廣州市城中村改造規(guī)劃指引

1、廣州市“城中村”改造規(guī)劃指引（試行）點擊數(shù)：34 更新時間：2010-11-2 15:28:00 廣州市“城中村”改造規(guī)劃指引（試行） 一、規(guī)劃目標(biāo) 改善人居環(huán)境，建設(shè)宜居城市，貫徹中調(diào)戰(zhàn)略，打造首善之區(qū)。 二、規(guī)劃原則 （一）以上層次城市規(guī)劃為指導(dǎo)，協(xié)調(diào)相關(guān)專項規(guī)劃，符合該地區(qū)整體協(xié)調(diào)發(fā)展建設(shè)，并兼顧城中村發(fā)展的現(xiàn)實情況和客觀需要。 （二）改造整體上應(yīng)符合城市規(guī)劃，配合城市規(guī)劃與市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套設(shè)置項目建設(shè)開展改造工作。 （三）綜合考慮社會、經(jīng)濟、環(huán)境的協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展需要，協(xié)調(diào)環(huán)境優(yōu)化、交通改善、設(shè)施完善、規(guī)模合理、經(jīng)濟平衡等要素后統(tǒng)籌確定綜合改造方案。 （四）參照城市居住小區(qū)的

2、標(biāo)準(zhǔn)改造城中村現(xiàn)有居住環(huán)境，引導(dǎo)其逐步改造為配套完善、環(huán)境優(yōu)美、生活舒適的居住生活區(qū)。 （五）注重城中村村歷史文化特色及自然生態(tài)特色的保護，營造宜人和富有地方特色的居住環(huán)境。（六）結(jié)合市委市政府關(guān)于城中村工作的一系列政策，以及國土房管部門核準(zhǔn)的改造涉及的應(yīng)依法補償或安置的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)模，確定各類建設(shè)用地規(guī)模和建設(shè)規(guī)模。核定安置（復(fù)建）的村民住宅規(guī)模。三、工作流程區(qū)政府組織擬改造城中村建設(shè)現(xiàn)狀摸查并確認(rèn)區(qū)政府組織城中村改造方案（含經(jīng)濟平衡測算）和修建性詳細(xì)規(guī)劃總平面方案的編制，市建委、市規(guī)劃局、市土地開發(fā)中心聯(lián)合初審 申請核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證城中村改造方案報市領(lǐng)導(dǎo)小組審定核發(fā)建設(shè)

3、用地規(guī)劃許可證。如涉及控規(guī)調(diào)整，在核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證時同步完善相關(guān)控規(guī)調(diào)整程序符合市規(guī)劃局確認(rèn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃總平面方案要求的城中村改造方案，經(jīng)村民同意并由村委會出具證明文件            四、規(guī)劃主要內(nèi)容及要求 （一）現(xiàn)狀調(diào)查和分類統(tǒng)計主要調(diào)查內(nèi)容分為三個部分：第一部分，對村現(xiàn)狀建成區(qū)范圍內(nèi)的人口、用地分布、建設(shè)環(huán)境等現(xiàn)狀進行深入調(diào)查，摸清常住人口及構(gòu)成、市政公用設(shè)施配套、公共綠地分布等，并分析存在的問題；第二部分，對現(xiàn)狀建成區(qū)范圍內(nèi)的建筑產(chǎn)權(quán)情況、建設(shè)規(guī)模、合法建筑面積

4、、建設(shè)質(zhì)量等現(xiàn)狀進行詳細(xì)調(diào)查，并經(jīng)區(qū)政府確認(rèn)；第三部分，對上層次規(guī)劃和相關(guān)專項和專題規(guī)劃進行詳細(xì)核查，其中包括國土部門的土地利用規(guī)劃。在現(xiàn)狀調(diào)查的基礎(chǔ)上對相關(guān)信息進行整合，進行分類統(tǒng)計，按照用地產(chǎn)權(quán)明晰、建設(shè)程序合法、符合規(guī)劃的合法建設(shè)；用地產(chǎn)權(quán)明晰、建設(shè)程序合法、但與規(guī)劃矛盾；缺乏合法的建設(shè)程序且與規(guī)劃矛盾的違章建設(shè)等不同情況進行分類統(tǒng)計，并經(jīng)區(qū)政府確認(rèn)。具體現(xiàn)狀統(tǒng)計表如下：項目 規(guī)模總?cè)丝?#160;  村民常住人口 居民常住人口 外來人口 總住宅量   合法村民住宅 合法居民住宅 

5、;無證住宅 總物業(yè)量   合法集體配套設(shè)施 無證集體配套設(shè)施 合法集體商業(yè)物業(yè) 無證集體商業(yè)物業(yè) 合法集體出租公寓 無證集體出租公寓 （二）制定城中村改造經(jīng)濟平衡方案。經(jīng)濟平衡方案包括以下內(nèi)容：確定改造模式。第一種改造模式是社區(qū)自籌資金改造，改造后部分物業(yè)出租。本模式適合于沒有可供拍賣用地用于籌集資金的城中村。第二種改造模式是拍賣地塊籌集改造資金。本模式按照“總改造成本拍賣地塊所得總收入”（其中拍賣地塊所得總收入=拍賣地塊的總建筑面積×拍賣樓面價）進行城中村改造經(jīng)濟可行性分析。如因改造

6、地塊實際情況或因城市規(guī)劃要求無法在改造地塊實現(xiàn)經(jīng)濟平衡，可考慮在符合城市規(guī)劃的條件下作區(qū)域平衡。具體的改造策略按“一村一策”的原則根據(jù)各村實際情況制定方案，報市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組確定后施行。分析改造成本。成本構(gòu)成包括：(1)舊村拆遷費用（包括拍賣地塊的拆遷費用）；(2)社區(qū)安置住宅及配套建設(shè)成本（社區(qū)拆遷安置建筑面積按照合法部分“拆一建一”的原則確定）；(3)社區(qū)原集體物業(yè)復(fù)建成本；(4)不可預(yù)見費。改造成本計算序號項目單價（萬元）數(shù)量總額（萬元）備注1舊村拆遷費用（包括拍賣地塊的拆遷費用）1.1前期費用1.1.1可行性研究報告   根據(jù)國家計委、建設(shè)部計價格20

7、0210號文，按項目總投資的2.5計算。1.1.2規(guī)劃設(shè)計費用   按復(fù)建計算容積率面積57.89萬，容積率5.0計算需復(fù)建用地面積1.1.3現(xiàn)狀測量    1.1.3.1土地   根據(jù)國測字20023號文，按每公頃用地0.5萬元計算1.1.3.2房屋   根據(jù)國測字20023號文，按每1萬平方米房屋1.5萬元計算1.2舊村拆遷費用1.2.1搬家費    1.2.2臨遷費    1.2.

8、3商鋪違約費   參考房地產(chǎn)租賃市場慣例，按商業(yè)面積×0.5×三個月租金計算1.2.4商鋪裝修補償金   參考廣州市道路擴建辦2007年實際操作數(shù)據(jù)，按商業(yè)面積×800元/平方米計算1.2.5建筑拆除費   參考廣州市道路擴建辦2007年實際操作數(shù)據(jù)，按每平方米建筑面積60元計算1.3未到期臨建材料費補償2社區(qū)拆遷安置住宅及配套建設(shè)成本2.1建設(shè)費用    2.1.1土石方工程及場地平整費   參考市場土方

9、價格每立方30元2.1.2建筑設(shè)計費   根據(jù)國家計委，建設(shè)部計價格200210號文，按建筑面積每平方米25-35元計算2.1.3水電、煤氣增容費    2.1.4道路、管線費    2.1.5地上住宅土建綜合造價   根據(jù)廣州市概算定額值 地下土建綜合造價    2.2配套設(shè)施綜合造價    2.3房產(chǎn)證明測繪費用   根據(jù)國測財字20

10、023號文，按每平方米房屋1.5元計算3原社區(qū)集體物業(yè)建設(shè)成本3.1場地平整費    3.2建筑設(shè)計費   根據(jù)國家計委、建設(shè)部計價格200210號文，按建筑面積每平方米25-35元計算3.3地上集體物業(yè)土建綜合造價   根據(jù)廣州市概算商業(yè)建筑定額值，包括土建、水電、消防、電梯等造價 地下土建綜合造價    3.4房產(chǎn)證明測繪費用    3.5公房建設(shè)成本    4其

11、他費用4.1有保護價值建筑物維護費    4.2建設(shè)監(jiān)理費    4.3工程招投標(biāo)費用    小計   4.4不可預(yù)見費   參考廣州市2006年概算定額值，按項目總投資的5%計算總計   3基于經(jīng)濟平衡確定改造區(qū)域容積率（針對拍賣地塊籌集改造資金的模式）改造成本=拍賣地塊的總建筑面積×拍賣樓面地價拍賣地塊的總建筑面積=總改造成本拍賣樓面地價改造后容積率=（拍賣地塊的總建筑面積

12、+轉(zhuǎn)制居民拆遷安置和集體物業(yè)的總建筑面積）改造范圍內(nèi)的建設(shè)用地面積拍賣地塊的占地面積=拍賣地塊的總建筑面積改造后的容積率拆遷安置和社區(qū)集體物業(yè)的占地面積=改造范圍內(nèi)建設(shè)用地面積-拍賣地塊的占地面積每平方米土地的拍賣價格=改造后的容積率×樓面地價如拍賣樓面價格未達到市政府批準(zhǔn)方案的標(biāo)準(zhǔn)，則城中村改造工作暫緩或按程序調(diào)整改造方案。拍賣地塊的功能要求根據(jù)規(guī)劃區(qū)域發(fā)展功能來確定。（三）結(jié)合考慮城市景觀和改造的經(jīng)濟可行性，對改造范圍編制改造規(guī)劃方案，規(guī)劃方案成果深度參照修建性詳細(xì)規(guī)劃，同時應(yīng)明確以下內(nèi)容：1對環(huán)境整治和規(guī)劃建設(shè)作出具體的分期建設(shè)安排和規(guī)劃設(shè)計。2各項建設(shè)應(yīng)符合城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則

13、以及相關(guān)技術(shù)規(guī)定的要求。3住宅下部不設(shè)商業(yè)且商業(yè)配套功能原則上應(yīng)與住宅功能有一定隔離，避免對居住環(huán)境的干擾，以形成良好的社區(qū)環(huán)境。住宅首層應(yīng)盡量架空。4拍賣用地和村民安置房用地應(yīng)明確具體位置、范圍和規(guī)模。5用于總平面布局的住宅建筑平面需附戶型設(shè)計圖，住宅建筑平面應(yīng)參照市場通用戶型設(shè)計，宜采用一梯六戶及以下的戶型。拍賣開發(fā)地塊住宅建設(shè)應(yīng)符合2006年5月建設(shè)部等九部委聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見的政策要求，即“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”。6改造方案應(yīng)以改造范圍為指標(biāo)計算

14、基準(zhǔn)，核算改造前后的建設(shè)規(guī)模、容積率、建設(shè)密度、綠地率、道路面積密度，編制改造前后各項指標(biāo)對比表，以使得改造前后的各項指標(biāo)具有可比性，也利于對環(huán)境改善程度進行整體把握。改造前后各項指標(biāo)對比表如下： 改造前改造后差別（改造后改造前）備注總用地面積    建設(shè)規(guī)模    毛容積率    建設(shè)密度    綠地面積    綠地率    綠化覆蓋率 

15、;   道路面積    道路面積密度    7改造方案應(yīng)詳細(xì)調(diào)查核實街道、居委級的現(xiàn)狀設(shè)施項目、位置及規(guī)模，在落實控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的獨立用地市政及公共服務(wù)設(shè)施的基礎(chǔ)上，根據(jù)居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的配置標(biāo)準(zhǔn)，按照查漏補缺的原則，統(tǒng)籌完善改造區(qū)域的配套設(shè)施。8落實并完善村建設(shè)用地范圍內(nèi)的公共綠地、水域等開敞空間的位置及范圍，提出控制要求。盡量增加改造區(qū)域公共綠地面積，人均指標(biāo)應(yīng)達到2平方米人。對成片改造區(qū)域要求按步行服務(wù)半徑臨主要道路設(shè)置開放的供群眾休憩的鄰里公園，各集中綠地應(yīng)有面向城市道路

16、或公共空間的開放面。9規(guī)劃應(yīng)落實三線下地，雨污分流，拆除重建區(qū)不設(shè)化糞池等管線和市政設(shè)施設(shè)置要求。10.規(guī)劃應(yīng)處理好改造地塊交通與區(qū)域交通的銜接關(guān)系，落實市政管廊等控制用地。11應(yīng)對文物古跡、古樹名木及有文化藝術(shù)價值的建筑物進行專項研究，劃出歷史文化保護區(qū)和歷史風(fēng)貌保護范圍，制定相應(yīng)的保護原則措施。對原村落傳統(tǒng)生活中已形成的有傳統(tǒng)特征的空間和場所，應(yīng)予以復(fù)建。12.細(xì)化各地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)，以凈用地為基礎(chǔ)核算各地塊的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，并在必要的區(qū)段增加城市設(shè)計的管理控制指標(biāo)和要求。13規(guī)劃成果申報審批的主體為村集體經(jīng)濟組織，規(guī)劃成果上報審批前必須征求村民的意見，規(guī)劃成果報送區(qū)政府確認(rèn)后報市規(guī)

17、劃局審查。其中區(qū)政府及村的書面意見作為規(guī)劃成果的附件附于規(guī)劃文本后。規(guī)劃成果審批前，市規(guī)劃主管部門組織批前公示，批前公示可采用以下三種方式進行：網(wǎng)上公示、展覽公示和現(xiàn)場公示。其中現(xiàn)場公示為必選方式。五、規(guī)劃成果要求（一）技術(shù)文件由圖紙和說明書構(gòu)成。說明書是對村建設(shè)用地控制性詳細(xì)規(guī)劃的適用范圍、依據(jù)、規(guī)劃范圍的發(fā)展目標(biāo)、功能定位、土地利用性質(zhì)、開發(fā)強度、公共配套設(shè)施、道路交通、市政設(shè)施、城市設(shè)計等內(nèi)容的條文說明?，F(xiàn)狀統(tǒng)計資料、經(jīng)濟測算和平衡詳細(xì)方案、公眾參與意見及落實情況應(yīng)作為說明書的附件。圖紙主要包括：1總平面規(guī)劃與綠地系統(tǒng)規(guī)劃圖； 2道路交通系統(tǒng)規(guī)劃與豎向規(guī)劃圖； 3重要景觀節(jié)點規(guī)劃圖；4改造地域三維效果圖。（二）管理文件是輔助城市規(guī)劃行政主管部門開展規(guī)劃管理的文件。管理文件由管理單元圖則（如有調(diào)整則必須有）和分地塊圖則構(gòu)成。管理單元圖則應(yīng)說明對規(guī)劃管理單元的主導(dǎo)屬性、總用地面積、各類用地構(gòu)成、總建筑面積、配套設(shè)施、開