關(guān)于如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃運(yùn)營管理的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)

1、關(guān)于如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)一、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的必然性中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，特別是近10年的快速發(fā)展，已經(jīng)從簡(jiǎn)單的單一項(xiàng)目開發(fā)模式轉(zhuǎn)變?yōu)槎喑鞘卸囗?xiàng)目、區(qū)域化、“經(jīng)營企業(yè)”的模式上來。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)面臨多項(xiàng)目、跨區(qū)域經(jīng)營的管理現(xiàn)狀。房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境正在發(fā)生變化，如國家宏觀調(diào)控力度的加大、一級(jí)土地市場(chǎng)掛牌交易的逐步規(guī)范、產(chǎn)品成本的增加、行業(yè)兼并合作的加速、購買者選擇能力的增強(qiáng)、國家法律規(guī)范的完善等，房地產(chǎn)企業(yè)很難再通過土地儲(chǔ)備而坐享土地增值收益，企業(yè)的投資收益越來越依靠發(fā)地產(chǎn)開發(fā)。項(xiàng)目成本越來越高，利潤越來越低的市場(chǎng)現(xiàn)狀，也意味著房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)、快速、

2、穩(wěn)健發(fā)展，必須追求規(guī)模效益。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部也或多或少出現(xiàn)了運(yùn)營管理上的不足，如企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略不清晰、各類資源配置不合理、管理制度不健全、各項(xiàng)制度落實(shí)不足，執(zhí)行力不足、考核缺失等問題，面對(duì)跨區(qū)域多項(xiàng)目管控的發(fā)展要求，日益規(guī)范的市場(chǎng)現(xiàn)狀，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，必須要通過高效的運(yùn)營管理，最大限度的整合資源，提高項(xiàng)目附加值和利潤率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)有質(zhì)量的持續(xù)增長。二、如何加強(qiáng)運(yùn)營管理房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，經(jīng)過了四個(gè)發(fā)展階段：第一階段：?jiǎn)我豁?xiàng)目開發(fā)如：眾多規(guī)模較小的開發(fā)商第二階段：同城市多項(xiàng)目開發(fā)如：名門地產(chǎn)第三階段：多城市多項(xiàng)目開發(fā)如：建業(yè)集團(tuán)第四階段：多城市多項(xiàng)目區(qū)域化管理階段如：萬科每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)

3、需要根據(jù)企業(yè)自身戰(zhàn)略發(fā)展和實(shí)際能力水平選擇相匹配的運(yùn)營管理模式。在運(yùn)營管理的過程中，需要以運(yùn)營計(jì)劃為綱，確定運(yùn)營管理過程中的時(shí)間節(jié)點(diǎn)（項(xiàng)目進(jìn)度）和關(guān)鍵成果（各個(gè)節(jié)點(diǎn)完成的結(jié)果），通過年度會(huì)議、季度會(huì)議、月度會(huì)議、周例會(huì)、專題會(huì)等各種會(huì)議決策形式，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)公司各部門的工作，以提高組織工作效率，實(shí)現(xiàn)公司利益最大化。（一）公司正處于從第二階段向第三階段發(fā)展時(shí)期，結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際情況，可通過以下幾方面提高企業(yè)的運(yùn)營管理能力：1、做好組織上保證（1）做好部門上的分工。職能部門、業(yè)務(wù)部門（或項(xiàng)目公司）分工要明確；（2）在管理部門中人員職責(zé)要明確，落實(shí)到人。2、公司各項(xiàng)管理制度、流程要逐步建立和完善

4、管理制度和是公司運(yùn)營管理的行為準(zhǔn)則，也是工作職責(zé)和管理分工的具體體現(xiàn)。工作流程是連接工作關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的動(dòng)態(tài)體現(xiàn)，也是規(guī)范各相關(guān)部門工作相互銜接的具體規(guī)定。通過管理制度、工作流程的建立和完善，可以將公司各項(xiàng)管理方針和政策具體落實(shí)到制度流程上，為公司戰(zhàn)略的實(shí)施打下良好基礎(chǔ)。3、明確工作關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目因周期長，投資金額大，對(duì)工作進(jìn)度的要求非常嚴(yán)格。如拖延進(jìn)度將提高公司投資風(fēng)險(xiǎn)，降低公司利潤率。因此要明確工作關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，做好項(xiàng)目進(jìn)度控制，特別是項(xiàng)目總時(shí)間控制。抓好關(guān)鍵路徑的選擇，在合理的情況下，盡可能縮短時(shí)間，流出適當(dāng)彈性以應(yīng)對(duì)未知因素的影響，以便于后期的管理控制；處理好各分任務(wù)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和任務(wù)之間的邏

5、輯關(guān)系，明確階段性任務(wù)完成的成果標(biāo)準(zhǔn)，便于考核。4、建立良好的會(huì)議決策系統(tǒng)通過組織好年度、季度、月度、專題會(huì)、周例會(huì)等會(huì)議形式，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各部門的工作，狠抓各項(xiàng)工作的督促落實(shí)和執(zhí)行。在集團(tuán)公司從第二階段向第三階段發(fā)展時(shí)期，當(dāng)期最主要的問題就是各項(xiàng)工作的執(zhí)行難，抓好督辦落實(shí)是解決這一問題的主要手段。5、建立業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估與反饋系統(tǒng)根據(jù)公司年度工作目標(biāo)將任務(wù)分解到部門和相關(guān)責(zé)任人，結(jié)合工作計(jì)劃中關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和成果標(biāo)準(zhǔn)，按照不同期限、不同管理層級(jí)得出每次考核期的考核結(jié)果，并考核情況和結(jié)果反饋給集團(tuán)管理層，一是便于公司考核與獎(jiǎng)懲相結(jié)合，考核有據(jù)可查，獎(jiǎng)懲分明，提高員工完成工作的積極性，二是便于對(duì)工作計(jì)劃安

6、排進(jìn)行適度調(diào)整。6、建立信息管理系統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及專業(yè)多，涉及內(nèi)外部接口多，哪個(gè)部門工作滯后都會(huì)對(duì)整體工作進(jìn)度造成影響。通過信息管理系統(tǒng)的建立和完善，將工作流程、審批權(quán)限、時(shí)間控制等在信息管理系統(tǒng)上進(jìn)行體現(xiàn)，能夠有效的促進(jìn)公司部門工作進(jìn)度的掌控和關(guān)聯(lián)部門的銜接，減少對(duì)工作進(jìn)度不必要的人為因素的影響，進(jìn)而提高公司內(nèi)部的工作效率。（二）從行政辦公的角度看，本部門需要加強(qiáng)以下幾方面：1、做好會(huì)議的組織和會(huì)議紀(jì)要內(nèi)容的督辦落實(shí)工作各類會(huì)議是會(huì)議決策系統(tǒng)的主要載體，會(huì)議組織的好壞影響到會(huì)議研究的效果。做好會(huì)議組織一是做好會(huì)前準(zhǔn)備：會(huì)前主題的明確、會(huì)場(chǎng)的安排、參會(huì)人員的通知、會(huì)議所需資料的準(zhǔn)備；二是會(huì)中控制：會(huì)議討論議題范圍的控制、會(huì)議組織有序、時(shí)間安排緊湊；三是會(huì)后落實(shí)：會(huì)議紀(jì)要的起草下發(fā)、會(huì)議紀(jì)要的督查落實(shí)。通過各類會(huì)議的召開，對(duì)當(dāng)期工作進(jìn)行通報(bào)，充分溝通、協(xié)調(diào)工作中存在的問題，對(duì)未完成的原因進(jìn)行分析，提出下一步改進(jìn)措施和實(shí)施方案，設(shè)定工作目標(biāo)和完成時(shí)間。會(huì)后辦公室根據(jù)發(fā)布的會(huì)議紀(jì)要，按照工作目標(biāo)和完成時(shí)間，逐項(xiàng)落實(shí)到位到人，以促進(jìn)公司整體工作的開展。2、充分發(fā)揮信息系統(tǒng)管理載體優(yōu)勢(shì)逐步將各類管理制度、管理流程通過信息系統(tǒng)模板化、標(biāo)準(zhǔn)化，系統(tǒng)化，提高公司在運(yùn)營過程中的管控能力。3、積極配合人力做好業(yè)績(jī)考評(píng)和反饋系統(tǒng)會(huì)議紀(jì)要內(nèi)容的督辦落實(shí)，是公司業(yè)績(jī)考核評(píng)估和反饋系統(tǒng)