全過程成本控制與精細化管理實戰(zhàn)研討會之一 房地產(chǎn)成本管理_圖文

1、全過程成本控制與精細化管理實戰(zhàn)研討會之一房地產(chǎn)成本管理2007年4月8日深圳東海岸 內(nèi)容要點 樹立統(tǒng)一的成本管理理念 成本目標管理詳解 建立多層次的成本管理體系 -制定規(guī)范化的管理制度-構(gòu)筑完整的成本管理業(yè)務平臺成本管理中的困惑與解決 一、成本管理理念 房地產(chǎn)成本管理行業(yè)與角色特 征 六大要素:5W1H 房地產(chǎn)成本管理認識過程當前指導思想 成本管理的基本內(nèi)容 -合理確定成本與有效控制成本 房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征 -單件性、復雜性與多次性 房地產(chǎn)行業(yè)中 不同角色的成本管理特征: 1.施工企業(yè)的確定與控制 現(xiàn)場與花費,管理上的問題 2.造價咨詢公司的確定與控制圖紙與定額,技術(shù)上的問題 3.房地產(chǎn)

2、開發(fā)企業(yè)的確定與控制 產(chǎn)品與市場,經(jīng)營上的問題;就是要知道哪些該花哪些不該花(無效成本,每部分花多少合適(匹配,合理配置成本(均衡。成本的產(chǎn)品導向,成本管理是為了配合產(chǎn)品開發(fā),做出更好的產(chǎn)品。目的不同,導致關注對象、工作內(nèi)容及方法等方面的差異成本管理理念內(nèi)容要點:5WIH1,成本管理的目的(WHY提升價值2,房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成(WHAT全成本3,房地產(chǎn)項目成本管理的出發(fā)點(WHERE確定與控制4,成本管理的階段(WHEN全過程5, 成本管理的責任人(WHO全員6,成本管理的方法(HOW目標管理 成本管理的目的(WHY 1,房地產(chǎn)公司是企業(yè),利潤是企業(yè)用永恒目 標 2,利潤與成本的關系 收入一

3、定的情況下,成本越低,利潤越大 3,成本管理的目標是保證成本的支出獲得最 有效的收益-提升價值成本控制不等于省錢,花得多會浪費,花得少也會有浪費,花多花少不是重點,花的有效才是關鍵;避免價值不平和造成的浪費4,成本管理的目的與企業(yè)的目標是一致的機構(gòu)/團隊的目標提升價值的五種途徑價值工程的基本公式:V=F/CV-value ,性價比F-function ,產(chǎn)品、功能/性能、服務、收益C-cost,費用/成本C下降,F上升C不變,F上升C下降,F不變C小幅上升,F大幅上升C大幅下降,F小幅下降-具體選擇哪種途徑,與市場環(huán)境、公司經(jīng)營理念、產(chǎn)品方針有關-價值的評估:有顯性的,有隱性的,有眼前的有長遠

4、的,需要綜合平衡與決策房地產(chǎn)項目成本的構(gòu)成(WHAT全成本的概念1,成本的概念:一些基本概念的區(qū)別與聯(lián)系:成本、造價、投資、費用2,成本構(gòu)成建造成本=前期費用+建安工程費+室外及配套費開發(fā)成本=土地費用+建造成本+開發(fā)間接費全成本(即項目發(fā)展成本=開發(fā)成本+期間費(營銷和管理-注意區(qū)分全成本與全壽命期成本2,時間與空間上的分布時間:建設全過程都在發(fā)生空間:公司+現(xiàn)場;實體+費用工程成本與完全成本經(jīng)濟評價三全的概念合計不可預見費12其他費用11開發(fā)期稅費10銷售費用9財務費用8管理費用7開發(fā)間接費6公共配套設施建設費5建筑安裝工程費4基礎設施建設費3前期工程費2土地費用1項目序號工程成本項目開發(fā)

5、建設投資工程成本與完全成本土地獲得價款開發(fā)前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境工程費配套設施費開發(fā)間接費例1開發(fā)成本三通一平費臨時設施費營銷設施建造費工程成本工程成本與完全成本土地成本前期費用建安工程成本開發(fā)間接費營業(yè)費公司管理費財務費例2項目發(fā)展成本臨時工程費銷售需要的建安費工程成本基礎設施費環(huán)境工程費公建配套費建筑單體費全成本=開發(fā)成本+期間費 兩大基本內(nèi)容-確定與控制 1,合理確定確定是控制的前提和基 礎,根據(jù)市場定價原則,沒有準確 只有合理; 成本的決定因素: 外部-市場;內(nèi)部- 產(chǎn)品定位;(理論上:供求關系,價值與價格成本的影響因素:諸多經(jīng)營、技術(shù)、管理方面;

6、(如,資金、進度、協(xié)調(diào)與溝通(總之:所有造成無效成本的愿心,如學校工期 兩大基本內(nèi)容-確定與控制 成本確定的方法:決不是靠定額算出來的,而是取決于對市場和產(chǎn)品的把握,市場包 括銷售市場和原材料市場; 成本與產(chǎn)品的結(jié)合:菜單式 成本實現(xiàn)關鍵環(huán)節(jié): 招標(發(fā)包,使產(chǎn)品與市場結(jié)合、使成本測算得到市場檢驗(體現(xiàn)資源整合的根本內(nèi)容成本確定的過程:行業(yè)特點決定成本的特點:單件性、復雜性、多次性;從虛到實; 成本管理的立足點(WHERE兩大基本內(nèi)容-確定與控制2,有效控制動態(tài)監(jiān)控,做到隨時心中有數(shù) 控制的概念:控制是解決問題的手段之一,目的為達到某些既定目標;控制可理解為一系統(tǒng)對外界影響的 調(diào)節(jié)功能;此項調(diào)

7、節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果或產(chǎn)出不偏 離既定目標。 控制的要素:目標、偏差測定、修正 有效控制的前提:目標要合理實在;實際結(jié)果要及時反饋能動的控制:不等同于限制,時刻掌握實際與目標偏差的原因、幅度、造成后果,進而做出相應的調(diào)整方案;保持心中有數(shù)就可以說在控制之中 體重控制(速度控制、成本控制、產(chǎn)品控制成本管理的立足點(WHERE兩大基本內(nèi)容-確定與控制理想值測定結(jié)果調(diào)整措施成本管理的出發(fā)點(WHERE兩大基本內(nèi)容-確定與控制所有成本管理工作都圍繞確定與控制進行算來算去,其數(shù)據(jù)不是用于控制目標就會是控制結(jié)果確定與控制始終遵循技術(shù)與經(jīng)濟、產(chǎn)品與市場相結(jié)合的原則。 成本管理的階段(WHEN全過程 1,階段

8、 立項策劃設計 發(fā)包施工竣工維護 2,對應成本實現(xiàn)過程-由虛到實 虛擬:估、概、預算現(xiàn)實:合同價、付款、結(jié)算價-從虛到實的轉(zhuǎn)折點就是發(fā)包;各階段成本管理重點內(nèi)容立項階段成本測算,項目經(jīng)濟性評價策劃階段選擇性價比最好的產(chǎn)品,制定產(chǎn)品目標與發(fā)展計劃設計階段(賣什么、設計什么、施工什么方案:最經(jīng)濟合理方案,符合項目定位-初步:材料設備的合理選型-施工圖:限額設計,圖紙的質(zhì)量和時間保證發(fā)包階段通過市場競爭找到合適的價格和單位,完備的合同(與合作伙伴雙贏的關系施工階段變更和簽證的管理,付款審核竣工階段結(jié)算、索賠辦理,項目后評估 成本管理的責任主體(WHO全員 要點:所有與產(chǎn)品制造相關的部門,都有成本管理

9、的責任,都要具有成 本意識 成本意識:只要考慮了性價比問題,就是有成 本意識控制主體:從“誰花錢控制誰”到“誰花錢誰控制”房地產(chǎn)公司成本管理專業(yè)人員的職責全面、全過程成本管理,而非單純編制預結(jié)算工作算得準與畫得好一樣是基本功,圖畫的好并不等于設計得好;算得準不等于成本控制得好作為甲方整合社會資源的目標就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位;甲方的工作就是協(xié)調(diào),不論是設計、工程還是成本人員;專業(yè)人員是專家型的管理者(不是大廚是美食家了解產(chǎn)品、掌握市場,制定目標,全程監(jiān)控; 成本管理的基本方法(HOW目標管理 1,目標管理的內(nèi)容-目標的確定與控制兩 方面 2,目標確定的依據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫、市場 調(diào)研、產(chǎn)品把握 3

10、,實現(xiàn)目標動態(tài)監(jiān)控的手段信息化4,目標管理的過程PDCA 循環(huán)項目實施方案目標成本(總成本及分項成本建立目標PLAN項目實施DO做出調(diào)整ADJUST 檢查對比CHECK實際成本(總成本及分項成本 成本管理的認識和發(fā)展過程三個階段 造價計算(概、預、結(jié)-定額模式下, 強調(diào)個人經(jīng)驗,追求算得快、算量準,定額熟 、套價正確; 成本控制強調(diào)不能突破目標值提升價值強調(diào)企業(yè)/團隊的共同目標:面向向公司利益,講求性價比,提升產(chǎn)品和市場價值,創(chuàng)造效益 當前指導思想 結(jié)合產(chǎn)品和市場,以造價計算和成 本分析為基礎,以目標管理為方法 ,以技術(shù)管理為保障,以產(chǎn)品價值的實現(xiàn)為目標開展成本管理工作 成本管理發(fā)展方向 技術(shù)

11、層面:從產(chǎn)品質(zhì)量成本的角度出發(fā) ,實現(xiàn)價值管理 管理層面:通過提高整體專業(yè)水平和成 本意識,提高組織運營效率; 經(jīng)營層面:結(jié)合財務與金融,滿足現(xiàn)金流、稅務、財務指標的需要;戰(zhàn)略層面:以成本管理優(yōu)勢培育核心競爭力。 可能的發(fā)展趨勢價值管理(Value Management 是具結(jié)構(gòu)性及分析型的一組過程針對產(chǎn)品、服務、過程、系統(tǒng)等以最低的可能的花費提供所有需要的功能并達到所需要的質(zhì)量和表現(xiàn)水平旨在建立和提高管理對象的價值-自1988年引入香港,95年成立學會,98年起公務署及私人項目多項應用,以提高合理性和競爭力;目前大學有專業(yè)課程,工作小組當前的指導思想及發(fā)展趨勢 二、成本目標管理詳解 目標管理

12、原則 目標制定的過程 目標分解的方法 目標實現(xiàn)的方式 成本目標管理原則 1,目標的內(nèi)涵: 不僅限于成本目標值本身、更要關注成本 背后的產(chǎn)品目標 2,目標的作用: 目標不是上限而是基準,目標的作用在于 心中有數(shù); “算了再做”而不是“做了再算”3,目標的范圍:成本目標是整個項目團隊的目標,靠團隊實現(xiàn);目標范圍覆蓋全成本 成本目標的制定過程 目標制定的時間:幾個階段 目標制定的方法:正向與反向 目標制定的要求: 成本+產(chǎn)品目標制定案例 制定的時間: 目標的雛形從立項時開始形成,成本水平是考慮是否立項的要素之一;區(qū)分控制目標與經(jīng)濟 測算數(shù)據(jù),要求不同,考慮風險因素;策劃、設計階段進行各階段的成本測算

13、,各期測算要有對應,比較變化原因,原則上前期目標控制后期目標;(相互印證與關聯(lián)實施方案(二分法確定后,形成正式項目發(fā)展成本目標施工圖完成后,可根據(jù)預算對目標做調(diào)整(通常是在偏差較大的情況下,形成內(nèi)控目標; 正向測算:測算依據(jù)-成本與首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的,因此成本目標要在與產(chǎn)品目標的互動溝通中共同制定,在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細的過程。一般的依據(jù)文件有:項目發(fā)展報告、策劃報告、各階段的設計文件和交樓標準;測算方式-根據(jù)所掌握的經(jīng)驗數(shù)據(jù)和項目的特征,不一定是固定方式(如爛尾樓改造;團隊工作-前期工作盡可能做細,促進策劃、設計人員對產(chǎn)品的深入考慮,不要因為今后會發(fā)生變化而不作預先設定。(工

14、作重心前移制定的方法: 反向倒逼:確定銷售價格水平;確定利潤要求;反推計算成本水平-目標需經(jīng)過各方的討論和審批(可能集團審批,正式發(fā)布制定的方法: 水平恰當:支持定位,提升價值;既有可行性,又具挑戰(zhàn)性;適當考慮風險;依據(jù)充分:產(chǎn)品定位支撐目標數(shù)據(jù);合理確定的前提條件:了解市場、結(jié)合產(chǎn)品,有充分的數(shù)據(jù)支持-通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫;內(nèi)容具體明確:成本內(nèi)容明確(比如同樣是高檔,各人心目中可能不同;考慮全面,不要漏項;量化計算:盡可能有量化的計算,量價分離,而不是籠統(tǒng)的總數(shù),便于今后的對比分析;推行標準化:最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點,制定公司通用的標準和表格,各項目的不同點在局部作調(diào)整,可以節(jié)省時間,減少誤

15、解;強調(diào)考核作用:盡可能作為績效考核指標;所有房地產(chǎn)公司都會做測算,只是沒有作為正式的目標去執(zhí)行和監(jiān)控,沒有用目標對控制結(jié)果進行考核制定的要求: 1,某中學成本控制綱要:注意前期制定的過程、計劃和人員,如何調(diào)整2,某中學成本測算:注意全成本的范圍,對產(chǎn)品的明確3,成本調(diào)研報告格式:4,成本目標評審要點目標制定的工作案例 方式之二,按項目實體分解方式之一,按合同計劃分解方式之三,按考核責任分解三種方式各有側(cè)重但又相互關聯(lián)成本目標的分解 分解依據(jù):甲方的分判與采購計劃分解內(nèi)容:總目標分解為每個合同項的目標分解時間:發(fā)展計劃完成后確定分解項及初步總目標,設計階段完成各目標值的確定,招標簽約過程中調(diào)整

16、(范圍調(diào)整方式之一:按合同計劃分解:目的:及時掌握實發(fā)生成本,動態(tài)監(jiān)控各合同分解目標也是招標的評判依據(jù)之一 分解依據(jù):項目建設內(nèi)容(設計圖紙及說明分解內(nèi)容:總目標分解為分部分項工程目標;包括功能組件的劃分(專業(yè)與分項工程的劃分,可細到分棟分層分構(gòu)件;分解時間:概算或預算完成后分解,招標簽約后及結(jié)算后對比分析方式之二:按工程實體分解-目的:成本數(shù)據(jù)合理性判定 分解依據(jù):部門或崗位成本管理職責及考核辦法分解內(nèi)容:總目標分解為每個部門或崗位的成本管理指標, 以及輔助管理的工作要求分解時間:發(fā)展計劃完成后即可確定責任,具體數(shù)據(jù)在預算調(diào)整后固定方式之三:按考核責任分解-目的:落實成本責任考核 混淆幾種分

17、解目的,導致幾種分解方式的混淆混淆合同分類與成本分解分解深度不統(tǒng)一實際比計劃多出很多分判內(nèi)容(經(jīng)驗、看圖、溝通、合約、設計變更與完善、營銷等方面問題容易產(chǎn)生的問題 體現(xiàn)設計限額標準:也可以認為是目標的落實,實際上在目標制定時就已經(jīng)考慮到了設計限額分攤問題:作為成本控制目標以已發(fā)生為準,但在經(jīng)濟測算時要分攤,建安費之外的費用分配到單體上;公建配套根據(jù)服務范圍在各期之間分攤;分解深度問題明確分解目的,依成本對比分析與動態(tài)監(jiān)控需要的采用不同分解方式,并非越細越好成本目標的分解-注意問題 成本目標的分解工作案例1,按招標和合同項分解: 2,責任劃分: 3,按科目細分:4,設計限額 成本目標的實現(xiàn) 控制

18、產(chǎn)品標準,落實到設計、選型與合約中:在設 計和合約中體現(xiàn)甲方的意圖,保證設計和施工的成果不會出現(xiàn)定位和檔次上的偏差;產(chǎn)品的實現(xiàn)導致目標的落實,使預測成本分塊、分步變?yōu)閷嶋H成本;技術(shù)經(jīng)濟相結(jié)合的手段保證目標實現(xiàn):充分掌握技術(shù)與市場,保證經(jīng)濟適用性;加強過程控制:既要有完整的流程,更要強調(diào)項目操作團隊的成本意識與溝通,對產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對成本的控制同步實現(xiàn);這里所謂成本意識就是要考慮性價比;實行動態(tài)監(jiān)控,預測可能變化:動態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)(招標、變更、結(jié)算與手段(軟件與報表;偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡:調(diào)整也是一種落實,關鍵是要心中有數(shù),調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等;調(diào)整的對象包括成本目標、實施方案和利潤預期;調(diào)整提出原則:誰主張,誰舉證;過程與結(jié)果的全面考核:考核的對象、要求、指標; 成本目標的落實-工作案例1,月報表: 2,每月變更匯總: 3,調(diào)整所需文件