淺談房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)

1、1.2 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)淺談房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)摘要：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)建設(shè)到竣工投入使用，并在經(jīng)營(yíng)管理和市場(chǎng)流通過(guò)程中實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)是具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，在依法取得土地使用權(quán)的土地上，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建筑安裝，以及為此而進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和管理活動(dòng)的整個(gè)過(guò)程，房地產(chǎn)開發(fā)就是形成房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)體的過(guò)程，沒(méi)有這個(gè)過(guò)程，就沒(méi)有房地產(chǎn)經(jīng)的對(duì)象，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也就無(wú)從談起【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程、經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程和產(chǎn)業(yè)服務(wù)過(guò)程等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的有機(jī)統(tǒng)一，它不僅包括房地產(chǎn)領(lǐng)域的商品買賣、租賃和管理，還包括房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、交換、分配以及引導(dǎo)和組織消費(fèi)等

2、活動(dòng)。本文就房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)談一些看法。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)與經(jīng)營(yíng)；特點(diǎn)0前言隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式越來(lái)越多樣化，大部分企業(yè)不再局限于單純的開發(fā)活動(dòng)，而開始重視房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)并舉，以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力，這不僅房地產(chǎn)企業(yè)具有項(xiàng)目策劃、建設(shè)方面的知識(shí)，而且要具備資本投資和資產(chǎn)管理的能力。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)建設(shè)到竣工投入使用，并在經(jīng)營(yíng)管理和市場(chǎng)流通過(guò)程中實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。它不僅為人類社會(huì)的生產(chǎn)、生活提供入住空間和物質(zhì)載體，滿足社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的物質(zhì)需要，而且通過(guò)投資、項(xiàng)目開發(fā)和資產(chǎn)管理，創(chuàng)造投資效益和社會(huì)效益，成為房地產(chǎn)企

3、業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要組成部分。1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的含義1.1 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，在依法取得土地使用權(quán)的土地上，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建筑安裝，以及為此而進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和管理活動(dòng)的整個(gè)過(guò)程。房地產(chǎn)開發(fā)通過(guò)土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金多種資源的組合使用為人類社會(huì)提供生產(chǎn)和生活空間，促進(jìn)城市空間開發(fā)和利用效率，改變城市景觀，并起著人類社會(huì)城鎮(zhèn)化的先行作用。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是以房地產(chǎn)為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，通過(guò)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)、選擇項(xiàng)目類別，而進(jìn)行的投資、建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、管理以及相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)化

4、。1.3 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)主體在國(guó)家的法律允許范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)土地、建材、基礎(chǔ)設(shè)施、勞動(dòng)力、信息等多種資源的優(yōu)化組合利用，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)和土地開發(fā)，并對(duì)開發(fā)成果進(jìn)行轉(zhuǎn)移、運(yùn)營(yíng)、管理等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。2房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系2.1 相互獨(dú)立、側(cè)重點(diǎn)不同房地產(chǎn)開發(fā)是對(duì)土地及建筑物進(jìn)行投資、建設(shè)、管理的過(guò)程，是投資、建設(shè)行為，強(qiáng)調(diào)的是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn);而房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是通過(guò)開發(fā)建設(shè)和管理獲取經(jīng)濟(jì)利益的過(guò)程，強(qiáng)調(diào)的是投資的盈利。2.2 房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)一切房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都要體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)體上。房地產(chǎn)開發(fā)就是形成房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)體的過(guò)程，沒(méi)有這個(gè)過(guò)程，就沒(méi)有房地產(chǎn)經(jīng)的

5、對(duì)象，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也就無(wú)從談起。如果房地產(chǎn)開發(fā)階段對(duì)市場(chǎng)分析不夠準(zhǔn)確，開發(fā)完成的房地產(chǎn)不能出售或出租，或者出售出租達(dá)不到預(yù)期水平，應(yīng)付影響房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益;如果產(chǎn)品建設(shè)質(zhì)量不高，不能達(dá)到預(yù)定的經(jīng)營(yíng)壽命，也會(huì)影響房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)效果。因此，適應(yīng)市場(chǎng)需求，開發(fā)出高質(zhì)量的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是保證房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成功的基本前提。2.3 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)開發(fā)的核心房地產(chǎn)開發(fā)的目的在于獲取投資利益，開發(fā)完成以后的產(chǎn)品是通過(guò)經(jīng)營(yíng)來(lái)體現(xiàn)其價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)投資效益。從這個(gè)意義上說(shuō)，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)突破了過(guò)去以使用為目的建筑生產(chǎn)含義，而圍繞著房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行開發(fā)。為了盡可能提高開發(fā)完成后產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)價(jià)值，從市場(chǎng)調(diào)研、選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，到

6、前期的可行性分析，以及建設(shè)招標(biāo)和建設(shè)過(guò)程中的質(zhì)量管理、成本控制，每一個(gè)階段工作要從經(jīng)營(yíng)這個(gè)核心目標(biāo)出發(fā)，使開發(fā)與經(jīng)營(yíng)真正融為一體。3 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)3.1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)難度較大這主要是由房地產(chǎn)商品本身的特點(diǎn)所決定的。房地產(chǎn)商品不同于一般商品，其價(jià)值量巨大，形成周期長(zhǎng)，需通過(guò)多次投入形成，且具有延續(xù)性和增值性。同理，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，不可能一次性實(shí)現(xiàn)全部?jī)r(jià)值，而必要采取預(yù)售、出租或抵押信托等形式分期實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。房地產(chǎn)價(jià)值的巨大性、延續(xù)性和增值性，以及價(jià)值實(shí)現(xiàn)的先期性、多樣性和逐步性，大大增加了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜性和難度。同樣，由于房地產(chǎn)商品本身的空間不可移動(dòng)性，加之影響房地產(chǎn)價(jià)

7、格的因素復(fù)雜多樣，因此同類商品的可比性較差，個(gè)案性強(qiáng)，這無(wú)疑也增加了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜性和難度。3.2 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大這也是由房地產(chǎn)商品的特殊性所決定的。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的運(yùn)行周期長(zhǎng)，少則兩三年，多則四五年。較長(zhǎng)的運(yùn)行周期使房地產(chǎn)業(yè)資金墊付時(shí)間長(zhǎng)，與生產(chǎn)周期短的行業(yè)相比，無(wú)疑要承擔(dān)更大的時(shí)間價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)資金投放量亦大，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，動(dòng)輒要幾百萬(wàn)元，甚至幾千萬(wàn)元、上億元，因此要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也大。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資金流程環(huán)節(jié)較多，每一個(gè)環(huán)節(jié)都影響著整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，無(wú)形中也增加了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)還受到社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)心理、市政建設(shè)等各

8、種外在因素的影響，從而比一般商品經(jīng)營(yíng)具有更大的風(fēng)險(xiǎn)性。3.3 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)政策性強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)、地位和作用決定了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的政策性強(qiáng)，或者說(shuō)受政策的影響比較大。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)資源的分配使用，房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、流通與分配，直接關(guān)系到國(guó)計(jì)民生。為了使房地產(chǎn)業(yè)納入社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道，除了強(qiáng)調(diào)運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制指導(dǎo)房地產(chǎn)運(yùn)作以外，更要強(qiáng)調(diào)政府宏觀作用，并通過(guò)立法、制定政策等措施，使房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持正確的經(jīng)營(yíng)方向，力求在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)方面都自覺(jué)遵守國(guó)家現(xiàn)有的政策法令、規(guī)章制度。4結(jié)語(yǔ)房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)與其他商品的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)相比，具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多等特點(diǎn)，因而在開發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)表現(xiàn)出難度大、風(fēng)險(xiǎn)大，以及受政策等因素影響大等特點(diǎn)。認(rèn)識(shí)和研究這些特點(diǎn)，對(duì)于取得良好的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)效果具有重要意義。此外，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)要求的專業(yè)性也很強(qiáng)，只有培育大量高素質(zhì)的專門人才，塑造一流的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)企業(yè)，才能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的良性循環(huán)。【參考文獻(xiàn)】1淺談房地產(chǎn)