太平橋居住小區(qū)項(xiàng)目策劃報(bào)告書(shū)

1、太平橋居住小區(qū)項(xiàng)目策劃報(bào)告書(shū)目 錄項(xiàng)目概況太平橋居住小區(qū)項(xiàng)目策劃背景區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析SWOT分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析成本估算及收益分析定位依據(jù)本案具備的地產(chǎn)因子分析定位建議項(xiàng)目定位對(duì)周邊地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)格局的影響目標(biāo)客群分析戶型定位及配比建議戶型建議項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排項(xiàng)目概況 地理位置 本案位于豐臺(tái)區(qū)太平橋路，西三環(huán)以東，處于豐臺(tái)區(qū)、宣武區(qū)的交界處，屬于西城、宣武、豐臺(tái)、海淀四區(qū)交融區(qū)域。西距西三環(huán)600米，北距西客站1.5公里。 四至：東為規(guī)劃西客站南路，西為太平橋中路，南北均為規(guī)劃市政道路。 本案原為首科花園B區(qū)（其中A區(qū)為公建，建設(shè)內(nèi)容為寫(xiě)字樓及商業(yè)中心，C區(qū)D區(qū)為擬建太平橋經(jīng)濟(jì)適用房，建筑

2、面積約20萬(wàn)平方米，政府定價(jià)4160元/m2）。 占地面積：6.72萬(wàn)平方米。 擬建面積：約25萬(wàn)平方米，目標(biāo)容積率大于3.5。建筑性質(zhì)：住宅、商業(yè)及配套設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)作現(xiàn)狀 建設(shè)區(qū)域已完成土地平整，無(wú)拆遷阻力，條件具備可迅速開(kāi)工。 目前正在進(jìn)行審定方案的修改。 已完成市計(jì)委、建委關(guān)于變更開(kāi)發(fā)商的手續(xù)。 原首科花園項(xiàng)目已完成立項(xiàng)和征地審批，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證?；痉桨讣澳繕?biāo)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基本方案目標(biāo)方案一目標(biāo)方案二總建設(shè)用地面積67200同左同左 住宅用地面積37200 公建用地面積6000 道路用地面積12000 公用綠地面積12000總建筑面積205100321774290730 地上

3、建筑面積175500266274235230 住宅156100230746230746 配套公建174003552835528 托幼1800 會(huì)所3000 市政900 底商137003300033000 地下建筑面積296005500055000 地下車庫(kù)16800 設(shè)備用房12800容積率2.613.963.5綠地率32%42%42%總戶數(shù)1455戶1538戶1331戶總?cè)藬?shù)4656人4500人3860人停車位785輛770輛666輛 地上植草停車位105輛120輛120輛 地下停車位680輛650輛546輛太平橋居住小區(qū)項(xiàng)目策劃背景 內(nèi)部因素 屬規(guī)模較大的城區(qū)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)周期預(yù)計(jì)為三年，必須

4、考慮項(xiàng)目的可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力及品質(zhì)的超前性。 容積率較高，對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)水準(zhǔn)要求高。本案必須適應(yīng)當(dāng)前主流市場(chǎng)的需求。 本項(xiàng)目的綜合成本決定本案市場(chǎng)價(jià)格水準(zhǔn)處于中間狀態(tài)。南側(cè)一路之隔的首科花園經(jīng)濟(jì)適用房與本案同步實(shí)施，其在帶來(lái)居住熱潮的同時(shí)，必然對(duì)本案形成較大的價(jià)格心理壓力。在本區(qū)域6000-6500元/m2價(jià)位十分危險(xiǎn)，既滿足不了中低端客戶群對(duì)價(jià)位更低的預(yù)期，如果未來(lái)區(qū)域環(huán)境不能得到徹底改善，區(qū)位價(jià)值不能得以提升，則又得不到高端客戶群的認(rèn)可。本項(xiàng)目?jī)r(jià)位很難對(duì)現(xiàn)狀區(qū)域心理價(jià)位有所突破。 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為股份制公司，確保利潤(rùn)回報(bào)，盡可能追求利潤(rùn)最大化是其第一目標(biāo)。 外部因素 本案屬宣武、豐臺(tái)兩交

5、界處，現(xiàn)狀是典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部形態(tài)，區(qū)域形象不佳，徹底整治需待時(shí)日。 區(qū)域項(xiàng)目整體質(zhì)素不高，規(guī)模偏小，價(jià)位參差不齊，尚未形成區(qū)域居住板塊。 本案東側(cè)緊臨即將修建的市政主干道西客站南路，其建成后進(jìn)一步完善西客站商圈的道路交通系統(tǒng)，并必將西客站南商圈的輻射面再次向城南更深的區(qū)域擴(kuò)展，進(jìn)而為本區(qū)域的發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。區(qū)域環(huán)境分析 交通條件 北距西客站直線距離約1.5公里，西客站為北京市最大公交交通樞紐，以西客站為中心，其交通動(dòng)線可輻射至全市各個(gè)角落。 東側(cè)規(guī)劃西客站南路為寬60米市政主干道，擬于今年10月通車，如紐帶般連通西客站南廣場(chǎng)、廣外大街與麗澤路，形成城南與市中心的快速溝通，同時(shí)為本案提供

6、了充分享用西客站交通樞紐體系的優(yōu)勢(shì)。此條道路的打通，使西客站南商圈的真正形成成為可能，堪稱“豐臺(tái)門戶”，是本案的生命線。 西側(cè)太平橋路與擬建西客站南路平行，是連通廣外大街與麗澤路的現(xiàn)狀主干道。 北側(cè)規(guī)劃市政道路連通西三環(huán)與馬連道路，平行于廣安門外大街與麗澤路，成為又一條西三環(huán)通向市中心區(qū)域的交通要道。 綜述：本案所在區(qū)域目前為市政條件嚴(yán)重滯后地區(qū)，新路網(wǎng)系統(tǒng)的形成，將有效的改善本區(qū)域的城市面貌。多條市政干道將北京市主要交通干路西三環(huán)、西二環(huán)、南二環(huán)、南三環(huán)以及兩廣大街高效、有機(jī)地連接在一起，形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，以西客站為中心的交通樞紐體系使本案交通動(dòng)線延伸向至全市。發(fā)達(dá)的路網(wǎng)，帶來(lái)出入快捷

7、便利性，使本案具有極佳的交通優(yōu)勢(shì)。 周邊環(huán)境 廣安門外大街已形成較完善的生活配套設(shè)施，醫(yī)療、教育、商業(yè)配套、金融、郵政及餐飲娛樂(lè)等配套設(shè)施基本齊全，具有居住生活的便利性，但素質(zhì)一般，項(xiàng)目南側(cè)呈現(xiàn)較為典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部的生活形態(tài)。家樂(lè)福、麥當(dāng)勞全球知名連鎖超市、快餐企業(yè)先后在此設(shè)店，表明本區(qū)域已成為商家的投資重地，居住板塊正在形成。 北側(cè)蓮花池公園是本區(qū)域居民休閑、健身、放松心境之佳地。綜合商場(chǎng)億客隆、家樂(lè)福、華聯(lián)醫(yī)院廣安門醫(yī)院、宣武醫(yī)院、電力醫(yī)院、廣外醫(yī)院幼兒園北京第二幼兒園，第四幼兒園小學(xué)太平橋小學(xué)、紅蓮小學(xué)、廣安門小學(xué)、中學(xué)太平橋中學(xué)、15中、89中、廣安門中學(xué)、馬連道中學(xué)銀行建行、工行、中

8、行、商業(yè)銀行郵局廣外郵局、太平橋郵局其他蓮花池公園公交路線323，300，937，50，6，38，46，609，708，901，324，309，339，321，38等發(fā)展趨勢(shì) 宣武區(qū)為北京市舊城改造投入力度最大的區(qū)域，豐臺(tái)區(qū)是北京市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的區(qū)縣，西客站及配套市政設(shè)施的建設(shè)與完善是北京市重點(diǎn)建設(shè)工程，本案地處兩區(qū)交界處，直面西客站南廣場(chǎng)，其發(fā)展前景不可估量。 西客站南路及北側(cè)規(guī)劃市政道路的開(kāi)通，以及西客站南廣場(chǎng)的進(jìn)一步建成完善，使北京市西南交通路網(wǎng)進(jìn)一步趨于形成多元化多維立體交通體系，其交通動(dòng)線的高效性、便捷性及延伸性使之成為北京市的唯一。 本案區(qū)域因其歷史原因（交通不便、環(huán)境較差、

9、工廠、倉(cāng)儲(chǔ)及機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位較多等）成為西三環(huán)以內(nèi)樓價(jià)最低區(qū)域，隨著北京市舊城改造及環(huán)境改造建設(shè)的全面啟動(dòng)，周邊區(qū)域工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用地的搬遷成為必然，再加上市政府在西南區(qū)域市政配套建設(shè)投入力度的加大，勢(shì)必提升該區(qū)域的投資價(jià)值，進(jìn)而帶動(dòng)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模的增加及品質(zhì)的提高，新居住熱點(diǎn)區(qū)域效應(yīng)的形成指日可待，其升值潛力非其它區(qū)域可比。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 區(qū)域的界定 本項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)俦本┪髂蠀^(qū)，行政隸屬豐臺(tái)區(qū)，與宣武區(qū)相接，毗鄰西城區(qū)與石景山區(qū)。兩縱、兩橫的道路即西三環(huán)、西二環(huán)南路、蓮花池東路、麗澤路將本區(qū)域格局成正方形的板塊，廣安門外大街貫穿其中。住宅市場(chǎng)的形成與發(fā)展 本區(qū)域早期住宅市場(chǎng)為集團(tuán)購(gòu)買市場(chǎng)。由

10、于位置離西部國(guó)家行政辦公區(qū)較近，房?jī)r(jià)在當(dāng)時(shí)相對(duì)較低，形成集團(tuán)購(gòu)買熱點(diǎn)區(qū)，主要為三大區(qū)域，即西二環(huán)南路沿線，馬蓮道地區(qū)，六里橋附近。成交價(jià)位多在6000-7000元/ m2。典型樓盤為紅蓮西里、蓮香園、西華經(jīng)典、華源新第、廣華軒等。 個(gè)人住宅市場(chǎng)形成于2000年以后。由于市政條件的滯后，本區(qū)位為住宅開(kāi)發(fā)的弱勢(shì)區(qū)域，不良區(qū)位與開(kāi)發(fā)商的平庸樓盤使本區(qū)域的樓市鏈接惡性循環(huán)。大部分項(xiàng)目整體質(zhì)素較低，如精圖小區(qū)等。 個(gè)性化項(xiàng)目出現(xiàn)于2001年以后，如以體育概念為主題的“榮豐2008”，以都市年輕白領(lǐng)為目標(biāo)市場(chǎng)的“歐園”，以產(chǎn)品獨(dú)特設(shè)計(jì)的“蝶翠華庭”。位處于廣安門附近的朗琴園更以“優(yōu)越的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)”獲得成功

11、。 本區(qū)域項(xiàng)目主要集中在馬蓮道路一線，價(jià)格均集中在5500-6000元/m2之間。產(chǎn)品形式多為高層塔樓。 綜述： 區(qū)域內(nèi)商品住宅整體質(zhì)素低、規(guī)模小、樓盤水平低。 區(qū)域內(nèi)商品住宅供求狀況良好，住宅總體銷售率高于全市平均水平。 區(qū)域商品住宅市場(chǎng)的增長(zhǎng)速度低于全市平均水平。 區(qū)域內(nèi)價(jià)格走勢(shì)偏低。 區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)消化速度低于全市平均水平。 區(qū)域內(nèi)高層占70%，小高層20%，其它10%。 區(qū)域市場(chǎng)外地人購(gòu)房比率逐年上升。 區(qū)域內(nèi)住宅平均售價(jià)5600元/m2。 區(qū)域內(nèi)熱銷戶型70-90平方米，二居及小三居。 周邊輻射區(qū)域項(xiàng)目分析 二環(huán)以內(nèi)，長(zhǎng)安街以南項(xiàng)目名稱廣華軒榮寧園似海怡家地理位置北京市宣武區(qū)廣安門橋

12、西200米北京宣武廣安門南街60號(hào)北京宣武廣安門內(nèi)大街菜百新世紀(jì)東150米項(xiàng)目規(guī)模13萬(wàn)7萬(wàn)7萬(wàn)價(jià)格6000元/-7280元/6800元/ 均價(jià)均價(jià)7100元/建筑形式塔樓 2幢X型板樓 2幢塔樓塔樓戶型二居114.14、115.73、96.66 108.85 三居133.87、141.37四居184.36二居118.99、113.74、122.28三居147.74、142.66、143.97、170.79一居62-64二居93. 27三居109-135裝修情況裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯房設(shè)備建材奧的斯電梯三菱電梯三部三菱電梯車位出租（元/個(gè).月）300-500元（地下）150元（地上）150元（地

13、上）出售（元/個(gè)）12萬(wàn)（地下）12萬(wàn)-14萬(wàn)（地下）銷售率基本售完還剩30%左右B座還剩約40%-50%，A座已基本售完物業(yè)管理費(fèi)（元/月）1. 98元A座2. 08元B座2. 1元開(kāi)發(fā)商北京廣華軒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司北京盈和房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司宣武區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)公司入住時(shí)間2000年5月2001年6月30日（一期）2002年6月30日（二期）B座 2002年8月底A座 2002年5月底區(qū)域項(xiàng)目基本情況區(qū)域項(xiàng)目特征以上項(xiàng)目均為二環(huán)以里老城區(qū)項(xiàng)目，此地區(qū)成本高居不下，致使售價(jià)偏高，均價(jià)都在7000元/m2左右，并且規(guī)劃建設(shè)也偏早。除了地理位置傳統(tǒng)認(rèn)為好以外，因受城區(qū)地域的限制，規(guī)模小密度

14、大，產(chǎn)品本身幾乎沒(méi)有規(guī)劃。老城區(qū)的土地及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)受到嚴(yán)格控制，未來(lái)住宅供給量呈下降趨勢(shì)，市場(chǎng)認(rèn)可度逐步降低。本項(xiàng)目所具比較優(yōu)勢(shì) 良好的交通，規(guī)劃環(huán)境。 小高層，低密度產(chǎn)品。 價(jià)格。項(xiàng)目名稱戀日嘉園宏泰家園未來(lái)明珠明日嘉園地理位置豐臺(tái)花鄉(xiāng)角兒堡9號(hào)宣武區(qū)右安門外東三條北京豐臺(tái)南三環(huán)馬家堡西路北京豐臺(tái)區(qū)馬家堡西路嘉園大社區(qū)項(xiàng)目規(guī)模1200005萬(wàn)80000180萬(wàn)價(jià)格4500-6500元/4880-5570元/均價(jià)4800元/4100元（均）3658元/起建筑形式板樓塔樓2幢連體塔樓塔樓戶型1居532居 75-90-1083居 110-123-1471居61672居80-1073居120二居110

15、三居178183（錯(cuò)層為主）二居70-106三居102-151裝修情況裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯設(shè)備建材合資日立電梯車位出租（元/個(gè).月）150元（地上）150元/地上150元地下450元300元以內(nèi)出售（元/個(gè)）銷售率基本售完剩20-30%余40%左右第七期已銷60%物業(yè)管理費(fèi)（元/）2元左右1. 6元/不高于2元1. 6-1. 8元開(kāi)發(fā)商北京市華野房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司金宏泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司宣武區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)公司宣武區(qū)城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司入住時(shí)間2001年12月31日2002年3月2002年12月31日2003年12月31日南二環(huán)、三環(huán)之間，草橋、馬家堡地區(qū)區(qū)域項(xiàng)目基本情況區(qū)域項(xiàng)目特征本區(qū)域附近有大量均價(jià)不到5000元/m2項(xiàng)目存在，雖然此地區(qū)傳統(tǒng)認(rèn)為是低質(zhì)低價(jià)區(qū)域，但不乏未來(lái)明珠、戀日嘉園等產(chǎn)品本身具有一定吸引力的項(xiàng)目出現(xiàn)。本地區(qū)的購(gòu)買能力弱，因此高品質(zhì)項(xiàng)目吸引的客戶大多從西南區(qū)域（復(fù)興門、廣安門左右）過(guò)來(lái)購(gòu)買。本項(xiàng)目所具比較優(yōu)勢(shì) 交通便利，地段好。 周邊配套成熟和人文環(huán)境良好。 成熟居住區(qū)。阜成門、復(fù)興門、公主墳、西長(zhǎng)安街沿線項(xiàng)目名稱頤源居御水苑地理位置北京市海淀區(qū)西三環(huán)玉淵潭公園西側(cè)北京市海淀區(qū)西三環(huán)中路西項(xiàng)目規(guī)模400000（正規(guī)劃）價(jià)格均價(jià)7500元/（板） 680