購物中心招商推廣經(jīng)營管理和品牌管理

1、p. m . market 購物中心招商推廣及經(jīng)營管理購物中心招商推廣及經(jīng)營管理實戰(zhàn)訓練實戰(zhàn)訓練 實戰(zhàn)輔導(dǎo)資料之三實戰(zhàn)輔導(dǎo)資料之三2飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四目目 錄錄 第一部分第一部分 購物中心招商推廣購物中心招商推廣 第三部分第三部分 購物中心品牌管理購物中心品牌管理 第二部分第二部分 購物中心經(jīng)營管理購物中心經(jīng)營管理 3飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四購物中心招商推廣購物中

2、心招商推廣整體整體招租招租部署部署階段階段招租招租策略策略招商招商手段手段擬定擬定目標目標主力主力店鋪店鋪價值價值評估評估主力主力店鋪店鋪情報情報收集收集培訓培訓租金租金價格價格體制體制制定制定推廣推廣計劃計劃及及實施實施控制控制招商推廣流程4飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四整體招租部署整體招租部署p在項目正式招商前，開發(fā)商應(yīng)該對購物中心作出整體性、統(tǒng)一性的招商工作流程安排，如招商策略、招商手法、招商時間等整體部署。n目標商戶屬于哪一種n目標商戶是否適應(yīng)項目的定位n目標商戶是否迎合目標消費

3、群體的消費需求n目標商戶是否具有一定的市場占有率n目標商戶是否有潛在的生存力支持n5飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四整體招租部署整體招租部署整體招租流程安排6飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四整體招租部署整體招租部署p市場調(diào)研市場調(diào)研n居民生活水平調(diào)研居民生活水平調(diào)研：針對本地區(qū)內(nèi)的人口數(shù)量、人口密度、教育水平、職業(yè)狀況、居民收入水平、消費能力、消費習慣等進行調(diào)研以確定該地區(qū)的市場定位。

4、n租金水平調(diào)研租金水平調(diào)研：針對本地區(qū)各類商業(yè)設(shè)施租金水平、聯(lián)營扣點的調(diào)研。n功能服務(wù)性設(shè)施調(diào)研功能服務(wù)性設(shè)施調(diào)研：對商圈內(nèi)的功能服務(wù)性設(shè)施布點情況、經(jīng)營情況進行調(diào)研。n同業(yè)態(tài)競爭店調(diào)研同業(yè)態(tài)競爭店調(diào)研：對城市內(nèi)同業(yè)態(tài)購物中心進行布局、商品組合、客流、經(jīng)營狀況的調(diào)研。n商品調(diào)研商品調(diào)研：對商品的品種、品牌、價格、價位、銷售情況進行調(diào)研。p建立商品結(jié)構(gòu)建立商品結(jié)構(gòu)n根據(jù)調(diào)研結(jié)果及本購物中心的市場定位，建立商品結(jié)構(gòu)表，確定招商范圍及品類、品牌。7飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四整體招租部署整體

5、招租部署p建立商品檔案庫建立商品檔案庫n根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，建立商品檔案庫。商品檔案庫的信息應(yīng)包含商戶名稱、代理品牌、銷售級別、聯(lián)系電話、聯(lián)系人、銷售情況等內(nèi)容，是招商工作的重要基礎(chǔ)工作。p確定商店平面布局確定商店平面布局n根據(jù)商品結(jié)構(gòu)表，按照商品品類，由總部市場部制定出商店的平面布局圖p制定級差租金制定級差租金n根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)和保本租金標準以及本購物中心的平面布局圖，制定本店的級差租金標準p聯(lián)系、溝通聯(lián)系、溝通n根據(jù)商品檔案庫的資料來源，與擬招商戶進行聯(lián)系和溝通n提供本購物中心的招商資料n介紹本購物中心的發(fā)展及未來介紹本購物中心在本地區(qū)的發(fā)展計劃介紹本購物中心目前招商商店的情況、市場定位、開業(yè)計

6、劃、商店布局、與其合作的打算及合作方式等情況初步交流合作意向8飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四整體招租部署整體招租部署p考察、評估考察、評估n對有合作意向的商戶，需進行生產(chǎn)、經(jīng)營情況實地考察，主要是考察商品品種、價位、現(xiàn)場管理、行業(yè)利潤、位置、經(jīng)營面積、公司實力等。p談判、簽定合同談判、簽定合同n在有合作意向的前提下，進行實質(zhì)性的談判和簽定合同確定位置和面積確定位置和面積租金及費用介紹租金及費用介紹商戶證照的審核商戶證照的審核合同（協(xié)議）的簽署合同（協(xié)議）的簽署合同（協(xié)議）的審批合同（協(xié)議

7、）的審批p首批租金費用的收取首批租金費用的收取n首批租金和費用由招商經(jīng)理負責收取，待租金和費用收取后商戶方可進場裝修9飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四整體招租部署整體招租部署p裝修方案的審查與報批裝修方案的審查與報批n由商戶提出裝修設(shè)計方案（效果圖、平面尺寸圖、立面尺寸圖、電路圖、用材說明）和裝修時間進度。由招商部門根據(jù)裝修方案與店面管理部門、物業(yè)部進行協(xié)商，填寫“購物中心圖紙審核表”共同審核，由招商部門將審查結(jié)果反饋至商戶。p重點商戶的跟進和回訪重點商戶的跟進和回訪p商戶投訴回饋商戶投訴

8、回饋10飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四階段性招租策略階段性招租策略階段性招租流程初步推廣初步推廣全面推廣全面推廣落實商戶進駐落實商戶進駐交付使用及交付使用及試業(yè)開幕試業(yè)開幕11飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四p初步推廣n制作招商資料及籌備法律文件待開發(fā)商落實推廣費預(yù)算案及提供面積計算表后，籌備一套完整的宣傳推廣工具 招商宣傳推廣工具箱招商宣傳推廣工具箱專業(yè)咨詢資料法律咨詢、牌照、稅務(wù)

9、問題往來開設(shè)，商品進口的海關(guān)渠道市場咨詢材料城市零售消費能力、檔次、品位、流行情報；城市游客數(shù)量、 消費習慣 ；各大型商場同業(yè)競爭對手的分布地區(qū)、 經(jīng)營業(yè)績項目物業(yè)資料圖片效果圖、平面圖、位置圖、租金價目表項目租賃條款租賃年期，超租期，免租期，管理費，水、電、煤、電話費，違約責任階段性招租策略階段性招租策略12飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四p初步推廣n少量宣傳公關(guān)工作包括與公關(guān)、廣告公司協(xié)調(diào)策劃宣傳公關(guān)活動：如記者會、專題采訪及提供印刷品n與現(xiàn)有客戶接觸了解情況與有誠意有實力的現(xiàn)有租戶逐

10、一親自洽談，了解情況并使他們繼續(xù)承租本商場，為商場整體策劃調(diào)整商戶組合n與現(xiàn)有客戶接觸了解情況與有誠意有實力的現(xiàn)有租戶逐一親自洽談，了解情況并使他們繼續(xù)承租本商場，為商場整體策劃調(diào)整商戶組合階段性招租策略階段性招租策略13飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四p初步推廣n直銷大型目標牽頭商戶根據(jù)目標主力牽頭租戶名單，以直銷方式親自逐一聯(lián)絡(luò)及洽談，度身定造其需要的市場資料，了解其裝修工程技術(shù)要求，利用較惠租賃條件吸引其進駐，務(wù)求在招商的最早階段便能落實此批牽頭租戶，這有助于提高購物中心的號召力及增

11、加其他商戶的信心。大量郵寄該項目的推廣資料予商戶，涵蓋范圍包括開發(fā)商及代理商相熟的舊客戶，有利于國內(nèi)經(jīng)營的商戶，以及未踏足項目所在市場的優(yōu)質(zhì)商戶。 階段性招租策略階段性招租策略14飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四p初步推廣n總結(jié)調(diào)整檢討第一階段推廣的市場反應(yīng)， 并就推廣策略、 目標商戶及租賃條款， 作出最適當?shù)恼{(diào)整。階段性招租策略階段性招租策略15飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四p全面

12、推廣n按照擬定的業(yè)態(tài)、業(yè)種組合及分布建議，根據(jù)每一行業(yè)的分類，揀選具有實力的租戶進行推廣繼續(xù)向主力商戶推廣全面推廣全面推廣接待到訪商戶跟進所有商戶總結(jié)調(diào)整前期推廣階段性招租策略階段性招租策略16飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四p落實商戶進駐商場階段性招租策略階段性招租策略到此階段，位置較好鋪位已基本出租完畢，剩余的較差鋪位必須經(jīng)招商人員努力推銷游說，把余下商鋪租出，洽談過程艱巨繼續(xù)全面跟進工作與商戶直接洽談租賃條件完成簽約洽談的租賃條件可根據(jù)擬定的租金價格作為指標，以確保業(yè)主有預(yù)期的租金回

13、報租賃條款及租約均須落定，完成整個簽約程序17飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四p交付使用及試業(yè)開幕n全面跟進工作包括視察場地、洽談租賃、條款、簽約等過程n協(xié)助商戶進場裝修n協(xié)助公關(guān)、廣告公司安排新聞發(fā)布會、記者會，并作廣泛試業(yè)宣傳n展開整體商場的宣傳活動當商場已租出過60% 時，商場可開始試業(yè)。當商場已租出超過70%，商場可以作全力推廣宣傳活動，舉辦正式開幕典禮。階段性招租策略階段性招租策略18飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 202220

14、22年年2 2月月1010日星期四日星期四招商手段擬定招商手段擬定p購物中心因其目標客戶群不同，招商手段也不一樣n因為招商的各類目標客戶群的心態(tài)都不一樣如經(jīng)營商戶的心態(tài)是尋找一個位置好的商鋪，除了追求經(jīng)濟利潤，還注重其商品的品牌影響力而投資小業(yè)主則是純粹追求商鋪能以較高價位出租。n因此，購物中心的招商最主要是針對目標客戶群的不同心態(tài)，有針對性、有目標性地進行。19飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四招商手段擬定招商手段擬定招商手段擬定關(guān)注要素預(yù)測開業(yè)收入選擇好的承租戶需要保證商場商品種類的完整

15、性20飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四p預(yù)測開業(yè)收入預(yù)測開業(yè)收入n購物中心的開發(fā)必須預(yù)測開業(yè)后的收入，并和資本投入結(jié)合考慮。在可行性研究階段做項目成本預(yù)算，在建筑設(shè)計最后階段，計算購物中心的開發(fā)費用和成本，進行投資和受益的經(jīng)濟分析，制定開業(yè)后的經(jīng)營目標，并以此作為店面出租的依據(jù)。招商手段擬定招商手段擬定21飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四p選擇好的承租戶選擇好的承租戶n購物中心在選擇承

16、租戶時，需要在利潤和穩(wěn)定性之間做出選擇n開發(fā)商把面積大量出租給信譽好的零售商，可以保證租金來源的穩(wěn)定性，但是這些承租戶可能短期內(nèi)達不到預(yù)期的銷售額，所以難以讓業(yè)主和金融投資機構(gòu)滿意。開發(fā)商由此面臨協(xié)調(diào)一個長期收益和迅速收回投資的問題，反映在承租戶上體現(xiàn)為是選擇高信譽度的知名商店和全國性連鎖店，還是選擇本地的愿意支付較高租金的普通零售商。n在一些地方，購物者對某些承租戶具有很高的接受程度。某些承租戶雖然信譽一般，但是他們商品銷售量大，所以，購物中心非常好的位置，常常被這些購物者接受程度很高但信譽一般的小規(guī)模承租戶占據(jù)。而知名的全國性連鎖店雖然經(jīng)營能力很強，有時候卻只能得到不太好的位置。招商手段擬

17、定招商手段擬定22飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四p需要保證商場商品種類的完整性需要保證商場商品種類的完整性n購物者對購物中心中只有一家商店出售某種商品不會感到滿意，他們希望能夠方便地進行款式、質(zhì)量和價格的比較。n開發(fā)商在招商時應(yīng)當考慮選擇一些承租戶集中布置，擴大商品覆蓋范圍，方便購物者進行比較，提供競爭性和便利性。招商手段擬定招商手段擬定23飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四目標主力店

18、鋪價值評估目標主力店鋪價值評估p主力店對整個購物中心項目的支撐作用非常重要，其對購物中心后續(xù)的銷售和招商具有巨大的市場號召力。p因此需要專業(yè)顧問機構(gòu)來做商業(yè)地產(chǎn)評估、資源整合等工作n因為專業(yè)的顧問代理機構(gòu)擁有的商家資源和渠道要比開發(fā)商豐富得多。他們與很多知名的連鎖商家有戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，可以憑借強大的海內(nèi)外客戶資源及供應(yīng)商募集能力，為項目選擇合適的主力店。24飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四p對目標主力店商戶進行價值評估的重要性n對整個購物中心項目來說，主力店的引進應(yīng)走在前面，因為大型商場

19、、大型連鎖店為了贏利，會對項目進行認真而專業(yè)的評估。n如果前期就確定主力店，后面的招商和銷售就不會出現(xiàn)時間空當，購物中心開發(fā)商則能實現(xiàn)資金快速回籠。目標主力店鋪價值評估目標主力店鋪價值評估25飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四p選擇目標主力店的類型n從商業(yè)形勢看，一般以知名連鎖商業(yè)企業(yè)為主力店。原因如下連鎖商業(yè)企業(yè)因為有規(guī)模、有足夠的店鋪做支撐，故而其商品銷售價格會低于非連鎖型店，而低價格也是購物中心想要吸引消費者購物的“法寶”之一；購物中心對進駐商戶的管理雖屬統(tǒng)一規(guī)劃，但只要商戶遵紀守法，

20、購物中心的商業(yè)管理公司不會如同百貨公司那樣對商戶干涉過多。目標主力店鋪價值評估目標主力店鋪價值評估26飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四培訓階段精英培訓精英培訓專業(yè)培訓專業(yè)培訓專業(yè)咨詢材料專業(yè)咨詢材料目標主力店情報收集業(yè)務(wù)培訓目標主力店情報收集業(yè)務(wù)培訓27飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四專業(yè)咨詢材料專業(yè)咨詢材料招商部工作流程及行為規(guī)范市場狀況及競爭對手分析計價及銀行利率知識招商技巧（處理

21、異議、成交技巧）發(fā)展商介紹及經(jīng)營理念項目優(yōu)劣分析產(chǎn)品理解、規(guī)劃、平面、裝標、配套營銷策略思路理解客戶信息資料的獲取技巧商戶分析租賃須知認租書及合同的填寫目標主力店情報收集業(yè)務(wù)培訓目標主力店情報收集業(yè)務(wù)培訓28飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四房地產(chǎn)營銷知識房地產(chǎn)策劃基本方法廣告須知建筑的基本知識（建筑基礎(chǔ)、建筑工程重點規(guī)范新型建材介紹）規(guī)劃設(shè)計基本理論房地產(chǎn)招商培訓（包含專業(yè)禮儀、語言表達、招商技巧、招商心理等培訓）市場調(diào)研培訓（包含市場基本方法、市場數(shù)據(jù)處理方法、市場住處分析原理、市場強化

22、意識訓練等專業(yè)培訓專業(yè)培訓目標主力店情報收集業(yè)務(wù)培訓目標主力店情報收集業(yè)務(wù)培訓29飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四管理人才素質(zhì)要求團隊表現(xiàn)訓練創(chuàng)新意識訓練電腦實施技能/電子商務(wù)訓練專業(yè)英語訓練領(lǐng)導(dǎo)意識訓練服務(wù)意識訓練體能強化訓練自我管理能力訓練房地產(chǎn)營銷系統(tǒng)計學市場調(diào)研的理論實操房地產(chǎn)開發(fā)財務(wù)管理基本知識精英培訓精英培訓目標主力店情報收集業(yè)務(wù)培訓目標主力店情報收集業(yè)務(wù)培訓30飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1

23、010日星期四日星期四租金價格制定租金價格制定店面租金與商場的規(guī)模有關(guān)，一般大型購物中心的租金高，小型購物中心的租金相對低一些。如果規(guī)模相同，位置不同，租金也有差別，即使在同一購物中心，較多的租金方能夠得到較好的店面位置。購物中心在租金價格確定時，最好采取按商鋪的規(guī)劃設(shè)計包括鋪位的大小、門面、位置、間隔和按同行業(yè)市場競爭信息的調(diào)查研究結(jié)果分別進行定價的方法。31飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四按面積收取基本租金稱為抵押保證金或抵押租金購物中心購物中心收取的租金收取的租金 按銷售額以一定的比

24、例抽取稱為百分比租金租金價格制定租金價格制定32飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四百貨商店租金價格較低百貨商店租金價格較低 百貨商店是商業(yè)物業(yè)的核心，常常能夠獲得較低的租金，特殊的情況還能夠有所增加。并隨著面積增加而遞減。小型百貨商店常常作為大型購物中心的次級核心承租戶，在中型購物中心中可能成為核心承租戶，它介于傳統(tǒng)的百貨商店和綜合商店之間，其商品經(jīng)營范圍和百貨商店大致相同。小型百貨商店對購物中心也很重要，它也可獲得較低的租金，但不會低于百貨商店。租金價格制定租金價格制定33飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)

25、飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四超級市場租金價格比百貨商場更低超級市場租金價格比百貨商場更低 超級市場是商業(yè)物業(yè)的重要補充，多數(shù)情況下是全國性或競爭力很強的地方連鎖店，它有良好的信譽，能夠繳納足夠的租金。超級市場對中型購物中心和鄰里購物中心的地位更重要，所以租金更低。研究表明，超級市場對于吸引人流的作用非常大，在大型購物中心，超級市場必不可少。除了超級市場之外，還有風味食品、糖果店、面包店、魚店等食品商店，面積從50200 平方米，并有較好的銷售額。租金價格制定租金價格制定34飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問

26、機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四綜合商店租金價格較低綜合商店租金價格較低 綜合商店一般占整個區(qū)域商業(yè)物業(yè)營業(yè)面積的4%9%，單位面積的銷售額非常低，但它是購物中心必不可少的組成。它們常常是全國性的連鎖店，具有良好信譽。它們對于小型購物中心可能非常重要，因此收取的租金較低。服裝店租金價格視規(guī)模而定服裝店租金價格視規(guī)模而定 服裝店要盡量創(chuàng)造比較購物環(huán)境。 大的女裝店和男裝店是購物中心的重要成員。 具有地方特色的服裝商店數(shù)量很少，而且多數(shù)對購物中心不感興趣。因此，它們在談判中占據(jù)主動，能夠獲得比小服裝店更低的租金，雖然它們

27、不是全國性的連鎖店，但是多數(shù)信譽好。商店規(guī)模是影響租金的另一個因素，一般小商店支付的租金高，全國性連鎖店的租金低。租金價格制定租金價格制定35飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四家具店租金價格視位置而定家具店租金價格視位置而定 家具店對位置的要求不高，但是由于這種商店要求倉庫和展示空間面積大，主要位于地下室，在主要營業(yè)層只需要小面積展示空間。餐飲設(shè)施租金價格制定視類型而定餐飲設(shè)施租金價格制定視類型而定 購物中心的餐飲設(shè)施分為三類，即快餐、自助餐廳和高級餐廳?？觳蜑閱T工和購物者提供餐飲。高級餐廳

28、對購物中心來說非常重要，它能夠吸引汽車交通，所以最好放在靠近停車場和道路的獨立建筑中，同時又不能脫離主要步行人流。租金價格制定租金價格制定36飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四禮品店、收藏品店、運動用品店、音像制品店等租禮品店、收藏品店、運動用品店、音像制品店等租金價格較高金價格較高 禮品店、珠寶店、收藏品商店、運動用品商店、箱包店、音像制品商店和照相機商店通常由地方承租戶經(jīng)營， 也可能包括一些信譽好的全國性珠寶連鎖店。它們能夠有效地增加購物中心的吸引力，其銷售收入高，收取的租金也相對高一些

29、。服務(wù)設(shè)施租金價格視面積而定服務(wù)設(shè)施租金價格視面積而定 服務(wù)設(shè)施包括理發(fā)店、美容店、減肥沙龍、修鞋和修理店等等，在購物中心中占的比例很小，不超過 2% ，但卻是購物中心的必備成員。由于面積小，故抵押保證金比較低。租金價格制定租金價格制定37飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四推廣部署計劃及實施進度控制推廣部署計劃及實施進度控制 推廣部署計劃及實施進度建議的工作內(nèi)容有：依據(jù)效能原則設(shè)立機構(gòu)和崗位、依據(jù)崗位標準配置人力資源、對人力資源配置進行動態(tài)優(yōu)化與互適性開發(fā)、進行潛能挖掘和技能培訓、注重素質(zhì)的

30、全面提升38飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四目目 錄錄 第二部分第二部分 購物中心經(jīng)營管理購物中心經(jīng)營管理 第三部分第三部分 購物中心品牌管理購物中心品牌管理 第一部分第一部分 購物中心招商推廣購物中心招商推廣 39飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四購物中心經(jīng)營管理購物中心經(jīng)營管理實行實行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”1經(jīng)營管理策略經(jīng)營管理策略240飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問

31、機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四實行實行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”p“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”n購物中心內(nèi)的商鋪是有計劃的聚集，對商場進行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”是購物中心區(qū)別于其他房地產(chǎn)形式的核心特點。n“統(tǒng)一管理統(tǒng)一管理”要求購物中心必須由代表業(yè)主權(quán)益的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的購物中心則難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。n“分散經(jīng)營分散經(jīng)營”是為商場消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所，但商場的管理者不能直接進行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。4

32、1飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四p統(tǒng)一管理理念實施統(tǒng)一管理理念實施n管理運營精髓管理運營精髓：把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個統(tǒng)一的經(jīng)營主題和信息平臺之上n統(tǒng)一運營的管理模式特別適用于中國，歷史經(jīng)驗教訓表明，不能統(tǒng)一運營管理的購物中心，會逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。這種情況在國內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)多次了，如初期運做失敗的杭州涌金廣場、廣州中旅商業(yè)城等等。 實行實行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”42飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)

33、 p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四實行實行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一營銷統(tǒng)一營銷統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督統(tǒng)一物管統(tǒng)一物管1 14 43 32 2統(tǒng)一運營一般包含以上四個方面的內(nèi)容。其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期購物中心商業(yè)運營的管理能否成功。43飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四p“統(tǒng)一招

34、商管理統(tǒng)一招商管理” ” 要求對招商對象進行品牌要求對招商對象進行品牌審核管理并建立租約管理審核管理并建立租約管理統(tǒng)一招商管理要求品牌審核管理完善的租約管理招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進入。 審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核， 須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、 生產(chǎn)許可證、 注冊商標登記證、 產(chǎn)品合格委托書 （適用于批發(fā)代理商）、 品牌代理委托書 （適用于專賣代理商）、 稅務(wù)登記證、 法人授權(quán)委托書等租約管理包括約定租金、租期、支付方式、 物業(yè)管理費的收取等， 還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理等。完善租約還包括營業(yè)時間的確定 ； 承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、 懸掛位置、 語言文字方面須接受統(tǒng)一管理 ；

35、為整個購物中心促銷承擔的義務(wù) ；承租人對停車場的使用， 確定有償還是無償， 有無限制 ； 投保范圍事宜；是否統(tǒng)一收銀等實行實行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”44飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四p“統(tǒng)一的營銷管理統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護和提高經(jīng)營者有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利益的共同利益n由于目前購物中心競爭激烈，為吸引購物者光顧，打折降價的促銷競爭手段日益水漲船高。n一般地，管理公司都會為購物中心策劃好一年365天內(nèi)的天天營銷計劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”，組織

36、策劃相關(guān)的促銷活動，所發(fā)生的費用預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。統(tǒng)一收銀管理，較好執(zhí)行按銷售額分攤費用實行實行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”45飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四p“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作n購物中心都設(shè)立有由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動，保證購物中心的高效運轉(zhuǎn)。購物中心服務(wù)監(jiān)督常見方式指導(dǎo)項目 即培訓售貨員

37、、賣場布置指導(dǎo)、促銷活動安排協(xié)調(diào)項目 即協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進經(jīng)營者之間合作服務(wù)項目 即行政事務(wù)管理服務(wù)項目 即維護購物中心的紀律、信譽，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理實行實行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”46飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四p“統(tǒng)一的物業(yè)管理統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護和有助于建筑空間的維護和保養(yǎng)保養(yǎng)n購物中心的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護建筑，維護設(shè)備，保證水、電、氣、熱正常供應(yīng)，公用面積的保潔，保安防盜，車輛管理，綠化養(yǎng)護，意外事故處理等實

38、行實行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”47飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四經(jīng)營管理策略經(jīng)營管理策略p經(jīng)營管理的十項基本原則經(jīng)營管理的十項基本原則n要維護購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例n要維護購物中心的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象n購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業(yè)差 異、異業(yè)互補n購物中心經(jīng)營方式的選擇原則n招商順序原則n核心主力店招商布局原則n特殊商戶招商優(yōu)惠原則n租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則n統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn)和強調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)n購物中心要具備完善的信息系統(tǒng)，為購

39、物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利48飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四p原則一：產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例原則一：產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例n維持零售、餐飲、娛樂52：18：30的這個購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例；此比例特別適用于超大型綜合性的購物中心。招商要注意維護和管理好這個經(jīng)營比例。（這個比例當然不是絕對的）如：廣州天河的正佳廣場和上海的虹橋購物樂園就是大致按照這個比例來招商的。經(jīng)營管理策略經(jīng)營管理策略正佳廣場49飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 2

40、0222022年年2 2月月1010日星期四日星期四p原則一：產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例原則一：產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例經(jīng)營管理策略經(jīng)營管理策略上海虹橋購物樂園50飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四p原則一：產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例原則一：產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例n這一統(tǒng)計數(shù)據(jù)是從北美、歐洲、日本的城市及我國的臺北和香港的購這一統(tǒng)計數(shù)據(jù)是從北美、歐洲、日本的城市及我國的臺北和香港的購物中心統(tǒng)計出來的，具有一定的局限性。物中心統(tǒng)計出來的，具有一定的局限性。n 要根據(jù)具體情況進行調(diào)整。要根據(jù)具體情況進行調(diào)整。經(jīng)營管理策略經(jīng)營管理

41、策略華南mall51飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四p原則二：統(tǒng)一主題與品牌形象原則二：統(tǒng)一主題與品牌形象n購物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它決不是一個無序的大雜燴，購物中心必須是一個擁有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。招商要始終注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。如：中國首個動漫主題商城廣州動漫星城經(jīng)營管理策略經(jīng)營管理策略52飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四

42、p原則三：同業(yè)差異、異業(yè)互補原則三：同業(yè)差異、異業(yè)互補n同業(yè)差異同業(yè)差異簡單地說，就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店。如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經(jīng)營食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無差異更是不能想象的。n異業(yè)互補異業(yè)互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。如百貨、超市因為經(jīng)營品項不同，可以互補；讓顧客逛購疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補等等。n在這方面做的比較成功的購物中心有香港的太古廣場、廣州的天河城廣場等。經(jīng)營管理策略經(jīng)營管理策略53飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.

43、m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四經(jīng)營管理策略經(jīng)營管理策略p 原則三：同業(yè)差異、異業(yè)互補原則三：同業(yè)差異、異業(yè)互補n廣州天河城廣場兩大主力店優(yōu)勢互補成功案例廣州天河城廣場兩大主力店優(yōu)勢互補成功案例天河城百貨吉之島經(jīng)營定位 天河城百貨是大型百貨公司，天河城百貨重點在時尚白領(lǐng)階層消費 吉之島是大型綜合超市，以提供家庭日常生活用品為主要經(jīng)營目標商品檔次中檔偏高的消費路線 以特價、實惠著稱商品結(jié)構(gòu) 以男女時裝、珠寶首飾、電器為主力商品 以生鮮食品、各類新潮生活用品、家居用品為主打品牌選擇 云集了國內(nèi)外眾多著名品牌，選擇堅持走品牌路線 忽略商品的品牌效應(yīng)，以齊

44、全的品類、豐富的品種為消費者提供另一種選擇消費基礎(chǔ) 主要經(jīng)營禮品型商品，以吸引集團客戶、卡券消費、節(jié)日消費為主 以新鮮、方便的“未來街市”覺得新式家庭和主婦的喜愛經(jīng)營情況 面積要大一些，銷售總額更高，毛利率稍低 單位面積銷售更強，毛利率高一些成交情況 客單價高，吉之島平均客單價只有天河城百貨的35% 顧客購買頻率高，年均交易宗數(shù)是天河城百貨的1.54倍天河城兩大主力店經(jīng)營策略的互補效果天河城兩大主力店經(jīng)營策略的互補效果54飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四原則三：同業(yè)差異、異業(yè)互補原則三：同

45、業(yè)差異、異業(yè)互補購物中心招商目標分布表購物中心招商目標分布表設(shè)施分類設(shè)施分類店鋪影響力店鋪影響力店鋪種類店鋪種類零售設(shè)施核心主力店百貨、綜合超市等輔助主力店時裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店配套輔助店不同地區(qū)商品特色店文化娛樂設(shè)施核心主力店動感影院、科技展覽等輔助主力店兒童樂園等配套輔助店藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧等餐飲設(shè)施核心主力店中西餐、美食廣場、酒吧等輔助主力店快餐類、風味小吃類等經(jīng)營管理策略經(jīng)營管理策略55飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四p原則四：經(jīng)營方式的選擇原則原則四：經(jīng)營

46、方式的選擇原則n購物中心的經(jīng)營方式基本有三種：自營、聯(lián)營和租賃n購物中心對主力店往往采取多元經(jīng)營方式經(jīng)營管理策略經(jīng)營管理策略為什么購物中心應(yīng)對主力店采取多元經(jīng)營方式？提高租金收入 相對于非主力店商戶的招商條件，主力店必須引入知名度高的大商家，故主力店的招商比較困難，招商條件放的較寬，造成主力店的提成或租金收入偏低提高業(yè)主對商場的控制力度 由于購物中心是一個以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個精細化管理的產(chǎn)業(yè)，精細化管理要求管理者加強經(jīng)營控制力度 56飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四p原則

47、四：經(jīng)營方式的選擇原則原則四：經(jīng)營方式的選擇原則n購物中心對主力店往往采取多元經(jīng)營方式 經(jīng)營實力較強的國際名店，采用租賃為主的方式非國際名店，盡量以聯(lián)營扣點為主、租賃為輔增強發(fā)展商對購物中心的整體控制力度，提升經(jīng)營業(yè)績主力店多元經(jīng)營方式的最佳途徑 主力零售店盡量自營一部分，發(fā)展商可以與知名商業(yè)管理公司合作組建經(jīng)營公司 主力零售店盡量自營一部分，可以吸收優(yōu)秀商業(yè)團隊加盟加強經(jīng)營控制力度，有利于控制中心長期經(jīng)營增強其他商戶與之合作的信心提高非主力零售店的提成或租金收入多元經(jīng)營方式的選擇經(jīng)營管理策略經(jīng)營管理策略57飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 2

48、0222022年年2 2月月1010日星期四日星期四p原則五：招商順序原則原則五：招商順序原則n 核心主力店先行，輔助店隨后的原則n 零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則p原則六：核心主力店招商布局原則原則六：核心主力店招商布局原則n核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。n一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。n另外核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。經(jīng)營管理策略經(jīng)營管理策略 優(yōu)化商場經(jīng)營結(jié)構(gòu)，便于統(tǒng)籌安排優(yōu)先形成主力店招商號召力，促進招商績果縮短招商時 間，提高招商效率58飚馬

49、商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四p原則七：特殊商戶招商優(yōu)惠原則原則七：特殊商戶招商優(yōu)惠原則n “以點代面，特色經(jīng)營”是購物中心特別是超大型綜合性購物中心的經(jīng)營特點。n特殊商戶特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對她們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。n 例如：深圳華僑城購物中心就專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。當然特殊商戶的經(jīng)營范圍要與購物中心的經(jīng)營主題及品牌形象相吻合。經(jīng)營管理策略經(jīng)營管理策略59飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.

50、m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四p原則八：租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則原則八：租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則n因為購物中心經(jīng)營具有長期性特點，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個購物中心作熱，而后根據(jù)運營狀態(tài)，適當穩(wěn)步地調(diào)整租金；這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長。n放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意”的原則。如果前期就向入租商戶收取過高的租金，結(jié)果無異于殺雞取卵；北京信特商業(yè)中心倒閉的原因之一就在于此。經(jīng)營管理策略經(jīng)營管理策略高開低走的租金策略走勢制定高額租金與客戶產(chǎn)生矛盾被動協(xié)商，降低價格矛盾激化，租戶大規(guī)模撤場制定較低的合

51、理的租金與客戶溝通交流化解矛盾掌握主動，穩(wěn)步提高租金60飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四p原則九：充分體現(xiàn)和強調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)原則九：充分體現(xiàn)和強調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)n 這個“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上、在招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理行動中。經(jīng)營管理策略經(jīng)營管理策略統(tǒng)一的服務(wù)內(nèi)容l統(tǒng)一的客戶結(jié)算l統(tǒng)一的營銷服務(wù)l統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)l統(tǒng)一的賣場布置指導(dǎo)服務(wù)l統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)l統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)61飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket

52、/ 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四p原則十：購物中心要具備完善的信息系統(tǒng)原則十：購物中心要具備完善的信息系統(tǒng)n購物中心有必要建立完善的信息系統(tǒng)，以便在招商時就能夠承諾對顧客與商戶提供信息技術(shù)支持服務(wù)，最終為顧客與商戶都能夠提供便利。n在購物中心發(fā)達的國家和地區(qū)，發(fā)展商對購物中心的信息系統(tǒng)建設(shè)都非常重視；但國內(nèi)購物中心在建立統(tǒng)一的信息平臺方面還做的遠遠不夠。n購物中心作為一個以零售為主的商業(yè)組織形式，更需要精細化管理，當然餐飲、娛樂經(jīng)營也需要精細化管理；而精細化管理需要數(shù)字說話；統(tǒng)一的信息系統(tǒng)就能提供決策者、管理者想要的數(shù)字以及用數(shù)字數(shù)據(jù)為顧客與商戶服務(wù)。經(jīng)營管理策略經(jīng)營

53、管理策略62飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四經(jīng)營管理策略經(jīng)營管理策略p經(jīng)營管理細分結(jié)構(gòu)經(jīng)營管理細分結(jié)構(gòu)n購物中心的經(jīng)營管理可以細分為：設(shè)定小業(yè)主與零售商進駐前的管理開業(yè)前后營運管理組織結(jié)構(gòu)設(shè)置開業(yè)前后營運管理成本核算結(jié)構(gòu)設(shè)置開業(yè)前后營運管理供求統(tǒng)計開業(yè)前后營運管理商業(yè)市場促銷計劃開業(yè)后營運管理小業(yè)主管理開業(yè)后營運管理零售商戶管理開業(yè)后營運管理消費情報63飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四

54、一、設(shè)定小業(yè)主與零售商進駐前的管理體系一、設(shè)定小業(yè)主與零售商進駐前的管理體系p統(tǒng)一管理已成為國內(nèi)外購物中心唯一的經(jīng)營理念p統(tǒng)一管理最主要方式是統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)，如果商場商戶在開業(yè)后不統(tǒng)一管理，商戶會出現(xiàn)各種各樣的經(jīng)營時間、業(yè)態(tài)或經(jīng)營方式，各小業(yè)主也會為了爭取將鋪位盡快租出，而各自將租金隨意抬高或降低，形成惡性競爭的無序局面，最終令整個購物中心無法統(tǒng)一開業(yè)經(jīng)營、統(tǒng)一業(yè)態(tài)及統(tǒng)一經(jīng)營方式。經(jīng)營管理策略經(jīng)營管理策略64飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四購物中心管理體系購物中心管理體系管理對象管理對象管理內(nèi)

55、容管理內(nèi)容注意事項注意事項小業(yè)主價格與返祖關(guān)系、策略商場店鋪出售給小業(yè)主后， 為統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)須把店鋪從小業(yè)主那里回租， 在售價里體現(xiàn)回租租金， 及其回租策略專賣零售商進駐的建筑規(guī)劃要求預(yù)見并制定方案解決專賣零售商店鋪位置的選定與購物中心整體業(yè)態(tài)布局的沖突和矛盾進駐租賃合同專賣零售商在進駐前， 購物中心應(yīng)該在租賃合同上對其店鋪的所在業(yè)態(tài)區(qū)域及所經(jīng)營的品種類別和方式在合同上進行約束，并制定相應(yīng)的管理辦法使其在合同上表現(xiàn)出來店鋪統(tǒng)一形象制定相應(yīng)的管理辦法， 使專賣零售商進駐后的店鋪裝修設(shè)計和外立面的形象能夠跟購物中心的主題風格一致， 方便各專賣零售商對店鋪裝修的管理方式與購物中心相協(xié)調(diào)開業(yè)管理購物中心

56、統(tǒng)一開業(yè)制定統(tǒng)一開業(yè)策略， 使個體專賣零售商、 主力店等經(jīng)營商家在裝修工程等方面在時間上能配合整個購物中心的統(tǒng)一開業(yè)制定詳細促銷計劃， 在開業(yè)前后有計劃地針對主力店或?qū)Ｙu零售商開展促銷活動， 通過促銷活動， 提升散戶專賣零售商進駐購物中心的信心， 并對購物中心的整個招商工作起到帶動性、強心針的作用一、設(shè)定小業(yè)主與零售商進駐前的管理體系一、設(shè)定小業(yè)主與零售商進駐前的管理體系經(jīng)營管理策略經(jīng)營管理策略65飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四二、開業(yè)前后營運管理組織結(jié)構(gòu)設(shè)置流程二、開業(yè)前后營運管理組織

57、結(jié)構(gòu)設(shè)置流程經(jīng)營管理策略經(jīng)營管理策略66飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四三、開業(yè)前后營運管理成本核算結(jié)構(gòu)設(shè)置三、開業(yè)前后營運管理成本核算結(jié)構(gòu)設(shè)置購物中心開業(yè)前后營運管理成本核算表基礎(chǔ)設(shè)施維護開支電梯、 空調(diào)設(shè)施、 消防等日常維護的開支預(yù)算購物中心市場營銷促銷費用商場在開業(yè)前后所舉行的促銷活動的費用預(yù)算， 易于掌控促銷活動的規(guī)模管理人員的工資與獎金費用商場在開業(yè)前后所舉行的促銷活動的費用預(yù)算， 易于掌控促銷活動的規(guī)模公關(guān)費用政府屬下的工商和城管部門依法與購物中心進行協(xié)調(diào)的公關(guān)費用預(yù)算階段性的

58、軟性形象包裝費用開業(yè)后必須在不同的季度開展不同主題的促銷活動， 對該項內(nèi)容所發(fā)生的費用進行預(yù)算。 不同季節(jié)或時段在外立面設(shè)計不同的形象和包裝， 該費用須在經(jīng)營管理中進行預(yù)算經(jīng)營管理策略經(jīng)營管理策略67飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日星期四四、開業(yè)前后營運管理收入與價值結(jié)構(gòu)設(shè)置四、開業(yè)前后營運管理收入與價值結(jié)構(gòu)設(shè)置p主力店與次主力店租金收入主力店與次主力店租金收入n設(shè)定每月、每季、每年的租金實際收入與計劃收入的差額的計算模型， 其結(jié)果可體現(xiàn)每月、每季、每年的回報風險程度和購物中心回收達標程度，從而

59、成為購物中心經(jīng)營的晴雨表。n通過市場租價與現(xiàn)租價的差額對比，在未來購物中心的長期經(jīng)營中隨時可以通過租價的評估模型得到該購物中心的商業(yè)價值的即時價格評估，從而使購物中心的發(fā)展商隨時清楚自己的資產(chǎn)是增值還是貶值。p日?；A(chǔ)設(shè)施管理費用收入日常基礎(chǔ)設(shè)施管理費用收入n設(shè)定每月、每季、每年的管理費收入與原計劃收入的差額的計算模型，其結(jié)果可作為每一個主力店、次主力店和專賣零售商的支付信用陰晴表，從而為針對不同信譽的零售商制定不同管理辦法提供支持點。經(jīng)營管理策略經(jīng)營管理策略68飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20222022年年2 2月月1010日星期四日

60、星期四p促銷活動中零售商集資與實際開支的差額收入促銷活動中零售商集資與實際開支的差額收入n制定購物中心促銷活動在開業(yè)前與開業(yè)后的定期促銷活動集資計劃n制定購物中心在開業(yè)前與開業(yè)后的定期促銷活動開支計劃p返租后專賣零售店租金回收返租后專賣零售店租金回收n設(shè)定購物中心五年返還租金與專賣零售租金回收的實際差額與計劃中的差額對比模型，其結(jié)果可反映階段性的租金返還風險，從而根據(jù)不同階段的不同情況采取及時的應(yīng)對措施。四、開業(yè)前后營運管理收入與價值結(jié)構(gòu)設(shè)置四、開業(yè)前后營運管理收入與價值結(jié)構(gòu)設(shè)置經(jīng)營管理策略經(jīng)營管理策略69飚馬商業(yè)顧問機構(gòu)飚馬商業(yè)顧問機構(gòu) p.m .makketp.m .makket / 20