廊坊華夏地產(chǎn)項(xiàng)目合作建議書

1、廊坊華夏地產(chǎn)項(xiàng)目(暫定名市場定位、產(chǎn)品定位合作建議書偉業(yè)顧問二零零五年九月(此建議書僅供客戶內(nèi)部使用,未經(jīng)偉業(yè)顧問書面許可,其他任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。廊坊華夏地產(chǎn)項(xiàng)目合作建議書目錄第一部分項(xiàng)目背景 2 第二部分合作方式與工作內(nèi)容 3 第三部分工作思路 6 第四部分合作模式及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 7 附件一總體工作內(nèi)容框架 14廊坊華夏地產(chǎn)項(xiàng)目合作建議書第一部分項(xiàng)目背景本項(xiàng)目位于廊坊市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),總占地7公頃;華夏地產(chǎn)目前正在本項(xiàng)目開發(fā)的準(zhǔn)備工作,并著手委托顧問公司進(jìn)行前期策劃工作。偉業(yè)顧問是從事房地產(chǎn)投資顧問、營銷代理、資產(chǎn)管理以及二手房經(jīng)營的大型房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)公司。1999年4月被北京市房屋

2、土地管理局評為首批房地產(chǎn)一級資質(zhì)中介代理公司?，F(xiàn)已發(fā)展成為以“偉業(yè)控股公司”為核心、多家專業(yè)公司并存的集團(tuán)化企業(yè),下屬投資顧問、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和資產(chǎn)管理三家公司,在房地產(chǎn)業(yè)界建立起良好的業(yè)緣關(guān)系并贏得了廣泛的贊譽(yù)。偉業(yè)投資顧問公司為眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供過優(yōu)質(zhì)的顧問服務(wù),包括:和記黃埔地產(chǎn)、華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司、北京萬科企業(yè)有限公司、城建開發(fā)集團(tuán)、中建一局建設(shè)發(fā)展公司、新興房地產(chǎn)開發(fā)公司、首創(chuàng)風(fēng)度房地產(chǎn)開發(fā)公司等。本次偉業(yè)顧問與貴司合作,我司將充分利用自身的優(yōu)勢資源,為貴司提供本項(xiàng)目的全程顧問服務(wù)。我司將整合各方面資源、充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢,為本項(xiàng)目提供一流的市場定位、產(chǎn)品定位等一系列全程顧問服務(wù),爭

3、取為貴司實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。廊坊華夏地產(chǎn)項(xiàng)目合作建議書第二部分合作方式與工作內(nèi)容為配合本項(xiàng)目具體操作計(jì)劃和開發(fā)進(jìn)程,我司提供的市場顧問服務(wù)具體可分為以下兩個工作階段進(jìn)行:第一階段:基礎(chǔ)研究及初步市場定位階段進(jìn)行總體市場研究,著重對與項(xiàng)目相近的類似物業(yè)進(jìn)行細(xì)致、深入的市場調(diào)查和市場研究,進(jìn)行市場供需兩方面的調(diào)研與分析,結(jié)合產(chǎn)品設(shè)計(jì)上技術(shù)實(shí)現(xiàn)的可行性,同時通過初步的經(jīng)濟(jì)測算,得出幾種可能的基本假設(shè)方案。第二階段:市場定位、產(chǎn)品定位階段在第一階段所確定的項(xiàng)目基本假設(shè)方案基礎(chǔ)上,從供需兩方面對與產(chǎn)品定位密切相關(guān)的內(nèi)容進(jìn)行更進(jìn)一步的調(diào)查和分析,同時結(jié)合建筑學(xué)自身專業(yè)的科學(xué)性和創(chuàng)造性,確定本項(xiàng)目

4、的市場及產(chǎn)品定位,并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算,形成項(xiàng)目的市場及產(chǎn)品定位報(bào)告及設(shè)計(jì)任務(wù)書。偉業(yè)顧問將針對本項(xiàng)目組成強(qiáng)有力的項(xiàng)目小組,全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目工作。項(xiàng)目小組將由以下人員組成:1.市場研究專業(yè)人員(市場調(diào)查、統(tǒng)計(jì)和分析等2.投資顧問專業(yè)人員(規(guī)劃、設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等3.商業(yè)顧問專業(yè)人員(商業(yè)策劃、營銷、設(shè)計(jì)等4.項(xiàng)目專家組(由建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、智能化、物業(yè)管理、環(huán)境景觀等方面的專家組成在提交的各階段工作成果基礎(chǔ)上,偉業(yè)顧問將與發(fā)展商通過交互式會議進(jìn)行交流與確認(rèn),以使最終成果更切合實(shí)際。廊坊華夏地產(chǎn)項(xiàng)目合作建議書第三部分工作思路1.我們在工作時將綜合考慮投資商的發(fā)展策略、企業(yè)品牌的期望等因素,注重

5、投資商的意見與反饋信息,在顧問工作過程中與投資商保持密切地交流與溝通,最終形成一個無障礙、高效的信息交流平臺服務(wù)體系; 2.深入研究廊坊各個區(qū)域的相關(guān)房地產(chǎn)物業(yè),不拘泥于現(xiàn)狀供應(yīng)的局限,立足現(xiàn)在并創(chuàng)造性地預(yù)測未來趨勢,為投資商把握最有利的戰(zhàn)略位置以及最合理的開發(fā)時機(jī)提供策略支持;3.強(qiáng)調(diào)市場顧問與產(chǎn)品分析的有機(jī)結(jié)合,使得依據(jù)發(fā)展商要求而進(jìn)行的大量、深入、細(xì)致、有效的市場研究工作成果能夠真正為未來的項(xiàng)目調(diào)整和產(chǎn)品修改提供切實(shí)的市場依據(jù),在產(chǎn)品修改階段將與設(shè)計(jì)單位以互動方式進(jìn)行。廊坊華夏地產(chǎn)項(xiàng)目合作建議書第四部分合作模式及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.工作成果投資顧問服務(wù)的工作成果包含PP演示文件、文字報(bào)告、概念設(shè)

6、計(jì)草圖、交互式會議討論紀(jì)要等形式。顧問工作將以項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際進(jìn)程,及時提供市場定位及產(chǎn)品定位建議。2.工作時間項(xiàng)目整體的顧問工作分為市場調(diào)研及基本假設(shè)、市場定位及產(chǎn)品定位二個階段進(jìn)行,每個階段的工作周期如下所示:市場調(diào)研及基本假設(shè)階段共35個工作日市場定位、產(chǎn)品定位階段共25個工作日3.取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)投資顧問服務(wù)總體取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):150萬元人民幣。廊坊華夏地產(chǎn)項(xiàng)目合作建議書附件一廊坊華夏地產(chǎn)項(xiàng)目(暫定名投資顧問工作內(nèi)容框架針對本項(xiàng)目的顧問服務(wù)應(yīng)理解為由發(fā)展商與偉業(yè)顧問雙方互動進(jìn)行的全程服務(wù)過程,現(xiàn)將整體顧問工作內(nèi)容分述如下:第一階段:基礎(chǔ)研究及初步市場定位階段一、項(xiàng)目宏觀背景分析(一廊坊市宏觀經(jīng)濟(jì)分析1

7、、GDP增長特點(diǎn)2、固定資產(chǎn)投資額3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征(二廊坊市微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、人均GDP2、人均可支配收入與人均消費(fèi)性支出3、人均住房面積4、廊坊與國內(nèi)其它同等規(guī)模城市的比較二、城市發(fā)展規(guī)劃研究(一城市發(fā)展規(guī)劃現(xiàn)狀與發(fā)展預(yù)測分析(二城市特點(diǎn)及發(fā)展方向研究(三項(xiàng)目所在區(qū)域研究1、所在區(qū)域城市規(guī)劃發(fā)展研究2、所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展研究3、環(huán)境狀況改造對項(xiàng)目在城市結(jié)構(gòu)中的位置的影響廊坊華夏地產(chǎn)項(xiàng)目合作建議書4、政府相關(guān)政策傾斜對項(xiàng)目在城市結(jié)構(gòu)中的位置的影響5、政府重要工程對本項(xiàng)目的影響三、房地產(chǎn)總體市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析1、房地產(chǎn)市場總體特點(diǎn)2、總體供需關(guān)系分析3、廊坊房地產(chǎn)市場的發(fā)展預(yù)測四、項(xiàng)目區(qū)域各

8、種物業(yè)類型市場調(diào)研1、供應(yīng)市場分析項(xiàng)目列表已完成的有影響項(xiàng)目現(xiàn)有項(xiàng)目潛在項(xiàng)目供應(yīng)量規(guī)模及分布開盤時間/入住時間區(qū)域市場研究規(guī)模建筑形式價(jià)格:開盤價(jià)格、價(jià)格調(diào)整、銷售均價(jià)戶型裝修配套設(shè)備銷售情況等:開盤時間、在售規(guī)模、在售項(xiàng)目銷售率客戶構(gòu)成情況潛在開發(fā)項(xiàng)目競爭分析2、重點(diǎn)案例分析廊坊華夏地產(chǎn)項(xiàng)目合作建議書3、需求特征分析4、區(qū)域市場分析結(jié)論五、項(xiàng)目分析1、地塊特征分析本項(xiàng)目綜合體物業(yè)用地在區(qū)位、周邊環(huán)境、交通可達(dá)性的分析以及用地地塊自身優(yōu)劣勢分析。地塊交通條件分析地塊人文環(huán)境分析地塊環(huán)境景觀分析地塊配套設(shè)施分析地塊發(fā)展?jié)摿Ψ治?、成本條件分析本項(xiàng)目綜合體物業(yè)的土地成本分析、產(chǎn)品的建安費(fèi)用、裝修設(shè)

9、備檔次分析。3、政策及開發(fā)商分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場相關(guān)政策研究,甲方對本項(xiàng)目綜合體物業(yè)的初步的檔次定位、客戶定位、產(chǎn)品定位分析以及甲方開發(fā)目標(biāo)與資金回報(bào)要求的分析。六、初步的市場定位1、通過上述分析及核心問題的解決,以內(nèi)部互動方式,強(qiáng)調(diào)市場分析與規(guī)劃設(shè)計(jì)的協(xié)同工作,確定幾組符合上述從高至低不同價(jià)位、不同類型客戶相對應(yīng)的容積率、樓型、標(biāo)準(zhǔn)層面積以及總體思路的基本假設(shè)。2、針對不同的基本假設(shè)方案進(jìn)行相應(yīng)的優(yōu)劣勢分析3、本項(xiàng)目整體市場定位廊坊華夏地產(chǎn)項(xiàng)目合作建議書4、項(xiàng)目內(nèi)部各物業(yè)相互之間關(guān)系分析5、本項(xiàng)目在廊坊未來城市結(jié)構(gòu)中的地位定位第二階段:市場定位、產(chǎn)品定位及概念設(shè)計(jì)一、項(xiàng)目綜合分析與定位(SWO

10、T優(yōu)勢分析(Strength劣勢分析(Weakness機(jī)會分析(Opportunity威脅分析(Threat二、項(xiàng)目的整體定位與發(fā)展策略整體發(fā)展理念發(fā)展主題、社區(qū)文化及形象定位三、分物業(yè)市場定位1、客戶定位2、檔次定位3、功能定位4、產(chǎn)品定位5、操作模式四、客戶定位五、檔次定位六、價(jià)格定位單價(jià)分析及定位不同產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間七、產(chǎn)品定位及概念設(shè)計(jì)1.總體規(guī)劃偉 問 業(yè) 顧 廊坊華夏地產(chǎn)項(xiàng)目 合作建議書 ü 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ü 總體布局及分布 ü 交通組織 ü 環(huán)境景觀 ü 配套設(shè)施 2. 單體設(shè)計(jì) ü 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建議 ü 樓型設(shè)置