第一冊(cè)++世茂運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)體系

1、世茂集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理制度匯編（2015 版）第一冊(cè) 運(yùn)營(yíng)管理體系世茂集團(tuán)綜合管理中心運(yùn)營(yíng)管理部為提高公司運(yùn)營(yíng)管理水平，滿足運(yùn)營(yíng)管理人員的運(yùn)營(yíng)管理需求，進(jìn)行區(qū)域及項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化 管理和精細(xì)化管理，方便各專業(yè)人員，尤其是運(yùn)營(yíng)管理人員對(duì)運(yùn)營(yíng)管理制度的熟悉和查閱， 特制定本運(yùn)營(yíng)管理制度匯編。運(yùn)營(yíng)管理制度匯編共分為：運(yùn)營(yíng)管理體系、運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理體系、運(yùn)營(yíng)評(píng)價(jià)及考核三部 分， 系統(tǒng)闡述了集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理的框架和要求。本制度匯編適用于世茂房地產(chǎn)控股的，并實(shí)際由世茂房地產(chǎn)（ 813）日常經(jīng)營(yíng)管理的獨(dú) 資、合資項(xiàng)目公司。目錄前 言 0第一節(jié) 運(yùn)營(yíng)管理組織架構(gòu) 2一、集團(tuán)組織架構(gòu) 3二、集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理組織架構(gòu) 3第二節(jié) 流程管理

2、體系 6第三節(jié) 會(huì)議管理體系 6一、高效會(huì)議管理的構(gòu)建思路 7二、會(huì)議規(guī)劃與分類 7三、會(huì)議管理與流程 13第一節(jié) 運(yùn)營(yíng)管理組織架構(gòu)一、集團(tuán)組織架構(gòu).i- - J 1 7 I IIk B-It 14 V it隘一中崔團(tuán)組決號(hào)構(gòu)兩；015版彷意團(tuán)H h 10 ftH 騒耳'<431場(chǎng)乍鼻中心切E酣Tr1& 尹4U «一«LL3R-一N；.旦 Mt（H£3M込-一4 nZHt一wH1 V-fri rf« iiLJth-tL-”tfETas«*tVK£_ZJQHD也堆1ff品rt會(huì)右KIMViVATA.4B«

3、軒酸R=fry aft p J rJrffiuBjlJ« T4tlH¥U瓷!*i|H HI K KMd工呻£4口PM + il -< H 1 .1fitt* rl =.V二、集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理組織架構(gòu)（一）、集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理組織架構(gòu)（二）、集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部組織架構(gòu)部門組織架構(gòu)審眼/更時(shí)直營(yíng)幅就SaP培謂#和L對(duì)卄備咅（三）、區(qū)域總裁辦公室一增設(shè)運(yùn)營(yíng)副總崗位1、目的酣運(yùn)營(yíng)副啟集團(tuán)的"陶厳” m&w: 麒畑r關(guān)曲張 族量" 運(yùn)營(yíng)副總；孰竝,關(guān)注穩(wěn)健 "保固'甜運(yùn)營(yíng)副總的編制與兀根對(duì)象*遍制隸屬：區(qū)域r屬于區(qū)域的一個(gè)獨(dú)立商位（栢當(dāng)

4、于區(qū)域副總）*匯報(bào)対象：建議第FHS人為隼昭管中心負(fù)壹人”第二評(píng)估 人為區(qū)域翳頁(yè)管對(duì)象：頊呂負(fù)費(fèi)人運(yùn)苜mt提高區(qū)城運(yùn)2、權(quán)責(zé)劃分運(yùn)營(yíng)副總一隼團(tuán)角度!空風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)副總“不重點(diǎn)關(guān)注“：投蜃拿地及新頂目柘展：*集中采購(gòu)、工程糞臺(tái)同的簽訂時(shí)定標(biāo)；營(yíng)銷企劃類的宙批；<_>運(yùn)營(yíng)副總“重點(diǎn)胃控":業(yè)務(wù)堆：與生產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)重點(diǎn)關(guān)注 過(guò)程中的蠻更和鳳險(xiǎn)*人資娃：管理項(xiàng)目鳥(niǎo)的任命.轉(zhuǎn)崗，調(diào) 亦離眼II設(shè)計(jì)方室供貨貨值-土地拓晨*-修正&糾偏3、對(duì)運(yùn)營(yíng)副總的考核機(jī)制斟原則運(yùn)營(yíng)SO總的業(yè)務(wù)產(chǎn)岀與區(qū)域運(yùn)營(yíng)考評(píng)休蔡掛鉤以作為評(píng)定其績(jī)效考核的依據(jù)合同變更變更金額f工作職責(zé)777工wtm贖）貨值出

5、處權(quán)蓋對(duì)等重大設(shè)計(jì)口程調(diào)整4、運(yùn)營(yíng)副總的工作形式現(xiàn)金流情況銷售風(fēng)臉排資/交忖颶排登已割右建面積比例同質(zhì)化It況踴亟現(xiàn)范合同變更任程）施工圏還原度工輙計(jì)郭歸賞值出處r強(qiáng)賊wu;盅;現(xiàn)金流情況衛(wèi)義曙議負(fù)：趙售風(fēng)臉排旨交忖網(wǎng)裁道考核機(jī)制供卷和去化節(jié)墨會(huì)現(xiàn)金流情:研B控豊培訓(xùn)機(jī)制貫徹規(guī)則,保證制度在區(qū)域著地； SAPMtffir人才培養(yǎng)及棵隊(duì)建設(shè)啓字習(xí)優(yōu)秀項(xiàng)目讎第二節(jié)流程管理體系（待補(bǔ)充書面指引）第三節(jié)會(huì)議管理體系一、咼效會(huì)議管理的構(gòu)建思路 -聚焦“開(kāi)什么會(huì)，怎么開(kāi)會(huì)”兩大問(wèn)題會(huì)議規(guī)劃 與類型Qftt么金會(huì)珅規(guī)劃金誼會(huì)議管理與流程會(huì)議規(guī)劃與分類分H H Hiz IX'項(xiàng)ij頂會(huì)中譏-R 會(huì)k推

6、快檳揭發(fā)起嘟門不同，以上各蓋會(huì)議可分為“集廚層帝"、"區(qū)域展首"A “確目展也r ；每類會(huì)戰(zhàn)叩以按“設(shè)訃岀、°成本"、“管$界等進(jìn)律專業(yè)分類；對(duì)-J- “項(xiàng)：】決策英會(huì)X 襖桂具重婪程度不同，可分為“1級(jí)"、“2圾" 1級(jí)"：原則上I報(bào)會(huì)誼為 臭用副上席上持，2級(jí)會(huì)這由區(qū)城總裁主持.3報(bào)空議由區(qū)域耶罐貞責(zé)人戟砥目貞貴人上持:：（一）會(huì)議體系分類一一經(jīng)營(yíng)管理類項(xiàng)目層面： 項(xiàng)目周例會(huì)（每周1次）臨時(shí)決策會(huì)區(qū)域?qū)用妫簠^(qū)域運(yùn)營(yíng)溝通會(huì)（每月建議 4次/至少2次）項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)（每月建議2次/至少1次）臨時(shí)決策會(huì)集團(tuán)層面：集團(tuán)

7、區(qū)域協(xié)調(diào)會(huì)（每月上旬）運(yùn)營(yíng)計(jì)劃評(píng)審會(huì)（每年末） 年度預(yù)算評(píng)審會(huì)（每年末） 執(zhí)委會(huì)（每季度）臨時(shí)決策會(huì)1. 項(xiàng)目周例會(huì)要 t-在頊目團(tuán)隊(duì)層面解決項(xiàng)目日常統(tǒng)籌f辦調(diào)工作。至少每周一決，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人可根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況増加召開(kāi)頻次；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目負(fù)貴人，項(xiàng)耳工涯、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、成本、財(cái)務(wù)和綜 舍負(fù)貴人，各專業(yè)負(fù)貴人員上周計(jì)劃完成1情況及本周計(jì)劃；*需要協(xié)調(diào)和解決的問(wèn)題回顧上周計(jì)劃工作完成情況；提出工作中奠帶點(diǎn)間題聶需協(xié)調(diào)李項(xiàng)；集中團(tuán)隊(duì)資源確定奄具 難朮問(wèn)題的舞決方案（或資源）；確定需提交區(qū)域解決的問(wèn)題，*安排未來(lái)一周工作計(jì)劃：-會(huì)議紀(jì)要發(fā)送與會(huì)人員、區(qū)域車能部門、區(qū)域總裁及集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部*會(huì)議確定的

8、任務(wù)由項(xiàng)口總描定人負(fù)責(zé)跟躥，必要時(shí)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人撿杳；2. 區(qū)域運(yùn)營(yíng)溝通會(huì)娶索*回顧區(qū)域內(nèi)備項(xiàng)目的業(yè)績(jī)情況，協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目重點(diǎn)及難點(diǎn)問(wèn)題；-建諫每月斗次/至少兩次；區(qū)域運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人；-區(qū)域總裁、區(qū)域職能負(fù)貴人、項(xiàng)目負(fù)貴人；區(qū)域各職能貢貴人：專業(yè)條找的各項(xiàng)工作計(jì)劃回顧及下階段的工作 重點(diǎn)；項(xiàng)口負(fù)貴人：項(xiàng)目計(jì)劃工作完咸情況，未完原因分析、應(yīng)對(duì)措施夙 重難點(diǎn)問(wèn)題；下階段項(xiàng)目計(jì)劃及二作重點(diǎn)舍部門配合挙項(xiàng)）；以項(xiàng)目為主線，逐項(xiàng)目斛決該項(xiàng)冃進(jìn)度問(wèn)題及需要耶能部門配合解 決的事項(xiàng);區(qū)域總裁現(xiàn)場(chǎng)拍板需要斗決策的事項(xiàng)。會(huì)遞紀(jì)要由區(qū)域運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人負(fù)貴，發(fā)送與會(huì)人員、集閉運(yùn)營(yíng)管理 部、運(yùn)營(yíng)執(zhí)董、副主席、董事魚；會(huì)議確定的任務(wù)

9、由各貴任部門跟蹤、區(qū)域運(yùn)營(yíng)部門檢查；3.集團(tuán)區(qū)域協(xié)調(diào)會(huì)要素囘顧集團(tuán)、區(qū)城的業(yè)鎖-睛況、各區(qū)城業(yè)績(jī)綜合諸核排名、各專業(yè)運(yùn) 莒點(diǎn)評(píng)及需柴團(tuán)解決的問(wèn)題等；*錄月上旬;集團(tuán)運(yùn)勞管理部；集團(tuán)管理展、各區(qū)域/專業(yè)公司職能部門負(fù)責(zé)人、項(xiàng)耳負(fù)貴人、集團(tuán) 運(yùn)營(yíng)管理部運(yùn)營(yíng)管理部：月度運(yùn)營(yíng)簡(jiǎn)PPT;各職能中心：運(yùn)營(yíng)專業(yè)點(diǎn)評(píng)；各區(qū)域/項(xiàng)耳：需要向集團(tuán)匯很及協(xié)調(diào)解決的審項(xiàng)；集囲運(yùn)勞管理部講評(píng)同度運(yùn)菅簡(jiǎn)報(bào)PPT ;各職能中心對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)條踐送行點(diǎn)評(píng)；區(qū)域/項(xiàng)目匯報(bào)；金這紀(jì)脅旋送呂會(huì)人員、電爭(zhēng)長(zhǎng)；會(huì)該確老的任務(wù)曲各責(zé)任部門跟蹤，集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部檢塞；（二）會(huì)議體系分類一一項(xiàng)目決策類1住宅項(xiàng)目頊目拓嵐會(huì)地析渥強(qiáng)評(píng)會(huì) 用裁總計(jì)排審

10、場(chǎng)析產(chǎn)定評(píng)金 市分總品使審AS項(xiàng)冃預(yù)備會(huì)為三項(xiàng)評(píng)審會(huì)）-lr:l-項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)11圜鮭黑醫(yī)需會(huì)締蟲(chóng)展示區(qū)鳥(niǎo)動(dòng)會(huì)開(kāi)匸議工備楽交舟<r V觀化秦審 景課方評(píng)內(nèi)皆-那<評(píng)金 室耳買化#審盤劃報(bào) 開(kāi)策?£工let劃項(xiàng)耳A扶會(huì)堆段捋準(zhǔn)含 £就所就備規(guī)劃方秦確定注1：在聚用組訊召開(kāi)1蛻會(huì)議送前，佩域必領(lǐng)先組覩內(nèi)啣評(píng)審；丄：對(duì)亍棄團(tuán)繪刊的相托會(huì)議：籍團(tuán)運(yùn)縈肯理薛應(yīng)阪図応加“図域毘面的枸丟會(huì)議,2. 項(xiàng)目決策類會(huì)議與項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理的整合（住宅項(xiàng)目）項(xiàng)目開(kāi)盤址匸備謖交時(shí)規(guī)劃擰喙確宦開(kāi)匸項(xiàng)齡預(yù)備會(huì) （調(diào)卷為三項(xiàng) 評(píng)審劭項(xiàng)目 啟動(dòng)會(huì)對(duì)嗟岡.斑卩層向的令逍時(shí)冋溝展腔時(shí)間、懇則上庖按吋咒

11、成； 區(qū)城層向的警遠(yuǎn)時(shí)間沖曲導(dǎo)時(shí)間"怛頂供旺斑口的后五匸作按吋兄咸“示啟會(huì) 麗區(qū)動(dòng)蠶需卓集團(tuán) 層面令析計(jì)強(qiáng) 排評(píng)帀場(chǎng)事析品定性評(píng)審匍 - P標(biāo)卷施工評(píng)審圖評(píng)審僉L .19l.i5乂會(huì)1J裊-氏30i:v增震將準(zhǔn)會(huì) 上稅所稅備:，”3. 會(huì)議體系分類一一項(xiàng)目決策類（酒店項(xiàng)目）2<注： 此欝住宅場(chǎng)析產(chǎn)定評(píng)會(huì) 市舟貶晶悻審恥析竇疊評(píng)會(huì). 用舟加訃加審.上地蕊舉拮梟審灑沖評(píng)支護(hù)方熬評(píng)審會(huì)規(guī)劃方案確定開(kāi)匸開(kāi)業(yè)1T""S/1-v店目結(jié)満項(xiàng)惡酒咸史村芻工收X'店菱評(píng)會(huì) 酒牯修審注1 ：在象團(tuán)祉織召牙1亂會(huì)熬復(fù)啣，區(qū)城必鎖先紐.瞬內(nèi)卿評(píng)v ；?.:對(duì)亍桌二層網(wǎng)的相關(guān)

12、合伉：桑二適諱骨理部層濂負(fù)棗掃“區(qū)瑛層向的相關(guān)金亂,）會(huì)議體系分類一一業(yè)務(wù)專題類項(xiàng)目層面：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)專題會(huì)區(qū)域?qū)用妫焊髀毮軛l線例會(huì)（每月）集團(tuán)層面：設(shè)計(jì)條線月度聯(lián)席會(huì)（每月）工程條線月度聯(lián)席會(huì)（每月）成本條線月度聯(lián)席會(huì)（每月）運(yùn)營(yíng)條線月度聯(lián)席會(huì)（每月）三、會(huì)議管理與流程（一）會(huì)議管理流程一一會(huì)前準(zhǔn)備1.會(huì)議通知：1.1例會(huì)除特殊情況不另行通知；1.2 非例會(huì)由會(huì)議組織部門確定會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、參會(huì)人員、主題、議程及其它相關(guān)事項(xiàng)， 原則上至少提前 1 周通知相關(guān)人員。2. 方案及材料：1.1 會(huì)議需要決策的方案或者初步方案應(yīng)由組織部門通知相關(guān)部門作好準(zhǔn)備，并在會(huì)前 3 天 前提交會(huì)議組織者，沒(méi)有方案

13、、初步方案的議題不列入會(huì)議議程，由專題會(huì)單獨(dú)討論。1.2 需要通報(bào)的會(huì)議材料，由材料準(zhǔn)備部門應(yīng)以電子版本形式在開(kāi)會(huì) 2 天前發(fā)送給組織者和 與會(huì)人員。1.3會(huì)議展示材料盡量使用PPT如果傳遞的信息很專業(yè)，則輔以圖紙、圖表、圖片等資料； 如果傳遞的信息很復(fù)雜，可輔以照片、音像、模型、實(shí)物等；3. 與會(huì)人員選擇：1.1 主持人與召集人應(yīng)謹(jǐn)慎界定參會(huì)人員范圍，盡量避免擴(kuò)大會(huì)議；全體人員并非必須從頭 至尾參加會(huì)議的，應(yīng)在通知中應(yīng)明確。1.2 與會(huì)人員一般不得缺席或指定他人代表，確因個(gè)人緊急事務(wù)需要請(qǐng)假的，須向會(huì)議召集 人請(qǐng)假，同時(shí)指定專人代為履行職責(zé)。（二）會(huì)議管理流程會(huì)中控制1. 會(huì)中控制：1.1

14、會(huì)議按既定議程開(kāi)展會(huì)議，會(huì)議期間需臨時(shí)調(diào)整議程的，主持人應(yīng)提醒參會(huì)人員。1.2 主持人對(duì)突發(fā)的占用太多時(shí)間的議題，有權(quán)及時(shí)中止；對(duì)一時(shí)難以決定的題，可指定專 人組織“專題會(huì)”進(jìn)行討論，并指定反饋時(shí)間，并由會(huì)議召集人擔(dān)任跟蹤檢查者。2. 會(huì)議討論規(guī)則（羅伯特議事規(guī)則）：1.1 主持人控制發(fā)言；1.2 面向主持人發(fā)言（供借鑒）；1.3 發(fā)言時(shí)，先呈現(xiàn)結(jié)論，后說(shuō)明原因；1.4 辯論時(shí)應(yīng)注意：（1）文明表達(dá)，不得進(jìn)行人身攻擊；（2）限時(shí)限次；（3）除非超時(shí)，不打斷他人發(fā)言；（三）會(huì)議管理流程會(huì)中決策1. 決策一般原則：1.1 如果決策事項(xiàng)僅涉及單一專業(yè)問(wèn)題，該專業(yè)負(fù)責(zé)人必須提出決策意見(jiàn)。如存在異議，主 持人做出最終決策結(jié)論。1.2 如果決策問(wèn)題涉及多專業(yè)問(wèn)題，各專業(yè)負(fù)責(zé)人都應(yīng)提出建議，由主持人最終決策。1.3 如果決策問(wèn)題爭(zhēng)議較大，難以達(dá)成一致意見(jiàn)或者主持人及專業(yè)負(fù)責(zé)人認(rèn)為做出決策還不 成熟時(shí)，主持人應(yīng)指定專人組織專題會(huì)進(jìn)行后續(xù)討論，并限期提交方案。2. 決策結(jié)論：1.1 決策結(jié)論及意見(jiàn)，寫入會(huì)議紀(jì)要，如會(huì)后兩天內(nèi)沒(méi)有變更的，作為最終決策結(jié)論。（四）會(huì)議管理流程會(huì)后跟蹤