臨街面社區(qū)型商業(yè)在銷售模式上多以售賣為主

4、，可根據(jù)利于售賣的商鋪產(chǎn)品所位于的臨街面以及合理的進(jìn)深、層數(shù)來確定商業(yè)規(guī)模，雖然該方法看似較為簡單，避免了后期出現(xiàn)以及合理的進(jìn)深、層數(shù)來確定商業(yè)規(guī)模，雖然該方法看似較為簡單，避免了后期出現(xiàn)滯銷的商鋪滯銷的商鋪。同時(shí)同時(shí)，該計(jì)算方法需要考慮到地塊規(guī)劃指標(biāo)中對(duì)商業(yè)規(guī)模是否有明確的比例要求，規(guī)，該計(jì)算方法需要考慮到地塊規(guī)劃指標(biāo)中對(duì)商業(yè)規(guī)模是否有明確的比例要求，規(guī)劃條件限制的影響及對(duì)應(yīng)方法如下：劃條件限制的影響及對(duì)應(yīng)方法如下：一、社區(qū)商業(yè)體量規(guī)模確定方法二8 8地塊規(guī)劃條件對(duì)底商要求兩種情況地塊規(guī)劃條件對(duì)底商要求兩種情況有下限條件有下限條件在地塊規(guī)劃條件中對(duì)商業(yè)體量比例有占比要求，且比例不能低于要求指

5、標(biāo)，例如商業(yè)體量不低于10%。地塊規(guī)劃條件中，對(duì)商業(yè)體量占比無任何要求，且不限制規(guī)劃商業(yè)無下限條件無下限條件 規(guī)劃條件要求不同，對(duì)于底商的規(guī)劃布局產(chǎn)生不同作用，影響明顯的是規(guī)劃條件要求不同，對(duì)于底商的規(guī)劃布局產(chǎn)生不同作用，影響明顯的是有下限條件的要求。有下限條件的要求。一、社區(qū)商業(yè)體量規(guī)模確定方法二9 9 無下限條件限制商業(yè)排布建議無下限條件限制商業(yè)排布建議如無下限條件要求，則只需按照地塊具有商業(yè)價(jià)值面排布即可，避免為增加商業(yè)面積而在無價(jià)值面排布商業(yè)。 有下限條件有下限條件限制商業(yè)排布建議限制商業(yè)排布建議1、首先根據(jù)地塊有價(jià)值面的，按照合理的商鋪開間和進(jìn)深（具體參數(shù)在本報(bào)告下文有詳細(xì)闡述）先進(jìn)

6、行一層的商業(yè)排布；2、如排布后的商業(yè)體量不能滿足規(guī)劃條件要求的規(guī)模，則考慮局部二層排布，達(dá)到體量要求為止。一、社區(qū)商業(yè)體量規(guī)模確定方法二1010一、社區(qū)商業(yè)體量規(guī)模確定方法二商業(yè)配建體量商業(yè)配建體量=注：1、以上公式是假設(shè)所有商鋪進(jìn)深一致以及1、2層商業(yè)面積數(shù)據(jù)一樣； 2、分布什么臨街面以及進(jìn)深多大將在下文中給予說明。 商業(yè)價(jià)值面即為底商的長度，決定商業(yè)體量的參數(shù)還有進(jìn)深以及層數(shù)；對(duì)于社區(qū)商業(yè)層數(shù)以純一層為主，如體量排布不完，可考慮局部二層，避免出現(xiàn)三層及以上的商業(yè)，因此，方法二的商業(yè)體量計(jì)算為：對(duì)于售賣型的社區(qū)底商，我們建議采取第二種方法確定商業(yè)體量對(duì)于售賣型的社區(qū)底商，我們建議采取第二種方

7、法確定商業(yè)體量布置底商臨街面的長度布置底商臨街面的長度 x 合理的進(jìn)深合理的進(jìn)深 x 商業(yè)層數(shù)商業(yè)層數(shù)（1-2層）層）1111 底商產(chǎn)品規(guī)劃布局建議底商產(chǎn)品規(guī)劃布局建議0212二、底商產(chǎn)品規(guī)劃布局建議1、底商規(guī)劃布局原則說明底商的合理布局防止住宅與底商的互為干擾，提高底商的產(chǎn)品價(jià)值和可利用性，對(duì)于底商的合理布局防止住宅與底商的互為干擾，提高底商的產(chǎn)品價(jià)值和可利用性，對(duì)于住宅而言底商存在一定程度屏蔽了外部環(huán)境對(duì)住宅的干擾；住宅而言底商存在一定程度屏蔽了外部環(huán)境對(duì)住宅的干擾；底商產(chǎn)品價(jià)值體現(xiàn)之一是與住宅的排布關(guān)系，最好的排布關(guān)系是底商與住宅進(jìn)行分離，底商產(chǎn)品價(jià)值體現(xiàn)之一是與住宅的排布關(guān)系，最好的排

8、布關(guān)系是底商與住宅進(jìn)行分離，互補(bǔ)干擾，也能擴(kuò)大底商后期的經(jīng)營業(yè)態(tài)，例如餐飲；互補(bǔ)干擾，也能擴(kuò)大底商后期的經(jīng)營業(yè)態(tài)，例如餐飲；同時(shí)要臨近開放的道路，或小區(qū)出入口的位置，或臨近小區(qū)人口出入密集的地方，盡同時(shí)要臨近開放的道路，或小區(qū)出入口的位置，或臨近小區(qū)人口出入密集的地方，盡量避免分布在小區(qū)自身規(guī)劃的內(nèi)部道路以及有河流、陡坡的臨街面。量避免分布在小區(qū)自身規(guī)劃的內(nèi)部道路以及有河流、陡坡的臨街面。13根據(jù)周邊交通規(guī)劃，選擇小區(qū)人口出入主要依賴的道路，以及小區(qū)主入口所在道路,避免臨近河流和陡坡的道路。底商落點(diǎn)盡量規(guī)劃在小區(qū)外部，使其盡量輻射周邊人口，而小區(qū)內(nèi)部或者一個(gè)項(xiàng)目兩個(gè)地塊間盡量避免設(shè)置底商。從提

9、升底商使用率和產(chǎn)品力角度，盡量使底商與住宅脫離，避免住宅剪力墻對(duì)底商影響。.對(duì)外開放原則對(duì)外開放原則脫離住宅原則脫離住宅原則臨街原則臨街原則二、底商產(chǎn)品規(guī)劃布局建議 以上為住宅底商基本原則，是實(shí)現(xiàn)合理規(guī)劃和設(shè)計(jì)的底商布局原則；除以上為住宅底商基本原則，是實(shí)現(xiàn)合理規(guī)劃和設(shè)計(jì)的底商布局原則；除此以外還有幾個(gè)布局形式供參考。此以外還有幾個(gè)布局形式供參考。2.1、底商規(guī)劃設(shè)計(jì)基本原則底商規(guī)劃布局原則底商規(guī)劃布局原則14類型案例優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)圈地街鋪型商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò)大，展示面較長，可視性佳，較有效的吸引外部的消費(fèi)者，對(duì)外性較強(qiáng)，在一定程度上利于商業(yè)的銷售商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空

10、置的情況，對(duì)社區(qū)的整體形象有較大的負(fù)面影響入口街鋪型有利社區(qū)居民的購物消費(fèi)，街鋪商業(yè)價(jià)值較高一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大，且展示面不長，可視性不強(qiáng)入口集中型將商業(yè)獨(dú)立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對(duì)居住的影響，同時(shí)，在一定程度利于商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個(gè)社區(qū)商業(yè)商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點(diǎn)以點(diǎn)帶面型商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購物商業(yè)較分散，難形成規(guī)模效應(yīng)2.2、其他規(guī)劃分布類型（供參考分析）二、底商產(chǎn)品規(guī)劃布局建議15以價(jià)值面利用的方法確定商業(yè)體量時(shí)，商鋪進(jìn)深是決定體量的主要參數(shù)，另外還有商業(yè)層數(shù)，除此外還需考慮利于銷售商鋪長寬比例以及有二層商業(yè)時(shí)的體塊組合：商鋪進(jìn)深

11、長度多少合適？什么樣的長寬比利于銷售及后期的經(jīng)營使用？一、二層商鋪體塊如何進(jìn)行組合才利于銷售？3.1、商鋪進(jìn)深、開間及體塊組合論證二、底商產(chǎn)品規(guī)劃布局建議16163.2、單鋪劃分：標(biāo)準(zhǔn)鋪標(biāo)準(zhǔn)鋪的劃分原則：建議面寬進(jìn)深比宜控制在1：3以內(nèi)。標(biāo)準(zhǔn)鋪面寬視地下車庫柱網(wǎng)而定，柱網(wǎng)一般為8-8.4米，所以面寬宜為4-4.2米；進(jìn)深在8-12米適宜。銷售面積大小可此在最小面積單元基礎(chǔ)上根據(jù)需求進(jìn)行組合。標(biāo)準(zhǔn)鋪設(shè)計(jì)時(shí)的注意事項(xiàng)：需考慮消防要求（如深圳消防要求，單向疏散的標(biāo)準(zhǔn)鋪進(jìn)深應(yīng)控制在15米；大于60平方米，端頭75平方米面積的商鋪均設(shè)置兩個(gè)出入口）二、底商產(chǎn)品規(guī)劃布局建議從利于銷售的角度，底層商鋪的進(jìn)深

12、建議在從利于銷售的角度，底層商鋪的進(jìn)深建議在8-12米之間米之間17173.3、單鋪劃分：轉(zhuǎn)角鋪轉(zhuǎn)角鋪定義：轉(zhuǎn)角位置商業(yè)價(jià)值較高的鋪。轉(zhuǎn)角鋪劃分原則：1、在商業(yè)價(jià)值較高的臨街面，轉(zhuǎn)角鋪應(yīng)盡可能多增加面主街道的個(gè)數(shù)及臨街寬度。2、每個(gè)轉(zhuǎn)角鋪保證盡量不出現(xiàn)大面積實(shí)墻，保證櫥窗的展示面。3、轉(zhuǎn)角鋪前面盡可能不要有樓梯景觀等遮擋。常見的兩種轉(zhuǎn)角鋪設(shè)計(jì)思路：1、保留轉(zhuǎn)角界面完整，考慮品牌主力店，劃分大鋪（右上圖示）2、考慮轉(zhuǎn)角界面價(jià)值最大，劃小鋪（如右下圖示）二、底商產(chǎn)品規(guī)劃布局建議1818一拖一一拖多3.4.1、商鋪體塊組合：出現(xiàn)原因及組合建議一出現(xiàn)原因：因商業(yè)體量指標(biāo)用純一層而無法用完，考慮局部二層

13、或者整體二層的商業(yè)，但盡量避免出現(xiàn)三層的底商。二、底商產(chǎn)品規(guī)劃布局建議從利于銷售角度，建議采取一拖一的組合方式從利于銷售角度，建議采取一拖一的組合方式體塊劃分及組合建議一：19193.4.2、商鋪體塊劃分及組合建議二二、底商產(chǎn)品規(guī)劃布局建議l 體塊組合建議二：從控面積，將總價(jià)的銷售角度考慮，可設(shè)計(jì)一樓引導(dǎo)區(qū)作為整個(gè)二層的疏散通道，疏散通道多少依據(jù)消防控制面積而定，這樣可將二樓的商鋪劃分為可使用的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，從而有效控制了單個(gè)商鋪產(chǎn)權(quán)的面積，有利于后期銷售，同時(shí)也不影響商家的經(jīng)營使用。2020(1)(2)3.5、影響劃鋪及商鋪組合的消防因素二、底商產(chǎn)品規(guī)劃布局建議2121道路綠化帶道路綠化帶3.6

14、.1、規(guī)劃布局注意事項(xiàng)：連續(xù)性原則商鋪布局盡可能連續(xù)、成環(huán)，避免出現(xiàn)袋狀盡端式等商業(yè)死角（如下圖示），商鋪盡可能不被公共服務(wù)用房（如社康中心、服務(wù)站、衛(wèi)生間等）打斷。避免交通體（電梯、疏散梯等）遮擋商鋪或者占據(jù)轉(zhuǎn)角等商業(yè)價(jià)值較高的區(qū)域。二、底商產(chǎn)品規(guī)劃布局建議22223.6.2、規(guī)劃布局注意事項(xiàng)：連續(xù)性原則圖一圖一避免在轉(zhuǎn)角鋪出現(xiàn)實(shí)墻，需要開門或櫥窗，增加商業(yè)展示面（如圖一）。二、底商產(chǎn)品規(guī)劃布局建議2323 社區(qū)底商業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)底商業(yè)態(tài)規(guī)劃0324三、社區(qū)底商業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)業(yè)態(tài)更聚焦于生活配套的內(nèi)容。原來的常規(guī)的商鋪銷售思路是采取“帶租約銷售”，而實(shí)際上在底商銷售過程中，許多項(xiàng)目是想通過業(yè)態(tài)落

15、位引導(dǎo)商鋪銷售，實(shí)際操作過程中，這種方式并不可取，一是社區(qū)商業(yè)租金偏低，一旦簽下租賃合同，必將影響購買客戶對(duì)商鋪的投資意向，二是許多社區(qū)商業(yè)實(shí)際入住的商家多為個(gè)體經(jīng)營，就是業(yè)態(tài)最終的實(shí)現(xiàn)會(huì)與初期定位有明顯差距，一旦投資客戶追究起來，交付后難免會(huì)產(chǎn)生客訴的情況。但，業(yè)態(tài)落位對(duì)商鋪設(shè)計(jì)有些具體要求，以下篇幅，重點(diǎn)闡述社區(qū)商業(yè)主要的商業(yè)業(yè)態(tài)和對(duì)商鋪設(shè)計(jì)有具體要求的業(yè)態(tài)。25技術(shù)指標(biāo)要求技術(shù)指標(biāo)要求商家進(jìn)駐時(shí)機(jī)商家進(jìn)駐時(shí)機(jī)結(jié)合經(jīng)營模式結(jié)合經(jīng)營模式 租金收益的最大化租金收益的最大化社區(qū)商業(yè)的基本特性社區(qū)商業(yè)的基本特性超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容美發(fā)、服飾精品、生活家居和休閑娛樂八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)

16、商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。其中超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的三大基本業(yè)態(tài)位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)考慮是否具有招商或銷售的可執(zhí)行性，業(yè)態(tài)組合不可貧多貧全，須符合項(xiàng)目實(shí)際情況業(yè)態(tài)組合規(guī)劃時(shí)，還應(yīng)考慮該業(yè)態(tài)在能否在項(xiàng)目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，是否需要培育商業(yè)氛圍后才能進(jìn)住符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)1 1、業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃原則規(guī)劃原則三、社區(qū)底商業(yè)態(tài)規(guī)劃26262、業(yè)態(tài)規(guī)劃方法結(jié)合項(xiàng)目定位：確定項(xiàng)目的主力業(yè)態(tài)及次主力業(yè)態(tài)；在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)結(jié)合項(xiàng)目情況，參考業(yè)態(tài)組合原則進(jìn)行業(yè)態(tài)劃分；案例借鑒：找出本地及相關(guān)區(qū)域內(nèi)，與本案相似社區(qū)（外向型、中間型或內(nèi)向型，與本案戰(zhàn)略定位相類似的社區(qū)），對(duì)在經(jīng)營的各類業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)

17、，總結(jié)業(yè)態(tài)配比一般規(guī)律；在一般規(guī)律參考下，結(jié)合本案戰(zhàn)略定位，進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃，為后續(xù)指導(dǎo)商鋪產(chǎn)品規(guī)劃做準(zhǔn)備 經(jīng)營面積占比達(dá)到15以上，可視為是該社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，發(fā)揮著主體作用 另外，結(jié)合區(qū)域特征，可歸納出不同區(qū)域特征下的業(yè)態(tài)配比規(guī)律（如，城市郊區(qū)商業(yè)氛圍不成熟區(qū)域業(yè)態(tài)配比與城市核心區(qū)的必然不同）三、社區(qū)底商業(yè)態(tài)規(guī)劃27業(yè)態(tài)經(jīng)營面積（）經(jīng)營樓層位置標(biāo)準(zhǔn)超市100-5001層主入口/主干道餐飲快餐類：100-500；西餐咖啡：200-800；中式酒樓：1000-30001 層/2層偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨近主干道美容美發(fā)美發(fā)50-100；美容200-10001 層/2層主力承租面積通常位于2層，

18、具體位置無特殊要求休閑類500-10001 層/2層主力承租面積通常位于2層，具體位置無求，但要有一個(gè)良好的展示面便利店50-2001層靠近主入口，離居住區(qū)域較近餅屋或蛋糕店30-601層一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置生活家居100-2001 層/2層屬于新興社區(qū)過渡業(yè)態(tài)，位置要求不高地產(chǎn)中介30-1001層在社區(qū)啟動(dòng)區(qū)較多，位置較優(yōu)越干洗店10-201層靠近主入口，離居住區(qū)域較近沖印店10-201層位置要求弱其他-位置要求不高3、各類商家物業(yè)基本條件三、社區(qū)底商業(yè)態(tài)規(guī)劃28284、各類商家物業(yè)條件：餐飲技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求中餐類酒樓中餐類酒樓中式快餐店中式快餐店西式快餐店西式快餐店西

19、餐咖啡廳西餐咖啡廳需求面積（）1000-3000150-400150-400200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1-51-21-21-2單層面積（）500200100500層高要求（m）3.53.53.53.5樓板承重（Kg/）500500500500給排水符合國家標(biāo)準(zhǔn)符合國家標(biāo)準(zhǔn)符合國家標(biāo)準(zhǔn)符合國家標(biāo)準(zhǔn)供配電100KW100KW100KW100KW中央空調(diào)需要需要需要需要電梯（部）2不要求不要求不要求步梯（部）111-21-2燃?xì)夤艿捞峁┙涌谔峁┙涌谔峁┙涌谔峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施排污、排油井、隔油池排油井、隔油池及排油煙井

20、道等設(shè)施停車場(chǎng)數(shù)量（個(gè)）100左右不要求不要求20物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修簡單裝修簡單裝修毛坯三、社區(qū)底商業(yè)態(tài)規(guī)劃29295、各類商家物業(yè)條件：便利店技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）60200經(jīng)營樓層選擇（層）一樓層高要求（m）3m開間（m）49進(jìn)深（m）18給排水提供接口供配電提供接口且符合國家標(biāo)準(zhǔn)排污提供接口中央空調(diào)不需要店前走道店前走道在1.5m左右，且裸露沒有綠化帶燃?xì)夤艿啦恍枰飿I(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修三、社區(qū)底商業(yè)態(tài)規(guī)劃3030 社區(qū)商業(yè)服務(wù)配套業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積要求一般在30-200，小部分為20 左右，服務(wù)配套的商家種類繁多，對(duì)于硬件的技術(shù)指標(biāo)要求也不盡一致，但是，總的來

21、說，服務(wù)配套業(yè)態(tài)對(duì)硬件技術(shù)基本沒有特殊要求。技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）30200經(jīng)營樓層選擇（層）13層高要求（m）3m開間（m）310進(jìn)深（m）給排水提供接口供配電提供接口且符合國家標(biāo)準(zhǔn)排污提供接口中央空調(diào)可有可無店前走道燃?xì)夤艿啦恍枰飿I(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯6、各類商家物業(yè)條件：服務(wù)配套三、社區(qū)底商業(yè)態(tài)規(guī)劃3131底商細(xì)化設(shè)計(jì)注意及提升建議底商細(xì)化設(shè)計(jì)注意及提升建議0432四、商鋪細(xì)化設(shè)計(jì)注意及提升建議商鋪的產(chǎn)品力不僅體現(xiàn)在規(guī)劃布局上，涉及到的具體細(xì)節(jié)也是影響產(chǎn)品的關(guān)鍵，例如內(nèi)部剪力墻等。以下章節(jié)，我們先從朗詩現(xiàn)有的商業(yè)項(xiàng)目存在設(shè)計(jì)不足之處分析，并對(duì)其他可提升產(chǎn)品價(jià)值的設(shè)計(jì)給

22、予建議經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)隱患設(shè)計(jì)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)隱患設(shè)計(jì)朗詩現(xiàn)項(xiàng)目底商朗詩現(xiàn)項(xiàng)目底商設(shè)計(jì)不足設(shè)計(jì)不足剪力墻影響剪力墻影響層高及管線排布層高及管線排布店招表現(xiàn)力不足店招表現(xiàn)力不足1、商鋪細(xì)化設(shè)計(jì)注意33是當(dāng)前朗詩底商設(shè)計(jì)存在最普遍的問題，形成原因是底商上面住宅結(jié)構(gòu)的落位，該影響分兩種一是局部的斷肢，一是大范圍的存在。四、商鋪細(xì)化設(shè)計(jì)注意及提升建議剪力墻影響剪力墻影響剪力墻剪力墻剪剪力力墻墻剪剪力力墻墻剪力墻解決：一是住商分離，二是結(jié)剪力墻解決：一是住商分離，二是結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，三是結(jié)構(gòu)優(yōu)化構(gòu)轉(zhuǎn)換，三是結(jié)構(gòu)優(yōu)化1、商鋪細(xì)化設(shè)計(jì)注意34從后期使用角度，住宅底商層高單層不低于3.6米為宜，同時(shí)上部盡量避免有大直徑管線排布，會(huì)

23、降低商鋪實(shí)際的使用高度。層高及管線排布層高及管線排布商鋪內(nèi)部現(xiàn)狀管線影響管線影響商鋪內(nèi)部現(xiàn)狀管線影響管線影響四、商鋪細(xì)化設(shè)計(jì)注意及提升建議1、商鋪細(xì)化設(shè)計(jì)注意35在底商立面設(shè)計(jì)時(shí)，未明確劃出每個(gè)商鋪經(jīng)營店招的具體位置，并統(tǒng)一規(guī)劃店招的排布等。店招表現(xiàn)力不足店招表現(xiàn)力不足四、商鋪細(xì)化設(shè)計(jì)注意及提升建議1、商鋪細(xì)化設(shè)計(jì)注意二樓店招高二樓店招高度不夠度不夠一一樓店招有樓店招有些隱蔽些隱蔽361、出于對(duì)安全考慮，配電站臨近商鋪將會(huì)限制餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營，影響后期此類商家進(jìn)駐。經(jīng)營隱患設(shè)計(jì)經(jīng)營隱患設(shè)計(jì)四、商鋪細(xì)化設(shè)計(jì)注意及提升建議1、商鋪細(xì)化設(shè)計(jì)注意配配電電站站商鋪商鋪外墻外墻為為住宅住宅商商鋪鋪商商鋪鋪2、

24、一些業(yè)態(tài)商家超過消費(fèi)控制面積后，需增加消費(fèi)通道，而商鋪緊鄰小區(qū)，增加消費(fèi)通道就會(huì)困難。37372、優(yōu)化提升建議店招設(shè)計(jì)四、商鋪細(xì)化設(shè)計(jì)注意及提升建議3838利用二層外墻做預(yù)留廣告位，適應(yīng)商鋪的分隔或合并使用。在統(tǒng)一風(fēng)格的基礎(chǔ)上預(yù)留改造的可能性以適應(yīng)不同業(yè)態(tài)的店鋪。反面案例：深圳萬科城廣告位預(yù)留不夠，商家任意增加廣告面。2、優(yōu)化提升建議店招設(shè)計(jì)四、商鋪細(xì)化設(shè)計(jì)注意及提升建議3939案例：成都萬科金域藍(lán)灣騎樓外預(yù)留了多層次的店招和大面積的廣告位。反面案例：深圳萬科城騎樓外沒有預(yù)留廣告位，導(dǎo)致店招的昭示性不夠，因此商家自行增加廣告面。2、優(yōu)化提升建議店招設(shè)計(jì)四、商鋪細(xì)化設(shè)計(jì)注意及提升建議4040案例

25、：深圳東?；▓@后期控制較好，商鋪界面整齊反面案例：深圳萬科城后期沒有控制，商鋪隨意擴(kuò)大廣告面，導(dǎo)致建筑立面混亂。案例：重慶萬達(dá)廣場(chǎng)2、優(yōu)化提升建議店招設(shè)計(jì)四、商鋪細(xì)化設(shè)計(jì)注意及提升建議4141梁高（根據(jù)柱距而定）設(shè)備層高度包含消防、煙道橫管、橋架、空調(diào)位等（不同商鋪根據(jù)實(shí)際情況具體分析）；凈高。不同業(yè)態(tài)對(duì)凈高要求不同在選擇層高時(shí)，應(yīng)結(jié)合總建筑高度，商鋪面積、業(yè)態(tài)、地形等因素綜合考慮。2、優(yōu)化提升建議層高及梁四、商鋪細(xì)化設(shè)計(jì)注意及提升建議42422、優(yōu)化提升建議：門頭櫥窗或展示面當(dāng)商鋪面寬小于當(dāng)商鋪面寬小于3米時(shí)，應(yīng)采用較少的單扇門，米時(shí)，應(yīng)采用較少的單扇門，四、商鋪細(xì)化設(shè)計(jì)注意及提升建議434

26、32、優(yōu)化提升建議： 雨篷影響雨篷設(shè)計(jì)的因素很多，應(yīng)與立面風(fēng)格及其他因素結(jié)合考慮。個(gè)性化的雨篷易在二次裝修時(shí)被修改，因此不建議做高成本的設(shè)計(jì)。四、商鋪細(xì)化設(shè)計(jì)注意及提升建議4444空調(diào)預(yù)留不足夠空調(diào)熱風(fēng)正對(duì)著走廊吹空調(diào)設(shè)置不隱蔽2、優(yōu)化提升建議：空調(diào)的現(xiàn)象。的現(xiàn)象。的美觀。的美觀。四、商鋪細(xì)化設(shè)計(jì)注意及提升建議45環(huán)境設(shè)計(jì)的重點(diǎn)中心廣場(chǎng)的聚流效應(yīng)中心廣場(chǎng)與主入口的導(dǎo)流效應(yīng)購物環(huán)境各個(gè)節(jié)點(diǎn)的呼應(yīng)主入口的視覺沖擊力度休閑小品的搭配層次感室內(nèi)、外停車場(chǎng)的比例分配3、商業(yè)氛圍營造的環(huán)境設(shè)計(jì)重點(diǎn)四、商鋪細(xì)化設(shè)計(jì)注意及提升建議4646 北京龍湖星悅薈，與城市快速道路、非機(jī)動(dòng)車行道、人行道高差一致，以一馬平

27、川的風(fēng)格增加了項(xiàng)目的可達(dá)性。應(yīng)避免商鋪與周邊道路出現(xiàn)較大高差。注意停車位的規(guī)劃，及人流、車流設(shè)計(jì)。增加商鋪周邊地面停車可增大消費(fèi)的便利。3、商業(yè)氛圍營造-可達(dá)性原則四、商鋪細(xì)化設(shè)計(jì)注意及提升建議4747商鋪門口有水溝商鋪門口有水溝商鋪門口有水景商鋪門口有水景避免出現(xiàn)景觀的水景、綠化帶遮擋商業(yè)流線。3、商業(yè)氛圍營造-可達(dá)性原則四、商鋪細(xì)化設(shè)計(jì)注意及提升建議4848商業(yè)界面的昭示性，特別注意在城市道路上的可視性；在適當(dāng)?shù)奈恢茫柙鲈O(shè)商業(yè)的大標(biāo)識(shí)；避免出現(xiàn)建筑構(gòu)筑物遮擋商鋪的情況；避免出現(xiàn)景觀綠化、部品遮擋商鋪。3、商業(yè)氛圍營造-可達(dá)性原則四、商鋪細(xì)化設(shè)計(jì)注意及提升建議4949道路越寬、則視線受影響

28、越歷害，需要適當(dāng)?shù)暮笸艘恍V場(chǎng)空間作為過渡以達(dá)到更好的可視性；道路綠化對(duì)商鋪視線的遮擋也比較歷害，因根據(jù)視線分析，做分級(jí)的廣告設(shè)置。3、商業(yè)氛圍營造-可達(dá)性原則四、商鋪細(xì)化設(shè)計(jì)注意及提升建議50與項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格保持協(xié)調(diào)一致；區(qū)別于住宅等，需要具備商業(yè)的建筑特點(diǎn)，具有昭示性，從住宅建筑群體凸顯出來；主入口突出；提升整體項(xiàng)目形象與品質(zhì)。四、商鋪細(xì)化設(shè)計(jì)注意及提升建議3、商業(yè)氛圍營造景觀51與商業(yè)整體戰(zhàn)略定位、商業(yè)主題、形象、業(yè)態(tài)規(guī)劃等相協(xié)調(diào)的景觀營造包括整體風(fēng)格細(xì)節(jié)營造水景燈光效果小品點(diǎn)綴材質(zhì)3、商業(yè)氛圍營造景觀四、商鋪細(xì)化設(shè)計(jì)注意及提升建議52523、商業(yè)氛圍營造景觀四、商鋪細(xì)化設(shè)計(jì)注意及提升

29、建議5353位于商業(yè)核心交通流線外，有（樓層）業(yè)態(tài)分布，功能布置示意，包括：主要店鋪名稱、洗手間、垂直交通、安全出口、“您的位置”等信息，引層消費(fèi)者行為動(dòng)線；商業(yè)街的重要導(dǎo)識(shí)。3、商業(yè)氛圍營造集中標(biāo)示四、商鋪細(xì)化設(shè)計(jì)注意及提升建議54543、商業(yè)氛圍營造集中標(biāo)示四、商鋪細(xì)化設(shè)計(jì)注意及提升建議55 底商設(shè)備設(shè)計(jì)優(yōu)化底商設(shè)備設(shè)計(jì)優(yōu)化0556561、給排水設(shè)計(jì)2、隔油池間的設(shè)計(jì)3、消防用水設(shè)計(jì)4、電器系統(tǒng)設(shè)計(jì)5、排煙設(shè)計(jì)6、通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)7、燃?xì)庠O(shè)計(jì)五、底商設(shè)備設(shè)計(jì)57571、給排水設(shè)計(jì)須知主力店需要設(shè)置專用的生活水池、生活泵房；商業(yè)街鋪建議考慮設(shè)置公共衛(wèi)生間；按照商業(yè)街的長度來考慮，每間隔80-10

30、0米范圍內(nèi)設(shè)置一處公共衛(wèi)生間。（不同業(yè)態(tài)也有不同的需求，需根據(jù)實(shí)際情況來定）公共衛(wèi)生間的面積計(jì)算按照商業(yè)面積及人數(shù)來計(jì)算，大致得出的結(jié)論為：商業(yè)面積*0.03（系數(shù)）=公共衛(wèi)生間的面積。男女衛(wèi)生間的比例按1：2計(jì)算。舉例：商鋪面積1000平米：公共衛(wèi)生間的面積大致約30平米。男婦衛(wèi)生間比例按1：2計(jì)算，男衛(wèi)10平米左右，女衛(wèi)20平米左右?？墒郏ɑ蚍底猓┬蜕虡I(yè)街鋪均需要考慮上下水的設(shè)置，預(yù)留餐飲的商鋪需要做衛(wèi)生間給排水點(diǎn)預(yù)留設(shè)計(jì)。特殊情況下，當(dāng)單個(gè)鋪面小于等于5平米時(shí)，僅需要考慮設(shè)置上下水點(diǎn)，不需要考慮排污水設(shè)計(jì)。在一拖多的多層商鋪中，可根據(jù)每個(gè)商戶都需要設(shè)置上下水點(diǎn)的原則來做給排水設(shè)計(jì)。廚房廢

31、水需單獨(dú)排放，經(jīng)隔油池處理后再行排出，通常情況下不建議在地下室設(shè)置餐飲，因提升式排水成本較高，維修難度較大。廚房區(qū)域通常都采用抬高廚房地面400毫米的做法設(shè)置廚房排水溝，具體做法和抬升高度可由設(shè)計(jì)院根據(jù)具體情況具體對(duì)待。五、底商設(shè)備設(shè)計(jì)58582、隔油池間的設(shè)計(jì)須知所有的餐飲商鋪都必須設(shè)置隔油池，建議設(shè)立二級(jí)隔油池，一級(jí)隔油池由用戶自理負(fù)責(zé)安裝，二級(jí)隔油池由建設(shè)方結(jié)合室外管網(wǎng)情況進(jìn)行施工。商鋪廚房的油污水廚房內(nèi)的一級(jí)隔油池進(jìn)行處理商鋪室外的二級(jí)隔油池進(jìn)行處理（隔油池在室外埋地安裝）進(jìn)入進(jìn)入由建設(shè)方結(jié)合室外管網(wǎng)情況進(jìn)行施工由用戶自理負(fù)責(zé)安裝隔油流程如下所示：五、底商設(shè)備設(shè)計(jì)59593、消防用水設(shè)

32、計(jì)須知噴淋 考慮到商鋪經(jīng)營的靈活性（多鋪合并，單鋪經(jīng)營，可分可合），建議單間商鋪都需要設(shè)置噴淋。消火栓 消火栓必須放置在商鋪的公共部位，且不要影響通道通行。 消火栓的服務(wù)半徑，建議每隔25米放置一處消火栓。（按照每個(gè)鋪面都必須有兩股水柱可以噴射到的原則去布置，單個(gè)水帶可拉伸長度為25米） 消火栓箱的形式在嚴(yán)格遵循消防要求的同時(shí)，需考慮美觀性。失敗案例成功案例五、底商設(shè)備設(shè)計(jì)60604、電器系統(tǒng)設(shè)計(jì)須知變配電站房布置，不可占用商業(yè)價(jià)值高的有效位置，站房適宜居中布置；對(duì)于多層商鋪，電井設(shè)置的水平服務(wù)范圍應(yīng)小于等于150米，電井宜居中布置，左右均覆蓋150米的商鋪范圍；對(duì)于多個(gè)小商鋪合并成一間使用時(shí)

33、，可以考慮水平插接母線的設(shè)計(jì)，在后期的電氣設(shè)備檢修中，建議在吊頂以上安裝一個(gè)負(fù)荷開關(guān)；商鋪內(nèi)均需預(yù)留電話、網(wǎng)絡(luò)的接駁口（一拖多的商鋪預(yù)留一個(gè)即可，可避免成本浪費(fèi)）；公共區(qū)域請(qǐng)勿遺漏公共商業(yè)走道的壁燈、大型公共廣告牌、燈箱、LED屏幕等區(qū)域的用電照明設(shè)計(jì)，以及對(duì)公共部位的照明系統(tǒng)考慮分時(shí)段控制模式的設(shè)計(jì)。典型案例：混亂的強(qiáng)弱電搭接五、底商設(shè)備設(shè)計(jì)61615、排煙設(shè)計(jì)須知有餐飲功能的商鋪均需要考慮排煙設(shè)計(jì)。 在規(guī)劃階段需要基本確定餐飲面積的比例，對(duì)煙道的截面尺寸進(jìn)行大致計(jì)算，并結(jié)合住宅的外立面綜合考慮預(yù)留煙道的位置，需在方案階段進(jìn)行煙道布置的研究； 在商鋪的平面布置中，應(yīng)盡量避免煙道橫管過長，穿越

34、主營業(yè)廳，影響商鋪的室內(nèi)空間。有條件的情況下可以設(shè)置多個(gè)豎向煙道，這樣可以使橫向煙道變短，減小風(fēng)管截面的尺寸； 煙道排風(fēng)機(jī)房應(yīng)布置公共部位，避免對(duì)上部住宅帶來噪音的污染。 通常情況下，首選高空排放的形式，如在特殊情況下需要采用低空排放時(shí)，需提前考慮空外主機(jī)的位置擺放與層頂綠化和外立面結(jié)合起來，且油煙排放標(biāo)準(zhǔn)需得到當(dāng)?shù)丨h(huán)評(píng)局的檢測(cè)。五、底商設(shè)備設(shè)計(jì)62626、通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)須知：空調(diào)機(jī)的適用范圍分體式空調(diào)性價(jià)比高，規(guī)格在1-5P范圍內(nèi)，空調(diào)室外機(jī)在設(shè)計(jì)中需要結(jié)合店招統(tǒng)一設(shè)計(jì)，空調(diào)機(jī)預(yù)留空間需足夠大且保證室外機(jī)可使用，避免造成因散熱不良，導(dǎo)致室內(nèi)機(jī)死機(jī)現(xiàn)象；VRV空調(diào)系統(tǒng)適用于面積較大的商鋪，或多間

35、小鋪合并使用，室外機(jī)可長距離靈活拖帶室內(nèi)機(jī)，性價(jià)比較高。主力店或單鋪面積大于300平方米的，需要考慮使用VRV空調(diào)系統(tǒng)。中央空調(diào)因成本較同，不建議在街鋪式的商業(yè)建筑中使用。失敗案例成功案例五、底商設(shè)備設(shè)計(jì)63637、燃?xì)庠O(shè)計(jì)須知商業(yè)設(shè)計(jì)中有餐飲的業(yè)態(tài)，需要考慮燃?xì)忸A(yù)留；燃?xì)庀潴w盡量靠近用氣點(diǎn)進(jìn)行布置，且不要將箱體設(shè)置在影響建筑美觀的主要立面上。失敗案例：箱體直接布置在柱廊內(nèi)五、底商設(shè)備設(shè)計(jì)6464 社區(qū)商業(yè)案例社區(qū)商業(yè)案例0665PART1 萬科項(xiàng)目住宅底商情況調(diào)查66產(chǎn)品系列萬科集團(tuán)內(nèi)部對(duì)于商業(yè)產(chǎn)品系的規(guī)劃類型名稱定位及特征成都代表項(xiàng)目購物中心萬科廣場(chǎng)定位：城市級(jí)高端購物中心，目標(biāo)消費(fèi)人群指

36、向全客層，以家庭式綜合消費(fèi)為規(guī)劃原則、以餐飲休閑娛樂為亮點(diǎn)，基本多為自持無社區(qū)商業(yè)萬科紅定位：以生活配套和餐飲為主，包含“萬科紅生活中心”和“萬科紅新街坊”兩個(gè)子品牌，“萬科紅生活中心”是具有較大規(guī)模的社區(qū)集中商業(yè)，“萬科紅新街坊”主要是指社區(qū)底商及街鋪。一般為出租合作，底商、街鋪直接銷售無生活廣場(chǎng)根據(jù)城市不同的情況，產(chǎn)品線名稱亦有所差異，具體的規(guī)劃方法與萬科紅系列類似萬科城市花園、魅力之城、金色系列、金域系列項(xiàng)目商業(yè)金街高端社區(qū)商業(yè)萬科2049這個(gè)系列是由萬科培育、保護(hù)并長期愛護(hù)的商業(yè)品牌，有統(tǒng)一的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)的宣傳及后期運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，致力于高端社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化，并可以不斷復(fù)制無寫字樓萬科大廈定

37、位：區(qū)域級(jí)地標(biāo)辦公中心，目的在于提升周邊區(qū)域整體辦公品質(zhì)和環(huán)境萬科鉆石廣場(chǎng)、匯智中心67案例分析廣州萬科四季花城項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目位于廣州和佛山交界的南海黃歧，地處廣佛都市圈核心，距離廣州市商業(yè)中心荔灣區(qū)上下九7公里，距離廣州市行政核心區(qū)10公里，車程在15分鐘范圍之內(nèi)。占地面積：50萬平米 建筑面積：50萬平米以小高層洋房,多層洋房(帶電梯) 為主68案例分析廣州萬科四季花城萬科四季廣場(chǎng)為四季花城項(xiàng)目的核心商業(yè)圈。位于整個(gè)小區(qū)的入口濱湖處。總面積約2萬平米。首期商業(yè)約9500平米，帶產(chǎn)權(quán)出售；二期商業(yè)約1.05萬平米，只租不售。一樓商業(yè)面積范圍：4.3-36二樓商業(yè)面積范圍：5.04-59.22

38、銷售模式：帶租購鋪模式，投資者可選擇2年16%回報(bào)即減或逐月收租。69案例分析廣州萬科四季花城配套及商業(yè)組合模式：1、基礎(chǔ)配套：教育資源：中山大學(xué)授權(quán)中山大學(xué)附屬學(xué)校與萬科簽訂合作辦學(xué)協(xié)議。萬科出資打造學(xué)校的所有的硬件，由中山大學(xué)負(fù)責(zé)經(jīng)營學(xué)校，可對(duì)外招生，不需要交納任何費(fèi)用給萬科。萬科業(yè)主享有特惠的教育收費(fèi)；醫(yī)療：與教育資源模式類似；交通：除基礎(chǔ)市政公交外，開通社區(qū)至廣州市區(qū)的大巴；會(huì)所：每個(gè)組團(tuán)一個(gè)會(huì)所，打造以運(yùn)用、休閑、養(yǎng)生SPA等為主題的會(huì)所，由萬科物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營；銀行：中行、建行、農(nóng)行等合作銀行開設(shè)分行及分理處，并為小區(qū)住戶提供便捷的聯(lián)名卡等服務(wù)。70案例分析廣州萬科四季花城2、商業(yè)配套

39、：商業(yè)：以社區(qū)入口處的四季廣場(chǎng)為核心，配以組團(tuán)內(nèi)的少量社區(qū)底商構(gòu)成。業(yè)態(tài)構(gòu)成類別商家主力店萬科四季廣場(chǎng)百貨、華潤萬家超市生活服務(wù)類7-11超市、干洗店、寵物店、花店、雜貨店、美容店、飲用水店、地產(chǎn)中介、書店、音像店、五金店、中國移動(dòng)、聯(lián)動(dòng)營業(yè)廳、電信營業(yè)廳、茶樓、酒莊、菜市場(chǎng)、家具家裝店、診所、藥店等餐飲面館、中餐館、水吧、咖啡吧、西餐廳、面包店等71萬科成都公司由于受到招商資源的限制，并未覆蓋完整的萬科商業(yè)產(chǎn)品系。目前正致力于商務(wù)、辦公類型的集中式商業(yè)項(xiàng)目（鉆石廣場(chǎng)、匯智中心）的研究和開發(fā)。而在社區(qū)型商業(yè)的開發(fā)上，由于獲得地塊的位置和素質(zhì)、招商資源限制等原因，依然延續(xù)住宅底商、街鋪的設(shè)計(jì)，還

40、沒有出現(xiàn)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心和集中式社區(qū)商業(yè)的形態(tài)。案例分析萬科成都公司項(xiàng)目72項(xiàng)目舉例較為典型的項(xiàng)目：萬科魅力之城萬科魅力之城總占地666畝，分為5期開發(fā)，第五期為純商業(yè)用地。在項(xiàng)目銷售到第3期時(shí)，萬科由于各方面的原因，第五期部分土地與凱德集團(tuán)合作，最終由凱德打造出7.5萬平米的凱德廣場(chǎng)魅力城，形成了集餐飲、娛樂、購物、休閑于一體的區(qū)域級(jí)商業(yè)中心。其余部分萬科打造出命名萬科金庫的寫字樓及商業(yè)公寓產(chǎn)品，直接銷售。73項(xiàng)目舉例較為典型的項(xiàng)目：萬科魅力之城凱德廣場(chǎng)魅力城業(yè)態(tài)規(guī)劃分類細(xì)項(xiàng)商家主力店超市永輝超市影院盧米埃影院購物類超市服裝母嬰用品屈臣氏優(yōu)衣庫、艾格、杰克瓊斯、斯奈德、ONLY等麗嬰房，好孩子

41、，耐克童裝等餐飲類中餐、西餐、特色小吃鄉(xiāng)村基、祖母的廚房、新石器烤肉、滿記甜品等休閑類咖啡廳碎蝶咖啡、良木緣咖啡、COSTA咖啡等74項(xiàng)目舉例較為典型的項(xiàng)目：萬科魅力之城凱德廣場(chǎng)魅力店的開業(yè)以及地鐵2號(hào)線的開通，加速了魅力之城周邊商業(yè)氛圍的快速成熟，促進(jìn)住宅二手房價(jià)格以及商鋪銷售價(jià)格及租金的飛速提升產(chǎn)品類型2013年4月之前2013年4月之后（凱德廣場(chǎng)開業(yè)）目前魅力之城二手房價(jià)格7500-8000元/9000-9500元/10500元/魅力之城社區(qū)底商價(jià)格3.5-3.8萬元/4.5-4.8萬元/接近5萬元/凱德廣場(chǎng)開業(yè)之后，魅力之城二手房價(jià)格迅速提升1000-1500元/；社區(qū)底商商鋪價(jià)格迅速

42、提升8000-10000元/。75項(xiàng)目舉例較為典型的項(xiàng)目：萬科城市花園占地750畝，總建面50萬平米分為5期開發(fā)：產(chǎn)品形態(tài)以多層為主商業(yè)：住宅底商+獨(dú)立式商業(yè)為主76項(xiàng)目舉例商業(yè)規(guī)劃模式：底商商業(yè)街+獨(dú)立式商業(yè)街類別商家主力店好家鄉(xiāng)社區(qū)超市、酒樓餐飲旗艦店生活服務(wù)類干洗店、寵物店、花店、雜貨店、美容店、文具店、早教機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)中介、書店、茶樓、藥店、酒莊、服裝店、KTV、銀行、浴足保健店、五金店、飲用水店、菜市場(chǎng)、眼睛店等餐飲中餐、燒烤、特色小吃、面館等77項(xiàng)目舉例較為典型的項(xiàng)目：萬科城市花園僅僅是一個(gè)約1000的好家鄉(xiāng)社區(qū)超市，在2012年年中開放之后，對(duì)二手房的價(jià)格提升促進(jìn)作用非常明顯產(chǎn)品類

43、型2012年7月之前2013年7月之后（超市開業(yè)）目前城市花園二手房價(jià)格8500-9000元/10000元/左右12000元/一個(gè)社區(qū)超市開業(yè)之后，城市花園二手房價(jià)格迅速提升1000元/左右。78項(xiàng)目舉例較為典型的項(xiàng)目：萬科金色海蓉占地82畝，總建面28萬平米分為3期開發(fā)：一期為電梯住宅+底商；二期為金色海蓉生活廣場(chǎng)+住宅；三期為商業(yè)用地，匯智中心，主要為寫字樓+酒店。金色海蓉生活廣場(chǎng)匯智中心79項(xiàng)目舉例商業(yè)規(guī)劃模式：以海蓉生活廣場(chǎng)為核心，配以住宅底商形成的商業(yè)街類別商家主力店海蓉生活超市、太平洋電影城生活服務(wù)類24小時(shí)便利超市、干洗店、寵物店、花店、雜貨店、美容店、文具店、早教機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)中介

44、、書店、茶樓、藥店、酒莊、服裝店、KTV、銀行、浴足保健店等餐飲底商商業(yè)街不設(shè)計(jì)餐飲，主要規(guī)劃在海蓉生活廣場(chǎng)內(nèi)80PART2 龍湖項(xiàng)目商業(yè)情況調(diào)查81產(chǎn)品系列龍湖天街系商業(yè)品牌簡介-定位及構(gòu)架都市綜合體辦公居住交通文娛商業(yè)酒店展覽餐飲82產(chǎn)品系列設(shè)計(jì)特點(diǎn)1：通道樹型交通體系，營造街區(qū)感設(shè)計(jì)特點(diǎn)2：超大空間尺度，營造舒適逛街環(huán)境設(shè)計(jì)特點(diǎn)3：高科技集成設(shè)施，施工、安防、動(dòng)線等領(lǐng)先設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)特點(diǎn)4：現(xiàn)代風(fēng)格，打造地標(biāo)式城市建筑83業(yè)態(tài)組合一般性業(yè)態(tài)組合策略樓層業(yè)態(tài)4F美食、餐飲、影院、KTV3F美食、兒童服飾、母嬰用品、美容、健身、早教機(jī)構(gòu)2F服飾、餐飲、快餐店1F服飾、配飾、少量輕餐飲、化妝品、鞋、

45、包包LG服飾、配飾、輕餐飲、珠寶-1F生活超市低樓層：以國際名品服飾和潮流休閑服飾為特色；高樓層：增加餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)，進(jìn)一步豐富消費(fèi)體驗(yàn)，滿足多遠(yuǎn)化消費(fèi)需求84運(yùn)營合作商家戰(zhàn)略龍湖地產(chǎn)與多個(gè)商家進(jìn)行戰(zhàn)略合作，簽訂商業(yè)合作協(xié)議，伴隨龍湖地產(chǎn)全國開發(fā)的腳步，進(jìn)駐新開的商場(chǎng)。戰(zhàn)略合作商家：臺(tái)灣遠(yuǎn)東百貨、UME國際影城、Apple零售店、屈臣氏、勞力士、寶馬等頂級(jí)品牌；H&M、哈根達(dá)斯、重慶尚琪貿(mào)易公司（TOMMY服裝）、樂金時(shí)裝貿(mào)易（上海）公司（韓國品牌）、西西弗文化傳播公司（書店）、無限創(chuàng)意餐飲管理（中國）公司（滿記甜品）、悅達(dá)咖啡世家（上海）餐飲公司（COSTA咖啡）銷售上：龍湖地產(chǎn)對(duì)

46、于旗下商業(yè)綜合體的商場(chǎng)部分全部持有，寫字樓及社區(qū)商鋪進(jìn)行銷售。85運(yùn)營1、引進(jìn)品牌旗艦店，加速商業(yè)氛圍的成熟、提升整體商業(yè)的檔次感；2、利用品牌旗艦店的影響力，展開其他商業(yè)的招商，加速商業(yè)的成熟；3、通過商業(yè)的整體效應(yīng)，增強(qiáng)商業(yè)的生命力和可持續(xù)經(jīng)營。86項(xiàng)目舉例龍湖三千城三千集三千星座住宅底商占地67畝，總建面27.8萬平米住宅：多層洋房+高層電梯；商業(yè)：三千集集中式商業(yè)+住宅底商商業(yè)街+三千星座（寫字樓）87項(xiàng)目舉例龍湖三千城商業(yè)核心：三千集總建面3.4萬平米，集電影、音樂、美食、文化、時(shí)裝為一體的一站式精致時(shí)尚購物休閑場(chǎng)所。分類細(xì)項(xiàng)商家主力店超市萬寧超市影院UME影院購物類服裝飾品藝術(shù)品通

47、訊蘋果體驗(yàn)店、米立藝術(shù)品、reemoo雪地靴、拉夏貝爾、熱風(fēng)等餐飲類中餐、西餐、特色小吃朕之味、天綠回轉(zhuǎn)壽司、金韓城、甜心小筑、魯西肥牛等休閑類咖啡廳星巴克等88項(xiàng)目舉例住宅底商商業(yè)街類別商家24小時(shí)便利店紅旗超市、WOWO超市，其他多為商家自取名字的便利超市等醫(yī)療類中西醫(yī)診所、藥店等銀行建行、中行、成都銀行、郵政儲(chǔ)蓄等日常生活類美容美發(fā)、打印復(fù)印、旅行社門店、二手房中介等輕餐飲絕味鴨脖、35度C水吧、愛達(dá)樂面包店等購物銀飾店、特百惠、業(yè)主自營小飾品店等休閑類茶樓、會(huì)所（含茶樓、浴足保健）等教育類優(yōu)優(yōu)數(shù)學(xué)、幼兒早教機(jī)構(gòu)、國學(xué)館等89項(xiàng)目舉例龍湖三千集對(duì)于三千城和三千里的住宅和底商價(jià)格促進(jìn)作用非

48、常明顯產(chǎn)品類型2010年9月之前2010年9月之后（超市開業(yè)）目前三千城價(jià)格8500-9000元/（新房）10000-11000元/13000元/三千里價(jià)格6500-7000元/（二手）8000-8500元/10000-11000元/住宅底商38000-42000元/50000-56000元/70000-75000元/三千里和三千城的住宅在三千集開業(yè)之后，價(jià)格增幅達(dá)到1000-2000元/；住宅底商的在三千集開業(yè)之后，價(jià)格增幅達(dá)到8000-15000元/.90PART3 成都其他典型項(xiàng)目91鷺島國際社區(qū)占地：200畝總建面：21萬平米商業(yè)規(guī)劃：裙樓步行商業(yè)廣場(chǎng)+底商商業(yè)街龍華大道鷺島國際商業(yè)街建筑底商鷺島步行街92項(xiàng)目舉例底商商業(yè)街商家生