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文檔簡介

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼:CYKJ-FW-472編號:_物業(yè)管理收費標準測算初探審核:_時間:_單位:_物業(yè)管理收費標準測算初探用戶指南:該管理規(guī)范資料適用于管理中,為使規(guī)則公開化,讓所有人保持集體的協(xié)調(diào),維護集體的利益,從而充分發(fā)揮團體的力量,實現(xiàn)管理有法可依,內(nèi)部運行有規(guī)則保障。可通過修改使用,也可以直接沿用本模板進行快速編輯。物業(yè)管理收費標準是業(yè)主關注的熱點之一,關于物業(yè)管理收費標準的測算,筆者曾與同行交流,發(fā)現(xiàn)一些問題,是共性的,現(xiàn)提出來供大家參考。一、管理服務人員的工資、社會保險、按規(guī)定提取的福利費等這項費用是指物業(yè)管理企業(yè)的人工費用,

2、包括基本工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費、加班費及服裝費。(一)定員的確定:根據(jù)所管物業(yè)的規(guī)模、檔次、業(yè)主的要求、管理的內(nèi)容、管理目標確定崗位和人力資源配置。(二)工資的確定:1.按照不同的崗位設置和人力資源配置情況,參考所在地平均工資水平,設定不同的薪酬標準。采用這種辦法時,不同崗位人員統(tǒng)一采用同類企業(yè)、同檔次物業(yè)所采用的標準。然而,各企業(yè)的工資標準,都是企業(yè)的秘密,況且相同檔次的物業(yè),:不同的企業(yè)管理人員薪酬也有較大差距。筆者作為招標專家參與某項目評標,曾有同一職位不同企業(yè)報價從 3600 元每人每月 9600 元每人每月之差。2.按照社會職工平均工資計算。政府每年 3月公布上年度本省區(qū)

3、域內(nèi)職工平均工資,此數(shù)據(jù)具有權(quán)威性。但需注意在每年年底測算下年度費用預算時,此數(shù)據(jù)相差兩年,應加上調(diào)系數(shù),采用歷年平均上漲幅度來調(diào)整。3.按照物業(yè)管理行業(yè)社會職工平均工資計算,地方政府會公布行業(yè)社會職工平均工資。此數(shù)據(jù)應用于普通住宅小區(qū)計算偏高,用于高檔大廈測算則偏低,差異較大。4.加班費的測算:社會平均工資已包含了加班費用。但是,物業(yè)管理行業(yè)加班數(shù)量遠遠大于其它行業(yè),特別是在幾個長假中,既要確保假期服務保障工作的正常進行,又要借假期進行一些平時難以開展的工作,如重要設備的大修和改造等。筆者建議可采用每人每月 2 3 天的標準計算,日工資按月工資除以 20.92 天計算。5.保險費用:規(guī)定企業(yè)

4、標要求應為員工建立基本養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險、醫(yī)療保險和住房公積金(五險一金)。物業(yè)管理企業(yè)聘用了較多的外埠員工(包括外埠城鎮(zhèn)員工和農(nóng)民工),有關外埠員工的保險建立與繳費標準政府有專門的規(guī)定。醫(yī)療保險繳費標準與進入成本標準是不一樣的,一部分進入福利費開支。二、物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用1.歷史成本法:根據(jù)歷年成本開支情況,加上不可預見費(一般為 10% ,這主要是設備逐年老化,維修成本逐年增加,水電氣價格也在逐年提高)。2.簡單測算法:按照設備或系統(tǒng)造價 (投資)的5%6%計算,公共設施維護費包括地面、墻面、天花、門、窗、鎖、衛(wèi)生潔具、屋面、道路等,可以按每平

5、方米每月的費用來計算。要增加一些系統(tǒng)的測試費、強檢費、進口零件費等。三、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用該項費用包括清潔工具、消耗材料、勞保用品、化糞池清淘、垃圾外運及消納、衛(wèi)生防疫消殺、外墻清洗、鐵藝圍墻、藝術品保潔費用等。其中是否包含地面、墻面、大理石翻新、地毯清洗等費用要特別說明。若區(qū)域內(nèi)有經(jīng)營性餐飲項目,相關區(qū)域清潔衛(wèi)生費用要提高 30% 50% 。四、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用包括綠植租擺、工具、勞保用品、綠化用水、藥劑、雜草雜物清除、補苗、景觀設計造型等費用。簡單算法是按同檔次物業(yè)綠化養(yǎng)護標準,確定一個養(yǎng)護單價,如0.85元每月每平方米 , 乘以綠化面積。同時要考慮節(jié)日裝飾費用。五、物業(yè)管理

6、區(qū)域秩序維護費用包括秩序維護系統(tǒng)委保費用、消防器材年檢、無線頻道占用與管理、保安住房租金、意外傷害保險等費用。六、辦公費用包括交通費、通訊費、低值易耗品、書報、招待、廣告宣傳、市場推廣、社區(qū)文化、辦公用房租金、差旅費、會議費、郵寄費、法律費、審計費、其他雜項等費用。七、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊計提折舊的方法主要有兩類:一類是平均年限法、平均工作量法等。另一類是快速折舊法,如雙倍余額遞減法等。鑒于物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)規(guī)模較小,筆者建議可采取平均年限法,公式如下:固定資產(chǎn)折舊額=(固定資產(chǎn)原值-殘值)/使用年限(使用年限一般按5年計)八、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用物業(yè)共用部位、公

7、用設施設備的保險費用,是物業(yè)管理公司代替業(yè)主交納的保險費用。公眾責任保險(第三責任險)是由于物業(yè)管理工作的特殊性決定的一項保險的費用。筆者建議物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商,不僅投保財產(chǎn)一切險和公眾責任保險,還應投保雇主責任險。九、法定稅費1.按現(xiàn)行稅法的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)在進行經(jīng)營活動中應繳納的稅費,包括營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育附加費。至于費用性稅金,包括房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等應在管理費用中列支。營業(yè)稅:按企業(yè)經(jīng)營收入的5%征收。城市建設維護稅、教育附加費,分別按營業(yè)稅的7%、3%征收。兩稅一費合計為5.5%,它應以服務性收入額為對象和計稅依據(jù)。2.法定稅費的計算。許多物業(yè)管理

8、專業(yè)書籍和一些企業(yè)采用如下公式:法定稅費=物業(yè)服務成本5.5%。筆者認為,以下計算公式更為合理:物業(yè)收入=物業(yè)服務成本+法定稅費+物業(yè)管理企業(yè)的利潤法定稅費 =(物業(yè)服務成本+物業(yè)管理企業(yè)的利潤)/(1-稅費率)稅費率=(物業(yè)服務成本+物業(yè)管理企業(yè)的利潤)/94.5%5.5%十、物業(yè)管理企業(yè)利潤應區(qū)別建筑物的品質(zhì)和檔次、智能化水平、管理水平、企業(yè)資質(zhì)、已達到的管理目標情況。對于智能化水平較高的 5A 級大廈,企業(yè)利潤應在12%15%;對于智能化水平較低的一般大廈,利潤也應在參考文獻:1.謝家瑾,加快建立質(zhì)價相符的物業(yè)管理收費機制,中國物業(yè)管理 ,20xx年第11期2.季如進,物業(yè)管理,首都經(jīng)濟

9、貿(mào)易大學出版社,20xx年10月第一版3.王林生,物業(yè)管理企業(yè)財務基礎 ,重慶大學出版社,20xx年2月第一版六、辦公費用包括交通費、通訊費、低值易耗品、書報、招待、廣告宣傳、市場推廣、社區(qū)文化、辦公用房租金、差旅費、會議費、郵寄費、法律費、審計費、其他雜項等費用。七、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊計提折舊的方法主要有兩類:一類是平均年限法、平均工作量法等。另一類是快速折舊法,如雙倍余額遞減法等。鑒于物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)規(guī)模較小,筆者建議可采取平均年限法,公式如下:固定資產(chǎn)折舊額=(固定資產(chǎn)原值-殘值)/使用年限(使用年限一般按5年計)八、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用物業(yè)共用部位、公

10、用設施設備的保險費用,是物業(yè)管理公司代替業(yè)主交納的保險費用。公眾責任保險(第三責任險)是由于物業(yè)管理工作的特殊性決定的一項保險的費用。筆者建議物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商,不僅投保財產(chǎn)一切險和公眾責任保險,還應投保雇主責任險。九、法定稅費1.按現(xiàn)行稅法的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)在進行經(jīng)營活動中應繳納的稅費,包括營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育附加費。至于費用性稅金,包括房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等應在管理費用中列支。營業(yè)稅:按企業(yè)經(jīng)營收入的5%征收。城市建設維護稅、教育附加費,分別按營業(yè)稅的7%、3%征收。兩稅一費合計為5.5%,它應以服務性收入額為對象和計稅依據(jù)。2.法定稅費的計算。許多物業(yè)管理專業(yè)書籍和一些企業(yè)采用如下公式:法定稅費=物業(yè)服務成本5.5%。筆者認為,以下計算公式更為合理:物業(yè)收入=物業(yè)服務成本+法定稅費+物業(yè)管理企業(yè)的利潤法定稅費 =(物業(yè)服務成本+物業(yè)管理企業(yè)的利潤)/(1-稅費率)稅費率=(物業(yè)服務成本+物業(yè)管理企業(yè)的利潤)/94.5%5.5%十、物業(yè)管理企業(yè)利潤應區(qū)別建筑物的品質(zhì)和檔次、智能化水平、管理水平、企業(yè)資質(zhì)、已達到的管理目標情況。對于智能化水平較高的

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