市場(chǎng)調(diào)查綱要

1、.市場(chǎng)調(diào)查綱要一、項(xiàng)目假設(shè)：1. 某地某大型純住宅項(xiàng)目。2. 項(xiàng)目未建。3. 代理公司首次進(jìn)入某地市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)狀況不太了解。4. 開(kāi)發(fā)商要求代理公司前期全程介入。二、市場(chǎng)大環(huán)境調(diào)查：1. 調(diào)查目的： 了解某地市的政治、 經(jīng)濟(jì)、文化等的現(xiàn)狀及發(fā)展變化狀況， 以期把握經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、變化趨勢(shì)。2. 調(diào)查方法：文獻(xiàn)調(diào)查：經(jīng)濟(jì)年鑒、報(bào)紙、行業(yè)統(tǒng)計(jì)資料等專家意見(jiàn)法：3. 調(diào)查主要內(nèi)容：近兩年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展參數(shù)（GDP、居民收入、居民可支配收入、投資狀況等）近兩年的房地產(chǎn)發(fā)展參數(shù)（房地產(chǎn)投資額、 竣工面積、 銷售面積、 閑置面積等）未來(lái)兩年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)（已批住宅項(xiàng)目數(shù)量、面積，在建的住宅項(xiàng)目數(shù)量、面

2、積，市政的居住區(qū)規(guī)劃等）三、同業(yè)調(diào)查：1.調(diào)查目的： 在于掌握當(dāng)前某地住宅項(xiàng)目的修建、售賣、保有現(xiàn)狀，尋找其成功與失敗的原因，研究同本項(xiàng)目相類似的純住宅的特征，以印證純住宅的開(kāi)發(fā)方向。2. 調(diào)查方法：角色設(shè)計(jì)：以購(gòu)買者（含決策者、使用者、出資者、影響者等）不同身份同銷售人員（含經(jīng)理、導(dǎo)購(gòu)員、解說(shuō)員、保安人員等）接觸，廣泛了解情況。a、觀察法：如配套設(shè)計(jì)、草坪、圍欄、花園、房間數(shù)等采用肉眼觀察；拍照片記錄其風(fēng)格、色彩、戶型等；與物管或銷售人員談話了解價(jià)格、建筑面積等。b、訪談法：含電話訪談、座談電話訪談： 扮演轉(zhuǎn)手房購(gòu)買者對(duì)某些項(xiàng)目二手房出售者進(jìn)行電話訪問(wèn)，了解基本情況。座談：邀請(qǐng)相關(guān)知情人士座

3、談?wù)莆掌錁I(yè)主身份，常住地區(qū)等深度調(diào)查內(nèi)容，c 、資料收集法：收集調(diào)查對(duì)象的售樓書(shū)、報(bào)紙廣告、電視廣告、路牌或媒體上發(fā)布的新聞等相關(guān)資料。d、親驗(yàn)法：扮演某套住宅轉(zhuǎn)手出賣者，調(diào)查前來(lái)問(wèn)詢者的深度資料。3 、調(diào)查內(nèi)容a、調(diào)查問(wèn)題：調(diào)查問(wèn)題共可以分十四類：概況類、物質(zhì)型質(zhì)、環(huán)境類、銷售現(xiàn)狀、購(gòu)買者、同業(yè)狀況、價(jià)位與價(jià)格、小區(qū)內(nèi)部配套、小區(qū)周邊配套、交通狀況、物業(yè)管理、租售方式、促銷手段；;.b、調(diào)查深度：一、深層細(xì)查：按調(diào)查題目詳細(xì)調(diào)查后，填寫(xiě)完整內(nèi)容；二、淺層粗查：只按大類進(jìn)行調(diào)查了解，寫(xiě)出分類材料；三、瀏覽式調(diào)查：一般訪談后，只寫(xiě)出綜合性材料。c、調(diào)查軸心：以俏滯度（暢銷與滯銷程度）為核心來(lái)對(duì)各

4、類問(wèn)題進(jìn)行觀察、訪談、研究與分析。俏滯度包括：一、出售率；二、銷售延續(xù)時(shí)間；三、入住率；四、常住率等。四、消費(fèi)者調(diào)查：1. 調(diào)查目的：某地消費(fèi)者（購(gòu)買者、使用者）調(diào)查，其目的則是直接了解某地地區(qū)居民，對(duì)純住宅項(xiàng)目的認(rèn)知、態(tài)度、購(gòu)買欲望和購(gòu)買行為的傾向性。2. 調(diào)查組織：調(diào)查作業(yè)設(shè)計(jì)、調(diào)查作業(yè)總監(jiān)、調(diào)查統(tǒng)計(jì)處理、調(diào)查訪問(wèn)員、調(diào)查部文秘3. 調(diào)查時(shí)間：4. 調(diào)查對(duì)象：某地市本地居民及周邊居民。5. 調(diào)查方式： 調(diào)查方法為問(wèn)卷法。 實(shí)施調(diào)查時(shí)采用被試自行填寫(xiě)和訪問(wèn)員口問(wèn)手寫(xiě)兩種方式。6. 調(diào)查管理：含設(shè)計(jì)書(shū)審核、人員管理、質(zhì)量監(jiān)控、督導(dǎo)及訪問(wèn)員培訓(xùn)、突發(fā)事件處理、防偽監(jiān)督等。7. 調(diào)查內(nèi)容：主要有十六個(gè)方面， 某地居民購(gòu)房消費(fèi)狀況； 已購(gòu)住宅及未來(lái)趨勢(shì)估計(jì)；該項(xiàng)目住宅購(gòu)買意向； 購(gòu)買住宅動(dòng)機(jī)； 購(gòu)買者對(duì)住宅的距離要求； 住宅的租售方式；住宅價(jià)位和價(jià)格選擇；住宅房型選擇；住宅面積選擇；住宅的設(shè)計(jì)要求；購(gòu)買者對(duì)住宅的愛(ài)點(diǎn)與惡點(diǎn)； 小區(qū)內(nèi)部配套要求； 小區(qū)周邊配套要求； 建筑風(fēng)格喜好；物業(yè)管理要求；購(gòu)買者信息獲得渠道。8. 調(diào)查結(jié)果處理：含問(wèn)卷審核、編碼輸入、統(tǒng)計(jì)計(jì)算、譯碼制表、定性題歸納綜合、結(jié)果分析、撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告。9. 調(diào)查要求：嚴(yán)格挑選訪問(wèn)員