廣州商業(yè)大廈項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告[1]

1、廣州市某商業(yè)大廈項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告一、 項(xiàng)目概述（一）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、 總用地面積：43960m22、 總建筑面積：172940m23、 建筑密度：49.754、 容積率：5.035、 地下建筑面積：11743m26、 地上建筑面積：161197m27、 西塔樓建筑面積：71771m28、 東塔樓建筑面積：101169m29、 已完成工程部分：地下室工程，西塔樓上部四層混凝土結(jié)構(gòu)（二）項(xiàng)目方案根據(jù)市場調(diào)查與分析的結(jié)構(gòu)（過程略），將該項(xiàng)目兩棟塔樓分別建為一棟甲級(jí)純寫字樓（以出租為主）與一棟全天候商務(wù)寫字樓（以出售為主）（三）項(xiàng)目功能面積分布，見表1及表2所示。表1 西塔樓（全天候商務(wù)寫字樓

2、）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負(fù)二層管理中心、維修間、變壓器房等低壓配電房等44644464夾層170170負(fù)一層商場30133013小計(jì)76471層大堂、商場等264826482層商場154115413層商場154115414層酒樓、餐廳250525055層技術(shù)寫字避難層1541154118層設(shè)備層154115411929層寫字避難層154115413139層寫字備層1541154140停機(jī)坪180180小計(jì)64124合計(jì)71771表2東塔樓（甲級(jí)純寫字樓）

3、功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負(fù)二層管理中心、維修間、變壓器房等20482048負(fù)一層管理中心、低壓配電房20482048小計(jì)40961層大堂、商場等204820482層商場180318033層商場180318034層商場204820485層技術(shù)夾層20482048618層寫字樓20482662419層避難層204820482035層寫字寫字樓1536153637層避難層153615363845層寫字樓1536128884649層寫字樓1024409650層設(shè)備層1024102450層核心部設(shè)備層283283小計(jì)919535155層寫字樓

4、10245120合計(jì)101169二、 項(xiàng)目投資估算與資金籌措（一）項(xiàng)目開發(fā)投資估算的各項(xiàng)設(shè)定與總投資估算表1、 本項(xiàng)目的開發(fā)總工期為三年，從2002年10月起，至2005年9月。2、 從項(xiàng)目開始動(dòng)工起，本項(xiàng)目的剩余土地使用權(quán)年限為30年。3、 根據(jù)廣州市房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用可以歸納為：土地購置費(fèi)、前期工程費(fèi)、工程建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)以及其他費(fèi)用等。經(jīng)測算，開發(fā)總投資為：1712706132元人民幣，匯總詳見表3。表3 項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目東塔成本東塔單價(jià)西塔成本西塔單價(jià)合計(jì)1、開發(fā)成本（靜態(tài)）9079927808975600371392

5、836515083641721.1 土地購置費(fèi)292497398289120750260228915000000001.2 前期工程費(fèi)1.3 工程建設(shè)費(fèi)551302122544935612572749629074278491.4 開發(fā)期間稅費(fèi)6355121009363232、開發(fā)費(fèi)用104620067103313902043419622.1 管理費(fèi)1631492.2 其他費(fèi)用50502.3 不可預(yù)見費(fèi)1631492.4 財(cái)務(wù)費(fèi)用6576571136480012.5 銷售費(fèi)用003853、總計(jì)10126128471000870009328797551712706134（二）各項(xiàng)投資與成本費(fèi)用估算

6、表（略）（三）項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行借款，三是租售收入用于投資部分?？紤]到開發(fā)商已投入了50000萬元完成了項(xiàng)目前期的有關(guān)工作，因此本項(xiàng)目實(shí)際資金缺口為55220萬元，計(jì)劃由開發(fā)商投入自有資金970萬元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款45500萬元用于投資，剩余部分66051萬元由租售收入補(bǔ)充，總追加投資為121271萬元。項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表詳見表4所示。表4 項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期20022003200420051投資總額12127124252425433956606351.1建設(shè)投資121271242

7、52425433956606352資金籌措12127124252425433956606352.1自有資金9720242558269660172.2借款資金45500060004500350002.3銷售收入再投資6605101767228760196193資金缺口（2.1+2.2）5520024256582519641017三、 項(xiàng)目銷售與租賃收入測算本項(xiàng)目的經(jīng)營方案是將西塔樓寫字樓全部用于出售，共58093m2。東塔樓的寫字樓和商場以及西塔樓的商場全部用于出租。每年各項(xiàng)收入預(yù)測詳見表5、表6、表7所示。表5 西塔樓寫字樓銷售收入測算表2003200420052003售價(jià)13000銷售率30

8、%銷售面積17428銷售收入（萬元）226562004售價(jià)14000銷售率75%銷售面積26142銷售收入（萬元）365982005售價(jià)13500銷售率100%銷售面積14523銷售收入（萬元）19606合計(jì)（萬元）7886114 / 14文檔可自由編輯打印年份200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018商場（-1至地面四層）平均月租金（元）380.643400415430450470460480450430410450450450450出租率20%63%81%85%93%95%96%92%90%88%87%85%85

9、%85%85%租賃費(fèi)用（萬元）53335363839384038363438383838租金收入（萬元）30741035483596368327290721072086610617558216241624162416241年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032商場（-1至地面四層）平均月租金（元）450472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125出租率85%85%85%85%85%85%85%85%8

10、5%85%85%85%85%85%租賃費(fèi)用（萬元）3839393939394141414141414141租金收入（萬元）62416553655365536553655368816881688168816881688168816881表6 西塔樓商場租賃收入測算表表7 東塔樓出租收入測算表年份20052006200720082009201020112012201320142015201620172018寫字樓平均月租金（元）147150155165170165168163150140150150150150出租率15%60%80%95%96%93%94%91%85%82%80%80%80%80

11、%租賃費(fèi)用（萬元）313131414141414131213131313租金收入（萬元）6099980137551739018106170241752016455141441273413311133111331113311平均月租金（元）400415430450470460480450430410450450450450商場（1至4層）出租率25%70%90%95%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租賃費(fèi)用（萬元）835363839384038363438383838租金收入（萬元）2512979397943974593454345414164389036663931

12、393139313931東塔小計(jì)（萬元）86012959177342178722699215662206120619180331640117241172411724117241續(xù)表7東塔樓出租收入測算表年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032寫字樓平均月租金（元）150157.5157.5157.5157.5157.5165.375165.375165.375165.375165.375165.375165.375165.375出租率80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%租

13、賃費(fèi)用（萬元）1313131313131414141414141414租金收入（萬元）1331113977139771397713977139771467514675146751467514675146751467514675平均月租金（元）450472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125商場（1至4層）出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租賃費(fèi)用（萬元）3839393939394141414141414141租金收入（萬

14、元）39314127412741274127412743334333433343334333433343334333東塔小計(jì)（萬元）1724118104181041810418104181041900919009190091900919009190091900919009四、 項(xiàng)目借款還本付息分析根據(jù)建設(shè)期每年投資額估算，本項(xiàng)目需向銀行貸款45500萬元用于投資。銀行貸款還本付息方式采用等額還本付息，從2006年開始還本付息，2010年還清。根據(jù)中國人民銀行2002年2月調(diào)整后的利率，五年以上的貸款年利率為5.76。目前廣州市房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率通常為中國人民銀行公布的貸款利率乘以1.1的系數(shù)，

15、即本項(xiàng)目當(dāng)前融資成本為年利率：5.76*1.16.336。本項(xiàng)目合計(jì)需支付利息113648001元，詳見借款還本付息表8。表8 借款還本付息表（單位：元）項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期合計(jì)20032004200520062007200820092010年初借款累計(jì)112248435480448496395788457305764359210036334108242981本年借款350000000455000000本年應(yīng)計(jì)利息120506276年底還本付息115101255115101255115101255115101255115101255575506275年末借款累計(jì)1122484354804484963

16、957884573057643592100363341082429810五、 項(xiàng)目銷售與租賃稅金及附加測算本項(xiàng)目銷售與租賃稅金及附加估算表詳見表9、表10所示。表9 銷售稅金及附加一覽表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期合計(jì)20022003200420051銷售收入226563659819606788602銷售稅金及附加13912247120448422.1營業(yè)稅（1）*51133183098039432.2城市維護(hù)建設(shè)稅（2.1）*779128692762.3教育費(fèi)附加（2.1）*33455291182.4防洪工程維護(hù)費(fèi)（1）*0.09203318712.5交易印花稅（1）*0.0511181039

17、2.6交易管理費(fèi)（1）*0.5113183983943土地增值稅（1）*1227366196789表10 租賃稅金及附加估算一覽表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161租賃收入685530307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822租賃稅金及附加12092754875325341805048529050765163480342703920414241422.1營業(yè)稅（1）*53427615248922

18、11851431149914391463136112101111117411742.2城市維護(hù)建設(shè)稅（2.1）*72399117658310010510110295857882822.3教育費(fèi)附加（2.1）*310280728364345434441363335352.4防洪工程維護(hù)費(fèi)（1）*0.096170417212627262625222021212.5交易印花稅（1）*0.05343029121415141514121112122.6房產(chǎn)稅（1）*12822643759622132844343435993453351232672905266728182818續(xù)表10租賃稅金及附加估算一

19、覽表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321租賃收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902租賃稅金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.1營業(yè)稅（1）*511741174117412331233123312331233129512951295129512951

20、295129512952.2城市維護(hù)建設(shè)稅（2.1）*7828282868686868691919191919191912.3教育費(fèi)附加（2.1）*3353535373737373739393939393939392.4防洪工程維護(hù)費(fèi)（1）*0.09212121222222222223232323232323232.5交易印花稅（1）*0.05121212121212121213131313131313132.6房產(chǎn)稅（1）*122818281828182959295929592959295931073107310731073107310731073107六、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

21、的假設(shè)前提本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析是在對(duì)項(xiàng)目的成本收益測算的基礎(chǔ)上，按盡可能接近項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際情況的原則設(shè)定分析的前提假設(shè)，并據(jù)此進(jìn)行計(jì)算。1、 價(jià)格水平的假定本項(xiàng)目物業(yè)的租售價(jià)格是根據(jù)市場比較并結(jié)合廣州市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行時(shí)間修正后，得出物業(yè)將來推出市場時(shí)的價(jià)格。2、 租金升幅的假定在計(jì)算本項(xiàng)目的出租收入時(shí)，根據(jù)廣州市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，設(shè)定租金每五年絕對(duì)升幅為5。本租金基本可視為凈租金標(biāo)準(zhǔn)。3、 稅費(fèi)的規(guī)定本項(xiàng)目物業(yè)在銷售和出租期間預(yù)計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)和費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)均嚴(yán)格按照政府的有關(guān)規(guī)定。4、 出租物業(yè)的折舊本項(xiàng)目用于出租的物業(yè)每年的折舊采用直線折舊法。折舊年限取物業(yè)產(chǎn)生收入起的年份至經(jīng)營期最后一

22、年（2005年至2032年，共28年）。5、 出租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)售價(jià)值本項(xiàng)目不考慮出租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)售價(jià)值。6、 期望收益率（基準(zhǔn)收益率）的確定設(shè)定為7。（二）損益表與項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力分析詳見表11所示。表11 項(xiàng)目損益表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)合計(jì)20022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620171收入76439102265636905245691844223697286192998928776292692722924208222222348223482234821.1銷售收入788602265636598196061.2

23、租賃收入68553030749631844223697286192998928776292692722924208222222348223482234822總成本費(fèi)用1712711150217490143334748474847484748474847484748474847484748474847482.1由于銷售寫字樓總成本分?jǐn)?8339115021725395852.2用于租賃物業(yè)折舊13293223747484748474847484748474847484748474847484748474847483稅金125770139123012079325341805048529050765

24、1634803427039204142414241423.1銷售稅金及附加48421391224712043.2租賃稅金及附加120927548753253418050485290507651634803427039204142414241424土地增值稅7892273661965利潤總額(1)-(2)-(3)-(4)46656195371674879611044114769188231995118952193581767815190135541459214592145926所得稅(5)*33%15396531475527262734454874621165846254638858345013

25、44734815481548157稅后利潤(5)-(6)3125966390112215334699598951261113367126981297011844101779081977697769776續(xù)表11 項(xiàng)目損益表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)2018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321收入2348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1銷售收入1.2租賃收入234822348224657246572465724

26、6572465725890258902589025890258902589025890258902總成本費(fèi)用4748474847484748474847484748474847484748474847484748474845102.1由于銷售寫字樓總成本分?jǐn)?.2用于租賃物業(yè)折舊4748474847484748474847484748474847484748474847484748474845103稅金4142414243494349434943494349456745674567456745674567456745673.1銷售稅金及附加3.2租賃稅金及附加41424142434943494

27、34943494349456745674567456745674567456745674土地增值稅5利潤總額(1)-(2)-(3)-(4)1459214592155601556015560155601556016575165751657516575165751657516575168136所得稅(5)*33%4815481551355135513551355135547054705470547054705470547055487稅后利潤(5)-(6)9776977610425104251042510425104251110511105111051110511105111051110511265

28、分析：項(xiàng)目年投資利潤率為9.08>基準(zhǔn)收益率7，基本達(dá)到行業(yè)收益水平，可以認(rèn)為其靜態(tài)盈利能力滿足要求。（三）現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利能力分析1、 全部投資現(xiàn)金流量表本項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表如表12所示。表12 全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161現(xiàn)金流入76439622656369052456918442236972861929989287762926927229242082222223482234821.1銷售收入788602265636598196061.2租

29、賃收入685536307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822現(xiàn)金流出50000242529019421506553766999054112601187411330115511063792838393895889582.1建設(shè)投資1712705000024252425433956606352.2銷售56311618261314002.2.1銷售稅金及附加48421391224712042.2.2土地增值稅7892273661962.3租賃稅金及附加707105487532534180504852905076516

30、3480342703920414241422.4所得稅153963314755272627344548746211658462546388583450134473481548153凈現(xiàn)金流量-5000-2425-6363-5245-4096811743146431735918115174461771816592149251382914524145244累計(jì)凈現(xiàn)金流量-5000-7425-13788-19033-60001-48258-33615-162561859193053702353615685408236996894111418續(xù)表12 全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期201

31、72018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321現(xiàn)金流入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1銷售收入1.2租賃收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902現(xiàn)金流出8958895889589484948494849484948410037100371003710037100

32、371003710037101152.1建設(shè)投資2.2銷售2.2.1銷售稅金及附加2.2.2土地增值稅2.3租賃稅金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.4所得稅48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483凈現(xiàn)金流量145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585315853157754累計(jì)凈現(xiàn)金流量12594314046

33、7154992170165185338200511215683230856246710262563278416294269310123325976341829357604根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示：（1） 本項(xiàng)目投資回收期為7.89年（2） 本項(xiàng)目全部投資凈現(xiàn)值（NPV）86866萬元（3） 全部投資內(nèi)部收益率為21.27由此可見，本項(xiàng)目從動(dòng)態(tài)盈利角度分析，滿足投資要求。2、 自有資金投資現(xiàn)金流量表本項(xiàng)目自有資金投資現(xiàn)金流量表如表13所示。表13 自有資金現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期200220032004200520062007200820092010201120122013201420152

34、0161現(xiàn)金流入76439622656369052456918442236972861929989287762926927229242082222223482234821.1銷售收入788602265636598196061.2租賃收入685536307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822現(xiàn)金流出46384352425230193765030538182092056422770233842284011551106379283839389588958 2.1自有資金597205242558269660172.2預(yù)

35、售收入再投入1767228760196192.3貸款還本付息5755011510115101151011510115102.4銷售稅金及附加48421391224712042.5租賃稅金及附加1209295487532534180504852905076516348034270392041424142 2.6土地增值稅7892273661962.7所得稅15396331475527262734454874621165846254638858345013447348154815 3凈現(xiàn)金流量-52425-363-745-59692333133584966055936177181659214925

36、138291452414524 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量-52425-52788-53533-59502-59269-56136-50287-43682-37746-20028-343611489253183984354367 續(xù)表13 自有資金現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321現(xiàn)金流入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1銷售收入1.2租賃收入23

37、4822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902現(xiàn)金流出8958895889589484948494849484948410037100371003710037100371003710037101152.1自有資金2.2預(yù)售收入再投入2.3貸款還本付息2.4銷售稅金及附加2.5租賃稅金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.6土地增值稅2.7所得稅481548154815513551355

38、13551355135547054705470547054705470547055483凈現(xiàn)金流量145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585315853157754累計(jì)凈現(xiàn)金流量688928341697941113114128287143460158632173805189659205512221365237218253072268925284778300553根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示：（1） 本項(xiàng)目自有資金投資凈現(xiàn)值（NPV）50829萬元（2） 自有資金投資內(nèi)部收益率為21.27由此可見，從自有資金動(dòng)態(tài)盈利角度分析，本項(xiàng)目滿足投資要求。（四）項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。本項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用詳見表14所示。表14 資金來源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營期20022003200420052006200720