2011年廣州市房地產(chǎn)價(jià)格

1、2011年廣州市房地產(chǎn)價(jià)格年廣州市房地產(chǎn)價(jià)格組員：黃麗敏 張檁 易芳芳 許林源 吳永佳 柯文建 郭坤勇目錄目錄1. 2011年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 2. 2011年廣州房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)年廣州房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 3. 2011年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與預(yù)測(cè)年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與預(yù)測(cè)4.關(guān)于樓市的相關(guān)因素關(guān)于樓市的相關(guān)因素5.廣州市各區(qū)的具體價(jià)格與實(shí)例廣州市各區(qū)的具體價(jià)格與實(shí)例1.2011年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 目前約目前約75%的潛在購房客戶為換房客；的潛在購房客戶為換房客；與2008-2009年相比，二次以上置業(yè)比例持續(xù)增加，是目前市場(chǎng)購房主流需求，因此受調(diào)控政策影響直接。因

2、此受調(diào)控政策影響直接。當(dāng)前購房目的調(diào)查結(jié)果顯示，純自住購房需求比例當(dāng)前購房目的調(diào)查結(jié)果顯示，純自住購房需求比例41%；投資需求比例；投資需求比例10%；特別是自住兼投資的比例達(dá)；特別是自住兼投資的比例達(dá)30%，比過往有明顯增加，2009年這一比例約11%。 2011-11-4調(diào)控新政造成客戶觀望調(diào)控新政造成客戶觀望 由于調(diào)控政策密度和強(qiáng)度大，大多客戶對(duì)深度調(diào)控政策均有所了解；在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，對(duì)樓價(jià)走勢(shì)的判斷不少客戶認(rèn)為會(huì)略有下降，但下降幅度不會(huì)太大。有有50%的客戶的客戶觀望而推遲買房，堅(jiān)持買房的客戶仍有觀望而推遲買房，堅(jiān)持買房的客戶仍有28%，顯示政策造成，顯示政策造成客戶觀望?？蛻粲^望

3、。 2011-11-42011年廣州市住宅均價(jià)預(yù)計(jì)年廣州市住宅均價(jià)預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)廣州市2011年的住宅均價(jià)合理升幅為8%-15%，因此全全市月度均價(jià)在市月度均價(jià)在13000-15000元元/平方米之間運(yùn)行。平方米之間運(yùn)行。2011-11-42.2011年廣州房地產(chǎn)價(jià)格走年廣州房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)勢(shì) 廣州市房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)止跌回升走勢(shì)，全市第二季度房地產(chǎn)銷售價(jià)格與上年同季比（同比）微升0.5%，是1998年二季度該市正式編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)以來，價(jià)格同比首次呈上升走勢(shì)。廣州市統(tǒng)計(jì)局提供的資料表明，今年以來，廣州市房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)止跌回升走勢(shì)。全市第二季度房地產(chǎn)銷售價(jià)格與上年同季比（同比）微升0.5%，是1998年

4、二季度該市正式編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)以來，價(jià)格同比首次呈上升走勢(shì)，與上季比（環(huán)比）微升0.1%。房地產(chǎn)租賃價(jià)格與去年同季比上升0.4%，與上季比上升0.7%。 2011-11-4第二季度，廣州市商品房銷售價(jià)格同比上升1%，環(huán)比微升0.4%。在住宅類中，高層住宅價(jià)格同比上升0.2%，環(huán)比上升0.4%；多層住宅價(jià)格同比略降0.9%，環(huán)出微升0.8%。一些地點(diǎn)適中、交通便利，且由質(zhì)素較高、信譽(yù)較好的開發(fā)商開發(fā)的樓盤價(jià)格持續(xù)上升，帶動(dòng)了商品住宅總體價(jià)格的上升。非住宅類中，寫字樓銷售價(jià)格同比上升4.5%，環(huán)比略降0.3%；商業(yè)用房價(jià)格同比持平，環(huán)比上升4.1%。在舊房交易中，房改房交易價(jià)格同比、環(huán)比分別降7

5、.8%和1.1%；私有住宅交易價(jià)格同比、環(huán)比分別降5%和4.7%；商業(yè)用房價(jià)格同比、環(huán)比分別上升6.4%和5.3%。去年以來二手商業(yè)用房價(jià)格環(huán)比一直呈上升趨勢(shì)，特別是商業(yè)繁華地段的商鋪交易價(jià)格更有較大幅度的上升。2011-11-4去年7月1日廣州市調(diào)升了住宅類租金。受其滯后影響，全市第二季度住宅類房屋租價(jià)同比上升8%，環(huán)比持平。其中公有住房租價(jià)同比上升12.5%，環(huán)比持平；私房租價(jià)同比微升0.3%，環(huán)比持平。第二季度辦公用房租價(jià)同比、環(huán)比分別上升1.5%和1.8%，均影響房地產(chǎn)租賃價(jià)格指數(shù)上升0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中：高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓租價(jià)同比、環(huán)比分別上升1.2%和1.9%，為近幾年租價(jià)首次出現(xiàn)的上升

6、；普通辦公用房租價(jià)同比、環(huán)比分別上升3.7%和1.4%。去年三季度以來普通辦公用房租價(jià)同比、環(huán)比均保持上升的趨勢(shì)，顯示由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步改善，辦公用房的市場(chǎng)需求逐步增大，其租價(jià)已進(jìn)入持續(xù)上升區(qū)間。廠房倉庫租價(jià)同比下降3.7%，降幅繼續(xù)收窄；價(jià)格環(huán)比持平。2011-11-4據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，廣州市商品房開發(fā)投資額達(dá)140.43億元，同比增長16.7%；商品房實(shí)際銷售（交接）面積184.11萬平方米，同比增長44.7%；商品房實(shí)際銷售（交樓）合同金額83.56億元，同比增長44.9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好是拉動(dòng)商品房價(jià)格趨升的主要因素。隨著我國加入世貿(mào)組織的臨近，廣州市寫字樓市場(chǎng)需求持續(xù)增加，

7、價(jià)格全面上升。據(jù)抽樣調(diào)查，第二季度與去年同期比，寫字樓出租面積增長55.1%，其中：高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓出租面積增長56.7%，普通辦公用房出租面積增長47.2%。寫字樓租價(jià)的上升帶動(dòng)其售價(jià)亦逐步上升。2011-11-43.2011年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與預(yù)測(cè)一、宏觀背景：經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，房產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步從嚴(yán)一、宏觀背景：經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，房產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步從嚴(yán)1、經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行穩(wěn)定，但通脹壓力依然存在、經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行穩(wěn)定，但通脹壓力依然存在去年年末舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出，今年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基調(diào)是實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。但從今年實(shí)際執(zhí)行情況來看，為控通脹，貨幣政策執(zhí)行從穩(wěn)健從緊在此背景下，上半年，全國

8、完成國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)204459億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長9.6%。其中第一季度同比增長9.7%，二季度同比增長9.5%(詳見下圖)。從環(huán)比來看，一季度GDP環(huán)比增長2.1%、二季度環(huán)比增長2.2%?？梢娊?jīng)濟(jì)運(yùn)行雖有所放緩，但依然保持平穩(wěn)增長。 2011-11-42011-11-4雖然經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行穩(wěn)定，但CPI高居不下，通脹壓力依然較大。上半年全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平(CPI)同比上漲5.4%，盡管央行在今年上半年六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至21.5%，但居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)和工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)(PPI)仍居高不下，其中6月份同比上漲6.4%，環(huán)比上漲0.3%，創(chuàng)近三年新高(詳見下圖)

9、。 2011-11-42、房產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步從緊，多手段遏制房價(jià)過、房產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步從緊，多手段遏制房價(jià)過快上漲快上漲2011年上半年，為鞏固和深化調(diào)控成果，遏制房價(jià)過快上漲，中央政策調(diào)控政策進(jìn)一步從嚴(yán)，并出臺(tái)新國八條，拉開第三次調(diào)控的序幕。在信貸政策方面，通過二套房首付提高至六成，三套房停貸進(jìn)一步緊縮信貸政策進(jìn)一步抑制需求；行政手段方面，則要求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市實(shí)行限購并公布年度房價(jià)調(diào)控目標(biāo)。此外，還配合土地政策、保障房政策和財(cái)稅政策等，以期達(dá)到調(diào)控的效果，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回調(diào)。之后還出臺(tái)了其他相關(guān)條例，包括做好住房用地管理通知、保障房住房建設(shè)通知和

10、實(shí)行商品房明碼標(biāo)價(jià)等，以確保政策的貫徹和執(zhí)行，并深化調(diào)控成果。2011-11-42011-11-4二、土地市場(chǎng)：土地成交以外圍區(qū)域?yàn)橹?，成交量同比增幅大但地價(jià)低二、土地市場(chǎng)：土地成交以外圍區(qū)域?yàn)橹?，成交量同比增幅大但地價(jià)低1、總體概況：成交量增幅大但地價(jià)低，土地成交結(jié)構(gòu)有所改變、總體概況：成交量增幅大但地價(jià)低，土地成交結(jié)構(gòu)有所改變2011年上半年廣州土地一級(jí)市場(chǎng)(不含工業(yè)及從化、增城兩市)成功出讓24宗土地，同比2010年上半年增加84.62%，與2007年土地出讓大熱時(shí)期的20宗相比，還增加了4宗。出讓宗地的用地面積也為近五年最多的一年，達(dá)到99.85萬平方米，與去年同期相比大幅增加298.

11、88%，增幅顯著。2011上半年出讓土地的規(guī)劃總建筑面積為267.6萬平方米，總成交金額58.5億元，樓面地價(jià)為2186元/。其中，成功出讓商住用地為8宗，總用地面積54.23萬平方米，與2010年同期相比上升390.31%。2011年上半年土地成交結(jié)構(gòu)有所改變，政府在蘿崗、海珠琶洲及番禺區(qū)域推出了多塊商務(wù)辦公用地，招商引資，希望加快發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，以推動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展來實(shí)現(xiàn)城市的發(fā)展。主要是因?yàn)楫?dāng)前國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)瞬息萬變，人民幣升值壓力加大，出口減少的情況下，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)成為珠三角城市發(fā)展的必然選擇。廣州作為珠三角城市的領(lǐng)頭羊，近年來已加快了總部經(jīng)濟(jì)建設(shè)速度，并有一定的政策傾斜，上半年13宗商

12、務(wù)辦公用地的成交也反映了市政府發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的信心及實(shí)力(詳見表1)。2011-11-42011-11-4除十區(qū)以外，從化及增城兩市2011年成交地塊共計(jì)9宗，其中包括5宗商住用地和4宗商服用地。(詳見表2)。2011-11-42、出讓土地用途分析：以商住和商務(wù)辦公用地為主，發(fā)展、出讓土地用途分析：以商住和商務(wù)辦公用地為主，發(fā)展商拿地積極性不高商拿地積極性不高(1)商住用地商住用地2011年上半年廣州十區(qū)土地一級(jí)市場(chǎng)(不含工業(yè))共成功出讓了8塊商住用地，總用地面積54.23萬平方米，總成交金額為23.24億元。與10年由優(yōu)質(zhì)地塊引爆市場(chǎng)不同，2011年上半年住宅土地市場(chǎng)較為冷清，公開出讓的8宗用

13、地中，無流拍情況出現(xiàn)，但其中7宗用地以底價(jià)成交，1宗以微弱的溢價(jià)(0.64%)成交。去年受到追捧的荔灣區(qū)舊龍溪路原高爾夫球場(chǎng)雖有新地塊推出，但由于限制條件較多，需要配建保障性住房，最后樓面地價(jià)僅為4407元/?？梢娪捎谏习肽陜?yōu)質(zhì)地塊不多，大部分土地集中在蘿崗、番禺、南沙等周邊區(qū)域，發(fā)展商拿地積極性不大。2011年廣州政府十區(qū)計(jì)劃出讓居住用地337萬平方米，而上半年實(shí)際成交出讓面積54.23萬平方米，僅占總量的16.09%，預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)上將有相當(dāng)大的放量(詳見表3)。2011-11-4廣州市上半年十區(qū)土地一級(jí)市場(chǎng)（不含工業(yè)）商住用地出廣州市上半年十區(qū)土地一級(jí)市場(chǎng)（不含工業(yè)）商住用地出讓情況

14、讓情況2011-11-44.關(guān)于樓市的相關(guān)因素關(guān)于樓市的相關(guān)因素2011-11-45.廣州市各區(qū)的具體價(jià)廣州市各區(qū)的具體價(jià)格與實(shí)例格與實(shí)例2011-11-4 越秀區(qū)：面積越秀區(qū)：面積33.8033.80平方公里。平方公里。18000-7000018000-70000 御龍國際商寓御龍國際商寓 地 址：越秀 淘金 廣園西路235號(hào)（廣園西路立交橋西側(cè)）戶 型：1居室37平米； 1居室36平米 18000元/平米 愛群薈景灣愛群薈景灣 現(xiàn)推二期330-1200平米戶型 地 址：越秀 大沙頭 沿江西路143號(hào)戶 型：5居室334平米； 4居室364平米 超高層 精裝修 70000元/平米2011-1

15、1-4 海珠區(qū)：面積海珠區(qū)：面積90.4090.40平方公里。平方公里。18000-6000018000-60000 君匯上品君匯上品 只剩100多平米戶型 折后均價(jià)23000 地 址：海珠 廣州大道南 江南大道中益豐搪瓷廠戶 型：3居室107平米； 2居室85平米 高層 精裝修 18000元/平米 信達(dá)陽光海岸信達(dá)陽光海岸 4-5居一線江景房均價(jià)60000元 地 址：海珠 濱江東 下渡路信泰街19號(hào)（濱江東路）戶 型：5居室280平米； 5居室277平米 高層 毛坯 60000元/平米 2011-11-4 荔灣區(qū)：面積荔灣區(qū)：面積59.1059.10平方公里。平方公里。5225-360005

16、225-36000 廣鐵車輛段項(xiàng)目廣鐵車輛段項(xiàng)目 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)1610套經(jīng)適房 地 址：荔灣 環(huán)市西 荔灣荔灣區(qū)站前路華僑酒店側(cè)后方高層 毛坯 5225元/平米 流花君庭流花君庭 主推250-400平米5居和6居洋房 地 址：荔灣 環(huán)市西 流花路73號(hào)（德寶保齡球館對(duì)面）戶 型：4居室253平米； 4居室250平米 高層 毛坯 36000元/平米 2011-11-4天河區(qū)：面積天河區(qū)：面積96.3396.33平方公里。平方公里。12000-9000012000-90000 陽光雅筑陽光雅筑 目前已售罄 地 址：天河 東圃 中山大道東189號(hào)戶 型：2居室76平米； 3居室76平米 小高層 精裝

17、修 12000元/平米 珠江頤德公館珠江頤德公館 新推170平米洋房 推出時(shí)間未定 地 址：天河 珠江新城 花城大道與海清路交界（珠江公園南門對(duì)面）戶 型：4居室217平米； 4居室254平米 超高層聯(lián)排疊加別墅 毛坯 90000元/平米2011-11-4白云區(qū)：面積白云區(qū)：面積795.79795.79平方公里。平方公里。4998-500004998-50000 金龍花園金龍花園 房源已售罄 地 址：白云 機(jī)場(chǎng)路 龍歸墟（地鐵三號(hào)線龍歸站出口）戶 型：3居室97平米； 3居室95平米 小高層 毛坯 49984998元/平米 大一山莊大一山莊 毛坯發(fā)售北區(qū)獨(dú)棟別墅 地 址：白云 白云大道 北東平段獨(dú)棟別墅 毛坯 2號(hào)線3號(hào)2線 50000元/平米 2011-11-4從化市：面積從化市：面積1974.501974.50平方公里。平方公里。3300-192593300-19259 至寶樓至寶樓 規(guī)劃建AB兩棟9層洋房 具體信息待定 地 址：從化 鰲頭鎮(zhèn) 新政路10號(hào)（鰲頭鎮(zhèn)政府背后）多層 毛坯 3300元/平米 居禮潤園居禮潤園 獨(dú)棟別墅總價(jià)550萬起 地 址：從