房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險及稅務(wù)規(guī)劃內(nèi)控管理2

1、.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險及稅務(wù)規(guī)劃內(nèi)控管理孫煒青島大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副教授第一部分企業(yè)目標與稅務(wù)內(nèi)控貴公司的企業(yè)目標？* 什么是風(fēng)險？* 什么是稅務(wù)風(fēng)險？* 那些因素形成稅務(wù)風(fēng)險？* 如何有效掌控防范稅務(wù)風(fēng)險* 企業(yè)目標與稅務(wù)成本關(guān)系？* 稅務(wù)成本與內(nèi)控管理關(guān)系？* 貴公司稅務(wù)工作目前是哪個部門負責(zé)？* 您認為稅務(wù)規(guī)劃（稅收籌劃、納稅籌劃）和稅務(wù)風(fēng)險控制的工作應(yīng)哪個部門負責(zé)？您心中稅務(wù)管理工作的愿景是什么？稅務(wù)規(guī)劃操作方式：* 設(shè)計建立具有稅務(wù)規(guī)劃功能的公司架構(gòu)（關(guān)聯(lián)方交易和全流程稅務(wù)內(nèi)控制度）* 稅收政策在日常業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)運用及操作（核算、申報表、業(yè)務(wù)運作、合同簽訂等）* 非常規(guī)業(yè)務(wù)的操作第二部分某房地產(chǎn)

2、企業(yè)內(nèi)控管理一、職責(zé)劃分* 董事會制定、實施、完善;.* 總經(jīng)理落實、推進、檢查* 各職能部門負責(zé)制定、完善、實施本專業(yè)系統(tǒng)的風(fēng)險管理和控制制度二、房地產(chǎn)內(nèi)控制度包括內(nèi)容：*1 、環(huán)境控制（授權(quán)管理和人力資源管理）*2 、業(yè)務(wù)控制（工程管理類：包括設(shè)計工程管理、目標成本管理、過程控制制度；項目發(fā)展類：包括項目發(fā)展制度、 投標和競拍管理辦法、項目跟蹤管理制度； 集團辦公類：包括投訴處理制度、 文件管理程序）*3 、會計系統(tǒng)控制（會計核算控制、財務(wù)管理控制，包括預(yù)算管理、資產(chǎn)項目管理、負債權(quán)益項目管理、稅務(wù)管理）*4 、電子信息系統(tǒng)控制*5 、信息傳遞控制*6 、內(nèi)部審計控制第三部分稅務(wù)內(nèi)控管理機

3、構(gòu)* 設(shè)立稅務(wù)管理部門或崗位，工作職責(zé)為：*1 、制定和完善稅務(wù)管理制度和其他涉稅規(guī)章制度，控制稅務(wù)風(fēng)險*2 、建立調(diào)整具有稅務(wù)規(guī)劃功能的公司架構(gòu)*3 、參與企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和重大經(jīng)營決策的稅務(wù)影響分析，提供稅務(wù)規(guī)劃方案*4 、組織實施企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的識別、評估、監(jiān)測*5 、協(xié)助財務(wù)部門的有關(guān)稅務(wù)工作*6 、向企業(yè)其他部門提供稅務(wù)咨詢;.第四部分建立稅務(wù)風(fēng)險和稅務(wù)成本的評估體系* 稅務(wù)風(fēng)險的評估建立內(nèi)部評估體系：見附件關(guān)注外部評估體系：稅務(wù)納稅評估* 稅務(wù)成本的評估參考房地產(chǎn)納稅評估指標，建立企業(yè)稅務(wù)成本評估體系，做橫向和縱向的比較分析第五部分項目開發(fā)全流程稅務(wù)內(nèi)控制度的建立集團整體管理*1 、集團

4、公司年度經(jīng)營計劃中，需要有稅收計劃和指標*2 、項目公司和各部門年度計劃中，需要有稅收計劃和指標*3 、年終考核指標體系中，需要設(shè)置相應(yīng)的稅務(wù)指標和考核點*4 、集團公司在編制全面預(yù)算時，需要各項目公司及涉稅業(yè)務(wù)部門，在報預(yù)算時必須報有關(guān)納稅預(yù)算*5 、在年度培訓(xùn)計劃中加入有關(guān)稅務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容，分別針對稅務(wù)財務(wù)人員和相關(guān)業(yè)務(wù)人員*6 、稅務(wù)人員參與擬定員工薪酬體系*7 、需要在合同談判和合同會審環(huán)節(jié)，稅務(wù)人員參與并發(fā)表意見*8 、參與集團或項目公司重要經(jīng)營決策項目論證*1 、準備參與招拍掛環(huán)節(jié)，稅務(wù)人員參與項目論證，提出稅務(wù)建議*2 、參與項目可比性研究， 確定稅務(wù)成本，對稅務(wù)不確定因素進行充;.

5、分分析取得土地使用權(quán)*1 、了解國家土地政策，明確土地使用權(quán)的取得方式，落實取得土地是凈地還是毛地，確認土地拆遷成本* 取得出讓土地使用權(quán)* 取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：* 例如：拆遷方式取得土地使用權(quán)*1 、法規(guī)城市房屋拆遷管理條例*2 、拆遷補償安置協(xié)議*3 、拆遷補償方式：貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換*4 、拆遷當(dāng)事人涉及的稅收（法人和自然人）*1 ）貨幣補償*2 ）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換* 例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶 5000 平米，市場售價 8000元，土地成本 2 億元，建筑施工等其他開發(fā)成本 8000 萬元，總可售面積 8 萬平米。* 拆遷補償費支出： 5000*8000=4000 萬元* 視同銷售

6、收入： 5000*8000=4000 萬元* 單位可售面積計稅成本 =（2 億+8000 萬+4000 萬） /80000 平米=4000 元/平米* 視同銷售成本： 4000*5000=2000 萬元* 視同銷售所得： 4000-2000=2000萬元;.* 需要在拆遷當(dāng)期確認視同銷售所得 2000 萬元。*2 、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析* 印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)* 契稅：* 土地使用稅：* 承諾負擔(dān)對方稅收的問題*3 、不同方式取得土地稅務(wù)成本比較* 出讓招拍掛方式* 購買轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方式* 購買股權(quán)方式：股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù) 0.1%* 合并公司方式* 分立公司方式* 租賃方式* 注意事項

7、：國稅函【 2000】687、2010 年 27 號公告*國稅發(fā)【 2011】50、 2011 年 13 號51 號公告前期報批建準備工作*1 、產(chǎn)品設(shè)計方案是項目的整體規(guī)劃，在方案設(shè)計過程中，稅務(wù)人員需要參加設(shè)計審查*2 、稅務(wù)人員的審核是設(shè)計合同審核的一個環(huán)節(jié)，特別是境外設(shè)計合同*3 、設(shè)計費支付需要稅務(wù)人員的特別審核*4 、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)需要考慮的稅收因素* 土增稅的免稅政策及清算問題;.* 所得稅的成本對象劃分及分攤* 設(shè)計合同簽訂涉及稅務(wù)事項項目施工建設(shè)開發(fā)成本核算內(nèi)容* 土地征用及拆遷補償費* 前期工程費* 基礎(chǔ)設(shè)施費* 建筑安裝工程費* 配套設(shè)施費* 開發(fā)間接費*1 、稅務(wù)人員參與

8、公司采購合同的審閱并發(fā)表意見*2 、在供應(yīng)商資格審核環(huán)節(jié)，稅務(wù)人員參與并發(fā)表意見*3 、工程采購合同簽訂前， 稅務(wù)人員會同其他部門一起審核工程采購合同*4 、在工程招標環(huán)節(jié)，稅務(wù)人員是招標委員會的一員，參與審核承包商的稅務(wù)資格*5 、稅務(wù)人員參與工程合同簽訂過程的會審*6 、稅務(wù)人員需要在項目工程付款申請單中審核簽字項目開發(fā)成本對象的確定*1 、有關(guān)法律：計委申請立項、規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計*2 、會計核算*3 、土地增值稅要求;.*4 、所得稅要求* 1）確定成本對象原則：可否銷售、分類歸集、功能區(qū)分、定價差異、成本差異、權(quán)益區(qū)分；* 2）共同成本分攤方法：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造

9、價法。土地征用及拆遷補償*1 、主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、 土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。*2 、涉及稅務(wù)問題* 1）一般按占地面積法，否則需要商稅務(wù)機關(guān)意；* 2）契稅及拆遷補償支出、回遷房建造支出；* 3）購買股權(quán)及合并、分立方式取得土地成本注意問題。* 4）交納土地使用稅前期工程費*1 、指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、地上原有建筑物構(gòu)筑物拆除、場地通平等前期費用。*2 、注意稅務(wù)事項* 1）從土增稅的角度考慮

10、* 2）取得土地的狀態(tài)對此支出的影響* 3）有關(guān)合同簽訂注意問題，國稅發(fā)【 2009】2;.* 4）在所得稅上分攤方法沒有明確，可以用建筑面積基礎(chǔ)設(shè)施費核算注意問題：*1 、指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。*2 、注意稅務(wù)事項* 1）土增稅問題* 2）在所得稅上分攤方法未明確，可以用建筑面積建筑安裝工程費*1 、指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等（包括內(nèi)外裝飾國稅函【 1998】53）*2 、注意稅務(wù)事項

11、* 1）甲供材的合法性及如何簽訂甲供材合同* 2）取得發(fā)票是否合規(guī)： 2011 年 23 號公告* 3）虛開發(fā)票遺留問題* 4）所得稅無分攤方法明確規(guī)定，可以用建筑面法* 5）對單位建安成本的掌控配套設(shè)施費*1 、指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、 政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。*2 、法律產(chǎn)權(quán)問題：物權(quán)法及高院解釋;.*3 、注意稅務(wù)事項* 1）在所得稅上要求采取建筑面積分攤方法* 2）是否可以所得稅前扣除* 3）人防工程處理* 4）土地增值稅開發(fā)間接費*1 、指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，（且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費

12、用性支出） 。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。*2 、注意稅務(wù)事項* 1）會計、所得稅、土增稅口徑差別* 2）利息費用所得稅要求直接成本法或預(yù)算造價法* 3）項目營銷設(shè)施建造費* 4）土地增值稅預(yù)售環(huán)節(jié)* 銷售公司的銷售策略、銷售合同的模板和廣告與推廣活動，需要稅務(wù)人員的參與意見* 預(yù)售階段納稅要求*1 、印花稅*2 、營業(yè)稅及附加*3 、企業(yè)所得稅;.*4 、土地增值稅竣工驗收環(huán)節(jié)*1 、工程驗收環(huán)節(jié)，在工程驗收資料報政府部門備案前，需要與稅務(wù)人員通報溝通*2 、工程款（包括進度款和結(jié)算）支付環(huán)節(jié)，需要稅務(wù)人員和財務(wù)人員共同審核* 財稅事項*1 、會計業(yè)務(wù)的處理*2 、所得稅業(yè)