營改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

1、“營改增營改增”的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)“營改增”自2012年1月1號(hào)開始試點(diǎn)至今，在尚未納入改革的四大行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)有望與建筑業(yè)同時(shí)推行營改增，預(yù)計(jì)最晚可能是年底，稅率定于11%的可能性最大。每一次稅收制度的調(diào)整都是利益格局的調(diào)整。在營改增真正到來之前，正確認(rèn)識(shí)營改增的利好和風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)自身行業(yè)及企業(yè)特點(diǎn)積極做好準(zhǔn)備工作，有助于減小企業(yè)營改增以后的涉稅風(fēng)險(xiǎn)和納稅負(fù)擔(dān)。營業(yè)稅：道道征收、全額征收 重復(fù)征稅、破壞增值稅抵扣鏈條增值稅：環(huán)環(huán)征收、層層抵扣 對(duì)商品勞務(wù)或服務(wù)的增值額征稅“營改增”的由來“營改增”進(jìn)程回顧2012年1月 上海試點(diǎn)交通運(yùn)輸交通運(yùn)輸業(yè)（

2、不包括鐵路運(yùn)輸）以及部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（包括研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)）即“1+6”行業(yè)營改增；2012年8月 試點(diǎn)擴(kuò)圍至8個(gè)省市；2013年8月 試點(diǎn)在全國范圍內(nèi)推行并新增廣播影視服務(wù)廣播影視服務(wù)即“1+7”；2014年1月 鐵路運(yùn)輸鐵路運(yùn)輸及郵政業(yè)郵政業(yè)納入營改增；2014年6月 電信業(yè)電信業(yè)納入營改增即“3+7”；1、“營改增”背景（1）房地產(chǎn)業(yè)：營改增前 項(xiàng)目銷售收入*5%+材料進(jìn)價(jià)/（1+17%）*17%營改增后 項(xiàng)目銷售收入/(1+11%

3、)*11%-材料進(jìn)價(jià)/(1+17%)*17%（2）建筑業(yè)：營改增前 建造合同收入*3%+材料進(jìn)價(jià)/（1+17%）*17%營改增后 建造合同收入/(1+11%)*11%-材料進(jìn)價(jià)/(1+17%)*17%因此，企業(yè)營改增后的稅負(fù)是升是降，關(guān)鍵在于稅率、取得多少增值稅專用發(fā)票以及企業(yè)毛利率的大小。1、“營改增”背景增值稅計(jì)稅原理1994年生產(chǎn)型增值稅（不允許一般納稅人扣除固定資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額）。2012年起營業(yè)稅改征增值稅1979年我國自1979年開始試行增值稅，1984年起在全國范圍內(nèi)征收。2009年由生產(chǎn)型增值稅向消費(fèi)型增值稅轉(zhuǎn)型（允許一般納稅人扣除固定資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額）。 我國增值稅的沿革（1）成

4、本核算營業(yè)稅：借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)成本 原材料 應(yīng)付職工薪酬增值稅一般納稅人（取得增值稅專票）：借：主營業(yè)務(wù)成本 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 貸：開發(fā)成本 原材料 應(yīng)付職工薪酬增值稅小規(guī)模納稅人（包括一般納稅人未取得增值稅專用發(fā)票）：借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)成本 原材料 應(yīng)付職工薪酬 增值稅與營業(yè)稅的會(huì)計(jì)核算差異（2）收入核算營業(yè)稅：借：銀行存款 應(yīng)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營業(yè)稅 增值稅一般納稅人：借：銀行存款 應(yīng)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）增值稅小規(guī)模納稅人：借：銀行存款 應(yīng)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費(fèi)-

5、應(yīng)交增值稅 增值稅與營業(yè)稅的會(huì)計(jì)核算差異01（1）用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目（全行業(yè)營改增后此項(xiàng)無）、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)；（2）非正常損失的購進(jìn)貨物及相關(guān)的應(yīng)稅勞務(wù)；（3）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)；（4）一般納稅人按照簡(jiǎn)易辦法征收增值稅的；（5）小規(guī)模納稅人。增值稅暫行條例增值稅暫行條例列舉的不可抵扣的情形列舉的不可抵扣的情形(即使取得專票也不得抵扣即使取得專票也不得抵扣)：02（1）向個(gè)人銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)；（2）個(gè)人銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)，只能申請(qǐng)代開增值稅普通發(fā)票；（3）商業(yè)企業(yè)一般納稅人零售的煙、酒、食品、

6、服裝、鞋帽(不包括勞保專用部分)、化妝品等消費(fèi)品；（4）銷售免稅貨物；（5）銷售自己使用過的不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)以及銷售舊貨。不得開具增值稅專用發(fā)票的情形：不得開具增值稅專用發(fā)票的情形： 進(jìn)項(xiàng)稅額不可抵扣的情形03符合一般納稅人認(rèn)定條件但未申請(qǐng)辦理一般納稅人資格認(rèn)定的納稅人，應(yīng)按增值稅稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額且不能使用增值稅專用發(fā)票。納稅人經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)為一般納稅人后，其在停止抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額期間的全部進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。符合條件但未申請(qǐng)認(rèn)定為一般納稅人：符合條件但未申請(qǐng)認(rèn)定為一般納稅人：04增值稅一般納稅人取得的防偽稅控系統(tǒng)開具的增值稅專用發(fā)票，在自取得該專用發(fā)票開具之日起

7、180日內(nèi)未到稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證的，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額；經(jīng)過認(rèn)證通過的防偽稅控系統(tǒng)開具的增值稅專用發(fā)票，在認(rèn)證通過的次月申報(bào)期內(nèi)未按有關(guān)規(guī)定申報(bào)抵扣的，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。取得增值稅專用發(fā)票但未按規(guī)定認(rèn)證或申報(bào)抵扣：取得增值稅專用發(fā)票但未按規(guī)定認(rèn)證或申報(bào)抵扣： 進(jìn)項(xiàng)稅額不可抵扣的情形取得土地環(huán)節(jié)開發(fā)建造環(huán)節(jié)項(xiàng)目銷售及售后環(huán)節(jié)（1）通過招拍掛方式從政府取得土地使用權(quán)支付的土地出讓金及相關(guān)規(guī)費(fèi)，進(jìn)項(xiàng)稅額扣除政策可能是類似農(nóng)產(chǎn)品的計(jì)算扣除法；（2）購置不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)，會(huì)取得上游開發(fā)商出售不動(dòng)產(chǎn)開具的增值稅專用發(fā)票。房地產(chǎn)商會(huì)取得總承包商（建筑公司或施工隊(duì)等）或其他服務(wù)商（設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理、營銷、廣告、檢測(cè)等）

8、提供的勞務(wù)或服務(wù)而開具的增值稅專用發(fā)票。建筑企業(yè)購進(jìn)鋼材和有色金屬較易取得增值稅專用發(fā)票，如果將工程分包，會(huì)取得分包商開具的增值稅專用發(fā)票。面對(duì)企業(yè)客戶銷售的開發(fā)項(xiàng)目，開具增值稅專用發(fā)票用以客戶抵扣進(jìn)項(xiàng)，可能提高銷售量；提供自有物業(yè)服務(wù)或出租自持地產(chǎn)，可開具增值稅專用發(fā)票。 房地產(chǎn)開發(fā)涉及的增值稅專用發(fā)票1、稅負(fù)波動(dòng)2、增值稅專用發(fā)票違法4、對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響6、對(duì)工程招投標(biāo)的影響2、營改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響3、新老項(xiàng)目的過渡政策5、對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響2、營改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響11稅負(fù)上升的擔(dān)心營改增前的流轉(zhuǎn)稅負(fù)=項(xiàng)目銷售收入*5%+材料進(jìn)價(jià)/（1+17%）*17%營改增后的流轉(zhuǎn)稅負(fù)=項(xiàng)目銷售收入/

9、(1+11%)*11%-材料進(jìn)價(jià)/(1+17%)*17%實(shí)際稅負(fù)的影響因素：（1）稅率由營業(yè)稅5%上升至增值稅11%；（2）土地成本、原材料、人工費(fèi)；（3）上游建筑業(yè)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。重點(diǎn)：關(guān)注政策實(shí)施細(xì)則2、營改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響2增值稅專用發(fā)票的法律責(zé)任 虛開增值稅專用發(fā)票罪：虛開的稅款數(shù)額在1萬元以上或致使國家稅款被騙數(shù)額在5000元以上。1偽造增值稅專用發(fā)票罪、出售偽造的增值稅專用發(fā)票罪、非法出售增值稅專用發(fā)票罪：非法制造、出售非法制造的或出售經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的增值稅專用發(fā)票25份以上或票面金額累計(jì)在10萬元以上。2非法購買增值稅專用發(fā)票罪、購買偽造的增值稅專用發(fā)票罪：非法購買增值稅專用發(fā)票或

10、購買偽造的增值稅專用發(fā)票25份以上或票面額累計(jì)在10萬元以上。3注意：加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)核算及增值稅發(fā)票審核管理2、營改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響3新老項(xiàng)目的過渡政策（1）已動(dòng)工、已開盤項(xiàng)目的營改增過渡政策？（2）新老項(xiàng)目的分界點(diǎn)？ 拿地；工程完工；取得預(yù)售許可證2、營改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響4對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)不變：營業(yè)稅與增值稅均在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目核算；金額變化：資產(chǎn)賬面價(jià)值不含進(jìn)項(xiàng)稅額，資產(chǎn)負(fù)債率可能上升；利潤表結(jié)構(gòu)變化：“營業(yè)稅金及附加”不需核算營業(yè)稅；金額變化：收入成本均不含稅，利潤不變時(shí)利潤率可能上升；現(xiàn)金流量表銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額形成時(shí)間性差異；增值稅的稅收征管力度大于營業(yè)稅；應(yīng)交稅金應(yīng)

11、交增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額、已交稅金、銷項(xiàng)稅額、出口退稅、進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出、減免稅款、轉(zhuǎn)出未交稅金、轉(zhuǎn)出多交稅金、出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額應(yīng)交稅金未交增值稅應(yīng)交稅金增值稅檢查調(diào)整2、營改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響5對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響2、營改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響6對(duì)工程招投標(biāo)的影響（1）建設(shè)單位招標(biāo)概預(yù)算編制，及相應(yīng)的相應(yīng)的設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算編制會(huì)新標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)；（2）施工單位投標(biāo)書的編制中有關(guān)原材料、燃料等直接成本需剔除進(jìn)項(xiàng)稅額；工程結(jié)算收入不再提取營業(yè)稅；3、房地產(chǎn)業(yè)在營改增之前的準(zhǔn)備工作u重視企業(yè)的內(nèi)控管理（1）增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的增值稅會(huì)計(jì)核算理論與實(shí)踐能力，重視對(duì)增值稅專用發(fā)票的收集和保管工作，并及時(shí)做好專票的認(rèn)證和申

12、報(bào)抵扣工作；（2）采購環(huán)節(jié)，選擇一般納稅人身份的供應(yīng)商；（3）銷售環(huán)節(jié)，參考稅務(wù)顧問的指導(dǎo)制定不同的促銷手，增加對(duì)企業(yè)客戶的銷售，加大推出精裝修項(xiàng)目；（1）一般納稅人應(yīng)交增值稅=不含稅銷售額*11%-進(jìn)項(xiàng)稅額（2）小規(guī)模納稅人應(yīng)交增值稅=不含稅銷售額*3%企業(yè)可結(jié)合的自身經(jīng)營狀況及財(cái)務(wù)核算制度等具體判定選擇小規(guī)模納稅人（通過分立、分拆等企業(yè)重組方式降低年銷售額）或一般納稅人。一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)稅服務(wù)年銷售額超過500萬元u納稅人身份的選擇3、房地產(chǎn)業(yè)在營改增之前的準(zhǔn)備工作3、房地產(chǎn)業(yè)在營改增之前的準(zhǔn)備工作集團(tuán)業(yè)務(wù)流程再造3（1）行業(yè)細(xì)分行業(yè)細(xì)分：適當(dāng)放棄上游拓展建筑業(yè)、建筑設(shè)計(jì)等，下游拓展物業(yè)管理、裝飾家居等大而全的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。專注于具有比較優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)，同時(shí)利用關(guān)聯(lián)公司之間用轉(zhuǎn)讓定價(jià)獲得進(jìn)項(xiàng)抵扣以及利潤轉(zhuǎn)移。（2）部分服務(wù)外包部分服務(wù)外包：非獨(dú)立核算的自營運(yùn)輸車輛運(yùn)輸耗用的油料、配件及正常修理費(fèi)用支出等項(xiàng)目，按照17%的增值稅稅率抵扣；委托運(yùn)輸企業(yè)發(fā)生的運(yùn)費(fèi)可以按照11%的稅率進(jìn)行抵扣。3、房地產(chǎn)業(yè)在營改增之前的準(zhǔn)備工作供應(yīng)商的調(diào)整4對(duì)現(xiàn)有供應(yīng)商整理梳理挑選：（1）盡量選擇具有一般納稅人身份的供應(yīng)商合作，可以取得增值稅專用發(fā)票獲得進(jìn)項(xiàng)抵扣。（2）小規(guī)模納稅人身份的供應(yīng)商作為補(bǔ)充。小規(guī)模納稅人只能開具增值稅普通發(fā)票，購貨方不能進(jìn)行抵扣；不過小規(guī)模納稅人也可以向稅務(wù)機(jī)