物業(yè)管理過(guò)程

1、物業(yè)管理過(guò)程本章要點(diǎn)本章要點(diǎn) 物業(yè)管理涉及面廣、任務(wù)繁多，因此需物業(yè)管理涉及面廣、任務(wù)繁多，因此需要全面、系統(tǒng)地把握物業(yè)管理過(guò)程。本要全面、系統(tǒng)地把握物業(yè)管理過(guò)程。本章介紹物業(yè)管理的特點(diǎn)和原則，物業(yè)管章介紹物業(yè)管理的特點(diǎn)和原則，物業(yè)管理與行政管理部門(mén)的關(guān)系，物業(yè)管理與理與行政管理部門(mén)的關(guān)系，物業(yè)管理與屬地管理的關(guān)系，以及物業(yè)管理過(guò)程涉屬地管理的關(guān)系，以及物業(yè)管理過(guò)程涉及的主要工作。及的主要工作。3.1物業(yè)管理的特點(diǎn)和原則物業(yè)管理的特點(diǎn)和原則3.1.1物業(yè)管理的基本特征物業(yè)管理的基本特征（1）社會(huì)化。物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專(zhuān)業(yè)分

2、工則是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。（2）專(zhuān)業(yè)化。物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的專(zhuān)業(yè)資質(zhì)并且達(dá)到一定的專(zhuān)業(yè)水平。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化適應(yīng)了現(xiàn)代社會(huì)的專(zhuān)業(yè)化分工的客觀要求。（3）企業(yè)化和市場(chǎng)化。物業(yè)管理企業(yè)按照企業(yè)化模式來(lái)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作。業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)聘用后向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)。3.1.2 物業(yè)管理的具體特點(diǎn)物業(yè)管理的具體特點(diǎn)（1）物業(yè)管理是服務(wù)型管理（2）物業(yè)管理實(shí)踐性、事務(wù)性強(qiáng)（3）時(shí)效性強(qiáng)（4）系統(tǒng)性、綜合性強(qiáng)3.1.3 物業(yè)管理的原則物業(yè)管理的原則（1）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的原則（2）契約化原則（3）全面統(tǒng)一管理的原則（4）物業(yè)保值增值的原則3.2物業(yè)管理與行政管

3、理部門(mén)的關(guān)系物業(yè)管理與行政管理部門(mén)的關(guān)系物業(yè)管理企業(yè)要自覺(jué)接受政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的管理。物業(yè)管理企業(yè)在組建時(shí)，需要經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的審核批準(zhǔn)，才可以到工商行政機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記注冊(cè)、申辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照。物業(yè)管理企業(yè)成立后，仍然需要在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督指導(dǎo)下開(kāi)展日常工作，參加主管部門(mén)組織的考核、評(píng)比、培訓(xùn)等。物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，要自覺(jué)接受財(cái)政、工商、稅務(wù)、物價(jià)等部門(mén)的管理。在管理活動(dòng)中，要自覺(jué)接受土地、房管、城建、城管、市容、公安、綠化、環(huán)衛(wèi)等專(zhuān)業(yè)部門(mén)的指導(dǎo)與監(jiān)督。3.3物業(yè)管理與屬地管理的關(guān)系物業(yè)管理與屬地管理的關(guān)系3.3.1物業(yè)管理與街道的關(guān)系物業(yè)管理與街道的關(guān)系街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人

4、民政府）對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用社區(qū)資源，加強(qiáng)自身建設(shè)，積極配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開(kāi)展社區(qū)建設(shè)工作，主動(dòng)爭(zhēng)取街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在工作上的指導(dǎo)和支持，自覺(jué)接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的協(xié)調(diào)和監(jiān)督，依靠街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的各種矛盾，促進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)的順利進(jìn)行。3.3.2物業(yè)管理與社區(qū)黨組織的關(guān)系物業(yè)管理與社區(qū)黨組織的關(guān)系在社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)四家組織中，社區(qū)黨組織處于領(lǐng)導(dǎo)核心地位，對(duì)其他三家組織起著指導(dǎo)和協(xié)調(diào)作用。領(lǐng)導(dǎo)核心作用就是要協(xié)調(diào)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司之

5、間的關(guān)系，保證黨的路線、方針、政策和上級(jí)黨委指示精神及工作部署的貫徹執(zhí)行，支持居委會(huì)、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)的日常工作，保證其充分行使職權(quán)，使社區(qū)內(nèi)各項(xiàng)管理服務(wù)工作順利進(jìn)行，讓居民群眾滿意。3.4物業(yè)管理過(guò)程物業(yè)管理過(guò)程3.4.1簽訂物業(yè)管理合同簽訂物業(yè)管理合同（1）與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同 前期物業(yè)管理，一般由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，同時(shí)要簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。（2）與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 業(yè)主大會(huì)召開(kāi)后，成立業(yè)主委員會(huì)。由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。原建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)合同未到期的，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同

6、生效的，原物業(yè)服務(wù)合同終止。3.4.2物業(yè)的接管驗(yàn)收（一）物業(yè)的接管驗(yàn)收（一）（1）接管驗(yàn)收的定義 接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司接交房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委托管理的新建成或原有物業(yè)時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。在完成接管驗(yàn)收后，整個(gè)物業(yè)就移交給物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司承擔(dān)起物業(yè)管理的責(zé)任。3.4.2物業(yè)的接管驗(yàn)收（二）物業(yè)的接管驗(yàn)收（二）（2）竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別 驗(yàn)收目的不同：竣工驗(yàn)收是檢驗(yàn)工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件規(guī)定的要求，而接管驗(yàn)收后者是能滿足使用功能的要求 驗(yàn)收條件不同：竣工驗(yàn)收的條件是全部施工完畢；接管驗(yàn)收的條件是竣工驗(yàn)收合格，并且附屬設(shè)備已完全能正常使用 移交對(duì)

7、象不同：竣工驗(yàn)收后物業(yè)移交給開(kāi)發(fā)商，接管驗(yàn)收后者移交給物業(yè)管理單位。3.4.2物業(yè)的接管驗(yàn)收（三）物業(yè)的接管驗(yàn)收（三）（3）物業(yè)接管應(yīng)移交的資料 竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； 物業(yè)管理所必需的其他資料。3.4.3建立管理標(biāo)準(zhǔn)和管理制度建立管理標(biāo)準(zhǔn)和管理制度管理標(biāo)準(zhǔn)和管理制度，可以分為：精神文明建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和制度；房屋及設(shè)備管理和修繕標(biāo)準(zhǔn)和制度；環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和制度；園林綠化標(biāo)準(zhǔn)和制度；市政設(shè)施、道路、停車(chē)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)和制度；消防安保管理標(biāo)準(zhǔn)和制度；管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

8、和制度；員工崗位責(zé)任制、行為規(guī)范、獎(jiǎng)懲制度等。3.4.4做好物業(yè)管理人員的培訓(xùn)做好物業(yè)管理人員的培訓(xùn)（1）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的員工培訓(xùn)。包括： 思想建設(shè)方面的培訓(xùn)； 作風(fēng)建設(shè)方面的培訓(xùn)； 業(yè)務(wù)建設(shè)方面的培訓(xùn)。（2）國(guó)家統(tǒng)一組織的上崗培訓(xùn)。有兩個(gè)層次，第一層次是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)；第二層次是物業(yè)管理企業(yè)部門(mén)經(jīng)理、管理員培訓(xùn)。經(jīng)過(guò)培訓(xùn)，考試合格者，頒發(fā)“崗位培訓(xùn)合格證書(shū)”。（3）物業(yè)管理師考試和執(zhí)業(yè)。經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試，取得中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師資格證書(shū)，并依法注冊(cè)取得中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師注冊(cè)證。 3.4.5物業(yè)管理的實(shí)施與控制物業(yè)管理的實(shí)施與控制在實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，要抓好對(duì)管理服務(wù)工作的

9、檢查與控制，控制的目的是為了保證物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，控制方法和步驟為：（1）確定控制標(biāo)準(zhǔn)。控制標(biāo)準(zhǔn)即企業(yè)事先制訂的各項(xiàng)工作或服務(wù)應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)；（2）檢查衡量實(shí)際工作。將實(shí)際工作與控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)照、檢查、衡量；（3）發(fā)現(xiàn)差距、找原因、定整改措施；（4）落實(shí)整改措施。將制訂的整改措施付諸實(shí)施，改善管理服務(wù)工作，從而達(dá)到控制的目的。3.4.6建立物業(yè)管理的檔案資料建立物業(yè)管理的檔案資料（1）業(yè)主和住戶的檔案資料。記錄業(yè)主和住戶的姓名、樓號(hào)、門(mén)棟、樓層、房號(hào)、面積、入住時(shí)間、聯(lián)系方式、變動(dòng)情況等。（2）物業(yè)的檔案資料。一是由建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)在接管驗(yàn)收時(shí)移交的物業(yè)資料；二是物業(yè)管理公司自己在物業(yè)維修保養(yǎng)過(guò)程中積累的資料。（3）管理的檔案資料。一是管理基礎(chǔ)資料；二是管理標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)章制度、管理服務(wù)實(shí)施細(xì)則等；三是員工資料；四是物業(yè)管理收費(fèi)資料。復(fù)習(xí)思考題復(fù)習(xí)思考題1、物業(yè)管理的基本特征有哪些？2、物業(yè)管理的具體特點(diǎn)有哪些？3、物業(yè)管理的原則有哪些？4、簡(jiǎn)述物業(yè)管理與行政主管部門(mén)的關(guān)系。5、簡(jiǎn)述物業(yè)管理與其他行政部