住房保障問題完善研究

1、住房保障問題完善研究    摘 要：近幾年來，隨著房改的深入，舊的福利分房制度結(jié)束，我國建立了新的住房制度，但新的住房問題又隨之而來。住房在市場力量的作用下，價(jià)格不斷高漲，中低收入階層居民的收入增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房價(jià)的增長，住房的供給結(jié)構(gòu)失衡，住房消費(fèi)兩極化現(xiàn)象日趨突出。為此，我國政府十分重視，積極介入住房問題，初步建立了住房保障制度，對解決中低收入居民的住房困難發(fā)揮了關(guān)鍵性的作用。本文首先對住房保障制度進(jìn)行了概述，接著對我國住房保障的 發(fā)展 現(xiàn)狀和問題進(jìn)行了分析，最后對完善我國住房保障提出了建議 關(guān)鍵詞：房改；住房保障；住房消費(fèi) 一、住房保障制度概述 （一

2、）住房保障制度的內(nèi)涵 住房保障制度是國家通過立法對國民收入進(jìn)行分配和再分配，對中低收入家庭，特別是生活有特殊困難的家庭的基本住房權(quán)力給予保障的制度。它是社會(huì)保障制度的重要組成部分，也是國家住房政策的組成部分，是隨著 經(jīng)濟(jì) 社會(huì)的發(fā)展、居民收入的兩極分野及住房政策的改變而產(chǎn)生的，其實(shí)質(zhì)是政府利用國家和社會(huì)的力量，采取多種保障方式，解決中低收入家庭的住房問題。 （二）住房保障制度的特點(diǎn) 1、全民性 全民性一方面是指任何一個(gè)社會(huì)都有住房保障問題，不僅 現(xiàn)代 社會(huì)有，古代社會(huì)也有；不僅資本主義國家有，社會(huì)主義國家也有。另一方面是指住房保障涉及到每一個(gè)社會(huì)成員的切身利益，是廣大人民群眾普遍關(guān)注的問題。

3、2、互濟(jì)性 互濟(jì)性是指人們在社會(huì)生活中互相接濟(jì)，包括自發(fā)的及非正式的相互幫助與直接參與者的利益合作。如住房公積金，既為他人提供幫助，又享受他人為自己提供的幫助。 3、福利性 福利性是指住房保障必然給被保障對象帶來一定的生活補(bǔ)償，物質(zhì)文化待遇以及其他派生收入。這是住房保障的一個(gè)重要特征。 4、安全性 社會(huì)保障作為一種社會(huì)安全制度，是通過對人們基于生活的保障，向社會(huì)成員提供一個(gè)安全保護(hù)。 二、我國住房保障的發(fā)展及現(xiàn)狀分析 （一）我國住房保障的產(chǎn)生及發(fā)展 經(jīng)過20多年的住房制度改革，住宅建設(shè)迅猛發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的居住條件得以改善，人均住房面積大幅度提高，住宅質(zhì)量顯著提高，居住環(huán)境不斷優(yōu)化美化。但隨著房

4、改的深入，與此同時(shí)，與社會(huì)領(lǐng)域收入差距不斷擴(kuò)大相對應(yīng)，城鎮(zhèn)居民的住房差距越來越大。面對住房制度改革出現(xiàn)的這些情況，在1994年發(fā)布的房改決定中，全面規(guī)定了住房體制改革的基本內(nèi)容，第一次以政策文件的形式明確了我國的住房保障體系建設(shè)要求。1998年在房改通知中也明確了“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”,并明確“對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價(jià)商品房”。建設(shè)部建設(shè)事業(yè)“十五”計(jì)劃綱要更加明確地提出了“加大政策支持力度，建立較為完善的適應(yīng)不同地區(qū)、不同收家庭支付能力的住房

5、保障制度，形成商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房合理比例的供應(yīng)體系?！彼羞@些為建立我國住房保障體制指明了發(fā)展方向，奠定了政策基礎(chǔ)。 （二）我國住房保障存在的問題 我國的住房保障體系雖然已基本建立起來了，然而在實(shí)際的運(yùn)行中，在具體的實(shí)施方式、住房 金融 及法制保證方面都存在著相當(dāng)多的問題。 1、經(jīng)濟(jì)適用住房存在的問題 第一，定位不清晰。房改通知中明確了經(jīng)濟(jì)適用住房的地位，在國發(fā)2003年18號文國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中除強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用住房外，又增加了一條“要增加普通商品住房的供應(yīng)”。在2005年國辦發(fā)200526號關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格的意見中對于改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中又強(qiáng)調(diào)了“住房建設(shè)

6、要以中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房為主”。這就與房改通知中確立的我國經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)為主的供應(yīng)體系相互矛盾。這也給許多地方不建或少建經(jīng)濟(jì)適用住房提供了很好的理由。 第二，供應(yīng)數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。近幾年來，在需求和成本的推動(dòng)下，全國商品住房價(jià)格不斷上升，開發(fā)商在高額利潤驅(qū)使下，大量開發(fā)建設(shè)中高檔、大戶型的商品房，中低價(jià)位的商品住宅供應(yīng)明顯不足，許多城市中低價(jià)位商品住宅只占供應(yīng)總量的10%左右。從我國經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)來看，從2000年開始，經(jīng)濟(jì)適用住房的投資增長幅度、占商品住宅比重以及新開工面積、銷售面積等比重等各項(xiàng)指標(biāo)均呈大幅度下降趨勢，部分城市甚至停建了經(jīng)濟(jì)適用住房 。 第三，經(jīng)濟(jì)適用住房分配環(huán)

7、節(jié)不規(guī)范。經(jīng)濟(jì)適用住房的分配也是近幾年來爭議較大的一個(gè)方面。許多地方經(jīng)濟(jì)適用的分配管理不到位，甚至是由開發(fā)商負(fù)責(zé)審查購房資格，分配的程序不透明，分配的標(biāo)準(zhǔn)不公開，分配的秩序不規(guī)范，使得“走后門”之風(fēng)盛行，而那些真正的中低收入者恰恰由于門路不多，往往無法取得購房資格。論+文+網(wǎng) LunWenNetCom 2、廉租房存在的問題 第一，廉租房發(fā)展不平衡，總體覆蓋面過低。由于廉租房是針對城鎮(zhèn)最低收入戶的住房保障制度，各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異較大，導(dǎo)致了保障的標(biāo)準(zhǔn)和覆蓋面存在著較大的差異。從保障標(biāo)準(zhǔn)看，各個(gè)地方在在補(bǔ)貼對象的標(biāo)準(zhǔn)與補(bǔ)貼水平上存在較大差異。經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，保障力度較大的城市已提出把補(bǔ)貼對象調(diào)整

8、到12平方米以下的住房困難戶，而大部分城市只能先行解決6平方米以下、甚至是4平方米以下的雙困家庭住房問題。特別是租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)差異更大，有些城市只補(bǔ)到10平方米，有些城市已補(bǔ)到近30平方米。從保障對象看，有些城市已把保障范圍上調(diào)到低收入家庭（核定收入線標(biāo)準(zhǔn)），保障比例達(dá)到居民家庭總數(shù)的10%左右；同時(shí)，也有一些城市對雙困家庭都難以做到應(yīng)保盡保，保障面不到1% 。 第二，廉租房的資金來源存在問題。當(dāng)前影響廉租住房工作向前推進(jìn)的最主要障礙就是資金瓶頸問題。除少數(shù)城市建立了制度性的財(cái)政資金供應(yīng)計(jì)劃外，大多數(shù)的城市都是依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來源的主渠道，由于這部分

9、資金靈活性較大，后續(xù)資金沒有保證，致使這些城市不敢推行租金補(bǔ)貼的保障方式。因此，大部分的城市只能是籌集一批資金，建設(shè)或購買一批廉租住房，解決多少算多少，使國家的廉租住房保障政策難以真正得到落實(shí)，導(dǎo)致廉租住房保障面過小。 3、住房金融發(fā)展不夠 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深化，這種單一的政策住房金融模式越來越難以滿足新形式下的住房保障要求。 第一，公積金的目的與實(shí)際實(shí)施存在矛盾。目前大量下崗職工，效益不太好、規(guī)模較小的 企業(yè) 職工及大量的私營企業(yè)雇員等中低收入群體，普遍未建立公積金制度，或者雖然已建立公積金制度，也不繳存住房公積金，因而失去了申請公積金貸款的基本條件。這就使得實(shí)際上最需要政策性

10、住房金融支持的群體反而處于政府住房保障的覆蓋面之外，使這一部分人無法享受政府的金融政策優(yōu)惠，這顯然與建立公積金的初衷相違備了。 第二，政策性住房金融體系不完善。我國目前除公積金外，尚未有第二種直接面向中低收家庭發(fā)放的低息或無息的政策性住房貸款，也沒有與之相適應(yīng)的專業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)。住房金融體系發(fā)展的滯后，制約了中低收入者購房的能力。 4、住房保障法制不健全 從綜合性 法律 來看，在我國的憲法和民法通則中都沒有公民住房權(quán)利的任何相關(guān)規(guī)定。從專門性的法律來看，我國至今還沒有出臺(tái)一部相關(guān)的專門性住房保障法律，大多數(shù)存在的都是以政府的紅頭文件、政策、規(guī)定、辦法以及行政命令等形式，缺乏建立住房保障體制

11、的強(qiáng)有力的法律依據(jù)，使住房保障工作缺乏規(guī)范性和穩(wěn)定性，也缺乏應(yīng)有的權(quán)威性，使政府許多住房保障的具體措施不能得以很好的落實(shí)。 三、完善我國住房保障體制的對策 構(gòu)建住房保障制度是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，建立和完善城鎮(zhèn)住房保障制，需要有方方面面的協(xié)調(diào)和配合，才能使住房保障政策有效的運(yùn)行。 （一）確立政府管理體制 政府作為一國經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控者，擔(dān)負(fù)著社會(huì)全面發(fā)展的責(zé)任，理應(yīng)成為構(gòu)建住房保障體系的主體。因此，建立住房保障體系，保障千家萬戶中低收入者的居住權(quán)是政府義不容辭的責(zé)任。 1、明確和建立各級政府的住房保障決策委員會(huì) 住房問題是各級政府必須解決的長期存在的問題，是必須承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任，加上住房問題涉及面廣

12、，協(xié)調(diào)部門多，要想切實(shí)解決好住房問題，落實(shí)國家的各項(xiàng)住房保障政策，必須要成立一個(gè)常設(shè)的政府直屬的住房保障委員會(huì)。具體來說，這個(gè)委員會(huì)要由政府的計(jì)劃部門、財(cái)政部門、建設(shè)部門、規(guī)劃部門、土地部門、房管部門、稅務(wù)部門、法制部門、人民銀行等組成，住房保障委員會(huì)，主要職能是依據(jù)相關(guān)的住房保障法律法規(guī)，制訂本地區(qū)的住房發(fā)展計(jì)劃，制訂本地區(qū)的住房保障性法律、法規(guī)、規(guī)定、政策等，依法協(xié)調(diào)各部門的住房保障職能和責(zé)任，監(jiān)督和保證本地區(qū)的住房發(fā)展計(jì)劃和住房保障政策的實(shí)施。 2、建立明確的住房保障實(shí)施執(zhí)行機(jī)構(gòu) 各地區(qū)的住房保障委員會(huì)作為一級政府的常設(shè)決策機(jī)構(gòu)，不應(yīng)該也不必要直接參與住房保障的微觀管理。因此，必須在該委

13、員會(huì)下設(shè)置住房保障執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體實(shí)施政府相關(guān)住房保障政策。避免目前住房保障實(shí)施部門雜亂無序的局面，確保住房保障實(shí)施的連貫性和統(tǒng)一性。如許多地方，廉租房的實(shí)物配租由房管處負(fù)責(zé)，廉租房的房租補(bǔ)貼由財(cái)政局會(huì)同民政局發(fā)放，住房貨幣化的購房補(bǔ)貼由房改辦實(shí)施，經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)實(shí)施又由建設(shè)局下屬國有開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)。因此，我國目前必須盡快建立專門的住房保障執(zhí)行管理機(jī)構(gòu)，其主要職能應(yīng)包括：具體實(shí)施本地區(qū)住房保障委員會(huì)的住房發(fā)展計(jì)劃；負(fù)責(zé)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房等公共性住房的建設(shè)、分配、管理；負(fù)責(zé)住房補(bǔ)貼資金的分配、管理；負(fù)責(zé)各項(xiàng)住房保障優(yōu)惠政策如稅費(fèi)優(yōu)惠、低息貼息、政策性抵押擔(dān)保等的落實(shí)和協(xié)調(diào)。 3、建立專門

14、的政策性住房金融機(jī)構(gòu) 住房金融機(jī)構(gòu)在國家解決住房問題上起著重要的作用。政策性住房金融機(jī)構(gòu)主要是為解決中低收入階層的住房問題而設(shè)立的。我國目前除公積金具備初步的政策性金融機(jī)構(gòu)雛形外，還沒有建立類似的政策性金融機(jī)構(gòu)，對于解決中低收入階層的住房貸款困難問題非常不利，應(yīng)該盡快成立，也可以將公積金中心進(jìn)行完善和改進(jìn)。（二）規(guī)范政府干預(yù)住房市場的方式 我國實(shí)行的是市場經(jīng)濟(jì)，在市場經(jīng)濟(jì)中，市場對住房資源起著基礎(chǔ)性的配置作用。就我國目前而言，政府關(guān)鍵要從住房發(fā)展計(jì)劃、加強(qiáng)財(cái)政稅收優(yōu)惠等方面進(jìn)行干預(yù)。 1、制訂住房發(fā)展計(jì)劃 通過目標(biāo)明確的住房發(fā)展計(jì)劃來實(shí)現(xiàn)其住房發(fā)展目標(biāo)，最終達(dá)到住房保障的要求。目前，我國各級政府亟需制訂住房發(fā)展計(jì)劃。避免住房建設(shè)發(fā)展的盲目性和隨意性，確保住房發(fā)展的系統(tǒng)性。同時(shí)，定期向社會(huì)公布政府住房發(fā)展計(jì)劃，使社會(huì)居民及時(shí)了解政府的住